XXXX年郑州正弘集团航空港项目前期

郑州正弘集团航空港项目

——前期思路研讨报告引言航空港区虽然整体规划能级强，但是由于区域刚刚建设，大部分市民还未知晓，属于陌生区域。在这样的背景下，对本项目发展便提出了基础命题，如何突破不利条件，进行项目初期操作思路定位，使本项目能够持续发展。应贵司要求，同策咨询愿意竭诚参与到这一命题的研究与推进工作，现将初步的研究成果和各位领导进行汇报。项目理解远郊陌生区域，未来内部环境优越，规划发展可控性较强3“项目区位”——项目位于新兴航空港区，地理位置特殊，陌生区域“规模优势”——项目由12个地块组成，1140亩占地，综合容积率2.0，总建筑面积将近150万㎡“规划方案调整空间”——容积率具有操作调整空间，产品组合灵活“商业配套”——地块性质可以调整成居住兼容商业“生态资源”——项目地块围绕公园展开，同时兼顾南水北调主干渠景观资源以及北部张庄森林公园项目/特征城郊大盘属性航空港区特殊的“地理位置”《中原城市群发展战略构想》：提出中原城市群以郑州为中心，形成产业集聚、城镇密集的大“十”字形基本架构，确立经济一体化空间轮廓；郑州都市圈：郑州作为中原都市群第一层次，以郑州新区、中心城区为核心，发展成为大郑州中部地区具有较大影响力的区域性中心城市，领跑中原都市群。城市站位郑州“中原都市群”国家级发展战略，助推郑州城市跨越式发展新区地位郑州新区——重点发展产业区域，两轴两带八组团战略分布“两轴两带八组团”的发展格局“两轴”指的是东西走向的郑汴一体化产业发展轴，南北走向的郑东——航空港经济发展轴；“两带”是沿黄旅游产业带、东南部生态农业产业带；“八组团”是郑东新区、经开区、航空港、白沙组团、刘集组团、官渡组团、九龙组团、中牟组团，重点发展商务、金融、会展、科研、教育、先进制造业、郑州新区产业战略分布高新技术产业、临空产业、食品加工、环保型产业、物流、生态旅游产业、高效农业等。沿黄生态旅游度假带郑东|航空港经济带郑汴一体化产业带中牟国际物流枢纽生态农业产业带航空港区定位国际化综合交通枢纽、临港型新型产业园区、低碳型生态宜居的现代化生态航空新城航空港区东临国际机场，北距郑州市区20公里，是围绕郑州新郑国际机场开发建设起来的一个重要的经济发展区域；郑州航空港区拥有中西部地区第一个综合保税区；郑州航空港区将以机场为依托，在市区东南部建设一座以航空客货物流、临空制造业、现代商贸等为主要功能的现代化生态航空新城北部物流商贸区南部临空产业区机场核心区航空港区功能布局“一核两区”按照“优化中心，发展南北，辐射周边”的思路，进一步优化航空港区发展布局，形成以空港为核心、南北两翼联动发展的“一体两翼”的总体空间框架，建设“一核两区”功能布局。“一核”——指中部48平方公里的机场核心区，重点围绕新郑国际机场建设全国大型枢纽机场和国际货运枢纽“北区”——北部16平方公里的物流商贸区，以航空物流、IT产业研发、商业贸易以及休闲居住功能为主“南区”——南部26平方公里的临空产业区，以加工制造功能为主，主要布局工业园区、高新技术产业园区、临港物流园区等“一核两区”功能布局，本案所属北区为物流商贸区及休闲居住区航空港区交通结构对外快速、高速道路完善，公共交通滞后，未来规划能级强“三纵四横”“三纵”——由京珠高速公路、机场高速公路、四港联动快速路组成“四横”——龙中公路、登封——机场——商丘高速公路、机场迎宾大道、S102省道组成“公共交通”“BRT”——目前处于规划阶段，没有具体实施计划“轨道客运交通”——“航城大道－航城环路”为大运量快速公交客运环网，南、北两片区各自以常规公交系统为主体形成网络系统航空港区生态环境本案地块内部拥有350亩市政公园南水北调生态走廊8大主题公园国家级战略工程，配以两岸200米的景观绿化带，打造郑州最大的生态走廊；港区北区规划湛庄体育公园、湛庄城市公园、航城中心公园和会展中心公园，南区规划枣岗城市公园、空港中心公园、牛村城市公园和梅河生态公园；地块内350亩中央公园南水北调生态走廊及8大公园规划，拥有优越的自然生态环境城市/基因“中原城市群群”城市发展展战略航空港区——未来现代化生生态航空新城城城市东部、北北部以及中心心城区属于第第一梯度，成成交价格在8000-8500元/平方米；城市西部、南南部城区属于于第二梯度，，成交价格在在5800-6600元/平方米。