世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告

世纪城国际公馆一期商业街

销售执行报告呈：东莞市世纪城商住开发有限公司1/19/2023商业物业目标沟通世纪城千亩大盘商业物业运作目标：②项目整体增值：形成对世纪城整体项目运作的价值支撑；①利润的重要来源；③展示价值；②成为项目增值举措③具有展示价值①利润的重要来源住宅商业对项目发展的作用2概况长约180米，总面积10163M2；由内街铺位50个、一楼临街铺位37个、二层商铺38个组成；一楼层高4.5米，二楼层高3.45米；店面进深在8-10米间，面宽在3.8-5.1米间，柱距呈不规则分布，单位面积集中在40－120平方米间；3周边商业分析周边半公里之内居住人口不足万人;尚未形成成熟的生活圈；没有成熟的商业；现代经典东莞大道五环路四环路金地世纪城世纪绿洲新中银在建入住待建4汇报思路东莞商业物业市场分析世纪城国际公馆商业街价值分析商业物业价值判断世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案东莞商业物业市场分析世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨5东莞商业物业市场分析商业物业的两种类型：大型集中商业：如第一国际、华南MALL、世博等；临街商铺：如东城步行街、新天地商铺等；6大型商业物业比较表名称规模(M2)商业主力店(主题商业)售价返租情况销售率第一国际总70万,商业11.6万;步行街、大型百货、超市、品牌专营店、精品专卖店、主题乐园、风情美食广场;1F:25000，2F:16000，3F:8000，最高42000。三年返租，第一年5%，二年6%，三年7%;商业70%；华南MALL总89万,商业可售6万复合商业，八大营业区域，集百货、超市、饮食、娱乐于一体；1F:2万，2F:1.6万，3F:1.3万十年返租，前三年7%，后7年递增5%。买铺收一年租金销售60%世博广场20.8万;商业16万集饮食、娱乐、购物、休闲、商务于一体的大型主题娱乐购物广场1F:1.8万，2F:1万，最高2万多发展商控有6成经营权，实行开业前期“反租承包经营”3.28开盘；销售40%地王国际广场32.8万;商业面积10万复合商业，集商业步行街、主力百货店、专卖店、主题公园、娱乐场、风情美食广场、康体中心于一体1F:2.5万，2F:1.5万，3F:8000万;————模式：确定一个新的商业经营主题，或者以极大的优惠政策引入主力商家，并以返租的形式销售是大多数商家的运作手法；7商铺调查表租金和售价的关系东莞商铺的租金回报率一般处于4%-5%之间的较低水平；8商铺经营状况人流量是影响商业街价值的关键因素：

——步行街由于人流量大，服务范围广，业态丰富，经营状况好于服务住宅的社区商业；9东莞商铺调查小结购买商铺的客户主要目标是保值和增值；“一铺养三代，”主要体现了商铺的价值，而被集中商业推广所套用，误导消费者；商铺售价及租金以城区政府为中心向四周呈递减趋势，但回报率比较稳定；东莞商铺的投资回报率在4.2％～5％左右，南城区的商铺回报率略低（在4.0％～4.5%之间）；投资客户与商铺使用客户分离，用于自己经营的买家极少；10汇报思路东莞商业物业业市场分析世纪城国际公公馆商业街价价值分析商业物业价值值判断世纪城国际公公馆商业街营营销策略分析析和实施方案案世纪城国际公公馆商业街核核心均价的探探讨商业物业价值值判断11商业物业价值值判断商业物业投资价值一铺养三代的的“铺”周边人流量多多少商圈内的消费费能力优惠政策是否否有足够的吸吸引力非短期的租金金回报，而在在于长期的升升值空间街铺：自我调调节能力强。。是适合大众众投资的传统统的商业物业业投资品种集中商业的内内街：不适合合分拆销售，，适合大基金金的长期战略略投资经营12关于两种商业业类型的价值值对比研究商铺集中商业价值依托的基础周边商圈的经营环境；很强的自我调节能力；；周边商圈的经营环境；受经营状况好坏的制约；价值的保障（风险）保值增值，低风险；取决于经营状况，风险高；13关于东莞目前前商业物业投投资价值的思思考大型集中商业业的集中面世世，给东莞商商业物业的长长期竞争和发发展带来极大大的压力。