上海宝山宝莲城项目营销策划报告

营销策划案要引领宝山办公市场！！宝莲城应该怎样做？

首先，让我们回顾一下过往的辉煌，认识我们的品牌,看看其魅力所在……解读宝莲城上海宝莲投资（集团）有限公司成立于1993年，是一家以房地地产为主，涉及房地产开发、餐饮、酒店管理、教育、高科技、园艺、石材开采加工安装等行业，跨领域发展的投资集团。宝莲投资（集团）以“缔造传世精品”为经营理念，凭借自身的品牌，资金、技术、人才实力，在上海、海南等地区开发，在建以及3-4年内即将完成建设的项目总投资额超过60亿元人民币，建筑面积超过130万M2。通过多年的发展，宝莲投资（集团）已建立了权责明晰、规范完善的组织机构，形成良好的业态互补和互动。宝莲之路1、宝莲花园酒店——2003年建成，提供超星级的餐饮娱乐服务，2、石材加工——主要为公司房地产开发项目提供石材。3、园林基地——专用于珍贵林木的种植和培育，为配合公司房产开发中生态环境再造的需要。4、物业管理——以专业、优质的成熟管理，汲取国际物管的先进理念和优秀经验，为公司开发、建设的住宅、办公楼提供更加完美至善的物业服务，创造出更加舒适安全的生活空间。5、教育投资——主要致力于教育事业的投资建设。宝莲之路

宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。

但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立项目品牌影响力方面还需继续努力。

宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中增加一颗极为重要的砝码。宝莲城的产品是什么样的？项目概况项目位置：本项目位于上海市宝山区同济路东侧、碧水路西侧、双城路北侧，海江路南侧总占地面积：土地面积10.9万平方米总建筑面积：23万平方米容积率：1.6绿化率：40％项目规划特色：低密度、低容积率、高建筑楼层、高绿化率项目建筑规划：1幢28层办公楼、4幢22层办公楼、2幢7层办公楼、2幢5层

办公楼商业广场

标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面积集中在130和170㎡左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且同类产品供应总量达到5.6万㎡。

这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市场需求下将逐渐丧失产品优势。我们的难点:我们的客户又在哪里？一种不具备可持续发展的产品如何引领未来宝山市场？我们要突突破！新新项目、、新产品品，需要要制造新新的市场场营销战战略和策策略，寻寻找市场场目标及及目标消消费群！！！我们的市市场在哪哪里？宏观市场场机会点点：宝钢、宝宝山镇东东城区、、商务商商业区宝山区空间结构现状图项目所处板块宝莲城处处于淞宝宝城镇居居住和公公共活动动中心的的范围内内；南北两侧侧被吴淞淞工业园园区和宝宝钢及宝宝山工业业园区所所包围；；安信商业业广场和和宝莲城城的建设设将重塑塑淞宝老老镇—东东城区是是商业、、商务核核心区的的地位，，而新开开发的西西城区则则是日后后的居住住区从外部环环境来看看，是最最具有形形成宝山山商务核核心区域域的板块块。宝山镇办办公市场场仍处在在市场起起步阶段段，除在在建的安安信商业业广场外外，没有有符合现现代标准准的办公公物业；；由于拥有有宝钢这这一特殊殊的产业业资源，，是地区区经济的的发展支支柱，但但同时也也极大地地限制了了其他经经济领域域的发展展，特别别是宝山山镇的现现代服务务业，在在办公物物业的需需求上以以多为钢钢铁、物物流相关关的行业业，以及及其他一一些服务务型企业业，多多为外地地驻办事事处或小小型企业业为主；；已有办公公产品的的面积分分割都较较小，单单位面积积多为20-30㎡，，市场售售价都在在万元以以内，市市场租金金集中在在2-2.5元元/㎡··天；其其中宝钢钢商务大大厦虽然然破旧，，但因其其拥有钢钢铁交易易中心这这一与承承租企业业业务相相关的特特殊配套套，租金金明显高高于周