上海苏宁环球长风B地块项目整合策略提报

BUILTTOLAST

基业长青

苏宁环球长风5B地块项目整合策略提报

【美】吉姆·柯林斯第一次我们将一个地产项目，类比为“品牌”来理解并推广。ONE.品牌价值TWO.品牌文化THREE.品牌个性项目可以被竞争者模仿，品牌却是独一无二的。项目极易过时落伍，但成功的品牌却能长久不衰。PARTONE

品牌价值StrengthsThreatsOpportunitiesWeaknesses1、地段、地段，还是地段（中环内，“大虹桥”中心区域）2、新古典主义建筑风格，经典恒久远3、苏州河畔，长风公园区域，自然生态4、类型丰富高端：独栋别墅、甲级写字楼、五星级产权酒店5、HOK建筑设计/中国建筑上海设计研究院CO./泛亚景观设计1、非长风生态商务区核心地段2、体量不足十万方3、苏宁环球品牌，在上海市场认知不足1、上海经济中心地位，产业结构转型，现代服务业的发展2、大虹桥板块2010年的紧迫启动3、近年来，新古典建筑的价值的再次主流认可1、上海现代风格高端写字楼竞争2、长风生态商务区价值未完全成熟展现3、生态商务区的价值不能完全支撑本项目高度SWOT分析价值NO.1:地段，地段，还是地段中环内，“大虹桥”中心区域上海虹桥商务区建设提前启动虹桥商务区的建设对上海城市空间布局、产业结构布局、人口布局都将是一个重大举措。“虹桥商务区建设不仅仅是其本身,很大程度上是要带动嘉定、青浦、松江、闵行、普陀、长宁等周边地区发展。”虹桥商务区已经被赋予诸多功能定位,并勾勒出上海经济新增长极的蓝图——上海现代服务业的集聚区、上海国际贸易中心的新平台、面向国内外企业总部和贸易机构的汇聚地,以及服务长三角、服务长江流域、服务全国的高端商务中心。推进虹桥商务区建设,已经明确三个“一体化”,即:交通功能与商务功能一体化、虹桥商务区建设与周边地区发展一体化、推进长三角一体化。融会于精神的建筑万物由于自然律都必融会于一种精神。

——雪莱《爱的哲学》

价值NO.2:新古典主义建筑——传世性、价值感、尊贵感、深厚的人文主义内涵布拉格艾斯特剧院——“场所精神的绝对胜利”

