城市规划调研报告

城市规划设计调研报告小组成员：

金琳雄刘迟李骏毅杨栋

章烨骅

案例分析城市综合体案例分析华贸中心城市综合体案例分析

北京华贸中心是北京市60项重大工程之一,由北京国华置业有限公司开发，总计投资额80亿人民币。项目于2003年5月28日正式启动，预计2007年底全部竣工，2008年奥运会前全面投入运营。项目占地超过30公顷，开发建设规模约百万平米,由三栋高达百余米的超5A智能写字楼、2座超豪华酒店、Riverwalk水世界商城、国际公寓、商务楼和主题公园组成。国华置业同时联合多家世界著名专业设计公司及管理咨询机构，致力将“华贸中心”打造成长安街超大型国际商务、生活城中之城。项目概况城市综合体案例分析北京华贸中心坐落于长安街国贸桥以东900米处，西起西大望路，东临东四环，南至通惠河，北临朝阳路。占地面积为39公顷，总建筑面积近100万平方米。由20万平方米的超5A智能写字楼、6万平方米超五星级酒店、18万平方米华贸商城。总投资额达80亿元。地理位置东：东四环路南：长安街、SOHO现代城、擎峰西：万达广场、金地中心、国贸中心北：朝阳路城市综合体案例分析写字楼区：面向长安街，结合南侧的步行广场为写字楼提供商业办公氛围；商业区、酒店：位于地块中部，与写字楼围合成一个独具特色的主题公园，既是对长安街商业的延伸，又为酒店提供了城市公园性空间；公寓：拥有相对独立的公寓花园、水景，花园水景高低错落有致，形成整洁宜人的空间秩序。功能分区公寓商业写字楼酒店城市综合体案例分析项目优势：1）交通新光天地紧邻城市地铁一号线大望路站，交通优势较为明显；2）品牌新光天地汇聚了全球938个品牌，为华贸中心的城市综合体气势奠定基础，也为商业实现高端消费奠定基础；3）区位新光天地依托的是北京CBD商圈的商务人群和周边高端居住人群。项目分析1.新光天地总建筑面积：18万㎡营业面积：12万㎡空间结构：地下1层地上6层业态组合：商业+展示城市综合体案例分析商品的不同类别，将建筑、商业、美学与让顾客安心舒适的氛围相结合；3）特色的餐饮组合分别设置了48家风味餐饮店在新光天地各楼层卖场，让购物成为生活，一种独特的购物休闲生活方式；4）时尚的购物体验以质量生活橱窗的方式，提供质量生活的建议；5）体贴的服务童车、轮椅、咨询、导购、包装、寄存物品等常规服务，时尚顾问服务、温温馨礼仪服务、司机休息室等特色服务；6）丰富的品牌讲国内外百货整合在一起，汇聚了来自全世界938个品牌。项目分析1.新光天地

项目亮点：1）独特设计主体建筑外侧为LED显示屏墙——新光星幕，中间错落排列着多颗圆形特制灯，设计了各种动幻、璀璨的音乐图像，成为北京美丽的城市夜景；2）美学与人性化设计每一设设计都根据经营城市综合体案例分析项目分析2.写字楼◆建筑设计纯净、简洁、明快；◆个性化制定，为跨国企业量

身定做；◆人驻企业享受政府津贴。城市综合体案例分析·丽思卡尔顿酒店位于华贸东路与华贸中路的连接处，拥有305间客房，设有行政楼层，配有独立的电梯通道。酒店客房延续英伦庄园风格，色调混合以奶油黄和苹果绿；·JW万豪酒店位于华贸中心核心，拥有五个现代的餐饮及娱乐场所，以及万豪独有的水疗中心。酒店外部结构简约明快，内部装饰凸现独特的世界现代艺术气息。项目分析3.酒店

华贸酒店包括丽思卡尔顿酒店和JW万豪酒店。两座酒店可接待上千人的会议和活动，配有北京独一无二的“独立式婚礼小教堂”。周边功能分析居住区江干体育中心全民健身中心钱江新城中心(距地块约2km)万象城(距地块约1.2km)家居市场城市规划展览馆杭州市行政服务中心来福士广场（在建）杭州来福士位于杭州市江干区钱江新城核心地段,地上建筑面积就有28万平方米,除了一个8万平方米的大型商业广场之外,还有五星级酒店、高档写字楼等,初步计划今年下半年动工,2011年建成占地面积40,355平方米,将成为杭州钱江新城的又一个地标性建筑。

