上海宝山钢领市场及策划方案

宝山钢铁物流基地

策源置业•商办事业部市场篇目的：在第一阶段市场报告的基础上，对本案的市场定位进行再次论证。任务：在实地调研和数据收集的基础上，运用科学的分析工具，就下述内容进行了论证和阐述：本项目立地条件钢铁商务市场分析及预测钢铁行业市场分析及预测市场建议注:由于客观原因限制,涉及目标客户方面的问题我们会在下阶段工作中结合“我的钢铁网”客户需求研究结果再作进一步的论证。总结及建议项目分析钢铁商务聚集区分析钢铁贸易行业分析主要经济指标项目SWOT分析用地面积195,952㎡建筑面积262,816㎡建筑密度21.88%容积率1.50规划用途产业用房建筑形态高层、多层图示：项目现状图示：友谊路现状主要经济指标总结及建议项目分析钢铁商务聚集区分析钢铁贸易行业分析主要经济指标项目SWOT分析项目SWOT分析项目优势Strength项目劣势Weakness

直达公交线路极少，且缺乏进入市中心的公交车辆。西城区的发展尚处于起步状态中，

周边市政配套匮乏，商业商务氛围

严重不足。

新城规划搁浅，将对本案商务区的构成产生严重的制约。

本案体量超大，去化不易。宝钢作为世界500强之一，带动配套钢铁服务业聚焦宝山，形成了一定

的产业集群规模。西城区功能定位精品钢产业区，本案建设受到了政府相关部门的关心。周边区域物流、仓储基地条件较好，

对本案发展形成配套支持。轨道交通的投入使用，将很大程度上增加出入便捷性。项目机遇Opportunity项目威胁Threats区域竞争物业，虽无钢铁主题，但目标客源基本重叠，均为钢铁贸易商。

钢铁产业发展尚未明朗，如持续受打

压，将会严重影响本案目标客户的吸

纳。

对产业的引导不明确，将导致资源得

不到有效的整合，无法吸纳目标客群。上海大力发展现代服务业。商务板块趋向外延，加大对外围区域写字楼项目的需求量。中国钢铁行业正处于无序发展阶段，市场有待整合。整个上海范围内尚未出现以钢铁产业为主题的办公物业。项目SWOT分析总结及建议项目分析钢铁商务聚集区分析钢铁贸易行业分析上海钢铁三大商务聚集区北区钢铁商务聚集区直接竞争个案大柏树聚集区牡丹江路聚集区

