商业广场收支测算1

参考材料参考材料商业广场（10万疔）物业管理收支测算一、测算编制的说明本测算按未来运作的模式，保洁、外墙清洗、消杀、垃圾清运、电梯维保、空调水处理等对外发包管理。保安监控系统、消防通道门禁系统、消防及广播系统、服务及管理标识（含百货内部标识）、停车场设施、高空作业车及垃圾运输车等已作为初始投入，按5年分摊到成本中。考虑超市、餐饮等业种的运营特点及招商的灵活便利，负二层及六七层空调拟采用吊顶式水冷柜机，由商户自行控制供给及日常保养维护，自行承担运行电费，我司只收取冷却塔及水泵等公用设备折旧、维护费用及相应运行电费。根据商业运营特点和购物中心整体形象需求，拟加重购物中心舒适、美观氛围营造，主题景观的设计，及其“五一”、国庆、圣诞、春节等节日气氛装饰、景观设计。外墙墙体广告及电子屏幕广告，由于面积及具体形式、电子屏幕选型等暂不确定，测算可变程度将比较大。鉴于建筑外立面具体设计、装饰形式、质材，内装修形式及质材，机电设计、选型、具体参数，商户的具体面积分割等等尚不确定，本测算有不周之处，费用项目及数字不尽准确，应以具体运作数字为准。

二、支出预算基本分摊费用预算序号费用项目计算公式及内容月费用年费用（万1员工工资工资标准见附表一（1年按13个月算）246700.00320.712工资附加标准见附表一（伙食补贴及社保）67725.0081.273奖励基金按月工资总额2个月计算41116.6749.344加班工资5%员工月工资12335.0014.805服装费标准见附表一17375.0020.856员工培训10000.0012.007办公费（按月预计）10000.0012.008电话费8部电话机4000.004.809清洁费分包162000.00194.4010垃圾清运费（按月预计）2000.002.4011化粪池清运费（按月预计）1000.001.2012消杀费（按月预计）2000.002.4013外墙清洗费每年一次（均摊于每月）8000.009.6014绿化租摆费用日常室内租摆15000.0018.0015绿化费1710.002.0516初始投入分摊669.08万（见附表二），5年均摊11513.00133.8217水电费公共水电（公共照明、电梯等设备运350000.00420.0018电梯保养费17台升降梯*1000元/台月+80台手扶梯x350元/台月45000.0054.0019日常维修费电梯、空调、消防、保安、配电等系80000.0096.0020办公室管理费300m2x30元/月市9000.0010.8021宿舍租金500m2x25元/月市12500.0015.0022节日及环境装饰季节风格装饰、节日气氛烘托等60000.0072.0023业务招待费（按月预计）8000.009.6024汽车费用油费、修理费、停车费4200.005.0425保险费设备保险及公众责任保险5000.006.0026不可预见[(1)+(2)+……+(25)]x3%38585.2446.3027管理成本合计(1)+(2)+……(26)1324759.911614.3828含税管理成本(27)-(1-5.05%)1395218.441700.2429空调运行成本一年运行9个月，按80%负荷测算778541.4934.2530广告维护运行费用电子广告牌、灯箱广告、税222811.60267.3731百货用电成本每平方米建筑面积40W,每天13小时571851.43686.22总成本2968422.873588.09注：①电子广告牌建设费用300万，5年分摊50000元。广告税按8.2%的税率计算。此费用未包含可能发生的广告发布证照费用。三、收费标准及收入预算建议管理费标准：百货公司管理费标准为（包空调费）：65.00元/月市独立铺位管理费标准为（包空调费）：40:00元/月市负二层独立铺位、超市、酒楼餐饮等管理费标准为：20.00元/月my不含空调运行费，冷却塔及水泵等公用设备折旧、维护费用及相应运行电费另行分摊。）电影院管理费标准为：6.50元/月市停车收费标准：15分钟起计费，每小时5.00元/辆本体维修基金标准：0.50元/平方米建筑面积月收入预算序号收入项目计算公式及内容月收入（元）年收入（万元）1百货公司管理费65元/月足*40730m22,647,450.003,176.942独立铺位40元/月皿々6904m2276,160.00331.393负二层管理费20元/月皿々6904m2265,740.00318.894酒楼餐饮管理费20元/月皿々22869m2457,380.00548.865电影院管理费6.5元/月mX2500m216,250.0019.506收入合计[(1)+(2)+……+(5)]x95%(按95%出租率计算)3,479,831.004,175.807公共场地活动租用收入50.008电费差价独立铺位、六七层餐饮、负二层66.609停车服务费5元/车位x387车位x10小时x30天x50%（按50%停车率计算）290,250.00348.3010墙体广告费收入2100m2x130兀/月加々60%（按60%对外出租率计算。）163,800.00196.5611电子广告600元/分钟x30分钟x30天540,000.00648.00合计收入(6)+(7)+(8)+(9)+(10)+(11)4,473,881.005,485.25注：①电影院收费是依据深圳市写字楼管理服务费最低一级收费，即四级6.50元/月加2计算，空调建议设立分立系统，自行承担运行费及维护费。②停车服务费：每天停车高峰约10小时。③电子广告按每天30分钟能收费时间计算。每平方米建筑面积管理费用：1700.24万元/年+80385mY12月/年=17.63元/月市每平方米建筑面积空调费用（未分摊空调折旧费用）：934.25万元/年+47634ml12月/年=16.34元/月市（一）百货公司、潮流新天地（-1至5层）单位面积成本序号费用项目计算公式及内容月费用（元/月市）1管理费用平均分摊17.632空调费用平均分摊16.343电费每平方米建筑面积按40W计算，每天13小时14.044场内保洁费3.00合计全包51.01（二）独立铺位单位面积成本序号费用项目计算公式及内容月费用（元/月行）1管理费用平均分摊17.632空调费用平均分摊16.34合计水电自行负责33.97（三）负二层及六层、七层单位面积成本序号费用项目计算公式及内容月费用（元/月行）1管理费用平均分摊17.63合计水电自行负责,规定时间外空调费用另计17.63