东莞城区需要要多少商业物物业？城区大型集中中商业的面积积已经超过100万平方方米；东莞城区大大大小小的商业业物业面积之之和超过200万平方米米；最近几年全东东莞集中面世世的商业物业业面积总量300万平方方米；按照东莞四区区的总人口100万计算算，人均商业业服务面积超超过2M2/人；参考值：城市市人均商业服服务面积常规规指标0.7-0.91M2/人，上海市市1.2M2/人；14汇报思路东莞商业物业业市场分析世纪城国际公公馆商业物业业价值分析商业物业价值值判断世纪城国际公公馆商业街营营销策略分析析和实施方案案世纪城国际公公馆商业街核核心均价的探探讨世纪城国际公公馆商业街价价值分析15世纪城国际公公馆商业物业业价值分析世纪城商业街街——最大的的商业价值在在于未来升值值潜力：位于东莞最有有发展潜力的的城市生活圈圈内，生活圈圈内的总人口口将可望突破破10万人；；将形成东莞规规模最大，档档次最高的社社区；将拥有含金量量最高的客户户群体；五环路东莞大道世纪城四环路东泰凯旋城阳光假日景湖春天景湖春天金地格林小城城景湖花园世纪绿洲泛世纪商圈日日渐成型16本项目商业物物业的可能性性物业类型SHOPINGMALL吉之岛、沃尔玛等大超市商业步行街专业市场问题动辄数万平方米的大开间，建筑形式无法满足无法提供足够数量的停车位如无特色，所在位置难以吸引足够人流对住宅品质造成影响可行性不可行不可行可以参照不可行以风情商业街街为主的运作作模式最为可可行；17汇报思路东莞商业物业业市场分析世纪城国际公公馆商业街价价值分析商业物业价值值判断世纪城国际公公馆商业街营营销策略分析析和实施方案案世纪城国际公公馆商业街核核心均价的探探讨世纪城国际公公馆商业街营营销策略分析析和实施方案案18商业街的SWOT分析S（优势）：：全街铺；公馆社区品质质和客户群的的含金量；；；高起点的商业业街规划和品品质；泛世纪商圈的的逐步形成；；W（劣势）：：目前基本无商商业氛围，无无法立即持续续经营；O（机会）：：街铺是最受广广东投资者关关注的投资型型物业；公馆二期集中中商业即将动动工，三-五五千平方米的的主力店可望望进驻；T（威胁）：：东莞投资类型型商业的总体体供应量巨大大；大型集中商业业的推广力度度和声势占据据先机；营销策略让客户回归于于关注商业价价值的本源；；通过设计全新新的形象，形形成差异化；；降低置业门槛槛，有效扩大大客户层面；；打造泛世纪城城商圈蓝图；；19推广形象的确确定推广名建议：东方魅力形象延展：与上海新天地地，香港顶级级娱乐明星组组合投资的价价值直接链接接；经营组合：高档餐饮；西餐、清吧；；银行、证券业业；高尔夫艺术精精品店等运动动特区；书店、药房、、电器；美容化妆品、、服饰；鲜花店、24小时便利店店；20营销举措1：：新闻发布会会举措：邀请各各家媒体和专专业人士参与与；主题：1、泛世纪城城生活圈商业业价值分析；；2、集中商业业和商铺的投投资价值论；；目标：引发对世纪城城商业街面世世的广泛关注注：引发业内和专专业人士对集集中商业和商商铺的投资价价值分析和争争论；21营销举措2：：产品包装方式一：卖商商业街物业；；——“东方魅魅力”商业街街，“地块升升值潜力”………。方式二：复合合型金融投资资产品——“东方魅魅力”商业街街，“地块升升值潜力”，，——东莞2004年最有有吸引力的金金融投资产品品——最低首期期，最高投资资回报率的东东莞商业物业业投资品种操作方式122操作方式拉高未来价值值，降低现有有的置业门槛槛；帐面定价=实实收均价/79%；购房时发展商商一次性按照照7%的年租租金回报率支支付三年租金金；客户购买商业业物业后由发发展商统一招招商经营，三三年后可收回回经营权自用用；23案例分析假设某铺位面面积：40平平方米，实收收均价20000元/平平方米，总价价80万。