杭州来福士位于杭州市正在兴起的钱江新城CBD核心位置,毗邻未来的杭州市政中心,以及已经建成的杭州大剧院和国际会议中心。附近有三个公园,包括面积达20万平方米的中心公园。除了与钱江新城中心商业区的主要道路相连之外,该项目还与2010建成的地铁1号线市政府站相通,地铁的贯通将会使钱江新城的核心地位更加突出。今后不仅钱江新城的高级白领只要几分钟的步行就能享受高档的商业配套,地铁通车后,来自城区其他区域的大量人流,也将以相当便捷的方式到达,可以预见,这里将成为杭州市未来的交通枢纽之一。本案地块来福士广场万象城占地150亩，总建筑面积80万平方米（含地下），地上计容建筑面积55万平方米，以万象城shoppingmall为核心，建成集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高尚住宅为一体的都市综合体项目，总投资预计超过50亿港币。经钱江新城线路有地铁1、2和4号线，其中2和4号线经项目地块，并在地块周边形成换乘枢纽中心站点；到2010年，杭州市将初步构建快速公交系统线网，本地块周边将包括3条线路；庆春路过江隧道；杭州到上海磁悬浮目前也开工建设，建成后从杭州到上海仅需半个小时，杭州停靠站设在火车东站处，离项目地块15分钟车程

本案地块万象城地块分析小结随着大杭州战略的提出,杭州的城市中心将逐渐向钱塘江偏移。位于钱塘江畔,正在建设中的钱江新城被很多人誉为“二十一世纪大杭州的引擎”,拥有着巨大的发展潜力。这里是未来的杭州市政中心、金融和商业中心,以及休闲中心。随着周围中高档住宅的陆续建成,3公里半径区域内的居住人口约有37万,工作人员约有2万,杭州来福士定能为杭州市民、游客和商务旅行人士提供方便舒适的生活和工作场所。

由图中分析可以看出，商业综合分布本案占了一个得天独厚的绝佳位置，同时拥有沿江景观带，周边成批已建成的小区住宅，和商业配套设施，以及周边的交通要道枢纽位置，其商业价值非常客观来福士广场万象城周边日照分析N

由图中看出，周边能影响该地块的只有盛世钱塘小区，小区内高层均沿之江路退让30米，图中虚线表示小区高层阴影对周边的影响范围，由此可以得出结论，该地块的日照完全可以得到满足周边道路交通分析1.1钱江新城的交通布局

钱江新城交通路网规划科学，目前新城对外连接通道有解放东路、庆春东路、富春江路、钱江路等，基本形成便捷畅通的交通网络。地铁4号线有3个站点分布于核心区内；庆春东路过江隧道工程大大缩短了江干区与萧山、宁波的距离，今后到萧山国际机场只需20分钟，到沪杭、杭甬高速入城口仅10分钟：“一隧两桥”与地面“三纵六横”的体系使得新城与老城区合理分布，真正实现内联外通的便捷式交通网络。

除了目前的地铁2号线，到2050年，钱江新城还将规划3条地铁线通过。到2015年，还将增加2条跨江快速公交线路。杭海路1.2地块附近主要道路交通状况调查分析非常拥堵比较拥堵比较顺畅非常顺畅由上图不难看出，地块附近杭海路交通负荷较大，尤其在过桥处车辆极为拥堵，这很大程度上影响到了该地块未来的正常规划。对于这个问题，这里我们分析得出了几个原因：1、从大的方面来说，虽然上游凤起东路、昙花庵路、严家弄路、艮山西路都横穿运河，但由于本市车辆增长速度极快，现有过运河桥梁很难满足现有机动车辆顺畅通行。2、从具体道路来说，航海路西侧处于十字交叉口，尽管钱江路、之江路、三新路道路状况相对都不算太拥堵（钱江路早晚高峰比较堵），但三条路的车辆汇聚在杭海路一处时，道路负荷骤然攀升，况且杭海路路面宽度过窄，仅为钱江路三分之二。

年月机动车保有量

月均增加

年增速07年12月40.3万

08年8月44万462513.77%09年8月51.4万616716.82%10年7月63.5万1100025.66%

从上表中可以看出，杭州市机动车增长迅猛，最近一年的增加速度几乎是08年的一倍。如果维持现有每月超1万辆，增速25%的势头，则在2012年7月，杭州市区（不包括萧山余杭）的机动车总量将达到令人惊恐的100万辆。