边边办公楼楼，达到到5元/㎡·天天；微观市场场：宝山山镇镇及及周周边边地地区区办办公公市市场场解解读读项目名称巴黎时光（淞南商城）安信商业广场丰鼎国际祥腾国际广场宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心地址淞南路459号牡丹江路1211号淞滨路135号盘古路388弄1号，近牡丹江路口友谊路、牡丹江路口友谊路199号（友谊路、牡丹江路口）密山路、牡丹江路口宝杨路、牡丹江路口开发商上海江豪置业有限公司安信置地湘腾房地产上海祥腾房地产发展有限公司隶属于宝钢————隶属于宝钢联系电话66148141/66147279665922035684865756690220————————基本资料建筑面积11540㎡，可售8999㎡约5万㎡3000㎡左右25199㎡办公2500㎡左右4800㎡左右，层面积600㎡左右总约480㎡，单套20㎡层面积300㎡左右，总1200㎡左右建筑类型1栋6层，层高3.8m，复式小户形公寓1栋18层，1栋19层1栋18层，3－7层为办公，8－18层为住宅4栋，8－10层，1－2层商业用房，其余是办公用房1栋8层，筒子楼形式1栋8层，有一层地下室1栋3层建筑，是住宅小区的沿街楼1栋4层建筑，老式筒子楼总套数179套未分割105套左右5.5米，可自由分割120套左右30套左右24套60套左右车位量无机动车806个，自行车1580个无有地下车库，车位量不定较多，且对外门口广场免费停车，约30个无院内有可免费停车得房率————61%75%————————物业管理公司——高力国际——三湘物业————————交房日期现房预计2006年底现房，94年建成2006年底建于20世纪80年代建于2001年左建于上个世纪80年代建于上个世纪80年代面积分析主力面积58.31㎡未分割46㎡50㎡左右20㎡99.75㎡20㎡面积范围46－92㎡27－100㎡单套50－140㎡20－100㎡99.75－150㎡20㎡15－20㎡各类面积套数——层面积1400㎡左右，单套面积未分割46㎡45套，27㎡25套50㎡左右约100套，100㎡左右的32套，140㎡左右的32套20㎡约120套100㎡左右25套单套面积20㎡，每层有8间左右积15－20㎡，每层约15间项目名称巴黎时光（淞南商城）安信商业广场丰鼎国际祥腾国际宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心价格分析

价格范围报价8500（含装修）未开盘，销售价格不详9800-12000均价15000，实行一房一价租赁3000元/20㎡/月，5元/㎡/天2.5元/㎡/天1000/20㎡/月5万/15㎡/年主力价位6500（除装修费）——9800－9900——————————成交均价6126（除装修费）——9800－9900——————————物业管理费3.5元/㎡/月2.5美金/㎡/月3.5元/㎡/月3元/㎡/月为基价无无无无付款方式及其优惠情况首付35％未定一次性付款97折，首付50%——————————销售情况销售44套，均为2005年10月至12月份售出，销售率25%无剩余30－40套未开盘出租率100%目前只剩7楼一间，面积99.75㎡出租率100%出租率100%办公配置电梯2部永大日立牌电梯进口三菱1部上海三菱电梯共9部电梯无2部GFC电梯，速度较慢无无空调——中央空调送海尔壁挂式空调三菱中央空调————————层高3.8米，挑高复式标准层3.8米和3.85米2.9米5.5米————————备注800元/㎡，可根据办公或居住的要求提供相应的家具楼宇社设备控系统；公共广播系统；多媒体显示系统；规划有超市、休闲餐饮、影剧院、游乐厅等————多数为钢铁相关的中小型公司或生产型公司办事处，面对友谊路的底层为钢铁交易中心1－2层为苏宁电器所租赁，3－8层为办公楼，钢铁、物流、贸易、保险等相关中小企业入住于内底层有饭店、桌球房等商业，入驻企业有金属、贸易等相关的——此外外，，位位于于漠漠河河路路、、同同济济路路口口的的商商会会都都市市工工业业园园，，总总占占地地面面积积44亩亩，，以以办办公公楼楼为为主主，，目目前前项项目目还还在在土土地地平平整整阶阶段段，，无无动动工工迹迹象象，，宝山山有有大大量量小小型型企企业业在在住住宅宅小小区区内内租租赁赁办办公公场场所所，，尤尤其其在在友友谊谊路路两两边边的的宝宝钢钢一一村村、、宝宝钢钢二二村村、、宝宝钢钢十十村村等等，，这这些些住住宅宅小小区区位位于于黄黄金金地地段段，，周周边边配配套套成成熟熟，，租租金金1元元/平平方方米米/天天左左右右，，相相对对于于办办公公楼楼便便宜宜很很多多，，所所以以广广受受微微小小型型企企业业或或外外地地办办事事处处的的欢欢迎迎。。