XXXX年昆山昆之门项目产品建议

昆之门项目产品建议报告分析思路原方案分析

产品定位建议

办公

酒店式公寓

裙楼商业产品定位平面规划户型建议配套建议其它结合市场情况比较产品规划建议

方案财务分析

原来的方案规划由写字楼、酒店和商业裙楼组成.写字楼酒店式公寓商业原来的方案规划由写字楼、酒店和部分商业裙楼组成.总建筑面积：104000平米地下：22000平米地上：82000平米调整后的产品和面积组合原方案由写字楼、酒店和商业裙楼组成，经过深入市场研究，我们认为从市场和开发商自身情况考虑，原方案有待调整。兴建酒店资金要求高、对专业管理水平要求高、资金回笼慢、同时对政府资源要求高。市场风险相对较大。从目前市场情况来看，裙楼部分商业项目体量稍大，规划安排也需要调整。原方案问题点首先是将办公+酒店的组合调整为办公+酒店式公寓的组合。其次是裙楼商业项目的组合优化。建议方案解决的问题点建议产品组合方案：办公+酒店式公寓+特色商业高铁城铁高速区域规划吸引的客户交通规划影响的客户经济环境带来的投资类型客户产业结构调整催生的客户新生的企业客户区域辐射力决定客户的流向中华产业园区昆山进出口加工区昆山高新区企业客源客源分析写字楼+酒店式公寓中小面积办公可自由组合和间隔写字楼最为畅销同时也是目前城南客户最为需求的写字楼形态市场依据竞争依据主要竞争区域城南商务区定位单一，其它项目基本都以销售完毕，酒店式公寓租赁市场相对稳定。市场前瞻城南的产业发展将衍生出大批成长型小公司，从而增加对小面积写字楼和酒店式公寓的需求。产品定位会议中心新闻中心商务中心昆之门核心业态链特色商场运动娱乐中心酒店公寓餐饮美食亮点一：昆之门一站式国际化商务服务产品打造文化艺术本项目写字楼市场定位国际5A生态型智能写字楼昆山城南CBD核心区办公办公写字楼定位与与规划城南首座——昆之巅会会呼吸生态态型写字楼关键词：低低碳会会呼吸生生态型型空中花花园顶顶层直升升机停机坪科技与创新专业化商务服服务配套综合化科技方面体现现在办公、通通信传输、消消防及安保的的智能化，楼楼宇自动化，，真正达到5A标准。创新方方面体现在建建筑设计和建建筑功能的创创新上。软件服务方面不仅体现在高效的物业管理，还有对入驻企业专业化的商务服务上。本项目不只是是单纯的写字字楼，而是集集写字楼、商商住、会展、、休闲娱乐及及购物中心于于一体的大空空间。市场定位描述述产品打造亮点1：LOW-E玻璃幕墙目前最为主流流LOW-E玻璃幕墙，具具有隔热、保保温、防噪音音等功能，且且有效降低空空调负荷和室室内灯具耗电电量。产品建议普通办公楼标标准层建议修改标准准层电梯间改为南南北向，动线线更加合理。。相邻户型间可可分可合，方方便客户选择择与使用．还还可采用高低低区不同面积积组合北面户型面积积缩小，南面面户型面积增增大，便于去去化。产品建议亮点2：增大南向面积积产品建议亮点2：高区低区不不同面积分割割1-15低区采用小面面积为主策略略16-24高区采用中大大面积满足足不同客户高区面积积建议大户型中等户型小户型建议聘请国际知名名专业大师设设计，提升大堂的的档次与品味味。大堂用材上采采用高级石材与体体现现代感的玻璃璃、金属组合合营造或典雅豪华、、或现代时尚尚的风格。产品打造亮点3：豪华现代大堂堂外部广场环境境：提升办公楼外外环境的关键键通过水景与园林绿绿化的结合与大堂内环境境遥相呼应产品打造亮点4：内外部园林广广场轻钢龙骨吊顶顶高级乳胶漆内内墙涂料走廊地面采用用大理石面砖砖中央分户计量量空调OTIS高速升降电梯梯产品打造亮点5：现代环保精精装电梯厅产品打造亮点6：昆山首个带直直升机停机坪坪办公楼办公楼顶层：：昆山首个带停停机坪办公物物业高端办公物业业象征昆山首座空空中商务舱现代简约式外外观设计，充充满现代感和和科技感。采采用竖向构建建和线条，使使整座建筑显显得高大挺拔拔。双塔式构构造，写字楼楼和酒店式公公寓两座高楼楼互为映衬。。外立面风格建建议（部分写字楼楼外立面参考考）酒店式公寓建建议本项目服务公公寓核心价值值昆之艺现现代代艺术家*占位城南发展展前沿*具备浓厚城市市意向*享有综合配套套优势*高品质居住功功能*精装修精致空空间*品质物业和酒酒店管理共享享每间客房都可可以融入各国国现代和传统统艺术的文化化元素。酒店式公寓酒店式公寓规规划建议（标准层建议议示意图）酒店式公寓标标准层平面建建议配套用房平面规划建议议说明电梯及配套用用房靠北，减减少北面公寓寓户数，并适适当缩减户型型面积，增大大南面两边户户型面积。