杭州市区（含外来人口）08年的人口普查中总人数为200万，这样的话，到2012年7月，杭州将达到平均每两、三人就有一台车的水平。

杭州人的确算是富裕的，但以10年7月的63.5万辆计算，杭州每4人就有一辆机动车，显然还没到这种程度。根据公开资料，07年大约有40万辆车，其中私家车11.5万辆，出租车8000辆。所以，绝大部分应该是公交车或者单位公车。根据公共交通集团的网页上的资料，09年杭州公交总数是4696。所以，除去私车出租车和公交车外，约2/3是公车。1.3杭州机动车数量调查表那么，是否有什么办法解决或缓解交通拥堵状况？运河隧道预计建设位置1、未来运河隧道的建成会使部分车流经之江路进入隧道，这将很大程度上缓解杭海路交通拥堵问题。增加之江路延伸段车流量，使主入口设在之江路的规划方案变得更加可行。2、适当拓宽杭海路和现有桥梁或增加桥梁。（但是这样的举措属于规划局管辖范围）案例：图为钱塘江上游桐庐镇分水江上并行两座桥。由于方案二的局限性，我们可以考虑在航海路段做适当退让，形成车流——绿化——人行——商业的横向设计1.4周边机动车出入口分析主要机动车及人行入口次入口PP富春路小结

经过前面的机动车主入口及人行主入口和次入口的位置分布分析，我们可以得出结论:富春路的交通节点多，成为了人流车流的主要交汇点。此外还有一个节点位于钱江路,航海路和之江路交汇点，此处交通拥堵，路况紧张，若本案主入口靠近此处，需考虑适当退让。同时在建的运河隧道，将为航海路路段的交通缓解压力富春路钱江路杭海路之江路路况紧张路况良好路况好路况宽裕钱潮路运河隧道（在建）本案地块方案的初步规划初步意向相比较于滨江地块，从资源来看，钱江地块位于京杭大运河的起端，该地拥有得天独厚的景观，对于开发城市综合体项目有较好的条件，并且处于开发地区，许多周边设施相对比较齐全，对于一些休闲中心、写字楼等商业项目也大有市场需求。同时，怎样解决西北航海路和该地块之间关系将成为本地块设计的得分点因此，应尽全力发掘地块的客观优势，充分利用已成型的商业氛围，面对市场消费潜力巨大的新居民及游客，针对不足，将该地块进行合理规划，建立一个于时尚潮流的地位，集购物、娱乐、饮食为一体的城市综合体。一轴两带两中心中期规划经过我们组的讨论分析和老师的建议，我们对方案进行了细化，在方案地块中，以一条贯穿地块的南北向曲线为中心轴线，地块内河道位置为东西向主要轴线，结合两条次要轴线，丰富地块内的层次关系，保留了原先设想的两带关系。地块北侧定位主要以商业办公为主，南侧主要以休闲为主，向公共开放，打造成一个办公、商业、休闲为一体的城市综合体。N一、土地使用（LANDUSE）本方案使用功能的分布主要以河为中心分为了南北两部分功能，考虑到北部是人流比较密集，交通比较繁忙的地段，有比较大商业价值，所以我们设想将北部地块主要作为商业办公使用。南部地块考虑到人流相对不大，并且是钱塘江和运河的交界地块，很适合结合自然坏境，打造开放性的空间，规划成公共性的休息公园及广场。考虑到地块西侧的体育馆等设施，并且作为北部地块功能的延续，在沿街部分，我们规划建造一个酒店，以满足周围环境的需求。南部休闲公园内，我们结合公园做了一些休闲饮食的空间，方便游客休息。总建筑面积：23.25万㎡~24.8万㎡总用地面积：15.5万㎡容积率：1.5~1.6绿地率：40%~45%商业：6.8~7.2万㎡(约30%)办公：8~9万㎡(约42%)运河纪念馆：0.3~0.4万㎡(约1%)酒店及酒店式公寓：6~6.5万㎡(约27%)初步建筑经济指标12123434局部断面及透视二、建筑形态及其组合（FORMANDBULK）标志性高层写字楼堤坝标志性高塔形态初步意向三、开放空间（OPENSPACE）中央开放式广场公共性公园方案北侧主要以商业办公为主，开放性空间主要在地块南侧，地块中间是一个开放式广场，南侧主要以大面积绿地为主，地块东南角亲水广场是休闲公园的中心。四、步行街区（PEDESTRIANWAYS）步行内街区（人车分离）沿街商业街区商业步行街区意向图五、使用活动（ACTIVITY）”城市设计的核心是以人为本。城市空间形式、功能布局和形象特征对人的活动应该有积极的支持作用。“汇集、平行、放射三类空间布置形式提供了必要、社交、选择三类活动所需要的条件。六、交通与停车（PARKINGANDTRANSPORTATION）地下车库入口坡道”交通与停车是城市空间环境的重要构成，当他们与城市公交系统、步行系统、以及轨道交通系统组织