三线城市新区大盘开发模式介绍

二、三线城市新区大盘开发模式世联研究理论[关键字]：关键字：新区、大盘[简介]：对二、三线城市新区大盘开发案例的开发背景、开发方向、产品理念、节奏控制等方面进行深入研究分析，总结新区大盘开发与启动的模式与策略，对于其他类似城市、类似项目的客户策略和开发策略有一定参考作用。2国内二三线城市大盘案例研究为了借鉴成功经验并启发思路，我们从已研究的大量二、三线城市大盘开发案例中，选取城市发展阶段略高于淮南或与之相仿的四个大盘项目：

济宁杨柳国际新城淄博中润华侨城合肥绿城桂花苑合肥华润·澜溪镇对其开发背景、开发方向、现金流控制、产品理念、节奏控制等方面进行深入研究分析其中前两个项目主要是对本项目的开发过程起借鉴和启发的作用；而对后两个合肥项目主要是对本项目的产品和理念起借鉴和学习的作用3案例（一）——山东济宁杨柳国际新城项目概况，10个月劲销1500套房子的成功案例项目处于济宁市高新区北侧，距离市区中心区6公里区域陌生，周边为近郊乡镇，生活配套极为不足2004年2月摘牌取得，综合土地成本42万/亩项目需要安置原居民，安置面积20多万平方米占地：1220亩总建筑面积：100多万m2其中，代建回迁房：20多万m2代建市政公园：1500亩物业形态：多层、小高层、高层以及别墅项目开盘：2005年3月开发周期：预期4－5年城市发展方向往东，该地块处于城市此发展方向上城市总体房地产发展看好，周边有一定的企业厂矿资源支撑市场处于上升阶段，缺少好的产品和有强大影响力的社区在地块竞拍前，决策层基于如下因力争获取该地块4对项目开发的借鉴——大规模近郊楼盘开发的成功启示项目产品组合上，主导开发多层住宅，辅以少量的叠加别墅为价值标杆项目制订了先占市场后盈利的指导思路，因而低价启动市场，尽早展现高素质产品，同时，与市区项目形成价值差异回迁区的选择上，很好的平衡了地块资源现状与未来不对等的问题，同时对社区起到了围合作用5杨柳国际新城项目启动策略——较高品质的经济型产品高调占位市场，吸引大量的市场客户启动规模18万m2启动产品两房、小三房、三房的经济型花园洋房叠加别墅启动价格以1600多元/m2的低价入市启动效应在几乎没有展示的情况下，2005年3－12月，完成销售1500套，均价提升200元/m2在市场上树立良好的口碑选择相对较差的区域，以较高品质的经济型产品低价入市，实现迅速销售泛客户层定位，以中低端客户启动，解决前期显性客户不足的问题以高品质形象立市，前期树立项目口碑，带动销售启动策略回迁区启动区启动背景客户定位的矛盾：项目没有明显的显性客户，客户心理距离较远项目规模超大，开发商期望4－5年开发完成解决方案：泛客户层的定位，锁定城市中坚阶层，同时适时设计客户梯队，明确了“中低端客户”启动策略；6案例（二）——淄博中润华侨城项目概况占地：1800亩总建筑面积：120万m2其中，居住组团110万m2公用及商业建面10万m2会所2.5万m2双语幼儿园4000m2双语中小学3.2万m2项目位于淄博高新开发区内，东起西五路，西临世纪路，北依北外环路，南侧有中润大道项目区位属于城市新区，开发初期周边配套不成熟容积率：1物业形态：多层、小高层、高层住宅以及高档别墅等开发周期：分三期三年开发项目启动：2003年启动，2004年9月一期开盘客户类型：80%自住，20%投资中润大道世纪路7主流产品低价入市，小步快跑，迅速销售以高品质形象立市，实现差异化适当控制成本，主要投入在展示区，通过实景展示打造核心驱动力产品创新、展示到位，给客户实实在在的感受中润华侨城启动策略——主流产品低价入市，精心打造景观展示，以高品质形象实现差异化启动规模15万m2，分批推售，每次推售量不超过5万m2

启动产品多层+小高层主力户型140、160、180m2三房，尝试少量60、98m2两房启动价格在市场预期3000元的背景下，以2500元/m2低价入市创新元素引入南方先进户型设计理念：圆弧状主卧，八角窗等“大园林、大水景、大绿化”，在当地开创北方园林南方化启动策略启动背景2001年拿地，当时市场状况较差，楼价1000多元/m2，增长不明显2003年市场大势上涨，供应量大、竞争激烈，项目正式启动，面临巨大风险2004年9月项目一期开盘8中润华侨城后续开发策略——二期逐渐推出社区配套设施，以高附加值促进项目销售二期价格2800元/m2二期配套3.6万m2的幼儿园到中学的一体化品牌学校部分社区商业街以综合性购物及大型超市为中心的大型一站式商业娱乐中心一期：景观展示的打造二期：配套设施的建设开发期内核心竞争力的转化9案例（三）——绿城·合肥桂花园项目概况项目区位：合肥市高新区西南，东临科学大道，北靠合肥市景观大道黄山路，西连人工湖路，南接天湖路，与人工湖及合肥市区惟一的山脉大蜀山隔路相望总占地：约480亩总建筑面积：近41万m2容积率：1.22绿化率：42.3％物业形态：多层、小高层社区配套：中心会所、学校、幼儿园等项目启动：2002年5月28日项目开盘：2003年5月1日10展示策策略：：将主景景观区区集中中在一一期，，先建建会所所后建建房，，并将将大蜀蜀山景景观引引入社社区内内部，，提升升项目目形象象，保保证启启动成成功；；分期策策略：：不急于于在前前期获获得较较高利利润，，逐步步提高高容积积率，，1期期、2期容容积率率分别别约为为1.1、、1.2。。绿城··合合肥肥桂花花园启启动策策略———集集中展展示核核心景景观区区，并并以主主流产产品入入市启动背景西侧紧靠合肥大蜀山景观区。绿城的品牌效应在当地非常明显，并有部分江浙投资客追随；距离市区较远，配套较为缺乏；项目2003年5月1日开盘，处于“非典”时期。启动规模11.7万m2