南北分开，电电梯分开，增增加居家氛围围，减少长廊廊带来的冷漠漠和疏离感。。配套用房大户型中等户型小户型装修费用控制制在1300元/平米，减少客客户二次装修修的周折，业业主只要购置置少量家具即即可方便居家家。装修建议因为是双子星星座，酒店式式公寓和写字字楼要求风格格统一，同时时富有变化对对比，两座高高楼互为映衬衬。（部分酒店式式公寓外立面面参考）外立面风格建建议商业裙房部分分商业商业业态及楼楼层分布建议议整体定位之商业定位分层业态定位位及说明一层共享中庭女士精品馆服饰化妆妆品男士运动休闲专区个性化零售店店电子产品音像制品沿街轻餐饮时尚超市整体定位之商业定位二层儿童培训博士蛙儿童专卖精品儿童服饰饰散铺儿童娱乐中心整体定位之商业定位特色主题餐饮饮KTV娱乐中心电影院线会议中心电影院线演艺中心三层整体定位之商业定位商务会馆健身会所影院会议中心影院会议中心四层整体定位之商业定定位功能分分区配配置同同时利利用了了地块块的各各个有有利因因素，，回避避了不不利因因素整体定定位之之商业定定位强化餐餐饮、、服务务、娱娱乐，，弱化化零售售零售仅仅占25%，餐饮饮、休休闲、、娱乐乐合计计占55%，此种种比例例结构构反映映了家家庭生生活方方式中中心偏偏向餐餐饮、、休闲闲、娱娱乐的的定位位方式式。此外，，服务务功能能占20%，所占占比例例比一一般项项目较较高，，主要要是因因为此此区域域社区区商业业不甚甚成熟熟，以以及为为办公公、酒酒店式式公寓寓服务务的需需要。。整体定定位之之商业定定位根据功功能分分区和和目标标客群群，将将项目目在整整体定定位的的前提提下，，划分分为3个主主题概概念整体定定位之之商业定定位主入口口设置置广场场，提提供过过渡空空间主出入入口前前设置置500-1000平米左左右的的下沉沉式广广场或或者公公共空空间。。主出入入口和和首层层标高高不宜宜过高高，外外部台台阶控控制在在4阶左右右。整体定定位之之商业定定位外立面面要颜颜色鲜鲜明，，造型型体验验娱乐乐元素素，同同时安安排好好墙体体广告告本区定定位为为家庭庭欢乐乐主题题，因因此本本区外外立面面要体体现此此主题题。建议外外立面面考虑虑以下下几点点：（1）以人人的尺尺度为为主，，体现现与人人互动动和交交流。。（2）外立立面色色彩、、造型型要体体现娱娱乐元元素，，色彩彩鲜明明，线线条丰丰富活活泼。。（3）虚实实方面面，要要保持持一定定的通通透性性，为为商业业展示示服务务。同同时灵灵活设设置墙墙体广广告。。整体定定位之之商业定定位内部门门厅和和中庭庭合二二为一一，建建议形形式独独特，，同时时防止止空间间过大大内部建建议门门厅和和中庭庭合二二为一一，设设置1-3层通透透中庭庭。在在此集集中设设置垂垂直交交通。。同时中中庭设设计不不宜采采用百百货典典型的的方型型中庭庭，建建议采采用圆圆形、、椭圆圆形或或不规规则形形等富富有创创意的的中庭庭，以以体现现本区区的欢欢乐、、娱乐乐主题题。整体定定位之之商业定定位中庭顶顶层设设玻璃璃幕窗窗和遮遮阳层层。充充分利利用自自然光光线。。同时，，此处处应根根据家家庭欢欢乐主主题设设计景景观，，充分分体现现欢乐乐和娱娱乐的的元素素。整体定定位之之商业定定位中庭利利用自自然光光线，，将注注意力力和人人流向向上引引导沿长江路一一侧采用玻玻璃幕墙，，加强通透透性和展示示性项目东侧临临长江路主主干道，具具有很好的的可见性。。因此建议议商业外立立面以玻璃璃幕墙为主主，具有良良好的通透透性和展示示型。整体定位之之商业定位室内步行街街，建议室室内步行街街室外化设设计类似室内步步行街，通通道宜设置置为3m左右。层高宜设置置4.5米，净高3.5米以上。整体定位之之商业定位空间设计：：在入口、、通道等处处要精心安安排，融入入体验娱乐乐元素，引引导人流空间设计““体验元素素”建议体体现“娱乐乐”与。在在次出入口口和相互连连接通道设设计时，要要运用宽窄窄变化、颜颜色变幻、、灯光等元元素组合，，增强消费费者的体验验，起到缓缓解疲劳和和增强吸引引和引导的的作用。如右图所示示的无限度度广场出入入口通过灯灯光的运用用，有效的的缓解了出出入口通道道过长的弊弊端。整体定位之之商业定位空间设计：：内部墙面面、柱等构构件宜采用用灯光等手手法加强体体验性在内部空间间设计中，，关于墙和和柱的处理理，建议采采用灯管幕幕墙的处理理方式，通通过灯光颜颜色的变化化，体现娱娱乐元素。。如右图，正正大广场采采用这种处处理方式，，有效化解解了大面积积墙壁和多多柱可能带带来的单调调感，增强强了娱乐体体验感。