上海旭辉朗香郡项目营销策略报告-XXXX

旭辉·朗香郡项目营销策略报告2010.4CONTENT项目解读项目市场定位价格研判企划推广的目标与任务推案策略序——徐汇区、浦江畔、华泾板块旭辉·朗香郡即将登场思考：——我们有什么？我们的占位？我们的价值？我们如何实现？项目解读通过对项目的认知，及市场背景的把控，发现项目的机会PART1一、区位认知徐汇一直以来，在上海人心目中都是城市高尚地段的代名词，很多上海人都有难以割舍的“徐汇情结”徐汇——人文深厚、传统高档居住区本案地处外环外，毗邻龙吴路主干道和徐浦大桥、黄浦江；位于徐汇区，与闵行区相近项目地处外环线外，但交通便捷外环线中环线中外环间距２公里左右龙吴路本案徐浦大桥一、区位认知规划中华泾镇政府华联超市华泾公园规划中紫阳中学位育中学公交站点板块目前商业基本配套相对齐全，但商业能级较低，缺乏休闲娱乐配套华泾镇社区中心

社区服务、文体娱乐、商业和办公服务为一体规划中的华泾社区中心是社区服务、文体娱乐、商业一体化中心，将提升板块的商业配套。目前配套不足，未来规划全面提升二、配套认知规划区位：位属上海市外环线徐汇区段，总体规划宽度为500米，全长2.8公里，建设总面积103.36公顷。（北至外环线的环南大道，西至老沪闵路，东有黄浦江相依，南至银都路）规划主题：规划中保留徐汇区有特点的景观元素及历史人文景观和井然有序的城市公共绿色空间，充分体现“运动保健、时尚徐汇”的规划特色建设生态系统平衡，森林特色鲜明，融自然、文化、知识、趣味、娱乐于一体的生态林带。滨江休闲规划导入，区位提升为徐汇滨江板块三、规划认知本案徐汇滨江带本项目虽处徐汇滨江带，但被“印象欧洲”遮挡，非一线临江本项目地处徐汇滨江带印象欧洲本案被遮挡，非一线临江、无江景三、规划认知区位——徐汇、外环外、华泾、滨江板块徐汇——传统高尚居住生活区外环外——地域较为偏僻，但交通便捷华泾滨江板块——板块配套全面升，虽处滨江板块，被其他项目包围遮挡、非一线临江项目区位价值凸显，但略有不足四、规划认知总结长桥板板块江川紫紫竹板板块华泾板板块中海瀛瀛台徐汇新新城花园小小城华泾板板块历历来无无商品品住宅宅供应应，属属于空空白；；板块块的直直面竞竞争主主要来来自于于长桥桥板块块，与与长桥桥板块块形成成一体体。华泾板板块过过往空空白，，长桥桥板块块成为为其指指向标标五、板板块竞竞争格格局楼盘名称:中海瀛台物业地址:徐汇区龙瑞路77弄发展商:中海集团建筑形态:多层、小高层、高层所在板块长桥板块开盘日期2008-4总建面:323179㎡销售价格非江景25000元/㎡32000-44000元/㎡（江景房）目前已推量:264495㎡主力面积段:80-90、150-180装修标准:毛坯、部分2000元/㎡剩余套数138套核心卖卖点：：品牌牌企业业项目目、一一线滨滨江景景观项目解解读———案案例：：中海海瀛台台五、板板块竞竞争格格局项目解解读———案案例：：徐汇汇新城城核心卖卖点：：大体体量、、复合合型居居住小小区楼盘名称:徐汇新城物业地址:汇区龙吴路1595号

