第六章 收益法

会计学1第六章收益法6．1．2

收益法的理论依据

收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。

收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；②获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低；③获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。

第六章收益法第1页/共32页6．1．3

收益法适用的对象和条件

收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。

6．1．4

收益法的操作步骤

运用收益法估价一般分为下列4个步骤：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料；②预测估价对象的未来收益(如净收益)；③求取报酬率或资本化率、收益乘数；④选用适宜的收益法公式计算出收益价格。第六章收益法第2页/共32页6．2

报酬资本化法公式

6.2.1报酬资本化法最一般公式V=A1/(1+Y1)+A2/[(1+Y1)*(1+Y2)]+A3/[(1+Y1)*(1+Y2)*(1+Y3)]+…+An/[(1+Y1)*(1+Y2)…*(1+Yn)]

对上述公式作补充说明如下：(1)上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要运用于理论分析。(2)在实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变，即Yl＝Y2＝Y3＝…＝Yn＝Y，则上述公式可简化为：

V=A1/(1+Y)+A2/[(1+Y)2+A3/(1+Y)3+…+An/(1+Y)n

(3)当上述公式中的A每年不变或按一定规则变动及n为有限年或无限年的情况下，可以导出后面的各种公式。所以，后面各种公式实际上是上述公式的特例。(4)报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末。实际估价中如果净收益发生的时间相对于估价时点不是在期末，例如在期初或期中，则应对净收益或者对公式做相应调整。例如，净收益发生在年初为A初，则将其转换为发生在年末的公式为：

A末＝A初(1+Y)(5)公式中A，Y，n的时间单位是一致的，通常为年，也可以是月、季等。例如，房租通常按月收取，基于月房租求取的是月净收益。实际中如果A，Y，n的时间单位不一致，例如A的时间单位为月而Y的时间单位为年，则应对净收益或者对报酬率或者对公式做相应调整。第六章收益法第3页/共32页6．2．2

净收益每年不变的公式

净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年

限为无限年。

6．2．2．1

收益年限为有限年的公式

V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]

此公式的假设前提(也是应用条件，下同)是：①净收益每年不变为A；②报酬率不等于零为Y；③收益年限为有限年n。收益年限为无限年的公式

V=A/Y

此公式的假设前提是：①净收益每年不变为A；②报酬率大于零为了；③收益年限n为无限年

6．2．2．2

收益年限为无限年的公式

V=A/Y

此公式的假设前提是：①净收益每年不变为A；②报酬率大于零为了；③收益

年限n为无限年。

6．2．2．3

净收益每年不变公式的作用

净收益每年不变的公式除了可以用于计算价格，还有许多其他作用，例如：①用于不同使用年限(如不同土地使用年限)或不同收益年限(以下简称不同年限)价格之间的换算；②用于比较不同年限价格的高低；③用于市场法中因年限不同进行的价格调整。第六章收益法第4页/共32页(1)直接用于计算价格[6—1)

某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8．5％。试计算该宗房地产的收益价格。

[解]

该宗房地产的收益价格计算如下：

V=8/8.5%*[1-1/(1+8.5%)50-6]＝91．52(万元)

[例6—2]

某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8．5％。试计算该宗房地产的收益价格。

[解]

该宗房地产的收益价格计算如下：

V=A/Y=8/8.5%=94．12(万元)

第六章收益法第5页/共32页

(2)用于不同年限价格之间的换算

为论述上的简便，现以K。代表上述收益年限为有限年公式中的中括号内的

内容，即：

Kn=1-1/(1+Y)n=(1+Y)n-1/(1+Y)n

由此，如K70即表示n为70年时的K值，K。表示n为无限年时的K值。另

用Vn表示收益年限为n年的价格，如V50即表示收益年限为50年的价格，V-表示

收益年限为无限年的价格。于是，不同年限价格之间的换算方法如下：

若已知V∞，求V70,V50如下：

V70=V∞*V70V50=V∞*V50

若已知V50，求V∞、V40如下：V∞=V50/K50V40=V50*K40/K50

如果将上述公式一般化，则有：

Vn=VN*(1+Y)N-n*[(1+Y)n-1]/[(1+Y)N-1]第六章收益法第6页/共32页

(3)用于比较不同年限价格的高低

要比较两宗房地产价格的高低，如果该两宗房地产的年限不同，直接比较是不

妥的。如果要比较，则需要将它们先转换成相同年限下的价格。转换成相同年限下价格的方法与上述不同年限价格之间的换算方法相同。

[例6-5]

