房地产某地产：价格模型重点参考资料

万科价格模型（广州）价格制定与价格检测定价的第一原则：最大程度的发现产品的真实价值，使产品价格与价值最大程度的接近。实现这一原则的数学原理：优选法。目录序：以前的定价方式一、万科价格模型的原理1、名词解释2、定价原理3、价格生成子模型4、价格检测子模型二、万科价格模型（住宅版）——以蓝山为例1、住宅价格模型的三大维度2、住宅价格模型的操作实例3、对价格模型结果的修正三、万科价格模型（商业版）——以城花为例1、住宅价格模型的四大维度2、住宅价格模型的操作实例3、对价格模型结果的修正四、万科价格模型的评价1、该模型的特点及优劣2、进一步需要思考的问题序：以前的定价方式1、主要的前模型定价方式（1）基价－差价法1）确定基价2）总平面图确定各栋间差价3）确定层差4）制定价格表5）销售中检验、反馈（2）基价－系数法1）确定基价2）总平面图确定各栋间差价的系数3）基价与系数相乘，并纵横比较4）确定层差5）制定价格表（3）混合法以上两种方法的混合（4）其他方法：竞品价格综合法、无差别定价法、一房一价法、经营计划反推法序论：前模型定价方式2、前模型定价方式的优劣（1）优点1）定价直接、明了2）运用各专业口“焦点小组”，快速生成价格（2）缺点1）定价体系不系统；2）价格制定的随意性较大；3）定价比较倚重于经验判断和主观判断；4）不知道什么时候赚钱、什么时候亏钱、能赚多少、会亏多少？往大里说，就是影响公司对经营情况的预期和判断；5）价格调整一定要等到销售到一定程度、得到市场完全的反馈后才能进行，且价格调整的随意性更大（典型如“阿杜，来了条水鱼”型），不利于调价的及时、准确、科学；一、万科价格模型的原理1、名词解释（1）基价：该模型唯一的系统内自变量；该基价一经输入模型，模型将自动计算所有房源的原始价格；（2）原始价格：该模型的因变量，一般为该房源的按揭实收价；（3）维度：模型的主要计算依据，主要标志不同房源之间的价格差异的百分比数；某一个维度的意义是：在其他所有条件都完全相等的情况下，仅就这一个维度而言，不同房源间的价格差异；（4）权重：标志各个维度之间的不同的重要程度；所有维度的权重相加等于1；（5）综合系数：维度和权重的叠加，标志不同房源间的价格差异；（6）层差：楼层之间的差价；（7）调整因子：原始价格生成后，对模型处理过程的局部、个别调整，目的是对个别价格做出适当的调整；一、万科价格模型的原理2、定价原理设基价为P0，维度一为X1，维度二为X2……；维度一的权重为x1％，维度二的权重为x2％……；设层差矩阵为C；则房源n的价格

一、万科价格模型的原理3、价格生成子模型（1）维度矩阵的原理价格生成的第一步是对房源n的维度的确定；维度确定的基本原理是：1）影响房源n价格的主要因素的罗列；例如：景观、日照、园林、是否靠山、是否靠湖、是否靠马路、人流情况……2）各主要因素的分类；影响价格的因素通常可分为3～5大类，例如，对于住宅，通常的分类为：景观、朝向、安静度；3）各维度权重的确定；根据产品的特点和市场情况，对各维度的重要性作出判断，例如，对于蓝山而言，景观、朝向、安静度三者的权重依次为45％、35％、20％；但对于城市花园而言，权重依次为50％、35％、15％；因为城市花园是城市项目，而蓝山是郊区项目，在大环境相对“安静”的地方，客户更在乎所购买产品是否安静；4）根据设计部提供的产品细节、根据实际爬楼的情况，对维度和维度的权重进行调整，并根据逐套房源的研究分析情况，确定各维度的分值；并确定层差；

一、万科价格模型的原理3、价格生成子模型（2）维度矩阵的示例单元楼层房号景观系数45%朝向系数35%安静度20%C14层101-0.04-0.040.08201-0.04-0.040.08301-0.04-0.040.08401-0.04-0.040.08102-0.08-0.040.08202-0.08-0.040.08302-0.08-0.040.08402-0.08-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08………………维度矩阵