上海三大钢铁商务聚集区松江聚集区松江以松江钢材材城为代表表的区域交交易市场走走中低端路路线，区域商务档档次偏低。大柏树该区域为上上海历史最最为悠久的的钢铁商务务区，区域商务档档次较好。牡丹江路依托宝钢的的特殊资源源优势，形形成钢铁商商务区，区域商务档档次趋向良良好。三大聚集区区均已有良良好的的市市场基础，而本案尚处于于市场空白白区，发展成形的的基础较差差，对于资源的整合合要求较高高。对比本案区区位条件总结及建议项目分析钢铁商务聚集区分析析钢铁贸易行行业分析上海钢铁三三大商务聚聚集区北区钢铁商商务聚集区区直接竞争个个案发展特征市场形成早早、辐射力力度强，客客户随市择择办带动商商务产品特征乙级品质写写字楼客源特点全国钢铁流流通型企业业为主主力面积50～200㎡区域价格售价10000－12000元/㎡；；租金金1.2～～2.5元元/㎡/天天物管费3.6～14元/㎡㎡/天物业体量共287，502㎡未来竞争未来2～3年内，上上市供应量量58，097㎡北区钢铁商商务聚集区区发展特征以宝钢固有有商贸体系系带动区域域商务产品特征产品混杂，，差异较大大客源特点宝钢供销货货体系各级级钢材代理理贸易商主力面积50～200㎡区域价格售价9800－14000元元/㎡；租租金1.5～2.5元/㎡/天物管费1.8～3元/㎡/天物业体量共56，478㎡㎡未来竞争未来2～3年内，上上市供应量量173，，037㎡㎡北区钢铁商商务聚集区区根据调研，，牡丹江路路及大柏树树办公物业业内均以钢钢铁相关行行业居多，，其中从事钢铁贸贸易的客户户于行业内内占到绝对对份额，约约60%左左右。为本案锁定定目标客源源。本案目标客客户根据入市时时机，与本本案直接形形成竞争关关系的供应应量将高达23万万之多，均位居成形钢铁商商务板块，，商业配套套成熟。本案竞争供供应量总结及建议项目分析钢铁商务聚集区分析析钢铁贸易行行业分析上海钢铁三三大商务聚聚集区北区钢铁商商务聚集区区直接竞争个个案牡丹江路中中心地段，，配套齐全全；项目超大规规划，中央央商务区概概念；产品3000元/㎡㎡精装修修标准；邻近钢铁企企业聚集区区，客源吸吸纳能力强强直接竞争－－重点点个案分析析总建面积210，000㎡主力面积130－190㎡出售价格14000元/㎡得房率76％层高3.3M物业费4～5元/月/㎡销售率0.6％（6套）宝莲城直接竞争－－重点点个案分析析总建面积25，199㎡主力面积42～120㎡出售价格15000元/㎡得房率70％层高5.5M物业费3元/月/㎡（基本费）销售率47％（102套）祥腾国际广广场牡丹江路中中心地段，，宝山宾馆馆对面；产品空间利利用率高，，层高5.5米，增增强附加值值小规模体量量，易于去去化；紧倚宝山内内招钢铁交交易中心，，购买吸引引力强区位－宝山牡丹江江路中心地地段，交通通便利，配配套成熟，，紧靠钢铁商商务聚集区区及交易中中心。客源－钢铁产业贸贸易类自用用客源为主主，具有明显显的区域特特征。产品－面积积分隔50～200㎡，符合区域办办公需求；；商住兼可，，均带有套套内卫生及及厨房；品质趋高，，产品特色色鲜明；竞争个案小小结？宝莲城14500元/㎡中央商务区区，豪华华精装入市市祥腾国际13500元/㎡核心地段，，5.5M弹性空间间本案区位较偏，，交通不便便产品规划设设计无亮点点，品质一般体量过大，，去化不易易本案明显的的劣势使得得8500元/㎡㎡定价并不不具备竞争争优势，理性的钢铁铁客户并不不将价格作作为主要的的购买准绳绳。8500元元/㎡竞争个案VS本本案成交价总结及建议项目分析钢铁商务聚集区分析析钢铁贸易行行业分析行业概述案例分析商务特征市场容量世界钢铁发发展趋势世界钢铁产产业整体发发展格局业业已成型，，利润增长长变缓。中中国作为发发展中国家家，连续十年成为全全球最大的的钢材市场场,但但产量、消消费虽大，，技术落后后导致品质质偏差。国际钢铁企业瞄瞄准此项市市场空白点点，希望通通过国内企企业合作或或自设分支支机构，开拓新的经济增长区区。自此一一改以往国国内钢铁企企业垄断局局面。Eg.阿阿塞洛联姻姻莱钢；BHP收收购安阳钢钢铁；米米塔尔拿下下华菱管线线；世界钢铁大大并购冲击中国国内钢铁产产业格局钢铁业外资资并购烽烟烟四起，，本土市场场面临瓜分分。成本上上升，产能能过剩，钢价暴跌跌，迫使国国内钢铁生生产企业进进入产业整整改期。兼兼并收购，，提高产业集中中度，已成成为中国钢钢铁业长期期发展的不不二选择。。应对方式：：强强联手－－整合产产业，打造造规模，力力争500强;Eg.宝马合作;鞍本本联合；武武柳重组组；直供营销－－关注““供应链””管理，与与汽车、造造船厂商战战略联盟;Eg.宝宝汽合作;国内钢铁贸贸易企业沿沿袭传统的的流通模式式，致使流流通环节过过多,物流流成本居高高不下。2001年年我国全社社会的物流流成本高达达17880亿元，，占GDP的20%；而在西西方发达国国家，物流流成本仅占占GDP的的10%。。目前我国钢钢铁流通商商有20万家，上海地区区就集中近近8000多多家，普遍存存在规模大大小不一，，集中度低低的现象。。参考国外外市场，在在日本，经营营钢材的一一级经销商商只有10家，二级、三级级经销商也也不过80家左右。。贸易商进入入洗牌阶段国内钢铁贸贸易商现状状数据一数据二A/一一、二、三三级代理商B/交交易市场管管理方C/小小型贸易易企业D/仓仓储、物流流企业终端客户现阶段“钢厂－经销销户－用户户”模式分销生产厂家贸易商供应应链目前我国钢钢铁业和钢钢材流通业业基本沿袭袭传统的流流通模式，，一些钢铁铁生产企业业的运输、、仓储水平平落后，大大量的人力力、物力都都消耗在效效率低下的的传统物流流流程中，，导致物流成成本居高不不下，效率率低。在钢铁流通通业态上缺缺乏创新，，基本沿袭袭批量进货货、销售或或采取““搬砖头””方式，不不注重“供供应链”管管理，忽视“服务务链”的延延长，经营营成本高，，销售毛利利低，盈利利能力不强强，从而使贸贸易商面临较大的的市场风险险。供应链现状状贸易商生存存之道缩短供应链链的长度，，整合资源源、信息共享、、建立战略略协作关系系。整合打造一个信信息对称、、资源优化化配置的全新模式，，吸引终端端客户。打造专家提示：钢铁业必然然发展电子子交易+剪剪切加工+快速配送送的现代钢钢铁物流，，构建内外外贸一体化化、生产流流通有机结结合、符合合和完善国国际通行做做法的新型型流通管理理体制。总结及建议项目分析钢铁商务聚集区分析析钢铁贸易行行业分析行业概述案例分析商务特征市场容量借鉴案例－－华南（国际际）物流钢钢铁交易中中心总投资6亿元－占地面积30万m²－仓储能力

