不动产投资市场调查

第4章不动产投资市场分析4.1不动产市场结构与运行规律

4.2不动产投资市场定位与市场调查4.3不动产投资市场分析

1/19/202314.1不动产市场结构与运行规律

4.1.1不动产市场概述1.不动产市场的概念不动产市场是从事不动产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所。一个完整的不动产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。（1）房产市场通过买卖和租赁两种交换形式，将房屋出售或出租出去，就形成了房屋的买卖市场和租赁市场。买卖市场是通过买卖这种形式实现房屋产权关系全部转移的房产市场。租赁市场是通过租赁这种形式，将房屋出租出去，从而实现产权关系部分转移的房产市场。1/19/20232（2）地产市场地产市场是地产交易的场所，是地产商品交换关系的总和。地产市场又可以分为两类三级市场。①土地一级市场。是以让渡一定时期土地使用权为主要内容的地产市场，在我国又称土地使用权出让。②土地二级市场。是指土地或不动产开发市场，是不动产开发商或土地使用者在出让合同规定的期限内，将已开发好的土地有条件地转让给其他使用者。③土地三级市场。是指土地使用者将自己拥有的土地使用权再横向进行转让、转租或进行抵押。1/19/202332.不动产市场的特点不动产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。（1）市场供给的特点（2）市场需求的特点（3）市场交易的特点（4）市场价格的特点1/19/202343.不动产投资的市场参与者（1）土地所有者或当前的使用者（2）开发商（3）政府及政府机构（4）金融机构（5）建筑承包商（6）专业顾问（7）消费者或买家1/19/202354.不动产市场运行环境及其影响因素（1）社会因素（2）经济因素，包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等。（3）政策因素，包括不动产供给政策、住房分配和消费政策、不动产金融政策、不动产产权与交易政策、不动产价格政策。1/19/202364.1.2不动产市场的结构与运行机制1.不动产市场结构（1）总量结构。（2）区域结构。（3）产品结构。（4）供求结构。（5）投资结构。1/19/202372.不动产市场指标（1）供给指标①存量、新竣工量和灭失量。②空置量和空置率。③房屋施工面积和新开工面积。④平均建设周期⑤竣工房屋价值1/19/20238（2）需求指标反映需求的指标主要有国内生产总值，人口数、城市家庭人口、就业人员以及城市家庭总支出、城市家庭可支配收入，房屋空间使用量等。1/19/20239（3）市场交易指标反映市场交易的指标主要有销售量、出租量和预售面积，吸纳量、吸纳率和吸纳周期，房屋价格指数、不动产价格、不动产租金等。1/19/2023103.不动产产市场的运行行机制（1）不动产产存量市场的的均衡①不动产本身身的价格水平平。②消费者的财财产总量。③其他资产的的实际收益。。④拥有不动产产所得到的净净实际收益。。⑤对未来的预预期。1/5/202311P0SE0SQP1QQ1PPE1D1（b）新增不动产供给（a）不动产存存量市场图4-1供需平衡曲线线图1/5/202312（2）新增不不动产供给的的决定①不动产的价价格水平。②不动产的开开发成本。③不动产的开开发技术水平平。④投资者对未未来的预期。。1/5/2023134.1.3不不动动产产市市场场的的周周期期循循环环与与政政府府宏宏观观调调控控1.不不动动产产市市场场的的周周期期循循环环不动动产产周周期期循循环环是是指指不不动动产产业业发发展展或或其其投投入入与与产产出出有有相相当当的的重重复复发发生生波波动动的的现现象象。。从从本本质质上上讲讲，，不不动动产产业业的的发发展展是是由由整整体体经经济济的的发发展展决决定定的的，，而而从从一一个个较较长长的的历历史史时时期期来来看看，，社社会会经经济济的的发发展展体体现现为为周周期期性性的的运运动动，，相相应应地地使使不不动动产产业业的的发发展展也也存存在在周周期期性性循循环环特特性性。。1/5/2023142.不不动动产产投投资资市市场场中中的的泡泡沫沫与与过过热热（1））不不动动产产投投资资市市场场中中的的泡泡沫沫不动动产产泡泡沫沫是是指指不不动动产产市市场场价价格格由由于于不不动动产产投投机机而而引引起起的的与与使使用用价价值值严严重重背背离离，，价价格格脱脱离离实实际际使使用用价价值值支支撑撑而而持持续续上上涨涨的的过过程程和和状状态态。。