上海楼市上半年市场总结与下半年预判

上海楼市上半年市场总结及下半年研判2009.08上海同策房产咨询股份有限公司09年上半年市场回顾PartOne09.01-09.07由于中国经济的增长主要靠出口、投资、消费来有效带动，以出口持续低迷，在全球金融危机的背景下。以传统出口拉动经济就显得不现实。所以，只有靠投资与消费来拉动内需来刺激经济持续的增长，在这个背景下国家出台了“4万亿内需政策”2009年国家GDP目标8%09年上半年宏观经济走势2008年11月，在国内外经济环境恶化的背景下，国家出台十项措施扩大国内需求，4万亿投入促经济、保增长。

4万亿投资的具体构成主要包括，近一半投资将用于铁路、公路、机场和城乡电网建设，总额1.8万亿元；用于地震重灾区的恢复重建投资1万亿元；用于农村民生工程和农村基础设施3700亿元；生态环境3500亿元，保障性安居工程2800亿元，自主创新结构调整1600亿元，医疗卫生和文化教育事业400亿元。预计4万亿经济刺激每年将拉动经济增长约1个百分点。2008年2009年2009年上半年国内GDP达139862亿元，同比增长7.1%，比一季度加快1.0个百分点。分季度看，一季度增长6.1%，二季度增长7.9%。09年上半年宏观经济走势由此可见：国内经济正处于“企稳回升”阶段，但是投资信贷的过快增长也使人产生通货膨胀的忧虑。投资增幅1-5月投资增幅接近三成，这是在地方为4万亿计划配套资金只到位40%的现状下取得的，若配套资金不打折，投资增幅自当更为耀眼。银行信贷银行信贷全年计划5万亿，上半年实际放贷7万亿，按此势头，到年底突破10万亿存有极大可能性。地王归来伴随京沪等地新地王批量现身，经历2008低谷后的房价一路走高，甚至可能出现比2007年更疯狂的泡沫走势09年上半年宏观经济走势全国上半年的投资信贷数据：经济形势开始复苏但要完成全年保8%目标还需要继续扩大内需——房地产是主要支撑经济形势的持续好转也会带动房地产市场持续健康的发展两者之间形成相辅相成的关系09年上半年房地产市场-全国根据国家统计局09年1-6月全国房地产市场数据显示：1-6月，全国商品房销售面积34109万㎡，同比增长31.7%。6月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为96.55，比5月份提高0.61%。在全国房地产的一片复苏中，上海无疑是其中最耀眼的一个明星……Ⅰ.上海楼市政策回顾一季度：市场缺乏新的强心剂08年下半年的优惠政策开始真正实施，上海市也出台了相关救市政策，但是市场期待的二套房松绑、房地产进入十大产业振兴计划等相继落空。相关政策土地政策《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》房产政策税务总局2009年1月1日起废止《城市房地产税暂行条例》国务院《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》住房和城乡建设部公布2009年九大工作重点，强调全面推进保障性住房建设房地产未能进入十大产业振兴计划国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》金融政策一季度并没有推出涉及到地产行业的金融政策。主要是针对08年10月22日推出“商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍、最低首付款比例调整为20%”的政策，四大国有商业银行年初开始出台相关规定，正式执行。上海地方政策《上海市经济适用住房管理试行办法(征求意见稿)》出台、沪二套房最高可贷80万公积金、上海试行居住证转户籍办法、上海公布旧区改造新政策。