150万吨（100个独立仓）10座现代化的大型仓库加工能力280万吨/年23台进口的纵剪机组、包装机公共保税仓近4万m²设12个大型室内仓库配送

大型货车数十辆与国内外海运、铁路、公路合作，实现统筹调度。商铺（办公）86个3层结构，300m²/个。交易大楼高6层，建筑面积8000多m²现代化交易大厅写字楼高6层，建筑面积13000m²写字间60间，60m²～400m²大酒楼高6层，建筑面积13，000m²办公商务配套电子钢铁运输平台电子钢铁信息平台电子钢铁仓储平台电子钢铁加工平台华南（国际际）物流钢钢铁交易中中心公共保税仓仓电子金融质押平台集钢铁交易易、加工、、仓储、运运输、配送送、采购、、网络交易易、公共保保税、银行行质押服务务“多位一一体”的““一站式、、多功能””的物流钢钢铁电子交易平平台项目定位整合资源，，模式创新新到2006年，全球电子商商务的交易易额将达到到128，，370亿亿美元，其中95%的电子子商务交易易额发生在在发达国家家，电子商务发发展速度让让世界为之之关注。借助于电子子信息技术术，最大限度度地将原先先在实现物物资空间位位移中所进进行的运输输、仓储、、包装、装装卸、加工工以及配送送等多个环节整合合一起，以一一个整体面对对众多的物资资流程，达到到流程的再造造。这是当前钢铁行业业和钢材流通通业进行现代代物流建设的的一个新模式式。启示－壹启示－贰“小地方，大大市场”的的功效作用位于广东佛山山市乐从镇，，本土资源较为为缺乏，是个个不靠钢厂的的地方。在“华南交易易中心”之前前，当地钢铁铁市场大多停停留在“地摊摊式”交易层层次。“华华南”的建建成，提升了了乐从的地区区形象、行业业地位及物流流业的知名度度，其辐射半径延长长，交易量递递增，并增强广东企企业的区域竞竞争能力。以市兴办，推推动发展华南模式予本本案最大的借借鉴之处即是是通过兴办交易易市场，整合流通资源源，创造商机机。大多钢铁铁产业对于产产业聚集效能能所能带来的的商机商流极极为敏感，华华南通过增强流通软性性增值服务，，给项目创造造核心竞争优优势，吸引大大量钢材流通通商及生产企企业，从而带动了办办公等物业的的去化。启示－叁总结及建议项目分析钢铁商务聚集区分析钢铁贸易行业业分析行业概述案例分析商务特征市场容量钢铁行业办公公特点以市兴办－大柏树（29万体量量）逸仙现货交易易市场、宝山山交易市场、、华东交易市市场等聚拢人气商商流。随市择办－牡牡丹江路（6万体量））近内招、宝钢钢等固有商贸贸体系。钢铁企业的生生存环境必需需依靠交易中中心、物流、、加工配送、、仓储等一系系列辅助，才才得以发展成成形。总结及建议项目分析钢铁商务聚集区分析钢铁贸易行业业分析行业概述案例分析商务特征市场容量有效需求上海钢材贸易易商发展近20年年，现有8000家，面面临产业升级级，改善办公公条件：以租换售型－大柏树、牡丹丹江路现有租租赁客约几百百户，改变理念，欲拥有有办公产权。。发展成长型－原于住宅、沿沿街铺面内办办公企业，资资金积累后需需改善办公环境境。此类客户户体量最大，，仅两区相加加约有千余家。。升级换代型－企业规模扩大大，需增加办办公面积适应应企业运作。。配套服务型企企业以钢铁行业上上下游企业为为服务对象，，主要为物流流、金融型企企业。华东地区钢材材贸易商通过模式创新新，加大辐射射力度，吸引引周边客商加加盟。境外企业加入WTO，，竞争机制开开放，海外各各贸易商、生生产企业分公公司、职能、、销售部门争争相进入上海海。总结及建议项目分析钢铁商务聚集区分析钢铁贸易行业业分析市场建议市场总结及建建议如上所述，本本案的目标客源主要要锁定为钢铁铁行业中的贸贸易商。而现今钢铁贸贸易商所面临临的窘境是：：钢铁产业的重重组，以及流通环节过多，，成本居高不不下，加大了市场场风险，使其陷入困境。如何寻找新新型流通体制制来创造新盈盈利模式，成为贸易易商目前最为为关心的课题题。市场总结及建建议钢铁产业面临临变革，贸易易商进入洗牌牌阶段电子商务成为为现代物流的的发展趋势电子物流作为为现今一种以以信息技术和和互联网络为为应用基础的新的商业业模式，具有有效率高、成本本低、范围广广的特点，是21世纪现现代物流的发发展趋势。钢铁流通行业业目前也渐渐开始关关注电子商务务能给他们带带来的收益。。市场总结及建建议办公依存交易易市场发展成成形传统钢铁商务务聚集区均依托于钢材交交易市场发展展成形，周边商商业配套均较较为成熟，且且对于交易平平台、仓储、物物流等配套要要求较高。从本案硬产品本本身而言，存存在较多缺陷陷，如何增强强本案的市场场竞争力，是是首要解决的的核心问题。