中原东莞中信商业广场营销策划报告

世界上不是缺少美,而是缺少发现美的眼睛!

——罗丹主要经济指标总用地:40809.3㎡容积率:1.792总建筑面积:89887.1㎡住宅:40571.6㎡商业:33711㎡建筑密度:55.331绿地率:34.116%项目特征栋数住宅层数单身公寓[34㎡]单身公寓[51.6㎡]单身公寓[41.4㎡]一房一厅[63.4㎡]合计比例A栋3-1116*94*918026.7%B栋4-11[12]19*8+1010*8+524736.65%C栋4-11[12]19*8+1010*8+524736.65%1443632417067421.36%5.34%48.07%25.23%74.77%25.23%六大特征：小规模、小户型、低楼层、低容积率、法式立面、临四环

(有噪音\召示性强)片区特征CBD会展文体交通枢纽企业中心大社区会展中心站六大中心国际花园城市中心的中心、商务人士往来中心、先进文化的中心、现代生活方式中心、睿智高薪人群聚集中心、理想的居住中心思考项目特征片区特征小规模小户型低楼层低容积率法式立面临四环国际花园城市中心的中心商务人士往来中心先进文化的中心现代生活方式中心睿智高薪人群聚集中心理想的居住中心路边的小项目中心区的好项目选择哪个方向?目前东莞小户市场的两个方向产权式酒店路线投资居住型小户1市场分析产权式酒店路线重要特征产权式酒店实质：“分时商务或度假+房产投资”客房分别出售统一经营，不得自行出租投资者每年获取一定的返租，一般提供投资回报６－７%；并享受年度利润分红１５－２０年后获得产权。一般拥有７０年产权。不符合东莞人的投资特点不确定性大,受酒店公司管理水平和酒店行业影响大项目名称酒店建面酒店房间数房间面积租金水平回报率销售价格其他国泰公寓酒店1.3万㎡250间47－64㎡，集中于50㎡左右4200元/月（包早晚餐）9.13％23万/套，一次性付款，返租10年，1750元/月纯正的产权公寓酒店、带厨房盈锋商务酒店7000㎡140间42－76㎡，集中于52—56㎡280元/天1－3年8.87％；4－6年9.80％；7－9年10.27％4500元/㎡,一次性付款，余款50％分三个月摊还。9年返租普通的酒店客房，不带厨房，入住率较高世博商务酒店1.15万㎡180间48间200㎡左右的写字楼间隔而成268元/天10％整层发售，15年返租普通的酒店客房，不带厨房1）使用率低（60%）2）年入住率55%左右，入住率一般；3）租金水平较高，但销售情况较差；东莞产权式酒店分析本项目发展产权式酒店不合适1市场分析投资居住型小户东莞小小户型型发展展历程程?代表楼盘:中信新天地\新世纪河畔广场\元美广场代表楼盘:丽阳时代代表楼盘:米兰雅居\未来世界代表楼盘:博客公寓\尚书苑\香缤\花样年化\曼哈顿03年年：起步，，社区区中少少量小小房型型和单单体小小户为为主,价格格也不不高04年年：丽阳时时代开开启了了东莞莞小户户时代代,但但速度度不理理想,1200套销销售时时间12月月05年年：平淡无无奇（（除未未来世世界外外）06年年：供应量量由历历年的的20万猛猛增到到40万,价格格翻番番,速速度度加快快,2月月500套套05-06年东东莞房房地产产市场场需求求变化化06年年住宅宅消化化量同同比增增长43.01%06年年80㎡以以下的的小户户型消消化量量同比比增长长3.6个个百分分点度、量量、价价小户型型走上上了快快速道道东莞有有什么么样的的小户户型项目主力户型与面积户型亮点定位曼哈顿时代一房90㎡;公寓40-50㎡无五星级酒店式公寓未来世界二期一房50㎡;三房65-68㎡;四房95-145㎡买一层送一层复式小户型怡丰昌盛大厦一房33-38㎡;两房65-85㎡;三房102㎡无白领精英特区都市阳光住宅:两房67—80㎡;三房98㎡带装修公寓：一房36-50㎡无阳光新生代尚书苑公寓、一房、两房，42-68㎡横向、纵向送面积户户赠送入户花园庭院式尚品公寓国泰名苑公寓、两房无香槟时代园公寓、一房、两房,33-72㎡买一层送一层部分实现双阳台东莞绝版复式花样年华公寓35-52㎡无白领公寓创新户户型+地段段成就就了小小户型型市场场一代代英豪豪；同同时也也曝露露出了了很多多问题题小复式式、送送空洞洞………禁止止审批批后，，产品品创新新难度度加大大；07-08年东东莞小小型供供应分分析区域项目规模(㎡)主力产品户型面积(㎡)金升国际公寓47000公寓、一房39-50锋尚公寓36154.6公寓、一房40-70城市假日三期30000公寓、一房、两房40-80时尚岛65583公寓、一房30-80城市风景160000一房、两房50-80中信广场24997公寓、一房、二房35-62南城鸿福国际明苑占地20098公寓、一房40-90尚书银座40000公寓、一房30-80康桥华苑占地38509公寓、一房30-48、58-61盛世凯旋40661公寓、一房、两房38-55、71-88中信9号公寓90000一房、两房45-60、65-85东城联丰中心公寓占地2478公寓、一房40-70宜景康源57211一房、两房40-90华和商业中心约20000公寓50-60莞城运河东一号约1000套一房、两房50-9007年年小户户型（（90㎡以以下））的市市场供供应量量约70万万㎡（（06年36万万㎡）），同同质化化严重重90-70政策策的滞滞后性性反映映，将将加剧剧竞争争格局局十面埋埋伏，，暗香香流动动东莞小小户型型开发发过程程中存存在的的六大大问题题遍地开开花，，土队队伍，，洋队队伍齐齐上阵阵[发展展商]产品舒舒适度度低，，使用用率低低[曼哈哈顿]另眼相相看，，不平平等待待遇[博客客公寓寓]原创性性少，，同质质化严严重[产品品]酒店式式管理理名不不符实实[设备备设施施]只管卖卖，不不管租租[万国国旗现现象]市场环境投资热情高涨好货坏货盛嚣尘上大小商家蜂佣而至远近大小热中小户发展商品牌发展商负责任的发展商有大量忠实客户的发展+如果开开发投投资居居住型型小户户要突围围难度度不大大想出彩彩，有有难度度项目小户型市场，属于租客导向性市场，想出彩，必须从源头做起小户型的使用客户到底是哪些？他们需求什么样的小户型产品？另一思考项目面积区间(㎡)月租金水平租客构成内部配套提供服务运河东1号401000-140015%外籍;60%白领;10%的二奶;15%个体工商户家电齐全

