XXXX年月房地产发展环境-及知名房企策略-同策

当前房地产行业发展环境、趋势研究

及知名房企策略分析上海同策房产咨询股份有限公司

Tospur·Consulting2010年7月Ⅰ当前房地产行业发展之国内外宏观形势分析Ⅱ未来房地产行业短期、长期发展趋势预判Ⅲ知名房企经营策略分析

2Ⅰ当前房地产行业发展之国内外宏观形势分析房地产行业发展之国际环境分析房地产行业发展之国内环境分析3想要对目前的宏观形势有个清晰的了解，欧债危机是绕不过的坎。欧债危机源于09年开始的希腊债务危机。但由于没有引起广泛的重视，救援不及时，到了今年的四月份，已经演化为整个欧盟的债务危机，不少欧洲国家的债务比重都远远超过了国际60%的警戒线，赤字率也远超过国际上通行的马约标准3％的安全线，其中以希腊、意大利、葡萄牙、西班牙和爱尔兰的情况最为严重。42009年12月全球三大评级公司下调希腊主权评级，希腊的债务危机随即愈演愈烈，但金融界认为希腊经济体系小，发生债务危机影响不会扩大。 2009年10月希腊政府更正了2009年前一任政府原先预期赤字6%（GDP）的水平，到12.7%，并且预计2010年的财政赤字将达到13.7%。2009年12月8日惠誉将希腊信贷评级由A-下调至BBB+，前景展望为负面。2009年12月15日希腊发售20亿欧元国债。2009年12月16日标准普尔将希腊的长期主权信用评级由“A－”下调为“BBB＋”。2009年12月22日穆迪09年12月22日宣布将希腊主权评级从A1下调到A2，评级展望为负面。 开端发展欧洲其他国家也开始陷入危机，包括比利时这些外界认为较稳健的国家，及欧元区内经济实力较强的西班牙，都预报未来三年预算赤字居高不下，希腊已非危机主角，整个欧盟都受到债务危机困扰。 2010年1月11日穆迪警告葡萄牙若不采取有效措施控制赤字将调降该国债信评级。2010年2月4日西班牙财政部指出，西班牙2010年整体公共预算赤字恐将占GDP的9.8%。2010年2月5日债务危机引发市场惶恐，西班牙股市当天急跌6%，创下15个月以来最大跌幅。 欧债危机的演化52010年2月4日德国预计2010年预算赤字占GDP的5.5%。2010年2月9日欧元空头头寸已增至80亿美元创历史最高纪录。2010年2月10日巴克莱资本表示，美国银行业在希腊、爱尔兰、葡萄牙及西班牙的风险敞口达1760亿美元。蔓延升级希腊的债务危机引起欧元的贬值以及股市的暴跌，从而导致欧元区其他国家融资成本的增加。整个欧元区正面对成立十一年以来最严峻的考验。 4月23日希腊正式向欧盟及IMF提出援助请求。但是欧洲各国在援助希腊问题迟迟达不成一致意见，4月27日标普将希腊主权评级降至“垃圾级”，危机进一步升级。 2010年3月3日希腊公布48亿欧元紧缩方案；2010年4月23日希腊正式向欧盟及IMF提出援助请求。2010年4月26日德国表示除非希腊出台更为严格的财政紧缩政策，否则不会“过早”援手。2010年5月4日欧债危机升级欧美股市全线大跌。2010年5月6日欧债危机引发恐慌，道指盘中暴跌近千点。2010年5月10日欧盟和IMF斥资7500亿欧元救助欧元区成员国。2010年5月22日标普下调希腊、葡萄牙、西班牙的信用评级，前景展望为负面。 欧债危机的演化6欧债危机爆发原因解析二战后西欧各国民选政府所奉行高社会福利政策希腊的经济占欧盟经济体才4%，在危机刚刚爆发时，其要面对的救助金额就1000亿美金，对欧盟和全球经济体来讲，都是较为小的一个概念，但最初1000亿美金可以解决的事情由于上升到了政治层面，而未能及时解决，最终波及到其他欧元区国家，最终演化成了欧元区债务危机，救市资金也达到10000亿美金。2008年爆发的美国次贷危机后的救市计划，加大了各国的财政支出，使得各国的债务指标恶化希腊和意大利勉强入盟，入盟后并没有改变原来不合理的经济结构也是造成今日欧元区主权债务危机的原因之一。对希腊经济造成严重冲击，其经济的两大支柱产业，旅游（15%GDP）和船运（4.5%GDP）在2009年收入下降15%，使得其债务问题愈加严峻。希腊作为导火索7不少欧洲国家的债务比重都远远超过了国际60%的警戒线，赤字率也远超过国际上通行的马约标准3％的安全线。欧元区各国公共债务占2010年GDP比例欧元区各国2010财政赤字占GDP比例欧债危机爆发原因解析8欧元危机—国家之债VS次贷危机—个人之债07年起始于美国的次贷危机，就是源于与低息环境下的家庭借债，无力偿还，引发了世界范围内的经济危机。