基于以上市场场及案例分析析，建议可尝尝试通过对本案产品软软性服务方面面进行加强，打造一个信息对称、资资源优化配置置的全新产品品，从而使本案案进入良性销销售通道。本案核心问题题产品篇项目整体定位位交易中心定位位项目定位的再再斟酌总部经济？微微型CBD？？产业链整合合？办公定位商业经营模式式讨论天时——行业发展展；区域发展展；入市时机机地利——项目的立立地条件人和——贸易企业业的需求项目的立地条条件商务环境商业环境消费人口仓储加工物流服务地利钢铁行业发展展状况成本售价钢厂贸易商铁矿石价格陡增钢价暴跌出路打压中间贸易商，直接做终端Eg.宝钢、鞍钢与汽车、家电生产厂结盟出路整合仓储、加工、配送，依靠客户资源、增值服务、低成本运营获取市场。天时项目区域发展展趋势宝山新城规划划规划主体为住宅及商业两两部分，新城人口规模模为39万人人。原本规划该项项目所在地将将是宝山区的的新中心，宝山区新政府办公楼楼群就规划在新城城内。这代表表了宝山区发发展重心的迁迁移，但传言言该计划搁浅，有待进一步步核实。宝山区政府搬搬迁计划的搁搁浅将严重影影响客户对本本项目的期望望值，项目更更多倚赖自身身规划设计。。天时项目入市时机机钢铁行业办公公现状大分散小集中中，无人领军军；整体品质低下下，有待突破破；旧租赁新销售售，租售两旺旺；需求面积扩张张，独栋上市市。宝莲城牡丹江路20万平米写字字楼，“宝山核心中中央商务区””祥腾国际牡丹江路2.5万平米写写字楼，“北上海5A写字楼首座座”大业领地松江工业园区区，占地1800亩，500余座办办公楼“国内首家花花园型企业聚聚集区”天时谁需要接近钢钢材消费地的的办公楼？铁矿石企业炼钢厂用钢厂流通商销售部门销售部门采购部门总部／业务部门销售环节的集合贸易企业的需需求钱整合银行、仓仓储、开发商商资源，提供供金融增值服服务货整合开发商及及客户资源，，以量邀货销建立多形式立立体销售网络络，如电子交交易平台、内内部网等运整合仓储、加加工、配送资资源，提升服服务质量应对的服务人和概念的取舍产业链整合？？总部经济？微型CBD？？精品钢基地服务中心钢铁贸易企业业集群项目整体定位位交易中心定位位交易中心的必必要性与可行行性交易中心是否否要做？怎么么做？办公定位商业经营模式式讨论交易中心存在在的必要性KEYWORDS大柏树地区原有25万平平米三市95年前后后新海商务元元和投资50%以上牡丹江路沿线线原有6万平米米内招90年代代祥腾国际宝宝莲莲城历史借鉴：以以市兴办差异化竞争KEYWORDS祥腾国际宝莲城交易中心的模模式与内涵传统——现货货交易现现货市场场仓仓储加工流行——票据据交易尖端——电子子交易电子交易平台台，专业运营营机构现代单据市场场办办公条件交易中心的布布置方式一：利用用一期商业裙裙房；方式二：裙房房+办公楼；；方式三：二期期新建标志性性建筑。推出时间早；；门面形象性性。实用精简性。。奢华，标志性性；推出时间间迟。项目整体定位位交易中心定位位商业经营模式式讨论三种经营模式式的适应性探探讨办公定位核心商业业态态大型餐饮和娱娱乐——直接目标标消费点——提高档次次，吸引高层层次客户会议中心与酒酒店——塑造项目目高端形象——打造钢铁铁行业核心区区注：酒店包括括高星级与经经济酒店商业配套内部吸引外部办公消费人口产业聚集商业租售模式式建议模式一：分割小面积积，统一销售售，售后返租租模式二：招商先行，，统一长期租租赁开发商风险小小，市场接受受度高回收慢，开发发商信心或可将模式一一二结合：部分分割小面面积销售，部部分长期租赁赁或售后返租租售后返租操作作案例北上海商业广广场区位：宝山区蕰川路1555号、杨鑫路十字路口。体量：７２３０８平方米；地上三层，地下一层，单层面积为约1.8万平方米；顶层是停车场。功能定位：集大型卖场、休闲娱乐、餐饮等功能于一体的综合型、枢纽型商业中心。商家组合：项目由易初莲花、苏宁电器、百货、地下名品城四大部分组成。销售策略：小面积、低总价，从产品上控制风险；分3年期（投资回报6.8％）、8年期、10年期三种投资回报方案；招商先行，主攻大品牌。销售业绩：开盘均价在16000元/平米左右，开盘后三个月内销售率高达90%。分割小面积，，统一销售，，售后返租成功细节：招招商先行，主主攻大品牌大大型商家售后返租可行行性考察带租约销售或或售后返租的的模式可以对对物业进行统统一经营，对入驻的商家家进行筛选，保证项目商商业的整体定定位按照我司司设计的路线线进行，从而而使整个商业业在前期就达达到较好的经经营水平。投资客对“生铺到熟铺”的养铺过程程缺乏耐性，，对租金回报报要求很高，，开发商势必必在早期要将将部分销售收收入补贴承诺诺给小业主的的租金。