2017年上海房地产估价师制度与政策房地产相关法律考试试题

2017年上海房地产估价师《制度与政策》：房地产相关法律考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为18分0钟，总分10分0，60分及格。一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有 1个事最符合题意）1、__资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。A口一手BDDDC口原始Dm2、估价对象土地 2004年的纯收益为500万元，预计2005年到2009年各年纯收2009年底将益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、6502009年底将该土地转让，转让价格为 4000万元，该类土地的报酬率为 8％，土地使用权在2005年1月1日的价格为。A：6866万元B：7161万元C：5010万元D：5510万元E：工业用地的监测点评估价格3、某办公楼是 15年前在划拨土地上建设的， 现按要求补办了土地出让手续， 出让年限为 50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用 255万元，现时重新购建价格为 350万元，经济寿命为 60年，残值率为 3％，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为万元。A：61.84B：78.35C：84.88D：173.17E：工业用地的监测点评估价格4、拍卖的基本原则不包括 __。A口公开原则B口保留价原则C□公正原则D口公平原则5、设立地役权通常会使（） 。A口供役地的价值下降B口需役地的价值下降C口供役地与需役地的价值都下降D口供役地与需役地的价值都上升6、某房地产投资者以 300万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为 100万元．其余资金为金融机构提供的利率为 10%、期限为 10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为 10万元，则考虑还本付息 （本付息 （不考虑所得税影响A．10%）后的权益投资回报率为B．11.27%C．14.18%D．42.55%7、物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定。A：相应的市场价及其浮动幅度，并定期公布B：相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布C：相应的成本价及其浮动幅度，并定期公布D：相应的标定价及其浮动幅度，并定期公布E：执行层的组织协调8、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是__。A.保本点分析B.敏感性分析C.现金流量分析D.统计试验分析9、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为（）年。A．0.63B．1.63C．2.25D．12.5010、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2,可售建筑面积为8000m2,销售单价为1.6万元/m2,若报酬率为8%,折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是__万元。A．9616.83B．10161.05C．12021.04D．1280011、在强制拍卖中,拍卖的主体是__。A.人民法院和拍卖公司B.竞买人和买受人C.人民法院和拍卖标的所有权人D.拍卖公司和拍卖标的所有权人12、下列在确定房屋货币拆迁补偿标准时,关于房屋“用途”的说法不正确的是。A：“用途”是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途B：所有权证书未标明用途的，以营业执照上载明的用途为准C：产权档案未记录用途的，以实际用途为准D：实际用途的界定以是否依法征得规划等部门同意，是否取得合法手续为依据E：房地产估价机构必须加盖公章13、在建工程抵押贷款,是以开发商与施工单位签订的依法生效的__设定抵押权,按其在建工程已完工部分分次发放贷款。A.房屋建筑物B.土地使用权C.在建工程D.房屋期权14、下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是人：税前现金流=有效毛收入-经营费用8：税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息C：税后现金流=税前现金流-所得税口：税后现金流=税前现金流-准备金-所得税E：借款合同15、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括。A：估价方法选用恰当B：估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C：计算公式和计算过程正确无误D：各种估价方法的测算结果一致E：工业用地的监测点评估价格16、工业区许多烟囱构成一个区域性的污染源，属于。A：点源B：线源C：面源D：瞬时源E：执行层的组织协调17、采用__求取的年折旧额每年递减。A.成新折扣法B.偿债基金折旧法C.年数合计法D.直线折旧法18、下列不属于耕地占用税免税范围的包括。A：部队军事设施用地B：炸药库用地C：医院用地D：农村居民占用耕地新建住宅E：执行层的组织协调19、下列说法不正确的是__。A.建筑安装工程费用中的利润主要是指按规定应计入建筑安装工程造价的利润，它是按相应的计费基础乘以计划利润率确定的土建工程的利润=直接工程费义利润率C.安装工程的利润=人工费义利润率D.依据不同投资来源或工程类别，采用差别利润率20、按照公司法的规定，只有才可以发行股票。