X=维度矩阵是整个价格体系的核心；其数学依据是“优选法”；优选的结果是发现：哪些产品好、哪些产品更好，哪些产品相对较差；通过对整个项目的产品的强制排序、甚至对某个市场上的全部产品进行强制排序，发现产品的优劣，发现产品的真实价值，并通过价格模型将其体现在最终的定价中。-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08………………维度矩阵

X=45％35％20％权重

x=x1％X2％X3％==X1X2X3一、万科价格模型的原理3、价格生成子模型（3）权重叠加后的维度矩阵：综合系数综合系系数45％-0.04-0.04-0.04-0.04-0.08-0.08-0.08-0.08……×=-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034……=＋35％-0.04-0.04-0.04-0.04-0.04-0.04-0.04-0.04……×＋20％0.080.080.080.080.080.080.080.08……×＋………一、万万科价价格模模型的的原理理3、价价格生生成子子模型型（3））权重重叠加加后的的维度度矩阵阵：综综合系系数一、万万科价价格模模型的的原理理3、价价格生生成子子模型型（4））价格格生成成-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034……设基基价为为P0则房源源n的的价格格＝P0×5,6605,7305,6905,8105,5535,6235,5835,703……=原始始价格格+C=-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034……＝P0×+355-170-130-200355-170-130-200……一、万万科价价格模模型的的原理理4、价价格检检验子子模型型价格检检验子子模型型是对对价格格生成成子模模型的的验算算；根根据验验算结结果，，将对对价格格生成成子模模型进进行调调整，，该调调整可可能会会历经经几轮轮方能能最终终定案案。（1））价格格检验验的原原则以上原原始价价格生生成后后，是是否符符合我我们定定价的的原则则和初初衷呢呢？如如何检检验以以上定定价是是否合合理呢呢？有有以下下几个个价格格检验验的原原则：：1）均均价检检验：：检验验以上上价格格生成成子模模型生生成的的Pn的均均价是是否满满足公公司经经营计计划的的要求求；2）栋栋均价价检验验（产产品差差异检检验））：检检验各各栋的的均价价，并并比较较各栋栋之间间均价价差异异与产产品品品质之之间的的差异异是否否吻合合？3）户户型均均价检检验：：检验验各种种户型型之间间的均均价差差异；；并根根据市市场情情况（（通常常是客客户储储备情情况和和周边边竞品品户型型供应应量和和价格格情况况）对对户型型均价价作出出调整整（附附加调调整因因子））；4）最最高价价、最最低价价检验验：对对价差差幅度度的检检验，，通常常同一一种住住宅类类产品品的最最高和和最低低价格格的价价差一一般不不超过过20％；；5）产产品细细节个个别调调整：：例如如家庭庭娱乐乐室面面积、、地下下储藏藏间（（无采采光））面积积、地地下采采光井井面积积或个个数、、花园园面积积、封封闭阳阳台及及不封封闭阳阳台个个数、、平屋屋顶（（即天天面））面积积、露露台面面积、、结构构平台台面积积或个个数、、阳光光室个个数，，等等。一、万万科价价格模模型的的原理理4、价价格检检验子子模型型（2））价格格检验验的原原理设Sn为房房源n的面面积矩矩阵，，则均均价Pn×Sn栋均价价户型均均价P＝∑1………nSnP栋1×S栋1P栋1＝∑1………栋1S栋1P户型1×S户型1P户型1＝∑1………户型型1S户型1最高价价＝max（Pn）最低价价＝min（（Pn）一、万万科价价格模模型的的原理理4、价价格检检验子子模型型（3））价格格检验验的示示例二、万万科价价格模模型（（住宅宅版））———以蓝蓝山为为例1、住住宅价价格模模型的的三大大维度度住宅的的三大大维度度一般般是：：景观观、安安静度度、朝朝向；；虽然影影响居居住品品质的的因素素很多多，但但归类类后，，无外外乎以以上三三大类类；层差一一般不不作为为维度度之一一，因因为在在本质质上，，三大大维度度与基基价的的关系系是相相乘的的系数数关系系，而而层差差是相相加的的差价价数值值关系系。