有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价2000

元／㎡，乙房地产的收益年限为30年，单价l800元／㎡。假设报酬率均为6％，试

比较该两宗房地产价格的高低。

[解]

要比较该两宗房地产价格的高低，需要将它们先转换为相同年限下的

价格。为了计算方便，将它们都转换为无限年下的价格：

甲房地产V∞=V50/K50=2114.81元/平方米

乙房地产V∞=V30/K30=2179.47元/平方米

通过上述处理之后知道，乙房地产的价格名义上低于甲房地产的价格(1800元／㎡低于2000元／㎡)，实际上却高于甲房地产的价格(2179．47元／㎡高于2114．81元／㎡)。第六章收益法第7页/共32页

(4)用于市场法中因年限不同进行的价格调整

上述不同年限价格之间的换算方法，对于市场法中因可比实例房地产与估价对象房地产的年限不同而需要对价格进行调整是特别有用的。在市场法中，可比实例房地产的年限可能与估价对象房地产的年限不同，因此需要对可比实例价格进行调整，使其成为与估价对象相同年限下的价格。

[例6—6]

某宗50年出让土地使用权的工业用地，所处地段的基准地价为：1200元／m2，在评估基准地价时设定的土地使用年限为无限年，现行土地报酬率为10％。假设除了土地使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地的价格。

第六章收益法第8页/共32页[解]

本题通过基准地价求取该宗工业用地的价格，实际上就是将土地使用：年限为无限年的基准地价转换为50年的基准地价。具体计算如下：

V50=V∞*K50=1189.78元/平方米

净收益每年不变的公式还有一些其他作用，如可以用来说明在不同报酬率下土地使用年限延长到何时，有限年的土地使用权价格接近无限年的土地所有权价格。通过计算可以发现，报酬率越高，接近无限年的价格越快。当报酬率为2％时，需要520年才能达到无限年的价格，3％时为350年，4％时为260年，5％时为220年，6％时为180年，7％时为150年，8％时为130年，9％时为120年，14％时为80年，20％时为60年。当报酬率为25％时，只要50年就相当于无限年的价格。第六章收益法第9页/共32页6．2.3

净收益在前若干年有变化的公式

净收益在未来的前若干年有变化的公式具体有两种情况：一是收益年限为有

限年，二是收益年限为无限年。

6．2．3．1

收益年限为有限年的公式

式中

t——净收益有变化的年限。

此公式的假设前提是：①净收益在未来的前t年(含第；年)有变化,在t年以

后无变化为A：②报酬率不等于零为Y；③收益年限为有限年n。

6．2．3．2

收益年限为无限年的公式

V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]

此公式的假设前提是：①净收益在未来的前t年(含第t年)有变化，在t年以

后无变化为A；②报酬率大于零为了；③收益年限n为无限年。

[例6—7]

某宗房地产已知可取得收益的年限为38年，通过预测得到其未来

5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到

第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。试计

算该宗房地产的收益价格。

[解]

该宗房地产的收益价格计算如下：

V=20/(1+10%)+22/(1+10%)2+25/(1+10%)3+28/(1+10%)4+30/(1+10%)5+35/[10%*(1+10%)5*[1-1/(1+10%)38-5]