目前政府的一轮经济刺激计划，是将债务转移到了政府的身上，其实就世界范围来看，除了中国，各国政府债台高筑，而欧元区某些国家只是将这一问题较早的暴露出来而已。次贷危机时各国GDP同比增幅9欧元区经济复苏受制欧元区6月份私人部门活动放缓，采购经理人指数下降。PMI指数自5月份出现了09年以来的首次下调后，6月份指数继续下降，为55.6，较5月份下降了0.2个百分点。欧元区经济总量占全世界经济总量的比重30%。目前欧元区失业率仍凸显出逐渐恶化的态势，已连续两月维持在10%的自98年以来的最高位。而各国为应对欧债危机所实行的紧缩财政计划，预计会使就业情况进一步恶化。紧缩财政所的带来的重大影响，经济的增长下滑欧元区采购经理人指数欧元区失业率10欧债危机已然然波及到其他他经济体——以美国为例以世界第一大大经济体美国国为例，欧元元7.9日对美圆汇率率为1.2639，目前虽然止止跌反弹，但但仍处低位。。美国的经济也也在脆弱的复复苏中，就业业率才刚刚开开始改善。刚刚刚有新的就就业机会出来来，美圆的大大幅升值会使使得本国的企企业的竞争力力下降。欧元兑美元汇汇率走势11美国6月的失业率为为9.5，近期虽有小小幅回落，但但仍处于高位位。美国采购人经经理指数六月月加速呈现上上一个月的回回落趋势，为为56.2，较五月下降降了3.5个百分点，显显示出商业活活动的扩张速速度减慢。美国PMI美国失业率美国失业率和和采购经理人人指数美国复苏趋势势减缓12事实上，不仅仅是美国，其其他国家也将将受到影响，，并显现出了了对这一变化化可能引起的的经济增速回回落的担忧。。在货币政策层层面仍然保持持维松的基调调韩国央行5月12日宣布，决定定维持利率在在2%的记录低点不不变印尼削减了计计划发行的国国债规模，减减缓对市场流流动性的收缩缩动作日本央行5月10日宣布，向市市场注入216亿美元资金，，以应对希腊腊债务危机对对日本金融系系统的影响。。各国退出宽松松政策步伐减减缓13目前世界局势势的不稳定性性增加，我我们是否对未未来经济的发发展过分的乐乐观，是否还还应专注于防防经济过热，，防通涨，而而忽视了未来来经济可能出出现的下行风风险。事实上，中国国也面临着欧欧债危机所带带来的经济下下滑风险房地产行业发发展之国内宏宏观环境分析析14出口受到威胁胁欧元区出口占占中国出口的的比例目前我国对欧欧盟出口总额额约占到总出出口额的20%，出口到美国国的比重约17%，出口到日本本的比重约8%。欧元6月对人民币币汇率达到到8.1，目前仍处处于历史低低位，欧元元对人民币币的大幅波波动，使得得占据我国国出口较大大比重的对对欧出口部部分受到较较大影响，，危机对我我国出口的的影响会在在三季度凸凸显出来，，对欧盟出出口增速可可能降低到到6%，7%的水平。欧元对人民民币的汇率率情况15在刚刚才有有复苏迹象象的出口未未来的前景景不明确的的基础上，，中国的经经济依靠什什么来支持持？Textinhere出口口投资资消费费16投资资增增速速进进一一步步下下行行新开开工工项项目目持持续续回回落落，，拉拉动动投投资资下下行行城镇固定资产产投资增速6月份累计增速速延续了5月份的下降态态势，为25.9%,较上月下降0.2个百分点。新开工项项目投资资呈现大大幅下降降的趋势势，为26.5%，接近08年初的水水平。城镇固定定资产投投资增速速新开工项项目投资资增速17新开工和和投资的的同比增增速将出出现下滑滑，尤其其房地产产开发投投资的同同比增速速下滑明明显。主主要由于于四月中中旬出台台的一系系列房地地产政策策效应的的显现，，开发商商的开发发投资意意愿将逐逐步下降降。投资和新新开工环环比出现现下降，，房地产产开发景景气指数数十个月月来首次次出现回回落房地产投投资自09年6月以来，，房地产产开发景景气指数数一直呈呈现上升升势头。。6月份，全全国房地地产开发发景气指指数为105.06，比5月份回落落0.01点，表明明新政对对房产商商开发策策略的影影响已经经显现。。从分类类指数看看，本年年资金来来源指数数和房屋屋施工面面积指数数分别出出现了回回落。房地产开开发景气气指数新开工面面积增速速房地产开开发投资资额增速速18消费增速速已出现现疲态，，城镇居居民人均均可支配配增速实实际在下下降社会品零零售总额额及增速速情况我国城镇镇居民人人均可支支配收入入实际增增速今年二季季度社会会消费品品零售总总额名义义增速创创新高，，但实际际增速已已出现疲疲弱姿态态，城镇居民民可支配配收入实实际累计计同比也也出现下下挫的趋趋势，对对于消费费而言，，如果未未来增长长动力仍仍然来自自于政策策，而非非依赖于于居民可可支配收收入的增增长，则则其持续续性是值值得怀疑疑的消费增速速已显疲疲态19无实际可可支配收收入增长长支撑，，消费增增速减缓缓新开工项项目投资资持续回回落，投投资被拉拉动下行行受欧债危危机波及及，出口口前景堪堪忧6月份中国国制造业业采购经经理人指指数(PMI)从上一月月的53.9下降至52.1。20中国政府府也表现现出对经经济复苏苏趋势的的担忧，，出台了了一系列列意图拉拉动投资资的政策策。保障性住住房建设设：5月19日住建部部与各省省区签约约：要在在今年共共建设各各类保障障性住房房300万套和棚棚户区改改造住房房280万套，改改造农村村危房120万户。同同时要求求要在今今年7月底前全全面开工工建设保保障性住住房项目目。民间投资资新36条：5月7日国务院院办公厅厅下发《关于鼓励励和引导导民间投投资健康康发展的的若干意意见》。意见要求各各地鼓励和引引导民间资本本进入法律法法规未明确禁禁止准入的行行业和领域，，鼓励民间资资本参与交通通运输、水利利工程、电力力、石油天然然气、电信及及土地整治和和矿产资源勘勘探开发等领领域建设，同同时允许民间间资本兴办金金融机构。意意见同时鼓励励和引导民间间资本进入社社会事业领域域，如参与发发展医疗事业业等。21推动保障性住住房投资建设设遏制投机、投投资泡沫，抑抑制高房价拉动投资及房房地产各相关关产业，保障障经济增长可有效解决当当前的困境22根据2008年11月，住房和城城乡建设部提提出“今后三三年内要新增增加200万套廉租房、、400万套经济适用用房，并完成成100多万户林业、、农垦和矿区区的棚户区改改造工程，总总投资将达到到9000亿元，平均每每年3000亿元。其中，，对廉租房投投资2150亿；棚户区改改造投资1015亿元；经济适适用房投资6000亿元，综合约约9000亿元”。保障性住房建建设完成状况况欠佳09-11三年总投资9000亿元，平均每每年3000亿元09年保障性住房房开发完成投投资额仅为1318亿元但是，09年保障性住房房建设的执行行情况并不理理想，完成率率为不到50%。其中经济适用用房开发完成成投资额为1139亿元，占房地地产开发投资资额的3.1%,与08年持平，为历历年最低。