它它是是一一种种价价格格现现象象，，是是不不动动产产行行业业内内外外因因素素，，特特别别是是投投机机性性因因素素作作用用的的结结果果。。1/5/202315（2））不不动动产产投投资资市市场场中中的的过过热热不动动产产市市场场中中的的过过度度开开发发称称为为不不动动产产““过过热热””，，具具体体特特征征有有需需求求增增长长赶赶不不上上新新增增供供给给增增长长，，空空置置率率上上升升、、物物业业售售价价和和租租金金下下降降。。过过热热的的诱诱因因主主要要有有开开发发商商对对市市场场预预测测的的偏偏差差、、开开发发商商之之间间的的博博弈弈和和非非理理性性行行为为以以及及道道德德风风险险。。1/5/202316（3））不不动动产产泡泡沫沫与与过过热热的的联联系系与与区区别别它们们的的区区别别有有：：①①过过热热和和泡泡沫沫是是反反映映两两个个不不同同层层面面的的市市场场指指标标。。②过过热热和和泡泡沫沫在在严严重重程程度度和和危危害害性性方方面面不不同同。。③过过热热和和泡泡沫沫在在周周期期循循环环中中所所处处的的阶阶段段不不同同。。④市市场场参参与与者者的的出出发发点点不不同同。。1/5/202317过热热与与泡泡沫沫两两者者的的共共同同点点为为：：泡泡沫沫和和过过度度开开发发都都是是用用来来描描述述不不动动产产市市场场中中不不动动产产实实际际价价格格对对不不动动产产基基本本市市场场价价值值的的偏偏离离，，是是不不动动产产价价格格中中非非基基本本价价格格的的不不同同程程度度的的体体现现。。过过热热不不一一定定就就产产生生泡泡沫沫，，但但过过热热是是产产生生泡泡沫沫的的前前提提，，也也是是诱诱因因之之一一。。1/5/2023183.政政府府对不不动产产投资资市场场的干干预为保障障不动动产市市场的的健康康发展展，政政府通通常运运用的的宏观观调控控手段段主要要包括括土地地供应应、金金融、、住房房税收收政策策等。。1/5/2023194.2不不动产投资资市场定位位与市场调调查4.2.1不动产产投资的市市场细分与与目标市场场选择1.市场场细分（1）市场场细分的概概念所谓市场细细分就是根根据消费者者欲望与需需求的不同同，把需求求基本相同同的消费者者分别归并并为一类，，形成总体体市场中的的若干“子子市场”的的过程。这这个过程和和策略在不不动产市场场营销中的的具体应用用，则成为为不动产市市场细分。。1/5/202320市场细分分后的子子市场比比较具体体，与消消费者的的需求相相对应，，不动产产企业可可以根据据自己的的经营思思想、方方针及生生产技术术和营销销力量，，确定自自己的服服务对象象。细分市场场通常是是市场上上规模较较大的、、易于识识别的顾顾客群体体。细分市场场的极限限称为定定制营销销。1/5/202321（2）不不动产市市场细分分的准则则①市场有有充足的的份额保保证企业业的盈利利空间，，有足够够的增长长空间，，可以满满足企业业持续发发展的要要求；②所细分分出的市市场有明明显的识识别标志志，市场场相对稳稳定；③不同细细分市场场对营销销组合有有不同的的反应，，能够有有效避免免被竞争争对手所所占领；；④细分市市场能够够与全局局连贯一一致，能能够找到到和媒体体的接触触点。1/5/202322（3）不不动产细细分市场场的基础础①收入变变量。②地理变变量。③职业变变量。④年龄变变量。⑤用途变变量。1/5/202323（4）不动产产市场细分的的程序①市场目标的的确立阶段。。②市场调查阶阶段。③分析阶段。。④细分阶段。。⑤方案确定阶阶段。1/5/2023242.目标市市场的选择（1）选择目目标市场的策策略①市场整体化化策略。②市场细分化化策略。③市场密集型型策略。1/5/202325（2）不动产产目标市场范范围的选择①产品、市场场集中型。②生产专业化化型。③市场专业化化型。④产品、市场场选择型。⑤整体市场类类型。1/5/202326（3）选择不不动产目标市市场应考虑的的因素①市场需求与与市场潜力。。②产品的差异异与相似性。。③细分市场的的类似性。④市场竞争状状况。⑤企业实力。。1/5/2023274.2.2不动产产投资市场场定位与产产品功能定定位1.市场场定位定位是指投投资者在目目标市场上上设计出自自己与竞争争对手之间间有差别的的产品和形形象，从而而在目标顾顾客心中确确定与众不不同的有价价值的地位位。定位要要求投资者者能确定向向目标顾客客推销的差差别数目及及具体差别别。1/5/202328确定产产品的的市场场定位位，首首先需需要了了解目目标顾顾客的的需求求和爱爱好，，研究究目标标顾客客对于于产品品的实实物属属性和和心理理方面面的要要求和和重视视程度度；其其次，，需要要研究究竞争争者产产品的的属性性和特特色，，以及及市场场满足足程度度。