前期介入工作计划方案

前期介入工作计划方案依据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为前期管理、入住期管理和常规期管理三部分，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划。前期管理工作计划序号项目内容1组建物业管理队伍1、人员的选拔；2、人员的培训；3、人员的上岗2拟订物业管理方案1、总结公司在管理类似项目成功管理的经验；2、对项目周边展开深入调查研究；3、从物业管理的角度提出合理化建议，拟订管理方案3完善管理及办公条件1、安排管理用房；2、调配物质装备4制定管理规章制度制定切合实际的各项制度；5物业的验收与接管1、依据标准，逐项检查，发现问题督促整改；2、办理书面移交手续，做好遗留工程备案6对业主的宣传1、建立智能化示范单元，进行智能化的宣传和培训；2、对前期入住的业主进行宣传

入住期管理工作计划序号项目内容1入住手续办理1、准备好入住资料，举办入住仪式；2、合理设置办理入住手续的流程和岗位；3、为住户办理入住手续，提供便利服务2住户装修管理1、对业主和装修队伍的宣传；2、装修申报审批，装修施工过程监管3档案的建立和管理1、收集档案资料；2、科学分类正常期管理工作计划序号项目内容1房屋及公共设施维修保养1、制定房屋养护和维修计划方案；2、房屋的维修管理；3、房屋的养护服务2设施设备的维修养护1、设备的基础资料管理；2、设备的运行管理；3、设备的维修管理；4、设备的能源和安全管理3秩序维护管理1、治安管理；2、交通/车辆管理；3、消防管理4智能化设备管理1、智能化设施的日常使用操作；2、智能化主设施的维护；3、智能化系统的完善5小区环境管理1、园林绿化管理；2、清洁卫生管理；3、环保管理6财务管理1、财务账务；2、费用收取7社区文化活动开展1、社区宣传；2、举办社区活动；3、提供社区服务8便民服务和完善配套1、为住户提供便民服务；2、协助完善学校、交通、救护等机构的配套前期介入思路我司对项目前期介入物业服务的基本思路是：通过组建专家工作小组对本项目进行全面深入的了解，掌握物业承接查验工作的第一手原始资料，为将来物业服务工作的顺利开展打下基础；以专业的物业服务视角和立场，依据专业调研人员对当地房地产、物业服务等相关市场调研结果，提出一系列基于最大限度发挥本项目各项配套设施使用功能、满足未来客户群体使用需求的合理化建议；我司瞻“前”顾“后”精心做好设计施工阶段的顾问服务，严抓重点、难点，防止工程和日后服务中的“硬伤”，同时通过开展入住筹备、承接查验和入住办理等工作，并力臻制定出定位准确、内容完善、有效适用符合本项目特点的物业服务方案。前期的物业服务流程从设备设施安装调试、承接查验、入住筹备、工程遗留问题处理、二次装修服务等工作，我司对本项目前期介入具体物业服务内容规划如下：序号物业服务内容1对物业的规划设计及日后使用、管理方面提出建议；2对物业的设施、设备的选型从物业使用人的角度提供建议；3参加项目施工工程例会，深入了解项目暗管暗线等隐蔽工程；4对项目中的安防系统配置从物业使用人的角度提出建议；

5对关键设备的选料、选型从物业使用人的角度参考性建议；6进行施工现场巡查，对施工质量提出整改和改进建议，对材质和设备提出保护建议；7为招标人提供物业服务方面的咨询和有关法规、资料；8协助做好已建成楼宇的成品保护工作；9参与招标人共用设施设备初、复检，并监督施工单位的整改情况；10物业项目承接查验；11交房及入住手续办理服务；12提供《小区指引》、《装修服务方案》、《入住管理方案》、《商铺管理方案》及《物业服务方案》等相关物业类文书。入驻筹备计划入住筹备包括组织机构设立、物业服务人员配备及培训、员工食宿安排、物业管理用房装修、物资装备采购、物业服务资料准备、承接查验等物业服务工作。我司将在本项目设立物业管理处，实行项目经理负责制，并按照项目特点合理配置人员。为便于项目正常期物业服务的正常提供，我司考虑在项目前期介入即开始成立客户服务中心，具体计划见下表：第第第第第第第第第第第第要素123456789101112筹备工作内容周周周周周周周周周周周周组组织机构成立文件占完织的发布成机项目经理任命文件占完

