世联合肥财富广场二期价格报告汇报

财富广场二期价格报告谨呈:安徽置地投资有限公司1/19/2023本次价格报告汇报的目的梳理及汇总安徽置地及世联对项目价格的思考，以理性的方式提出双方对财富广场二期写字楼价格的共同判断；为已经进入认筹期的项目销售工作提供支持，向客户传达开发商对本项目售价的预期目标；形成基本均价，并在随后的销售工作中进行价格接受度测试，为可能产生的价格水平调整预留时间；建立项目内部各单位之间的价格体系，为最终价格表形成提供基本依据。2工作流程价格制定背景回顾现阶段工作进度发展商目标沟通目标均价确定内部调差的制定3价格制定背景回顾市场背景项目背景4瞬息万变的市场、激烈的竞争格局2006年市场同功能性物业推出量激增，市场供应量出现“井喷”恒丰国际广场4月底开盘香港广场、CBD中央广场正处持销期其他诸如旺城国际、寓言家等同功能性物业正间断性的发力持销写字楼市场正逐步建立，市场竞争即将呈现“白热化”态势5纯商务写字楼周边建筑以住宅为主，商务氛围尚显淡薄。位置:位于合肥庐阳政商中心区，濉溪路南侧。四周概况:总建面87793m2其中:商业9251m2办公64586m2四楼商务会所2107m2经济指标:技术指标:A:12层+局部16层B:21层6极具竞争力的产品7年初确定的营销策略目标营销战略体系形象定位项目价值体系占位高端，代表城市未来，建立市场标杆引导并创造客户需求，形成行业簇群与客户簇群体验和服务改变城市景观综合体资源共享企业成长壮大的孵化器形象就是财富可持续增值投资价值突出商启中华经济天下新徽商比肩世界500强战略平台8现阶段工作进度1月2月3月4月5月6月1.154.24.225.185.20重大事件营销节奏营销节点工作重点4.15春节黄金周/合肥住交会客户资源管理VIP普通金卡申请内部认筹公开认筹选房开盘持销期财富论坛一财富论坛二财富论坛三以论坛形式建立项目市场形象,盘整客户资源,开始项目前期蓄客销售阶段储客认购VIP选房开盘热销针对已申请VIP卡客户进行升级,锁定目标客户消化前期积累客户/制造热销局面/完成开盘活动延续开盘热销态势/以小规模高频率活动为主线不断促进销售/老客户营销4.15内部认筹4.159发展商目标沟通充分的目标沟通是该方案得以确定执行的重要前提102品牌指标---刷新并提升“财富广场”整体项目品牌价值，带动“安徽置地”企业品牌更新，增强企业在合肥及省内的行业影响力。要求形成旺销态势，并要关注客户感受。1财务指标---快速销售，实现本项目资金快速回笼是首要目标；其次是合理的利润率。并要形成与置地投资大厦的有序衔接。11项目目目目标标均均价价确确定定目标标均均价价制制定定依依据据目标标均均价价制制定定背背景景目标均价制定定原则12我们认为，定定价是在综合合研究了企业业目标和市场场竞争格局，，并结合对市市场的宏微观观预测，客观观、科学、理理性地对产品品价值进行度度量和权衡的的过程。背景13高形象推广下下的快销原则“叫好又叫座座”14依据市场自然升值值市场同期项目目比较客户投资收益益项目开发成本本营销溢价5432115市场03年至至05年已售售、在售项目目统计分析年份项目名称销售价格市场平均价格2003万通大厦36604052昌河科创大厦3800圣大国际4000财富广场一期4600美地阳光大厦42002004徽商国际大厦47004766中环国际广场4600金川大厦50002005香港广场63005016CBD中央广场5800环球广场4600光大国际广场4600旺城国际5500寓言家5000中环汇景大厦5010嘉华中心3400国际商会中心5000百花大厦4950在合肥城市经经济大力发展展的势头下,写字楼市场场蓬勃发展;2004年市市场整体均价价较2003年增长17%左右;2005年写写字楼市场高高歌凯进,市市场推出量达达历史之最,整体市场均均价突破5000元/平平方米,较之之上年增长近近6%.市场自然升值值市场同期项目目比较客户投资收益益项目开发成本本营销溢价16计算说明：选选取合肥市场场2003年年至2005年已售项目目共18个，，分年度对其其市场均价进进行计算，经经综合比较得得出合肥市场场均价的自然然增长率。年份030405选取样本量5310平均值405247665016增长率/17.621%5.246%平均增长率11.43%2006年合合肥市场均价价为:5300~5400元/平方米之间间考虑到市场供供应量猛增,防范井喷现现象的影响等等，预计市场场自然增长率率应在6%-8%左右。。则:市市场均均价为为:5006+5006×8%=5406.48(元/平米米)5006+5006×6%=5306.36(元/平米米)17根据市市场均均价推推算，，06年合合肥市市场均均价应应为结论一一5300~5400元/平方方米之之间18市场自自然升升值市场同同期项项目比比较客户投投资收收益项目开开发成成本市场比比较法法是房地地产项项目定定价的的常用用方法法，此此种定定价直直接反反应市市场竞竞争；；市场比比较法法将需需要定定价的的对象象与其其在定定价期期间发发生交交易的的类似似成交交案例例进行行比较较，再再对这这些类类似房房地产产的价价格做做适当当的修修正，，以此此确定定客观观合理理价格格的方方法；；在房地产产定价方方法中,市场比比较法侧侧重考虑虑市场状状况，在在此成为为首选方方法。市场比较较法研究究步骤营销溢价价194、比准准价形成成1、筛选可比楼盘产品结构相似、区域接近目标客户相似，销售期重合2、确定权重根据与项目的竞争关系。评定指标：1)客户重叠程度2）和项目距离的远近3、打分29项比准指标：区位类：区域印象/发展前景/周边环境/交通规划/生活便利性规划设计指标类：项目规模/容积率/商业配套/车位数量比/园林规划/会所规划/梯户比/实用率/设备及智能化户型结构类：实用性/采光通风/赠送面积/户型创新景观及视野：景观内容/景观面宽品质展示类：建筑外观/园林效果/公共部分品质/物管形象/样板房效果/交楼标准展示项目品牌类：发展商品牌/专业阵容/前期推广形象20选取对比比楼盘直接竞争争：恒丰丰国际大大厦间接竞争争：CBD中央央广场、、香港广广场、中中环国际际广场参考竞争争：环球球广场遵循的原原则直接竞争争、间接接竞争、、参考竞竞争12比较楼盘盘2154321对比楼盘盘分析明确各对对比项目目的核心心均价确定各对对比因素素及其权权重确定各对对比项目目权重分分布统比较并并确定最最终比较较分数比准均价价的合成成22对比楼盘盘权重楼盘名称楼盘描述权重销售价格直接竞争65%恒丰国际广场地段：凤阳路和站西路交口规模：4万平米（384户）发售时间：预计2006年4月底选房25%4300元/平米CBD中央广场地段：长江西路369号（合肥一中旁）规模：13.6万平米发售时间：2005年1月（写字楼部分）20%5800元/平米香港广场地段：淮河路288号（市府广场对面）规模：4.4万平米发售时间：2005年1月20%6300元/平米间接竞争20%中环国际广场地段：胜利路与临泉路交汇处规模：2.3万平米发售时间：2005年4月20%4600元/平米参考竞争15%环球广场地段：马鞍山路和屯溪路交汇处规模：9万平米发售时间：2005年3月15%4600元/平米23比准均价价测算楼盘名称销售价格对比得分比准均价

