【漳州：繁华事散逐香尘 流水无情草自春】中原地产2022年漳州年报

繁华事散逐香尘流水无情草自春——2022年漳州房地产市场分析报告目录中原榜单壹宏观市场贰叁漳州市区市场壹中原榜单基本面放缓，周期性见底标杆项目和龙头房企主导市场成交【大漳州区域成交】大漳州2022年各区总销金额288.33亿元，同比下跌35.7%，总销面积265.16万㎡，同比下跌32.8%，整体均价10874元/㎡，同比下跌4.3%；其中漳州市区以89.5万㎡、132.9亿元遥遥领先。2022年大漳州各区商品住宅销售情况排名区域销售套数销售面积（万㎡）面积同比销售均价（元/㎡）均价同比销售金额（亿元）金额同比1漳州市区790389.51-34.9%148456.0%132.88-31.0%2台商投资区287224.35-49.8%14371-9.7%34.99-54.6%3漳浦县409848.11-14.0%6530-2.0%31.42-15.7%4龙海区143716.09-51.2%9732-10.8%15.66-56.5%5长泰区100611.58-55.7%1292613.7%14.97-49.7%6漳州开发区145415.26-0.6%9501-17.3%14.50-17.8%7东山县154716.72-24.5%80672.9%13.49-22.3%8云霄县99511.67-22.0%7902-12.1%9.22-31.4%9诏安县8559.81-36.6%77130.0%7.56-36.6%10南靖县7147.73-6.9%6353-1.0%4.91-7.8%11平和县5786.97-1.3%65330.7%4.55-0.7%12华安县4444.92-21.1%64236.9%3.16-15.6%13常山开发区1962.44-40.7%4177-3.7%1.02-42.9%数据来源：中原地产厦门研究院备注：漳浦不包含古雷经济开发区中原榜单1.大漳州数据来源：中原地产厦门研究院2022年大漳州房企金额TOP10（操盘方）排名房企销售金额（亿元）市占率销售面积（万㎡）销售套数1建发77.1123.1%69.2187602特房21.706.5%13.4513633国贸16.014.8%10.5612894世茂13.224.0%9.6410585中梁9.913.0%8.3610566碧桂园9.692.9%12.2616647招商9.662.9%7.396378联发9.272.8%7.638549保利8.752.6%8.3298610阳光城7.692.3%7.289462022年大漳州房企面积TOP10（操盘方）排名房企销售面积（万㎡）市占率销售金额（亿元）销售套数1建发69.2120.1%77.1187602特房13.453.9%21.7013633碧桂园12.263.6%9.6916644国贸10.563.1%16.0112895世茂9.642.8%13.2210586中梁8.362.4%9.9110567保利8.322.4%8.759868联发7.632.2%9.278549招商7.392.1%9.6663710阳光城7.282.1%7.69946中原榜单1.大漳州【房企排行】2022年大漳州房企金额TOP10总销183.02亿元，市占率54.8%；面积TOP10总销154.10万㎡，市占率44.7%，建发多盘联动，以总销77.11亿、69.21万m²的绝对优势，强势摘得双榜榜首。

数据来源：中原地产厦门研究院2022年漳州市区房企金额TOP10（操盘方）排名房企销售金额（亿元）市占率销售面积（万㎡）销售套数1建发41.4726.9%27.3331762特房21.7014.1%13.4513633国贸14.199.2%9.0610904世茂10.316.7%6.657335联发9.266.0%7.528216中梁9.085.9%7.759787禹洲6.524.2%6.018458恒大5.663.7%5.065869城投5.663.7%3.5419710碧桂园4.803.1%4.837492022年漳州市区房企面积TOP10（操盘方）排名房企销售面积（万㎡）市占率销售金额（亿元）销售套数1建发27.3323.3%41.4731762特房13.4511.5%21.7013633国贸9.067.7%14.1910904中梁7.756.6%9.089785联发7.526.4%9.268216世茂6.655.7%10.317337禹洲6.015.1%6.528458恒大5.064.3%5.665869碧桂园4.834.1%4.8074910城投3.543.0%5.66197中原榜单2.漳州市区【房企排行】2022年漳州市区房企金额TOP10总销128.63亿元，市占率83.4%；面积TOP10总销91.20万㎡，市占率77.9%，建发凭借养云、映月、和玺和缦云项目热销，以总销41.47亿、27.33万m²勇夺双榜桂冠。

