2017年陕西房地产估价师制度与政策贷款支持保障性住房建设试点考试试卷

2017年陕西省房地产估价师制度与政策：贷款支持保障性住房建设试点考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为18分0钟，总分10分0，60分及格。一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有 1个事最符合题意）1、某宗房地产的总价值为 5000万元，其总地价为 2000万元，总建筑面积为10000m2。甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为 90万□,□□□□□□□□□ 200m2。按土地价值进行分摊，口占有的土地份额为（） 口A．1%B．1.5%C．2%D．2.5%2、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为。A：前期价格指数B：定基价格指数C：长期价格指数D：环比价格指数E：工业用地的监测点评估价格3、市场调查中的 __，即通过收集初步的数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。A口试探性调查B口描述性调查C口因果性调查D口阶段性调查4、因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途□□□□□□□□□□□□□,□□□A：土地初始登记B：土地变更登记C：土地总登记D：土地注销登记E：执行层的组织协调5、业主委员会应当自选举产生之日起 __日内，将业主大会的成立情况、业主大会、议事规则、 业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、 县人民政府房地产行政主管部门备案。A．15B．30C．45D．606、已知某投资项目折现率为 11%时，净现值为 1700万□,□□□□ 12%时，净现值为 -870万元。则该投资项目的内部收益率是。 （2005年试题）A：11.12%B：11.36%C：11.66%D：12.95%E：借款合同7、判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地__部门出具证明。A.城市房地产行政主管部门B.城市房屋拆迁管理部门C.城市规划行政主管部门D.城市建设行政主管部门8、设立房地产中介服务机构，应当向当地__部门申请设立登记。A.行政管理部门B.房产管理部门C.工商行政管理部门D.中介管理部门9、按照，环境污染源可分为连续源、间断源和瞬时源。A：污染物发生的类型B：污染物排放的时间C：污染物排放的形式D：污染源存在的时间E：执行层的组织协调10、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目范围内的各种管线、道路工程的建设费用．（2008年试题）A：黄线B：紫线C：蓝线D：红线E：借款合同11、基准地价是城市中均质区域内的土地__。A.最低价格B.最高价格C.平均价格D.成交价格12、物业服务成本的构成一般包括—。①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；②物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④办公费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥物业管理区的绿化养护费；⑦物业管理企业的酬金；⑧物业管理企业固定资产折旧；⑨物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用A.①②③④⑤⑥⑧⑨B.①②③⑤⑥⑦⑧C.①②③④⑤⑥⑦⑨D.①③④⑤⑥⑧⑨13、a.规划设计条件通知书、b.建设用地规划许可证、c.选址规划意见通知书和d.建设工程规划许可证，它们在房地产开发过程中的核发顺序为_。A.abcdB．acdbC．cadbD．cbad14、估价对象房地产2005年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30％，从2006年开始年收入增长2％，经营费用增长1．5％，该房地产剩余使用年限为35年，最后一年不再经营，支出装修费用500万元之后以4800万元转让（均发生在年末）．该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2006年1月1日的收益价格为。A：3173.45万元B：3205.26万元C：4971.37万元D：7602.76万元E：工业用地的监测点评估价格15、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是__。A.城市或区域产业结构与布局B.人口数量与结构C.土地资源状况D.建筑技术进步16、假设开发法的本质是以为导向求取估价对象的价值。A：房地产供需B：房地产的预期未来收益C：房地产预测的开发完成后的价值D：土地利用价值E：工业用地的监测点评估价格17、保险活动所特有的内在功能是__。A.组织经济补偿B.分散风险C.融通资金D.防灾防损18、防范估价风险的最后一道防线是.【2004年考题】A：撰写估价报告B：审核估价报告C：出具估价报告D：估价资料归档E：工业用地的监测点评估价格19、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在日内出具估价报告。A：5B：7C：10D：15E：房地产估价机构必须加盖公章20、已知某宗收益性房地产，使用期限为40年时，价格为700元/m2,此时报酬率为8%；如果使用期限为50年，则其价格为810元/m2,则此时的报酬率为_。A．6%B．7%C．7.5%D．6.5%21、下列不属于建设用地使用权出让特点的是。八：平等8：自愿C：有偿D：无限期E：房地产估价机构必须加盖公章22、某临街深度30.48m（即100英尺）、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元.按“四三二一法则”，其相邻临街深度15.24m（W50英尺）、临街宽度25m的矩形土地的总价为.【2004年考题】A：53.34万元B：85.34万元C：106.68万元D：213.36万元E：工业用地的监测点评估价格23、下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是。