世联-广州某地产市桥南商业项目营销策略报告-销售推

保利市桥南项目营销策略报告2010.7.30本项目目标客群突围方向价格预期以中小居家户型为主的、成熟居住片区的小规模社区区域内首置、首改客户及广州市区受价格挤压的首置客群、部分投资客户前期定位回顾周边居住氛围浓厚、自身社区配套不足、无强势资源、交通便利，宜采用“产品+品牌”策略突围实现10500-11000元/平米毛坯价实现10500-11000元/平米毛坯价格

实现快速消化，销售周期5个月总货量：488套区域内同类产品价格：10000-14000（毛坯）区域内同类产品销售速度：20-40套/月本项目楼面地价：4300元/平米预期实现价格：10500-11000元/平米（毛坯）目标项目分析１项目价值梳理及产品优势挖掘地块四至项目本体本案市良路南城路南临池塘东临南城路北临市良路马路及住宅东面南城路南临池塘北面市良路及住宅本案西临农地西农地无景观资源；两面临路，存在一定的噪声影响；南面为未开发居住用地，视野较开阔项目位于番禺人普遍认可的宜居区域市桥南片区，距市桥中心仅10分钟车程2003－2010年沙湾镇城市规划将市良路靠近沙湾水道规划为高标准的南部住宅示范区，规划该区可容纳20000人。项目处于规划区内；距离番禺市桥中心区仅10分钟车程；到广州天河体育中心车程约40分钟；本地块沙湾镇南部居住区番禺市桥2000米本案区域解读番禺市桥本案本案项目位于2007年番禺地王“万科金色城品”对面，周边同时还有金沙湾花园、昊龙花园、喜盈雅境等项目，区域比较成熟，是沙湾镇比较成熟的居住区域；项目自身配套较为欠缺，但因周边楼盘众多，可共享的配套成熟完善；一些中高档生活配套，如奥园广场等，有望在项目入市时配备。配套展望项目自身配套较为欠缺，周边可共享其他社区的配套，未来整个片区的生活配套完善，居住氛围浓厚项目内容地块名称番禺区桥南街市良公路南侧占地面积22978平方米建筑面积48000平方米公建面积2580平方米绿化率≧30%容积率2.2其他条件限高60米市良路南城路未开发住宅用地项目指标中低容积率；小规模社区；限高６０米，规划可为空间较小产品分析产品面积区间(㎡)户型梯户比梯腿数套数建筑面积合计套数比面积比40-49一房一厅一卫1梯5户1177993%2%70-79两房两厅一卫1梯4、5户351392710%8%90-100三房两厅两卫1梯4、5户213543433873%72%120-130四房两厅两卫1梯2户666838214%18%总计————3148847446100%100%主力户型以90－130平米以上小三房及四房为主，少量１房及２房，属紧凑型居家户型，预计套总价均在100万以上。项目分析小结中低容积率地块，小规模社区，限高６０米规划可为空间不大产品以紧凑型居家户型为主地处番禺市桥南成熟居住片区周边可共享其它社区生活配套交通便利，但有沿路噪音影响本项目属性定位：市桥南·都市品牌领地竞争分析析２竞争项目目的产品品和形象象定位启启示番禺奥园园冠军城城中颐海伦堡喜盈雅境境昊龙花园园尚东尚筑筑桥南板块在售项目桥南板块待售项目周围板块在售项目万科金色色城品星辰时代代豪园博学公馆馆奥园广场场雅居乐鸿鸿禧华庭庭区域内主主要项目目分布“桥南板板块”分分析之之实现均价价项目位置在售主力户型面积区间均价

（元/㎡）销售速度

（月/套）万科

金色城品番禺沙湾镇得贤路837号复式4房61-69㎡18500（毛坯）20海伦堡

流金岁月番禺市桥南区福德路223号3房、4房三房：123㎡、149㎡四房：180㎡16000（毛坯）

21000（带6000装修）27昊龙花园番禺桥南街中华大道893号3房、4房三房单位：94㎡、118㎡、130㎡