蓝山的的三大大维度度如下下：二、万万科价价格模模型（（住宅宅版））———以蓝蓝山为为例2、住住宅价价格模模型的的操作作实例例（1））单元元编号号部门：：设计计部、、项目目事务务部、、营销销部阶段成成果：：编号号平面面图（2））取得得住宅宅基本本数据据（包包括面面积、、附加加值等等）部门：：设计计部阶段成成果：：基本本数据据表，，表内内包括括单元元、楼楼层、、房号号、套套内面面积、、建筑筑面积积、户户型、、家庭庭娱乐乐室面面积、、地下下储藏藏间（（无采采光））面积积、地地下采采光井井面积积或个个数、、花园园面积积、封封闭阳阳台及及不封封闭阳阳台个个数、、平屋屋顶（（即天天面））面积积、露露台面面积、、结构构平台台面积积或个个数、、阳光光室个个数等等。二、万万科价价格模模型（（住宅宅版））———以蓝蓝山为为例2、住住宅价价格模模型的的操作作实例例（3））实地地考察察（爬爬楼））（4））分析析影响响售价价的主主要维维度并并确定定各维维度的的权重重一般维维度包包括景景观、、朝向向、安安静度度、户户型等等，景景观主主要考考虑园园林景景观，，而小小区外外的特特殊景景观可可在层层差上上体现现用百分分比确确定各各维度度的权权重（5））根据据该批批推货货的目目标均均价和和价格格拉差差，确确定纬纬度的的分值值范围围维度的的分值值范围围以零零为中中值，，两边边的绝绝对值值相等等，如如-0.2~0.2例：目目标均均价6000元元/m2，，价格格拉差差约1200元元/m2，，则纬纬度的的分值值范围围可设设为-0.1~0.1（6））实地地考察察，将将各维维度分分成若若干等等级，，并确确定各各等级级相应应的分分值，，结合合平面面图确确定各各栋的的纬度度分值值，制制作维维度平平面图图二、万万科价价格模模型（（住宅宅版））———以蓝蓝山为为例2、住住宅价价格模模型的的操作作实例例（7））生成成维度度矩阵阵-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08………………X=（8））确定定层差差标准楼楼层：：楼层层差公式价差4FP+3604003FP-40602FP-1001201FP-2200C=360-40-100-220二、万万科价价格模模型（（住宅宅版））———以蓝蓝山为为例2、住住宅价价格模模型的的操作作实例例（9））生成成原始始价格格-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034……则房源源n的的价格格＝P0×5,6605,7305,6905,8105,5535,6235,5835,703……+C=-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034……＝P0×+360-40-100-220360-40-100-220……二、万万科价价格模模型（（住宅宅版））———以蓝蓝山为为例2、住住宅价价格模模型的的操作作实例例（10）调调整因因子确确定（（附加加值和和策略略附加加）确定各各附加加值的的单价价，原原始单单价加加上附附加值值后得得出初初始评评估价价，各各类附附加值值的单单价可可参考考：花园：：1500~1700元元/m2家庭娱娱乐室室：1000~1500元/m2露台：：800元元/m2平屋顶顶：1200~1500元/m2阳光室室/地地下采采光井井/结结构平平台：：1000元/个此阶段段并可可能对对个别别单位位独立立附加加某个个系数数，对对该个个别单单位的的原始始价格格的生生成作作出干干预；；二、万万科价价格模模型（（住宅宅版））———以蓝蓝山为为例2、住住宅价价格模模型的的操作作实例例（11）价价格检检验子子模型型启动动计算以以下指指标：：Pn×Sn栋均价价户型均均价P＝∑1………nSnP栋1×S栋1P栋1＝∑1………栋1S栋1P户型1×S户型1P户型1＝∑1………户型型1S户型1最高价价＝max（Pn）最低价价＝min（（Pn）二、万万科价价格模模型（（住宅宅版））———以蓝蓝山为为例2、住住宅价价格模模型的的操作作实例例（11）价价格检检验子子模型型启动动二、万万科价价格模模型（（住宅宅版））———以蓝蓝山为为例3、整整体流流程和和对模模型结结果的的修正正……价格检检验完完成均价是是否达达到要要求价格生生成完完成