权重权重均价恒丰国际广场4300元/平米1.05451525%1128.75CBD中央广场5800元/平米1.08626420%1252.8香港广场6300元/平米0.98617420%1234.8中环国际广场4600元/平米0.97446220%892.4环球广场4600元/平米0.99455415%683.15211.8524地理位置（45%）环境35%升值前瞻生活气氛商业气氛人文气氛自然环境（噪音）治安状况区域印象交通7%车行、管制公共交通离城市中心距离楼盘本体素质41%）规模（显示配套、空间、发展商实力、升值潜力及社会影响力）、总户数

平面设计（实用、有新意、朝向、通风、采光、每梯几户、是否为当前流行户型）

设备(电梯、智能化、直饮水、中央热水、消防)

装修(地面、厨、卫、门窗)

外观（大堂、会所）

景观

车位

层高（空间感、梁、柱）

实用率

物业管理（8%）品牌

收费

质量（4%）承建商（防水处理）

发展商

工程形象进度2%）目前进度、入伙时间

影响因素合计

比准打分分指标体体系25比准均价价确定核算方式式:加加权平均均法5212元/平平米26确定比准准均价区区间---根根据经验验值为均均价5000的的写字楼楼的均价价敏感区区间=200元元/平方方米【5012，5412】】27市场自然升升值市场同期项项目比较客户投资收收益项目开发成成本营销溢价市场现有租金水水平：45元/平方方米.月租金年增长长率：8%则2007年底租金金水平：605元/平方米.年投资回报一般投资客客户预期写写字楼市场场投资回报报率：10%-12%收益回算售售价5040~6050元/平方米28市场自然升升值市场同期项项目比较客户投资收收益项目开发成成本营销溢价成本现有土地成成本水平：：取值300万元/亩（楼面面625元元/平方米米）建安及配套套综合成本本水平：2030元元/平方米米管理、财务务成本：土土地及建安安成本的9％单位成本小小计＝（2030＋625）×1.09＝2895元元/平方米米收益一般写字楼楼项目开发发预期毛收收益率：35%-40%成本法计算算售价4450~4825元/平方米29财