数据来源：中原地产厦门研究院中原榜单2.漳州市区2022年漳州市区商品房金额TOP10排名项目销售金额（亿元）市占率销售面积（万㎡）销售套数1特房锦绣碧湖21.6114.0%13.4213582建发养云15.6810.2%7.969013建发缦云11.077.2%8.769154中梁远洋星海天宸9.005.8%7.619465国贸珑溪大观7.785.0%5.917366保利世茂璀璨滨江7.054.6%5.096077国贸珑上6.083.9%2.873068禹洲城上城5.153.3%4.646069联发君樾西湖5.143.3%3.4634810建发映月4.653.0%2.993222022年漳州市区商品房面积TOP10排名项目销售面积（万㎡）市占率销售金额（亿元）销售套数1特房锦绣碧湖13.4211.5%21.6113582建发缦云8.767.5%11.079153建发养云7.966.8%15.689014中梁远洋星海天宸7.616.5%9.009465国贸珑溪大观5.915.0%7.787366保利世茂璀璨滨江5.094.3%7.056077禹洲城上城4.644.0%5.156068联发君领壹号3.833.3%3.784379恒大帝景3.673.1%4.6334810建发西湖观澜3.603.1%4.08447【商品房排行】金额TOP10项目总销93.22亿元，市占率60.4%；面积TOP10项目总销64.48万㎡，市占率55.1%；特房锦绣碧湖持续热销，以总销21.61亿元、13.42万m²夺双榜魁首。数据来源：中原地产厦门研究院中原榜单2.漳州市区2022年漳州市区住宅金额TOP10排名项目销售金额（亿元）市占率销售面积（万㎡）销售套数销售均价（元/㎡）1特房锦绣碧湖18.7714.1%10.37844181022建发养云14.1610.7%6.68478212063建发缦云10.618.0%8.01686132444中梁远洋星海天宸8.476.4%6.66610127235国贸珑溪大观6.865.2%4.71410145486保利世茂璀璨滨江6.114.6%4.55460134277国贸珑上5.133.9%2.35154218208联发君樾西湖5.013.8%3.26282153859恒大帝景4.583.4%3.502921309610禹洲城上城4.553.4%3.73332122012022年漳州市区住宅面积TOP10排名项目销售面积（万㎡）市占率销售金额（亿元）销售套数销售均价（元/㎡）1特房锦绣碧湖10.3711.6%18.77844181022建发缦云8.019.0%10.61686132443建发养云6.687.5%14.16478212064中梁远洋星海天宸6.667.4%8.47610127235国贸珑溪大观4.715.3%6.86410145486保利世茂璀璨滨江4.555.1%6.11460134277禹洲城上城3.734.2%4.55332122018联发君领壹号3.584.0%3.66354102469恒大帝景3.503.9%4.582921309610联发君樾西湖3.263.6%5.0128215385【住宅排行】金额TOP10项目总销84.25亿元，市占率63.4%；面积TOP10项目总销55.04万㎡，市占率61.5%；特房锦绣碧湖持续热销，以总销18.77亿元、10.37万m²稳居双榜榜首。贰宏观市场经济：“三重压力”不减，疫下经济待恢复楼市：政府“托而不举”，调控迎“放松潮”漳州：充分利用政策工具，温和刺激需求恢复一季度同比增长18.3%，两年平均增长5.0%；二季度同比增长7.9%，两年平均增长5.5%；三季度同比增长4.9%，两年平均增长4.9%。010203消费：筑牢经济稳定运行的“压舱石”，受疫情及国际形势影响，整体表现依旧疲软，消费的支撑性不足，稳固性有待加强；出口：在全球经济滞胀环境中，出口仍维持较强韧性；但整体增速呈现放缓趋势，外需走弱、边贸摩擦是未来中短期的市场现状，中国将受到全球贸易下降的形势影响。投资：注入经济稳定运行的“强引擎”，政策持续加码下，从中央到地方，一系列促进制造业发展的举措陆续推出，基建和制造业持续上扬，但由于市场信心不足，房地产投资仍在低位徘徊；010203中原榜单1.1国内经济【经济形势】2022年在“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力下，“三驾马车”呈不同程度下滑，地产下行拖累经济，前三季度GDP仅增长3%，扩内需政策不断持续，但疫情反复等因素，经济仍有待恢复。2021年，2次降准共1%，释放2.2万亿2022年，2次降准共0.5%，释放1.03万亿2020年，3次降准1次全面，2次定向释放1.75万亿LPR连降3次，共35个基点信：今年以来国民经济下行严重，适时适度降准降息，释放积极信号，有效提升市场信心；稳：落实稳经济一揽子政策措施，降低金融机构资金成本，加大对实体经济的支持力度，利于稳定市场预期；宽：为金融市场运行提供了适宜的流动性环境，提高货币乘数和货币供应量，助力实现宽信用目标；扩：目前国内经济复苏基础仍不稳固，未来货币政策空间将进一步扩张，维持积极姿态，助力经济复苏。汇率震荡上行2022年，2次下调外汇存款准备金率，共降准3%背景短期人民币汇率波动加大+资金外流压力增加影响增外汇资金，促市场平稳运行缓解企业偿还外债压力释放政策维稳信号，稳定汇率市场预期走势内外部双边波动影响大，未来不确定性大宏观市场1.1国内经济【金融环境】降息降准，保持市场流动性，增强金融机构资金配置能力，降低融资成本，利于内部“提信心、稳预期、宽信用”，外部“稳汇率、促平稳”，为落实稳经济一揽子政策措施、保持经济运行在合理区间创造积极条件。近六年政府工作报告目标内容2017年2018年2019年2020年2021年2022年经济社会发展目标GDP6.5%6.5%6-6.5%不设置6%以上5.5%CPI3%3%3%3.5%3%3%城镇登记失业率4.5%-4.5%-4.5%-5.5%无5.5%以内货币政策定调保持稳健中性稳健的、保持中性稳健的、松紧适度稳健的、更加灵活适度灵活精准、合理适度加大稳健的货币政策实施力度M2/社融余额12%合理增长与名义GDP增速相配增速明显高于去年与名义GDP增速基本匹配与名义经济增速基本匹配流动性基本稳定合理稳定合理充裕无合理充裕扩大新增贷款规模财政政策定调更加积极有效积极的、取向不变积极的、加力提效积极的、更加积极有力提质增效、更可持续提升积极的财政政策效能赤字率3%2.6%2.8%3.6%3.2%2.8%财政赤字2.38万亿2.38万亿2.76万亿3.76万亿赤字有所下调3.4-3.5万亿保经济稳预期扩内需部署稳经济一揽子措施，实施6方面33项措施，着力保市场主体以保就业保民生，努力推动经济回归正常轨道、确保运行在合理区间，保护中国经济韧性。坚持稳中求进的工作总基调，保持流动性合理充裕，保持金融市场总体稳定，巩固经济回升向好趋势，着力稳就业、稳物价，保持经济运行在合理区间。国务院及央行会议保稳“稳预期、扩内需”，稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。继续实施好稳经济一揽子政策和接续政策，用好政策性开发性金融工具和专项再贷款、财政贴息等政策。分析研究2023年经济工作，重申“稳字当头、稳中求进”的经济工作总基调。