郑州航空港区区、新郑、中中牟等城市外外围区属于第第三梯队，成成交价格4500-5000元/㎡西南市场格局第一梯队第二梯队第三梯队航空港区为房房地产发展断断裂带、价格格洼地，未来来具有较强的的升值潜力内部市场格局裕鸿世界港蓝翔花园沃金商业广场蓝天商务花园台湾科技园华鸿国际金融广场在售待售已售区域市场处于于起步阶段，，在售项目屈屈指可数，商商办项目占据据半壁江山区域土地供应2010年10月至2012年5月，航空港区区供应土地27幅，供应面积积2014890万㎡，其中居住用地12幅，供应面积积231956.4，商业金融用地地10幅，供应面积积216035.8㎡，工业用地地10幅，供应面积积1566898㎡；2010年10月至2012年5月，航空港区区成交土地22幅，成交面积积1319739㎡，其中居住用地地13幅，成交面积积381197.1㎡，商业金融5幅，成交面216035.8㎡，工业用地地4幅，成交面积积722506.4㎡；数据来源：航航空港区管委委会数据来源：航航空港区管委委会航空港区土地地供求活跃，，住宅用地占占比30%，后期供应量量庞大区域客户动迁人口已配配给相应保障障房，市场需需求偏弱，区区域市场容量量基本为“0”合村并城项目目涉及36个自然村；拆迁居民共计计5.6万人；政府计划建设设16个安置区域。。STRENGTHSWEAKNESSESOPPORTUNITIESTHREATS项目坐拥350亩市政公园，内部生态景观资源丰富；商业配套完善，能够满足居民的生活需求；综合容积率2.0可进行综合调整，有利于后期产品线丰富。项目环境现状一般，周边基础配套设施薄弱；项目规模体量达到150万㎡，后期项目去化有一定压力；项目属于偏远区位，陌生区域。“中原都市群”国家级发展战略，助推郑州城市发展航空港区未来规划定位能级高，辐射能力强大；产业支撑强，富士康、统一等大型企业已经入驻，为区域带来活力。区域市场需求偏弱，市场容量基本为“0”；未来规划存在不可控性。InternalfactorsExternalfactorsR1项目现状（项目当前背景分析）区位：偏远区区域，陌生区区域规模体量：150万规模体量基础配套：周周边基础设施施薄弱区域市场容量量：市场容量量基本为“0”产业基础：富富士康、统一一等入驻，初初具规模R2项目未来愿景（对于项目未来发展解读）城市站位：““中原都市群群”国家级发发展战略产业发展：规规划能级高，，辐射能力强强；市场潜力：：价格洼地地、价值高高地核心问题我们要导入入什么样的的新客源？？我们凭什么么导入？我们什么时时间导入？？寻找核心驱驱动因素站在土地运运营商的高高度催熟土土地使土地属性性产生变化化，土地价价值提升国家规划持久战线高起点+重大规划未来的高土土地价值与与高溢价0阶段起步+持久规划实实施短期的低土土地价值与与客户认知知度矛盾——项目策略思思考寻求契合优优势势竞争土地催熟——驱动因子A。产业，顺顺应区域发发展大方向向B。交通，缩缩短与城市市核心距离离A。公园，从从景观绿化化到城市公公园B。商业，从从生活配套套到区域商商圈——项目策略思思考寻求契合优势竞争土地催熟——驱动因子A。产业，顺顺应区域发发展大方向向B。交通，缩缩短与城市市核心距离离A。公园，从从景观绿化化到城市公公园B。