构成立发布成项目人力资源定编计划发布占完成项目公章、财务专用章刻制占完成项目停车场证照的办理占完成项目预算的编制确定占完成“三书”（经营管理授权书、绩效目标计划书、预算书）的签订占完成说明：本表时间节点为招标人正式通知的项目首次入住日前的第三个月。人员选聘及培训：项目经理将负责协助人力资源部完成人员选聘及培训工作。具体计划如下：要素筹备工作内容第1周第2周第3周第4周第5周第6周第7周第8周第9周第10周第11周第12周入驻人员选聘及培训项目《员工进场计划》的制定占完成全部人员选聘到位；占完成《入住培训资料》编制；占完成新职员入职培训；占完成入住专项培训；占完成说明：本表时间节点为招标人正式通知的项目首次入住日前的第三个月。

物资准备要素筹备工作内容第1周第2周第3周第4周第5周第6周第7周第8周第9周第10周第11周第12周入驻物资物业用房（客位置及面积的确定占完成装备户服务中心、装修方案及工程招标占完成宿舍、交付使占完食堂用成等）办公设备等固定占完资产购置成职员制服定做占完成标识系统标识系统方案确定占完成制作的招标占完成现场安占完装成工具、低值易耗品及入住现场物资采购占完成占完入住所需文本资料印刷分装成入住场景布置占完成开通电话及网线，安装管理软件占完成客户服务管理系统启用占完成说明：本表时间节点为招标人正式通知的项目首次入住日前的第三个月。承接查验计划我司将以2010年10月14日出台的《物业承接查验办法》为依据，成立以“项目早期介入团队”为核心人员组建承接查验小组，充分利用项目早期介入取得的各种资料和数据，本着“对客户负责，对招标人负责”的宗旨，由拟派项目经理全面负责，进行严格、细致的承接查验工作，遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则，协调施工单位留存部分材料尤其是外部装修材料，以便日后维修，做好后续保障。为使项目在后期能达到招标要求，依据物业规划设计方案、图纸资料、建设工程质量法规、政策、标准和规范，依托公司规范及卓越的管理体系，我司制定了系统的项目承接查验管理要求，并要求项目承接查验小组必须遵守所有承接查验过程，具体管理要求如下：

项目要求查验准备1、承接查验前，应与招标人充分沟通，并提前与招标人共同确定承接查验实施方案；2、现场查验前20日，配合招标人移交物业相关图纸资料，包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；物业质量保修文件和物业使用说明文件和承接查验所必需的其他资料；2、项目物业服务机构应当协助招标人进行竣工验收；3、竣工验收发现的问题应当书面告知招标人，并将竣工验收的结果作为承接查验的参考内容。承接查验1、项目物业服务机构应物业共用部位、共用设施设备、园林环境以及其他公共配套设施进行详细查验；现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能；2、现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由招标人和物业服务企业参加查验的人员签字确认；2、解决承接查验过程中发现的问题，现场查验中，项目物业服务机构应将查验发现的物业共用部位、共用设施设备的数量、质量不符合约定或规定的问题进行分类统计，并向招标人提交书面承接查验报告；4、招标人与物业服务企业共同确认现场查验结果；5、签订物业承接查验协议；交接办理1、承接之前，应与招标人充分沟通，并达成遗留问题的处理方案；2、承接手续办理应签署书面移交文件；3、查验发现的问题应进行跟踪处理；4、承接查验完毕后，应将承接的物业资料以及承接过程形成的文件存档并妥善保管；5、物业交接后30日内，向所在地区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续，并将承接查验备案情况书面告知项目全体业主；6、承接查验中发生的争议，申请所在地房地产行政主管部门调解；为保障本项目的正常入住需求，在设备设施承接查验期间，我司拟通过每月提交《机电设备月度管理报告》、《机电设备设施系统进度评估报告及改进建议书》和《设备设施检查问题汇总表》方式，对各系统提出专业性的整改建议，一是早期介入阶段发现的问题整改建议，二是承接查验过程中发现的问题处理建议。同时通过专业评估，对存在重大安全隐患或可能影响项目营运的高风险设备及时提出整改意见和方案，为招标人运营部门的及时决策和调整提供专业建议。1.2.1.7制度建立计划卓越的服务离不开严谨而有效的管理体系支撑，依托公司完善的管理平台，由公司相关职能部门联合项目管理团队及员工骨干，在项目早期介入即开始导入1$09001质量管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系、ISO14001环境管理体系及卓越绩效模式（国家质量奖评审细则）构建项目运营管理体系。如下表：要筹备工作内第第第第第第第第第第第第入

