2015年上半年湖南房地产估价师制度与政策物业服务收费的费用构成考试题

2015年上半年湖南省房地产估价师《制度与政策》：物业服务收费的费用构成考试题分0，60分及格。1个事最符合题n,净收益增长率本卷共分为2大题分0，60分及格。1个事最符合题n,净收益增长率一、单项选择题(共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有意)1、对出租物业来说，最主要的收入记录是 __。A口空置率水平B口租金清单C口押金收入D口欠租清单2、用收益法计算房地产价格，若净收益 a每年不变，年限为与报酬率Y□□,□□□□□□ V=()。A．0B．C．a×nD．∞3、__是由房地产估价工作的性质决定的，是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。A口独立、客观、公正原则B口合法原则C口最高最佳使用原则D口估价职业道德4、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以 __进行估价。A口保持现状前提B口装修改造前提C口转换用途前提D口重新利用前提5、某商业房地产，在取得 40年土地使用权的当年开始建造，建造期 3年，建筑物经济寿命 60年，则该商业房地产的折旧年限是年。 ．A：37B：40C：60D：63E：工业用地的监测点评估价格6、设立房地产中介服务机构，应当向当地申请设立登记。A：行政管理部门B：房产管理部门C：工商行政管理部门D：中介管理部门E：执行层的组织协调

7、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是。A：富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B：完全弹性、单一弹性、完全无弹性C：完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D：富有弹性、单一弹性、完全无弹性E：工业用地的监测点评估价格A：B：C：DA：B：C：D：E：9、100150300400执行层的组织协调关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法，正确的是。A：确定估价时点在先，得出评估价值在后B：得出评估价值在先，确定估价时点在后C：确定估价时点与得出评估价值同时进行D：确定估价时点与得出评估价值无先后表示，谁先谁后都可以E：工业用地的监测点评估价格10、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。A．A．B．C．D．最高运营费用比率最大费用允许的最低经济效益指标11、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括。A：购买价格B：容积率及有关设计参数C：空置率D：运营费用E：借款合同12、下列关于勘察设计的发包与承包，说法不正确的是。A：建设工程勘察、设计方案评标，应当以投标人的业绩、信誉和勘察、设计人员的能力以及勘察、设计方案的优劣为依据，进行综合评定B：建设工程勘察、设计的招标人应当在评标委员会推荐的候选方案中确定中标方案C：包括建设工程主体部分的勘察、设计在内，只要经发包方书面同意，承包方可以将建设工程其他部分的勘察、设计再分包给其他具有相应资质等级的建设工程勘察、设计单位D：发包方可以将整个建设工程的勘察、设计发包给一个勘察、设计单位；也可以将建设工程的勘察、设计分别发包给几个勘察、设计单位E：房地产估价机构必须加盖公章13、销售不动产的营业税税率是__。A．1%B．3%C．5%D．7%14、下列行业中，__中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。A.批量行业B.僵滞行业C.分块行业D.专业化行业15、2008年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅土地的使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2008年3月1日动工开发。后因建设资金未到位，直到2009年10月20日仍未进行。这时土地出让者。A：可以无偿收回土地使用权B：可以征收200万元以下的土地闲置费C：可以对B公司处以相当于土地使用权出让金20%的罚款D：既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款E：房地产估价机构必须加盖公章16、路线价法主要适用于两侧土地的估价。A：城市街道B：城市主干道C：城市商业街道D：城市高速公路E：工业用地的监测点评估价格17、下列不属于工程造价的特点是__。A.大额性B.层次性C.个别性D.不可移动性18、以下不属于经营性用地的是()。A.工业用地B.旅游用地C.娱乐用地D.商品住宅用地19、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润=()义直接成本利润率。A.后续开发成本+管理费用B.后续开发成本+管理费用+销售费用C.待开发房地产价值+后续开发成本D.待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费20、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进人实施过程，而实施过程的第一步就是__。A.确定建设施工的各种图纸准备就绪B.完成全体工作人员的筛选工作C.获取土地使用权D.明确各工作人员及施工阶段应发放的工资21、根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是__。A.认知价值定价法B.领导定价法C.目标定价法D.成本加成定价法22、有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2,报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2,报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。A.高于B.低于C.等于D.