普通销售方式式：首期四成成，32万，，卖金融产品：：售价=20000/79%=25316元/平方米，总总价1012640万；；（首期四成应应付，405056万））；一次性返租三三年抵扣首期期年回报率7%，返还款212654万；客户实际缴纳纳首期款192400万万，相当于19%；降低首付；年回报率高出出市场一般水水平的80%；24营销举措3：：挖掘老客户户老客户投资计计划:1、老业主购购买商铺的的的额外回馈措措施；——2%额外外购房优惠措措施；2、购买商铺铺和住宅的客客户特别优惠惠措施；——3%额额外购房优优惠措施；；25营销举措4：业态招招商规划B1-4B1-3B2-2B3-2B1-2B1-1B2-1B3-1车库车库银湖路一层B1-4B1-3B2-2B3-2二层国际一线品品牌折扣店店东方魅力酒酒吧特区餐饮类美容服饰特特区茶馆、咖啡啡馆等等运动特区儿童迪士尼尼特区日常购买类类、如医药药等书吧等日常常服务特区区锁定目标招招商（如肯肯得基、麦麦当劳）同一品牌，，招商时承承诺在商业业借不出现现第二家；；进行清晰的的分区，如如精品区，，餐饮区，，清吧特区区、金融区区等等，并并增加临街街面集中排排烟的设施施，保证临临街面有做做餐饮的可可行性；———““点点””对对““点点””有有效效控控制制经经营营风风险险的的模模式式26营销销举举措措5：：一一本本商商铺铺投投资资价价值值报报告告《泛泛世世纪纪城城生生活活圈圈商商业业投投资资价价值值报报告告》》报告告的的结结构构设设定定：：泛世世纪纪城城生生活活圈圈的的由由来来；；专业业的的招招商商规规划划；；街铺铺投投资资技技术术分分析析全街街铺铺，，零零风风险险投投资资产产品品；；最适适合合东东莞莞人人的的投投资资物物业业品品种种；；财富富的的贮贮存存地地；；27B1-4B1-3B2-2B3-2B1-2B1-1B2-1B3-1一层B1-4B1-3B2-2B3-2二层营销销举举措措6：：1-2层层商商铺铺组组合合操操作作计计划划二层层和和一一层层打打通通捆捆绑绑销销售售，，联联动动解解决决传传统统二二层层经经营营和和销销售售的的难难题题；；一、、二二楼楼打打通通捆捆绑绑销销售售，，提提升升二二层层的的价价值值，，并并利利于于销销售售；；方式式：：下下铺铺+上上铺铺方式式一一方式式二二28营销销实实施施方方案案东方方魅魅力力商商业业街街展展示示攻攻略略营销销组组织织攻攻略略——以““国际化化”，““时尚””为核心心的展示示要求；；——最大大限度利利用御膳膳坊；——以新新闻发布布会为推推广的引引爆点，，逐步蓄蓄客，集集中解筹筹。29展示攻略略——Action展现商业业氛围和和街铺的的临街面面气势：：局部店铺的包包装展现现东方魅魅力的时尚和国际化；高空气球球；丰富并且且个性化化的导示示牌或门门店牌；；30展示攻略略——Action1丰富并且且个性化化的店牌牌，可以以形成独独具特色色的商业业街风景景；图片借鉴鉴图片借鉴鉴31展示攻略略——Action2高档次餐餐饮的介介入对商商业街整整体价值值的提升升作用明明显方案：御膳膳坊延伸伸和利用用左证：华侨城城波托菲菲诺———丹桂轩轩的引入入32营销组织织攻略———销售售节奏2004年8月7月6月9月关键节点点及条件件前期预热热公开发售售7.17.20前期准备备阶段：：确定合作作的广告告和礼仪仪公司；；局部环境境、橱窗窗、灯观观光效果果的展示示；《泛世纪纪城生活活圈商业业价值报报告》；；招商工作作开始筹筹备；新闻发布布会筹备备；预热阶段段：商圈人文文及配套套地图；；宣传单张张和户型型图的制制作和完完成；售楼处的的包装；；发售方案案确定；；完成价格格表；7.18日泛世世纪商圈圈投资研研讨会；；公开发售售阶段：：后续媒体体发布；；营销策略略的调整整及后续续方案制制订；推广媒体形象象强势推推广期媒体投放放（报纸纸、网络络、影视视）；南南城土地地拍卖升升值的话话题炒作作；软文+广广告牌/认购信信息发布布；世纪纪商圈投投资研讨讨会；持续销售形象推广广期33汇报思路路东莞商业业物业市市场分析析世纪城国国际公馆馆商业街街价值分分析商业物业业价值判判断世纪城国国际公馆馆商业街街营销策策略分析析和实施施方案世纪城国国际公馆馆商业街街核心均均价的探探讨世纪城国国际公馆馆商业街街核心均均价的探探讨34商业街核核心均价价的探讨讨均价范围围的确定定：市场比较较法对比项目目的确定定对比项目目的综合合比较分分析比准均价价的确定