中共中央政治局会议需实施扩大内需战略是满足人民对美好生活向往的现实需要。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。扩大内需战略规划宏观市场1.2经济工作会议【重点会议】疫情影响下GDP增速降低，提升货币和财政政策效能，保经济、稳预期、扩内需，以确保经济运行在合理区间；房地产方面始终坚持“房住不炒”定位，并支持刚性和改善性住房需求。2022年楼市调控频次创历史新高多地房贷利率创历史新低一线城市：微调为主，多以引才、养老、落户为突破口，松绑政策二线城市：渐进式放松，下半年调控力度逐步加大，修复市场三四线城市：政策优化力度大，多数政策已基本放开2022年楼市松绑宏观市场2.全国政策【全国楼市：调控松绑】2022年楼市调控频次创历史新高，多地房贷利率创历史新低，创新政策频次，不断丰富政策工具箱。带押过户下调二套首付比例多孩家庭限购放松直系亲属公积金支持购房全国各地重点松绑政策刚需端：持续松绑放宽限购、限售、限贷下调首套房贷利率降低首付比例公积金贷款额度提升优化限价政策放宽落户或加大人才引入购房补贴货币化安置降低交易税费改善端：加码支持刚需改善2.首套房公积金贷款利率下调2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。二套保持不变，即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。1.阶段性差别化住房信贷政策对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。3.居民换购住房享退税优惠自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。经济下行严重，楼市低迷，为防范化解其风险，央行、财政部出台降低/取消利率下限、下调公积金利率、退税优惠三大“压舱石”政策，因城施策，释放积极信号，给市场信心；全国各地相继开启“松绑潮”，在“房住不炒”的大前提下，政策向限购、限贷、限售等方向延伸，松绑调整力度加大，城市也从三四线逐步扩围到一二线城市，客群从刚需拓宽到改善客户，特别注重多孩家庭的扶持，甚至提出创新型政策，助力购房需求的释放；市场信心不足以及加杠杆购房的能力减弱仍是当下市场低迷的两大因素，短期内的政策对于楼市效果影响不明显。解读：上半年调控：遍地开花，多维度支持下半年强力托底、侧重点突出宏观市场2.全国政策【客户端：刚改支持】低迷市场环境下，以“房住不炒”为前提，发布“三限”优化、降利率、退税等一系列松绑政策，加速释放刚需及改善客户购房需求，但目前楼市处于深度调整期，整体对楼市影响不明显。第一支箭：“金融16条”信贷支持第二支箭：“2500亿元”发债支持第三支箭：“5项措施”股权融资支持金融16条措施支持房地产央行、银保监会发布16条措施支持房地产，通知涉及保持房地产融资平稳有序、做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等。2500亿元支持房地产民营企业债券融资交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。股权融资调整优化5项措施1.恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；2.恢复上市房企和涉房上市公司再融资；3.调整完善房地产企业境外市场上市政策；4.进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；5.积极发挥私募股权投资基金作用。010203内保外贷四大行再加码助房企增信国有四大行将为部分优质的中国房企发放离岸贷款。将在12月10日前，为房企提供以国内资产作为抵押品的境外贷款，以帮助房企偿还海外债务。保函置换保函置换预售监管资金银保监会、住房和城乡建设部、人民银行发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，允许商业银行向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。加大融资防范化解风险+保交楼稳民生+促行业平稳发展政策核心：转扭转银行体系行政化抽贷、停贷的政策基调，并从单独的“保项目”向“保项目/保企业”进行转变。回流动性困局的缓解改善地产部门的信用问题，对地产销售起到正面刺激作用；叠加防疫政策优化调整和未来对需求的进一步刺激政策，地产或将在明年二季度复苏。提金融机构对房企支持力度显著提升，形成了信贷、债券、股权融资、预售资金等多维度的房企融资端支持政策体系，多方位解决短期内房企面临的资金问题。宏观市场2.全国政策【房企端：强势融资】“三箭齐发+内保外贷+保函置换预售监管资金”，初步形成一个全方位的金融救市大网，重点加大房企融资力度，叠加防疫政策优化调整和未来需求端政策的进一步支持，楼市有望在明年第二季度复苏。0204050301波及24省（直辖市或自治州），河南影响最大超300楼盘加入停贷，其中郑州32个楼盘停贷，数量最多；恒大地产以99个楼盘的数量成为本轮停贷潮中涉及楼盘最多的企业2022年7月多地出现购房者集体“断供”现象，主要在于部分房企发生资金流动性问题导致项目停工或烂尾，市场信心受挫，购房者合法权益未能得到保障。停贷事件01停贷起因027.14银保监会首次回应“停贷”事件，关键在于“保交楼”，16家银行表明风险可控7.28中央政治局会议强调压实地方政府责任，保交楼、稳民生10.12央行准出2000亿元保交楼专项抵押补充贷款（PSL），预计激活1万亿元存量楼盘11.11“金融16条”提出要积极做好“保交楼”金融服务，专项借款封闭运行、专款专用9.22全国首笔“保交楼”专项借款落地2022年7月停贷事件集中爆发宏观市场2.全国政策【保交楼政策】房企暴雷引发停贷，政府保交楼，遏制供需两端的负反馈循环，建立抵挡风险的防火墙，一方面利于保民生、保主体、保稳定；另一方面帮助消除市场的担忧，提振信心和预期。2022上半年年陆续出台多项新政，政策涵盖公积金、房贷利率、购房补贴、住房认定方式等多方面，充分释放公积金得流动性，降低首付带来的资金压力，扩大公积金覆盖面，多重保障个人享受公积金政策福利，增加购房补贴。政策对消费端刺激意图明显。但上半年，房企融资受限、销售受挫，暴雷潮仍在蔓延，客户预期不足，整体政策刺激效果有限，漳州楼市成交仍处低位。解读日期发布单位政策文件核心调整内容3月10日漳州市住房公积金中心《关于调整住房公积金业务相关政策的通知》取消住房公积金贷款次数和房屋套数限制。职工家庭申请使用住房公积金购买新建商品住房的，第二套及以上住房首付比例不低于40%（其中长泰区、南靖县、平和县、华安县、漳州开发区、台商投资区、高新区不低于30%）5月16日漳州市住房公积金中心公积金操作细则漳州市公积金缴存职工购买新建商品住房可向市住房公积金中心申请提取公积金账户内的住房公积金（含住房补贴），用于支付购房首付款。提取总额不得超过《商品房买卖合同》约定的首付款。且已提取支付首付款的，不得再以购买本套商品房申请提取公积金账户余额，只能办理还贷提取6月22日漳州市政府《一揽子政策房地产相关调控政策》购房人属漳州市籍户口的，购买商品房，每套按成交合同总额的0.5%给予补贴，每套最高补贴金额不超过1.5万元。