Estatetheatre

艾斯特剧院，是布拉格第一座新古典主义式建筑，正面三角形的山墙及两对圆柱，流露出古希腊的建筑风格。

古希腊罗马的建筑风格，如三角形倒墙、排列状的圆柱，被加入其建筑风格之中，甚至新的建筑元素——“铸铁”也被加入。但是相比较新古典主义风格更为简化。“万园之园园”里的““西洋楼””——从拿拿来主义中中，构建新新古典主义义始建于清乾乾隆十二年年（1747年）的的“西洋楼楼”，由当当时供职宫宫廷画院院如意馆的的耶稣会传传教士法国国人蒋友仁仁、王致诚诚和意大利利人郎世宁宁等人主持持设计建造造，建造过过程中使用用了大量汉汉白玉石，，石面精雕雕细刻，屋屋顶覆盖琉琉璃瓦。园园区内布置置了6幢欧欧洲18世世纪巴洛克克风格的宫宫殿式建筑筑。这些建筑的的体形及立立面上的柱柱式、檐口口基座、门门窗细部俱俱为欧式建建筑做法，，松柏植栽栽和绿篱修修剪，喷水水池、围墙墙、道路铺铺饰及铜塑塑石雕等大大多具西洋洋特色；同同时结合我我国砖雕、、琉璃饰件件和叠石技技术，体现现了欧洲式式建筑的民民族化。圆明园因““园中之魂魂”西洋楼楼而被誉为为“万园之之园”，人人称“东方方凡尔赛””，中西合合璧，古今今交融，成成为东西方方文化交流流的象征。。上海汇丰银银行大楼渣打银行亚亚洲总部外滩万国建建筑群外滩THEBUND———空间透透露出百年年建筑的精精神气质外滩是上海海租界区也也是整个上上海近代城城市开发的的起点。1843年年前，这里里还是黄浦浦江边的一一片泥滩。。1844年年起这一带带被划为英英国租界，，英国人使使用作为码码头，不久久开设了怡怡和洋行等等一批英资资公司和美美资的旗昌昌洋行。1848年年在这里铺铺筑了马路路和加固了了江岸。这这条马路的的名称（Bund））至今为止止是西方国国家对上海海外滩的称称呼。1868年年今天的黄黄浦公园建建立（当时时叫外滩公公园），这这是上海最最老的一个个公园，到到1928年外滩公公园只对西西方人开放放。19世纪末末开始，上上海外滩渐渐渐成为租租界区管理理机构、银银行、旅馆馆等建造它它们的体面面建筑的地地区。新古典主义义建筑住宅宅鉴赏——细节的隐喻喻，匠心独独运的工艺艺华润·外滩九里绿城·御园新古典主义义是一种永永恒的经典典，在每个时代代都深具影影响力从皇室贵族族到名仕阶层新古典主义义建筑一直直被推崇和和追求时光，主导导不朽建筑筑的设计思思想价值NO.3:苏州河历历史文化遗遗产，长风风生态商务务区自然生生态苏州河历史史文化遗产产。据统计，苏苏州河沿线线列入保护护名册的市市级以上文文物保护单单位以及市市级优秀近近代保护建建筑达28处之之多，此外外还有37处公公寓、里弄弄建筑以及及仓库建筑筑被认定为为具有保留留价值。苏州河畔近近代优秀建建筑：原英英国领事馆馆，建于1873年。外外滩中山东东一路33号/黄浦公园园，中国第第一座欧式式公园/百百老汇大厦厦（今上海海大厦），，风格前卫卫/上海邮邮政总局，，沪上首首座钢筋结结构、大理理石加砖石石外墙。/河滨大楼楼./礼查查饭店（今今浦江饭店店），外表表华丽/中中央造币厂厂/怡和洋洋行打包公公司/外侨侨板球俱乐乐部，石石库门四层层楼房/上上海胡庆余余堂雪记国国药号/兆丰公园园（中山公公园）/圣圣约翰大学学/河上名名桥/韦尔尔斯桥（（外白渡渡桥）长风生态商商务区，上海首批重点推推进的九大大现代服务务业集聚区区之一，服服务长三角角，辐射国国内外。位于上海市市普陀区南南部，东起起长风公园园和华东师师范大学，，南临苏州州河，北以以金沙江路路为界，西西至真北路路中环线，，是不可多多得的一块块可供整体体规划开发发的宝地。。价值NO.4:类型丰富富高端：独独栋别墅、、甲级写字字楼、五星星级产权酒酒店一站式泛商商务企业总总部公馆价值NO.5:HOK建建筑设计/中国建筑筑上海设计计研究院CO./泛泛亚景观设设计国际团队联联袂打造，，品质由细细节保障地段新古典主义义苏州河/长风公园园类型丰富高高端国际团队项目丰富的的价值支撑撑五大价值支支撑，成就就上海中环环内，商务务写字楼中中的奢侈品品品级的““品牌价值值”我们的目标标客群在哪哪里？恪守：核心价值值观/核心目标标改变：文化和运营营方式/具体目标标和策略高瞻远瞩公公司的永远远不变和应应时而变节选自《基业长青青》企业发展轨轨迹成立基业长青发展行业领袖国际行业领领袖生存财富积累优秀卓越BUILTTOLAST需要企业总总部设立在在上海这个个国际平台台上的企业业客群目标客群层层阶主力客群行业领袖标杆客群基业长青的的国际行业业领袖辅助客群长三角乃至至全国的实实力企业这个时代“商业精神”的崛起，商商仕文明的的发展，以以“仕”成为我们的的目标客群群的身份标标识PARTTWO品牌文化一条河流和和一座城市市的历史“苏州河””是允许望文文生义的，，真的沿河河向西，会会走到苏州州。所谓苏州河是指指吴淞江的的上海市区区一段，从从北新泾到到外白渡桥桥。1880年年后，外国商人在在上海开设设了好几家家缫丝厂，，其中大部部分在苏州州河边，其其他还有面面粉厂，铁铁器厂，造造纸厂等。。