阶段性政策盘点二季度度：行行业政政策相相继试试水征收物物业税税、70/90限制制松绑绑、资资本金金下调调等政政策将将积极极促进进房地地产市市场的的健康康发展展“物业业税””———物业业税征征收对对行业业发展展有利利，房房价或或迎来来回调调5月月25日日发布布的《《国务务院批批转发发展改改革委委关于于2009年年深化化经济济体制制改革革工作作意见见的通通知》》，研研究究开征征物业业税。。我们们认为为物业业税在在当前前提出出只是是一个个对市市场的的试探探，但但是物物业税税对市市场有有其积积极的的一面面：实实行物物业税税势必必取消消土地地出让让金，，将缓缓解开开发商商前期期资金金压力力；开开征物物业税税会加加大物物业持持有人人压力力，改改变市市场预预期，，促进进房价价下调调。“70/90限限制松松绑””———即使使取消消限制制，小小户型型不会会供不不应求求近期，，有关关上海海开始始松绑绑住宅宅“70/90”的的消息息不绝绝于耳耳，而而在最最新的的45号公公告中中果真真体现现，三三幅住住宅用用地的的小户户型比比例要要求在在挂牌牌文件件中首首次被被取消消。从市场场实际际需求求来看看，很很多资资金实实力尚尚浅的的婚房房一族族或首首次置置业客客户，，他们们所青青睐的的仍然然是小小户型型，有有远见见的开开发商商更会会在户户型创创新以以及高高性价价比上上下功功夫，，不会会只造造大户户型，，不设设小户户型，，从而而引起起小户户型市市场需需求的的空白白。“资本本金比比例下下调””———给开开发商商减压压同时时，也也促进进市场场供需需均衡衡5月27日日，国国务院院发布布《关关于调调整固固定资资产投投资项项目资资本金金比例例的通通知》》，其其中，，保障障性住住房和和普通通商品品住房房项目目的最最低资资本金金比例例为20%，其其他房房地产产开发发项目目的最最低资资本金金比例例为30%；其其他项项目的的最低低资本本金比比例为为20%。。阶段性性政策策盘点点6月25日日，国国土部部表示示，由由于各各地小小产权权房的的情况况不一一样，，中央央或国国土资资源部部不会会出台台统一一的处处理意意见。。上海银银监局局发布布《关关于进进一步步规范范个人人住房房按揭揭贷款款业务务的通通知》》，要要求除除首套套自住住型普普通住住房和和首套套自住住改善善型普普通住住房外外，贷贷款首首付款款比例例不得得低于于40％。。银监会会发布布《固固定资资产贷贷款管管理暂暂行办办法》》，严严防固固定资资产贷贷款被被挪用用。中国银银监会会紧急急下发发《关关于进进一步步加强强信贷贷管理理的通通知》》，强强调加加强信信贷管管理，，防止止对冲冲规模模。6月月25日日，，央央行行表表示示，，未未来来将将引引导导货货币币信信贷贷合合理理增增长长，，将将落落实实适适度度宽宽松松货货币币政政策策，，保保持持政政策策的的连连续续性性和和稳稳定定性性。。上海市政府7月17日召召开“促进房房地产健康发发展工作会议议”提出“严严查捂盘惜售售”后的实质质性举措，，随即出台《上海市商品品房销售方案案备案管理暂暂行规定》，，规定商品房房的销售方案案须经备案并并在售楼场所所予以公示；；区县房管部部门则应通过过销售方案备备案和房地产产登记等手段段，制止开发发商捂盘惜售售；捂盘惜售售者将撤销资资质。市房管局明确确表示不希望望房价太高、、制止人为炒炒作和捂盘，，市房协三三度召集会议议，呼吁开发发商认清形势势、合理定价价。近期期政政策策：：在在经经济济增增长长达达到到预预期期之之后后，，政政府府开开始始重重点点防防范范信信贷贷风风险险；；地地方方政政府府层层面面，，上上海海市市开开始始打打压压开开发发商商急急于于涨涨价价的的心心态态。。阶段段性性政政策策盘盘点点近期期政政策策对对上上海海楼楼市市的的影影响响《关关于于进进一一步步加加强强按按揭揭贷贷款款风风险险管管理理的的通通知知》》核心心内内容容：：要坚坚持持面面测测面面试试和和实实访访制制，，把把做做实实每每笔笔贷贷款款的的尽尽职职调调查查作作为为发发放放贷贷款款的的前前提提条条件件。。