23保障性住房建建设实际拉动动投资有限由于保障性住住房建设投资资占房屋总投投资额比例过过小，其拉动动力有限，此此外，商品房房如果调控时时间过长，其其造成的投资资减速不是保保障性住房投投资可以弥补补的。2010年580万户保障性住住房开发目标标计算预计，，新增投资额额约2100亿元，50%的实际完成额额计算，保障障性住房的新新增投资完成成额约1000亿左右，使房房地产新增投投资增速增加加约2.7个百分点。从从2008年的逆周期观观察对投资增增速的影响看看，2008年与2009年的房地产投投资增速分别别下降了7个百分点，因因此保障性住住房的新增投投资不能完全全覆盖对房地地产调控带来来的整体投资资减速房地产开发完完成投资额增增速经适房开发投投资额站房地地产开发投资资额比重24建保障性住房房"不差钱"缺的是积极性性保障房不赚钱钱，开发商没没兴趣保障性住房利利润少，审批批程序较商品品住宅复杂上海2009年下半年拍卖卖的长风6B/4C地块，就由于于其中的5%的保障性住房房计划使得众众多的开发商商望而却步，，最后不得已已更改在此地地块内配建保保障性住房的的计划拉动GDP太少，地方政政府不上心根据某开发商商公布的开发发清单显示，，高高在上的的房价中，土土地出让金、、各种配套费费等政府所得得超过三分之之一。形成了了房价高、地地价高、政府府收入也高的的怪圈1、明确责任主主体，将保障障性住房建设设成效与地方方政府政绩相相关联2、适当解决地地方政府财政政收入问题（（如利用征收收房产税等措措施来弥补土土地收入的减减少）3、国有房地产产企业作为开开发保障性住住房的排头兵兵，同时对市市场产生引导导作用解决方案长期有利、短短期效果不大大25新三十六条的的颁布新36条是希望可以以带动民间投投资，成为未未来拉动经济济的引擎，但但我们认为这这一政策短期期内的作用不不明显，我们们知道老的36条其实也是鼓鼓励民营资本本投资，但在在实际操作过过程中就碰到到了种种困难难，所以目前前此政策仍是是处于观望期期，对投资拉拉动作用较小小。民间资本在市市场竞争中遭遭遇的“玻玻璃门”和““弹簧门”“玻璃门”“弹簧门”是指在部分行行业中由于各各方面配套改改革跟不上，，民营企业虽虽然进入，但但最终不得不不在竞争中被被淘汰出来，，比如说石油油行业，再比比如航空。是指一些行业业和领域在准准入政策上虽虽无公开的限限制，但实际际进入条件限限制颇多，看看着是敞开的的，实际却进进不去。航空能源医疗26我们认为，近近期多个逆向向调控政策的的出台，保障性住房建建设的推出，，期望弥补由由于房价的打打压而造成的的投资增速的的下降。新36条的颁布，鼓鼓励投资拉动动民间投资雷声大，雨点点小，对经济济的实质性拉拉动作用较小小。27政策走向预判判从政策面上，，政策的目的的一般以熨平平周期为目的的，即平抑经经济波峰和波波谷，从历史史经验看，工工业增加值值同比在10%附近或以下时时，为政策力力图保底的区区域，而增速速一旦超过16%，便进入了红红线高压区。。工业增加值增增速图红线高压区政策保底区92-95年的调控04-07年的调控09年下半年开始始的调控基于先行指数数的预测28刚出炉的6月数据显示，，６月工业增增加值同比增增长13.7％，增速比５５月降低2.8个百分点，显显示工业生产产的增速放缓缓可能大于预预期。工业增增加值快速下下降必然引起起的经济增速速的快速下降降。考虑到本月工工业增加值的的大幅下降受受基数效应的的影响，我们们认为三季度度政策出现放放松的可能性性不大，估计计要到四季度度工业增加值值增速稳定走走出政策高压压区时，政策策或将有松动动。29判断三：国家家在第三季度度进行第二轮轮调控的可能能性不大，很很大程度上是是对国十条的的进一步深化化，包括各方方面细则的出出台以及执行行力度的加大大。政府偏好好在第三季度度看到实质性性的政策调控控效果，以为为之后可能的的变动留有空空间。由于欧债造成成的影响，经经济复苏势头头减缓，而政政府一系列意意图拉动投资资，带动经济济增长的措施施之效果仍值值得质疑。在在没有实质性性措施拉动经经济的情况下下，基于对宏宏观经济形势势的分析，作作出以下判断断：判断一：经济济增速回落加加快预计在第四季季度经济增速速走出政策高高压区判断二：由于于经济走出政政策高压区，，预计在今年年第四季度政政策会有所放放宽。房地产产行业恢复的的时点较我们们之前的判断断有所提前，，大约为第四四季度，并且且本次房价下下调幅度有所所收窄。30Ⅱ未来地产行业业发展趋势预预判房地产行业短短期趋势研判判房地产行业长长期趋势研判判31短期趋势研判判—基于移动均线线理论的预测测32移动均线相关关指标和假设设短线指标---八周移动均均线长线指标---三十二周移移动均线技术分析前前提假设包括本周在在内的前八八周成交量量的算术平平均数为本本周的八周周移动均线线值包括括本本周周在在内内的的前前三三十十二二周周成成交交在移移动动均均线线分分析析中中，，假假设设成成交交量量信信息息已已经经包包含含了了成成交交均均价价、、宏宏观观经经济济、、政政策策等等各各类类因因素素的的影影响响。。3310/4/39.9809/7/549.54下跌幅幅度80%39.56假设出出现04、07年的调调整情情况，，长期期均线线也出出现下下滑，，则根根据趋趋势模模拟，，目前前上海海房地地产行行业将将进入入一轮轮较长长时期期的调调整，，调整整幅度度为周周成交交量下下降40万平米米左右右，成成交量量谷底底大约约会出出现在在2010年4月份，，之后后成交交量逐逐步回回升，，至6月中旬旬短期期均线线将再再次突突破长长期均均线，，进入入新一一轮持持续上上升周周期。。38周悲观趋趋势模模拟---长期均均线出出现下下滑二零零零九年年八八月预预测结结果上海海零零九九年年预预测测34上海海目目前前市市场场状状况况根据据近近期期的的市市场场情情况况成成交交量量在在3月底底达达到到谷谷底底，，模模型型预预测测效效果果良良好好。。悲观观趋趋势势实实现现原原因因：：一一是是欧欧元元区区经经济济复复苏苏趋趋势势减减缓缓，，全全球球经经济济形形势势不不确确定定因因素素增增加加；；二二是是在在复复苏苏趋趋势势尚尚不不稳稳定定时时的的调调控控政政策策及及普普遍遍的的政政策策紧紧缩缩预预期期。。10/3/219.9209/7/549.54下跌跌幅幅度度80%39.5636周35上海海当当前前预预测测由于于宏宏观观调调控控得得当当，，未未出出现现二二次次探探底底的的情情况况，，按按照照04年的的调调整整情情况况进进行行预预测测成交交量量八八周周移移动动均均线线下下调调后后，，不不会会低低于于3月份份的的成成交交量量底底部部，，市市场场将将于于今今年年三三季季度度末末反反弹弹回回升升。。06/2/1914.6205/8/711.329周震荡荡幅幅度度8.7210/09/1210.1710/3/219.9225周震荡荡幅幅度度10.1736上海海房房地地产产行行业业走走势势路路线线图图10/07成交交量量持持续续在在低低位位调调整整，，受受成成交交量量下下调调的的影影响响，，价价格格会会受受到到一一定定的的抑抑制制10/09成交交量量回回调调结结束束，，触触底底反反弹弹。。