A：二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场8：三级市场是指存量房地产交易市场C：按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场口：按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场，二级房屋市场和三级房屋市场E：借款合同24、下列关于变形缝，表述错误的是。A：伸缩缝，也叫温度缝，是防止由温度影响产生变形而设置的变形缝B：沉降缝是防止因荷载、结构形式、地基能力的差异等原因而产生不均匀沉降的影响所设的变形缝C：防震缝是防止由于地震的影响而设置的变形缝D：防震缝不可结合伸缩缝、沉降缝的要求统一考虑E：执行层的组织协调25、契据登记制度的理论基础是。A：非对抗要件主义B：不对抗要件主义C：对抗要件主义D：成立要件主义E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、房地产开发企业资质按照企业条件分为“一、二、三、四”四个资质等级，其中二级资质注册资本应在__万元以上。A.1000B.2000C．5000D．80002、必须经承兑才能生效的金融工具是__。A.久本票B.商业汇票C.银行券D.支票3、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（）。A.3.57%B.4.00%C.6.56%D.10.56%4、对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定因素包括__。A.购买价格B.土地费用C.租金水平D.空置率E.建筑费用5、可行性研究步骤是。A：接受委托B：调查研究C：方案选择和优化D：财务评价和投资评价E：编制可行性研究报告6、经济分析将不同的市场结构分为四种类型。A：完全竞争市场B：完全垄断市场C：垄断竞争市场D：寡头垄断市场E：寡头竞争市场7、直接资本化法的优点不包括（）。A.不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益B.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础C.每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解D.不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率E.资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况8、可行性研究就是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。它要求综合研究建设项目的__。A.社会的认同性B.技术先进性和适用性C.经济合理性D.建设的可能性E.政策的导向性9、一般来说，地籍资料具有｛ ）三大功能。A：土地利用管理和规划的功能B：财政税收的功能C：法律功能D：明示功能E：暗示功能10、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。这种竞争者属于（）竞争者。A.从容不迫型B.选择型C.凶猛型D.随机型11、对房地产估价总的要求是。A：公开8：客观C：公正口：平等E：独立12、股票的基本特征包括。A：盈利性B：无风险性C：价格的波动性D：流通性E：决策参与性13、根据债券的发行是否采用公开发行方式进行分类，可分为。A：信用债券B：抵押债券C：担保债券D：公募债券E：私募债券14、某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是（）。A．18%B．25%C．30%D．50%15、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是．（2007年试题）A：解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B：蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C：解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D：蒙特卡洛模拟法主要用于解决不多于2〜3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题E：借款合同16、下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有。（2006年试题）A：建筑密度B：建筑控制高度C：建筑色彩D：建筑红线后退距离E：容积率17、是投资收益与投资损失的差额。A：营业利润B：营业支出C：投资净收益D：营业外收支净额E：执行层的组织协调18、房地产置业投资的目的是。A：赚取开发利润B：满足自身生活居住的需要C：将购入的房地产出租给最终使用者以获取出租收入D：满足自身生产经营的需要E：参与房地产间接投资19、某估价事务所在1998年3月27日至4月12日评估了一宗房地产于2004年4月6日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为__。A.2004年4月6日B.现在C.重新估价的作业日期D.要求重新估价的委托方指定的日期20、影响房地产价格的国际因素有。A：世界经济状况B：国际竞争状况C：政治对立状况D：政治安定状况E：军事冲突状况21、下列用来作为房地产产权证附图的有。A：规划图B：宗地图C：房产分幅图D：房产分户图E：地形图22、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有。人：按存量增量细分8：按交易形式细分C：按目标市场细分口：按房地产用途细分E：按地域细分23、长期趋势法的作用主要有。A：用于收益法中预测未来的租金、空置率等B：用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整C：用于成本法计算重置价格D：用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力E：用来填补某些房地产历史资料的缺乏24、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万了和第三年3800元，年均