中原顺驰集团战略汇报

深刻理解战略

持续聚焦行动

--中原顺驰集团战略汇报

汇报提纲第一部分持续地战略思考—中原区域战略地位第二部分持续地认定目标—中原顺驰三年战略第三部分持续地聚焦行动—中原战略实施途径中原顺驰集团

第一部分持续的战略思考

－－中原区域战略地位一、理解中原区域经济发展二、理解中原区域行业发展三、理解集团中原战略布局四、结论中原顺驰集团一、理解中原区域经济发展1、中原区域的定义2、中原区域的主要经济指标3、中原区域的经济发展特点4、中原区域的政府及金融环境中原顺驰集团1、中原区域的定义中原顺驰集团中原顺驰集团区域

GDP/亿元人均/元人口/万面积/万平方公里全国1166949030129227960天津23872587410111.19占全国比例2.05%286.53%0.78%0.12%河南7025.937268966716.7占全国比例6.02%80.49%7.48%1.74%陕西2398.586480369020.56占全国比例2.06%71.76%2.86%2.14%陕西+河南942570561335737占全国比例8%78%10%4%2003年数据中原顺驰集团区域GDP/万元

人均/元

人口/万人

面积/万平方公里山东1243013622912515.67河南70267268966716.7湖北53968991600218.59安徽39736457641013.96山西24457378331415陕西23996480369020.56中原顺驰集团（1）经济的持续、平稳增长，提供持久发展动力

河南省作为我国东部和西部的结合部，在全国经济活动中起着承东启西，通南达北的重要作用，随着西部大开发战略的实施，其汇聚与辐射能力日益凸显。河南省目前正处于综合经济实力持续增长时期，GDP年均增长率9.2%，固定资产年均增长率11.8%,人均可支配收入年均增长率10.3%,均创历史最高水平并超过国家平均水平。作为连接中部西部的纽带，河南省正面临着前所未有的更大的发展机遇。中原顺驰集团河南省各项经济指标逐年呈现平稳增长趋势中原顺驰集团陕西省由于地势和和自然环境境的关系，，经济发展展较好的城城市集中在在号称“八八百里秦川川”的关中中平原。这这里已建成成4个国家级开开发区、3个省级开发发区，聚集集了全省80％的科技实实力、73％的国内生生产总值，，具有带动动全省经济济快速增长长的巨大潜潜能。GDP(亿元）人均GDP（元）固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）人均可支配收入人均消费总量23996480124918868065667增长率10.9%10.4%28.2%52.6%7.5%5.4%中原顺驰集集团（2）城市化进进程的逐步步加快，蕴蕴含无限发发展潜力以河南省为为例，目前前城市化水水平为27.2%，和全国40.53%的平均水平平相差13.33%，河南城市市化水平每每年按照1.4%的速度提高高，每年有有100万以上的人人口转移到到城市，按按照现有人人均居住面面积15平米计算，，不算城市市人口自身身的需求，，每年就需需要新增1500万平米住宅宅的需求量量，市场前前景广阔。。