商业，从从生活配套套到区域商商圈产业驱动案例上海“一城城九镇”之之一，政府府重点发展展项目，新新镇发展趋趋于成熟2001年9月，经上海海市委市政政府决策：：在上海安安亭区域建建设上海国国际汽车城城规划面积100平方公里总投资已达达人民币700亿元政策优惠《嘉定区促进进文化信息息产业行动动方案（2009——2012年》《嘉定区现代代服务业发发展五年行行动计划（（2011-2015）》《嘉定区优秀秀人才住房房优惠实施施意见》《嘉定区促进进总部经济济发展若干干意见》基础配套快速道路交交通进行改改善及新建建轨道交通发发展后期通通车其他生活配配套进行改改造及新建建安亭新镇研发区教育园区核心贸易区汽车制造区零部件配套套园区产业驱动案例产业园以高高新技术为为导向，导导入大批高高知、高层层次人才，，产城融合合发展目标发展方向：：产城融融合宜居城城市/汽车研发、、设计之都都发展产业导导向支柱产业：：汽车整车车、零部件件制造新兴产业：：新能源汽汽车研发、、制造特色产业：：汽车金融融、新能源源汽车租赁赁产业客户层层次集聚各类高高素质人才才10.3万人外籍及海归归人才1.02万人，入选选中央"千人计划"人才19名，上海"千人计划"人才14名政府KPI：基础配套套建设/相关优惠政政策/近期实施计计划产业KPI：明确的产产业发展导导向，导入入匹配的产产业客户产居结合：：产业发展展支持居住住开发，居居住开发支支持产业发发展产业驱动KPI产业驱动因素目前发展处处于初级阶阶段，产业业初步形成成规模效应应2012年初级阶段2020年2008年大力发展基基地航空公公司，形成成以航空物物流为先导导的发展格格局；建设北部片片区和南部部片区各9平方公里；；加快项目引引进和基础础设施建设设，初步形成功功能完善的的工业新区区。2035年发展阶段成熟阶段航空港地区区（不包括括机场核心心区）用地地规模为34.93平方公里人人口控制在在33万人；临空经济三三个功能园园区框架基基本形成，，协调管理理机制完善善；经济总量在在全市比重重明显上升升，成为推动郑郑州及周边边地区发展展的重要引引擎。航空港地区区用地规模模为94.1平方公里，，人口（不不包括机场场核心区））控制在43万人；郑州机场旅旅客、货邮邮吞吐量分分别达到7000万人次和200万吨以上，，成为全国大大型枢纽机机场和国际际货运枢纽纽。产业驱动因素道路配套仍仍处于建设设阶段，其其他配套设设施薄弱四港联动大道机场高速快速道路四港联动大大道初步完完工，与原原有机场高高速，形成成二条主要要快速道路路内部道路航空港内部部道路体系系大部分处处于施工阶阶段，北部部区域道路路相比南部部区域，趋趋于成熟产业驱动因素产业发展导导向明确，，台商、浙浙商工业园园、富士康康、中航电电动汽车入入驻保税区中航电动汽汽车富士康宿舍富士康厂区区北部产业分分布台商工业园薛店工业区高新产业发展区南部产业分布北部物流商商贸区南部临空产业区浙商工业园航空制造业业发展区产业驱动因素产业规模效效应导入大大量产业相相关人口，，形成良好好的客户支支撑合村并城项项目涉及24个自然村省林业厅、、给水厅、、海关、省省卫生厅、省人人社厅1万人南方航空、、中国联通通、中石油油等导入人口规规模相关村落政政府企业行政人口拆迁人口产业人口5.6万人45万人富士康中航电动汽汽车国企人口1万人同策观点基础配套建建设相对滞滞后，相关关优惠政策策未出台产业发展导导向明确，，已经导入入部分产业业客户产业发展处处于初级阶阶段政府主导，，可控制性性弱产业客户富士康中高高层管理人人员具有相相应购买能能力保税区中航电动汽汽车富士康宿舍富士康厂区区本案备注：按照照400:10:1计算中高层层管理人员员数量按照人均30㎡计算，得得出66万㎡的消化化面积产业客户富士康在岗岗中高层管管理人员预预估22000人；依据《2010-2012河南省住房房建设规划划》规定，人均均住房面积积30㎡；本项目12块土地，总总建筑面积积150万㎡。同策建议产业客户在在发展初期期为项目主主要支撑中后期必须须导入外部部客户作为为补充——项目策略思思考寻求契合优势竞争土地催熟——驱动因子A。产业，顺顺应区域发发展大方向向B。