定营销可能能提升的的溢价空空间目标均价价的初步步确定35对比项目目的确定定原则：目标客户户相似、、推售时时机接近近、第一国际际/世博博广场/地王广广场/华华南MALL石竹新花花园/景景湖花园园/宏景景花园/36对比项目目的综合合对比分分析——商业业物业的的价值与与品质和和档次的的相关不不大，而而与地段段、商圈圈相关；；1、纯商商业不具具备真正正的可比比性，参参考值弱弱，均价价选取1/2F的平均均价格试试算；2、最具具可比的的是住宅宅裙楼，，如新天天地、石石竹新，，景湖等等；37比较分析析和比准准均价区区间的确确定比准均价价为20500；38营销组合合和产品品包装可可能提供供的溢价价空间市场比准准价＋目标均价价＝营销组合合溢价+金融投资资产品包装装高档餐饮饮价值附附加到商商业；招商规划划三年投资资利率保保证；溢价3％％溢价4％％39目标均价价建议均价区间间＝比比准均价价＋营销销组合溢溢价+金融投资资产品品溢价＝【20500＋＋20500×3%＋20500××4％％；】＝【22000】比准均价价＝2050040演示结束束，谢谢谢！1/5/20239、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。03:35:3803:35:3803:351/5/20233:35:38AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2303:35:3803:35Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。03:35:3803:35:3803:35Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2303:35:3803:35:38January5,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。05一一月月20233:35:39上上午午03:35:391月月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月233:35上上午1月-2303:35January5,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/53:35:3903:35:3905January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。3:35:39上上午3:35上上午03:35:391月-239、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。03:35:3903:35:3903:351/5/20233:35:39AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2303:35:3903:35Jan-2305-Jan-2312、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。03:35:3903:35:3903:35Thursday,January5,202313、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。1月-231月-2303:35:3903:35:39January5,202314、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。05一一月20233:35:39上午午03:35:391月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。一月月233:35上上午午1月月-2303:35January5,202316、少少年年十十五五二二十十时时，，步步行行夺夺得得胡胡马马骑骑。。。。2023/1/53:35:3903:35:3905January202317、空山