发展商:景瑞地产建筑形态:多层、小高层、联排，双拼所在板块长桥板块开盘日期2004-6总建面:240000㎡目前对外销售价格无可售房源目前已推量:219234㎡主力面积段:80-110㎡五、板板块竞竞争格格局楼盘名称:万科花园小城物业地址:龙吴路5536号发展商:万科集团建筑形态:多层、小高层所在板块江川紫竹开盘日期2008-11总建面:260000㎡目前对外销售价格15000-17000元/㎡目前已推量:189146㎡主力面积段:80-90㎡装修标准:1000元/㎡剩余成交套数后期未推核心卖卖点：：万科科出品品，地地中海海式集集约型型社区区项目解解读———案案例：：花园园小城城五、板板块竞竞争格格局长桥··徐汇汇新城城长桥··中海海瀛台台江川··花园园小城城过往———华华泾市市场空空白，，长桥桥、江江川板板块作作为区区域指指向标标现在———华华泾首首个项项目即即将入入市，，永新新21万㎡㎡综合合项目目“印印象欧欧洲城城”填填补华华泾板板块空空白，，吸引引市场场目光光，聚聚焦关关注度度。板块变变革五、板板块竞竞争格格局项目解解读———板板块案案例：：印象象欧洲洲核心卖卖点：：华泾泾首盘盘，徐徐汇滨滨江城城中城城；永永新品品牌、、欧式式风格格、精精装江江畔复复合高高档住住宅楼盘名称:印象欧洲物业地址:龙吴路华济路发展商:香港永新建筑形态:多层、小高层、联排所在板块华泾开盘日期预计10年5月总建面:21万㎡目前对外销售价格20000元/㎡目前已推量:未开主力面积段:二房80-90㎡三房158-162㎡装修标准:3000元/㎡总套数1249套公寓五、板板块竞竞争格格局项目解解读———板板块案案例：：印象象欧洲洲经济技术指标总用地面积120756m2总建筑面积209343m2容积率1.37其中地下建筑面积43761m2地上建筑面积住宅155191m2商业4750m2会所2141m2幼儿园3500m2总计165582m2容积率1.37绿地率40.00％住宅总户数1417项目解解读———板板块案案例：：印象象欧洲洲产品单元类型套数单套面积产品配比一室户一室一厅3369-812.49%一室二厅1469-801.06%二室户二室一厅62678-9047.32%二室二厅1132.80.08%三室户三室一厅38087-10828.72%三室二厅63151-1614.76%四室户四室二厅118158-2158.92%五室户五室二厅6244-2470.45%六室户六室二厅8276-2780.60%联体别墅四室二厅74254-2785.59%该项目目受到到50/90政政策的的限制制，有有大量量90产品品该项目目的三三房面面积为为87—108㎡的的经济济型三三房和和151——161㎡㎡的三三房大大尺度度三房房，面面积段段有较较大断断层，，舒适适型的的中间间层三三房产产品缺缺失该项目目的主主力三三房与与四房房的面面积段段落差差过大大，必必将导导致总总价价价差拉拉大，，中间间过渡渡面积积缺位位108平方方米3房项目解解读———板板块案案例：：印象象欧洲洲四房，，215平平方米米经济、、紧凑凑的三三房大尺度度、大大面积积的四四房项目解解读———板板块案案例：：印象象欧洲洲永新丰丰富的的开发发经验验，其其过往往项目目的装装修品品质已已经得得到市市场的的认可可。其3000元/㎡的的装修修标准准，充充分体体现了了其品品质，，同时时也是是其附附加值值的体体现。。项目解解读———板板块案案例：：印象象欧洲洲永新———深深耕徐徐汇的的知名名开发发商印象欧欧洲———华华泾首首个项项目，，21万㎡㎡的体体量市场聚聚焦板板块，，华泾泾出现现亮点点已经经成必必然五、板板块竞竞争格格局板块———过过往处处于空空白，，大盘盘启动动聚焦焦关注注过往———长长时间间无商商品房房项目目，长长桥、、江川川川板板块为为区域域的指指向标标现在———大大盘““印象象欧洲洲”的的启动动，华华泾板板块关关注提提高、、市场场聚焦焦大盘启启动，，华泾泾板块块市场场聚焦焦度提提升项目解解读———板板块认认知结结论五、板板块竞竞争格格局项目解解读———品品类竞竞争板块项目名称总体量开盘时间产品品类长桥中海瀛台32万㎡08.4高层、多层徐汇新城24万㎡06.4多层、高层、联排江川紫竹花园小城26万㎡08.6小高层、多层华泾印象欧洲21万㎡预计2010.5小高层、多层、联排本案3.4㎡2010.10多层花园洋房从项目目的总总体量量来看看，区区域内内的项项目都都在21万万㎡以以上，，都具具有一一定的的规模模和效效应；；而本本项目目只有有3.4万万㎡，，规模模小，，可借借助同同期入入市项项目尤尤其是是板块块内项项目，，以达达到本本项目目知晓晓度的的提升升。从产品品品类类来看看，本本项目目的花花园洋洋房产产品填填补了了区域域内的的产品品空白白，在在华泾泾板块块内来来比较较，多多层花花园洋洋房填填补了了多层层公寓寓与联联排别别墅之之间的的空白白借大盘启动动之风，出出稀缺产品品，抢占市市场区域项目体体量与产品品品类比较较：五、板块竞竞争格局板块项目名称附加空间长桥中海瀛台无徐汇新城无江川紫竹花园小城无华泾印象欧洲7.7%公寓附送地下室本案户户赠送地下室、阳台露台附加空间房型套数面积附加面积附送比率1层送地下室26140㎡庭园、地下室108㎡77%2层送地下室26130㎡地下室78㎡；3+1房组合83%标准层74130㎡２０㎡；3+1房组合15%顶楼复式26188㎡送约60-80㎡的空中平台43%本项目的高高附加值冠冠绝区域，，即使在板板块内也以以户户附赠赠空间领先先。户户均有附附送空间，，最高附送送83%的的面积，3+1房的的自由组合合，二楼送送地下室创创新户型项目解读———房型竞竞争户户赠送附附加空间，，创新房型型，赢得市市场区域项目附附加空间统统计本项目附赠赠面积统计计五、板块竞竞争格局板块项目名称一房二房三房四房五房复式长桥中海瀛台