在在此基基础上上，投投资者者可根根据产产品的的属性性、用用途、、质量量、顾顾客心心理满满足程程度、、产品品在市市场上上的满满足程程度进进行产产品市市场定定位。。1/5/202329对于投投资者者而言言，最最重要要的是是将““无差差别的的产品品”差差异化化。（1））突出出产品品特色色定位位。（2））产品品边缘缘化定定位（3））对抗抗性竞竞争定定位。。（4））特殊殊用途途定位位。1/5/2023302.产产品品功能能定位位不动产产功能能的主主要特特点是是功能能调整整的难难度大大、费费用高高、寿寿命长长，所所以要要求在在功能能设计计和生生产中中具有有超前前性和和适当当的弹弹性。。不动产产产品品的功功能定定位是是指在在目标标市场场选择择和市市场定定位的的基础础上，，根据据潜在在目标标消费费者使使用需需求的的特征征，结结合不不动产产特定定产品品类型型的特特点，，对拟拟提供供的不不动产产产品品应具具备的的基本本功能能和辅辅助功功能做做出具具体规规定的的过程程。1/5/202331对不动动产产产品进进行功功能定定位的的具体体方法法与步步骤是是：（1））要借借助市市场研研究和和市场场细分分的结结果，，明确确目标标使用用者群群体。。（2））把握握目标标使用用者的的需求求特征征、消消费偏偏好和和可支支付能能力。。（3））要与与建筑筑师建建立良良好的的沟通通渠道道，以以便将将开发发商或或其市市场分分析、、市场场营销销人员员对目目标使使用者者群体体特征征的认认识体体现在在不动动产产产品设设计的的图纸纸上。。1/5/2023324.2.3不动产产投资市场场调查1.市场场调查的定定义概括地说，，市场调查查就是为了了确定投资资经营的方方向，选择择目标市场场，合理开开发适销对对路的产品品，而运用用系统的、、科学的方方法，有目目的、有计计划地收集集和分析相相关的不动动产产品信信息、企业业的外部环环境和内部部条件信息息以及业内内其他企业业相关信息息等各种资资料，通过过对过去与与现在的营营销状况及及动态性影影响因素的的分析研究究，从而为为企业预测测未来发展展、制定正正确的决策策提供依据据的过程。。1/5/2023332.市场场调查的内内容（1）不动动产市场环环境调查不动产市场场环境调查查主要包括括以下几个个方面的内内容：①政治法律律环境调查查。②经济环境境调查。③社区环境境调查。④项目微观观环境调查查。1/5/202334（2）不动动产市场需需求和消费费行为调查查不动产市场场需求和消消费行为调调查的内容容主要包括括以下几个个方面：①不动产市市场需求影影响因素调调查。包括括某一时期期城市的住住房消费总总量、住房房的需求量量、房屋的的空置量、、住房困难难的户数等等；有需求求的家庭需需要的面积积和户型，，他们的收收入水平、、文化程度度以及实际际购买力。。②消费者需需求动机调调查。如消消费者的购购买意向，，影响消费费者购买动动机的因素素，消费者者购买动机机的类型等等。③消费者购购买行为调调查。不同同的消费者者具有不同同的购买行行为特征，，这些行为为特征最终终影响着消消费者对不不动产产品品的购买。。1/5/202335（3）不动动产产品调调查不动产产品品的调查一一般来说包包括以下内内容：①商品形态态及供求状状况调查。。②市场占有有率调查。。③市场趋势势调查。1/5/202336（4））不不动动产产价价格格调调查查不动动产产价价格格调调查查包包括括：：影影响响不不动动产产价价格格变变化化的的因因素素；；不不动动产产市市场场供供求求情情况况的的变变化化趋趋势势；；开开发发项项目目所所在在区区域域不不动动产产市市场场价价格格；；价价格格变变动动后后消消费费者者可可能能的的反反应应等等。。1/5/2023373.市市场场调调查查的的步步骤骤通常常，，市市场场调调查查可可按按照照以以下下程程序序进进行行：：（1））确确定定问问题题及及调调查查目目标标（2））收收集集信信息息资资料料（3））初初步步市市场场调调查查（4））调调查查设设计计和和计计划划制制定定（5））现现场场调调查查（6））信信息息分分析析（7））撰撰写写和和提提交交调调查查报报告告1/5/2023384.3不不动动产产投投资资市市场场分分析析4.3.1不不动动产产市市场场分分析析的的概概念念所谓不动产产市场分析析是通过信信息将不动动产市场参参与者与不不动产市场场联系起来来的一种活活动，即通通过不动产产市场信息息的收集、、分析和加加工处理，，寻找出其其内在的规规律和含义义，预测市市场未来的的发展趋势势，用以帮帮助不动产产市场的参参与者掌握握市场动态态、把握机机会或调整整其市场行行为。1/5/202339市场分析的的作用表现现在以下方方面。