2022年行业分析广州楼市分析

广州楼市分析台风带来的暴雨并未能给火热的广州房地产市场降温。

连续观望，还是立刻出手？许多人好像都已找到了答案。

当开出租车的老王还在尽力弥补年初错失的购房良机时，参与工作不到一年的梁坤已经在南海拥有了自己的第一套住房。不仅是他们，在广州有更多的人都选择在这个时候抢先出手。

实火还是虚火？刚性需求还是“羊群效应”？理性的购房者还是盲目的炒房客？一方面是高度成熟的房地产市场，另一方面却是让人大跌眼镜的不成熟表现，广州房市游走在“成熟”与“不成熟”之间，留给人们的是一连串的问号。

从30年前中国第一栋商品房到今日频频消失的地王，广州这座被称为改革开放前沿阵地的城市，在新一轮的全国房市波动中又一次冲在了最前端。广州房管局6月份的房地产交易数据显示，6月份全市１０区一手住宅月均价为每平方米9676元，自去年12月以来首次重回每平方米9000元以上，中心城区的楼价上升趋势显著。而一份由广东省银监局供应的材料显示：今年二季度，广州房地产市场消失量价齐升的局面，部分市区商品房销售量和销售价格甚至回升到2022年的最高点，土地拍卖价屡创新高。

一般住房与高端住宅的选择

40多岁的老王至今还居住在父母留下的一套仅有30平方米的老房子里，２０年积攒的十几万元积蓄和一个月4000多元的收入，让他无法负担起那套观望已久的可以满意一家三口栖身的“大房子”。

不过，近期他打算“委曲求全”出手一套总价不超过70万元的二手房。他的理由是，随着经济的回温和收入的提高，房价还会上涨。而目前上涨的水平比较平稳，远低于2022年平均每月上涨千元的幅度，是买房的最佳时机。他很确定地说：“我估计两三年后广州的房价会翻番。”与老王持有相像看法的人还有许多，合富辉煌集团市场讨论部的监测显示,有35%的置业者预期楼价会连续上升。

在广州天河区工作的梁坤把自己的家安置在佛山的南海区，为此他还购置了佛山的手机号。对于刚刚参与工作的他，价格是其首要考虑的问题。所以即便每天要在路上花费两个小时的时间，但由于可以享受相对低廉的房价和花园式的居住环境，他觉得投入还是很划算的。

梁坤并不是个案。在广州的郊区如番禺区、南沙区或者距广州较近的二线城市——佛山购房，已成为首次购房者的热选，而目前这些地区新开盘的住宅均价已达到了每平方米8500元。

南沙区一家名为“南沙境界”的售楼处，销售总监徐威向记者介绍说：“从年初到现在，销售状况很好，销售价格也上涨了30%。相比市区内超万元楼盘，远郊区县凭借房价低的优势吸引了大批购房人。”据其了解，其中70%多是刚性需求，投资客仅占20%。

对将来房价上涨的乐观预期和到郊区买房，是今年广州购房者的明显特点。

出于与老王和梁坤不一样的目的，一些投资客也在政策的“指引”下出手广州的高端住宅。

珠江新城的“星汇云锦”楼盘，是单价每平方米2万余元、最小户型也需170余万元的高档住宅，无论是对自住还是租赁都不能算是刚性需求，售楼人员开头就向记者询问“是否用于投资”。在楼盘四周工作的王小姐向记者介绍，来这边看房的人大都操外地腔调，这里并不是一般的工薪阶层可以负担得起的。“广州人不会选择在这里购房，太贵了。”高房价、络绎不绝的看房客，这里的状况基本是珠江新城的一个缩影。

某业内人士向记者透露，珠江新城的房子成本约在每平方米8000元，而楼盘售价都在每平方米2万元以上，许多开发商给出高溢价。广州维森置业有限公司董事长张维伦更明确表示：“珠江新城是外地人投资的集中地，投资和投机在这里表现得很充分，要想看泡沫就到珠江新城来看。这也恰恰表明白投资人的投资很盲目，都集中在高档住宅，扎堆的结果就是房价上得快、跌得也快，这个泡沫迟早会破。”

虽然售楼人员一再说，买楼投资再用来出租很划算，但是广州房地产专家赵卓文提出，广州的房租水平和房地产市场是背离的，高档住宅出租收益普遍不足3%，低于银行存款收益。

理性看待房价上涨、稳健出手的购房者与紧盯高端住宅、盲目投入巨款的投资客，谁更成熟？

商住倒挂的现状

在广州闻名的北京路上，鳞次栉比的商铺彰显了这里的繁华，但只要稍稍走进去一些，就会发觉成片空荡荡的摊位。

房价上涨的号角已经吹响，但并未转变写字楼和商铺售价、租金持续低迷的趋势，这也让人产生广州房地产市场虚火旺的感慨。

在今年2月27日国新办进行的新闻发布会上，国家发改委副主任刘铁男明确表示，房地产行业是中国的重要支柱产业，许多人认为这句话传递出一个信号——政府即将出手。4天后，旨在促进广东省房地产市场平稳健康进展的“粤十五条”也出台，“扶持”、“鼓舞”等字眼多次消失在这份被外界普遍认为是广东省政府救市的政策中。现实是在珠江新城，部分高档住宅已突破每平方米4万元的单价，整体均价也远远超过了每平方米2万元的状况下，同地段的写字楼售价却不足每平方米2万元。