四房单位：140㎡10000（毛坯）40喜盈雅境光明南路南区公园对面（番禺奥园附近）4房208㎡和310㎡11000（毛坯）4番禺奥园冠军城沙湾镇市良路9号（市桥南区金业别墅花园内）3-5房110-300㎡13000（带3000装修）尾货阶段1祈福水城（售罄）番禺区市桥中良路33号（市良路与西环路交汇处）2房二房77－91㎡——毛坯价9500-16000元/㎡㎡不等，，主流区区间为12000元/㎡，带带装修价价值2500-6000元/㎡不等等，小户户型消化化速度较较快，月月均20套以上上“桥南板板块”分分析之之畅销产品品板块内供供应主要要集中在在70-150平米2房、３３房，从从销售情情况看，，紧凑型型的首置置、首改改产品受受到市场场追捧，，本项目目产品具具备较强强竞争力力

面积（㎡）供应（套）均价（元/㎡）去化率二房71-8728821792.85%三房93-9568930135.29%101-1173431133691.50%125-1462211196540.63%四房1322010689100.0028%160-188302919226.22%五00%20818900055.56%复式48-718816936100.00%147-37464753360.42%2009年-2010年6月月桥南板板块在售售数据统统计2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年星辰时代代豪庭万科金色色城品舒适型产产品，共共590套，预预计毛坯坯价15000元/㎡㎡产品类型型：320套大大三房，，250套大四四房，少少量复式式单位博学公馆馆紧凑型产产品，共共368套产品类型型：92套紧凑凑两房，，184套紧凑凑三房，，92套套紧凑四四房舒适型产产品，复复式，货货量、售售价待定定，最小小60㎡㎡起奥园广场场酒店式公公寓产品品，货量量、售价价待定，，面积40-85平平方米昊龙花园园舒适型产产品，货货量充足足，产品品类型为为大两房房、大三三房、大大四房“桥南板板块”分分析之之未来供应应板块内目目前供应应较少，，未来中中大户型型供应井井喷，本本项目的的紧凑型型产品仍仍然存在在较大市市场竞争争力“桥南板板块”分分析之之形象定位位流金岁月月昊龙花园园奥园冠军军城祈福水城城万科金色色城品除流金岁岁月走豪豪宅路线线外，其其余项目目形象均均定位居居家、较较平易近近人结合本项项目首置置首改产产品定位位，桥南南板块目目前在售售均为中中大户型型，有必必要关注注邻近市市桥板块块的同面面积区间间竞争项项目，主主要为尚尚东尚筑筑和雅居居乐鸿禧禧华庭“桥南板板块”分分析小结1、板块块内供应应主要集集中在70-150平平米2房房、３房房，从销销售情况况看，紧紧凑型的的首置、、首改产产品受到到市场追追捧；2、实现现价格毛毛坯价9500-16000元/㎡㎡不等，，主流区区间为12000元/㎡，带带装修价价值2500-6000元/㎡不等等，小户户型消化化速度较较快，月月均20套以上上；3、板块块内目前前供应较较少，未未来中大大户型供供应井喷喷，本项项目的紧紧凑型产产品仍然然存在较较强市场场竞争力力4、除流流金岁月月走豪宅宅路线外外，其余余项目形形象均定定位居家家、较平平易近人人“市桥板板块”分分析之之尚东尚筑筑热销原因因：城市价值值高周边高端端商业氛氛围高端社区设设计：楼距最远达达180多多米，绿地地率高达42%，设设有近200米的空空中观光走走廊平台花花园，配套套1000多㎡的园园林无极泳泳池和13000㎡㎡的商业配配套；户型紧凑，，面积小总总价低，附附加值高。。赠送可改为为房间的露露台面积紧凑的小户户型户型附加值值高、总价价低、社区区配套、““优盘”推推广概念认认可度高“市桥板块块”分析之之雅居乐鸿禧禧华庭户型紧凑实实用，连通通客厅和卧卧室的超大大阳台，可可改增房间间面积86㎡两房单位位附送入户户花园，隔隔离厨房油油烟，功能能分区明确确。采用了多个个知名品牌牌的2500元/㎡㎡精装修备备受好评。。板块项目面积区间均价（元/㎡）总价（万元）市桥板块雅居乐鸿禧华庭一房单位：51-58㎡