价格品质安信商商业广广场宝莲城城丰鼎国国际祥腾国国际广广场淞南商商城宝钢商商务大大厦新宝山山大厦厦宝轻商商务楼楼宝杨路路钢材材交易易中心心BOSTON竞竞争矩矩阵主要竞竞争区区域通过营营销包包装建建立虚虚拟高高性价价比优优势，，凝聚聚客源源次要竞竞争区区域通过产产品优优势吸吸引该该区域域内现现有客客户通过BOSTON竞竞争矩矩阵可可以很很清楚楚地看看到，，宝山山办公公楼市市场发发展处处于一一种畸畸形竞竞争状状态，，项目目的市市场价价格并并不是是由项项目的的品质质所决决定的的，而而是取取决于于一种种特殊殊的行行业资资源———钢钢铁交交易中中心，，宝钢钢商务务大厦厦和宝宝杨路路钢材材交易易中心心两两个办办公物物业的的租金金价格格能高高出周周遍项项目一一倍左左右与与这一一特殊殊资源源是密密不可可分的的。在在宝莲莲城的的营销销策略略中需需要针针对这这一现现象制制定对对应的的竞争争策略略。宝莲城城的核核心客客户群群是谁谁核心客客户群群本地区区固有有的自自由商商态企企业与该地地区支支柱产产业相相配套套的相相关行行业重点客客户群群与该地地区产产业链链息息息相关关的个个体或或私营营公司司普遍性性客户户群偶得客客户群群外区域域新进进驻的的其他他中小小企业业终端客客户分分析核心客客户特特征借助宝宝钢强强势支支柱产产业而而生存存发展展的企企业具一定定规模模的相相关企企业的的分理理处或或办事事处企业规规模一一般不不大核心客客户置置业关关注点点环境由由于于市场场的高高速发发展，，提升升了客客户对对办公公物业业功能能的高高标准准要求求产品能能够大大大提提升公公司形形象价格相相比纯纯租用用型办办公房房的资资金支支出受受益要要大的的多购买客客户分分析———客户身身份具具有双双重性性作为企企业主主而言言，宝宝山当当地的的以围围绕宝宝钢而而发展展的钢钢铁贸贸易、、物流流企业业多是是小型型企业业；而而本案案主力力产品品面积积为130-180㎡左左右总总价都都在百百万元元以上上，这这几乎乎是这这些企企业大大多数数的流流动资资金，，对这这些企企业而而言流流动资资金压压力巨巨大，，购买买可能能性不不大；；做为个个体而而言，，这些些企业业主个个人拥拥有巨巨大的的个人人财富富，通通过购购置办办公物物业再再转租租给自自己的的公司司可增增加企企业运运营成成本，，平衡衡经营营成本本，使使企业业很理理想的的避税税工具具，同同时又又可增增加个个人的的财富富，因因此购购买可可能性性较大大。竞争对对手的的解读读安信商业广场场——大型商业广场场、未来区区域商消费娱娱乐中心项目商场效果图项目鸟瞰图安信商业广场场占地约57000平方方米，总建筑筑面积超过１１4万平方米米。建有大型型综合大卖场场、星级酒店店、高级写字字楼，众多各各类专卖店、、商铺、运动动城，并配套套银行、洗衣衣店、电影影院、汽车陈陈列室等诸多多生活服务配配套设施，停停车位近１000个。1、发展商背背景：安信置地（中中国）有限公公司成立于1994年，，是安信集团团的全资附属属企业。目前前在建项目如如安信湖畔天天地坊、安信信生活广场、、安信商业广广场等有相当当比重的商业业体量。2、项目定位位特色：区域地标性的的大型商业中中心。集购物物、餐饮、文文化、艺术、、休闲、康体体、娱乐、商商务、办公、、景观、区域域服务为一体体的商业生活活广场。3、只租不售售的运作模式式：财大气粗的开开发商最适合合经营商业项项目，租赁是是最快结集商商家入驻经营营的方式，过过虑掉了投资资客，4、品牌经营营原则：安信对于入驻驻企业的品牌牌要求高于租租金要求，体体现了要做强强商业品牌的的开发理念。。