带租约销售难以平衡不同同商铺业主对对租金的要求求，商业经营方方难以通过弹弹性租金政策策对主力店、、品牌店进行行招商。因此此大型品牌商户户更为适合。产权属于小业业主，租约结结束后必然又又出现分散经营的状况。分割小面积，，统一销售，，售后返租统一租赁操作作案例北欧风情街区位：宝山罗芬路555弄罗店北欧新镇。体量：７万平方米商业街区。功能定位：集休闲、娱乐、餐饮、购物及社区服务为一体的综合型社区商业街。辐射范围：680万平方米宝山罗店北欧新镇。租赁方式：只租不售，2005年底开始招租，免租期至2007年9月结束，合同须签5年，首年为1.25元/平米/天,第三年1.5元/平米/天,第五年达到1.8元/平米/天。租赁情况：至2005年12月，整个商业C区的出租率约在30~40%左右。招商先行，统统一长期租赁赁成功细节：前前期市场培育育长达2年！！统一租赁可行行性考察招商先行，统统一长期租赁赁本案商业体量量不大，长期期持有部分商商业，资金沉淀不严严重。由于对商业全盘控制，能够完全保保证商业定位位的实现。通过对商业的的统一管理、、统一招商，，能够较好的的完成从“生生铺到熟铺””的养铺过程，在租金金逐年递增的的同时，物业业的价值也得得到提升，若干年后若转售该物业业能够比现期期取得高得多的售价价。商业经营良好好还能够促进办公的销销售，一方面有可可能提升其售售价，另一方方面可以加快快其去化速度度。对于复地来说说，商业经营营的成功能够够带来极大的的品牌效应，也能为将来来开发商业项项目时提供经经验借鉴，同同时在将来又又是一个良好好的融资工具具。模式结合的可可行性考察将模式一与二二相结合，即即部分分割小小面积销售，，部分长期租租赁或售后返返租，产生以以下特点：资金回收速度度较完全长期期租赁快；对整体商业经经营的掌控程程度较完全长长期租赁差；；如将价值最高高的底层出售售，收益最高高，但将严重重限制二三层层商业的发展展，限制租赁赁的灵活性。。商业操作模式式总结统一经营，招招商先行两种模式相结结合可能可行行性更强项目整体定位位交易中心定位位商业定位一期办公产品品补强建议配套设备？面面积分割？办公定位目前一期产品品已开工，仅仅面积分割与与机电设备可可调整。配套设备——市场现状状分析选取发展成熟熟的大柏树区区域办公市场场作为分析样样本。目前办办公楼配套设设备情况如下下：约70%办公公楼采用分体式空调；电梯配置平均水平平较低，从数数量上看仅为为乙级写字楼的的电梯配置标标准，从品牌来看看以三菱等国国际品牌为主主。总体配备标准准较低配套设备——类似产品品个案分析新海商务大厦厦性质：纯纯办公用房（（设钢铁市场场）；GFA：1.7万平平米；办公面积:1.1万万平米；电梯：3/三菱+1部货梯；；空调：分分体式中央空空调。元和投资大厦厦性质：商商住两用房房；GFA：1.5万平平米；办公面积:1.1万万平米；电梯：2/三菱无无货梯；空调：分分户式空调。。高于市场平平均水平纯办公用房房分体式中央央空调5000m2/部电电梯体现市场平平均水平商住两用房房分户式空调调7000m2/部电电梯配套设备——竞争个个案分析宝莲城楼宇智能：：每户设2个紧急报警警装置，1F、2F及顶层红外外幕帘报警警装置，大大堂、电梯梯设摄像监监控系统；；电梯：日本本东芝品牌牌，特有超超高轿箱空空间，一梯梯四户，三三部电梯；；门锁：韩国国进口智能能密码门锁锁；空调：变频频分户中央央空调。豪华路线祥腾国际智能化：楼楼宇智能化化，安保智智能化，消消防智能化化；电梯：3栋栋楼共10台德国品牌牌蒂森-克虏伯客梯梯；空调：小户户型办公楼楼由客户自自行安装空空调，大面面积办公楼楼配有原装三菱重重工中央空空调。精致路线，，双管齐下下面积分割——市场表表现出的主主力需求单元面积偏偏小，51-100平米之间的单元元占50%以上；物业品质一一般，但极极受钢铁流流通类企业业的欢迎。。面积分割——类似产产品个案分分析贸易企业需需求面积表现扩扩张趋势，200-300平米米赢得青睐；另一方面50-100平米面积段依旧旧为主力。。面积分割——竞争个个案分析祥腾国际一栋分割为为50平米米左右的小小户型；另一栋分割割为100-150平米的大大户型。宝莲城一期开盘的的办公楼仅仅130平平米与190平米两两种户型；；另有4栋独独栋办公产产品惜售，，其面积为为2000-5000平米。。50平米左右及及100-200平米仍为市市场两大主主力面积板板块；2000平平米以上的的独栋办公类产品品成为新的的市场亮点点，但去化化情况仍等等待时间证证明。