XXXX年月日张家界十字街XXXX年推广策略案

十字街2012年推广策略案睿博广告十字街项目组2012-2-7维港十字街2012年销售任务——合同量2.6亿，回款2.1亿东区商铺+西区尾货（含景观街）+住宅=2.6亿继续搞促销，一味地叫卖能完成年度任务吗？？？NO!错过了半年时间的十字街应该重振旗鼓！温故知新,深入剖析过去一年,方能有效解决目前面临的问题。开盘时间一拖再拖，错失最佳战机。项目整体招商定位还没确定，贸然开始招商工作！女人街招商到一半又开始中心景观街的招商。步步高商铺拆分成1000多个产权商铺进行出售！前期工作回顾后续问题渐现———

出现蓄客困难等难题！

招商工作与招商定位带动销售策略相违背商业档次难提高商业定位没有特色和差异性过大判断市场容量造成销售困难我们可以看出,在过去的销售过程中：无差异性的形象高度！无系统性的推盘节奏！无关联性的推售策略！与消费者之间无沟通力！睿博接触项目之初，提出站在“复合城市”的高度以“双C”为所有卖点的策略核心得出“都会双C商业中心”，没能给予充分的时间及手段进行传播。如此一来，我们该怎么办？项目再解读十字街是什么么？项目解读十字街虎踞张张家界最繁华华一级商业圈圈的商业核心心点，辐射张张家界170万人口及每年年2500余万的游客消消费群。濒临澧水风光光带，成为张张家界最具特特色的都市商商业中心与景景观中心区。。项目涵盖购物物、休闲、娱娱乐、饮食、、居家、办公公为一体的齐齐全业态，以以包罗万象之之势，释放当当代张家界城城市魅力。引进苏宁、国国美等主力店店，汇聚世界界名品，聚集集湘西北高端端人群，引领领张家界高端端消费。十字街是商业业综合体!十字街代表张张家界城市中中心的繁华物物业，而东区代表十十字街的精华华！这些，张家界界人比我们更更清楚！十字街的形象象已经被禁锢锢，在这样的的情形下———我们需要且不不得不打破传传统，给十字字街一个新的的形象面世！！睿博主张：反其道而行之之！——以东区带带动张家界十十字街！东区是什么?下沉式中心景景观街女人为主题商商业东区业态规划划包括有：酒店家居广场商业住宅商业街公园东区是最能代代表张家界的的高端的、国际际的、时尚的的中心地位的地地块！东区本身就是是一个城市商业综合合体！不仅仅如此,还有——三地商业联动动，占据核心心区域东片区隔路对对面的公园即即将引进家乐乐福，东区后后地块即将拆拆迁改造。未未来将形成商商业集群，东东区成为商业业集群核心区区域。东区绝对区别别于西区与中中心下沉景观观街，东区是十字街街最具潜力，最最有赚头的物物业体！因此，我们认认为：东区，无所不不能！策略核心是————"全栖"全栖是什么？？为什么是全栖栖？？全栖是——住宅、商业、、酒店、家居居广场、公园园、商业街......囊括十十字街街多元元业态态澧水滨滨江豪豪宅引引领都都市人人居生生活中心豪豪宅假日酒酒店时尚假假日酒酒店入入驻，，彰显显项目目品味味情景街街区一站式式各色色情景景街区区为都都市白白领、、时尚尚精英英提供供绝佳佳的休休闲、、会友友、聚聚会场场所。。购物广广场步步高高百货货、超超市、、苏宁宁强势势进驻驻，财财富一一触即即发！！全栖是是——最能代代表十十字街街，最最能体体现张张家界界城市市地位位的基基础形形态。。最国际际、最最时尚尚、、、最多多元化化、最中心心的地位位！全栖是是——基于物物质基基础，，向高品品质精精神生生活方方式的的完美美诠释释。因此，，东区区的定定位是是—————全栖商商业mall东区卖卖点梳梳理占据张张家界界城市市中心心区域域，辐辐射170万旅旅游消消费群群；濒临澧澧水河河风光光带，，景观观优美美，成为城城市最最具特特色的的都市市商业业中心心与景景观中中心区区；三地块块商业业联动动，升升值潜潜力巨巨大；；多元业业态规规划，，涵盖盖购物物、休休闲、、娱乐乐、饮饮食、、居家家、办办公为为一体体，以以包罗罗万象象之势势，释释放当当代张张家界界城市市魅力力。回到到策策略略制制定定之之初初，，复复合合城城市市带带来来的的是是双驱驱动动““旅旅游游+都市市中中心心””商商业业模模式式，，改改变变的的是是““5+2””消费费模模式式。东区区的的生生活活应应该该是是这这样样____早上上八八点点————晚晚上上————通通宵宵娱娱乐乐…畅想想国国际际旅旅游游城城市市的的都都市市繁繁华华与与精精彩彩缤缤纷纷的的生生活活。。张家家界界维维港港十十字字街街时时间间08:00AM张家家界界维维港港十十字字街街时时间间12:00AM张家家界界维维港港十十字字街街时时间间24:00PM在东东区区，，不论论你你是是购购买买住住宅宅，，还还是是投投资资商商铺铺，，不论你是是居住，，还是开开店，不论你是是休闲，，还是娱娱乐，都能实现现最精彩彩的享受受……因此，东区应该该作为一一个独立立的城市市商业综综合体来来进行命命名,树树立新高高度和形形象我们称之之为365中心——全栖商业业mall摩尔汇——全栖商业业mall不是张家家界消化化不了十十字街，，而是十字街应应该是属属于全世世界。