两房单位：86-92㎡

三房单位：124-138㎡13800（带2500装修）70-200尚东尚筑70-150㎡11000（带2000装修）77-165面积区间与与本项目类类似，户型型紧凑实用用、品牌、、精装品质质认可度高高竞争分析小小结区域内首置置、首改的的紧凑型产产品畅销当前供应较较少，未来来供应放量量，但紧凑凑型产品依依然具备市市场竞争力力与本项目存存在竞争的的，除桥南南板块项目目外，还有有邻近板块块面积区间间相近的项项目高产品附加加值、低总总价、品牌牌、实用精精装修认可可度高片区项目形形象定位偏偏向居家型型，个别走走豪宅路线线过于年轻、、新锐的形形象定位，，与该片区区整体定位位存在差异异未来竞争激激烈，差异异化的形象象定位有助助于项目销销售产品层面形象层面客户层面片区项目多多为中大户户型，客户户参考意义义不大需参考邻近近市桥板块块同面积区区间项目的的客户情况况客户分析3本项目目可能能覆盖盖的几几类客客群前期客客户访访谈回回顾访谈对对象：：保利公公馆2010来来访成成交客客户25名名；东湖州州来访访成交交客户户25名；；访谈内内容：：对本项项目所所在的的桥南南区的的认知知、对对保利利品牌牌的认认知、购购房需需求等等；访谈结结论：：番禺本本地（（无论论市桥桥还是是周边边镇区区，如如石基基）客客户较广广州市市区客客户对对项目目所在在的桥桥南区区域有有更好好认知，，认可可规划划前景景；需求90-140平平米的的首置置、首首改三三、四四房；；了解保保利品品牌，，关注注交通通便利利、生生活配配套、、项目目品质等等后续访访谈关关注点点购买与与本项项目同同面积积段产产品的的客户户中，，市区区客户户与番番禺本本地客客户比比例关关系？？123购买买区区域域内内产产品品的的番番禺禺本本地地客客户户，，他他们们为为何何购购买买？？购买买区区域域内内产产品品的的广广州州市市区区客客户户，，什什么么因因素素吸吸引引他他们们购购买买？？选择择尚尚东东尚尚筑筑、、鸿鸿禧禧华华庭庭、、番番禺禺市市桥桥的的客客户户作作后后续续深深入入访访谈谈及及验验证证客户户类类型型1：：番禺禺本本地地的的首首置置客客户户孙先先生生，，28岁岁，，土土生生土土长长的的番番禺禺罗罗家家村村人人，，番番禺禺白白领领，，首首次次置置业业；；目前前在在番番禺禺市市桥桥工工作作，，从从事事估估价价行行业业，，女女朋朋友友也也在在市市桥桥工工作作，，从从事事保保险险业业务务；；现在在跟跟父父母母和和大大哥哥大大嫂嫂一一起起住住番番禺禺广广场场附附近近。。准准备备结结婚婚，，结结婚婚后后不不想想再再跟跟父父母母一一起起住住，，希希望望在在番番禺禺买买房房；；认为为房房子子最最好好离离市市桥桥不不要要太太远远，，两两房房和和小小三三房房都都能能接接受受，，最最好好就就是是90-100平平米米的的小小三三房房，，总总价价最最好好不不超超过过100万万；；父母母可可以以给给3-4成成首首付付，，剩剩下下的的两两个个人人月月供供，，大大概概能能承承受受3000-4000元元的的月月供供款款；；之前前看看过过尚尚东东尚尚筑筑，，比比较较喜喜欢欢那那里里的的户户型型，，有有赠赠送送空空间间最最好好；；桥南南也也可可以以考考虑虑，，反反正正上上下下班班控控制制在在半半小小时时内内都都没没问问题题。。