坚坚持持落落实实借借款款合合同同面面签签制制度度，，核核实实借借款款人人首首付付款款真真实实情情况况，，采采取取切切实实有有效效措措施施防防范范““假假按按揭揭””、、““假假首首付付””现现象象的的发发生生；；坚持持重重点点支支持持借借款款人人购购买买首首套套自自住住住住房房的的贷贷款款需需求求，，严严格格遵遵守守第第二二套套房房贷贷的的有有关关政政策策不不动动摇摇。。要要坚坚持持贷贷款款标标准准，，严严格格借借款款人人资资格格审审查查，，审审慎慎评评估估借借款款人人风风险险，，确确定定合合理理的的贷贷款款利利率率。。不不得得以以征征信信系系统统未未联联网网、、异异地地购购房房难难调调查查等等为为由由放放弃弃““二二套套房房贷贷””政政策策约约束束，，不不得得自自行行解解释释““二二套套房房贷贷””认认定定标标准准，，不不得得以以任任何何手手段段变变相相降降低低首首付付款款的的比比例例成成数数。。《关关于于进进一一步步加加强强按按揭揭贷贷款款风风险险管管理理的的通通知知》》政策策影影响响：：今年年上上半半年年全全年年贷贷款款额额度度已已用用光光（（6月月份份人人民民币币贷贷款款增增加加1.53万万亿亿元元，，上上半半年年新新增增信信贷贷高高达达7.37万万亿亿元元,超超过过年年初初制制定定的的全全年年新新增增5万万亿亿元元的的信信贷贷目目标标）），，监监管管部部门门的的政政策策从从严严将将让让银银行行开开始始注注意意风风险险防防范范，，加加强强信信贷贷审审核核，，放放慢慢贷贷款款速速度度，，对市市场场成成交交量量有有一一定定打打压压作作用用；；现在在贷贷款款购购房房者者已已经经由由自自住住需需求求过过度度到到投投资资需需求求，，购购买买两两套套及及以以上上的的客客户户不不少少，，首付付款款严严格格执执行行四四成成的的规规定定将将对对抑抑制制投投机机购购房房有有一一定定的的作作用用；；目前前““收收紧紧二二套套房房贷贷””已已给给沪沪上上二二手手房房市市场场带带来来一一定定影影响响，，徐徐家家汇汇、、南南黄黄浦浦、、浦浦东东碧碧云云等等中中高高段段板板块块表表现现得得相相对对明明显显。。据据相相关关数数据据，，7月月份份以以来来，，二二手手房房贷贷款款申申请请总总量量正正在在大大幅幅度度下下降降，，降降幅幅约约为为25%。。在房贷政政策收紧紧的同时时，出于于对后市市预期的的不确定定，投资资者最先先进入观观望状态态，这对对楼市价价格尤其其是中高高端物业业价格的的上涨起起到冷却却的作用用。近期政策策对上海海楼市的的影响《上海市市商品房房销售方方案备案案管理暂暂行规定定》核心内容容：商品住房房项目超超过３万万㎡，确确需分批批预售的的，每次次申请预预售面积积不得少少于３万万㎡。不不按规定定申请预预售的，，预售审审批系统统将不予予受理开开发企业业的预售售申请；；对于已达达到规定定条件但但无理由由长期不不申请预预售，或或取得商商品房预预售许可可证但未未按规定定将全部部房源公公开对外外销售，，涉嫌捂捂盘惜售售的，房房管部门门将发出出《行政政告知书书》，责责令开发发企业限限时办理理相关销销售手续续；为防止开开发企业业以保留留房屋的的方式变变相囤房房，此次次《暂行行规定》》还明确确，开发发企业应应当在商商品房销销售方案案内列明明用于销销售、租租赁以及及保留自自有的情情况，保保留自有有的房地地产应当当符合““少量、、合理””的原则则；对于于保留自自有和用用于租赁赁的房屋屋，则规规定在取取得大产产证前不不得再申申请上市市预售。。取得大大产证后后，需上上市的，，应当作作为二手手房纳入入网上备备案；商品房销销售方案案应包括括商品房房销售计计划与销销售方式式（包括括每期开开盘时间间、地点点，自行行销售或或代理销销售，销销售人员员等相关关情况））和商商品房销销售价格格（包括括定价调调价方式式、方法法）。。