竞争个案产产品特征祥腾国际——5.5米层层高5A智智能化宝莲城——室内欧式豪豪华装修可自由分割割为2层，，提升价值值空间的分割割创造出私私密空间智能化设施施提高楼宇宇品质建筑外围12万元元/根的罗罗马柱，打打造欧式气气派双卫生间与与精装厨房房提供家居居般的舒适适多个玻璃吊吊灯体现室室内豪华主主义整体规划体体现大尺度度大空间钢铁贸易企企业的特征征与需求12345资金密集劳动不密集集知识不密集集人流频繁对外通讯多多工作时间机机动安全性；私密性；企业员工少少；品味不高；；电子化接受受程度低；；单位安全性性电话、网络络要求高24小时服服务与设备备供应安保系统要要求高人流动线、、面积分割割合理小面积，多多产证廉价装修，，减少文化化元素；乙级写字楼楼智能设施施；防盗门系统统要求高电话线路与与网线充足足分户式空调调，24小小时供电及保安6办公产品建建议配套方面，遵循循“低成本高适适用性”原则，在在满足用户户基本要求求的条件下下尽量帮用用户控制成成本。分体式中央央空调；5000-6000m2/部部电梯，品品牌电梯，，速度＞2.5m/s；摄像监控系系统，门警警；密码门锁，，高防盗性性能入户门门；预留充足的的电话线，，宽带接入入并共享。。面积分割方面，，遵循“小面积产证证自由组合合”原则，尽尽量将面积积划分为50-100平米的的单元，并并具备自由由组合可能能性。本案产品特特征具有工业感的标准办公楼——整体规规划体现大大尺度大空空间，让钢钢铁企业找找到归属感感——工业美美感的简洁洁内外装修修，高贵而而实用——标准办办公楼，办办公独立于于生活之外外的升级软性服务为为项目创值商业产品软性服务办公产品工业感楼宇宇服务型商业业交易中心企业联盟电子平台金融服务宝山国际精精品钢服务务中心独栋办公楼楼推广篇推广主题提提炼案名的方向向推广策略思思路市场定位清晰目标客客群细分产品定位钢铁行业贸贸易群清晰产品功功能提供服务平平台服务中心推广主题提炼推广主题提炼概念的差异异化和立意意点概念源起引引用国外钢铁产业集集群服务中中心概念钢铁行业服服务中心概念引领,商务平台台运营模式,赢利空间间电子商务交易平台信息反馈物流服务金融服务咨询服务软性服务办公商业硬性设施联盟实力规模实力区域实力硬实力价值文化专业品牌软实力启示文化、意识识形态产生生吸引力,一个项项目的文化化和价值体体系有吸引引力，就会会得到认可可和追随。。推广卖点延伸产品服务商务美学概概念赋予文化内内涵具金属风格格具工业美感完善管理体系拓展服务模模式提供专业服服务针对专业领领域软实力的挖掘掘推广总精神宝山国际钢钢铁服务中中心引领服务的的创新核心卖点————区域域引领概念的的创新引领模式的的创新主要目标客客群做专业的服服务，核心心竞争力遵循紧密结合合钢铁行业业，直击目目标客群，，有市场引导导性案名新思路钢领领,有领先先、领袖、、引领的涵涵义引领——概概念引领，，产业引领领，服务引领，，咨询引领领钢领，有重重要结构的的隐喻案名大气，，庄重，掷掷地有声主推案名案名诠释关于LOGO整体形状运运用字体体和图像的的结合图像像感觉建建筑透视、、金字塔，，强烈的立立体空间感感，体现出出一种向上上的、前进进的形象，，给人以气气势磅礴、、傲视天下下的视觉冲冲击力推广思路案例重点案例推推广分析重点推广案例分析「祥腾国际际广场」该盘前期积积累客户时时间较长，，开盘3天天完成45%的销售售量北上海5A写字楼·首座，重点点突出区域域及产品的的高品质推广概念推广模式大众媒体模模式，先先软文，后后硬广，结结合案场及及户外包装装销售现状项目概况牡丹江路盘盘古路，可可售面积18362㎡通过产品的的卖点挖掘掘，打出区区域高档次次办公稀缺缺的差异点点1【营销推广聚聚焦点】地段好，体体量小，重重前期客户户积累推广广【营销推广思思路】「宝莲城」」同济路双城城路，总建建面20万万㎡推广概念推广模式销售现状项目概况前期现场包包装（样板板单位），，开盘亮相相宝山核心中中央商务区区，着重体体现泛CBD概念5.18日日开盘，据据称当天去去化所推出出的约15000㎡㎡重点推广案例分析营销推广聚焦点重现场包装，重产品包装通过中央商商务区大概概念的炒作作力图将钢钢铁产业集集群办公一一网打尽，，同时注重重产品附加值的打打造2营销推广思思路本案推广的的主题思路路，从立足足于宝山区区域的大环环境和现代代服务业整整体规划的的角度，紧紧密结合钢钢铁行业的的市场发展展趋势，告告知受众我我们将致力力于打造一一个服务于于钢铁贸易易业集群的的，以商务办公公为主导，，以专业服服务为核心心的全新钢铁服服务中心这一主题思思路，同时整合本本案产品卖卖点，加以以全方位的的推出。