在番禺工工作，对对桥南认认可度高高，需求求小三房房，希望望高产品品附加值值，对总总价和月月供有一一定敏感感客户类型型2：番禺本地地的二次次置业客客户王先生，，43岁岁，番禺禺本地人人，私企企老板，，二次置置业；土生土长长的番禺禺人，在在番禺开开厂，目目前居住住在中颐颐海伦堡堡，一家家四口，，小孩番番禺中学学南校区区读书，，正在考考虑在桥桥南买多多一套房房子，一一方面给给小孩住住，另一一方面考考虑投资资；面积不用用太大，，90㎡㎡左右就就足够，，以后亚亚运城带带动整个个番禺板板块房价价上涨，，到时可可能考虑虑卖掉；；已经在桥桥南住了了很久，，这里比比较安静静，生活活方便，，交通还还算顺畅畅，挺喜喜欢住这这里；目前桥南南1万左左右的均均价还算算合理，，估计以以后还会会上涨的的，看好好以后的的发展。。在番禺开开厂，经经济实力力较强，，家在番番禺，对对桥南较较为了解解，看好好亚运带带来的未未来升值值前景客户类型型3：番禺工作作的外地地人李先生，，32岁岁，湖北北人，石石基服装装厂的管管理层，，首次置置业；来番禺工工作五六六年了，，之前一一直都是是在石基基租房子子住，现现在考虑虑买房了了；知道亚运运城就快快开盘，，认为价价格在1.3-1.5万太贵贵了，1万左右右都能接接受；想买100㎡的的小三房房，考虑虑到以后后结婚生生小孩，，以及父父母过来来这边短短时间居居住，所所以最起起码都要要三房；；喜欢大社社区，环环境要安安静，喜喜欢东湖湖州，楼楼间距够够宽，不不过户型型面积太太大了，，接受不不了。桥南也可可以考虑虑，那边边生活配配套也很很齐全，，不过那那里现在在都是大大面积的的户型为为主，如如果有小小三房也也可以考考虑。一直在番禺租租房住，习惯惯了番禺的生生活，目前考考虑首置买房房，需求3房房以上，但太太大面积无法法承受，总价价承受能力较较有限。客户类型4：番禺公务员员、事业单单位人员杨小姐，28岁，番番禺禺山高高级中学老老师，外地地人，来广广州5年；；目前租住教教师宿舍，，担心房价价一直涨，，想买房，，选择在番番禺，不会会考虑广州州市区；想买90平平左右小三三房，接受受价格10000元元/平左右右，去看过过尚东尚筑筑和金色城城品，尚东东尚筑稍微微有点远，，金色城品品不喜欢那那种小复式式；对市桥南觉觉得生活配配套不够好好，希望能能有较大的的社区和较较好的生活活配套。首首次置业自自住，对投投资和亚运运前景不太太关注；禺山中学的的老师购买买力都比较较强，有不不少老师现现在都在考考虑买房，，而且基本本上都是考考虑在市桥桥附近置业业。工作固定在在番禺，基基本不会去去广州市区区买房，购购买力较强强，对市桥桥附近配套套完善的大大社区、品品质物业较较感兴趣，，需求小三三房。客户类型5：广州市区的的首置白领领蒋先生，30岁，从从事管理咨咨询行业，，在海珠区区江南西上上班；最近刚刚购购买雅居乐乐鸿禧华庭庭的80平平二房，13500元/平。。购房主要要看中生活活配套和交交通；坐地铁上班班，来广州州7年，以以前一直在在番禺市桥桥工作，加加之地铁较较方便，对对市桥区域域抗性较小小，而且番番禺的房价价比海珠要要便宜很多多；买房时重点点看过尚东东尚筑，觉觉得位置有有点远，交交通不是很很方便；以前觉得市市桥南生活活配套不太太好，但现现在变化较较大，是重重点发展区区域。以前租房在在祈福新村村，很多海海珠上班的的都在祈福福租房，买买房大部分分也都考虑虑在市桥附附近置业。。