交通，缩缩短与城市市核心距离离A。公园，从从景观绿化化到城市公公园B。商业，从从生活配套套到区域商商圈交通驱动案例本案沪太路共和新路中环线外环线保利叶上海海位于外环环以外，55万平方米规规模体量A1A2CB2B1保利叶上海海位于传统偏偏远地区，，外环以外外，周边配配套基础薄薄弱，产业业支撑处于于空白，交通驱动案例刚性需求市市区客户通通过轨道交交通7号线导入本案淮海路商圈静安寺商圈长寿路商圈轨道交通7号线轨道交通7号线全长35公里，从上上海西北部部穿越繁华华的市中心心至上海东东南角，其其中还辐射射至淮海、、静安等商商务商圈。。同时7号线也是连连接世博会会园区的重重要线路。。该线线计计划划于于09年9月底底通通车车，，保保利利叶叶上上海海于于2008年11月开开盘盘，，借助助轨轨道道交交通通7号线线未未来来开开通通利利好好以以及及公公园园生生态态资资源源优优势势，，一一炮炮而而红红。。延伸伸区区域域：：公公共共交交通通配配套套能能够够贯贯通通市市区区关关键键节节点点规划划时时间间：：与与土土地地发发展展契契合合，，形形成成预预期期价价值值释释放放交通通驱驱动动KPI交通通驱驱动动因素素道路路交交通通配配套套完完工工，，公公共共交交通通配配套套滞滞后后，，中中后后期期能能够够导导入入市市区区客客户户同策策观点点轻轨轨六六号号线线通通过过地地铁铁网网络络能能够够轻轻松松连连接接市市区区各各个个关关键键节节点点整体体规规划划未未落落实实，，细细节节方方案案正正在在规规划划，，价价值值释释放放有有抗抗性性点点交通通配配套套薄薄弱弱，，前前期期驱驱动动有有限限后期期驱驱动动力力主主要要依依靠靠政政府府推推进进购买买公公寓寓产产品品的的客客户户置置业业目目的的为为投投资资居居多多购买买低低密密度度产产品品的的客客户户置置业业目目的的多多为为改改善善需需求求市区区客户户裕鸿鸿世世界界港港以投投资资性性吸吸引引郑郑州州市市区区客客户户，，多多看看重重未未来来区区域域规规划划发发展展。。由于于蓝蓝天天商商务务花花园园产品品类类型型为为低低密密度度产产品品，，大大部部分分客客户户来来自自郑郑州州市市区区，，置置业业目目的的多多为为改改善善兼兼顾顾投投资资。。同策策观点点项目目开开发发初初期期建建议议引引入入低密密度度及及低低总总价价产产品品导导入入市市区区客客户户外部驱动思考结论驱动动因因素素可可控控制制性性弱弱区域域发发展展单单一一土地地价价值值释释放放缓缓慢慢———项目目策策略略思思考考寻求求契契合合优势势竞竞争争土地催熟——驱动因子A。产产业业，，顺顺应应区区域域发发展展大大方方向向B。交交通通，，缩缩短短与与城城市市核核心心距距离离A。公公园园，，从从景景观观绿绿化化到到城城市市公公园园B。商商业业，，从从生生活活配配套套到到区区域域商商圈圈公园园地地产产———依托托市市政政公公共共公公园园将将房房地地产产开开发发与与公公园园建建设设结结合合起起来来包括括主主题题公公园园项项目目、旅游游地地产产项项目目，是将将公公园园景景观观作作为为楼楼盘盘的的特特色色和和卖卖点点，，将将建建筑筑、、人人文文与与自自然然环环境境结结合合成成一一体体的的地地产产概概念念。。公园园主主题题思思路路原原则则：：吸吸引引人人流流，，与与客客户户建建立立共共鸣鸣，，最最大大化化提提升升项项目目价价值值公园园打打造造的的主主题题性性强强公园园营营运运的的参参与与度度高高公园园建建设设的的成成本本控控制制合合理理主题题公公园园分类类公园园商商业业驱驱动动案例例华侨侨城城是是人人文文生生态态景景观观与与休休闲闲场场所所，，聚聚集集深深圳圳三三大大主主题题旅旅游游公公园园地理理位位置置：：位位于于深深圳圳市市西西部部，，距深深圳圳中中心心区区约约4公里里；规模模：：占地地面面积积450公顷顷，其其中中旅游游用用地地约约130公顷顷，现现状状人口口35000人；城区区功功能