＝300．86(万元)第六章收益法第10页/共32页6．2．4

净收益按一定数额递增的公式

净收益按一定数额递增的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年限为无限年。

6．2．4．1

收益年限为有限年的公式

V=(A/Y+b/Y2)*[1-1/(1+Y)n]-b/Y*n/(1+Y)n

式中

b——净收益逐年递增的数额，如净收益未来第1年为A，则未来第2年为

(A+b)，未来第3年为(A+2b)，依此类推，未来第n年为

[A十(n-1)b]。

此公式的假设前提是：①净收益按一定数额凸递增；②报酬率不等于零为Y；

③收益年限为有限年n。

6．2．4．2

收益年限为无限年的公式

V=A/Y+b/Y2

此公式的假设前提是：①净收益按一定数额b递增;②报酬率大于零为Y；③收益年限n为无限年。第六章收益法第11页/共32页6．2．5

净收益按一定数额递减的公式

净收益按一定数额递减的公式只有收益年限为有限年一种，公式为：

V=(A/Y-b/Y2)*[1-1/(1+Y)n]+b/Y*n/(1+Y)n

式中

b——净收益逐年递减的数额，如净收益未来第1年为A，则未来第2年为

(A-b)，未来第3年为(A-2b)，依此类推，未来第n年为

[A一(n—1)b]。

此公式的假设前提是：①净收益按一定数额6递减；②报酬率不等于零为Y；③收益年限为有限年n，且n≤A/b+1。

6．2．6

净收益按一定比率递增的公式

净收益按一定比率递增的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是

收益年限为无限年。

6．2．6．1

收益年限为有限年的公式

V=A/(Y-g)*{1-[(1+g)/(1+Y)]n}

式中

g——净收益逐年递增的比率，如净收益未来第1年为A，则未来第2年为

A(1+g)，未来第3年为A(1+g)2，依此类推，未来第n年为

A(1+g)n-1。

此公式的假设前提是：①净收益按一定比率g递增；②报酬率y不等于净收益

i年递增的比率

③收益年限为有限年n．

6．2．6．2

收益年限为无限年的公式

V=A/(Y-g)

此公式的假设前提是：①净收益按一定比率g递增；②报酬率Y大于净收益逐年递增的比率g；③收益年限”为无限年。

第六章收益法第12页/共32页

6．2．7

净收益按一定比率递减的公式

6．2．7．1

收益年限为有限年的公式V=A/(Y+g)*{1-[(1-g)/(1+Y)]n}

式中

g——净收益逐年递减的比率，如净收益未来第1年为A，则未来第2年为A(1一g)，未来第3年为A(1一g)2，依此类推，未来第n年为A(1一g)n-1。

此公式的假设前提是：①净收益按一定比率g递减；②报酬率不等于零为h③收益年限为有限年”。6．2．7．2

收益年限为无限年的公式

V=A/(Y+g)

此公式的假设前提是：①净收益按一定比率g递减；②报酬率大于零为Y；③收益年限”为无限年。

净收益为有效毛收入减运营费用。如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价格。例如，假设有效毛收入逐年递增的比率为gI，运营费用逐年递增的比率为gE，收益年限为有限年，则计算公式为：

V=I/(Y-gI)*{1-[(1+gI)/(1+Y)]n}-E/(Y-gE)*{1-[(1+gE)/(1+Y)]n}

式中

I——有效毛收入；

E——运营费用。第六章收益法第13页/共32页6．2．8

预知未来若干年后的价格的公式

此公式的假设前提是：①已知房地产在未来第t年末的价格为Vt(或第t年末的市场价值，或第t年末的残值。当购买房地产的目的是为了持有一段时间后转售，则Vt为预期的第t年末转售时的价格减去销售税费后的净值，简称期末转售收益)；②已知房地产未来t年(含第t年)的净收益(简称期间收益)；③期间收益和期末转售收益具有相同的报酬率Y。

预知未来若干年后的价格的公式，一是适用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测其未来的价格或未来价格相对于当前价格的变化率时，特别是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情预计有较大变化的情况下；二是对于收益年限较长的房地产，有时不是按其收益年限来估价，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期间的净收益和持有期末的价值，再将它们折算为现值。第六章收益法第14页/共32页6．3

净

收

益6．3．1

房地产收益的种类

运用收益法估价(无论是报酬资本化法还是直接资本化法)，需要预测估价对象的未来收益。可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有4种：①潜在毛收入；②有效毛收入；③净运营收益；④税前现金流量。

6．3．2

净收益测算的基本原理

收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种。据此，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，例如存在大量租赁实例的普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标准工业厂房、仓库等类房地产；二是基于营业收入测算净收益，例如旅馆、疗养院、影剧院、娱乐场所、加油站等类房地产第六章收益法第15页/共32页6．3．2．1

基于租赁收入测算净收益

基于租赁收入测算净收益的基本公式为：

净收益＝潜在毛收入一空置等造成的收入损失一运营费用＝有效毛收入一运营费用(1)潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生。(2)空置等造成的收入损失一般是以潜在毛收入的某一百分率来计算。(3)运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。

6．3．2．2

基于营业收入测算净收益

有些收益性房地产通常不是以租赁方式而是以营业方式获取收益的，如旅馆、

的净收益测算，主要有如下两个方面的不同：一是潜在毛收入或有效毛收入娱乐中心、加油站等。这些收益性房地产的净收益测算与基于租赁收入变成了经营收入，二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。。第六章收益法第16页/共32页6．3．3

几种收益类型房地产净收益的求取6．3．3．1

出租的房地产净收益求取6．3．3．2

营业的房地产净收益求取(1)商业经营的房地产(2)工业生产的房地产(3)农地净收益的测算6．3．3．3

自用或尚未使用的房地产净收益求取6．3．3．4

混合的房地产净收益求取

第六章收益法第17页/共32页6．3．4

求取净收益时对有关收益的取舍6．3．4．1

有形收益和无形收益6．3．4．2

实际收益和客观收益

房地产的收益可分为实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能直接用于估价。客观收益才可以作为估价的依据。