在海珠、天天河上班，，有过在番番禺租房的的经历，区区域抗性较较小，看重重交通和配配套，选择择购买市桥桥附近的地地铁物业，，认为价格格上有优势势。核心客户重点客户潜在客户客户类型客户描述1、番禺市市桥的首置置白领2、番禺工工作的外地地人3、、番禺市桥桥的企事业业单位人员员、公务员员1、广州市市区白领、、企事业单单位人员2、番禺本本地投资客客部分区内外外投资者看重配套、、交通；关注投资前前景；普遍需求小小三房，关关注产品附附加值、品品牌、对总总价、月供供较敏感对交通要求求较高，倾倾向选择市市桥的地铁铁物业，需需作适度引引导项目客户构构成客户分析小小结番禺禺市市桥桥白白领领（（首首置置））：：对桥桥南南认认可可度度高高，，需需求求小小三三房房，，希希望望高高产产品品附附加加值值，，对对总总价价和和月月供供有有一一定定敏敏感感番禺禺本本地地客客户户（（投投资资））：：经济济实实力力较较强强，，家家在在番番禺禺，，对对桥桥南南较较为为了了解解，，看看好好未未来来的的升升值值前前景景在番番禺禺的的外外地地人人（（首首置置））：：一直直在在番番禺禺租租房房住住，，习习惯惯了了番番禺禺的的生生活活，，目目前前考考虑虑首首置置买买房房，，需需求求3房房以以上上，，但但太太大大面面积积无无法法承承受受，，总总价价承承受受能能力力较较有有限限番禺禺的的企企事事业业单单位位人人员员（（首首置置））：：工作作固固定定在在番番禺禺，，基基本本不不会会去去广广州州市市区区买买房房，，购购买买力力较较强强，，对对市市桥桥附附近近配配套套完完善善的的大大社社区区、、品品质质物物业业较较感感兴兴趣趣，，需需求求小小三三房房广州州市市区区工工作作的的白白领领（（首首置置））：：在海海珠珠、、天天河河上上班班，，有有过过在在番番禺禺租租房房的的经经历历，，区区域域抗抗性性较较小小，，看看重重交交通通和和配配套套，，选选择择购购买买市市桥桥附附近近的的地地铁铁物物业业，，认认为为价价格格上上有有优优势势。。客户户主主要要关关注注点点：：高高附附加加值值、、交交通通便便利利、、总总价价优优势势、、升升值值前前景景BAF我有：：片区区浓浓厚厚的的生生活活氛氛围围、、便便利利交交通通区域域未未来来升升值值前前景景迎合合市市场场的的紧紧凑凑型型低低总总价价产产品品极具具影影响响力力与与口口碑碑的的发发展展商商品品牌牌○○○○○○BAF本项目具备主要优势1、番禺市桥南周边浓厚的居家氛围2、交通便利——距番禺最繁华的市桥仅10分钟车程3、紧凑型设计——符合市场需求的低总价中小户型4、升值前景——未来板块成熟溢价5、具备品牌影响力——保利品牌和口碑片区浓厚的生活氛围、便利交通区域未来升值前景极具影响力与口碑的发展商品牌迎合市场的紧凑型低总价产品○○○○○○BAF本项目具备主要优势1、番禺市桥南周边浓厚的居家氛围2、交通便利——距番禺最繁华的市桥仅10分钟车程3、紧凑型设计——符合市场需求的低总价中小户型4、升值前景——未来板块成熟溢价5、具备品牌影响力——保利品牌和口碑本项目对客户产生的价值1、享受番禺市桥南周边浓厚的居家氛围2、便利的交通——距番禺最繁华的市桥仅10分钟车程3、低总价紧凑型中小户型4、未来板块成熟溢价带来的投资升值5、保利品牌和口碑，带来品质保证立足足于于购购买买“紧紧凑凑型型””中中小小户户型型的客客户户突出出本本项项目目的的居家家调调性性，建建立立差异异化化形形象象启示：：关于于我们们的的客客户户他们们是是这这样样一一群群人人，，年轻轻、有活活力力，讲究究生生活活品品质质，同时时，，注重重性性价价比比，务实实居居家家关于于居家家调调性性项目诉求上，，描述一种生活态度，倡导一种生活方式，推广调性上，，它不是激进进新锐的，而而是偏向于柔柔和的、温馨的、有品质感的，，关于差异化的形象象需要一个概念，一条主线这个概念，串串联并贯彻整整个营销全程程譬如：花生来了………寻找一个主线家，承载包容着他他们生活中的的酸甜苦辣这里，有他们们奋斗的故事，有他他们爱情的故事有他们关于理想的故事。