富广广

场二二

期项项

目价价

格测测

算建建

议4700480049005000510052005300540055005600市场自然然升值市场同期期项目比比较客户投投资收收益目标均价测算项目开开发成成本44004500460057005800590060005100~5400元/平方米30营销可可能提提升的的溢价价空间间市场自自然升升值市场同同期项项目比比较客户投投资收收益项目开开发成成本营销溢溢价形象/展示示溢价价产品溢溢价开盘前前额外外优惠惠开盘抽抽奖老客户户营销销优惠惠客户转转介绍绍一期实实景展展示大堂展展示形象3D展展示等等BA+溢价1％溢价1％31目标均均价区区间确确定目标均均价测测算区区间＝＝【5100，5400】】目标均价区区间＝＝目标均均价测测算区区间＋＋必杀杀技组组合溢溢价+形形象/展示示溢价价＝【5100＋5100×1%＋5100×1％；5400＋＋5400×1%＋＋5400×1％】】＝【5202，5508】】32价格策略建议模式：：开盘及随后后一个月的的强销期采采用方向二二，之后调调整为方向向三方向一高形象、高价格、低速度——风险模式方向二高形象、低价格、高速度——利润损失方向三高形象、中价格、中速度——折中方案项目营销特特征：体量量较大、先先速度后兼兼顾利润、、建立品牌牌形象33内部调差的的制定项目四至分分析户型立体分分布图调差考虑的的因素极差制定参参考依据内部朝向调调差内部垂直调调差34西东东项目具有较较大的景观观价值可挖挖掘南侧：：临合肥名名盘－－高高档住宅栢栢景湾，小小高层。西侧：：邻庐阳区区政府办公公大楼，其其余为多层层住宅。东侧：：全部是多多层住宅。。北侧：：全部是住住宅，本项项目二期的的一至三层层商业单边边商业街。。北南南35二期期A栋栋————12层层部部分分1层层2层层3层层4层层5~12层层36二期期A栋栋————16层层部部分分1层层2层层3层层4层层5~12层层13层层14~16层层37二期期B栋栋1层层2层层3层层4层层5层层15~17层层18~21层层38调差差考考虑虑的的因因素素123从景景观观、、噪噪音音、、朝朝向向等等因因素素综综合合考考察察打打分分；；由于于本本项项目目各各单单位位结结构构上上无无特特别别差差异异，，因因此此不不用用过过多多考考虑虑结结构构影影响响；；垂直直方方向向调调差差主主要要考考虑虑低低、、中中、、高高层层价价格格分分布布合合理理，，分分别别与与竞竞争争对对手手低低、、中中、、高高层层售售价价相相匹匹配配。。39水平、、垂直直极差差制定定参考考依据据---周边边高层层楼体体较少少，唯唯项目目南面面被柏柏景湾湾遮挡挡，故故此若若干单元存存有层层差较较大的的现象象；---楼层层越高高，景景观差差别越越小，，层差差值也也相当当应减减小。。---周边边高层层写字字楼极极为有有限，，不同同方向向的景景观及及视野野差别别极大，水水平差差也表表现为为较大大值。。层差水平差差40水平调调差结结果———A栋楼楼序号12345678910111213144~12层01001901901901901008060-210-190-170-80-8013~16层0100190190-8041A栋4层~12层123456789111013121410019010080600-80-80-170-190-21019019019042A栋13~16层123451001900-8019043水平调调差结结果———B栋楼楼序号1234567891011124~14层020406080-180-200-220-2408060-8015、17、19层0204060160-180-200-220-240140-8016、18、20、21层0204060160-180-200-220-240140-8044B栋4~14层层123459876101112020406080-240-220-200-1808060-8045B栋15、、17、19层层12345987610110204060160140-80-240-220-200-18046B栋16、、18、20、、21层1234598761011-240-220-200-1800204060-8016014047垂直调调差结结果———A栋楼楼4~10楼10~11楼11~16楼30元/层200元/层50元/层南面北面4~5楼5~6楼6~16楼30元/层150元/层50元/层额外跳跳差有空中花园的楼层(5、7、9、11、13、15)100元48垂直调调差结结果———B栋楼楼4~10楼10~11楼11~21楼30元/层200元/层50元/层南面北面4~5楼5~6楼6~21楼30元/层150元/层50元/层额外跳跳差有空中花园的楼层(15、17、19)电梯转换层100元100元49THEEND509、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。03:37:5103:37:5103:371/5/20233:37:51AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2303:37:5103:37Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。03:37:5103:37:5103:37Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2303:37:5103:37:51January5,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。05一一月月20233:37:51上上午午03:37:511月月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月233:37上上午1月-2303:37January5,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/53:37:5103:37:5105January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。3:37:51上午3:37上上午03:37:511月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。03:37:5103:37:5103:371/5/20233:37:51AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。1月-2303:37:5103:37Jan-2305-Jan-2312、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。03:37:5103:37:5103:37Thursday,January5,202313、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。1月-231月-2303:37:5103:37:51January5,202314、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。05一一月20233:37:51上午午03:37:511月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。一月月233:37上上午午1月月-2303:37January5,202316、少年十五二二十时，步行行夺得