A：个人B：合伙企业C：有限责任公司D：股份有限公司E：执行层的组织协调21、__，又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。A.商品市场B.生产要素市场C.服务市场D.潜在市场22、运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来。A：利润B：毛收入C：价值D：净收益E：工业用地的监测点评估价格23、国家实行土地登记制度，由对所管辖的土地进行登记造册。A：县级以上人民政府B：县级以上人民政府土地管理部门C：县级以上人民政府农业管理部门D：乡级以上人民政府E：房地产估价机构必须加盖公章24、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元/k近。假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%。银行贷款年利息为8%,该土地的投资利息为元/近。A：55.20B：103.22C：109.63D：114.82E：工业用地的监测点评估价格25、城市居住区的规模通常以__作为主要标志。A.居住人口规模B.居住户数规模C.用地规模D.建筑规模二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（）。A.操作风险B.法律风险C.信用风险D.管理风险2、下列，不属于房地产有偿转让。A：房地产买卖B：房地产入股C：房地产继承D：房地产抵债E：房地产赠与3、拆迁主管部门收到拆迁申请和规定提交的批准文件后，应对申请内容进行审查。人：申请人提供的批准文件是否齐全、有效B：拆迁范围内是否有受保护且不允许拆除的建筑C：拆迁范围内的房屋产权是否明确或有争议D：对被拆迁人的补偿安置是否符合政策规定及拆迁人内心满意情况E：补偿安置方案是否可行，拆迁期限是否合理4、房产测量的成果包括。A：房产簿籍B：房产数据C：房产测量要求D：房产图集E：房产测量规范5、某基金允许持有人中购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于__基金。A.契约型B.公司型C.封闭型D.开放型6、在一个房地产项目进行风险分析的过程中，风险评价的主要任务是__。A.选出最佳方案B.检验各风险因素C.对评价指标的影响D.对风险对策的建议E.定量确定风险大小7、技术设计阶段必须编制的概算是。A：建设项目总概算B：单位工程概算C：设计概算D：修正概算E：执行层的组织协调8、下列属于商品房预售条件的有。A：取得土地使用权证书B：持有建设工程规划许可证和施工许可证C：按建设的商品房计算，投入开发建设的资金达到王程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期E：取得《商品房预售许可证》9、全国房地产经纪人员执业资格制度的政策制定、资格考试、注册登记、监督管理等工作由__共同负责。A.国土资源部和人事部B.建设部和人事部C.建设部和房地产管理部门D.人事部和房地产管理部门10、以被保险人的民事损害赔偿责任为保险标的的保险称为__。A.责任保险B.保证保险C.自愿保险D.商业保险11、优先股可以分为三种，其中不包括__。A.累计优先股B.股息可调整的优先股C.法人优先股D.可转换的优先股12、股票和债券的相同之处表现在。A：都是融资工具B：都是流通证券C：持有者享有相同权利D：都具有偿还性E：都可以为投资者带来收益13、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（）。A.拖欠建设工程价款B.已抵押担保的债券数额C.房地产变卖处置费用D.诉讼费用E.其他法定优先受偿款14、房地产拍卖通常需交纳的税、费项目包括等。A：企业所得税B：营业税及其附加、合同和权证印花税、契税C：交易手续费、评估费、登记费D：合同公证费E：拍卖佣金费15、下列工程建设定额中，属于施工企业定额的种类有。（2009年试题）A：施工定额B：预算定额C：概算定额D：概算指标E：投资估算指标16、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（）。A．3.57%B．4.00%C．6.56%D．10.56%17、拆迁补偿安置协议的主要内容包括__。A.安置标准B.补偿方式C.补偿金额D.安置用房面积E.拆迁方式18、某估价事务所在1998年3月27日至4月12日评估了一宗房地产于2004年4月6日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为__。A.2004年4月6日B.现在C.重新估价的作业日期D.要求重新估价的委托方指定的日期19、假设开发法的操作步骤包括__。A.调查待开发房地产的基本情况B.选择最佳的开发利用方式C.估计开发前的房地产价值及开发经营期D.估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费E.进行具体计算，求出待开发房地产的价值.20、拆迁当事人王某对w市A县房屋拆迁管理部门的裁决不服，下列王某的做法正确的是。A：王某可以向A县人民政府申请行政复议B：王某可以向A县房屋拆迁管理部门申请行政复议C：王某可以向w市人民政府申请行政复议D：王某可以向w市房屋拆迁管理部门申请行政复议E：王某也可以在接到裁决书之日起3个月内向人民法院起诉21、对同一宗房地产而言，__。A.房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物的折旧B.建筑物价格=房地价格-土地价格土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物的折旧D.房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧22、下列关于企业利润的公式中，正确的是__。A.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加B.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入