推广主线分析本案的推广总总思路推广主线宝山国际钢钢铁服务中中心【专注注钢钢铁铁服服务务】【专业业钢钢铁铁服服务务】】钢铁铁产产业业发发展展趋趋向向专专业业服服务务从钢钢铁铁领领域域的的发发展展探探讨讨，，钢钢铁铁行行业业的的市市场场趋趋势势，，到到目目前前市市场场细细分分核核心心集集群群的的缘缘起起分分析析和和前前景景分分析析，，从从多多角角度度/多多层层次次阐阐述述这这一一领领域域的的最最终终走走向向将将是是一一个个全全新新服服务务时时代代的的来来临临高端端区区域域聚聚集集整整合合专专业业服服务务区域域产产业业带带动动市市场场，，上上海海宝宝山山，，国国家家级级精精品品钢钢基基地地，，将将以以高高端端产产品品的的集集散散地地来来吸吸引引高高端端产产业业集集群群的的迁迁徙徙，，带带动动区区域域市市场场的的升升级级，，使使高高端端客客群群的的集集中中完完成成从从办办公公迁迁移移到到扩扩充充新新利利润润空空间间这这一一整整合合升升级级，，服服务务，，当当然然同同步步升升级级！！创新新核核心心竞竞争争引引领领专专业业服服务务复地地联联手手钢钢联联，，打打造造出出天天下下无无双双的的专专业业产产品品，，〖专注注于于钢钢铁铁服服务务，，专专业业的的钢钢铁铁服服务务，，具具工工业业感感的的产产品品〗，是是项项目目的的核核心心竞竞争争力力，，也也是是项项目目的的品品牌牌标标签签，，在在这这个个品品牌牌复复合合力力的的带带领领下下，，结结合合众众多多卖卖点点，，项目目将将呈呈现现将将体体现现出出独独树树一一帜帜，，领领军军行行业业的的从从容容和和大大气气走进进钢钢铁铁领领域域区域域行行业业聚聚变变打造造专专业业产产品品推广广策策略略总总思思路路前期期推推广广结结合合招招商商，，总总体体形形象象品品牌牌为为王王，，节节点点推推广广事事件件为为主主媒体体紧紧抓抓行行业业，，推推广广多多地地展展开开推广策略总思路前期期推推广广结结合合招招商商客户户积积累累渠渠道道营营销销媒体体组组合合软软硬硬兼兼施施重要要节节点点事事件件营营销销联手手商商业业行行业业举办办会会议议论论坛坛针对对专专业业领领域域寻找找专专业业渠渠道道大众众专专业业媒媒体体软文文硬硬广广包包装装开盘盘新新闻闻发发布布商家家行行业业签签约约重磅磅组组合合拳拳品牌牌形形象象的的全全程程贯贯穿穿运用用招招商商造造势势，，吸吸引引行行业业认认知知在钢钢铁铁行行业业、、商商业业两两大大领领域域广广泛泛吸吸引引关关注注度度，，对对树树立立项项目目的的品品牌牌形形象象和和前前期期知知名名度度的的打打开开有有很很大大的的帮帮助助，使项项目目在在短短期期内内有有效效吸吸引引到到目目标标客客户户的的关关注注；；具体体方方式式如如产产品品推推介介会会/合合作作会会议议/高高峰峰论论坛坛等等联手行行业业商商业业，，举举办办会会议议论论坛坛针对专专业业领领域域，，寻寻找找专专业业渠渠道道寻找推广领域渠道本案的推广领域分为钢铁/非钢铁，针对钢铁贸易行业的聚集特性，找到客户的专属领地，有效出击。行内会议/行内聚会/行业展会/生活及娱乐喜好聚集区域等寻找推广区域渠道本案的推广区域以本地为主，外地为辅，本地及外地客源紧密联系行业，争取最大限度的扩大客户源案场多点设置/行业市场设点/外地设点媒体体组组合合大众/专专业业媒媒体体，，软软文文硬硬广广包包装装应用用形形式式主流流媒媒体体软软文文铺铺垫垫，，硬硬广广轰轰炸炸的的结结合合形形式式软包包装装类类（（投投资资白白皮皮书书、、楼楼书书、、户户型型图图、、折折页页、、海海报报，，展展架架等等））硬硬包包装装类类（（项项目目基基地地、、售售楼楼处处、、示示范范单单位位、、看看楼楼通通道道、、局局部部景景观观、、楼楼体体包包装装））大众众媒媒体体的的选选择择，，除除了了主主流流媒媒体体的的选选择择，，应应当当更更多多关关注注专专业业媒媒体体的的应应用用和和选选择择行业业报报纸纸，，钢钢铁铁行行业业内内刊刊，，行行业业流流通通杂杂志志；；如如《中中国国冶冶金金报报》》/钢之之家家/钢铁铁市市场场网络络类类如如MYsteel/针对行行业的DM等制造新闻事事件，引引导临门门一脚在客户有有一定积积累，项项目处于于关键节节点时，，如工程程封顶、、项目开开盘等，，运用各各种事件件（活动动）点来来引导串串联整体体的推广广；同时时，行业业合作的的联手信信息对处处于观望望期的客客户有强强势推动动作用；；关键点引引用用政府资资源、运运用招商商资源、、制造新新闻点具体方式式如如新新闻发布布会/品品牌商家家签约进进驻会/招商酒酒会等核心篇营销解码码项目的声声音：32万平平米宝山山国际钢钢铁物流流总部基基地市场的回回响可能吗？？