105-108147-176145-180160-180

徐汇新城6389-109113-120

江川紫竹花园小城

70-8080-91

华泾印象欧洲70-8083-13287-107151-160158-214245

本案

130140（附赠108㎡）

188项目解读———面积段段竞争区域项目房房型面积分分布：本项目三房房130㎡㎡，在区域域内属于空空白；在板板块内补足足了直接竞竞争项目印印象欧洲的的三房的缺缺失面积段段，形成了了错位竞争争；3+1房的的自由组合合，也可以以面积的控控制与其他他项目的四四房形成有有力的竞争争，以总价价优势抢占占4房市场场。本项目的四四房140㎡，区域域内面积最最小的四房房，但附赠赠面积达到到108㎡㎡，实际使使用面积冠冠绝板块，，以高性价价比赢得四四房市场面积段形成成错位，可可变房型抢抢占双向市市场，实得得面积高于于竞品五、板块竞竞争格局产品——3万㎡多层层花园洋房房，创新高高附加房型型3万方———体量小，，难以独撑撑板块，影影响力有限限多层花园洋洋房——产产品稀缺，，填补空白白创新高附加加房型———产品错位位竞争，高高性价比赢赢得市场项目解读———产品结结论借势而起，，出“奇””制胜六、产品结结论项目市场定定位通过项目的的SWOT分析，寻寻找项目核核心点，准准确市场落落位PART2Strange优优势1、本项目目行政区域域隶属于徐徐汇，徐汇汇是上海传传统的高尚尚住宅区2、项目属属于徐汇滨滨江板块，，拥有滨江江概念3、项目周周边的居住住氛围浓厚厚，周边有有多个成熟熟的居住小小区4、板块的的规划配套套正在全面面升级5、高附加加值、创新新型花园洋洋房产品；；板块独有有、性价比比高一、项目SWOT分分析Weakness劣劣势1、目前华华泾板块生生活配套、、商业配套套、交通配配套较为匮匮乏2、板块的的目前形象象还是以配配套住宅区区域为主，，商品住宅宅片区的氛氛围尚未形形成3、项目3万㎡的体量过小小，而且被被“印象欧欧洲”包围围,项目影影响力受限限4、华泾板板块尚属空空白，板块块的知晓度度、聚焦度度低一、项目SWOT分分析Opportunity机机会1、华泾板板块是徐汇汇最后一个个可大规模模开发的区区域，未来来发展前景景良好2、花园洋洋房产品，，板块稀缺缺，填补市市场空白3、项目的的房型、面面积段与竞竞争项目形形成错位竞竞争4、滨江规规划、华泾泾镇商业配配套的规划划和升级，，为项目的的景观资源源、配套资资源全面升升级5、印象欧欧洲大盘介介入，提高高板块知名名度、成为为市场新亮亮点一、项目SWOT分分析Treasure威威胁1、2010年下半半年的房地地产市场走走势难测2、未来房房地产政策策有进一步步收紧的预预期一、项目SWOT分分析Conclusion小结结1、本项目目行政区域域隶属于徐徐汇，徐汇汇是上海传传统的高尚尚住宅区；；项目属于于滨江板块块，滨江板板块概念形形成；但板板块的目前前形象还是是以配套住住宅区域为为主，商品品住宅片区区的氛围尚尚未形成。。卖地段，卖卖资源我们需要强强化的徐汇汇区、滨江江板块的属属性一、项目SWOT分分析Conclusion小结结2、板块的的目前形象象还是以配配套住宅区区域为主，，商品住宅宅片区的氛氛围尚未形形成；项目目作为区域域首个创新新型多层电电梯花园洋洋房，填补补市场空白白；赠送的的地下室、、大阳台提提高了产品品的附加值值。卖花园洋房房、卖高附附加值产品品填补市场空空白、突出出花园洋房房属性、和和附赠空间间一、项目SWOT分分析3、板块目目前的知名名度不足，，无亮点；；本项目3万方的体体量、152套难以以形成较大大的影响力力；而随着着永新“印印象欧洲的的”大盘启启动，板块块的知名度度将提升，，本项目可可借势而起起，事半功功倍。