整体定位之之商业定位空间设计---导示示系统是关关键所在，，两者设计计方式可结结合使用建议在导示示系统设计计上，采用用大比例、、单色调的的设计手法法。或者根根据分区功功能的不同同，分别采采用不同的的导示系统统设计。整体定位之之商业定位招商建议-----建议项目目开工之前前进行招商商摸底，特特殊物业最最好可以订订单式开发发整体定位之之商业定位参考测算项项目案例例租金、售售价财务分析：：写字楼：现代国际广广场写字字楼均价10000元/平米租金平均2元/平米/天物管费5.6元/平米双星叠座座写字楼8000元/平米租金平均1-1.5元/平米/天利得国际写字楼租金1元/平米/天LOFT商住楼7000-8000元/平米吉田商务楼楼写字楼高高区12000元/平米单层1200平米租金1.3元/平米/天精装修公寓寓：隆祺丽景精精装修修公寓12000-13000元/平米面积110-130平米周边商铺：：世茂蝶湖湾湾商铺价价格15000--30000/平米东方丽池22000/平米新城域商铺1楼10000元/平米3楼目前在5000元/平米总收益测测算部部分成本测测算项目一期公公寓和和底层商业业裙房部分分可实现4.8个亿销售收收入项目二期写写字楼楼部分可实实现3个亿销售收收入总总计计：销售收收入8个亿成本部分感谢聆听！！THANKYOU9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。00:37:2700:37:2700:371/5/202312:37:27AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2300:37:2700:37Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。00:37:2700:37:2700:37Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2300:37:2700:37:27January5,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。05一月月202312:37:27上上午00:37:271月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。一月2312:37上上午1月-2300:37January5,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/50:37:2700:37:2705January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。12:37:27上上午午12:37上上午午00:37:271月月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。00:37:2700:37:2700:371/5/202312:37:27AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。1月-2300:37:2700:37Jan-2305-Jan-2312、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。00:37:2700:37:2700:37Thursday,January5,202313、不知香积寺寺，数里入云云峰。。1月-231月-2300:37:2700:37:27January5,202314、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。05一一月月202312:37:27上上午午00:37:271月-2315、楚塞三三湘接，，荆门九九派通。。。。一月2312:37上上午1月-2300:37January5,202316、少年十十五二十十时，步步行夺得得胡马骑骑。。2023/1/50:37:2700:37:2705January202317、空山新雨雨后，天气气晚来秋。。。12:37:27上上午12:37上午00:37:271月-239、杨杨柳柳散散和和风风，，青青山山澹澹吾吾虑虑。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、阅阅读读一一切切好好书书如如同同和和过过去去最最杰杰出出的的人人谈谈话话。。0