有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金(简称租约租金，又叫称为实际租金)，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。所以，租约租金高于或低于市场租金，都会影响房地产的价值。

收益法的一种变通形式是“成本节约法”。当一种权益或资产并不产生收入，可以帮助所有者避免原本可能发生的成本时，就可以采用这种方法评估其价值。

同一宗房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为：

有租约限制下的价值＝无租约限制下的价值一承租人权益的价值第六章收益法第18页/共32页6．3．5

净收益流模式①每年基本上固定不变；②每年基本上按某个固定的数额递增或递减；③每年基本上按某个固定的比率递增或递减；④其他有规则变动的情形。

6．3．6

收益年限的确定收益年限是估价对象自估价时点起至未来可获收益的年数。一般情况下，估价对象的收益年限为其剩余经济寿命，其中，土地为剩余使用年限。

对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地剩余使用年限和建筑物剩余经济寿命确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算。对于土地与建筑物合成体的估价对象，如果是建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的，应根据土地剩余使用年限确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算。如果是建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，可先根据建筑物的剩余经济寿命确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算，然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。第六章收益法第19页/共32页6．4

报

酬

率6．4．1

报酬率的实质

报酬率(yieldrate，Y)是与利息率、折现率、内部收益率的性质相同的名词。报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。

可以将购买收益性房地产视为一种投资行为：这种投资所需投入的资本是房地产的价格，试图获取的收益是房地产预期会产生的净收益。投资既要获取收益，又要承担风险。因此，从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。

认识到了报酬率与投资风险的关系，实际上就在观念上把握住了求取报酬率的方法，即所应选用的报酬率，应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的报酬率。例如，两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率低。因此，风险大的房地产的价值低，风险小的房地产的价值高第六章收益法第20页/共32页6．4．2

报酬率的求取方法

6．4．2．1

累加法

累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险补偿率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加、累加法的一个基本公式为：

报酬率＝无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠

6．4．2．2

市场提取法

市场提取法是搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。需要注意的是，上述无风险报酬率和具有风险性的房地产的报酬率，一般是指名义报酬率，即已经包含子通货膨胀的影响。这是因为在收益法估价中，广泛使用的是名义净收益流，因而应使用与之相对应的名义报酬率。

6．4．2．3

投资报酬率排序插入法

报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率。具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似的，所以，可通过同等风险投资的报酬率来求取估价对象的报酬率。第六章收益法第21页/共32页6．5

直接资本化法6．5．1

直接资本化法概述6．5．1．1

直接资本化法的概念和基本公式

资本化率=年收益/价格房地产价值＝年收益X收益乘数6．5．1．2

几种收益乘数法(1)毛租金乘数法

房地产价值＝毛租金X毛租金乘数(2)潜在毛收入乘数法

潜在毛收人乘数法是将估价对象某一年的潜在毛收入乘以潜在毛收入乘数转换为价值的方法．(3)有效毛收入乘数法

有效毛收入乘数法是将估价对象某一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数转

换为价值的方法，

(4)净收益乘数法

净收益乘数法是将估价对象某一年的净收益乘以净收益乘数转换为价值的方法，

第六章收益法第22页/共32页

6．5．2

资本化率和收益乘数的求取方法

资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，

6．5．3

资本化率与报酬率的区别和关系

资本化率R和报酬率Y都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者是有很大区别的。资本化率是在直接资本化法中采用的，是直接将房地产的净收益转换为价值的比率；报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的净收益转换为价值的比率。资本化率是房地产某一年的净收益与房地产价值的比率(通常用未来第一年的净收益除以价值来计算)，仅仅表示从净收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力；报酬率则是用来除一连串的未来各期净收

益，以求得未来各期净收益现值的比率。

在报酬资本化法中，如果净收益流模式不同，具体的计算公式就有所不同第六章收益法第23页/共32页6．5．4

直接资本化法与报酬资本化法的比较

6．5．4．1

直接资本化法的优缺点

直接资本化法的优点是：①不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测

算来来第一年的收益；②资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与

价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；③计算过程较为简单。

但由于直接资本化法利用的是某一年的收益来资本化，所以要求有较多与估

价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实

例的依赖很强。

6．5．4．2

报酬资本化法的优缺点

报酬资本化法的优点是：①指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值

之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很

强的理论基础；②每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解；③由

于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似的，所以不必直接依靠与估价对

象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的报酬率，而通过其他具有同等

风险投资也可以求取适当的报酬率。

但由于报酬资本化法需要预测未来各期的净收益，从而较多地依赖于估价人

员的主观判断，并且各种简化的净收益流模式不一定符合市场的实际情况。第六章收益法第24页/共32页6．6

投资组合和剩余技术6．6．1

投资组合技术

投资组合技术主要有土地与建筑物的组合和抵押贷款与自有资金的组合两种。

6．6．1．1

土地与建筑物的组合

运用直接资本化法估价，由于估价对象不同，例如评估的是房地价值，还是土地价值，或是建筑物价值，采用的资本化率应有所不同，相应的三种资本化率分别是综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。