条件不足，无法确定23、下列不属于债券特征的是。A：偿还性B：收益性C：安全性D：非流动性E：执行层的组织协调24、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在__年以上。A．20B．30C．70D．4025、工程建设过程中不可避免地存在风险。保险是承包商承担的风险之一，以下不属于保险内容的是__。A.工程保险B.工人人身保险C.第三方保险D.质量保险二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、房地产的部门规章包括。A：《城市房屋租赁管理办法》B：《注册房地产估价师管理办法》C：《城市房地产抵押管理办法》D：《城市房地产市场评估管理暂行办法》E：《土地管理法实施条例》2、《城市房地产转让管理规定》中规定房地产转让应当以申报的成交价格作为交纳税费的依据，成交价格明显低于正常市场价格时，以__作为缴纳税费的依据。A.市场价格B.评估的价格C.申报价格和市场价格的加权平均口.申报价格和评估的价格的加权平均3、下列关于资金时间价值的表述中，正确的有__。A.资金时间价值是资金的增值特性使然B.利率是资金时间价值的一种标志C.从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿D.即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较E.资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀、风险因素等4、根据工程量清单计价法，下列应计入建筑安装工程费用税费的包括。A：营业税B：教育费附加税C：城乡维护建设税D：企业所得税E：个人所得税5、当贷款利率__内部收益率时，项目投资则会面临亏损。A.低于B.高于C.等于D.前三者都对6、下列关于房地产业与建筑业的区别和联系，表述正确的是。A：房地产业与建筑业既有联系又有区别B：在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系C：建筑业是物质生产部门，房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质D：房地产业属于第二产业；建筑业属于第三产业E：建筑业属于第二产业；房地产业属于第三产业7、通风施工图纸可分为。A：立面图B：平面图C：剖面图D：系统图E：详图8、房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。A.同一估价原则、同一估价时点B.同一估价目的、同一估价方法C.同一估价目的、同一估价时点D.同一估价原则、同一估价目的9、中国目前的房地产权利主要有等。A：处分权B：抵押权C：地役权D：租赁权E：土地使用权10、我国住房公积金制度实行的利率政策是__。A.低存低贷B.低存高贷C.高存低贷D.高存高贷11、应分摊的共有建筑面积不包括__。A.作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫用房等以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积B.单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半C.用作公共休憩、绿化等场所的架空层D.外墙（包括山墙）水平投影面积的一半12、国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对集体所有的土地实行征用，但在征用集体土地时一般应遵循的原则。A：合理利用土地B：保证国家建设用地C：妥善安置被征地单位和人员D：无偿使用土地E：有偿使用土地13、工业房地产的区位影响因素主要考虑（）。A.临街状况B.动力是否易于取得C.废料处理是否方便D.接近大自然E.产品原料的获取方便程度14、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是。A：估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组B：估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告C：估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告D：估价专家委员会应当自收到申请之日起7日内，出具书面鉴定意见E：执行层的组织协调15、下列房地产市场调查的内容中，属于房地产市场营销因素调查的有。A：房地产销售价格调查B：房地产促销策略调查C：城镇居民家庭收入调查D：城市人口地理分布调查E：城市基础设施状况调查16、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是__。A.同质偏好市场B.分散偏好市场C.个别偏好市场D.集群偏好市场E.弥隙市场17、下列属于需办理房屋所有权变更登记的情形。A：权利人法定名称变更B：房地产现状的改变C：房屋门牌号码改变D：买卖房屋E：改建或添建而使房屋面积增加18、不属于税收制度的构成要素的是__。A.纳税人B.课税对象C.纳税时间口.税基E.税点19、间接融资的局限性主要表现在__。A.隔断了资金供求双方的直接联系B.在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注C.减少了对筹资者使用资金的压力和约束D.融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制多E.融资风险大20、确立施工中控制质量的具体措施，主要包括方面。A：对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差B：控制混凝土质量C：对工程中的配套设备进行检验D：对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法E：实行科学合理的施工进度控制安排21、不属于市场法估价的步骤是__。A.搜集交易实例B.查看交易成功的比例C.比较价格的最大差距D.选取可比实例E.对可比实例的成交价格进行适当的处理22、