能：：是是复合合城城市市资资源源与与生生态态环环境境，以以居居住住、、旅旅游游和和高高端端产产业业为为主主要要功功能能的的、、相相对对独独立立的的城城市市组组团团；；规划划状状况况：：总建建筑筑面面积积约约为为218.96万㎡㎡，其其中中高高层层住住宅宅92.85万㎡㎡，，多多层层住住宅宅45.48万㎡㎡，，别别墅墅3.38万㎡㎡，，市市政政41.60万㎡㎡，，商商业业及及工工厂厂占占地地34.56万㎡㎡，，写写字字楼楼占占地地1.08万㎡㎡，，旅旅游游配配套套设设施施占占地地250万㎡㎡。。1985年4月，，正正式式通通过过了了华华侨侨城城建建设设方方案案1985-11-11华侨侨城城宣宣告告成成立立创立立初初期期，，国国务务院院侨侨办办直直属属的的香香港港中中旅旅集集团团以以其其每每年年三三分分之之一一的的利利润润作作为为华华侨侨城城的的初初始始开开发发投投资资，，沙沙河河公公司司、、国国家家及及省省公公司司仅仅投投入入少少量量资资金金；；开发发时时，，距距离离当当时时的的深深圳圳城城市市中中心心约约14km，属属于于完完全全的的郊郊区区地地带带。。1985年的的华华侨侨城城规规划划1983年的的华华侨侨城城“二十十年年前前来来华华侨侨城城时时，，深深南南路路还还是是汽汽车车一一过过尘尘土土飞飞扬扬，，大大片片荒荒丘丘中中只只有有几几处处工工地地………””———深圳圳市市民民当时的深深南大道道华侨城早期状况况1990年华侨城城的建设设状况1987年华侨城城的建设设状况区域前期期是未经经开发的的城市郊郊区，生生态资源源缺失，，城市配配套匮乏乏公园商业业驱动案例中旅广场锦绣花园二、三期波托菲诺、纯水岸价格变化750080009000－15000三大主题公园华侨城菜市场华厦艺术中心何香凝美术馆海景酒店邮电局华侨城中学华侨城医院独特性的道路及道路绿化供人们休憩的广场沃尔玛OCT广场人文雕塑威尼斯皇冠假日酒店食街、酒吧街建立社区标识统一欢乐谷在建燕栖湖燕晗山打通私家路，建立与华侨城的联系欢乐谷主题公园开放发展阶段1996年以前代表楼盘1996年～2000年2000年～2004年配套建设环境营造及绿化景观观及商业业配套贯贯穿整个个开发历历程，物物业及土土地价值值节节攀攀升公园商商业驱驱动案例区域性性商业业中心心最大大程度度地提提升了了区域域的整整体价价值，，特色色商业业街次次之；；社区商商业对对整个个区域域的影影响度度不大大，但但对楼楼盘的的形象象塑造造贡献献大；；区域性性商业业中心心和特特色商商业街街能创创造最最大的的投资资价值值；以沃尔玛超市、铜锣湾百货为核心的购物中心区域性商业中心提升整体区域居住价值提升周边商业的价值对周边住宅影响度不大食街与酒吧街特色商业街，外向型商业建立与城市的联系营造区域人文氛围，提升整体区域形象提升商业价值社区商业街社区商业，内向型商业提升楼盘的形象档次特色餐厅、酒吧沃尔玛超市、铜锣湾百货、易家侬家私等洗衣店、美发店、餐厅等区域价值住宅价值商业价值商业业态服务性质作用各类商商业配配置能能级逐逐步提提升，，同时时带动动整体体区域域及住住宅的的价值值公园商商业驱驱动案例主题公公园：：民俗俗文化化村、、锦绣绣中华华、世世界之之窗、、欢乐乐谷文化艺艺术：：何香香凝美美术馆馆、华华厦艺艺术中中心休闲娱娱乐：：雕塑塑公园园和走走廊、、OCT生态广广场、、保龄龄球馆馆、体育活活动中中心等等华侨城城第一一幼儿儿园南山实实验学学校华侨城城小学学华侨城城医院院海景酒酒店：：4星级深圳湾湾大酒酒店：：4星级威尼斯斯皇冠冠假日日酒店店：5星级中国银银行、、工商商银行行、招招商银银行城市公公共巴巴士、、环华华侨城城生活活小巴巴、汽汽车站站配套分分类文化娱娱乐教育医疗酒店银行交通配套设设施区域价价值住宅价价值华侨城城中学学暨南大大学中中旅学学院以城市市的配配套体体系来来经营营，功功能齐齐全多多样；；配套设设施同同时面面向社社区和和城