项目特色和经经营方式：资资金雄厚＋商商业运作经验验丰富＋精品品运作模式安信商业广场场与宝莲城在在整体规划定定位和发展条条件上存在一一定的差异：：安信商业广广场更靠近宝宝山的中心，，商业体量巨巨大，日后将将构成宝山东东城新的商业业核心，是对对宝山镇城市市功能的一次次升级，其办办公物业定位位偏向与城市市办公，以现现代服务业为为主；而宝莲莲城由于项目目体量以及区区位条件上都都更适合发展展成未来宝山山镇的商务区区，通过产业业带动来实现现CBD化。。因此，安安信并不不是我们们的直接接竞争对对手，是是一种潜潜在的竞竞争威胁胁，特别别是宝莲莲城完成成首轮市市场吸纳纳后，在在中高端端客户争争夺上必必然与之之形成互互为竞争争！竞争对手手的解读读祥腾国际际广场———社区型商商业、办办公综合合项目占地8364平平方米，，总建筑筑面积25199平方方米。建建有4幢幢8-10层办办公楼，，其中两两幢与本本项目结结构类似似，为公公寓式办办公，户户型面积积100、147㎡两两种，另另两幢为为框架结结构的标标准办公公楼，层层高5.5米，，可自行行分隔。。4月28日开开盘销售售，2006年年年底可可交房。。产品设计计：楼号2号3号5号6号层数81096面积分布层面积450㎡左右，100㎡左右的14套，140㎡左右的14套层面积450㎡左右，100㎡左右的18套，140㎡左右的18套层面积500㎡，暂未分割层面积1000㎡左右，单套面积50㎡，每层20套电梯2部2部2部3部结构剪力墙结构，隔墙不能打通，无中央空调框架结构，可分割，配中央空调得房率75%左右70％左右预售价格格及物业业管理：：楼号2号3号5号6号均价15000左右售价14000左右整层出售，16000左右16000左右物业管理费基价3.0元/㎡/月祥腾国际际广场总总规模为为宝莲城城标的的的一半，，从整体体规模上上并不占占优，但但从产品品设计上上，规划划了类似似本项目目的公寓寓式办公公和空间间尺度更更标准化化的办公公产品，，在产品品力上优优于当地地市场上上的现有有物业。。此外，5.5米米层高可可自由分分割，也也增加了了项目的的卖点，，同时削削弱了其其15000元元/㎡的的单价抗抗性，从从其目前前的积累累客户情情况看，，这一措措施还是是有效地地。目前前其主要要前期客客户仍以以宝山当当地的与与宝钢钢钢材交易易有关或或关联行行业的钢钢老板为为主。祥腾国际际广场的的出现，，在一定定程度上上分流了了当地市市场的区区域客户户，且其其所报出出的市场场价格建建立了新新的市场场顶线，，这对于于本项目目而言也也是有利利的，暂暂时探明明了区域域市场的的价格承承受上限限位置宝莲城与安安信有着不不同的产品属性、不同的项目定位，决定了我我们有不同的目标标客户群，我们并不不冲突、不不制约，各各自归位，，各施各法法，各显神神通！！祥腾国际广广场在产品品属性上与与我们有相相似性，且且在产品分分布细节上上要优于我我们，但在在项目概念念和规模上上与我们有有着显著差差异。其目标客户户与本项目目有重叠，我们要在在营销包装装上建立与与其不同的的形象和价价值区隔，，抢夺客源！！营销策略：：借势发力，，从核心行行业入手，，建立独占占的客户渠渠道借安信商业业广场已建建立的城市市核心之势势，强化本本项目处于于未来的CBD，边边缘化其他他竞争对手手；所在区域是是日后城市市资源最聚聚集的地段段，从地缘缘上与安信信共同建立立第一等级级，从而建建立其他竞竞争对手无无法拥有的的地段优势势，在地段段上将其他他竞争对手手隔离在高高端市场之之外；建立新的钢钢铁行业通通路，并以以此精准定定位本项目目的目标客客户利用我们与与宝山当地地市场的关关系资源，，从宝钢核核心产业入入手，引入宝钢核核心部门或或核心企业业，规划实实体钢铁交交易、流通通中心，以以及未来酒酒店、展会会等高级商商务配套，，申请针对对钢铁企业业的税收优优惠政策，，以纸质期期刊和电子子网络建立立钢铁交易易信息平台台，开辟针对目目标客户的的传播通路路，树立我我们将是日日后宝山钢钢铁行业资资源聚集点点的形象，，打动目标标消费者的的心，建立立安信做为为综合性商商办产品无无法跟进的的行业优势势。