各国国政政府府的的调调控控能能力力以以及及经经济济周周期期的的持持续续性性，，二二次次探探底底的的可可能能性性不不大大由于于欧欧债债危危机机的的影影响响，，外外部部经经济济环环境境的的不不确确定定性性37明年年市市场场的的走走势势会会基基本本符符合合我我们们之之前前的的悲悲观观预预期期。。成交交量量将将继继续续回回调调至至2010年6月份。届时，，月均成交量量将较最高点点下降110.55万方，下降幅幅度为60%。10/0672.6509/07183.2下跌幅度60.3%110.5512月北京零九年预预测二零零九年八八月/十二月预测结结果悲观趋势模拟拟---长期均线出现现下滑38北京京当当前前预预测测对于于北北京京，，我我们们延延续续对对其其市市场场的的悲悲观观判判断断，，由由于于北北京京目目前前的的成成交交量量仍仍未未回回调调到到08年的的水水平平，，预预计计未未来来几几个个月月内内仍仍有有回回调调空空间间，，可可能能这这也也是是北北京京细细则则较较为为严严格格的的原原因因之之一一。。成交量将继续续回调至2010年8月份。届时，，月均成交量量将较最高点点下降115.22万方，下降幅幅度为62.85%。10/0867.9809/07183.2下跌幅度62.8%115.2214月39北京房地产行行业走势路线线图10/07成交量持续下下调，受成交交量下调的影影响，价格会会受到一定的的抑制10/08成交量回调结结束，触底反反弹。由于欧债危机机的影响，外外部经济环境境的不确定性性北京细则的严严厉性40假设出现07年的调整情况况，长期均线线大幅下滑，，调整时间较较长，调整幅幅度较大。则根据趋势模模拟，深圳房房地产市场的的调整将持续续到明年8月份，下跌幅幅度为约为81.5%。16月09/0577.7310/0814.4下跌幅度81.5%63.33深圳零九年预预测悲观趋势模拟拟---长期均线出现现下滑二零零九年八八月/十二月预测结结果41深圳当前预测测对于深圳，我我们延续对其其市场的悲观观判断。则根据趋势模模拟，深圳房房地产市场的的调整将持续续到10年8月份，下跌幅幅度为约为80%。16月09/0577.7310/0815.21下跌幅度80.4%62.5242深圳房地产行行业走势路线线图10/07成交量持续下下调，受成交交量下调的影影响，价格会会受到一定的的抑制10/08成交量回调结结束，触底反反弹。由于欧债危机机的影响，外外部经济环境境的不确定性性4306/1119.9807/0146.3607/1065.5707/0739.32在06年和07年两次短期均均线向上突破破长期均线后后，周期分别别为3和4个月，上涨幅幅度都略高于于26万方。本次成交量移动均均线上升趋势势分析3月4月上涨幅度26.38上涨幅度26.25上涨幅度43.4509/0437.6709/0781.124月09-09大连零九年预预测4405/1142.4406/0420.4008/0438.3507/0246.36成交量移动均均线下降趋势势分析6月6月下跌幅度22.04下跌幅度27.22在05、07、08年三次较大幅幅度的调整中中，05年和08年调整中，由由于长期均线线处于下降趋趋势，调整周周期都为6个月，调整幅幅度分别为22万方和27万方，07年的调整期由由于长期均线线处于上升趋趋势，因此调调整幅度较小小，调整周期期也较短。07/1165.5707/0433.96下跌幅度12.43月09-09大连零九年预预测4510/0246.1509/0781.12假设出现05、08年的调整情况况，长期均线线也出现下滑滑，则根据趋趋势模拟，目目前大连房地地产行业将进进入一轮较长长时期的调整整，由于本轮轮上升周期上上涨幅度较大大，故调整幅幅度也将高于于历史水平，，为月成交量量下降34.97万平米，成交交量谷底大约约会出现在2010年2月份，之后进进行一段时间间的调整。7月下跌幅度34.97大连零九年预预测二零零九年八八月预测结果果悲观趋势模拟拟---长期均线出现现下滑4609/1059.4209/0781.12乐观趋势模拟拟---长期均线保持持平稳假设长期均线线基本保持平平稳，则在10月份可望触底底，下降幅度度大约为21.7万方，但由于于会向下突破破长期均线，，因此继续处处于窄幅调整整，在2010年4月份突破长期期均线，进入入新一轮上升升通道。下跌幅度21.74月大连零九年预预测二零零九年八八月预测结果果4710/0350.1509/0781.12大连市场本次次的调整始于于去年第三季季度，到今年年三月到达阶阶段性谷底，，与我们之前前的悲观趋势势预测的结果果相差一个月月，预测效果果良好。悲观观趋势实现原原因：一是欧欧元区经济复复苏趋势减缓缓，全球经济济形势不确定定因素增加；；二是在复苏苏趋势尚不稳稳定时的调控控政策及普遍遍的政策紧缩缩预期。但我们同时看看到，由于新新政和季节性性因素的双重重影响，此次次调整的幅度度要较我们之之前预计的大大。下跌幅度30.978个月大连零九年预预测4806/0319.7306/1016.9911/0251.7908/0446.3610月12月延续我们的悲悲观判断，今今年下半年大大连仍会出现现持续震荡的的行情按照05年和08年调整，长期期均线处于下下降趋势，震震荡周期约在在10-12个月左右，预预计大连市场场要调整到明明年二月份。。相比上海、北北京、深圳等等一线城市，，大连市场在在此次调控中中所受的影响响较轻，一方方面是由于大大连并非政策策重点打击的的市场，其对对新政的反映映较为滞后，，另一方面也也是由于出开开发商目前加加强了在市场场较为成熟的的二线城市的的布局。10/0350.1509/0333.9612月09-09大连市场当前前预测趋势模拟---震荡期走势图图49长期趋势研判判50长期趋势向好好，发展更具具平稳性和可可持续性日本历年汇率率及地价走势势斯密森协议广场协议长期来看，我我国仍处于城城镇化水平加加速阶段，大大量人口进入入城市，将增增加房地产市市场的需求。。另外由于目目前我国将进进入人民币升升值周期，本本币升值往往往会推高资产产价格，而资资产价格的持持续上涨所带带来的诱人收收益又会带来来本币持续升升值的压力，，日本在20世纪70至90年代伴随着日日元升值的房房价持续快速速上涨便可证证明这一规律律在以上两点因因素作用下，，我们预计房房地产经过本本轮的调整，，又将重新步步入上升通道道。并且由于于此次调整，，市场参与者者将变得相对对比较理性，，新的一轮房房地产行业上上升发展将更更具平稳性和和可持续性51从长期发展趋趋势来看，行行业重心将由由一线城市向向二三线城市市转移行业重心将由由一线城市向向二三线城市市转移04与09年一线与二三三线城市商品品房销售面积积变化对比