市市，满满足需需求；；教育和和医疗疗设施施对住住宅的的影响响度大大；文化娱娱乐设设施和和酒店店主要要服务务于城城市，，能全全面提提升区区域的的形象象和档档次各类配配套逐逐渐健健全，，带动动整体体区域域及住住宅的的价值值公园商商业驱驱动案例将蛮荒状状态的的原生生资源源整理成成为可可观赏赏体验验的生生态资资源，，使区区域的的生态景景观得到广广泛认认可基于区区域已已经形形成的的生态基基础与与认知知，重新新营造造强势势的资源价价值点点，提升区区域价价值；市场大势整体向好，区域配套进一步升级地铁一号线开通，利好兑现沃尔玛、铜锣湾百货进驻，商业氛围形成欢乐谷一期开始投入运营世界之窗建成并投入运营锦绣中华投入运营华侨城规划建设启动陌生区都市生态区3000600090001200015000180002100019821984198619881990199219941996199820002002200420062008中华民俗村投入运营重大形形象、、配套套的建建设运运营是是影响响片区区及项项目价价值的的提升升的关关键因因素公园商商业驱驱动案例将配套套及形形象作作为项项目驱驱动因因素贯贯彻整整个开开发过过程，，加速速区域域及项项目价价值顺应外外部区区域发发展，，进行行针对对性的的开发发策略略借势势而为为旅游地地产发发展路路线对对于本本案的的初期期阶段段较不不适合合项目承承担过过多的的市政政公建建设施施对于于本案案较不不适合合公园商商业驱驱动案例典型案案例——日本难难波城城开发商商：NankaiElectricRailwayCo.,Ltd（（南海海電鉄鉄株式式会社社），，ObayashiCorporation南海海都市市創造造株式式会社社概念设设计：：美国国JonJerde设设计公公司项目管管理公公司：：WasaSakamoto一期开开发总总面积积：１１６.７万万平方方米。。其中中商业业面积积４万万平方方米，，办公公楼８８万平平方米米。二期76,600平平米，，合计计243,800平平米。。占地37232平方方米，，高达达8层层典型案案例——规划设设计其中心心区域域是三三层的的“豪豪华购购物广广场””，内内部质质感华华美、、店面错错落有有致，，并饰饰有草草木植植被和和水景景开放的的空间间使公园与与城市市的街街道、、交通通直接接相连连，斜坡坡与““山石石”形形成的的层次次感，，使公园园与周周围的的高层层办公公楼柔柔和地地融为为一体体，为钢钢筋混混凝土土林立立的城城市里里带来来了一一股清清新的的气息息。同游一一个立体车车库及及地下下停车车位开放式式公园园商业业体，，错落落有致致的店店面布布置结结合四四通八八达的的景观观道路路典型案案例——公园景景观从“峡峡谷””可以以直接接通往往室外外植有有不少少漂亮亮的花草植植物的的露台台，商场场内有有不少少餐馆馆和咖咖啡座座屋顶公公园，为当当地人人们的的聚会会、文文化生生活和和娱乐乐提供供了一一个全全新的的自然然体验验场所所。公园与与街道道相连连，令令路人人在行行走时时可以以欣赏赏到四四周的的树林林、岩岩石、、峭壁壁、草草地、、溪流流、瀑瀑布、、池塘塘和露天平平台；公园下下面还还有一一道溪溪谷、、一条条小径径穿过过谷地地，两两侧则则设有有各具具特色的的零售售、娱娱乐和和餐饮饮服务务屋顶露露台绿绿化配配合集集中型型的公公园绿绿色，，将商商业与与自然然无缝缝连接接在一一起在项目各个个方面都会会合周边的的公交系统统、人行流流线联系起起来，使得得整个项目目各个功能能之间都是是非常连贯贯的可以穿穿梭。地铁南北动动脉经过““难波站””。15分钟到新大大阪车站，，大阪关西西机场均约约30分钟。国国内以及海海外访问都都很便利。。