营销执行第一阶段第二阶段第三阶段祥腾国际广广场安信商业广广场安信商业广广场其他潜在项项目主要竞争对对手强化CBD，从地域域上建立隔隔离屏障，，同时建立立钢铁行业业聚集点的的初期形象象建立行业形形象，与安安信的综合合性CBD产生形象象区隔，精精准定位目目标客户在前期成功功销售的基基础上，建建立更高端端的市场形形象，通过过项目整体体优势建立立排他性市市场，进而而控制当地地市场营销目的新钢铁CBD，，强化CBD概念念，同时树树立行业业形象，，聚集行行业客户户资源提升钢铁铁CBD概念，，强化钢铁铁行业，，建立新的的行业通通路，深深层挖掘掘客户资资源再次提升升项目概概念，利利用项目目工程形形象的进进度，建立高端端的钢铁铁新世界界，在行业业客源的的基础上上扩大高高端关联联行业客客源推广重点点引入宝钢重点点部门或或核心企企业；建立钢铁铁交易中中心，聚合地地区内现现有实体体交易中中心建立纸质质、电子子等虚体体行业信息交流流平台，提供企企业做生生意的机机会；针对钢铁铁企业提提供税收优惠惠政策；利用项目目北块开开发机会会，增加酒店店、展示示、商业业等高级级配套，完善项项目钢铁铁新世界界的结构构功能；；完善钢铁铁企业运运行过程程中的法法律、融融资、商商务咨询询等高级服务务支持实现手段段接下来，，就看看请请我们的的实操方方案………定价策略略指导思想想依托政府府整体规规划的良良好布局局及支柱柱产业的的蓬勃发发展；宝山的的区域域优势势已经经逐步步发挥挥出来来，房房地产产的增增值潜潜力较较大，，未未来一一段时时间房房价仍仍保持持“稳稳中有有升””的走走势；；因为没没有竞竞争个个案原原故，，致使使本项项目的的定价价缺乏乏参考考、对对比的的依据据。这这给我我们带带来了了困惑惑，同同时也也带来来了希希望！！定价原原则区域内内暂时时处于于地标标性位位置，，在产产品的的形态态上存存在稀稀缺性性，故故应以以市场测测试和和资金金回流流为定价价原则则。第一期期产品品的价价格和和销售售形势势是制制定后后续销销售策策略的的重要要参照照依据据，带带有市市场试试探性性质，，建议议执行行安全全价格格策略略，一一方面面,反反映市市场现现实需需求;另一一方面面，确确保销销售速速度，，加速速资金金回流流。定价策策略项目名称销售均价安信商业广场15000元（预计）丰鼎国际9800元祥腾国际广场15000元（预定报价）单价对对比表表作为第第一期期单位位，我我们的的目标标售价价为：：12000-13000元/M2项目名称租金价格宝钢商务大厦5元新宝山大厦2.5元宝杨路钢材交易中心9元宝轻商务楼1.7元租金对对比表表结合本本项目目产品品及日日后可可能的的配备备，我我们的的目标标租金金为：：4元/M2为了能能快速速、有有效地地完成成公寓寓式办办公的的销售售任务务，同同时又又确保保整体体实收收均价价不低低于15500/㎡㎡，我我司在在参考考本项项目以以往的的价格格策略略的基基础上上，建建议公公寓式式办公公的推推售策策略为为“整整体价价格低低开高高走，，分阶阶段、、分层层次地地推售售货量量”，，实现现阶段段性的的价格格拉升升。销售售攻攻略略6月月18日日前前，，首首推推15%的的货货量量，，供供前前期期积积累累客客户户进进行行内内部部认认购购，，同同时时对对本本项项目目的的不不同同产产品品进进行行概概念念测测试试，，为为正正式式开开盘盘的的成成功功提提供供实实践践基基础础，，均均价价为为12000元元/㎡㎡；；6月18日公公开发售时，，加推20%的货量，均均价上升13500元/㎡；当第二批货量量销售达80%时，加推推15%的货货量，均价上上升14500元/㎡9月，当前三三批货量总销销售达90%时，加推25%的新货货量，均价上上升16500元/当第四批货量量销售达90%时（预计计11月底即即将临近各公公司财务报表表结算月），，加推剩余25%的货量量，均价上升升10%，达达到18000元/㎡㎡预热期时间5月1日-6月18日推广配合1、媒体炒作作——板块炒作作——宝山新新CBD的崛崛起发展商品牌炒炒作——综合合实力雄厚项目炒作———打造“钢铁铁行业CBD”要在宝山当地地媒体持续地地曝光，保持持市场关注度度销售策略组织前期已积积累客户召开开“宝莲城””项目推介会会；组织宝莲集团团旗下的各个个行业分公司司以及关系公公司召开“宝宝莲城”项目目推介会，动动员内部员工工优先购买；；供货单位打开5号楼的的1-10层层，及9号楼楼的11-13层2、散布与核核心企业商谈谈入驻和引进进或打造宝山山最大的钢铁铁交易中心的的消息吸引下游企业业的关注3、占领宝钢钢宾馆作传播播点——做展销会会寻找有效传播播途径及目标标客户群集中中地作为传播播点，而宝钢钢宾馆正是宝宝钢下游企业业的聚集地展示配合1、样板房建议装修方案案必须充分配配合项目定位位，针对终端使用用客户的特性性而进行装饰饰品及办公家家具的摆设，突出项目的的个性及注意意文化品味的的营造。