近期政策策对上海海楼市的的影响《上海市市商品房房销售方方案备案案管理暂暂行规定定》政策影响响：严格执行行“３万万㎡”规规定，防防止“少少量多批批”，将将拘囿开开发商的的营销手手段，同同时开盘盘房源多多，客户户选择多多，难以以形成热热销气氛氛，会加加大项目目销售压压力；《暂行规规定》对对涉嫌捂捂盘惜售售的控制制将增加加市场供供应量，，改变市市场的供供求关系系，缓缓解目前前市场供供不应求求的态势势；限时限价价的备案案要求将将极大地地限制价价格成长长和开盘盘操作空空间，实实质性的的影响到到项目的的销售；；同时，，销售价价格、计计划与方方式等信信息的公公布也容容易让竞竞争对手手获取项项目情报报，制定定针对性性的营销销策略，，对项目目的长远远利益将将起到负负面的作作用。近期政策策对上海海楼市的的影响Ⅱ.上海海楼市成成交表现现上海市自自07年年“9··27新新政”出出台，，成交量量开始直直线下降降，随后后在一定定幅度内内波动，，整体成成交低迷迷，直至至08年年“10·28新政””出台及及政府救救市措施施的刺激激，成交交量从09年初初开始回回升，目目前整体体表现出出“量价价齐升””。09年1-7月月，商品品住宅累累计成交交1071.22万㎡，与08年同同期相比比增加80.37%，，超过08年全全年的成成交面积积（08年全年年成交897.8万㎡㎡）；同时成交交均价呈呈上升趋趋势，6月份成成交均价价15463元元/㎡，是近一一年最高成成交均价。。09年上半半年整体表表现二套房政策出台，打压楼市政府救市政策出台08年市场调整09年上半半年公寓成成交表现二套房政策出台，打压楼市政府救市政策出台08年市场调整09年1-7月，上上海市公寓寓累计成交交880.59万㎡㎡（剔除政政策性用房房），与与08年同同期相比增增加77.62%，，超过08年全年成成交量（08年全年年成交743.09万㎡）；；在经历过08年的调调整之后，，09年上上半年上海海公寓成交交均价伴随随成交量的的上升保持持稳定上涨涨趋势，7月成交量量较6月小小幅下跌，，但是成交交均价达到到14442元/㎡㎡，达到近近一年的最最高均价水水平。在整体成交交连连攀升升的趋势下下，上海市市豪宅去化化速度也明明显加快。。09年上半半年公寓成成交表现09年上半半年别墅成成交表现09年1-7月，上上海市别墅墅累计成交交190.63万㎡㎡，与08年同期相相比增加94.26%，超过过08年全全年成交量量（08年年全年成交交154.72万㎡㎡）；09年上半半年，上海海市别墅市市场成交开开始回暖，，成交量一一直保持攀攀升趋势，，即使7月月成交整体体市场和公公寓成交均均有小幅回回落的情况况，别墅成成交仍保持持稳定上升升态势；别墅市场价价格受区域域和具体物物业形态、、档次影响响较大，因因此有较大大波动，但但整体处于于一个稳定定的价格区区间。二季度别墅墅成交发力力，成交量量同比翻番番；联体别别墅是成交交主力，二二季度成交交占六成；；500万元以下下的经济型型别墅是市市场的绝对对主流产品品。09年上半半年别墅成成交表现附件：09年上半年年各形态别别墅/商业业/办公/厂房成交交走势叠加别墅联体别墅独栋别墅商业办公厂房09年下半半年及未来来市场预判判PartTwo09.08——？09年下半半年，市场场对通胀的的预期加重重……通胀下楼市市还能走多多远？通胀下楼市还能走多远？楼市为何如此火爆通胀真的会来吗通胀离我们有多远楼市涨到什么程度政府会大力打压吗惊鸿一瞥重点城市销销售量迅速速反弹全国前6月月销售面积积、房价攀攀升至新高高京沪广深四四大城市房房价明显上上扬各大城市可可售余量加加速减少政府打压苗苗头渐现2009.05研研究开征征物业税《国务院批批转发展改改革委关于于2009年深化经经济体制改改革工作意意见的通知知》中明确确提出，今今年要深化化房地产税税制改革，，研究开征征物业税。。