乘风而起，，迅速去化化乘印象欧洲洲开盘炒作作东风，享享知名度提提高成果、、事半功倍倍一、项目SWOT分分析Conclusion小结结徐汇滨江·首席花园园洋房徐汇滨江板板块·英伦伦风格·创创新·高附附加值·花花园洋房二、项目定定位价格研判以宏观市场场为前提，，结合板块块格局、制制定合理价价格、达成成销售目标标PART3宏观市场还有什么政政策没有推推出？一、历年政政策盘点税收、金融融信贷、土土地供应三三个主要可可调层面的的政策力度度不断加强强新一轮政策策出台可能能直指“加加息”，物物业税可能能空转历来政策调调整主要以以土地、供供应结构、、金融信贷贷、税收方方面入手强征个税、、上调首付付、加息往往往是运用用最频繁的的调控工具具国家调控密密集度一般般在半年时时间左右2005年年2006年年2007年年2008年年调整利率、、国八条：涉涉及房价、、土地供应应、拆迁、、监测等新八条：平平抑房价涨涨幅加大购房转转手交易税税收国六条包括括：70/90规划营业税免税税时限2转转53月4月5月短暂观望5月90平以上上首付比例例提高至三三成长期观望4月加息加息，2次次提高存款款准备金率率8月3月加息、限外9月提高首付、、提高利率率年内第10次提高存存款准备金金率，第6次加息12月急速大跌价格上涨首套房契税税降至1%首付降至2成、上海出台14条细则则“国9条””放宽信贷贷环境，创创新融资方方式“国3条””包括：利利率、税收收的让利，，放松二套套房限制年内第5次次降息营业税免税税时限5转转2国四条拿地首付不不低于50%10月12月10月重申二套房房政策12月限外？加息？提高存款准准备金率？？提高首付比比例？增加囤地成成本？。。。。。。2009年年2010年年进入从紧调控房价调整时期可能走势一可能走势二走势1：上上半年房价价较为平稳稳，伴随经经济趋好，，房价矛盾盾适度缓解解。决策层层无须强力力介入调控控。走势2：上上半年房价价持续大幅幅上涨下半半年开始，，决策层进进行从紧调调控，市场场成交下滑滑，房价涨涨势见顶。。因此房价价或许会在在进入2010下半半出现大的的调整。2010年年下半年市市场难测，，不确定性性增加一、历年政政策盘点宏观市场本项目在2010年年下半年宏宏观市场走走势不确定定的时间入入市，并且且要在三个个月内达到到100%的销售指指标，在价价格制中应应当更加的的稳妥、谨谨慎。二、定价思思考价格研判———定价思思考定价思考：：本项目所处处板块空白白，无可比比较竞争项项目花园洋房产产品市场空空白，无同同类产品参参照与即将入市市的直接竞竞争项目之之间，需找找价格机会会点价格制定思思路：先确定项目目所在板块块的价格区区间；确立立目前“普普通公寓””产品市场场可销售价价格，然后后通过产品品价格比例例关系，确确定花园洋洋房价格。。最终通过过与直接竞竞争项目的机会会价格进行行修正。二、定价思思考外环外沿线线楼盘的公公寓价格区区间在16000———22000元/㎡之间，，价格范围围、落差较较大。项目所处的的外环线西西南角价格格明显高于于其他区域域，与本项项目相邻的的外环沿线线项目的公公寓价格区区间在21000———22000元/㎡之间。。项目所处的的区域公寓寓的合理价价格区间应应该在21000——22000元/㎡㎡之间。环间价格区区间嘉城1.6万元/㎡盛世虹桥1.6万元/㎡金色西郊2.1万元/㎡保利叶上海1.8万元/㎡康桥水都1.7元/㎡保利金爵1.6万元/㎡张江名流豪庭1.8万元/㎡一品漫城2.2万元/㎡本案外环沿线在售公寓项目分布图：所有项目价格为毛坯三、定价策策略本案外环线徐汇区闵行区中海瀛台2.5万元元/㎡（毛毛坯）花园小城（（毛坯）1.6万元元/㎡一品漫城（（毛坯）2.2万元元/㎡从本项目周周边项目的的价格体系系来看，长长桥板块的的中海瀛台台（非江景景公寓）25000元/㎡，，同纬度新新浦江板块块的一品漫漫城22000元/㎡（毛坯坯），闵行行区的花园园小城16000元元/㎡（毛毛坯）。本项目处于于徐汇最外外围，应当当以徐汇项项目为上限限，以同纬纬度相邻板板块为参照照。