典型案例——交通连接地铁交通上上盖，便捷捷到达各大大城市重要要节点，交交通极为便便利打造特色景景观，主题题性公园商商业，形成成高端商业业配套的同同时拔升整整体的区域域及项目形形象利用外部的的交通道路路资源，形形成一体化化的交通上上盖新型商商业体不建议将公公园绿化全全部嫁接在在商业建筑筑中，更多多使用的是是平面拼合合而非立体体嫁接本案商业公公园建议为为分期分片片建设，而而非整体建建设开发内部驱动思考结论驱动因素可可控性强带动区域多多元化发展展有于快速催催熟土地属属性项目策略思思考寻求契合优势竞争土地催熟——驱动因子A。产业，顺应区域发展大方向B。交通，缩短与城市核心距离A。公园，从景观绿化到城市公园B。商业，从生活配套到区域商圈利用外部区域成长发展自身优势资源项目启动期期开发背景区域不成熟熟，市场热热度不足项目启动初初期，形象象性不足项目启动期期开发目标项目成功切切入市场，，实现稳定定销售项目理念植植入区域运作启启动项目启动期期阶段诉求高阶诉求前前置，卖区区域发展卖社区整体体规划产品落地，，新城公园园生活平价切入市市场，高性性价比项目启动期期作为整个项项目始终贯贯彻的最大大的主题树立项目形形象以及配配合初期产产品规划整体生活融融入公园绿绿化理念我司建议可可采用运动动主题公园园的理念，，并且贯穿穿整个项目目销售周期期，作为本本案最大的的驱动因素素之一配合先期产产品配置部部分公园设置部分公公园地块，，在缩减初初期的资金金投入成本本的同时现现在整体项项目的公园园主题体育主题公公园园林主题公公园*以当地政政府需求为为准，我司司不建议在在初期大规规模开发项目启动期期中高档的沿沿街商铺及及内部商业业街满足周边及及区域客户户的生活需需求的同时时，提升项项目形象项目启动期期周边人口口及消费力力明显不足足不建议采采用集中商商业形式沿街商铺配合启动区区设置沿街街商业，满满足初期人人口的消费费需求商业内街打造初期商商业形象，，帮助区域域与项目价价值全面提提升*以当地政政府需求为为准，我司司不建议在在初期大规规模开发建建设集中商商业项目启动期期刚需小户型型住宅为主主，配合适适量低密度度改善产品品低开高走顺顺应区域发发展大潮流流，同时兼兼顾整体项项目发展的的形象刚需小户型型作为低总价价产品，吸吸引产业人人口以及其其他区域投投资客，快快速回笼资资金，滚动动开发后期期项目低密度别墅墅针对市区客客户改善购购买，以及及周边产业业中高管，，起到提升升整体项目目价值形象象作用项目启动期期小区外部路路道及周边边的形象配配套快速增强整整体项目的的形象及品品质价值项目周边公公建道路独立开发周周边公建道道路与绿化化，以区别别区域待开开发形象与与本案的品品质社区形形象。项目外部设设施如精神堡垒垒、沿街围围墙等塑造造外部形象象政府办公处处完成政府相相关的办公公及配套设设施，引入入政府相关关办公人员员，增加项项目人口及及消费基数数，同时也也可以帮助助提升整体体成熟度项目启动期期主要针对区区域产业客客户，及部部分高端市市区客户、、投资客60%20%20%产业客户市区客户投资客户在区域及项项目未均成成熟的初期期依然以周周边产业客客户为主重视区域未未来发展及及便捷交通通的购买经经济别墅的的市区客户户重视区域发发展及物业业升值潜力力的投资客客户项目发展期期开发背景区域逐渐成成熟，形象象逐渐成型型项目高端配配套启动，，项目面临临较大幅度度溢价项目发展期期开发目标实现项目配配套的定位位与运营先期开发产产品的软性性服务建设设实现项目较较大幅度溢溢价客户升级引引发全市高高端客户关关注阶段诉求卖先期开发发景观公园园完整形象象卖项目生活活观理念卖不断完善善的配套项目发展期期公园不再是是概念而是是实景，并并将其融入入项目整体体产品规划划将城市公园园、公园住住区的理念念逐步强化化项目发展期期公园实景将公园建设设全面启动动，形成全全局实景呈呈现，并配配合本案的的商业与住住宅产品进进行联动，，如设置从从社区与商商业街直接接到达公园园的绿色走走廊以此来全面面展现，本本案作为公公园地产的的特色，提提升项目及及区域形象象集中型商业业、公园商商业配合外外围住宅配配套商铺逐渐成为区区域的消费费休闲中心心，打造主主题性商业业理念集中商业满足全区域域客户的消消费需求，，同时也是是作为本案案最大的商商业配套提提升项目价价值，迅速速催熟土地地价值。