此外外，建议邀请室内设计计名家，设计计2套示范单单位，加强展展示效果。2、销售中心心目前的销售中中心场地较为为狭小，不利利于客户沟通通，同时项目目外围的绿化化景观已经在在建设中，如如将销售活动动局限在售楼楼中心内并不不利于项目展展示；建议议在在销销售售中中心心设设高格格调调咖咖啡啡屋屋，让让咖咖啡啡的的香香味味散散布布整整个个销销售售大大厅厅，，并并以以高高规规格格服服务务免免费费向向客客户户提提供供咖咖啡啡或或奶奶茶茶，，以以营营造造现现场场温温馨馨、、高高贵贵的的氛氛围围；；同时时将将样样板板房房安安排排在在9号号楼楼内内，，在在售售楼楼中中心心安安排排环环保保电电动动车车做做为为看看房房专专线线车车，，让让客客户户感感受受到到本本项项目目日日后后的的环环境境质质量量；；3、销售路线线从售楼部出发发——环城路路（沿高压绿绿化走廊内侧侧从建筑施工工场地中另辟辟）——集中中绿化广场———9号楼样样板房沿路以VI指示系统统进行项目目形象推广广4、销售服服务——国国宾式服务务国宾式服务务的几个体现：客户所到之之处都受到到微笑礼遇遇……客户刚在销销售大厅坐坐下，便有有服务生递递上咖啡以以及点心………客户参观全全程由专业业销售人员员陪同，为为客户提供供专业房地地产服务：：项目咨询询、房地产产投资指引引、按揭组组合建议、、装修建议议、风水指指导………目的：A、服务务能充分体体现项目形形象，优质质、贴心的的服务才能能体现服务务式办公的的理念；B、为客客户提供针针对性、一一对一服务务；C、服务务是一种专专业，也是是一种艺术术展示配合5、完全工工作手册做一本工作作手册，主主要围绕日日后在本项项目中工作作中所需的的“食、行行”所展开开，描绘一一幅“宝莲莲城未来工工作美景””，通过该该服务手册册一方面向向业主介绍绍项目物业业管理的服服务范围、、配套设施施内容、区区内外休闲闲区好去处处及所需费费用等，另另一方面将将作为一份份很有力的的宣传资料料，加强客客户对项目目的了解，，有效配合合销售推广广。展示配合合配套配合合样板房与与社区看看房路线线上的景景观系统统；8#楼结结构封顶顶（最新新变化是是否为9#楼））3、4#楼外立立面完成成工程配合合引爆-保保温期时间6月18日-8月31日引爆开盘盘策略一：：具有影影响力的的大型开开盘活动动前期蓄客客瞬间引引爆，并并以活动动吸引人人流，带带动现场场气氛，，营造““热销””态势。。策略二：：全球同同步发售售目的：扩扩大声势势，一方方面用““有外资资购买””的现象象来映衬衬项目发发展前景景及档次次感，增增强项目目“世界界性”的的形象；；另一方方面制造造销售上上的热销销态势，，促进成成交。操作：预留留部分单位位，联系一一些海外投投资基金进进行洽谈推推广，并同同时对外宣宣称本项目目受到海外外投资家的的关注及抢抢购，从另另一个角度度强调项目目所在区域域的发展前前景及自身身的产品优优势。供货单位引爆：打开开5号楼11-22，8号楼楼的1-6层，保温：打开开8号楼的的7-20促销方式捆绑车位由于开盘后后价格高企企，为化解解这一不利利因素，可可适当进行行捆绑车位位的促销活活动，增加加促销的吸吸引力，即即“凡购房房面积达到到150㎡㎡以上均可可获赠40年的车位位使用权””，而为了了避免车位位的损失，，建议可考考虑把车位位的售价打打入楼价中中。