销售面积占比销售面积（万方）

一线城市二三线城市一线城市二三线城市200418.40%31.50%70351204320098.40%32.30%787230269

销售额占比销售额（亿元）

一线城市二三线城市一线城市二三线城市200437.00%31.10%38393227200922.70%35.00%99871539804与09年一线与二三三线城市商品品房销售额变变化对比5204与09年一线及二三三线城市商品品房销售额变变化对比04与09年一线及二三三线城市商品品房销售面积积变化对比04与09年一线及二三三线城市商品品房销售对比比我司对4个一线城市（（上海、北京京、深圳、广广州）和50个二三线城市市的发展现状状进行了比较较分析，通过过对近几年商商品房市场研研究发现，一一线城市的比比重逐渐下降降，销售面积积占比由04年的18.4%下降至09年的8.4%，销售额占比比由04年的37.0%下降至09年的22.7%；而二三线城城市的比重则则日益上升，，销售面积占占比由04年的31.5%小幅上升至09年的32.3%，销售额占比比由04年的31.1%上升至09年的35%531天津18武汉35珠海2石家庄19长沙36金华3太原20南宁37嘉兴4呼和浩特21海口38常州5沈阳22重庆39苏州6大连23成都40东莞7哈尔滨24贵阳41烟台8南京25昆明42扬州9杭州26西安43镇江10宁波27兰州44台州11合肥28西宁45泰州12福州29银川46湖州13厦门30乌鲁木齐47南通14南昌31无锡48中山15济南32佛山49舟山16青岛33绍兴50洛阳17郑州34温州