项目所处的的区域公寓寓的合理价价格区间应应该在16000——25000元元/㎡。区域价格梯梯度坐标三、定价策策略环间价格梯梯度金色西郊2.1万元/㎡保利金爵1.6万元/㎡一品漫城2.2万元/㎡本案外环沿线在售公寓项目分布图：所有项目价格均为毛坯三林板块2.9万/㎡北新泾板块2.9万/㎡张江板块2.4万/㎡长桥板块2.5万/㎡张江板块保利金爵＝2.41.6＝1.5三林板块一品漫城＝2.92.2＝1.32金色西郊＝2.92.1＝1.38北新泾板块块拟合度×20%×40%×40%中环沿线板板块外环沿线价价格＝1.38以长桥板块块25000元/㎡的价格，，按照中环环与外环沿沿线1：1.38的的价格比值值，项目板板块普通公公寓的价格格在18115元/㎡（毛坯））三、定价策策略品类比较法法保利海上五五月花公寓：花园园叠加洋房房1：1.23金地格林世世界2008年年5月同期期销售价格格：2009年年5月同期期销售价格格：普通公寓8500元元/平方米米花园叠加洋洋房10500/平方米普通公寓10500元/平方方米花园洋房12500/平方方米公寓：花园园叠加洋房房1:1.19项目拟合度度50%项目拟合度度50%同板块产品品价格系统统——公寓：花园园洋房≈1.0：1.21本案花园洋洋房=118115元/㎡（（合理的环环间梯度价价格）×1.21=21919元/㎡㎡三、定价策策略三房130㎡四房140㎡四房158㎡四房180㎡印象欧洲洲面段本案主力力面段印象欧洲洲20000元元/㎡装装3000元/㎡修标准本项目主主力总价价段印象欧洲洲四房总总价段板块内本本项目的的直接竞竞争项目目为“印印象欧洲洲”，其其为小高高层产品品、入市市报价20000元/㎡起、、附加3000元/㎡㎡品质装装修。而而本项目目为多层层花园洋洋房，有有大面积积附赠空空间，两两者是小小高层精精装公寓寓与高附附加值多多层洋房房的竞争争。旭辉朗香香郡的四四房140㎡总总价=印印象欧洲洲标准四四房158㎡总总价=316万万/套本项目的的（机会会）单价价=22571元/㎡㎡附加值：：送地下下室、大大阳台总价机会会段三、定价价策略本案三房房130㎡㎡本案四房房140㎡㎡印象欧洲洲主力三房房：158㎡㎡印象欧洲洲四房：180㎡㎡印象欧洲洲10年年5月将将以20000元/㎡价格入市市，受到到整体市市场涨幅幅、推案案房源、、位置的的差异，，预计涨涨幅在15%，，预计三三房价格格达到23000元/㎡，剔除3000元/㎡装修后毛毛坯总价价为316万万/套虽然本项项目产品品具有附附加值，，但是由由于与板板块内直直接竞品品印象欧欧洲面积积落差较较大，因因此以印印象欧洲洲大三房房总价为为本项目目三房的的总价上上限。本项目的的动态入入市单价价=316万万/套（（毛坯））÷130㎡=24307元元/㎡(毛坯））动态入市市价格三、定价价策略环间价格：公寓类产品：21000-22000元/㎡区域价格：公寓类产品：16000-25000元/㎡环间区域价格环间价格格梯度：：中环板板块：外外环板块块=1：：1.38板块普通通公寓环环间梯度度价格：：18115元元/㎡板块普通公寓寓价格公寓类产产品：16000－25000元/㎡21919元/㎡板块花园园洋房价格（毛毛坯）系数比：：1.21价格总结结总价机会会：22571元/㎡㎡动态预测测价格：：24307元/㎡竞争机会会价格（毛毛坯）项目机会会单价：：22571-24307元/㎡项目的合合理价格格段21919—24307元/（（毛坯坯）考虑到销销售指标标要求，，建议取取中间价价格23000元/㎡㎡（毛坯坯）注：项目目的最终终价格以以开盘当当时的动动态情况况而定三、定价价策略企划推广广的目标标与任务务项目核心心卖点提提炼/企企划形象象定位/LOGO及VI演绎绎/执行行推广策策略PART4营销关键词短EXPLODE爆迅速建立市场关注度|瞬时震撼客户|