沿街商铺此时以基本本成熟，并并积累一定定客户人气气，进行维维护和业态态引导，保保证其良好好运营公园商业本案特色商商业街区，，集生态与与商业与一一体，同时时提升，公公园与商业业价值项目发展期期高密度、大大面积产品品入市，将将住宅与公公园理念有有机融合扩大项目客客户范围，，吸引市区区置业及投投资客户高密度产品品为配合本案案的低密度度产品，起起到平衡容容积率的作作用，同时时产生大量量可售量，，迅速回笼笼资金，保保证对于后后期产品的的全面开发发大面积产品品区域及项目目的快速发发展，将逐逐渐吸引全全市、区域域内部及产产业客户的的改善型客客户公园结合将产品与公公园集合增增加产品价价值项目发展期期项目对接外外部的公共共交通等配配套快速增强整整体项目的的形象及品品质价值项目发展期期轨道交通进入启动状状态，作为为项目卖点点全面宣传传，吸引市市区及外区区客户道路交通公交枢纽，，引入多条条公交，便便于项目入入户出行，，提升项目目出行便利利度文化公建设置学校、、幼儿园图图书馆等公公建文化设设施产业客户，，大批量市市区客户自自用或投资资项目发展期期20%70%10%产业客户市区客户投资客户产业人口集集聚增加，，购买客户户逐步递增增市区客户对对于本案与与区域认知知度逐步提提升，购买买可能集聚聚上升重视区域发发展及物业业升值潜力力的投资客客户开发背景郑州空港区区的形象基基本建设完完成项目完整形形象及生活活理念释放放完毕持有型物业业收益增幅幅明显，项项目高额溢溢价收关项目成熟期期开发目标实现项目品品牌价值的的升华实现项目高高溢价目标标持续推动前前期公园形形象的维护护维护品牌的的高端形象象输出项目成熟期期阶段诉求完整的世界界级·空港城市公公园项目成熟期期城市主题公公园，全市市辐射力度度郑州城东生生态新地标标，全面拔拔升项目及及区域价值值项目成熟期期城市公园形成全市最最具特色的的城市公园园之一，带带来大量观观光旅游人人口，大大大增加整体体区域的能能级价值郑东新地标标不仅仅是本本案的核心心，更是区区域的地标标，承载区区域形象的的使命，帮帮助提升本本案产品价价值体育主题性性公园，形形成全市性性休闲旅游游辐射项目成熟期期城市运动公公园运动主题概概念时来已已久，此时时完整呈现现，包含网网球、高尔尔夫、草地地卡丁车、、真人CS等运动设施施，以主题题形式打造造公园，升升华公园价价值的同时时提成知名名度吸引更更多客户，，保证本案案产品的物物业升值城市碎片理理念结合公公园设置形成全新的的文化公园园购物休闲闲体验城市碎片将郑州特色色的中原文文化气质融融入到公园园购物的理理念中，例例如大型棋棋盘广场、、诗歌文化化长廊等公园集合配合公园设设置大型的的半开发式式商业，利利用物理绿绿化宅间绿绿化，无缝缝对接城市市花园，形形成特色的的绿色购物物体验项目成熟期期各大产品线线逐一上市市，最终以以超低密度度及奢华产产品收官丰富产品线线满足各方面面客户置业业需求，形形成全面产产品竞争态态势，多线线发展，全全方位打击击全城客户户超低密度/大户型豪宅宅明星产品收收官之作，，结合所有有项目通过过近十年开开发产生的的区域、项项目价值，，打造一流流的低密度度或大户型型豪宅，达达到产品超超高溢价项目成熟期期形成全方位位的大盘生生活方式塑造区域核核心商住区区域项目成熟期期文化公建学校：全年年龄，教育育配置教堂：形象象、宗教配配置图书馆、剧剧院：文化化配置形成全方方位的文文化公建建，郑州州真正的的城中城城，作为为超级大大盘与区区域的完完善文化化公建配配套，进进一步提提升项目目价值客户面急急剧扩大大，市区区客大量量导入，，外市客客户也逐逐渐进去去本区域域项目成熟熟期20%70%5%产业客户户市区客户户投资客户户产业人口口终极置置业场所所，考虑虑暂住与与定居市区客户户导入客客户重视视项目的的成熟