家是是最温暖的港港湾，象征着着一种叫做幸福的生活。家，与生活有有关，与幸福福有关，与故事有关……保利·城南故故事【主推案名】】【有一种生活活叫幸福】寻找·故事主主人公保利·城南故故事现现正接受受咨询和TA一起从无到有的幸幸福保利·城南故故事现现正接受受咨询生活，是一种种自在心情保利·城南故故事日子缓缓，生生活散散保利·城南故故事偷得浮生半日日闲保利·城南故故事生活，简单就就好保利·城南故故事幸福故事，即即将揭幕保利·城南故故事即即将公公开发售保利·水岸兰兰亭【备选案名】】【有一种生活活叫幸福】【备选案名】】保利·丽阳百百合【有一种生活活叫幸福】故事的展示及包装装有故事的产品打造有故事的园林和售楼处处有故事的样板房有故事的产品打造——从规划面面积“禁偷令令”之后的功功能营销说起起没有“赠送送面积积”我们就就送“功能能”当广州州楼市市延续续10多年年的““惯偷偷面积积”不不再可可能紧凑型型中小小户型型产品品的附附加值值如何何提升升？功能营营销关关键要要素———回归产产品的的居住住本体体强调功功能面面积，，而非非建筑筑面积积强调室室内，，而非非室外外强调居居住享享受，，而非非居住住舒适适衣帽间间/书书房/收藏藏室………功能空空间的的设置置初级形形态——赋予既既有空空间某某种功功能虚空间间带来来的多多样性性虚空间间单独独使用用，可以以成为为衣帽帽间、、化妆妆间、、书柜柜等主主卧个性化化空间间升级形形态——对空间间进行行合并并利用用，实实现功功能的的扩展展客厅主卧虚空间虚空间纳纳入客厅厅，可以成成为家庭庭展示性性空间虚空间纳纳入主卧卧，可以成成为主卧卧的个性性化空间间，如衣衣帽间、、书房等等结合周边边形成更更大的活活动场地地，形成多多种活动动的可能能性高级形态态——对室内空空间的集集约利用用对空间的的集约利利用，涉涉及成品品化精装装修玄关地柜内嵌式电电器精品化成成品装修修——集约细节节①②③④⑤①厨房房收纳柜柜②垃圾处处理器、、五金拉拉篮③转角橱橱柜④消音柜柜门⑤内嵌式式厨房电电器精品化成成品装修修——集约细节节①卧室室边角空空间利用用②浴室室定制橱橱柜③洗手手台收纳纳柜④墙体内嵌嵌式收纳处①②③④消音门：轻柔柔关闭技术，，消除噪音干干扰博洛尼的阻尼尼轻柔关闭技技术，避免了了碰撞或反弹弹，房门经缓缓冲后自动关关闭，消除噪噪音干扰，有效避免门板板快速闭合对对老人小孩造造成的伤害。。LOW-E中中空隔音玻璃璃：可以阻止太阳阳光产生的热热辐射进入室室内,又可以以将室内物体体产生的热反反射回来,从从而降低玻璃璃的热辐射通通过量。隔热性比普通通中空玻璃提提高近40%，大大减轻轻室外的噪音音透过窗户进进入室内，一一般隔音玻璃璃可降低噪音音30分贝左左右。精品化成品装装修——门窗书桌和双人床床一体：与以以往往设设计计不不同同的的是是它它不不需需要要搬搬动动任任何何东东西西，，唯唯一一要要搬搬动动的的也也就就是是书书桌桌前前的的椅椅子子，，而而且且在在打打开开双双人人床床时时对对书书桌桌上上的的东东西西也也不不会会有有任任何何影影响响，，睡睡觉觉与与工工作作的的切切换换一一键键即即完完成成。。