城市高尔夫401200-140015%外籍;60%白领;10%的二奶;15%个体工商户家电、游泳池、篮球场等家政服务/10元/小时博客公寓39(复式)2000职业经理人、白领、SOHO族游泳池、篮球场、羽毛球、乒乓球

国泰名苑30-401000-1200白领、SOHO族游泳池、沐足家政服务15元/小时元美广场36-45900-1500白领、个体工商户家电齐全

鸿福广场35-451000-1500白领、个体工商户1-3层裙楼商业配套、会所

新中银35600-900白领(80%)、个体户网球、篮球、游泳池、综合商场

丽阳时代401000-1500白领、外籍、个体工商户游泳池、乒乓球等

河畔广场351100-1300白领、SOHO族家电齐全

国泰公寓421000-120070%公寓,15%二奶,15%个体工商户现代会议室、健康会所

怡丰都会广场451100-1300白领、SOHO族家电齐全

中信新天地30900-1200职业经理人、白领、个体工商户幼儿园

第一国际401200-1400白领、外籍、职业经理人、个体工商户家电齐全

东泰花园约40900白领、个体工商户家电齐全

东莞市市房屋屋租赁赁市场场分析析东莞公公寓租租金水水平高高，对对售价价产生生强有有力的的支撑撑租赁市市场旺旺盛，，空置置成本本降低低，使使公寓寓的投投资客客队伍伍不断断装大大另一方方面，，公寓寓的附附加值值挖掘掘不够够，服服务严严重不不足东莞高高端租租客集集中区区域项目租金水平装修租客租赁卖点金月湾5000元3房/7000元4房豪装欧美人,大型企业的职业经理人成熟配套、酒吧街、社区环境。物业管理新世界花园5000元2房/8000元4房豪装欧美,台客东城中心2000-3000元3房精装港台丽阳时代白领租金低，近公交站地王广场3500-4500元3房精装韩国,台湾,高技术人才沃尔玛、早期租赁东湖花园、区域熟悉东湖花园2500-3000元3房精装欧美居多外籍人人士港台客客户高端技技术人人士职业经经理人人白领东莞高高端租租赁客客户东莞高高端租租客特特征分分析东莞高端租赁客户