基价输输入是否模型制制定各维度度是否否合理理是调整因因子附附加生成价价格表表户型均均价判判断栋均价价判断断最高最最低价价判断断经验判判断……否各类附附加值值策略附附加三、万万科价价格模模型（（商业业版））———以城城市花花园城城市1道为为例1、商商业价价格模模型的的四大大维度度商业的的四大大维度度一般般是：：人流流、面面宽进进深比比、交交铺标标准、、面积积大小小；影响商商业价价值的的最重重要因因素是是人流流；面面宽进进深比比主要要影响响使用用的便便利性性；交交铺标标准影影响业业态范范围（（例如如，是是否可可做餐餐饮））；面面积大大小主主要针针对小小铺，，因为为小铺铺的总总价低低，单单价承承受能能力较较高；；以上四四大维维度是是对楼楼层差差异、、景景观差差异性性原则则、展展示示面差差异性性原则则、业业态差差异、、面积积差异异、开开间进进深比比、层层高差差异、、人流流差异异等的的分类类综合合；单位人流（临街面＋交通）55％面宽进深比20％交铺标准15％面积大小10％201-0.15-0.20.2-0.1202-0.250.250.2-0.1203-0.250.20.2-0.1204-0.250.20.2-0.1205-0.25-0.10.2-0.1206-0.150.250.2-0.1208-0.250.250.2-0.1三、万万科价价格模模型（（商业业版））———以城城市花花园城城市1道为为例2、商商业价价格模模型的的操作作实例例商业价价格模模型的的操作作过程程与住住宅基基本类类似，，此不不赘述述，基基本的的流程程如下下：（1））单元元编号号（2））取得得住宅宅基本本数据据（包包括面面积、、附加加值等等）（3））实地地考察察（爬爬楼））（4））分析析影响响售价价的主主要维维度并并确定定各维维度的的权重重（5））根据据该批批推货货的目目标均均价和和价格格拉差差，确确定纬纬度的的分值值范围围（6））实地地考察察，将将各维维度分分成若若干等等级，，并确确定各各等级级相应应的分分值，，结合合平面面图确确定各各栋的的纬度度分值值，制制作维维度平平面图图石化路0.5石化路-10.4风情街+10.2风情街0.1风情街-10核心路0二楼－0.251:2~1:10.251:3~1:20.2或>1:11:4~1:30<1:4-0.2水电烟道煤气0.2（二楼）水电齐备有排污0水电齐备无排污-0.1只有电-0.210～350.2535～80080以上-0.1（二楼）三、万万科价价格模模型（（商业业版））———以城城市花花园城城市1道为为例2、、商商业业价价格格模模型型的的操操作作实实例例（7））生生成成维维度度矩矩阵阵-0.15-0.20.2-0.1-0.250.250.2-0.1-0.250.20.2-0.1-0.250.20.2-0.1-0.15-0.20.2-0.1-0.250.250.2-0.1-0.250.20.2-0.1-0.250.20.2-0.1……………………X=（8））确确定定层层差差商业的层层差与住住宅差异异较大，，一般是是：设一楼价价格为P1，则则二楼价格格P2＝P12三楼价格格P3＝P13三、万科科价格模模型（商商业版））——以以城市花花园城市市1道为为例2、商业业价格模模型的操操作实例例（9）生生成原始始价格设一楼基基价为P1；二二楼基价价为P2；三楼楼基价为为P3；；……则一楼房房源n的的价格（（无层差差矩阵C，因为为层差已已经体现现在不同同楼层、、不同基基价中））Pn1＝P1×Y＝P1×Pn2＝P2×Y＝P2×以此类推推。（10））调整因因子确定定（附加加值和策策略附加加）此阶段并并可能对对个别单单位独立立附加某某个系数数，对该该个别单单位的原原始价格格的生成成作出干干预；一类旺角0.2二类旺角0.1一类双层高0.5二类双层高0.25三、万科科价格模模型（商商业版））——以以城市花花园城市市1道为为例2、商业业价格模模型的操操作实例例（11））价格检检验子模模型启动动计算以下下指标：：Pn×Sn楼层均价价不同类型型的商铺铺均价P＝∑1……nSnP楼层1×S楼层1P楼层1＝∑1……楼楼层1S楼层1P类型1×S类型1P类型1＝∑1……类类型1S类型1最高价＝＝max（（Pn）最低价＝＝min（（Pn）三、万科科价格模模型（商商业版））——以以城市花花园城