上个世纪纪初开始，，苏州河两两岸修建了了大量行业业码头，木木码头，酒酒码头，土土产码头等等。全长53公里的苏州河，，一般概念念中被分为为东段和西西段。过去去，西藏路路以东两岸岸都在租界界内，西藏藏路以西是是华区。西西段的南岸岸在租界扩扩张之后也也划进租界界，北岸，，即所谓的的闸北是华华区，中国最早的的民族工业业很大程度度上起身于于此。沿河两岸岸的建筑曾是这段历史的记录录。上海的苏州州河，世界界的苏州河河第一站：外外滩外白白渡桥上上海大厦观赏黄浦江江苏州河口口的景色，，在此隔江江眺望浦东东的东方明明珠、金贸贸大厦、环环球金融中中心、国际际会议中心心和滨江大大道。参观观者外滩历历史纪念馆馆，黄浦江江苏州河口口水文钟，，瞻仰上海海人民英雄雄纪念塔。。走一走外外白渡桥，，看一看河河北岸的万万国证券交交易所、俄俄罗斯驻上上海总领事事馆。最后后登上上海海大厦顶楼楼，鸟瞰黄黄浦江两岸岸。上海的苏州州河，世界界的苏州河河第二站：邮邮政大楼南南苏州州河样板段段河滨大楼楼原上海海总商会从上海大厦厦下来，沿沿北苏州河河路向西步步行数分钟钟即到四川川路桥头的的邮政大楼楼，这里现现在仍是上上海邮政局局的所在地地，可到集集邮门市部部买上一些些上海的纪纪念邮票寄寄给亲朋好好友。路过过四川路桥桥（这里曾曾是解放上上海的重要要战场和突突破口），，沿南苏州州河路河滨滨绿化样板板地段走到到河南路桥桥，桥北部部的东面是是著名的公公寓建筑河河滨大楼，，西面是原原上海总商商会的建筑筑，在其西西面是苏州州河上最老老的“老闸闸桥”。上海的苏州州河，世界界的苏州河河第三站：四四行仓库西西藏路桥桥艺术家家仓库回到北苏州州河路，向向西走十分分钟就到西西藏路桥，，过桥向西西就是著名名的“八一一三”淞沪沪抗战纪念念地——四行仓库。。西藏路桥桥到成都路路桥之间仓仓库密集。。部分已改改建成艺术术作坊或工工作室了。。上海的苏州州河，世界界的苏州河河这一站？？长风生态商商务区，““两中心，，一园，十十馆”“两个中心心”即引进好莱莱坞知名影影视娱乐集集团米高梅梅合作策划划建设的米米高梅世界界娱乐中心心（内含米米高梅电影影学院、影影视娱乐城城等）和包包括一个可可容纳3000人人、可举行行大型影视视节庆盛典典和文艺活活动的无柱柱大厅的苏苏州河畔标标志性建筑筑―――跨跨国采购会会展中心。。“一园”“一园”即在在中环线和木木渎港之间占占地近240亩、接轨苏苏州河岸老工工业文明的工工业遗址园；；“十馆”“十馆”是结结合绿地规划划建设或保留留改造老工业业建筑，筹划划的十家体现现苏州河畔工工业文化蜕变变和当代文体体产业、电影影工业发展的的专题博物馆馆、展示馆。。目前已基本本建成的商标标火花展示馆馆、游艇游船船展示馆，在在建的成龙电电影艺术馆、、与美影厂合合建的海上动动漫艺术馆，，以及正在筹筹划的家电博博物馆、城市市工业雕塑馆馆、刘翔田径径馆、海上书书画玉石馆等等，将全面展展示苏州河沿沿岸全新的工工业文明状态态与文化生态态。苏州河，项目目根植于长风风生态商务区区这个国际商商务平台的同同时，附加的的独一无二的的文化价值。。承载外滩的商商业精神孕育着海派文文化的光辉将城市的文明明镌刻在历史史的长河中中邦MOHO医谷·现代商务园园创研智造东方环球企业业中心大业领地财富兴园中鑫企业广场场汇领商墅紫竹科学园区区A类市调：上上海总部基地地调查：祥见见刻盘附件B类市调：长长风生态商务务区在售项目目楼盘体量价格租售车位备注旭辉世纪商务广场（甲级精装）6983平方（总部独栋现房）28000元/方（均价）3.68万/方（报价）2.5元/方.天出售出租859个09.6.30入住物业费15元/方.月汇银铭尊（甲级毛坯）18.7万方（小高层整层出售）28000元/方（均价）3.5-3.8元/方.天出售出租08.06.1入住（1000元位/月）物业费15元/方.月北岸·长风（甲级初装）2.9万方（高层、多层）23000元/方27000元/方5元/方.天出售出租316个物业费11元/方.月国盛中心（甲级毛坯）49.6万方（高层、多层）24000元/方（均价）出售2823个2009.12.15入住物业费12.5元/方.月C类市调：上上海高端商务务写字楼楼盘体量价格租售车位备注海外滩中心（甲级全装）28.2万方（小高层）50000元/方出售370个物业费27元/方.月苏河1号华森钻石商务广场（甲级毛坯）8.8万方（高层、LOFT/酒店）30000元/方出售458个物业费15元/方上海环球金融中心（甲级初装修）约38.2万方（492米）8元/平方米.天20—25元/平方米.天出租1100个物业费58元/方“市场竞争”对照：A类市调：上上海总部基地地调查B类市调：长长风生态商务务区在售项目目C类市调：上上海高端商务务写字楼A类：无地段段优势B类：无品质质优势C类：无唯一一的调性优势势苏宁环球5B地块项目目：奢侈品级级的地段、奢奢侈品级的品品质、奢侈品品级的建筑调调性2010年上上海商务项目目中的奢侈品品5A级写字楼楼标配：一、楼宇设备备自动化系统统(BA)楼宇设备自动动化系统,可对全楼的的供排水设备备、制冷设备备、供电系统统和电梯、自自动扶