重点集中区域关注点特点支付能力（元/月）租金来源外籍人士东城中心、金月湾、新世界花园、城市高尔夫1.看重小区园林;2.更倾向于多层住宅;3.对配套要求高以家庭为单位租房，需求户型偏大6000-8000公司支付港台人士金月湾、东湖花园、地王广场1.在乎装修风格,偏好于简洁风格;2.房间景观面;3.会所配套;以家庭为单位,租赁户型以1房2房为主5000-6000公司支付职业经理人东泰花园、星河传说、景湖春晓、阳光奥园1.在乎小区品牌形象;2.看重物业管理;3.档次\服务\身份体现以高档酒店式公寓为主2000-3000个人支付白领东泰花园、丽阳时代1.装修\家电;2.小区配套;3.租金水平单身公寓为主800-1500个人支付商务人士星级酒店、第一国际、博客公寓、城市高尔夫公寓1.商务便利;2.配套;3.中心区或景观资源丰富单身公寓4000-5000公司支付阶段性专家星级酒店、第一国际、博客公寓、城市高尔夫公寓1.商务便利;2.配套;3.中心区或景观资源丰富单身公寓5000-6000公司支付特征：：对对租金金敏感感度低低；关关注小小区内内外配配套；；便便利利的交交通；；对会所所要求求高；；良良好好的物物业管管理；；身身份和和地位位对等等服务向向酒店店看齐齐2他山之之石发达国国家公公寓的的发展展公寓起起源于于二战战工棚棚早期公公寓往往往分分布在在充满满活力力的城城市、、跟国国际交交往和和区域域交往往的中中心城城市中中心（（旧金金山/纽约约/东东京/大阪阪），，交通通接驳驳点随着市市场的的发展展和社社会的的进步步，公公寓市市场开开始出出现细细分，，出现现了商商务公公寓＼＼老年年公寓寓＼教教授公公寓＼＼渡假假公寓寓等在大城城市，，商务务公寓寓往往往都与与城市市商业业中心心或者者是旅旅游度度假区区，或或者是是高级级写字字楼和和酒店店的组组成部部分，，而这这些区区域往往往都都是交交通非非常方方便目前，，在美美国和和日本本，一一些优优质公公寓价价格甚甚至超超过别别墅高档的的公寓寓大部部分采采用的的是酒酒店式式管理理肯尼迪迪夫人人之死死公寓类型特征商务型公寓高贸中心、文、娱、体、商集中地区、服务良好渡假型公寓景观丰富、交通便利、服务良好白领公寓配套成熟，交通便利，租金较低专家公寓配套成熟，交通便利，有品味、服务良好老年公寓僻静、环境较好、服务公寓的的发展展均属属交通通导向向型，，并引引入酒酒店管管理服服务租客需求交通便利配套成熟会所身份和地位良好物管发达国家经验引入酒店管理贴身物管片区特性国际花园城市中心的中心会展中心文体中心交通抠纽睿智高薪人群聚集中心大社区公寓市场同质化严重；供给量过大；避开与中信九号公寓的直面竞争本项目目应开开发酒酒店式式商服服公寓寓三种发发展方方向的的比较较发展方向性质特点销售优缺点对发展商分类产权式酒店私人酒店返租后,由酒店统一经营,售后返租省心，不成套使用率低，业主不负责出租经营，持房能力差营运时间长时权酒店纯产权酒店养老型酒店度假村时值度假型酒店酒店式商服公寓含商服功能的公寓酒店式服务,公寓式管理直接销售使用率高，成套，商居两宜短平快，价格提升有空间纯投资型小户居住一般性物业管理直接销售使用率高，成套，商居两宜短平快，但价格提升有难度酒店式式公寓寓对本本项目目的价价值拉拉升空空间更更大３客户定定位典型楼楼盘客客户构构成曼哈顿顿时代代未来世世界二二期怡丰昌昌盛大大厦都市阳阳光尚书苑苑国泰名名苑香槟时时代园园花样年年华城区投投资客客镇区投投资客客外地投投资客客白领过过渡产业升升级，，白领领阶层层快速速成长长，两两地居居住空空间受受到重重视;本地客客户投投资热热情高高涨，，大多多属持持有性性投资资跨区域域投资资明显显,外外地来来莞投投资现现象逐逐渐凸凸显.