————骗外行行的。舜业开发发？———一家家独大。。地段、交交通、人人气、配配套？———早了了。卖的是期期货合约约市场反馈馈看市场的的对手祥腾国际际宝宝莲城城宝山牡丹丹江路中中心地段段，钢铁铁商务氛氛围浓郁郁，特色产品品面世！！障碍的考考验——我们们的阻力力是什么么？第一个阻阻力：价格压力第一个阻阻力：销售压力第一个阻阻力：创新压力第一个阻阻力：观念压力第一个阻阻力：风险压力寻找市场场空白——我们的核核心在哪哪里上海目前前钢铁贸易易集中区域域大柏树地区逸仙路江杨南路宝山旧城牡丹江路松江区泗泾、砖桥打浦桥区域上海目前前钢铁贸贸易集中中区域几乎所有有钢铁贸贸易集中中区域都都有钢铁铁交易市市场的存存在。钢材市场场的容量量上海目前前有近40个钢材交交易市场场上海市场场上有8000多家钢材材贸易商商稍有规模模的经销销商都会会在价格格不同的的市场设设销售点点现货交易市场逸仙路交易市场单据交易市场宝山钢铁交易市场钢铁交易易市场的的形态钢铁交易易市场的的优势集中大量量钢铁贸贸易商入入住方便经销销商之间间的交易易上海华东地区全国宝山钢材材市场是影响力力最大的的市场年交易额额350亿亿元国内最大大的物贸商商品交易易市场影响力最最大的钢钢材市场场宝山钢材材市场的的成功经经营造就就了市场场旁办公公楼群成成为钢铁铁贸易基基地。大柏树历历史形成成的钢铁铁贸易商商云集，，主要得得益于大大柏树几几个钢材材交易市市场。本项目设设置钢铁铁交易市市场的重重要性成功，有有影响的的钢铁交交易市场场给项目带带来活力力和人气气为商业配配套设施施带来足足够数量量的消费费群给入住办办公楼的的公司带带来便利利性成熟的交交易市场场是项目成功功的核心心！本项目设设置钢铁铁交易市市场的作作用成立一家家专业的的单据交交易市场场吸引大量量的商家家设点吸引大量量的用户户入住确定市场场中的领领袖地位位物业增值值钢材交易易市场的的影响力力是项目目成功的的基础！！上海首创创互联网网钢铁交交易平台台变革传统统交易模模式前店后库库板车拉送送仓储运输输水平落落后物流配送送方式单单一采购和交交易成本本过高……各大钢材材交易市市场“地摊式式”交易易（半开放放式）在“过剩剩经济””带来的的成本压压力下，，已经线线路弊端端，明显显不能适适应现代代钢材贸贸易发展展的需求求。40多家家市场，，没有标标准，没没有统一一模式！！被变革上海首创创互联网网钢铁交交易平台台变革传统统交易模模式销售支持持物流管理理单据管理理资金管理理……互联网钢钢铁市场场（可采用用ebay模式式）建立市场场公用平平台（全开放放式）仓储供应应商物流供应应商金融供应应商简化环节节，降低低成本，，让用户户在入住住市场后后的到全全方位的的服务打造钢铁铁贸易交交易、金金融、物物流、配配送的标标准化现现货交易易平台！！历史发展展的必然然趋势：：上海首创创互联网网钢铁交交易平台台变革传统统交易模模式大型商家入住物业增值国际企业入住提高含金量知名钢铁企业入住锁定权威性成为市场场的标杆杆操作方式式组建第三方方服务务概念的的中国第第一钢铁交交易营营运商商MYSTEEL策源与专业业合伙伙人协协同优势合合作MYSTEEL策源——中中国钢钢铁行行业第第一品品牌网网站——拥拥有成成熟的的电子子交易易平台台——广广告量量全国国前十十名——全全国注注册会会员13万万名——拥拥有全全面可可靠的的仓储储管理理系统统现货远远期合合约交交易系系统、、企业内内部俄俄ERP系系统——上上海地地产营营销代代理前前十强强——商商办事事业部部专业业团队队——复复星集集团的的行业业优势势——利利用和和复地地的关关系获获取房房产租租赁优优势共同搭搭建国国内最最优化化的电电子交交易平平台；；引入入大量量贸易易商和和终端端客户户；整整合钢钢铁流流通环环节各各种服服务资资源。。交易市市场的的盈利利点1元钱钱的意意义：：一日日金，，千日日金；；一人金金，千千人金金。单据交交易市市场的的盈利点点：——租租金的的增值值——市市场管管理费费用——市市场广广告销销售收收入——服服务供供应商商的利利润分分成钢铁行行业流流通服服务缓缓解有有金可可掘！！并可可能成成为永永续经经营的的事业业！策源不不仅仅仅是地产代代理商商策源成成为钢铁服服务领领域地地产营营运商商Thanks9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Friday,January6,202310、雨