一方面是住宅销售的火爆，另一方面是略显萧条的写字楼和商铺。“商住倒挂”的现象始终伴随着这轮房价的上涨，商铺和工业地产不但销量萎靡，出租价格也显低廉，海珠区一个面积约为100平方米的商铺，每月的租金为2.2万元。

据了解，2022年下半年至2022年，广州市体育中心CBD和珠江新城CBD将有超过57万平方米的新物业交付使用，这将令广州甲级写字楼市场面临巨大的消化压力。

赵卓文认为，目前广州市甲级写字楼有200万平方米的存量，将来两年内也有许多写字楼的规划进展，而广州的写字楼租金相对廉价，处于城区繁华地段的中信广场现在也只有每平方米100元/月的租金水平，在许多地方都消失了类似状况。经济危机来了，需求也下降了。写字楼租金下降、出租率下降是个必定趋势。

以前广州甲级写字楼的平均租金在每平方米130元/月左右。之后受到全球经济危机的影响，一些企业退租或寻求更廉价的办公地点，由此开头带来广州写字楼租金的整体下滑。目前甲级写字楼平均租金约为每平方米110元/月，比最高峰时跌了15%。而乙级写字楼平均租金在每平方米80元/月左右，即便如此，仍有大量写字楼和商铺闲置。

在海珠区“可逸豪园”楼盘的临街位置，与住宅热销不同，持续一年的商铺出售仍旧没有结束。

“商住倒挂”在肯定程度上反映了广州实体经济并未恢复的现实，一些房地产开发商不考虑整个房地产市场的饱和度盲目开发，这恰恰是不成熟的有力佐证；同时“低位”定价、优待出手也是一些开发商遵循市场规律的成熟举措。

地王与亚运板块的PK

珠江新城最终一块住宅用地6月以3.45亿元总价,折合楼面地价每平方米15324元售出,晋升广州天河新“地王”。而具有讽刺意味的是一个月后，一则“2022年广州27宗‘地王’24宗晒太阳”的新闻吸引了很多人的眼球，从前的地王如今风光不在，但这丝毫不会影响新地王的诞生。

在今年出台的“粤十五条”第三条第十三款——“对在2022年签订土地出让合同，的确无法按时缴纳土地出让价款的项目用地，由土地使用者申请并经当地市、县人民政府批准，可适当延长缴纳土地出让价款期限，延长时间原则上不超过2年。”这一条被众多的房地产开发商理解为为地王的消失又打开了一道大门。

一些人看到了更深层次的缘由。张维伦认为，地王消失是资金流淌性充裕的一个表现。不论监管人情愿不情愿看到，不少信贷资金的确已经流入房地产市场。而广东省银监局供应的材料更印证了这一说法。地王频出的同时，银行业金融机构地产开发贷款发放速度快速上升。5月，辖内地产开发贷款和政府土地储备机构贷款分别同比增长41.2%和44.37%，6月，政府土地储备机构贷款增速更高达67%。

大门打开，但命运又如何？一些旧地王仍未动工；另外一些已经开发的“地王”项目，也没有进行预售。广州24块“晒太阳”的地王，涉及可建筑面积232.4万平方米，其土地面积几乎相当于2022年广州全年出让的住宅用地总量（2022年广州成交住宅土地面积为277万平方米）。

地王“晒太阳”的主要缘由是什么？有媒体报道，金沙洲在2022年出让的多幅地块楼面地价为每平方米7000多元，如今该区域的房价水平仅为每平方米8000元至每平方米1万元，开发就赔本已是注定的命运。

与地王的疯狂相比，广州的亚运板块却被人冷落一旁。距离奥体中心仅几百米的住宅，二手房成交价也只是在万元之内。广州房地产专家赵卓文指出，亚运村现在四周还是一片荒地，基础设施没有建好，土地的真正价值还没有体现出来。亚运村所在的番禺区今年新盘屈指可数，8月份只推出一个楼盘——保利公馆2022。

当然也有理性的开发商提出了解决地王消失的有效方法：第一，把以前的规定付诸实施。比如说土地款交清有个期限，将这个期限执行到位，这样许多人拍地时就会三思而行；其次，可以在拍地环节进行限制，房地产市场一个普遍现象是用借来的钱进行投资，因此房地产市场负债率平均是70%，有的企业净资产负债率达到了130%，任何一次