典型楼楼盘客客户分分析物业名称置业目的客户构成精英名都约七成投资袁屋村居民购买作为投资元美广场约八成投资周边元美村本地居民用来投资，年情白领自住城市假日六成自住，四成投资个体户占30％、白领占24％、公务员占12％鸿福广场八成投资，二成自住元美村本地人为投资客，年轻白领外来人口自住中信新天地投资和自住约各一半本地村民用来投资，外来人口为自住阳光大厦七成自住，三成投资周边写字楼办公人员自住，机关事业单位人员投资昌盛大厦七成投资，三成自住本村人结婚置业，以低价吸引了中心区的不少白领曼哈顿广场投资八成，二成自住附近村民及东城、南城投资客。外来白领投资未来世界花园投资四成，六成自住外来白领，公务员，投资客尚书苑投资七成，自住三成本地居民、公务员、同行人士香缤时代园投资六成，自住四成公务员、投资客户、外来白领都市阳光公寓投资八成，二成自住投资客，厚街部分投资客中小户户型:投资资为主主,投投资自自住比比--6:4;公寓产产品:绝大大部分分投资资,投投资自自住比比—7：3购房客客户以以本地地居民民\公公务员员\个个体工工商户户\白白领为为主,以镇镇区和和外来来投资资客为为铺东莞小小户型型公寓寓购买买客户户构成成数据来来源：：东湖湖花园园、香香缤时时代、、尚书书苑,3000份问问券区域职业特征置业目的比例镇区白领过渡自住3.6%城镇常往来的经常人士投资2.9%镇区富裕居民投资4.5%公务员投资6.7%城区白领过渡自住19.3%经营者自住,SOHO13.2%本地富裕居民投资26.0%港台人士过渡自住,SOHO4.6%公务员投资11.0%深圳投资客投资8.0%----以以城区本地富富裕居居民投投资\白领领过渡渡居住住\经经营者者为主主,----以城区区公务务员\镇区区客户户投资资及深深圳客客户为为铺客户定定位核心客客户层层重点客客户层层游离客客户层层六大核核心客客户中信追追随客客户本地富富裕居居民中心区区工作作的职职业经经理人人城区SOHO族族公务员员白领重点客客户港台人人士镇区富富裕居居民镇区公公务员员偶得客客户深圳投投资客客外籍人人士六大核核心客客户特特征描描述中信追追随客客户(投资资)城区SOHO族族(自用用)本地富富裕居居民(投资资)购置过过中信信物业业,认认同中中信品品牌和和经营营理念念,具具有较较强的的投资资实力力,对对中心心区的的发展展充满满信心心多次置置业,多处处收租租,有有较强强的支支付能能力,对投投资的的理解解是长长期持持有物物业并并获得得稳定定的现现金流流好跟跟风风,易易引引导导,置置业业以以眼眼见见为为准准,购购房房时时讲讲究究性性价价比比看中中中中心心区区的的发发展展,城长长型型的的小小企企业业(贸贸易易公公司司\律律师师\广广告告公公司司\礼礼品品公公司司)需需要要工工作作区区形形象象;方便便商商务务往往来来工工作作;对对商商服服要要求求高高;对会会所所和和配配套套要要求求高高公务务员员(投投资资)白领领(过过渡渡型型自自住住)中心心区区工工作作的的职职业业经经理理人人(过过渡渡型型自自住住)年龄龄在在30-40岁岁,薪金金水水平平高高,事事业业有有成成,阶阶层层感感强强注重重环环境境,需需要要良良好好的的商商服服业业务务,细节节能能体体现现尊尊贵贵,与与身身份份相相对对现用用于于自自住住,再再跟跟据据工工作作的的调调动动情情况况,选选择择出