XXXX年张家港王府广场商业步行街项目招商方案

张家港王府广场商业步行街项目招商策略报告2006.03.10璀璨繁华光荣梦想璀璨繁华——

理性论证的思辨，激情火花的碰撞项目挑战性激起我们的冲动与兴奋光荣梦想——

捍卫我们的光荣（拒绝平庸，超越自我）成就贵司的梦想（追求旺租、打造经典）

让我看看你的城市，我就能说出这个城市的居民在文化上追求的是什么。——美国著名城市学家伊里尔·沙里宁

报告思路分析市场认识项目挖掘机会准确定位快速招商快速热场提案大纲第一部分市场分析第二部分项目分析第三部分定位研究第四部分招商策略第五部分包装与推广第一部分市场分析印象张家港百强前列苏南四小龙人居经典环保模范独具魅力张家港精神市场初探步行街业态整体分析杨舍西街业态整体分析热点与稀缺业态经营情况租金情况消费者分析结论步行街业态整体分析步行街掠影——不止1家的KFC，代表了步行街国际化的快速步伐。步行街业态整体分析感受步行街——艺术化的/时尚的/实用的/略带缺憾的步行街业业态整体体分析步行街涉涉及大店店小铺100余余家，除除了数家家大型综综合性商商场以外外，其余业态态主要为为一下几几类，纳纳入统计计范围有有99家家店铺。。业态经营商家数量比重代表商家服装2929.30%三福服饰/龙达飞/圣迪奥/BALENO班尼路餐饮休闲1010.10%长青藤茶园/水天堂/巴西烤肉体育用品88.10%特步/安踏/皇马运动/361度体育通讯66.10%国网手机专卖/移动/联通数码55.10%宏图三胞专卖摄影55.10%红与黑摄影/漂亮新娘/亲密爱人金银饰品44%上海老凤祥银楼/老庙黄金银楼证券银行33%南京证券/农村商业银行医药22%同济堂阜康大药房眼镜22%喜视眼镜其他

25.20%石头记/中南鞋城等步行街业业态整体体分析步行街业业态分布布较为均均好，从从服装、、餐饮休休闲到医医药、鞋鞋帽等均均有配置置，体现现了目前前步行街街较为成成熟的面面貌；从经营商商家数量量上分析析，服装装类经营营者占据据了近1/3的的份额，，所经营营的品牌牌多为国国内品牌牌和国际际三线品品牌服装装，偏年年轻化；；步行街所所经营的的时尚类类产品线线仍然欠欠缺，不不完善，，例如体体育用品品虽有经经营，但但是多偏偏向于服服装，鞋鞋类单一一产品线线经营；；餐饮休闲闲类的商商家其经经营状况况反映良良好；各业态虽虽都有涉涉及，但但是各品品牌档次次普遍不不高，与与同类产产品相比比较，步步行街目目前所经经营的产产品线有有进一步步提高的的潜能。。杨舍西街街业态整整体分析析杨舍西街街印象一一——更更多的美美容美发发中心与与孩提用用品混搭搭。杨舍西街街业态整整体分析析杨舍西街街印象二二——街街还是街街，但这这里只是是一条街街。杨舍西街街业态整整体分析析杨舍西街街涉及大大店小铺铺116家，除除了2家家集贸市市场以外外，纳入入统计范围有114家家店铺。。业态经营商家数量比重代表商家服装5346.50%漂亮人生/卡邦尼/七匹狼/千百度/太平鸟服饰美容美发108.80%名匠理发店/梦想/雅典娜女子专业美容餐饮休闲87.00%圣水咖啡/陶然茶坊简餐/江南春美食证券银行76.10%交通银行/中辰期货/建设银行/中国银行文具43.50%长征文具/办公伙伴文具/利百代文具眼镜32.60%时新眼镜城/喜视眼镜医药32.60%阜康药店/华贸药店音像制品21.80%大光明音像/阳光音像其他