（1）在开开发过程中中，通过市市场分析能能帮助开发发商选择合合适的项目目位置、确确定满足市市场需求的的产品类型型，向金融融机构说明明项目的财财务可行性性以获取贷贷款、寻找找投资合作作伙伴，在在开发后期期帮助开发发商寻找目目标使用者者或购买者者，根据市市场需求的的变化调整整产品生产产。1/5/202340（2）市场场分析结果果能否支持持项目财务务可行性的的结论，是是金融机构构决定是否否提供开发发贷款的先先决条件。。商业银行行要求开发发项目贷款款评估报告告中必须包包括市场分分析的内容容。（3）相关关专业人员员必须通过过市场分析析将目标市市场的认识识反映到建建筑风格、、户型、配配套设施、、建筑设备备等方面，，以满足市市场需求。。1/5/202341（4）在市市场分析的的基础上，，市场营销销人员才能能把握目标标市场特征征，并在此此基础上有有针对性地地制定销售售策略、广广告宣传策策略等。（5）租户户和购买者者在判断租租买时机和和价格时，，非常需要要市场分析析的支持。。尤其是购购房者的购购买目的是是置业投资资时，更加加重视对市市场状况的的分析，以以便制定出出明智的决决策。1/5/2023424.3.2不动产产投资市场场分析的内内容1.市场场区域的决决定2.宏观观因素分析析3.市场场需求分析析（1）购买买者行为分分析（2）需求求指标分析析1/5/2023434.市场场供给分析析（1）竞争争者行为分分析（2）供给给指标分析析5.相关关因素分析析1/5/2023444.3.3不不动产投资资市场分析的的手段与方法法1.市场规规模的预测市场需求预测测就是要估算算出一个地区区对某种产品品的市场潜量量，常用的测测算方法是：：Q＝n×q×p式中：：Q——总总市场场潜量量；n——特特定产产品或或市场场的购购买者者数量量；q——购购买者者的平平均购购买数数量；；p——平平均单单价。。1/5/2023452.市市场场趋势势分析析（1））市场场趋势势分析析的步步骤①宏观观环境境预测测②行业业预测测③企业业的销销售预预测1/5/202346（2））市场场趋势势分析析方法法①购买买者意意图调调查法法。②意见见综合合法。。③专家家意见见法,又称称德尔尔菲法法。④时间间序列列分析析法。。⑤相关关分析析法。。1/5/202347谢谢谢1月-2303:25:0503:2503:251月-231月-2303:2503:2503:25:051月-231月-2303:25:052023/1/53:25:059、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。03:25:0503:25:0503:251/5/20233:25:05AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2303:25:0503:25Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。03:25:0503:25:0503:25Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2303:25:0603:25:06January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月20233:25:06上午午03:25:061月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月233:25上上午1月-2303:25January5,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/53:25:0603:25:0605January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。3:25:06上上午午3:25上上午午03:25:061月月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。03:25:0603:25:0603:251/5/20233:25:06AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。1月-2303:25:0603:25Jan-2305-Jan-2312、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。03:25:0603:25:0603:25Thursday,January5,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2303:25:0603:25:06