启动产品多层为主流，少量小高层；主力户型为二房、三房，配以部分四房。启动价格2200元/m2，二期多层价格达4000元/m2。启动策策略：：21品牌优优势、、优质质产品品、启启动策策略的的正确确运用用，使使绿城城桂花花园在在“非非典””时期期创造造了3天销销售近近400套套的合合肥楼楼市奇奇迹。。11绿城··合合肥肥桂花花园项项目核核心价价值项目核核心价价值：：产品品品质以多层层，小小高层层为主主，营营造低低密度度、高高绿化化率的的高档档社区区；引进绿绿城成成熟的的产品品风格格，实实现与与本地地产品品的差差异化化。核心展展示6300平平米豪豪华会会所，，昭示示性强强，奠奠定大大盘气气势，，底层层做售售楼处处，客客户可可以感感受到到楼盘盘的品品质与与气度度；大规模模主景景观体体现的的营造造与展展示，，确立立项目目整体体高品品质形形象。。完善配配套会所服服务项项目齐齐全，，包括括商务务中心心、医医疗室室、健健身房房、大大堂吧吧、客客房、、茶吧吧、阅阅览室室、小小型体体育场场、乒乒乓球球室、、跳操操室、、棋牌牌室、、桌球球室等等多种种服务务设施施；项目提提供包包括学学校，，幼儿儿园、、休闲闲娱乐乐设施施等设设施，，以弥弥补区区域配配套不不足的的劣势势。本项目目秉承承并延延续了了绿城城集团团“以以人为为本””的开开发理理念12案例（（四））——合肥澜澜溪镇镇项目目概况况项目区区位：：合肥肥市西西部，，蜀山山风景景区香香樟大大道与与黄山山路交交汇处处，，大蜀蜀山脚脚下，，人工工湖畔畔总占地地：约约216.4亩亩总建筑筑面积积：20.2万万m2容积率率：1.4物业形形态：：宽景景花园园洋房房、小小高层层、高高层开发节节奏：：分两两期开开发项目开开盘：：2005年12月月3日日13项目整整体规规划澜溪借借鉴法法国Annecy，，以风风景融融合建建筑，，在社社区整整体规规划中中最大大限度度保留留原始始生态态、地地形、、植物物，营营造合合肥蜀蜀山湖湖畔的的法式式小镇镇；开放性的小小区景观系系统，强调调小区内部部景观与周周边城市景景观系统的的融合与延延续；在社区中部部设置大面面积的开放放绿地作为为中央公园园，形成河河道——绿绿地——住住宅的空间间序列；住宅组团错错开相隔，，环绕小区区中心景观观及步行景景观轴，营营造高低错错落的建筑筑形态；立面形式注注重逻辑性性及品质感感，建筑色色调以白色色为主，局局部配以灰灰色及原木木色，以体体现建筑与与周边环境境的融合。。人工湖14启动区核心心展示项目启动区区推出九栋栋景观洋房房；项目精心打打造展示区区，在湖畔畔营建极具具特色的销销售中心，，同时充分分利用山湖湖景观资源源。人工湖启动区展示区销售中心人工湖样板房15启动区样板板房展示项目为启动动区的宽景景花园洋房房设计两套套样板房；；宽景花园洋洋房产品每每户均拥有有景观阳台台；底层业主拥拥有私家花花园和大面面积的下沉沉式阳光地地下室；顶层业主拥拥有屋顶花花园。16户型展示空间设计尊尊重当地气气候特点及及居住习惯惯，重视自自然的采光光通风与南南北向的空空气对流；；户型设计以以方正、实实用、合理理为原则，，力求最大大程度地利利于山湖景景观资源；；通过超宽景景观飘窗、、朝南景观观露台、落落地观景窗窗等实现户内外空间间与景致的的交融。宽景小高层层3房137m2宽景花园洋洋房3房134m2宽景花园洋洋房3房143m2宽景花园洋洋房3房135m217澜溪镇项目目核心价值值项目核心价价值：展示项目在昭示示性与进入入性最佳处处打造启动动区核心展展示区，最最大限度地地展现项目目的资源优优势，营造造社区主题题意境与氛氛围；通过样板产产品展示区区的建造，，让客户亲亲身体验项项目的居住住品质与模模式。产品提供目前市市场较为稀稀缺的宽景景洋房，通通过较高品品质的产品品打动目标标客户；注重户型观观景面的设设计，以最最大程度地地利用并融融合项目的的山湖景观观资源。项目目前均均价超过4500元元/m2，高于周