三、收支对比序号项目年度金额（万元）1收入5,485.252支出3,588.09收支对比1,897.16注：①预计管理费（包括停车费）年收入4640.70万元，年费用3320.72万元，收支对比1319.98万元。四、初始投入（明细见附表二）序号项目内容说明年度金额（万元）1机电工具629,130.002办公设备521,800.003保安用品及设备2,551,450.004电脑设备及系统146,800.005消防设施910,500.006清洁、绿化设备1,131,100.007服务及管理标识600.000.008停车场设施200,000.00合计1,897.16注：①此费用已分五年分摊到成本。②初始投入包括了消防广播系统、保安监控系统、门禁系统、停车场设施等楼宇建设设施。

附表一：预算工资和福利标准岗位人数（人）工资（元/月）伙食补贴（元/月）福利社保工资15%服装费（元/年人）标准小计标准夜餐费4元/晚小计标准小计经理110000100002000200150020002000经理助理26000120002000400180020004000财务2350070002000400105020004000出纳118001800200020027015001500设计师16000600020020090020002000工程主管245009000200400135020004000机电主管150005000200020075020002000机电工程师2450090002000400135020004000机电班长330009000200120720135015004500机电工2720005400020036057608100150040500事务主管2350070002000400105020004000事务助理4180072002000800108015006000保安主管135003500200020052520002000保安班长61800108002002401440162015009000保安员74110081400200300018400122101500111000环境主管130003000200020045020002000绿化工2100020000030015003000厨工22200440006600勤杂工2800160002400车场收费员21500300020040045015003000小计1382467030723700520850000保安员人数计算24小时/天*30天/月-27天/月=3.3（即每个岗位需人工3.3个）24个岗x3.3=80人（包括6个班长）附表二：开办费・机电工具名称预计单价购置数量金额（元）备注75型室内疏通机2500.00元/台1台2500.00手提电焊机800.00元/台1台800.00日立牌电钻500.002台1000.006级铝梯270.00元/架2架540.0014级铝梯580.00元/架1架580.0040MX220V移动插座570.00元/台3部1710.00960型万能表100.003部300.00手提式应急灯300.00元/台15台4500.00小型维修工具（水、电）500.00元/套30套15000.00工具包，钳子，扳手等高空作业车（可横向伸缩）600000.0元/辆1辆600000.00合计629130.00•办公设备名称预计单价购置数量金额（元）备注保险柜1500.00元/组2组3000.00电话机300.00元/部8部2400.00分体空调机3000.00元/部5部15000.00办公台、椅800.00元/张50张40000.00折椅30.00元/把80把2400.00沙发、茶几3000.00元/套3套9000.00文件柜900.00元/个12个10800.00铁柜1000.00元/组10组10000.00过胶机600.00元/台1台600.00数码相机3000.00元/部1部3000.00办公用品300.00元/套30套9000.00复印机（一体机）15000.00元/台1台15000.00碎纸机800.00元/台1台800.00装订机800.00元/台1台800.00面包车250000.001辆250000.00

的士头150000.00元/辆1辆150000.00合计521800.00•保安用品及设备名称预计单价购置数量金额（元）备注铁柜250.00元/组40组10000.00双架铁床200.00元/张40张8000.00军被80.00元/张80张6400.00床垫80.00元/张80张6400.00棉大衣80.00元/件80件6400.00水鞋50.00元/双80双4000.00警棍50.00元/支25支1250.00对讲机2500.00元/部50部125000.00含电池、充电器电视机2000.00元/部2部4000.00监控系统15000.00元/点140点2100000.00门禁系统2500.00元/门100门250000.00巡更系统600.00元/点50点30000.00合计2551450.00•电脑设备及系统名称预计单价购置数量金额（元）备注电脑4200.00元/台20台8400.00办公使用打印机（针式）2800.00元/台1台2800.00财务打单打印机（彩色）2500.00元/台4台10000.00管理软件50000.00元/台1套50000.00办公自动化、财务合计146800.00•电脑设备及系统名称预计单价购置数量金额（元）备注灭火器75元/具1800具135000.004KG/50m2灭火器箱95元/个900个85500.00应急灯250元/个300个75000.00消防广播系统300元/点2050点615000.00

合计910500.00•清洁、绿化设备名称预计单价购置数量金额（元）备注绿化用具500.00元/套2套1000.00不锈钢垃圾300.00元/个150个45000.00塑料垃圾桶400.00元/个30个12000.00剪早机7500.00元/台1台7500.00擦地机15000.00元/台3台45000.00吸水洗尘机7000.00元/台3台21000.00抛光机16000.00元/