出售售年龄龄在在25-35岁岁,薪金金水水平平较较高高,工工作作压压力力大大,生生活活节节奏奏快快,有有主主见见,事事业业处处于于上上升升期期,对对未未来来充充满满信信心心,看看准准中中心心区区的的发发展展注重重环环境境,需需要要良良好好的的服服务务,见证了中中心区的的发展和和房价的的上涨,对中心心区未来来充满信信心认同项目目的定位位,对高高端使用用客户有有信心相信中信信的实力力有大量的的灰色收收入和闲闲散资金金六大使用用客户需需求分析析目标使用客户个性要求点公建部分服务白领MORNINGCALL豪华的酒店式大堂公建部分上档装修可视对讲智能化系统稳重成熟的立面豪华(或精)装修集中供暖\中央空调\中央供水\直饮水网络入户景观\品位设计名符其实的星级酒店式管理餐饮咖啡厅,茶厅干洗会所(游泳池\健身房\运动房)代定车定票家政服务免费指路VOD点播…….城区SOHO族商务功能职业经理人商务功能\财经信息港台人士商务功能\双语服务外籍人士商务功能\双语服务阶段性专家商务功能\双语服务产品建议议4缘于市场场竞争缘于使用用客户的的需求（（在外面面章节中中略）需要提高高产品的的性价比比增强项目目的首创创性和空空间的灵灵活性在功能上上，要在一般般小户型型项目的的基础上上加以提提高和完完善在视觉效效果上，，与一般项项目形成成档次差差异在精神层层面上，，在潜移默默化中体体现“公公园生活活”理念念，并得得到客户户的高度度认同产品附加加值产品性价价比挖掘掘凸窗入户花园园户型舒适适性提升升宽厅设计计多面采采光空间间可变空间间户型功能能弹性功能空间间预留弧形凸窗窗、落地地凸窗内花园转角阳台台、超宽宽阳台阳台花架、空空调板可拆卸WINZIP户户型形象及案案名5酒店式商商务公寓寓项目：六大特征区位：六大中心市场：六大问题客户：六大核心租客：六大组成国际：交通导向的公寓开发模式TOD导向模模式下的的TOP公公寓TransitOrientedDevelopment，即交交通导向向性开发发,以交交通枢纽纽结合商商业服务务和其他他公共活活动场所所为中心心，以步步行距离离为半径径的居住住单元为为基础，，以公共共交通线线路为纽纽带组织织居住生生活用地地的模式式。6TOP:顶级,代表档档次和高高度6:体现项目目需要打打造的6大价值值体系公寓:项目的户户型特征征中信·TOP6TOP公公寓,城城市中央央,繁华华之上目的:提升区域域价值,形成片片区关注注途径:挖掘CBD价值值,放大大CBD影响引入TOD导向向的城市市发展模模式展示示未来城城市发展展方向和和魅力每座城市市只有一一个CBDCBD永永远属于于TOP族TOD将将使CBD更加加CBDTOP公公寓,属属于CBD轻轨提速速CBD300亿亿投资精精装CBD升级城市市优化CBD六大价值值体系（１）TOP公公寓,科科技导航航,高于于生活途径:打造超现现代的居居家理念念目的:赢合忙忙碌的高高端客户户,形成成差异,获取超超额利润润智能窗中央吸尘尘六大价值值体系（２）人面识别别系统智能锁酒店式VOD点点播系统统免提通话话方式，，可视交交流更随随心小区住户户间可互互相通话话可显示来来电信息息，并可可将其存存储，以以便查询询。访客来访访，在家家可打开开梯口门门锁，方方便之至至业主留言言或需要要帮助，，可随时时联系中中心突发事件件发生时时可按下下紧急按按钮，第第一时间间求助管管理中心心。具备多个个防区的的监控及及报警在线信息息发布，，信息提提示支持小区区电子公公告，方方便物业业主人不在在家时，，以动态态方式记记录并储储存来访访客人的的图像及及声音。。