购房人属非漳州市籍户口的，购买商品房，每套按成交合同总额的0.7%给予补贴，每套最高补贴金额不超过2万元。存量房卖方因改善性住房需求“卖旧买新的”，给予卖方一次性补贴5000元。调整首套房、改善性住房认定方式，明确芗城区、龙文区为独立的首套房、改善性住房认定区域范围。对2022年6月30日前办理施工许可且拟预售的商品房，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上（拟预售项目建设主体施工形象进度达到地面一层及以上）职工家庭购买新建商品住房申请住房公积金贷款属于第二次申请或购买家庭第二套住房的，全市首付比例统一调整为不低于30%。宏观市场3.漳州政策【漳州楼市新政】22年漳州陆续出台多重新政，涵盖公积金、房贷利率、购房补贴等多方面，温和释放客户购房需求，多方面满足刚性和改善性住房的合理需求。1、12月22日出台新政策，定调23年政策将持续宽松，漳州将持续支持居民合理自住需求，促进居住消费健康发展。2、中央通过三支箭解决房企、市场端问题后，漳州地方政府针对客户需求端出台温和刺激政策，合理使用政策工具箱，温和改变市场整体预期，促进市场健康发展，防止系统性风险的同时遏制更大泡沫的产生。解读延续至2023年底实施购买新建商品房补贴：漳州市户籍居民购房，每套按合同总额的0.5%给予补贴（最高不超过1.5万元）。非漳州市户籍居民购房，每套按合同总额的0.7%给予补贴（最高不超过2万元）。支持“卖旧买新”改善住房：属于“卖旧买新”的，本人/配偶购买新建商品住房，补贴5000元；其子女购买新建商品住房，补贴1万元。扩大补贴对象范围新增二手房/人才补贴实施购买二手住房补贴：对购房人缴纳的地方级交易负担予以全额补贴实施人才购房补贴：在漳州市就业且缴交社保满6个月，购买首套商品住房，根据学历/职称给予0.5-1.5元/套万（1-3万元/套）购房补贴其他缩减手续/规范车位销售实施二手房“带押过户”：经银行审批后，二手房过户无需还清贷款，直接完成过户登记、申请新贷款及抵押权登记进一步规范车位销售：车位、车库首先满足业主的需要。已购买的车位、车库在取得产权证后，方可对外出售宏观市场3.漳州政策【年底新政】12月22日，漳州出台促进房地产平稳发展政策，延续年底到期购房补贴、卖旧买新补贴等政策至23年年底，并将卖旧买新补贴对象扩大到配偶及子女，新增二手房购房补贴和人才补贴，对象类别内容对房企预售价格管控预售价上限：无通用规则，土地出让时对项目价格进行限制预售价调整：漳州市区同品质、同地段、不允许涨价（会根据周边项目及地价批预售价）预售证办理条件投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，同时商品房项目建设形象进度达到总层数的五分之一以上土拍方式公开拍卖，实行“限房价、竞地价、竞预售”、“限地价、竞配建”、“限地价、竞回购价”等多种方式进行土拍，基本实现一地一策，调控精装化部分拍卖地块设定保留价：最终房企若未达保留价，则土地流拍配建/还建要求无通行规则，根据地块情况不同，做具体要求。若拍卖地块规划区域内的市政公共设施项目由竞得者按照要求无偿配建，如幼儿园等商品房精装修标准计划到2025年漳州市本级新报建精装商品房比例不低于50%对客户限购政策不限购限贷政策（1）商业贷款(认贷不认房)：纯首套首付20%；首套房首付30%；二套房首付40%，（2）公积金贷款（认房又认贷）：首套房首付比例要求在30%以上；二套房首付比例要求在30%以上，二套及以上可提不可贷。取消纸质合同备案自2021年12月17日起，漳州全市新建商品房合同网签备案将全面实行线上系统办理模式，取消纸质合同备案，变“线下跑”为“网上办”金融政策商业贷款及公积金贷款放款条件：工程封顶即可放款。贷款利率：12月底普遍执行首套4.45-4.9%（LPR+0~0.45%），最低可至4.2%（LPR-0.25%）补贴政策（1）实行购房补贴：漳州范围内购买新建商品房的购房人，属于漳州户口，按照成交总价的0.5%进行补贴（最高1.5万）；非漳州户口按照成交总价的0.7%进行补贴（最高2万）（2）“卖旧买新”改善住房：属于“卖旧买新”的，本人/配偶购买新建商品住房，补贴5000元；其子女购买新建商品住房，补贴1万元（3）实施人才购房补贴：漳州市就业且缴交社保满6个月的人才购买首套商品住房，根据学历（职称）购房补贴，补贴0.5-3万元/套宏观市场3.漳州政策【现行政策汇总】漳州楼市整体环境宽松，无限售、限购等限制措施，且针对消费端提出购房补贴、降低公积金首付比例、提取公积金作为首付比例的利好措施。叁漳州市区篇繁华事散：商品房成交量创近五年新低春草自绿：年中遇红盘，搅动楼市量价万㎡2022年漳州市区累计成交27宗土地，其中：商住用地共计出让15宗，累计出让总建187.8万m²，去配建后楼面均价4040元/m²，折合溢价率约5.9%；另含安商房、带回购方案出让地块12宗，折算楼面均价5224元/㎡，折合溢价率约7.2%。漳州市区土地出让分布“多地开花”，成交表现“两级分化”。2022年漳州市区出让多宗中心城区、南湖、靖圆、浦南等多板块土地，土地出让分布呈多地开花。土地成交表现两极分化严重，中心城区核心板块房产市场需求旺盛，土地溢价成交；当前外围板块土地出让更多承担漳州城市向外发展、推动基础配套设施规划落地的职能，整体居住条件相对一般，市场接受程度不足，土地多底价成交，且多为地方国企托底。漳州市场1.一级市场【商住土地成交】2022年共成交15宗商住用地，总建188万㎡，成交楼面价4040元/㎡，溢价率6%。土地出让分布“多地开花”，成交表现“两级分化”。地块位置成交宗数成交总建（万㎡）面积环比成交楼面价（元/㎡）楼面价环比溢价率中心534.7735%844725%8%城北00————————城西218.05%5092-45%0%东部城区00————————碧湖00————————九十九湾15.1-86%4530-14%0%建元00————————蓝田00-100%——————圆山新城6115.12288%2652-88%6%北郊114.8100%1004100%0%合计15187.8137%4040-38%6%2022年漳州市区累计出让15宗商住用地，其中：圆山新城板块战前、南湖、靖圆三大片区加快开发，供货高位，全年成交6宗，总计成交115.1万㎡；中心板块城市面貌更新，成交5宗商住用地，成交总建34.7万㎡；城西、九十九湾板块零星土地供应；漳州中心城区按照“中心东移、跨江南扩、面海拓展”规划发展。2022年圆山新城加快建设发展，加快靖圆“一智一药”产业园、南湖“双创”产业园、站前总部经济产业园三大片区成片开发，政府供地积极性提升明显，出让多宗商住用地块，但由于当前片区尚处开发初期，整体配套条件仍待落地，地块普遍底价成交。桂湖龙登山居岁月城西板块（2宗）中心板块（5宗）城北板块蓝田板块建元板块碧湖板块东部城区板块九十九湾板块（1宗）说明：板块深浅代表地块成交数量20年：29.9万m²21年：17.1万m²22年：18.0万m²（5%）20年：—万m²21年：—万m²22年：—万m²20年：—万m²21年：—万m²20年：13.3万m²21年：4.2万m²22年：34.7万m²（735%）20年：25.3万m²