一体体式式衣衣柜柜沙发发统统一一设设计计，可可便便于于业业主主后后期期更更换换布布艺艺套套利用用过过道道等等空空间间设设计计阅阅读读台台①②③④精品品化化成成品品装装修修————家具具精品品化化成成品品装装修修————装饰饰品品提供供室室内内的的部部分分绿绿化化和和阳阳台台基基本本绿绿化化设设置置：：阳台台的的花花槽槽和和树树体体桌面面绿绿化化采光光走走廊廊引引进进绿绿化化采光光天天井井的的绿绿化化①②③④精品品化化成成品品装装修修————家庭庭绿绿化化有故故事事的的园林林和和售售楼楼处处———用用一一条条故事事主主线线，贯贯穿穿整整个个看看楼楼动动线线奋斗的的故事事在过去去的日日子里里很大一一部分分的时时间我们都都在奋奋斗付出努努力付出汗汗水为了更更好的的生活活为了更更美的的未来来【第一一站】】社区入口口，《奋奋斗》主题雕塑塑，讲述拼拼搏进取取的奋斗斗故事爱情的故故事【第二站站】在玻璃花花房里种上一棵棵忘忧草草每天看着它一天一天长大大就像人生最浪浪漫的事是可以和你一一起慢慢变老小区园林内，，设置玻璃花房和沿路花带，讲述罗曼蒂克克的爱情故事事旅行的故事【第三站】背上行囊从此浪迹天涯涯走遍了世界上上许多城市带回了雅鲁藏藏布江的雪水水还有撒哈拉沙沙漠的黄沙收藏英伦三岛岛的优雅记录北海道的的此刻心情……售楼处内，设设置收藏品展架及及解说卡片讲述浪迹天涯涯的旅行故事事家的故事【第四站】生活在现实的的重重压力之之下是家人的守望望和孩子的微微笑给了我继续前前行的勇气和和力量总想给最可爱爱的他们一个全世界最最温暖的港湾湾售楼处外围，，设置秋千架及儿童童游乐区，讲述家的亲子子故事理想的故事【第五站】从前觉得生活的理理想就是挣很多的的钱住很大的房子子现在觉得生活的理理想就是在一个悠悠闲的午后研磨咖啡的心心情售楼处，打造造成包括咖啡吧、书吧、音吧、桌游吧的休闲体验空间，讲述生活理理想的故事有故事的样板房——打造情境境化样板间，，比的是心思和创意别人的样板房房我们不和海伦伦堡比豪气，，也不羡慕尚尚东尚筑的欧欧派我们的样板房房可能不豪气，，可能不国际际，要的是让让客户印象深深刻天下任我行的的旅行者之家家整体装修风格格采用日本MUJI无印印良品的简约风格，凸凸显舒适、淡淡雅的生活主主张简约淡雅、易易于打造的整整体硬装别出心裁、心心思贵过成本本的软装点缀缀样板房内各功功能空间点缀缀世界各地风风情的特色摆摆件，并配置置相应的文化化解读，凸显显样板房主人人公的生活情情境参观样板房，，就像周游世世界卧室：土耳其地毯毯，中东传统统手工艺人客厅：“走进非洲洲”，播放非非洲风情影视视片；参观样板房，，就像周游世世界书房：一幅来自圣圣地西藏的唐唐卡餐厅：来自泰王国国的锡器书房：日本泥塑娃娃娃书房：日本茶具故事的推广推广总策略①前提：提提前蓄客如果现场售楼楼处展示不到到位，在推广广配合的基础础上，提前在在市桥高档商商场设置展场蓄客客（可选择易发发商业中心））。③渠道营销：：一个活动，，三个重要渠渠道贴近目标客户户群，打好“地铁”、““户外牌”和和“网络”三个重要渠道道的组合拳。。配合一次大大型“城南故故事秀”的活活动，引爆项项目。②形象线：贯贯串一条主线线项目开盘前一一个半月开始始进行集中推推广，至始至至终，以“寻找城南故故事主人公””贯穿主推广线线，副标配合合销售节点发发布。④分批推售：：分两次推售售连续引爆市市场两次推售时间间间隔不超过过一个月，连续加推，引引爆市场，实现项目短短平快的销售售目标。4月1日8月30日3月1日工程要求营销阶段开盘引爆项目开盘围墙、道旗、、地界包装推广主线推广渠道营销活动软文炒作搜房网站软文文商场外展地铁广告户外牌公交候车亭风风暴（开盘前前一周）搜房网站（横横栏）硬广（开盘前前四版）网络、报广软软文炒作短信40万条条/周楼吧售楼处、样板板房完工。