不想被打打扰时，，可呼转转至留影影留言。。用户终端端机的故故障，产产品能自自动检测测，并上上报给管管理中心心可通过管管理中心心异地对对各终端端设备的的参数进进行设置置和修改改可通过管管理中心心异地升升级各终终端设备备的功能能具有图片片、语音音、文字字的帮助助提示信信息可视对讲讲系统无线上网网系统小区篮牙牙操作系系统中央空调调系统恒温恒湿湿系统直饮水系系统太阳能中中央热水水系统六大价值值体系（３）TOP公公寓,生生态空间间,公园园生活途径:将公园生生活引入入公寓居居住理念念之中目的:体现公公寓建设设对人性性\健康康的尊重重六大环境境监测,健康居居家无忧忧空气环境境,流体力学学CFD模拟实实验辅助助设计,热环境:贴铝箔的的封闭空空气间层层的,光环境境:自然采采光,避避免光污污染,水环境境直饮水系系统\雨雨水收集集利用系系统\上上下水处处理,声环境水泵、风风机、发发电机房房等均设设于地下下，并考考虑减震震、消声声措施。。上下水水管设在在管井内内及室外外，减少少用水噪噪音。绿化环境境:屋顶露台台设屋顶顶花园,立面绿绿化处理理立体绿化化箱无土草墙墙墙体立面面饰花将公园的的气息带带到每个个角落天台观景景会所及及双休日日及夜晚晚业主自自助式咖咖啡吧,六大价值值体系（4）TOP公公寓,细细致入微微,精雕雕细凿途径:将选材\用料\施工的的各环节节展示,以示对对质量的的重视,对客户户的重视视目的:体现发发展商的的社会责责任感十关选材八关验材六关施工四关验收二十八关关六大价值值体系（5）TOP公公寓,顶顶级配置置,顶级级阵容途径:豪华的酒酒店式大大堂\信信报箱\大理石石材铺面面的公共共空间\世界名名牌电梯梯\国际际一流装装修材料料\国际际环保检检测材料料^目的:体现客客户身份份与尊贵贵感为塔楼形形式,在在形象和和建筑构构成上看看更适合合于商务务办公人人士挑空10米偏冷色调调，增强强庄严、、肃静的的商务办办公氛围围设置酒店店式接待待台和休休息区设背景音音乐大堂(A栋)现代SOHO空空间样板房大堂(B\C栋)B\C栋栋为板楼楼形式,更适合合于居住住大堂挑空空至10米，设设豪华水水晶吊灯灯采用暖色色调，增增强居住住式温馨馨感。信报箱统一标号号，采用用优质不不锈钢。。纯金样板板房纯金样顶顶级板房房A.服饰饰设计师师的家———波西西米亚在在微笑B.媒体体传播人人的家———展翅翅高飞的的源泉和和力量直木式和和木格式式放在一一起初看看很不调调和，但但厨房里里多处出出现整体体木色，，缓和了了冲突，，增加了了多元感感。打通睡房房的主壁壁，将漱漱洗室和和浴室设设计成一一个开放放单位，，以纱玻玻璃作隐隐约间隔隔，生活活透明休闲时，，把视线线放低，，身边四四周全是是土系色色调，能能提供一一份稳定定心情，，墙上思思绪有点点激动的的抽象画画，还是是主人心心血来潮潮之空间：是休憩的的家也是是朋友聚聚会的场场所。细节：散落在书书房的书书籍和最最新出版版的CD、招帖帖画、名名人传记记。用具：卧室一隅隅的时尚尚电脑组组合是传传媒人不不可缺的的助手。。夜深人人静的脑脑力激荡荡也正是是思如泉泉涌之时时。以职业特特征为装装饰风格格C、IT职业经经理人的的家———点击.COM空间：工作+生生活装饰：简洁明快快，不同同功能房房间风格格迥异，，色彩对对比强烈烈，开放放式厨房房细节：两台电脑脑（台式式与手提提各一台台分别在在卧室和和书房））、办公公桌就是是餐桌竹帘把主主人房一一分为二二，睡觉觉的空间间因此更更具隐私私。