21年：36.5万m²22年：5.1万m²（-86%）20年：21万m²21年：16.6万m²22年：—万m²20年：—万m²21年：—万m²22年：—万m²20年：16.5万m²21年：—万m²22年：—万m²圆山新城板块（6宗）20年：—万m²21年：4.8万m²22年：115.1万m²（2288%）北郊板块（1宗）20年：—万m²21年：—万m²22年：14.8万m²（100%）漳州市场1.一级市场【板块表现】中心板块偶发性供地，由于整体建面较好，基本溢价出让。22年加快圆山新城新城建设开发，政府供地积极性提升明显，土地大量供应，但受限于片区开发情况，地块普遍底价成交。2022年漳州土拍共出让商住土地15宗，主要由国企主导，共取地12宗，总建达138.7万㎡，占比73.8%，总金额为52.76亿元，占比78.7%；拿地国企多为本地国企及深耕漳州的厦门国企，如建发、国贸等，其中建发多宗地块均与漳州本地国企合作共同开发，近年以来建发业绩基本盘稳中向好，业绩增长动能强劲。2022年仅三宗地块由民企摘得，励欧小幅溢价连拿两宗高新区南湖地块，三宝底价摘得浦南地块。2022年漳州市区房企拿地情况对比房企性质宗数占比总建（万㎡）占比总金额（亿元）占比本地国企640.0%95.050.6%19.328.8%城投16.7%9.14.8%5.17.5%九龙江16.7%12.16.5%1.92.8%九龙江圆山投资16.7%7.94.2%1.21.8%南湖投资16.7%30.916.4%4.26.3%漳龙213.3%35.018.6%7.010.4%厦门国企640.0%43.623.2%33.549.9%国贸16.7%4.22.2%5.27.7%建发320.0%14.17.5%8.813.1%建发&城投&漳龙16.7%17.99.6%12.318.3%建发&漳发16.7%7.54.0%7.210.8%央企00%00%00%民企320.0%49.126.2%14.221.3%励欧213.3%34.318.3%12.819.0%三宝16.7%14.87.9%1.52.2%备注：联合体拿地项目，以营销操盘房企划定拿地房企性质漳州市场1.一级市场【拿地房企类型】深耕型国企仍为22年成交主导，且呈现固化。国企整体综合实力较强，且基本盘稳中向好，业绩增长动能强劲。其余零星地方民企发挥市场主体规模优势，补仓稳住基本盘。2022年累计成交15宗商住用地，土地成交量较往常大幅上涨，地房量比暴涨至2.1。土地与住宅供给结构发生变化，房地剪刀差额扩大量，库存增长明显。中心板块项目入市，带动整体房价上涨，同时由于22年成交多宗外围板块地块，成交楼面价受此回落，多重影响下22年地房价比回落明显，地价约占房价的27%。漳州市场1.一级市场【地房量价比】土地供应高位，住宅市场低迷，供过于求；外围板块供应地价回落，中心项目带动成交价上涨，地房价比下降。漳州市场1.一级市场【成交地块分布】2022.1.13国贸2021P17总建4.19万㎡容积率2.0楼面价12348元/㎡溢价率34%2022.1.13建发2021P16总建2.34万㎡容积率3.0楼面价8913元/㎡溢价率9%2022.1.13建发2021P14总建2.77万㎡容积率3.0楼面价9301元/㎡溢价率12%2022.7.19（带回购）中建雄安