综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率三者虽然有严格区分，但又是

相互联系的。如果能从可比实例房地产中求出其中两种资本化率，便可利用下列

公式求出另外一种资本化率：Ro=(VL*RL+VB*RB)/(VL+VB)

RL=[(VL+VB)*RO-VB*RB]/VL

RB=[(VL+VB)*RO-VL*RL]/VB

式中

Ro——综合资本化率；

RL——土地资本化率；RB——建筑物资本化率；VL——土地价值；

VB——建筑物价值。上述公式必须确切地知道土地价值和建筑物价值是多少，这有时难以做到。

Ro＝L×RL+B×RB式中

L——土地价值占房地价值的比率；

B——建筑物价值占房地价值的比率，L+B＝100％。第25页/共32页

6．6．1．2

抵押贷款与自有资金的组合

在房地产市场与金融市场紧密联系的现代社会，购买房地产的资金通常由两部分构成：一部分为抵押贷款，另一部分为自有资金。Ro=M*RM+(1-M)*RE式中

Ro——综合资本化率；

M——贷款价值比率，即抵押贷款金额占房地产价值的比率，一般介于60％～90％之间；RM——抵押贷款常数：RE——自有资金资本化率。

上述公式中的抵押贷款常数一般采用年抵押贷款常数，它是每年的偿还额(还本付息额)与抵押贷款金额(抵押贷款本金)的比率。如果抵押贷款是按月偿还的，则年抵押贷款常数是将每月的偿还额乘似12，然后除以抵押贷款金额；或者将月抵押贷款常数(每月的偿还额与抵押贷款金额的比率)乘以12。在分期等额本息偿还贷款的情况下，抵押贷款常数的计算公式为：

RM=YM*(1+YM)n/[(1+YM)n-1]

式中

RM——抵押贷款常数；YM——抵押贷款报酬率，即抵押贷款利率(i)；

n——抵押贷款期限。

自有资金资本化率是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额(税前现

金流量)与自有资金额的比率，通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的

比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额而得到．第26页/共32页

6．6．2

剩余技术

剩余技术主要有土地剩余技术和建筑物剩余技术，另外还有自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术。

6．6．2．1

土地剩余技术

(1)直接资本化法的土地剩余技术公式土地价值=（房地产净收益-建筑物价值*建筑物资本化率）/土地资本化率

(2)报酬资本化法的土地剩余技术公式

在净收益每年不变、收益年限为有限年情况下的土地剩余技术公式为：

另外，如果将土地价值与建筑物价值相加，还可得到整个房地产的价值。

[例6—26]

某宗房地产每年净收益为50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12％，土地资本化率为10％。试计算该宗房地产的价值。

[解]

该宗房地产的价值计算如下：

土地价值=(50-200X12％)/10%＝260(万元)该宗房地产价值＝土地价值+建筑物价值＝260+200

土地剩余技术在土地难以采用其他估价方法估价时，是有效的方法。第六章收益法第27页/共32页

6．6．2．2

建筑物剩余技术

建筑物剩余技术是土地与地上建筑物共同产生收益，

(1)直接资本化法建筑物剩余技术公式．

建筑物价值=（房地产净收益-土地价值*土地资本化率）/建筑物资本化率

(2)报酬资本化法的建筑物剩余技术公式

在净收益每年不变、收益年限为有限年情况下的建筑物剩余技术公式为：

6．6．2．3

自有资金剩余技术

自有资金权益价值=（房地产净收益-抵押贷款金额*抵押贷款常数）/自有资金资本化率

6．6．2．4

抵押贷款剩余技术

抵押贷款金额=（房地产净收益-自有资金权益价值*自有资金资本化率）/抵押贷款常数

抵押贷款剩余技术假设投资者愿意投在房地产上的自有资金数量已确定，并假设投资者需要从房地产中得到特定的自有资金资本化率也已确定，而贷款金额则取决于可作