2009.06《《土土地增值税税清算管理理规程》生生效，房屋屋赠与征收收所得税国家此时出出台土地增增值税清算算管理规程程有以下三三方面作用用：进一步步完善土地地增值税收收管理体制制；增加税税收收入；；释放信号号抑制房价价上涨。2009.07重重申二二套房房信贷贷政策策银监会会下发发《关关于进进一步步加强强按揭揭贷款款风险险管理理的通通知》》，要要求““加强强对房房地产产行业业形势势的研研判；；严格格贷前前审查查和按按揭贷贷款发发放标标准；；不得自自行解解释二二套房房贷认认定标标准，，不得得以任任何手手段变变相降降低首首付款款的比比例成成数”。反观宏宏观经经济未未出现现实质质好转转国际需需求疲疲软，，出口口形势势不容容乐观观。进出口口总值值虽相相较于于去年年底也也有所所好转转，但但仍同同比负负增长长。宏观经经济景景气仍仍位于于趋降降区间间，社会会需求求、社社会收收入处处于近近十年年来的的低谷谷。进出口口总值值及其其同比比增长长率实体经经济未未恢复复但资资产价价格一一路飞飞涨，，原因因为何何？评论共共识在在于社社会对通货货膨胀胀的强强预期期为应对对金融融危机机，各各国纷纷纷降降息，，不少少已接接近零零利率率，导导致流流通货货币量量大幅幅增加加。各国均均出台台不同同规模模的救救助计计划，，并向向金融融系统统注入入巨资资，通通货膨膨胀的的预期期不断断强化化。为救市市，各各国执执行低低利率率英国：：宣布布创建建一只只500亿亿英镑镑的特特别基基金购购买高高质量量贷款款资产产，同同时宣宣布的的救助助计划划花费费接近近2500亿英英镑；；英格格兰银银行将将购买买1250亿英英镑的的资产产。美国：：再公公布超超过1万亿亿美元元的救救助计计划，，美联联储将将购买买3000亿美美元国国债和和7500亿住住房抵抵押证证券。。日本：：每年年购买买21.6万亿亿国债债。欧洲：：央行行将购购买600亿欧欧元的的资产产担保保债券券。09年年上半半年新新增信信贷7.4亿，，已超超过08年年全年年的2.5万亿亿。人民币币各项项贷款款余额额为36.21万万亿元元，同同比增增长30.6%。广义货货币M2增增长28.5%，狭狭义货货币M1增增长24.8%，为为1995年5月以以来的的最高高水平平。国内信信贷闸闸门大大开，，货币币大量量流入入市场场信贷月月度同同期对对比M0：：流通通中的的现金金M1：：M0+企企事业业单位位活期期存款款M2：：M1+企企事业业单位位定期期存款款+居居民储储蓄存存款+其他他存款款流动性性的急急剧增增加使得人人们普普遍认认为通通货膨膨胀已已为时时不远远09年年下半半年为为预测测值通胀真真的要要来了了吗？？经济学学上通通用判判断原原则：：M2增增速是是否显显著大大于GDP+CPI国际经经验：：CPI连连续六六个月月超过过3%视为为通货货膨胀胀实际际发生生（超额额货币币增速速=M2增增速-GDP-CPI））中国超超额货货币的的增速速远高高于其其他发发达地地区美国历年超额货币增速6%以下香港历年超额货币增速10%以下目前已已超过过20%中国超超额货货币增增速通胀真真的要要来了了吗？？2004年年通货货膨胀胀前，，超额额货币币增速速超过过10%2007年年通货货膨胀胀前，，超额额货币币增速速超过过7%预计年年末M2增速速：25%GDP：8%CPI：约约2%超额货货币增增速约约15%目前超超额货货币增增速已达顶顶峰，今后后通胀可可能性性非常常大。2009年年上半半年M2增增速：：28.46%CPI：：-1.7%GDP：7.1%超额货币增增速为23.16%从往年情况况来看，超超额货币增增速达到最最大时，大大约经历一年的时间，通通胀实际出出现。由此我们预预测，今年年末通缩扭扭转，CPI恢复正正数，2010年年三季度将有可能形形成实质性的通通胀。但由于全全球产能过过剩，需求求不足，此此轮通胀的的程度将比较温和。