2022P10总建3.21万㎡容积率2.4楼面价2963元/㎡溢价率20%2022.4.27建发2022P01总建17.94万㎡容积率2.6楼面价6828元/㎡溢价率0%2022.7.19（带回购）省四建2022P09总建5.93万㎡容积率2.4楼面价2562元/㎡溢价率13%2022.7.19（带回购）中铁二十二局2022P08总建6.90万㎡容积率2.4楼面价2752元/㎡溢价率19%2022.7.19（带回购）中铁二十二局

2022P11总建3.06万㎡容积率2.8楼面价2090元/㎡溢价率0%2022.7.19（带回购）中铁二十二局

2022P13总建3.56万㎡容积率2.9楼面价2531元/㎡溢价率10%2022.7.19（带回购）省四建

2022P12总建5.00万㎡容积率3.0楼面价2342元/㎡溢价率2%2022.8.30南湖投资2022P14总建8.91万㎡容积率2.0去医疗楼面价4714元/㎡溢价率12%2022.1.13建发2021P15总建7.45万㎡容积率2.6楼面价9690元/㎡溢价率5%2022.9.29漳龙2022P16总建5.08万㎡容积率2.4楼面价4530元/㎡溢价率0%2022.9.29（带回购）中铁22局2022P17总建17.19万㎡容积率2.8楼面价2118元/㎡溢价率1.1%2022.9.29（带回购）中建国际2022P18总建28.51万㎡容积率2.8楼面价2280元/㎡溢价率0.6%2022.9.29至尚（三宝）2022P21总建14.84万㎡容积率1.8楼面价1004元/㎡溢价率0%2022.9.29九龙江2022P20总建12.14万㎡容积率2.6楼面价1557元/㎡溢价率0%2022.9.29漳龙2022P19总建29.93万㎡容积率2.5楼面价1560元/㎡溢价率0%2022.1.13（带回购）城投2021P13总建23.0万㎡容积率2.8楼面价4283元/㎡溢价率3%2022.4.27九龙江圆山投资

2022P07总建7.91万㎡容积率2.6楼面价1518元/㎡溢价率0%2022.4.27励欧2022P05总建27.62万㎡容积率2.5楼面价3404元/㎡溢价率13%2022.4.27励欧2022P06总建6.67万㎡容积率1.6楼面价5019元/㎡溢价率12%2022.9.29建发2022P15总建8.95万㎡容积率2.0楼面价4627元/㎡溢价率1.0%2022.12.20城投2022P22总建9.10万㎡容积率2.5楼面价5550元/㎡溢价率0%2022.4.27（带回购）万顺&省五建

2022P04总建14.69万㎡容积率2.8楼面价2729元/㎡溢价率29%2022.4.27（带回购）恒晟2022P03总建8.89万㎡容积率2.6楼面价2847元/㎡溢价率14%2022.4.27（带回购）万顺&省五建2022P02总建13.20万㎡容积率2.7楼面价2410元/㎡溢价率5%带回购出让、安商房商住用地成交日期土地编号项目地址占地面积(㎡)建筑面积(㎡)容积率土地用途起拍总价（万元）成交总价（万元）成交楼面价（元/㎡）溢价率中标公司项目名称备注1/122021P13芗城区漳华路以南、延安北路以东、腾飞路以北821352299782.8商住955009850042833%城投——

带回购出让1/122021P14芗城区延安北路以东、腾飞路以南9246277393.0商住2220025800930116%建发建发映月——

1/122021P15芗城区胜利东路以北、新华北路以东、漳福路以南、苍园路以西28660745102.6商住686007220096905%建发&漳发建发养云——1/122021P16芗城区胜利东路以南、新华北路以东、打铜街以北7816234483.0商住191002090089139%建发建发和玺——1/122021P17芗城区胜利西路以南、新华北路以西、平等路以东、民主路以北20935418692.0商住38500517001234834%国贸国贸珑上——4/272022P01芗城区腾飞路以南、益民路以西690031794082.6商住122500122500

68280%建发&城投&漳龙建发缦云——4/272022P02芗城区腾飞路以东、规划市美路以南、广电路以西488801319702.7商住304003180024105%万顺、省五建

——安商房（回购)4/272022P03芗城区腾飞路以南、益民路以东、规划市美路以北34178888622.6商住2210025300284714%恒晟

——安商房（回购)4/272022P04龙文区福歧南路以东、迎宾路以南524721469202.8商住3110040100272929%万顺、省五建

——安商房（回购)4/272022P05高新区西环城路以东、琥珀路以南1104642761602.5商住8300094000340413%励欧

————4/272022P06高新区琥珀路以南、纵一路以东41716667451.6商住3000033500501912%励欧

————4/272022P07高新区靖圆大道以西、创新路以北30404790502.6商住120001200015180%九龙江圆山投资

————7/192022P08芗城区牛庄文创园以南、规划支路二以西28768690432.4商住1600019000275219%中铁二十二局

——安商房（回购)7/192022P09芗城区益民路以西、汽修厂生活区以南24724593372.4商住1340015200256213%省四建

——安商房（回购)7/192022P10芗城区广电路以东、广电中心以西、信隆花园以4商住79009500296320%中建雄安

——安商房（回购)7/192022P11龙文区迎宾大道以北、步文路以西10934306152.8商住6400640020900%中铁二十二局

——安商房（回购)7/192022P12龙文区龙溪南路以东、南昌东路以北16652499553.0商住115001170023422%省四建

——安商房（回购)7/192022P13龙文区规划步文路以东，漳州220千伏龙江变电站以北12263355622.9商住82009000253110%中铁二十二局

——安商房（回购)8/302022P14高新区圆山大道以南、西环城以东1544173088332.0商住/医疗420004200013600%南湖投资

————9/292022P15芗城区瑞京路以西、林内路以北、公园路以南44739894772.0商住410004140046271%建发建发西湖泊月——9/292022P16龙文区北仓路以南、龙溪北路以东、九十九湾以西21155507722.4商住230002300045300%漳龙