中原顺驰集集团（3）城市发展展不均衡，，省会城市市核心地位位突出通过对河南南、陕西两两省主要城城市的各项项经济指标标分析发现现：郑州、、西安两个个城市由于于其强大的的汇聚能力力，经济总总量以及其其他各项参参数均远远远高于省内内二三线城城市，城市市发展呈现现巨大的差差距。河南省内二二三线城市市基本借助助自有资源源各自发展展，没有形形成明显的的关联型、、带动型经经济发展趋趋势；陕西西省由于地地理的原因因，更是形形成了关中中地区三枝枝独秀的现现状（西安安、咸阳、、宝鸡）。。中原顺驰集集团中原顺驰集集团中原顺驰集集团二、理解中中原区域行行业发展1、房地产市市场发展现现状及特点点2、土地市场场特点3、竞争对手手分析中原顺驰集集团中原区域仅仅豫、陕两两省，汇聚聚了全国10%的人口，随随着城市化化进程加快快，将出现现一个巨大大的真实需需求市场。。中原顺驰集集团主要指标2000年2001年2002年2003年销售面积：住宅438.41483.77584.74795.78商品房销售价格：住宅1152.21168.91291.21301.9商品房销售额64.1865.5988.29120.75河南的商品品住宅市场场发展比较较落后，销销售额和市市场均价都都较低。但但在2003年，市场整整体发展开开始加速，，平均增长长率明显高高于往年。。河南省03年指标中原顺驰驰集团主要指标2000年2001年2002年2003年新开工住宅705.61870.35996.081284.54经济适用房245.73240.32177.04192.81经济适用房占比例%34.83%27.61%17.77%15.01%销售：住宅438.41483.77584.74795.78经济适用房173.77184.13145.57168.39经济适用房占比例%39.64%38.06%24.89%21.16%河南住宅宅市场中中一直都都存在着着较大比比例的经经济适用用房，在在一定程程度上影影响了商商品房市市场价格格的提升升、限制制了商品品房市场场的快速速发展，，但近年年来经济济适用房房的整体体比例呈呈明显下下降趋势势，省政政府明确确表示到到2005年经济适适用房将将逐步退退出市场场，商品品房市场场将整体体升温。。中原顺驰驰集团（1）城市发发展方向向在新区区：由于老城城拆迁成成本高，，新区土土地成本本低，便便于快速速实现形形象，政政府同时时对新区区给予政政策优惠惠；（2）土地市市场比较较规范：：招、拍拍、挂得得到普遍遍推行，，政府影影响仍存存在；经经济适用用房划拨拨土地短短期仍将将存在，，但比例例将大幅幅度缩减减；（3）土地价价值偏低低具备较较大上升升空间：：老城地地块小价价格高与与新区差差距明显显，新区区土地地地块大价价格低、、市场认认知度低低、升值值潜力大大、机会会较多；；中原顺驰驰集团（4）政府关关系对土土地获取取影响很很大：政政府欢迎迎知名的的、有实实力的房房地产公公司投资资，与政政府关系系对土地地获取十十分重要要；（5）近期地地价会快快速上升升：老城拆迁迁成本高高，新区区扩展速速度由于于国家耕耕地原因因放缓，，土地供供应面积积减少，，价格会会大幅提提升；中原顺驰驰集团中原顺驰驰集团郑州新世纪住宅建设有限公司建业（中国）住宅集团有限公司