样板房、中中心园林全全面竣工，，正式对外外开放；非对外开放放区域的围围蔽工程完完工；4幢建筑外外立面脱落落至12层层以上工程配合优惠政策适时推出针针对钢铁贸贸易、流通通企业的税税收优惠政政策，进行行另类促销销推广配合1、开盘热热销气氛烘烘托在宝山当地地媒体上随随时刊登项项目热销情情况2、将推广广重点转入入项目炒作作上进行项目卖卖点述求，，通过媒体体建立项目目独特的项项目主张3、推出行行业期刊、、行业论坛坛，建立行行业话语权权免费刊登钢钢铁交流、、流通市场场信息，并并在区域内内免费赠阅阅，建立宝莲城城电子网站站（可与宝宝山当地政政府合作或或其他电子子网站公司司合作），，并在其中中建立宝莲莲城电子交交易信息，，提供入驻驻企业做生生意的机会会；持续期时间9月1日-10月31日续推房源利用十一黄黄金周的销销售时机加加紧出货在经过夏季季的休整之之后，开始始为黄金周周蓄势供货单位打开6号楼楼所有单位位推广配合工程进度持续曝光，，跟进项目目工程进度度，吸引大大客户进场场4幢22层层外立面基基本完成7#楼主体体封顶1、2#楼楼外立面全全部完成工程配合公布北块规规划内容形成南块的的高级配套套，建立项项目作为钢钢铁CBD的行业优优势，吸引引大客户进进场持续保温期期时间11月1日日-精品房源开开盘在前期销售售顺畅的情情况下，推推出最后的的精品房源源，将整个个项目的销销售推向高高潮，也是是本项目销销售目标最最终实现的的关键供货单位打开9号楼楼所有单位位和所有剩剩余房源推广配合1、新高端产产品推介通过产品力的的更新推出最最高价房源2、工程进度度持续曝光，跟跟进项目工程程进度，吸引引大客户进场场年底前4幢22层全部竣竣工，可实景景展示工程配合4月5月6月7月8月9月形象推广准备备期首次正式推盘盘普通单元推盘盘形象推广准备备期：整体形象推广广“钢铁CBD”概念宣传传主题推介会前期客户积累累首次推盘“钢铁CBD”概念深化化投资客的积累累以租代售的销销售形式普通单元推盘盘寻求大客户的的拓展5.18开门营业6.18媒体公开4.28项目推介会13500/M²14500/M²销售进度12000/M²10月11月12月1月2月3月持续销售期精品房源热推推期尾盘销售期持续销售期：：5、6、8号号楼的持续销销售各种专业论坛坛的召集支柱产业机构构的进入引爆新一轮的的销售热潮保留房源热推推以9号楼为主主体的推盘针对大客户的的点对点营销销专业领域的SP活动尾盘销售期推出低价的抗抗性房源推出高价的保保留房源首批入住客户户的大型SP活活动16500/M²16500/M²17500/M²15500/M²合富辉辉煌房房地产产（上上海））销售进进度销售阶段目标销售量计划完成销售金额完成资金回笼计划累积完成额预热期10000（预定）引爆-保温期180002.34亿元1.2亿元1.2亿元持续期120001.74亿元2.4亿元3.6亿元持续保温期160002.64亿元2亿元5.6亿元尾期100001.7亿元3亿元8.6亿元资金回回笼计计划END9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。03:18:5503:18:5503:181/5/20233:18:55AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2303:18:5503:18Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。03:18:5503:18:5503:18Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2303:18:5503:18:55January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月20233:18:55上午午03:18:551月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月233:18上上午1月-2303:18January5,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/53:18:5503:18:5505January202317、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以