所以在人人群策略略上，睿睿博坚持广撒撒网原则则，实现现跨界营营销。借助行销销、活动动的力量量，不仅仅能很好好地消化化本地市市场，还还能拓展展外部市市场，助助十字街街向更广广阔的市市场。人群辐射射半径圈圈长沙豪宅宅客户张家界长沙湖南省各各地级市市湖南省外外选择十字字街的他他们是哪哪些人？？他们是怎怎样的一一群人？？他们看中中项目的的运营能能力、商商铺的周周边人流流量、周周边商业业档次以以及未来来发展......他们是理理性，是是成熟的的,他们是努努力拼搏搏以满足足自己追追求的生生活乐趣趣和生活活方式的的一群人人。——自购自营营客他们看好好张家界界的未来来发展、、注重投投资的稳稳定性以以及高收益回报报......他们是生生于张家家界，长长于张家家界，思思想前卫卫的一群群人。——当地投资资客外地投资资客——他们看重重城市的的发展潜潜力、价价格洼地地、未来来的发展展以及可可控性......他们是社社会的中中上阶层层，是拥拥有知识识、财富富和权利利的一群群人。由于目前前房地产产市场正正处于下下行阶段段，因此此我们的的营销策策略是：：上半年重重招商，，兼顾销销售；市场利好好下半年年着重于于销售。。商业招商商方面建建议：重点招主主力店、、次主力力店带动动散店招招商。结合“双双栖“的的概念将将会有大大量的主主力商业业入驻。。我们认认为，十十字街不不仅需要要主力店店，还缺缺乏高端端餐饮、、娱乐和和主力品品牌。餐饮、娱娱乐与主主力品牌牌不仅能能填补十十字街商商业的空空白部分分，而且且它们带带来的旺旺盛人气气也必定定会带动动散铺的的招商。。餐谋天下下、徐记记海鲜、、好食尚尚等知名名连锁餐餐饮店天之道足足浴、agogo自自助式KTV等等休闲娱娱乐会所所......贝贝熊母母婴连锁锁、哎呀呀呀饰品品连锁等等主力品品牌......媒介活动现场媒介组合合渠道营销销节点活动动事件炒作作导示系统统实景展示示C时尚联盟活动平台台会刊外展推广四大大平台营销建议议限量抢购购售楼部部每天天限量接接待10——50批客户户，提高商商铺选选购门门槛，，给客户户形成成无形形的紧紧迫感感，便于日日后销销售中中杀客客。限时申申领售楼部部每天天限定定上午10:00———11:00；下午15:00———16:00；两小时的时间间段发放购铺铺优惠券，凭优惠卷才能能办理VIP卡，享受开盘盘的优先选铺铺权。限业态客户到访售楼楼部，经销售售人员沟通后后，十字街有有权利也有义义务了解客户户购铺投资意意向.如做自营，需需了解做何业业态。如与十十字街整体业业态定位不契契合，将拒绝绝出售商铺。。以“限业态”出出售商铺一方面是为了了十字街整体体业态的整体体规划的统一一调性考虑，，另一方面是是为了制造噱噱头，通过口口碑传播以及及网络宣传，，聚集人气，，有效助推日日后的销售！！合作营销与地产中介公公司联手合作作推出“以旧换新”的销售方式，，购置物业首首期或余额不不足的卖家可可以选择将自自家具有完全全产权的房产产作为抵押物物，向银行申申请贷款用于于购买新物业业，被抵押的的旧物业由中中介代其放租租或放售，在在一定程度上上减轻了卖家家的供楼压力力，业主、中中介及开发商商由此得到““三赢”。线下售楼部的暖场小活动维维持消费者的的关注度，增进与客户户的沟通交流流并联络感情情.以线下活动为为项目造势，，聚集人气，，引爆市场。。坚持在市外、省外外开设外展点点，有效地拓宽宽客群。营销线推广线活动线推广总表时间轴5月6月东片区树立整整盘形象高度度售楼部暖场活活动持续贯穿穿进行……步步高进场装装修住宅交房推广主题365天不见不散2012年2月商家联名展示示会步步高盛大开开业推广主题让欲望不再失失望东片区火热蓄蓄客西片区与景观观街推出一系系列特价房/商铺持续销售售……东片区开盘热热销东片区持续热热销卖点爆破媒体线线上用户外、、网络针对性性地传达给消消费者开盘活动线下以围墙、、短信、海报报、论坛、微微博等直击消消费者第一阶段的的的推广语为：：365天不见不散！！——全栖商业MALL耀世登场阶段推广工具具：媒体：户外、、网络、短信信活动：售楼部部暖场小活动动现场：围墙、、道旗、营销销中心现场包包装物料：活动单单页、海报户外海报围墙（一）公共部分围墙（二）公共部分围墙墙（（三三））VI展展示示第二阶段段的的推推广语为为：让欲望不不再失望望！