50个二三线城市市50个二三线城城市54城市回归标准差年均销售面积增速城市回归标准差年均销售面积增速城市回归标准差年均销售面积增速杭州16128.13%天津2374.39%西宁1511.88%宁波17325.01%石家庄5624.38%成都59329.83%温州5413.17%沈阳1379.48%银川7422.21%嘉兴10823.27%大连3619.19%乌鲁木齐14027.77%湖州6026.10%哈尔滨1016.56%佛山13013.42%绍兴9823.45%合肥7329.65%东莞9219.04%金华466.50%福州2347.50%珠海8422.36%舟山2231.33%厦门8515.42%济南14313.96%台州7528.85%南昌617.70%青岛24312.50%南京25912.73%郑州25424.35%烟台17218.25%无锡13921.11%长沙8324.26%太原9817.99%常州21433.97%南宁5416.54%呼和浩特7815.43%苏州13232.53%武汉24018.01%贵阳6719.82%南通13223.51%海口709.83%昆明24523.15%扬州8715.51%重庆55722.51%中山21722.41%镇江6631.81%西安21531.53%洛阳12312.56%泰州4718.86%兰州6315.56%平均值138.819.70%03-09年二三线城城市商品房房销售面积积回归标准准差及增速速二、三线城城市成交量量波动性及及涨幅5503-09年一线城市市商品房销销售面积回回归标准差差及增速

回归标准差销售面积增速上海4586.35%北京5501.30%广州2243.35%深圳343-2.95%平均值393.72.01%对03-09年商品房销销售面积数数据进行平平稳性分析析，发现一一线城市历历年销售面面积波动幅幅度比较大大，均值为为393.7，而二三线线城市相对对来说较小小，均值为为138.8。03-09年二三线城城市商品房房销售面积积增速平均均为19.7%，远远大于于一线城市市的2.01%一线城市成成交量波动动性及涨幅幅56二、三线城城市成交量量波动性及及涨幅03-09年二三线城城市商品房房销售均价价回归标准准差及增速速城市回归标准差房价涨幅城市回归标准差房价涨幅城市回归标准差房价涨幅天津10619.54%武汉47617.43%珠海65116.28%石家庄2717.04%长沙29510.51%金华12519.40%太原63310.91%南宁27812.85%嘉兴26717.24%呼和浩特

66320.13%海口23913.80%常州43915.62%沈阳1846.29%重庆2113.94%苏州50817.81%大连43515.28%成都22515.66%东莞44712.71%哈尔滨5128.10%贵阳16112.30%烟台14615.12%南京47917.57%昆明51612.59%扬州31914.13%杭州25218.62%西安4510.70%镇江7815.15%宁波32018.62%兰州22412.14%台州46917.47%合肥49014.66%西宁25110.20%泰州10517.62%福州38920.72%银川5159.52%湖州22718.99%厦门142523.63%乌鲁木齐

4367.68%南通25114.77%南昌53212.95%无锡35119.45%中山32110.58%济南4326.57%佛山56916.25%舟山26117.30%青岛32215.97%绍兴31418.02%洛阳12315.03%郑州17613.15%温州59828.23%平均值352.615.12%57一线城市成成交均价波波动性及涨涨幅城市回归标准差销售均价增幅上海81318.88%北京128921.09%广州88916.5%深圳218718.54%平均值1294.518.75%03-09年一线城市市商品房销销售均价回回归标准差差及增幅对03-09年一线和二二三线城市市商品房销销售均价数数据进行平平稳性分析析发现，二二三线城市市的回归标标准差均值值为352.6，而一线城城市均值为为1294.5，历年价格格波动幅度度很大，不不过从销售售均价增幅幅来看，一一线城市年年均增幅为为18.75%，高于二三三线城市15.12%的水平58我们认为未未来一线城城市对于开开发商的意意义在于树树立品牌效应，打造全国国化品牌形形象，不必必追求过多多的项目数数量和销售售额；而二二三线城市市之于开发发商有更大大的成长和和利润空间间，可以使使得资金快快速回笼以以及创造利润增长点点，应是今后后房地产业业发展的重重点区域，事实上，例例如万科、、绿城、恒恒大等知名名房企早已已开始二三三线城市的的战略布局局一线及二三三线城市对对于开发商商的战略意意义59知名房企战战略布局转转移知名房企——万科万科二三线线城市销售售面积占公公司总销售售面积比值值从07年的61.88%上升为09年的71.06%，主营业务务区域明显显从一线城城市转移至至二三线城城市转变的的倾向。60一线城市200920082007深圳(%)10.7714.3723.42上海(%)9.3712.6516.98广州(%)8.989.817.73北京(%)4.958.094.85营业收入占比汇总（%）34.0744.9252.98二三线城市