瞬时快速去化营销思考考：在短时间间内,达达成蓄客客要求,在保证证高去化化率的同同时,实实现较高高的利润润空间；；要达成成短爆的的营销目目标，必必须在认认清项目目自身优优势的基基础上，，建立与与竞争楼楼盘的差差异化的的价值体体系，分分流竞争争楼盘的的目标客客群。一、营销销推广总总目标硬性的优优势，看看得见，，且容易易被同区区域的竞竞争楼盘盘所争夺夺和左右右。如何何提炼一一种无可可替代的的项目形形象作为为载体是是思考的的关键。。在价值构构成中，，对于本本项目而而言，区区位、交交通、区区域规划划以及生生活和教教育资源源，都属属于板块块内楼盘盘共有的的价值体体系。在后续推推广过程程中，项项目本身身的产品品价值以以及开发发商的服服务品牌牌，以及及融合滨滨江板块块的大区区域优势势是项目目推广的的核心价价值所在在项目价值构成区位价值交通网络生活配套教育配套服务品牌产品价值区域规划生活，是是建筑之之上的精精神提炼炼二、项目目核心价价值梳理理价值点一一：徐汇汇滨江融合国际际大都会会风格的的高尚之之地项目核心心价值POINTOFVIEW滨江作为为一种城城市资源源优势，，在上海海因为稀稀有所以以珍贵。。徐汇滨江江的整体体规划融融合了大大型商业业、高级级写字楼楼、生态态景观公公园、渔渔人码头头等等，，规模及及档次都都堪比国国际大都都会。项目位于徐徐汇滨江D段规划区区域，其区区域成长价价值潜力巨巨大。项目核心价价值POINTOFVIEW价值点二：：英伦风格格.低密度度规划滨江畔的低低密度规划划，英伦风风情洋房；；在产品价价值点上突突破板块现现状，在企企划形象上上同样具有有很强的延延展空间。。黄浦江与与上海不解解的情缘；；港口城市市所带来的的洋场文化化，各式欧欧洲异域文文化与上海海本土风情情，在同一一片土地上上融为一体体，形成独独具气质的的海派文化化；像是花花样年华里里的镜头，，穿着精精致旗袍的的张曼玉在在老洋房里里吃着地道道的西餐。。价值点三：：丰富居住住空间高高附加值洋洋房每户均有大大面积的赠赠送空间，，丰富的空空间变换、、超高的性性价比，带带来居住上上的优越体体验，是普普通公寓所所无法企及及的。项目核心价价值POINTOFVIEW项目核心价价值