市市1道为为例2、商业业价格模模型的操操作实例例（11））价格检检验子模模型启动动三、万科科价格模模型（商商业版））——以以城市花花园城市市1道为为例2、商业业价格模模型的操操作实例例……价格检验验完成均价是否否达到要要求价格生成成完成基价输入入是否模型制定定各维度是是否合理理是调整因子子附加生成价格格表不同类型型均价判判断楼层均价价判断最高最低低价判断断经验判断断……否各类附加加值策略附加加三、万科科价格模模型（商商业版））——以以城市花花园城市市1道为为例3、整体体流程和和对模型型结果的的修正1、该模模型的特特点及优优劣（1）简简单性：：该模型型将价格格制定中中的各类类因素抽抽象化、、数学化化，且通通过一个个自变量量的输入入，生成成所有房房源的价价格；（2）科科学性：：该模型型将价格格制定中中影响价价格的各各类因素素均加以以考虑，，并考虑虑了主要要的特殊殊因素；；（3）易易用性：：例如：：调价只只需要变变动自变变量………（4）系系统性：：这是最最重要的的一点，，通过对对定价各各类因素素的系统统化，避避免定价价的随意意性；使用中需需要注意意：（1）新新盘新开开的首次次定价非非常重要要，需要要从市场场情况、、客户心心理、产产品特点点等方面面对维度度进行精精心设置置；并可可能有一一个调整整和修正正的过程程；（2）对对Pn的个别修修正还是是必要的的；四、万科科价格模模型的评评价2、进一一步需要要思考的的问题（1）维维度的优优化：对对于不同同的产品品（高层层、小高高层、情情景洋房房、合院院情景洋洋房、叠叠T、TH、集集中商业业、小区区商业………）的的维度的的进一步步优化；；（2）不不同产品品之间的的价格平平衡；（3）产产品线与与价格的的“梯队队”问题题；（4）如如何准确确发现和和解读市市场信号号？尤其其是作为为该城市市组团内内的标杆杆性项目目的时候候；四、万科科价格模模型的评评价谢谢！9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。03:00:1603:00:1603:001/5/20233:00:16AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2303:00:1603:00Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。03:00:1603:00:1603:00Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2303:00:1603:00:16January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月20233:00:16上午03:00:161月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月233:00上午午1月-2303:00January5,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/53:00:1603:00:1605January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。3:00:16上上午3:00上上午03:00:161月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。03:00:1603:00:1603:001/5/20233:00:16AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。1月-2303:00:1603:00Jan-2305-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。03:00:1603:00:1603:00Thursday,January5,202313、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。1月-231月-2303:00:1603:00:16January5,202314、意志坚强强的人能