河南鑫苑置业有限公司

河南启元置业有限公司

河南思达置业有限公司

2003年销售额

8.5亿3.3亿2.2亿～2.4亿1.1亿3.2亿发展战略以自建为主，与其他单位联合开发为辅；以郑州为中心，向外省省会城市拓展，长远战略侧重外省

以郑州为中心，向河南其他地市发展

立足本地，稳步发展

目前在郑州只有“美景天城”一个项目，该项目分四期开发，2004年开工建设二期工程。

以较低价格收购破产、不景气企业单位，开发中低档楼盘，并已向高档楼盘转型（已获取农科院项目）中原顺驰驰集团中原顺驰驰集团三、理解解企业1、理解集集团中原原战略布布局2、中原顺顺驰取得得的阶段段性成果果中原顺驰驰集团1、理解集集团中原原战略布布局（1）中原区区域中心心不因获获取的项项目而成成立，是是集团全全国化战战略中的的重要布布局。（2）进入中中原区域域并快速速地扩大大规模，，短时间间内成为为该区域域的NO.1和MARKETLEADER，通过对对商业模模式的深深刻理解解和执行行，早日日实现自自我发展展、自我我造血。。中原顺驰驰集团2、中原顺顺驰取得得的阶段段性成果果4月18日组组建中中原领导导团队4月22日获获取郑郑东新区区项目4月25日获获取洛洛南新区区项目4月28日取取得河河南顺驰驰地产有有限公司司营业执执照4月29日签签署洛洛南土地地出让合合同5月01日初初步确确定公司司战略发发展思路路、组织织架构、已获获取项目目的考核核指标体体系5月08日签签署郑郑东土地地出让合合同5月09日签签署郑郑东土地地出让补补充合同同中原顺驰驰集团2、中原顺顺驰取得得的阶段段性成果果目前中原原顺驰集集团拥有有土地储储备850亩，可供供销售面面积56万平米，，销售额额16亿元，其其中可为为2004年贡献销销售额4亿元；管理团队队全部到到位，现现有员工工68名，各部部门工作作紧张有有序进行行中。中原顺驰驰集团四、结论论中原区域域具有广广阔、稳稳定的市市场发展展空间，，持续、、强劲的的发展潜潜力；同同时中原原区域的的特殊性性也使我我们在进进入后面面临着操操作水平平、管理理模式以以及快速速实现本本地化的的全面考考验。中原顺驰驰集团第二部分分持持续的认认定目标标－－中原原顺驰三三年战略略一、战略略描述二、三年年战略目目标中原顺驰驰集团一、战略略描述中原顺驰驰集团合计河南陕西西部省会城市郑州洛阳等西安咸阳宝鸡兰州银川等04年532--------05年2010541----06年501812105321、销售额额目标中原顺驰驰集团毛利率销售利润率04年28%18%05年30%20%06年32%22%2、利润率率目标中原顺驰驰集团3、现金流流目标聚焦已获获取项目目操作，，快速实实现回款款，尽早早形成自自我发展展能力，，实现以以郑州为为中心的的资源输输出平台台；培育育以西安安为中心心的新的的资源平平台，形形成双中中心、资资源互补补型发展展格局。。中原顺驰驰集团4、中原战战略布局局目标整体布局局：初期期以郑州州为中心心，进入入河南周周边城市市和陕西西咸阳、、宝鸡，，进一步步进入西西安，形形成郑州州与西安安两个中中心城市市带动两两省的布布局，随随后进入入西部省省会城市市。中原顺驰驰集团河南省布布局：形成以郑郑州为中中心，洛洛阳、新新乡、开开封、许许昌为一一环，三三门峡、、焦作、、安阳、、商丘、、驻马店店、南阳阳为二环环的靶形形布局。。（1）靶心：郑郑州中原顺驰驰集团（2）双环快速进入入东、南南、西、、北四个个方向上上距郑州州车程1小时范围围内的洛洛阳、新新乡、开开封、许许昌四个个城市，，形成一一环城市市带；相相继进入入三门峡峡、焦作作、安阳阳、商丘丘、驻马马店、南南阳形成成二环城城市带。。中原顺驰驰集团住宅销售额（亿元）住宅销售面积（万平米）住宅均价（元/平米）郑州51.232571994洛阳16.321461119安阳5.1647.221092开封4.0439.341027新乡2.3622.41054南阳4.3447.07923驻马店1.1816.5714郑州及其其他二线线城市03年房地产产指标注：以上上指标均均包括经经济适用用房中原顺驰驰集团中原顺驰驰集团陕西省战战略布局局：形成以西西安为中中心，宝宝鸡、咸咸阳为两两极的三三点一线线布局。。（1）中心城城市：西西安是西北地地区重要要城市以以及中西西部地区区重要的的经济、、科技和和文化中中心，目目前已经经成为整整个西北北地区的的中枢地地带，拥拥有西北北地区最最大的航航空港、、最大的的铁路交交通枢纽纽、最大大的货物物中转站站以及辐辐射到整整个中西西部地区区的公路路网，已已形成了了以航空空、铁路路、公路路为主的的四通八八达的交交通网络络。作为为进入西西部的桥桥头堡，，具有强强大的汇汇聚能力力，可以以成为中中原集团团新的资资源平台台。中原顺驰驰集团（2）咸阳、、宝鸡地地处关中中平原，，地理位位置优越越，经济济发展位位列陕西西省各城城市中的的前列，，是我们们考虑布布局陕西西的重要要二线城城市。目前西安安土地市市场供应应量不大大，且地地块面积积较小；；竞争激激烈，造造成土地地成本较较高，利利润空间间有限。。咸阳、宝宝鸡上市市地块面面积适中中且土地地成本相相对较低低，灵活活的操作作方式有有利于土土地的快快速获取取；市场场日趋完完善已形形成一定定的源动动力，有有实力的的开发商商较少，，利润空空间较大大。因此我们们考虑先先进入重重点二线线城市，，同时密密切关注注西安以以及其他他二线城城市，及及时进入入，完成成陕西省省整体战战略布控控。中原顺驰驰集团中原顺驰驰集团人口（万）GDP（亿元）固定资产投资人均可支配收入西安市716.6940.44797183宝鸡市372.14261.1292.526486咸阳市483231.91886724郑州市698