园园林展示区区完工4月1日，配配合售楼处开开放，“寻找找城南故事主主人公”主题题活动售楼处/样板板房开放6月份加推，，MUJI生生活展寻找城南故事事主人公营销工作铺排排户外牌地铁广告(视视情况)网络软文炒作作短信20条/周楼吧5月1日取得预售证蓄势预热7月1日6月1日8月1日持续加推余货续销幸福故事，即即将揭幕和TA一起，，从无到有的的幸福生活简单就好好地铁广告户外牌公交候车亭风风暴硬广（加推前前三版）网络、报广软软文炒作短信40万条条/周楼吧项目加推户外牌网络软文楼吧短信（视情况况）贯穿一条主线线：寻找故事事主人公和TA一起，，从无到有的的幸福生活，是一种种自在心情日子缓缓，生生活散散生活，简单就就好第一阶段寻找故事主人人公制造悬念第二阶段去城南故事项目亮相第三阶段形象渗透第四阶段开盘热销幸福故事，即即将揭幕提前蓄客———设置分展场场保利·城南故故事售楼处到位前前，在番禺易易发商业中心心设置分展场场。并配合展展场流动派单单。配合展场流动动派单。巡展人员安排排：巡展分2组，，每组2名销销售、8名名兼职派单人人员人员目标要求求：主展场销销售人员,每每人每天要登登记20个以以上有效电话话号码；派单人员,每每人每天要登登记15个以以上有效电话话号码，带5批客户到主主展场上门咨咨询。派发物料：海报（设计建建议正面项目目信息，反面面加印亚运举举办日程表））地铁广告———做番禺最重重要的三站1、地铁大灯灯箱，做番禺禺最重要的三三站：市桥、、汉溪长隆和和番禺广场的的所有地铁出出口费用：27.4万/月2、站台3连连封+屏蔽门门贴5、6两个月月主要投放户外牌——易易发商业中心心和番禺广场场费用：27.4万/月地界包装———形成项目区区隔位置：沿本本项目工地地四周要求：体现现项目气质质、品质目的：吸引引过往客户户关注，提提前预热楼体包装要求：清晰晰展示保利利地产、项项目名称、、销售电话话信息；目的：加强强昭示性，，提前预热热沿路道旗工地形象围围墙位置：沿市市良路、南南城路直到到本项目要求：道旗旗高4.5米，宽0.6米；；每隔5米米树立一个个道旗。目的：体现现项目私家家路感觉，，引导客户户引入销售售中心活动之一：：寻找故事主主人公联合新周刊刊，结合网网络炒作，，掀起“寻寻找·故事事主人公””的预热活活动，制造造悬念，引引发市场关关注；在番禺主要要户外T牌牌发布广告告；在主要商业业人流旺地地排放“寻寻找故事主主人公”小小卡片，可可在售楼处处开放之日日凭卡兑换换购物券；；寻找·故事事主人公活动之二：：MUJI生生活展活动形式：在项目现现场举办MUJI无无印良品创创意生活展展，包括各各类创意家家居用品，，为现场带带来人气Thanksforlistening,anditistheend！世联地产2010年7月30日日9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。03:46:2403:46:2403:461/5/20233:46:24AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2303:46:2403:46Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。03:46:2403:46:2403:46Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2303:46:2403:46:24January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月20233:46:24上午午03:46:241月-23