通胀离我们们还有多远远？超额货币增速达最大通货膨胀实际发生2003.42004.52006.32007.4通胀各阶段段房价的变变化特征房价先于物价上涨房价先于物价上涨商品房价格增长趋缓，住宅价格继续上扬商品房价格增长趋缓，住宅价格继续上扬基本特征通胀预期段段：房价先先于物价上上涨通胀发生期期：商品房房价格涨幅幅顶峰与CPI增速速顶峰基本本同步商品住宅价价格涨幅比比CPI增增速顶峰有有所滞后通胀消减期期：房价涨涨幅随CPI下降通胀周期约约为两年半半，第二年年末出现房房价高峰。。通胀各阶段段房价的变变化特征标志时间时间房价上涨2003Q12006Q2CPI上涨2003Q22006Q3进入通胀2004Q22007Q3CPI顶峰2004Q32008Q1房价顶峰2005Q12008Q2CPI回落至1002005Q32008Q4房价上涨CPI上涨CPI顶峰房价顶峰CPI回落至100进入通胀4个季度1个季度1-2个季度2个季度1-2个季度通胀周期各各阶段特征征标志本轮预测房价上涨2009Q2CPI上涨2009Q3进入通胀2010Q3CPI顶峰2011Q1房价顶峰2011Q2CPI回落至1002011Q4CPI持续续上涨CPI达到到顶峰房价开始上涨进入通胀房价达到顶峰CPI回落至100新一轮通胀胀周期预测测2009年年第二季度度正处于新新一轮周期期的开端，，预计2011年一一季度房价价涨幅达到到顶峰。未来房价涨涨幅预测标志2003-2005年2006-2008年2009-2011年时间预测房价上涨-CPI上涨5%5%5%2009年下半年CPI上涨-进入通胀5%5%5%2010年上半年进入通胀-CPI顶峰9%10%10%2010年下半年CPI顶峰-房价顶峰11%10%10%2011年上半年房价顶峰-CPI回落7%4%5%2011年下半年我们估计，，2009年全国房房价同比上上涨约5%-10%2010年年全国房价价同比上涨涨约10%-15%一线城市尤尤其是核心心地段的房房价上涨幅幅度会更大大。房价在通货货膨胀周期期各阶段涨涨幅在通胀大环环境下，火火热的上海海，楼市将将如何表现现？09年上半半年上海均均价4万元元/平米以以上的豪宅宅成交量达达到422套，接近近去年同期期水平，其其中6月份份成交量达达226套套，超过前前5个月的的成交总和和，7月的的成交占比比更是达到到1.85%，再创创历史新高高。豪宅成交量量逐月攀高高注：物业类类型为公寓寓和别墅高端住宅投投资保值备受争议的的“汤臣臣一品”于于6月22日新推盘盘，在过去去一个月的的时间内售售出23套套，上海豪豪宅的热度度可见一斑斑。市场后备供供给严重不不足08年全年年上海出现现住宅土地供供应异常冷冷清的局面，除除工业用地地外，其他他土地成交交量锐减，，土地流拍拍率达四成成。房地产商品品“生产原原料”的减减少无疑将将在一到两两年内体现现为市场供供给的减少少。根据新开工工量约在三三季度后形形成供应的的规律，09年下半半年，上海海住宅市场场仅有550万的的新增供应应量242308286注：新开工工面积中剔剔除经济适适用房、廉廉租房下半年新增供应量同比08年下滑18%同比07年下滑30%预计09年三季季度开始会出现现6-9个月月的供给紧紧张市场后备供供给严重不不足可售时间推推算：按09年上上半年市场场销量估计计（平均每每月150万方）新增供应和存存量大约7个月可售完存需比远离合合理区间存需比均值9.17出现大面积促促销价格促销幅度度在15%-25%元/平米存需比均值7.56价格平稳波动动涨幅在10%-15%存需比均值4.41价格大幅上涨涨涨幅15%-20%存需比均值5.7成交量出现缩缩减涨价幅度在5%存需比均值4.2价格大幅快速速上涨涨价幅度15%-20%存需比合理区区间8-12供不应求通货膨胀预计上海商品品住宅价格2009年底底同比上涨15%2010年底底同比上涨20%Source