1102

502.3

8346

陕西省主主要城市市经济指指标对比比中原顺驰驰集团5、管理模模式目标标通过目前前两个城城市项目目的操作作，采取取矩阵式式强势管管理模式式，快速速培育领领导团队队，及时时根据战战略布局局调整，，逐步形形成具有有多项目目、多城城市操作作能力的的管理模模式。中原顺驰驰集团第三部分分持持续的聚聚焦行动动－－中原原战略实实施途径径一、目目前存存在战战略差差距二、解解决差差距途途径三、实实现04年中原原战略略的工工作重重点中原顺顺驰集集团销售额目标已落实差距集团支持04年53.81.21.505年20146--中原顺顺驰集集团中原顺顺驰集集团中原顺顺驰集集团二、解解决差差距途途径中原顺顺驰集集团三、实实现04年中原原战略略的工工作重重点中原顺顺驰集集团1、聚焦焦项目目操作作郑东新新区项项目中原顺顺驰集集团郑东新新区项项目位位于郑郑州市市郑东东新区区起步步区，，东至至第一一城市市中心心轴线线道路路，南南至农农业东东路；；西至至规划划路；；北至至东风风东路路。北北临东东风渠渠绿化化带，，西临临南北北运河河。（1）项目目概述述中原顺顺驰集集团（2）各项项经济济技术术指标标中原顺顺驰集集团（3）项目目开发发思路路中原顺顺驰集集团（4）项目目重要要时间间节点点（郑郑东新新区住住宅））5月08日确确定设设计单单位，，委托托规划划及建建筑单单体方案设设计，，并组组织设设计师师现场场踏勘勘；（同时时完成成市场场调研研及项项目产产品定定位））5月19日规规划划及建建筑单单体概概念性性方案案汇报报；6月20日完完成成规划划成果果；7月03日示示范范区开开工（（售楼楼处、、样板板楼、、示范范环境境）；；8月06日完完成成一期期桩位位图；；8月13日产产品品亮相相；8月28日内内部部认购购；8月31日完完成成一期期全部部施工工图；；10月1日项项目目一期期开盘盘；中原顺顺驰集集团（4）项目目重要要时间间节点点（CBD）5月20日完完成成市场场调研研及项项目产产品定定位5月25日确确定定设计计单位位，委委托规规划及及建筑筑单体体方案设设计，，并组组织设设计师师现场场踏勘勘；6月20日首首轮轮规划划方案案汇报报；7月01日二二轮轮规划划方案案汇报报（向向政府府做首首轮汇汇报））；7月10日确确定定规划划及建建筑立立面；；8月28日完完成成桩位位图；；8月31日开开工工；2005年4月16日开盘盘。中原顺顺驰集集团（5）项目目财务务指标标中原顺顺驰集集团洛南新新区项项目中原顺顺驰集集团（1）项目目概述述洛南新新区项项目位位于洛洛阳市市洛南南新区区，12、13号地东东至洛洛龙大大道，，南至至体育育大道道；西西至规规划路路；北北至古古城路路。北北临遗遗址公公园，，规划划渠风风景带带纵向向穿过过。15号地西西邻洛洛阳市市政府府。中原顺驰集团团（2）各项经济技技术指标中原顺驰集团团（3）项目开发思思路中原顺驰集团团（4）项目重要时时间节点5月11日前确确定设计单位位，委托规划划设计，并组组织设计师现场踏勘；；（同时完成项项目调研和项项目定位）5月28日确确定规划深深化方案,提出调整意见见；6月05日规规划深化方方案汇报，组组织第二轮户户型平面讨论论，第一轮立面讨讨论；6月06日品品牌亮相相6月10日售售楼处开开工；完成规规划成果，确确定户型，开开始组合，组织织第二轮立面面讨论；提供供会馆基础图（6月1日提供地勘报报告）；7月15日住住宅开工工7月18日内内部认购购8月12日完完成一期期全部施工图图8月15日项项目一期期开盘中原顺驰集团团（