梯进进行监视及控控制。以以状态监视为为主，控制启启停为辅。1空调自控控系统/2供供排水自控系系统/3变配配电监视系统统/4电梯监监视系统二

安全防防范系统（SA）1闭路监视系系统：地下车车库出入口，，首层大厅设设彩色变焦带带云台摄象机机。楼内各层层出入口，电电梯轿箱等处处设置固定黑黑白定焦摄象象机。写字楼楼内走廊设置置固定黑白定定焦摄象机，，地下停车库库内设黑白带带云台变焦摄摄象机。2防盗报警系系统：写字楼楼主要出入口口设门磁开关关，电子门锁锁，读卡器。。

3停车场场管理系统：：内部车辆采采用专用停车车卡，外部车车辆采用临时时出票机的方方式。三

通信自自动化系统（（CA）1综合布线系系统：综合布布线支持电话话系统和计算算机网络系统统，是一个开开放性网络平平台。室内铺铺设架空地板板，地面线槽槽，网络地板板。设计院完完成干路敷设设。提供以5类线为基础础的综合布线线信息通道。。

2无线通通信转发系统统：移动信号号增强系统，，办公楼各层层设有移动信信号增强系统统。四

办公自自动化系统（（OA）以物业管理，，公用信息服服务，智能卡卡管理，商场场管理为主的的应用软件系系统。五

火灾自自动报警和消消防联动控制制系统（FA）1设有智能类类比功能的火火灾自动报警警及自动灭火火和消防联动动控制。2广播音响系系统：火灾紧紧急广播系统统与公共广播播合用一套广广播系统产品硬件：产品硬件建议议：1.园林规划划：在仪式感感十足的园林林基础上，引引入皇家园林林的几何造园园手法，增加加项目的顶级级调性，园林林小品可以借借鉴北京绿城城·御园。2.车位配比比：根据市调调，目前市场场车位比最优优的是84平平米：1个车车位，建议我我们能做到80平米：1个车位；若若客观受地块块影响，可考考虑租赁长风风生态商务区区内，其他项项目的车位。。以保证最优优化。3.通讯设备备：光缆的容容量扩容，达达到极致高速速的办公效率率。产品软件建议议：1.五星级精精品酒店管理理的引入：国国际精品酒店店集团(E)等。。2.世界级顶顶级物管的引引入：五大行行。3.世界级品品牌的引入：：EG.米其其林三星餐厅厅就是外滩3号中的JeanGeorges餐厅。奢华软件建议议：1.世界商业业文明艺术品品收藏。2.申请做世世界级商务交交流的会馆。。界，一种文化化的共识界，一个圈层层的聚合界，游戏规则则的制定品牌因文化而而独成一界：：唯一性、稀稀缺性、传世世性主推案名：苏宁·河仕界界COMMERCIALPALACE（商务官邸））定位：领袖全球的基基业商邸SLOGAN:百年苏河世世界界商邸constitutenewcommercialregulation（商业规则制制定者）【萃取新古典典主义建筑风风格精华筑就就而成的苏宁宁·河仕界，，完美传承了了苏州河百年年文脉商源以以及外滩建筑筑群的经典风风貌，是传承承上一百年荣荣耀，更是引引领下一百年年的辉煌。并以2500-4150㎡超大独栋栋商务空间的的建筑形态，，全面超越现现有的一般商商墅和写字楼楼，“商邸””这一项目专专属定位顺势势而出，也唯唯“世界级””企业集团才才可与之匹配配。新古典主主义经典建筑筑风格在苏州州河百年璀璨璨荣耀光环之之下，将完美美呈现出项目目“世界级””的奢贵血脉脉，传承性不不言而喻。】】PARTTHREE品牌推广和声观点1做足项目品牌牌，联动淀山山湖项目，以以两个顶级级项目的品牌牌认知和美誉誉，带动苏宁宁环球品牌“苏宁电器”品牌先入为主主，“苏宁环球”的知名度仅限限行业内部，，故，以项目目带动品牌，，“苏宁·河仕界”项目获得市场场认可后，推推出“苏宁环球”品牌（以新闻闻公关为主））。和声观点2公关先行/事件引爆大大众传播/小众接触2011年，，6-7月销销售工程节点推广节点公关先行推广方式事件营销新闻公关营造项目奢贵调性性大众媒体推广广建立项目奢贵形象象地段新古典建筑苏州河文脉国际精品酒