——全栖商业业MALL华美绽放放阶段推广广工具：：媒体：户户外、网网络、短短信活动：五五一嘉年年华；售售楼部暖暖场小活活动现场：围围墙、道道旗、营营销中心心现场包包装物料：活活动单页页、海报报活动建议议商家联名名展示会会借由2月月步步高高进场装装修的契契机，集集合十字字街项目目的主力力店和次次主力举举办一场场商家联联名展示示会。一来可以以展示项项目的实实力，吸吸引更多多地优质质商家入入驻；二来也为为参展店店做了宣宣传，吸吸引更多多的人气气，当天天发放各各大店铺铺的优惠惠券，凭凭券在五五一步步步高开业业和十字字街项目目开盘活活动中均均有额外外优惠。。开盘活动动五一步步步高正式式开业，，借此人人气旺盛盛之时举举行十字字街东区区商铺的的开盘选选铺活动动。活活动分为为步步高高的开业业典礼（（由十字字街项目目领导与与步步高高领导共共同剪彩彩）以及及东区商商铺的开开盘选铺铺两部分分。1、确定周周末开展展的活动动2、周中群群发短信信+电话回CALL老客户3、周末开开展活动动暖场活动动持续进进行中DIY数字油画画提升现场场人气周末购买买套数字字油画于于售楼处处，让客客户及家家人一起起感受同同心协力力勾勒美美好画面面的温馨馨时刻。。更持久久地留住住客户认认筹、购购房，并并增加售售楼处人人气“冰”纷纷美食节节提升现场人气气气候炎热，提提供丰富水果果以及冰爽饮饮品供来访客客户品用，更更持久地留住住客户认筹、、购房，并增增加售楼处人人气砸金蛋提升现场人气气上访客户均可可参与砸金蛋蛋抽奖活动，，幸运客户将将得到购房优优惠或者精致致的小礼物。。如果战略实施施的话，十字街定能实实现销售与形形象双赢！谢谢观赏!9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。00:16:0400:16:0400:161/5/202312:16:04AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2300:16:0400:16Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。00:16:0400:16:0400:16Thursday,January5,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2300:16:0400:16:04January5,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。05一月月202312:16:04上上午00:16:041月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。一月月2312:16上上午午1月月-2300:16January5,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/50:16:0400:16:0405January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。12:16:05上上午午12:16上上午午00:16:051月月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。00:16:0500:16:0500:161/5/202312:16:05AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月-2300:16:0500:16Jan-2305-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。00:16:0500:16:0500:16Thursday,January5,202313、不知香积积寺，数里里入云峰。。。1月-231月-2300:16:0500:16:05January5,202314、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。05一一月月202312:16:05上上午午00:16:051月月-2315、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。。一月2312:16上上午1月-2300:16January5,202316、少年年十五五二十十时，，步行行夺得得胡马马骑。。。2023/1/50:16:0500:16:0505January202317、空山新新雨后，，天气晚晚来秋。。。12:16:05上上午12:16上上午00:16:051月-239、杨柳散散和风，，青山澹澹吾虑。