素容1周2周3周4周5周6周7周8周9周10周11周12周住制定本项目占完《服务规成范》《管理要求》《管理职责》及《作业指导书》制定各类检占完验表和检查成表项目运营管理体系制定项目占完《物业服务成方案》制定《答客问》占完成制定公共关系《沟通报告》占完成占完成占完成毋'降安士目占完制定项目《入住期管理方案》理方案成突发事件处理方案占完成车辆管理方案占完成装修垃占完圾清运成说明：本表时间节点为招标人正式通知的项目首次入住日前的第三个月。业主入住办理入住服务是物业公司首次直接面对业主提供相关服务，直接关系到业主对物业服务的第一印象，因此物业公司要从各方面做好充分的准备，全面有效的保障业主入住工作的顺利完成。为使业主在办理入住时即能感受到我司温馨而快捷的物业服务，我司将在项目入住时成立由项目经理负责的入住服务小组，并为之设计快速的入住手续办理流程，同时明确入住服务管理要求，以供物业客服人员遵守并执行。入住服务流程、内容及标准：（1）随《入住通知》递送相关说明文件应与招标人配合将《入住指南》《装修须知》随同《入住通知书》提前15天以上送达给业主。（2）接待登记入住期间增设形象岗，提供指引问询服务，车道、停车场有专人指引车辆停放；入住现场有专人指引，设有咨询处。业主凭《入住通知书》、购房合同原件、购房发票、《临时管理规约》及身份证，经确认业主身份后办理入住手续。（3）验收房屋由工程组带业主验收房屋，提供一对一验房服务；房屋经验收合格的，客服人员请业主在《业主入住房屋验收单》中签字确认；验收中发现问题，应通知招标人整改；整改完毕通知业主二次验收，二次验收不合格的，由客户服务中心跟踪至合格为止。（4）签署协议客服人员将《临时管理规约》《小区指引》《消防安全责任书》（一式三份）交给业主并请业主详细阅读；确认无误后，业主签署《临时管理规约》《小区指引》《消防安全责任书》；客服人员将签署后的《临时管理规约》《小区指引》《消防安全责任书》其中的一份和其他业主基本资料存入业主档案，另一份随其它资料交还业主保存。（5）交费客服人员应指引业主到财务部交纳入住费用，财务部根据收款项目开具收款票据，入住费用为物业服务费发票，其他水电费等代收代缴费用可视项目具体情况而定。（6）领取钥匙（入住过程完结）业主领取钥匙时，必须在《钥匙领用表》中签字。业主验房后，物业公司可以接受业主钥匙托管，并签订《钥匙托管协议》以供返修时使用。（7）资料归档业主房屋验收及其他入住手续办理完结之后，我司将及时把已办理入住手续的房屋号码和业主姓名通知秩序维护部，并及时将业主各项资料归档，妥善保管，不得将信息泄露给无关人员。二次装修管理随着业主的入住，随之而来的就是房屋装修的高峰期。物业装饰装修是业主入住后必不可少的环节。由于缺乏物业装饰装修建筑专业知识和对装饰装修相关法律法规的了解，部分业主在装饰装修中更多的是考虑物业的美观、舒适和实用，而较少顾及建筑安全和公共权益。随着人们审美观念不断变化，物业装修设计、施工、材料等的个性化程度越来越高，加之物业装饰装修过程长，稍有不慎，一方面可能危害物业安全，影响物业的正常使用或导致物业潜在风险。因此物业装饰装修服务是物业服务的重点和难点之一。为保证物业的结构安全，维护项目整体的统一、美观，我司将在承接查验时对物业较全面认识的基础上，以房屋结构、外观、防水、违章搭建、装修秩序（物品出入、安全、消防）等作为重点，进行装修服务。根据《建筑法》、建设部110号令《住宅室内装饰装修管理规定》，坚持“一个协议，两个告知”原则，制定房屋二次装修指南及二次装修责任书，加强装修服务力度，减少违装修、违章搭建、破坏公共管线的事件发生，坚决杜绝对承重结构的破坏。对侵害物业共用部位、公用设施设备或违反装饰装修相关法律法规的行为，及时劝阻，要求责任人停止侵害、恢复原状；对已造成事实后果或拒不改正的，及时书面报告有关部门依法处理。业主和物业公司互相履行双告知义务，即业主或者物业使用人在装修前告知物业公司装饰装修房屋及装修内容，物业公司与业主、物业使用人和装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知注意事项和禁止行为，并将业主装修事宜通报该户毗邻业主。装饰装修管理服务协议一般包括装饰装修工程的内容和期限、允许施工的时间、