cd-概念设计城市广场完成

烟台中海城市广场项目

——沟通稿

2016-06住宅两栋T4优点：可完全实现营销部门的配比。缺点：面宽大，对商业办公面宽影响较大一栋T6优点：节约用地，面宽小，将更多的面宽贡献给更高溢价的商业以及办公缺点：房型面积段不完全符合营销部门，T6房型在当地市场是否存在抗性。T4T478mT660m一.住宅部分多方向可行性分析原方案T4产品房型点评：中间套小房型三开间，边套大房型两开间，拉不开改善型产品与刚需产品的差距。存在暗卫。暗卫拼接处暗卫120的仅两面宽，是否对去化有影响？95的仅两面宽，是否对去化有影响？两面宽升级方案T4产品房型点评：所有房型均三间朝南，大房型优势明显，无暗卫。95房型升级为三开间三开间115房型升级为三开间所有卫生间均为明卫原方案T6产品房型点评：中间套小房型三开间，边套大房型两开间，拉不开改善型产品与刚需产品的差距。130的仅两面宽，是否对去化有影响？拼接处端厅离高层办公较近，是否对去化有影响？130的仅两面宽，是否对去化有影响？114,117房型仅一个卫生间升级方案T6产品房型点评：所有房型均三间朝南。大房型优势明显。122房型升级为三开间122房型升级为三开间95房型升级为三开间两卫，也更接近营销部门提出的户型配比办公产品LOFT优点：去化快，租金高，缺点：不容易出量，且规范4.5米的限高略矮SOHO优点：层高低缺点：去化较LOFT慢二.办公产品多方向可行性分析办公形态点式优点：城市空间形态好。缺点：内街空间体验差。U形优点：视野开阔，可争取景观资源最大化。缺点：占地较大回字形优点：可做成单廊形式。缺点：占地较大三.办公形态多方向可行性分析LOFT及SOHO布局LOFT及SOHO办公市场，朝向不同价格也不同，价格依次是南>东>西>北，且南向去化去化快，北向去化困难。东西向市场接受度较高。LOFT及SOHO价格与朝向分析北侧最难去化，根据各地市场实践，采用东西向布置较南北向布置更有利于整体去化4.7m南北向布局：南侧10套，东西侧各5套，北侧6套4.7m东西向布局：南侧7套，东西侧各8套，北侧3套若用地紧张，单廊难以实现，弱侧（东西，北）采用大面宽小进深产品能有效增强去化住宅和商业关系底商优点：住宅区域环境最大化，节约用地。缺点：住宅底商业态受限，且市场存在住宅价格天花板，商业量少不利于总货值脱开无内街优点：商业脱开，可做三层及三层以上，商业量增加，总货值增加缺点：住宅与南边宿舍楼间距较小，空间局促脱开有内街优点：商业量可做到最大化。总货值最大缺点：户型面积段较大。内街是否易消化需调研当地市场。四.商业部分多方向可行性分析商墅商业产品竞争策略重点灵活可变！——可商可办可住商墅可商可住、业态兼容、竖向多元组合，整栋出售，分层出售整栋销售，亦可单独销售

；商铺LOFT办公居住商业创业模式总部办公模式会所模式高端消费模式休闲商业模式商铺艺术会所商业商铺品牌旗舰店独栋餐饮商铺办公办公商业商铺零售休闲餐饮通过运用一些设计手法，在体块关系中形成独立庭院。通过立体花园，平台花园，屋顶花园等景观设计手法营造良好的环境，利于销售。单体策略组合策略商墅商业别墅产品转变投影私密工作室（项目室）休闲阳台阳台私密空间VIP店铺贸商套房工作室双层店铺开放性入口空间意向商业别墅产品转变总经理办公室休闲阳台包房一般员工办公室入口产品展示室/记者发布会空间意向商业别墅产品转变方案展示1.住宅采用两个T4优化房型。住宅下布置底商，可使住宅区域景观最大化2.底商商业量最小，只能做两层。3.办公SOHO东西向布置。方案一展示高层意向该方案较原中信方案规划调整不大，因此我们希望在造型风格上有较大提升。横向酷炫的白色构筑物既能避免幕墙的出现，也具有强烈的未来感1.住宅采用两个T4优化房型。2.住宅与商业脱开，商业量可增加。3.住宅与北边宿舍间距较小，空间局促。4.办公SOHO东西向布置。方案二展示别墅式商业造型意向商铺与住宅脱开不仅解放了商业体量和商业层数，也解放了商业造型。别墅式商业造型意向商业内街方案展示商业造型意向更有条件设计为更易夺人眼球的主题和造型--------中海号旗舰。将项目整体打造为烟台首个邮轮主体商住综合体，体验甲板生活。甚至可考虑在上部引入小剧场，成为烟台市民会慕名前往的目的地中海都市商谷1.住宅采用T6房型，解放商业办公沿街面宽2.商业与住宅脱开，设置商业内街，外街加至局部4层，商业面积最大化3.办公采用L型SOHO产品，对内街影响最小但内街在当地接受度需市场调研。优点：商业最大化，货值最大化缺点：商业内街去化情况待摸底,城市界面空间感受较差方案三展示方案四展示1.住宅采用T6房型，解放商业办公沿街面宽2.商业与住宅脱开，设置商业内街，外街加至局部4层，商业面积最大化3.办公采用点式SOHO产品，公寓北向量最少。4.内街在当地接受度需市场调研。优点：商业最大化，货值最大化公寓北向量最少，城市界面最好缺点：内街空间局促，人流引入不够直接。方案五展示(推荐)1.住宅采用T6房型，解放商业办公沿街面宽2.商业与住宅脱开，设置商业内街，外街加至局部4层，商业面积最大化3.综合方案一、二，在公寓北向量最少与城市界面空间感受之间取得平衡。优点：商业最大化，货值最大化公寓北向量较少，城市界面较好缺点：loft及soho层高只能做3.6m。商业造型意向将商业内街打造为层叠起伏的都市商谷，期间退台，山洞互相穿越渗透，乐趣无穷具像化造型山谷山谷山洞山洞1.政府诉求：A.住宅必须造型公建化B.必须干挂石材货玻璃幕墙2.开发者诉求：A.公建化造型B.LOFT因分隔小产权售卖，大面积玻璃幕墙难以实现，且应重视空调外机对外立面的影响C.重新报批需较中信方案有较明显区别和提升解读：塔楼功能为LOFT以及SOHO公寓，房间开间小（3.6米~4.05米），且采用分体空调位，势必在里面形成很多竖向分隔，若采用大面积的横向造型会难以和功能匹配，因此必须采用竖向较为密集的造型造型意向方案汇总方案一方案二方案三方案四方案五方案六1.住宅采用两个T3房型，解放商业办公沿街面宽2.商业与住宅脱开，并层层退台，设计露台增加溢价。3.办公采用点式loft产品，通过层高（4500层高）增加溢价，Loft东西向布置，北向套型最少