POINTOFVIEW价值点四：：旭辉品牌，，郎香系列列作品旭辉地产，，郎香郡系系列在重庆庆的成功运运作；同样样是项目重重要的价值值点之一；；而通过上上海郎香郡郡的运营，，亦可为企企业品牌和和系列作品品的知名度度加分。本案最强有有力的支持持点风格化：英伦风情高高尚立面风风格价值感：多多层电梯洋洋房丰富空空间变换带带来的别墅墅感居住体体验国际性：徐徐汇滨江江大手笔规规划以及众众多高端楼楼盘，所建建立起来国国际高尚板板块形象三、企划形形象定位徐汇滨江之之尚，英伦伦臻品洋房房在徐汇滨江江之间加入入“国际””二字，目目的在于突突出放大滨滨江板块的的市场地位位，将区位位价值醒目目的提示出出来；臻品，仅152套精精致花园洋洋房，突出出私人宅邸邸之意；贵贵，乎稀有有产品标签三、企划形形象定位滨江之尚，，洋房里的的精致年华华项目自身英英伦风格的的建筑形态态与滨江之之地的契合合点，正在在于海派文文化中对““海”和““异域”的的两个关键键点的阐述述。滨江之尚：：谓之徐汇汇滨江现代代国际大都都会的风尚尚之地洋房：点出出项目独特特的低密度度规划和产产品特色精致年华：：作为项目目整体形象象的提升，，迎合对于于生活品质质有更高追追求人群的的人文情怀怀三、企划形形象定位SLOGAN7月9月11月1月5月阵地包装、物料筹备阶段网络媒体专题新闻持续报道建立市场关注度辅以少量SP活动开盘前样板房开放集中媒体曝光，迅速建立市场关注热度开盘热销报道短信等辅助性投放消化少量剩余房源，1、分阶段段推广重点点STAGEONESTAGETWOSTAGETHREE五、营销推推广执行策策略推广重点：旭辉品牌牌及花园洋洋房文化的的渗透，从从产品的功功能性与附附加值、花花园洋房的的空间享受受、阶层的的心理需求求及潜在的的投资爆发发力着手，，逐步建立立早期客户户对产品的的欣赏度和和板块的市市场认识度度，产生对对项目的兴兴趣。推广计划：以泛楼书为为融合产品品信息、洋洋房生活方方式等为一一体的画册册，配合合前期形象象定位的建建立。利用网络渠渠道发布活活动现场报报道和新盘盘信息。2、形象导导入期5月9月7月1月底形象导入期开盘期11月持续期五、营销推推广执行策策略推广主题拟拟定珍藏徐汇滨滨江，宠爱爱精致的英英伦生旭辉再造花花园洋房传传奇形象导入期期五、营销推推广执行策策略推广重点：逐步形成成热盘效应应，建立口口碑及舆论论渠道、明明确并锁定定主力圈层层。建立““滨江花园园洋房”的的形象，精精确项目定定位，明确确销售目标标。通过前前期的媒体体来人来电电等数据分分析，进一一步锁定客客户，制定定策略。推广计划：sp活动：：古典音乐乐下午茶———朗香郡郡开盘活动动NP爆炸宣宣传，配合合开盘造势势进行发布布。利用网络渠渠道发布开开盘报道和和热销信息息。5月9月7月1月底形象导入期期开盘期11月持续期五、营销推推广执行策策略推广主题滨江风尚，，朗香郡华华丽绽放天高院阔，，苑创生活活开盘期五、营销推推广执行策策略推广重点：迅速去化化，维系已已经形成形形象，增强强对产品全全方位，多多角度的宣宣传，牢固固树立项目目对客户内内心的憧憬憬，吸引来来人来电。。后期进行行客户维系系。推广计划：NP少量宣宣传，全面面宣传细节节亮点。利用网络渠渠道发布活活动现场报报道和余房房信息。5月9月7月1月底形象导入期期开盘期11月持续期四、营销推推广执行策策略系列客户通通讯（直投投方式）目的：维系系客户，增增加投资者者信心参与：已购购和意向客客户内容：传达达销售信息息，市场热热点和产品品价值分析析等。四、营销推推广执行策策略持续期类别案前准备期VI及宣传资料名片/信封/信纸2销海/销平5画册（泛楼书）20手提袋5现场表现工地围板20导示系统10礼品5合计67单位：万元元营销费用匡匡算—固定定媒体四、营销推推广执行策策略类别形象导入期开盘期持续期总计引导旗510520NP/杂志/软广告10201050区域短信53210DM105520网络510520合计150共计187单位：万元元营销费用匡匡算—移动动媒体四、营销推推广执行策策略推案策略销售目标为为导向，制制定酷爱销销策略PART5一、项目销销售房源概概况1276543项目占地面面积：约14000M2物业形态：：多层带电梯梯洋房可售房源幢幢数：2-7号楼楼（6幢）可售房源套套数：152套可售房源面面积：约21528M2地下室面积积：约21528M2地下车库车车位：110个房型号所在层数房型建筑面积套数房型总面积户型配比赠送A1四房二厅二卫1401318208.55%一层庭院，地下庭院，地下储藏室B1四房二厅二卫1401318208.55%一层庭院，地下庭院，地下储藏室C2三房二厅二卫1301316908.55%一层庭院，地下庭院，地下储藏室D2三房二厅二卫1301316908.55%一层庭院，地下庭院，地下储藏室E标准层三房二厅二68%