:ArthurD.Little8700960012000110001200014500150001650019000220002400029000中内环间中外环间郊环以外外郊环间内环内310003400041000上海楼市火爆爆远高于全国国目前2009年底2010年底底“保增长”VS“稳楼市市”陷于两难中的的政府消费+投资+出口三驾马车双轮驱动单一引擎消费+投资投资一轮独转目前GDP增增速虽略有回回升，但复苏苏的动力主要要来自于政策策刺激下的投投资增长，而而消费和出口口情况没有出出现明显改观观，产出水平平还低于潜在在水平，经济回回升的的基础础并不不稳固固，经经济保保持活活力和和信心心需要要宽松松的政政策环环境。。消费拉拉动GDP增长长的贡贡献率率为3.8%，比一一季度度低0.5%投资拉拉动GDP增长长的贡贡献率率为6.2%，比一一季度度高4.2%净出口口对经经济增增长拖累2.9%，比一一季度度扩大大2.7%老大，小点声，眼下房地产助推经济增长呢打压房价快速上涨，稳定楼市！！！加强保保障房房建设设土地登记记强调耕地地保护楼市政策策盘点20052006200820072009金融政策策税收政策策土地政策策市场政策策国八条新国八条条购房实名名制国六条70/90严控外资资购房自住房销销售征税税二手房交交易征个个人所得税贷款企业业资质限限定外汇结汇汇金额限限定上调住房房贷款首首付和利率房产商企企业所得得税重申申加大非商商品房土土地供应应严控低密密度住宅宅土地供供应加大闲置置土地处处置力度度调高存贷贷款利率率加强房地地产信贷贷管理通通知明确自住住房首付付比例强征二手手房交易易个人所得得税调高存款款准备金金率提高二套套房首付付和利率率加大保障障性住房房力度严控经济济试用房房标准准重申闲置置土地清清理上调存款款准备金金率加强保障障性安居居住房清理改变变性质和和提高容积率的的房产项项目减少流动动性防防止楼市市及经济济过热减少不合合理需求求加加强民生生保障清算土地地增值税税促进合理理利用调调整利利用结构构增加交易易成本抑抑制制投机需需求未来政策策展望———短期期“保增长长”主基基调年内内不会改改变今年6月月初开始始，中央央决策层层到全国国15省省市进行行密集调调研。温家宝40天里里5次强强调、央央行一周周内四次次重申：：现代经济济以金融融为核心心，信贷贷一定程程度上就就是“信信心”的的代名词词。下一阶段段货币信信贷趋势势渐明：：适度增增长、优优化结构构、防范范风险我国经济济发展正正处在企稳回升升的关键键时期，由于经经济回升升的基础础还不稳稳固，国国际金融融危机的的不利影影响并未未减弱，，必须坚坚定不移移地实施施积极的财财政政策策和适度度宽松的的货币政政策。从物价水水平和经经济增长长速度看看，目前前仅仅是是出现通通胀预期期，CPI还处处于低位位，在这这种情况况下加息息将进一一步提高高实际利利率水平平，对投投资活动动造成打打击，因因此不会会在短期期内直接接干预经经济的走走势。未来政策策展望———金融融、税收收政策严控贷款款流向加加大大流动性性回收银监会：：强化贷贷款流向向管理，确保银银行信贷贷资金真真正进入入实体经经济，减减少贷款款挪用的的风险。。央行：发发行定向向央行票票据，锁定商商业银行行一部分分基础货货币，抑抑制银行行的放贷贷冲动。。回笼货币币手段温温和，但但示范效效用明显显。调高契税税、营业业税税率率或提高高优惠门门槛2008年10月，上上海为大大力救市市曾出台台一系列列税费减减免政策策。目前前楼市投投资性需需求日益益旺盛，，为防止止出现过过度投机机的发生生，不排排除政府府将上调调营业税税、契税税税率或或提早恢恢复二手手房免税税5年限限制。税收杠杆杆对于调调节市场场需求有有积极作作用上海、北北京等地地纷纷采采取措施施规范房房地产交交易市场场行为。。