天津(%)10.058.291.98杭州(%)9.444.575.9成都(%)7.392.325.67佛山(%)6.055.73.91沈阳(%)5.35.211.31苏州(%)4.264.524.21南京(%)3.712.290.25厦门(%)3.280.882.24东莞(%)2.263.724.16无锡(%)2.163.712.92武汉(%)2.154.543.2长沙(%)1.90.870.86大连(%)1.71.183.83青岛(%)1.640.461.34宁波(%)1.52.390长春(%)1.250.660.89镇江(%)0.610.760.35中山(%)0.460.780.89珠海(%)0.311.491.73重庆(%)0.2600南昌(%)0.250.741.06鞍山(%)000.32营业收入占比汇总（%）65.9355.0847.02知名房企——万科从营业收入入占比来看看，一线城城市的占比比从07年的52.98%降到了09年的34.07%，而二三线线城市的占占比则从47.02%上升到65.93%09年在二三线线城市营业业收入占比比排名前十十的城市天天津、杭州州、成都、、佛山、沈沈阳、苏州州、南京、、厦门、东东莞、无锡锡其所有占占比之和已已经达到了了公司营业业收入总额额的半壁江江山，为53.9%，07-09年万科在一一线及二三三线城市营营业收入占占比变化知名房企战战略布局转转移61知名房企——绿城作为09年中国销售售额排行第第二的绿城城集团，其其在二三线线城市的销销售额份额额从07年的45.89%猛增为09年的86.85%一线城市2009一线城市2008一线城市2007上海7.57%上海9.22%上海32.90%北京5.58%北京2.95%北京21.21%销售额占比汇总13.15%销售额占比汇总12.16%销售额占比汇总54.11%一线城市2009一线城市2008一线城市2007温州21.65%杭州19.95%杭州20.98%杭州16.53%寧波、舟山、上虞42.62%舟山、上虞4.78%济南4.53%合肥10.13%合肥8.28%海宁、绍兴7.23%長沙7.74%長沙10.02%郑州2.85%南京4.58%新疆1.83%其他34.06%新疆2.82%销售额占比汇总86.85%销售额占比汇总87.84%销售额占比汇总45.89%07-09年绿城在二二三线城市市销售面积积占比变化化07-09年绿城在一一线及二三三线城市销销售额占比比变化知名房企战战略布局转转移62知名房企——恒大地产恒大全国布布局示意图图二三线城市09年销售额占比（%）09年销售面积占比（%）重庆13.714.2长沙4.75.9武汉7.48.7潘阳4.55.2成都11.712.9西安8.28.3昆明4.35.5太原5.85.8天津3.12.8南京4.74.7合肥32.8洛阳1.62.2贵阳11.2包头2.42.1占比汇总76.182.309年恒大地产产的在售项项目分布于于全国19个中心城市市，其中二二三线城市市的销售额额占比和销销售面积占占比分别为为76.1%和82.3%知名房企战战略布局转转移63二三线城市市房地产业业发展实力力评测我司研发的的二三线城城市房地产产业发展潜潜力评测模模型选用7个经济指标标和7个房地产指指标来组成成相应的评评价指标体体系，具体体指标包括括有地区生生产总值、、第三产业业增加值、、固定资产产投资额、、城乡居民民储蓄余额额、人均可可支配收入入、社会消消费品零售售总额、人人均GDP、人均可支支配收入增增速与商品品房均价增增速比值等等，运用因因子分析法法和相关数数学模型，，赋予各指指标相应权权重，定量量分析计算算各个指标标的得分，，最后根据据两大指标标的得分汇汇总得出城城市房地产产业发展潜潜力排名64我们将选取取的50个二三线城城市的经济济指标（7个）和房地地产指标（（7个），按其其数值进行排排名，并赋赋予一定的的权重每一个指标标排名第一一的分值为为1000，其他排名名的以其数数值除以排排名第一的的数值再乘以1000为其分值，，将经济和和房地产各各自的7个指标的分分值按其权权重相加作作为总分值将经济指标标总分值和和房地产指指标总分值值相加得到到评测总分分值，按其其分值排名名，分值越高，，表示该城城市房地产产业发展实实力越强分析方法12365指标选取经济指标：：我们选用用地区生产产总值、第第三产业增增加值、固固定资产投投资额、城城乡居民储储蓄余额、、人均可支支配收入社社会消费品品零售总额额、人均GDP7个指标，分分别赋予的的权重为0.2、0.1、0.1、0.15、0.2、0.1、0.15房地地产产指指标标：：我我们们选选取取09年房房价价、、03-09年房房价价涨涨幅幅、、09年房房地地产产投投资资额额、、09年人人均均居居住住面面积积、、09年房房价价收收入入比比、、03-09年人人均均可可支支配配收收入入增增速速/房价价增增速速、、03-09年人人均均GDP增速速/房价价增增速速，，分分别别赋赋予予的的权权重重为为0.15、0.1、0.1、0.05、0.2、0.2、0.2各经经济济指指标标权权重重分分布布各房房地地产产指指标标权权重重分分布布661、经经济济指指标标———09年地区生生产总值值地区生产产总值排排名前十十城市及及分值地区生产产总值排排名前十十城市地区生产产总值天天津和苏苏州成为为领头羊羊，远远远超过其其他城市市

地区生产总值（亿元）GDP分值天

津

7501200苏州7400197.31重庆

6528174.06杭州5098135.93无锡4992133.10青岛4890130.38佛山4814128.36武汉4560121.58成都4502120.04大连4417117.7767

第三产业增加值（亿元）第三产业天津3259100苏州283386.93

重庆

247475.91杭州247375.88武汉226969.62成都223368.52青岛221067.81南京217066.58无锡211464.87东莞197660.632、经济指指标——09年第三产产业增加加值第三产业业增加值值前十城城市及分分值第三产业业增加值值前十城城市天津、苏苏州、重重庆的第第三产业业增加值值位于50个样本城城市前三三68

固定资产投资额（亿元）固定资产投资额分值重庆5317100天津500694.15成都402575.70沈阳367669.14大连327361.56武汉300156.44苏州296755.80南京266850.18西安250047.02合肥246846.423、经济指指标——09年固定资资产投资资额固定资产产投资额额排名前前十及分分值固定资产产投资额额排名前前十重庆和天天津的固固定资产产投资额额远远大大于其他他城市69

社零总额（亿元）社零总额分值重庆2479100天津243098.02武汉216487.29南京196179.10成都195078.66苏州184674.47杭州180472.77青岛174370.31无锡165066.56济南161765.234、经济指指标——09年社零总总额社零总额额排名前前十及分分值社零总额额排名前前十社会消费费品零售售总额排排名前三三的为重重庆、天天津、武武汉70

城乡居民储蓄余额（亿元）居民储蓄余额分值天津7973150重庆490892.34杭州428680.63成都423479.66苏州395474.39佛山394574.22南京312558.79西安312558.79沈阳301156.65武汉301056.635、经济指指标——09年城乡居居民储蓄蓄余额城乡居民民储蓄余余额排名名前十及及分值城乡居民民储蓄余余额排名名前十由于天津津滨海新新区的发发展很快快，居民民收入大大幅提高高，使得得储蓄余余额大大大高于其其他城市市71