F顶层复式三房二厅三11%露台合00%

前提：2010年下下半年市场场趋势不明明朗紧邻正在销销售的印象象欧洲项目目目标：开盘盘后三个月月完销宗旨：平开开平走、充充分蓄水、、择时一次次引爆销售售理由：项目目体量较小小，房型较较单一，受受到紧邻项项目制约方式：弱化化印象欧洲洲项目对本本项目销售售的影响，，须做到““三错位””原则：产品错位（（目前已确确定毛胚交交房，主力力户型130-140M2）总价段错位位（针对印印象欧洲90-150M2之间的空白白）开盘时间错错位（与印印象欧洲各各推案时间间错开）本项目采用用一次引爆爆销售，开开盘前的蓄蓄水准备工工作极其重重要，直接接影响到项项目销售成成功与否。。二、推售策策略思考重要时间节点10.810.9主要工作内容10.710.10售楼处装修修完成样板房和样样板段施工工售楼处物资资配备完成，各项项设备调试完成售楼处销售售道具制作完成工地形象包包装销售人员培培训强销期售楼处对外外开放接待待产品提前介介入市场，，增强市场场认知度，，积累客户户对客户购买买意向进行行摸底分析析取得预售许许可证样板房装修修和样板段段施工完成成销售资料准准备及完成成样板房和样样板段对外外开放接待待媒体和渠道道营销推广广锁定客户意意向金收取取价格摸底测测试开盘价格确确定，价目目表制定开盘准备工工作完成开盘方案制制定持续媒体和渠道道营销推广引爆开盘指标突击完成深度挖掘客户引导销售进场蓄水期期三、开盘前前重要节点点和工作内内容注：本项目目一、二层层带庭院和和地下室，，标准户型型配有可变变化功能北北阳台，此此可可做为很很大的卖点点，需要通通过样板房展示示以吸引市市场客户促促进销售。。样板房做到交房标标准，看房房动线保持持安全、通通畅、整洁洁。销售、签约约、按揭、办证证销售尾盘的的促销目标100%销售去化率完成销售资金回回笼跟进客户后续服服务11.1持续期四、资金回回笼预计

2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月合计推案量套数152

152面积21528

21528销售量套数120248

152面积1699633991133

21528资金回笼（万元）23454.4820326.944690.621042.3649514.4TheendThankyou9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。03:20:1103:20:1103:201/5/20233:20:11AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2303:20:1103:20Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。03:20:1103:20:1103:20Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2303:20:1103:20:11January5,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。05一一月月20233