小平台是是休闲角角落，在在这里沏沏茶聊天天，最理理想不过过。D.自由由职业者者——一一半是海海水，一一半是火火焰国际一流流品牌嫁嫁结与大堂相相承接的的暖色调调，尤其其注重灯灯光、细细节的处处理。突突显尊贵贵。电梯间夜间体灯灯光效果果六大价值值体系（6）TOP公公寓,TOP服服务,TOP尊尊荣途径:引进国国际知名名的酒店店式管理理公司进进行管理理目的:体现客客户的身身份与象象征提供：MorningcallBTOB中英双语语交流平平台商务助理理、旅行行安排、、家务托托管24小时时保安执执勤巡逻逻专人日清清环保公共设施施维护、、绿化养养护、餐餐饮提供供、衣物物洗涤、、代订预预购、房房屋委托托租赁、、钟点服服务等；；代收发邮邮件速递递、为长长期在外外的业主主照看房房屋、代代业主联联系医疗疗服务、、代办客客户产权权过户事事宜、代代为介绍绍保姆等等服务就在在您身边边电梯视频频做为小小区信息息发布(每天天天气预报报\招租租信息\重大财财经新闻闻)联动卡森林湖\凯旋城城一年免免费使用用金卡和和终身95折消消费推广6导入期积蓄期启动期强推期引入话题题聚引关注注（起）回应观望望提升高度度（承）产品亮相相锻造体验验（转）赢得声望望口口相传传（合）知名度导入期引入话题题聚引关注注关键词：：神密制造关注注点（起）导入任务=引入话题题,制造造社会论论点+迎合市人人猎奇心心理，制制造神密密感+审视CBD价值值，赢得得关注第（1）步（起）导入策略核心心：悬念入市市,导入入东莞公公寓发展展的新概概念推广主题题：东莞公寓寓市场的的发展方方向?TOD将将导航公公寓市场场第（1）步（起）导入推广原则则:以制造话话题为主主采取便于于传播的的广告通通路,做做阶段性性的讨论论与总结结媒体策略略：以报纸(软文)和网络络为主活动方式式:论谈积蓄期回应观望望提升高高度关键词：：冲击奠定形象象基础（承）形象任务=公寓形象象入市，，明确属属性+凸显CBD的稀稀缺性+在视觉上上冲击第（２）步（承）形象策略核心心：结合CBD地段段优势,促公寓寓高端形形象入市市凸显CBD公寓寓的稀缺缺性推广主题题：TOP公公寓,永远的的CBDCBD,一场永永不落幕幕的盛宴宴阶段性任任务：提高项目目形象,区别一一般公寓寓项目让客户对对号入座座形成市场场共鸣6第（２）步（承）形象推广原则则:控制经费费,控制制形象在在有效的的范围内内传播媒体策略略：以户外广广告\围围墙广告告为主辅以电视视\报纸纸\网络络(项目目网站\与租赁赁市场对对接)第（２）步（承）形象外国人唱唱中国歌歌TOP通过带有有国际性性质的活活动聚集集高端租租客群体体,作为为准租赁赁客户的的积累提高影响响力,提提升形象象和档次次融入国国际化化6SP活活动：：启动期期关键词词：标标准建立产产品标标高（转））产品任务=全面引引入TOP公公寓总总形象象+转入产产品凸凸出优优势演演绎+保证开开盘旺旺销产品亮亮相锻造体体验6第（3））步（转））产品策略核核心：：借助项项目形形象建建设过过程中中的国国际影影响力力,开开始CBD-TOP公寓寓产品品价值值的全全面诉诉求推广主主题：：6大价价值体体系成成就CBD-TOP公寓寓阶段性性任务务：阐述清清楚TOP公寓寓的价价值构构成提高投投资者者信心心,引引导投投资客客购买买第（3））步（转））产品推广方方式：：媒体选选择:报纸纸\网网络\电电视\短信信\直直邮(双语语)SP活活动:产品及及服务务新闻闻发布布会(对项项目特特色的的介绍绍,)东莞首首个生生态公公寓亮亮相东东莞样板房房预约收收费参观（合））服务任务=6星组组酒店店式管管理+客户群群体聚聚集,圈层层营销销+后继服服务工工作开开展,做到到名符符其实实强推期期赢得声声望口口相相传建立市市场标标高关键词词:服服务第（4））步（合））服务策略核核心：：借助强强销期期的影影响力力,扩扩大租租客层层面,推广主主题：：TOP与与CBD一样样永不不落幕幕阶段性性任务务：解决投投资客客户的的后顾顾之忧忧,增增强客客户的的信心心.