人均可支配收入人均可支配收入分值东莞33045200温州28021169.59宁波27358165.58绍兴26874162.65杭州26864162.59苏州26320159.30厦门26131158.15南京25504154.36无锡25027151.47嘉兴24693149.456、经济指指标——09年人均可可支配收收入09年东莞的的人均可可支配收收入达到到了3万以上，，温州、、宁波位位居二三三位人均可支支配收入入排名前前十及分分值人均可支支配收入入排名前前十72

人均GDP（元）人均GDP分值苏州116904150无锡107355137.75佛山80367103.12宁波7380094.69大连7158891.86珠海6959789.30南京6725086.29厦门6440582.64青岛6417382.34杭州6293880.767、经济指指标——09年人均GDP人均GDP排名前十十及分值值人均GDP排名前十十苏州和无无锡的人人均GDP已破十万万，佛山山、宁波波、大连连位居3-5位73

房地产投资额房地产投资额分值重庆1238100沈阳118895.96成都94576.33武汉77862.84天津73559.37苏州72458.48杭州70456.87西安69656.22合肥67054.12南京59548.061、房地产产指标——09年房地产产投资额额房地产投投资额排排名前十十及分值值房地产投投资额排排名前十十09年重庆、、沈阳、、成都的的房地产产投资额额都接近近或超过过了1000亿元74

商品房均价商品房均价分值温州13610150杭州10493115.64厦门868195.68宁波775485.46珠海748582.49舟山723379.72南京718679.20天津688175.83苏州670673.91福州662373.002、房地产产指标——09年商品房房均价09年受多方方因素的的利好，，温州和和杭州的的商品房房均价一一路走高高，达到到了万元元行列，，厦门、、宁波、、珠海分分别位居居3-5位商品房均价价排名前十十及分值商品房均价价排名前十十城市75

房价涨幅房价涨幅分值温州28.23%100厦门23.63%83.72福州20.72%73.40呼和浩特

20.13%71.31天津19.54%69.22无锡19.45%68.90金华19.40%68.71湖州18.99%67.25宁波18.62%65.97杭州18.43%65.273、房地产指指标——03-09年商品房均均价年均涨涨幅03-09年商品房均均价涨幅排排名前十及及分值03-09年商品房均均价涨幅排排名前十03-09年商品房均均价年均涨涨幅最大的的为温州，，达到了28.23%，其次为厦厦门和福州州76

人均居住面积人均居住面积分值东莞53.7550台州42.639.63无锡39.736.93南通3936.28扬州38.836.09佛山38.736.00绍兴38.3935.71泰州36.734.14苏州36.3433.80镇江35.232.744、房地产指指标——09年人均居住住面积09年人均居住住面积排名名前三的东东莞、台州州、无锡都都接近或超超过了40平米，东莞莞的人均居居住面积更更是达到了了53.75平米人均居住面面积排名前前十及分值值人均居住面面积排名前前十775、房地产指指标——09年房价收入入比09年房价收入入比值（商商品房均价价*当地人人均居住面面积/人均可支配配收入）最最小的城市市为洛阳，，其次为呼呼和浩特和长沙沙房价收入比比及分值房价收入比比排名前十十

房价收入比房价收入比分值洛阳5.07200呼和浩特5.09199.13长沙5.28192.19烟台5.33190.37哈尔滨5.54183.05西安5.83174.05乌鲁木齐6.14165.21石家庄6.17164.30银川6.50156.03青岛6.66152.3378

人均可支配收入/房价增速人均可支配收入/房价增速沈阳2.43200济南1.85152.28哈尔滨1.52125.38西安1.51124.67银川1.46119.85长沙1.2098.62太原1.0385.00南昌1.0384.81昆明1.0384.69西宁1.0284.286、房地产指指标——03-09年人均可支支配收入增增速/房价增速人均可支配配收入增速速/房价增速排排名前十及及分值人均可支配配收入增速速/房价增速排排名前十03-09年人均可支支配收入增增速/房价增速排排名前三位位的为沈阳阳、济南、、哈尔滨79

人均GDP增速/房价增速人均GDP增速/房价增速沈阳2.74200长沙2.40175.28银川2.13155.32西宁2.12154.83济南2.09152.49乌鲁木齐

1.93141.02哈尔滨1.85134.77太原1.83133.64中山1.66120.96西安1.65120.597、房地产指指标——03-09年人均GDP增速/房价增速人均GDP增速/房价增速排排名前十及及分值人均GDP增速/房价增速排排名前十人均GDP增速/房价增速排排名前五的的沈阳、长长沙、银川川、西宁、、济南其数数值都超过过了2，经济的发发展速度远远远超过了了房地产的的发展速度度80指标综合城市房地产指标经济指标总分值城市房地产指标经济指标总分值城市房地产指标经济指标总分值天津474.90850.251325.15西安486.23434.94921.17嘉兴358.74356.15714.90苏州480.97798.191279.16哈尔滨451.03413.39864.41昆明396.36312.76709.12沈阳685.84532.761218.60郑州424.36438.83863.20舟山439.93259.23699.16杭州537.59651.651189.24南通433.52407.53841.05南宁438.47259.88698.35重庆477.04666.921143.96烟台371.67457.49829.16镇江380.76315.21695.97无锡466.91650.061116.97绍兴421.77403.32825.09珠海385.12309.70694.82南京478.91608.091087.00厦门444.62367.16811.78金华358.45333.50691.95佛山453.14591.571044.71福州421.96387.61809.57泰州403.61276.30679.91东莞477.04566.011043.05常州393.81415.51809.32银川469.24188.61657.85成都449.54586.221