————9/292022P17龙文区福歧南路以东、护吉路以西、建元路以北614111719202.8商住360203642021181%中铁22局

——带回购出让9/292022P18龙文区东环城路以西、迎宾路以西、建元路以北1018202850502.8商住646006500022801%中建国际

——带回购出让9/292022P19高新区金圆路（圆梦大道）以南、金湖路以西、古湖西路以东1197282993202.5商住467004670015600%漳龙

————9/292022P20高新区靖圆大道以西、创新路以北466771213602.6商住189001890015570%九龙江

————9/292022P21芗城区漳华路以东、漳浯路以北824331483801.8商住149001490010040%三宝

————12/202022P22胜利西路南侧、金纺路以西、院中路以北36395909872.5商住505005050055500%城投

————漳州市场1.一级市场【成交明细】中心城区地块高热度出让，低密度国贸珑上地块摘得年度成交单价、溢价率双桂冠，建发缦云地块体量大于女排地块，摘得成交总价地王桂冠，其余外围板块地块多底价成交。万㎡2022年漳州市区全年商品房供应127.4万㎡，办公、车位供货，年度整体供应小幅上涨，同比上涨18.0%，全年商品房成交117.1万㎡，同比下跌32.4%，供求比1.09，整体供过于求；成交均价13173元/㎡，同比上涨3.4%。2022年商品房总成交金额154.3亿元，同比下跌30.2%，其中办公、车位供销上涨，住宅成交占比回落，总金额133.0亿元，占全市总销额的86.2%。20-22年均成交147万㎡漳州市场2.二级市场【商品房供销价】受经济预期不稳定、房企暴雷等多方面影响，整体商品房市场表现惨淡，成交量同比下跌32.%，达近五年新低。核心板块高价项目带动成交价上涨，其余项目价格表现依然低迷。2022年漳州市区各物业成交，住宅（含安得广）成交89.5万㎡，住宅占比回落至77%，非住宅成交27.0万㎡，占比23%，车位成交占比提升最为明显。非住宅方面，车位成交18.4万㎡，占比16%，成交6016个，占比上涨5%，以特房锦绣碧湖、建发养云等项目积极备案；其次为办公，成交4.4万㎡，锦绣碧湖项目推出办公楼栋，贡献最大；再次为商业，成交4.2万㎡，商铺成交零星分布。漳州市场2.二级市场万㎡【成交业态】市场仍以住宅成交为主，占比77%，市场多项目进入中后期，陆续推出非住宅物业，非住宅成交占比进提升，其中车位提升最为明显。万㎡万㎡2022年漳州市区住宅新增供应92万㎡，同比上涨6.3%，成交面积89.5万㎡，同比下跌34.9%，供销比1.03，供求平衡，总成交金额132.9亿元，成交均价14845元/㎡，同比上涨6.0%。中心城区新项目入市影响漳州成交格局，热销盘仍然出现售罄现象，非核心板块以价换量的现象持续。上半年楼市成交低位，连番政策出台，但楼市面临较大的不确定性，客户信心不足，整体政策带动效果有限。下半年中心城区项目入市搅动漳州成交格局，中心城区项目多次推售连续出现热销售罄，与市场一众降价抛售形成鲜明对比。非核心板块项目市场接受程度仍显不足，陆续推出去精装、顶底特价房源、赠送车位使用权等政策刺激去化。20-22年均成交108万㎡21年月均成交11.5万㎡20年月均成交8.1万㎡22年月均成交7.5万㎡漳州市场2.二级市场【住宅供销】2022年住宅成交89.5万㎡，同比下跌34.9%，成交均价14845元/㎡，同比上涨6.0%

。中心城区项目入市搅动漳州楼市格局，漳州再度出现红盘售罄现象，但市场两级分化，非核心板块以价换量现象持续。2022年漳州市区各板块成交量普遍回落。中心板块供应量大幅增长，带动成交高位，其余板块供货低迷，成交普遍回落。中心板块土地供货为偶发性事件，未来楼市成交仍以城西、碧湖、九十九湾板块为主，项目分布集中度较高。2022年漳州市区各板块成交价普降，中心板块核心区项目高价热销，碧湖板块价格维稳，城西、九十九湾等非核心板块项目价格出现3-5%的价格波动。漳州市场2.二级市场元/㎡万㎡22年均成交同比-35%【板块供销】中心板块大量供货成交高位，九十九湾等非核心板块成交回落明显，难以跑平市场，非核心板块成交价普降。2022年漳州市区住宅成交面积段&总价段交叉分析总价段面积段

60万及以下60-80万80-100万100-120万120-140万140-160万160-180万180-200万200-220万220-240万240万以上总计60㎡及以下1.7%0.9%0.5%3.1%60-70㎡0.6%0.1%0.5%1.2%70-80㎡0.1%0.2%1.2%0.5%0.1%0.1%2.2%80-90㎡0.1%0.4%5.5%7.6%3.2%2.2%0.5%19.5%90-100㎡0.1%0.4%2.4%2.3%0.6%0.8%0.4%0.2%0.1%7.1%100-110㎡0.3%1.7%4.0%5.4%0.6%0.6%0.2%1.2%14.2%110-120㎡0.3%2.1%4.7%2.9%0.9%1.1%0.3%0.5%0.2%12.9%120-130㎡0.1%0.4%0.5%4.0%6.0%2.0%1.7%1.1%2.7%18.5%130-144㎡0.1%0.6%1.7%2.6%1.7%1.5%4.2%12.5%144-180㎡0.1%0.5%0.9%5.3%6.8%180㎡以上2.1%2.1%总计2.0%2.2%8.4%15.1%14.9%15.8%10.5%6.9%4.6%5.2%14.5%100.0%面积段方面，80-90㎡刚需产品占比最高，占比达19.5%，阳光城翡丽印象和联发君领壹号贡献最大；其次为120-130㎡产品，成交占比18.5%，主要来自恒大帝景和建发缦云备案；100-110㎡面积段占比紧随其后，占比达14.2%，得益于建发缦云和保利世茂璀璨滨江的热销。总价段方面，100-120万总价段为市场主力，占比约15.1%，中梁远洋星海天宸贡献最大；100-160万总价段成交近半，占比45.8%，市场主流仍以总价控制为主。漳州市场2.二级市场【成交结构】80-90㎡&100-120万产品占比最高，入门低总价产品仍为市场主流；其次为120-130㎡&160-180万成交面积段方面，由于2022年刚需入门项目陆续进入尾盘，80-90㎡刚改产品比例回落，从2021年25.3%回落至19.5%。得益于女排项目项目热销，120㎡以上改善产品占比提升，从21年28.7%增长至39.8%。成交总价段方面，近5年以100-160万总价段为市场主力，占比近五成，2022年成交比重小幅回落。2022年得益于中心城区项目热销，240万以上高总价产品比重提升，从21年占比6.9%提升至14.5%。市场主流100-160万总价段120㎡以上改善产品漳州市场2.二级市场【成交结构变化】