促促进销销售6第（4））步（合））服务建筑\艺术术\装装修品品评会会时尚艺艺人会会\音音乐会会\红红酒会会\冷冷餐会会艺术展展\收收藏品品拍卖卖会\新车车新装装发布布会SP活活动开盘认筹1-22-33-45-导入期期:以论谈谈为主主:TOD导向向下的的东莞莞公寓寓发展展方向向形象期期:TOP永远远的CBD外国人人唱中中国歌歌TOP6启动期期:6大价价值体体系成成就CBD-TOP公寓寓新闻发发布会会三金样样板房房付费费看楼楼,科科技住住宅展展开盘:TOP6表表演开盘:联动卡卡申请请建立租租赁中中心售价预预判7项目入市时间均价（元/㎡）备注尚书苑2006.86500带装修香槟时代园2006.116600带装修曼哈顿2006.56500带装修花样年华2006.125500带装修博客公寓2005.116800带装修备注：：价格格的高高低取取决于于项目目本身身质素素及相相关合合作公公司的的共同同打造造。销售均均价-------东莞莞典型型小户户型销销售价价格通过市市场比比较法法，中中原初初步预预估2007年年本项项目带带装修修销售售均价价为6800元元，按按照保保守的的房地地产价价格增增长率率15%算算（东东莞06年年房价价增长长率为为17%））项目2008年年推售售的市市场均均价是是：7820元元/㎡㎡基于：：项目片片区成成熟居居住氛氛围，，板块块价值值稀缺缺性进进一步步凸现现；中信十十年客客户资资源、、十年年强势势品牌牌，引引领东东莞地地产开开发市市场；；中原全全国金金牌代代理品品牌，，06年东东莞金金牌代代理企企业，，强大大客户户资源源；高科技技技术术的运运用;700-1000元元/㎡豪华华装修修酒店式式公寓寓的管管理豪华的的大堂堂及精精细公公共空空间的的打造造有效的的炒做做因此：：中信信＋中中原对对项目目价格格有10-20％提提升空空间。。项目2008年年销售售均价价为：：均价范范围：：9000-9500元元项目售售价中心区区房价价比东莞：：深圳圳=6000：：18000中心区区租价价比东莞：：深圳圳=30：：50按租金金横向向对比比推算算,东东莞CBD公寓寓的房房价空空间可可10800元/㎡TOP一场永不落落幕的的盛宴宴公寓69、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。13:22:0113:22:0113:221/5/20231:22:01PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2313:22:0113:22Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。13:22:0113:22:0113:22Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2313:22:0113:22:01January5,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。0