例如，，上海规规定楼盘盘销售方方案须经经备案，，并在售售楼场所所公开，，区县房房管部门门要通过过销售方方案备案案和房地地产登记记等措施施，制止止开发商商囤积房房源。打击捂盘惜惜售规范范市场行为为未来政策展展望——市市场政策上海市组织织实施的保保障性住房房大基地规规划住宅面面积1900多万平平方米。截截至2009年4月月，这些基基地在建住住宅面积约约561万万平方米。。若这些在在建住宅面面积于今年年底明年初初推入市场场，将形成成体量庞大大的供应，，有利于平平抑房价的的过快上涨涨。加大保障性性住房供应应未来政策展展望——土土地政策增加土地供供应北京：采用用“多储、、快供”的的策略，计计划投入1000亿亿元用于储储备土地，，主动调整整供地节奏奏。广州：今年年计划供应应商品住宅宅用地250万平方方米，大大大高出去年年供应量。。上海：上半半年共供应应商品住宅宅用地257.84万平米米，仅完成成计划的30%，因因此下半年年可能有大大量土地入入市。提高容积率率上限去年年底上上海市已将将保障性住住房容积率率由2.5放宽至3.5，而而近期挂牌牌土地也达达到容积率率上限。目目前上海市市政府将调调控房地产产的重点放放在了增加加供应上，，而提高容容积率恰恰恰可以有效效增加住房房实际供应应量。尽管短期内内政策手段段比较温和和但随着通货货膨胀脚步步的临近，，政策将有有所转变………调高利息及及存款准备备金率未来政策展展望——中中长期随着实体经经济的逐步步恢复，GDP增长长对投资的的依赖减小小，为防止止出现资产产泡沫，宽宽松的货币币环境必将将收紧。我们预计2010年年上半年CPI将持持续走高，，面对通货货膨胀的逐逐渐到来，，国家将出出台一系列列调控政策策，因此紧缩性货币币政策可能能会在2010年的的年中出现现。一旦实际进进入通胀，，加息和调调高存款准准备金率就就势在必行行，此举能能控制货币币信贷的合合理增长，，增加储蓄蓄，大量回回收流动性性，抑制经经济过热，，降低通货货膨胀压力力。中长期货币币政策将转转向收紧中长期来看看，货币政政策将在保保持增长和和通胀压力力之间进行行“平衡””，当中国国经济开始始走上实质质性增长轨轨道时，宽松的货币币环境将有有所改变。在实体经经济恢复后后，GDP增长目目标的实现现得以保证证，政府或将出出手打击房房地产市场场，避免资产产泡沫的出出现。近期将采用用较温和的的调控手段段近期市场不不会出台扭扭转性的金金融、市场场政策进行行大力打压压，而是以以局部调整整为主，更更多的是起起到示范和和信号作用用。调控手手段比较温温和，对楼市整体体走向不会会起到明显显影响。未来政策展展望小结实体经济未未好转而房房价飙升的的原因根据超额货货币增速预预测，2010年三三季度出现现通胀流动性过剩剩通胀胀预期楼市上升行行情将延续续至2011年初全国：20%-25%的涨价价空间上海：25%-30%的涨价价空间近期以温和和手段为主主，信号作作用明显，，对楼市影影响不大。。2010年年年中货币币政策可能能转向，实实体经济恢恢复后，楼楼市可能成成为打压对对象。总结CPI、房房价持续上上升政策展望THEENDTHANKS谢谢1月-2303:21:0903:2103:211月-231月-2303:2103:2103:21:091月月-231月月-2303:21:092023/1/53:21:099、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。03:21:1003:21:1003:211/5/20233:21:10AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2303:21:1003:21Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。03:21:1003:21:1003:21Thursday,January5,2023