得益于女排项目热销，22年改善产品比重提升，高总价段占比上涨据不完全统计，2022年漳州市区住宅项目共集中推售14次，总计推出1659套，去化961套，平均去化率58%，受到热销项目影响，去化率小幅上涨。2022年漳州项目多顺推，集中推售较少，多数项目推售表现一般，推售表现低迷。中心城区项目依托核心地段、无同品质竞争品实现热销，多次推售均能实现较高去化，持续瓜分市场客户，受中心城区项目热销影响，整体去化小幅上涨。2022年部分项目开盘表现区域项目首开日期推售套数开盘去化套数开盘去化率价格龙文特房锦绣碧湖6/18282238%1.55芗城建发养云6/2616215898%2.35建发和玺6/261008585%1.85建发映月6/30686393%1.85国贸珑上7/2612410081%2.25励欧玖颂西湖9/1021194%1.20城投丹霞云邸9/242285223%1.77建发缦云11/852848091%1.35漳州市场2.二级市场【开盘分析】22年漳州市区整体开盘去化约58%，集中推售减少，非核心板块推售表现低迷，受中心城区项目热销影响，平均去化率上涨。区域板块已推未售(万㎡)待推存量（万㎡）总存量（万㎡）在售去化周期（月）总存量去化周期（年）芗城区中心26.030.556.5103.2城北1.20.01.2110.4城西13.583.997.4114.4龙文区东部城区2.50.02.5220.5碧湖19.422.141.5212.5九十九湾10.335.345.661.6建元0.56.57.0——蓝田9.217.927.1343.9高新区圆山新城10.944.655.5247.1合计93.5240.8334.4133.1截止2022年12月，主城区商品住宅可售存量面积为93.5万㎡，根据近12个月月均销售7.5万㎡计算，库存量需13个月可去化完毕；主城区总存量334.4万㎡，按近三年年均108.4万㎡去化速度计算，去化周期约3.1年。存量集中于中心城区、城西、碧湖、九十九湾、圆山新城等板块，大多数存在超级大盘，整体推售缓慢。九十九湾、城西板块在售项目较多，市场热度较高，走量相对较高，去化周期相对较短。圆山新城等在售少，多数项目处于待开发状态，整体去化周期较长，随着项目陆续入市，成交周期将有所缩短。备注：存量主要统计主城区范围，外围如靖圆、浦南等远郊项目未纳入统计备注：在售存量去化周期=在售存量/近1年月均去化

总存量去化周期=总存量/近3年年均去化漳州市场2.二级市场月万㎡【存量分析】一级市场供货充足+二级市场成交回落双重影响，漳州市区库存量上涨，当前在售93.5万㎡，去化周期延长至13个月；总库存334万㎡，去化周期3.1年。房企排名20182019202020212022排名准入门槛总规模占比准入门槛总规模占比准入门槛总规模占比准入门槛总规模占比准入门槛总规模占比规模占比变动TOP313.657.836.6%13.662.930.9%14.557.631.4%18.868.731.1%14.277.449.9%12.5%TOP511.381.051.3%11.388.143.3%10.482.444.9%14.599.645.1%9.396.962.5%-2.7%TOP104.0105.666.9%4.0132.565.1%4.9117.464.0%8.4150.968.3%4.8128.482.9%-14.8%2022年整体市场回落，各梯度的销售金额门槛相对2021年呈现负增长，但标杆项目和龙头房企影响下，TOP房企市占有率上涨。近年以来深耕型房企、本地国企成为本轮拿地主体，收储量提升明显。同时22年房企负面消息频出，外围板块项目、小体量民企等接受程度不足，客户更加聚焦于核心板块优质项目及国企开发项目，中期维度上房企的集中度呈提升趋势。单位：亿元漳州市场2.二级市场【房企表现】标杆项目和龙头房企影响市场成交，TOP房企市占率上涨，房企集中度上涨。排行房企2022年业绩2021年业绩2020年业绩22年市占率业绩环比名次变动1建发41.529.124.326.9%42.6%—2特房21.720.918.814.1%4.0%—3国贸14.218.814.49.2%-24.5%—4世茂10.310.66.66.7%-2.6%↑35联发9.314.510.46.0%-36.3%—6中梁9.116.40.15.9%-44.6%↓27禹洲6.513.19.64.2%-50.3%↓18恒大5.79.23.13.7%-38.4%↑19城投5.72.47.53.7%131.5%↑1510碧桂园4.88.34.33.1%-42.2%↑12022年TOP10房企排名4家房企名次上涨，4家房企名次保持不变，城投、碧桂园上榜。建发女排项目热销，业绩规模进一步扩大，以41.5亿元稳居金额榜首；特房仅单盘锦绣碧湖在售，项目常年热销，以21.7亿元位居第二；国贸珑上、珑溪大观双盘联动，以14.2亿元位居第三。漳州TOP10房企业绩及名次变化（亿元）漳州市场2.二级市场