21.10%机关宾馆/蔷薇鲜花店杨舍西街街业态整整体分析析杨舍西街街业态分分布较为为单一，，严重偏偏向于服服装类。。服装类类占所有有经营商商家数量量之46.5%，与步步行街相相比较，，体现了了杨舍西西街的陈陈旧特性性；与步行街街不同的的在于，，美容美美发占据据第二把把交椅，，并且其其经营档档次不高高，多为为不知名名的美发发单位；；该街区由由于不是是严格意意义上的的步行街街，故其其经营业业态也颇颇为混乱乱，例如如属于五五金类的的衡器也也有经营营；餐饮休闲闲类的商商家其经经营状况况反映普普遍不好好，多数数商家已已经开始始转手经经营；同样，服服装类虽虽然集中中，但是是无品牌牌环境，，多数为为不知名名的小商商家，部部分经营营服装的的业主已已经着手手转移经经营地点点。热点与稀稀缺业态态分析综观步行行街与杨杨舍西街街，统一一考虑，，我们得得出如下下业态分分布环境境图。热点与稀稀缺业态态分析从前面的的分析我我们可以以得出：：在张家家港商业业核心圈圈内，围围绕步行行街以及及杨舍西西街所形形成的商商圈内，，经营比比重最大大的业态态为服装装类。占占所采用用的样本本量比重重为37%；其次为餐餐饮、休休闲类。。其所占占经营数数量的比比重为9%；分列第3名的是是证券、、银行和和通讯两两大类，，其所占占经营数数量的比比重分别别为5%；整体上分分析，本本商圈内内所有的的经营业业态以及及其所占占的相应应比例是是与全国国各地区区的步行行街业态态分布是是相类似似的，服服装、餐餐饮、休休闲以及及通讯类类几乎占占据了““半壁江江山”，，两条街街经营取取向各有有侧重，，但从整整体看，，经营状状况良好好，搭配配合理。。经营情况况分析业态比重产租能力竞争形态竞争强度档次经营状况服装38.49%高价格竞争强中档良好餐饮休闲8.50%高形态竞争一般中档较好证券银行4.70%低同质化竞争一般——一般通讯4.70%高企业级竞争强——优良体育用品3.80%高档次竞争强中档一般数码2.80%中产品线竞争弱无判断一般摄影2.80%中高服务质量一般中档一般医药2.30%高价格竞争较强——良好眼镜2.30%高价格竞争一般中档良好金银饰品1.90%极高品牌竞争较强中高档较好基于我司司调研分分析，结结合各业业态经营营特点，，综述如如下：租金分析析

步行街杨舍西街东端中部西端东端中部西端租金[￥/D.㎡]30~3220~3039~455.5~1011~158~10分析租金金，我们们将两条条街分解解为三段段，因为为各自的的微观环环境，导导致租金各有有差异，，基本规规律反映映为：1、步行行街自东东往西，，租金渐渐渐有所所提高；；2、杨舍舍东街则则呈现相相反的趋趋势，但但是因杨杨舍东街街东端某某些项目目的租赁赁方为集体物业业，其租租金出现现个案大大不同；；3、部分分商铺年年租金上上扬速率率为16.67%。具体关系系见上表表。消费者分分析年龄多集集中于20~30岁之之间，偏偏年轻化化，绝大大多数为为结伴而而行；根据现场场调研发发现，一一些折扣扣店业务务相对较较为火爆爆，而特特别高档档的商品相相对而言言，其营营业状况况稍逊一一筹，反反映出目目前步行行街消费费心态为价格主主导性；；对比步行行街与杨杨舍西街街人流，，步行街街流动性性明显慢慢于杨舍舍西街，，步行街更更多地吸吸纳休闲闲人群，，反映消消费者对对新环境境更有期期待；对于目前前消费者者而言，，逛街的的主要目目的还是是以购物物为主，，休闲的的潜在消费费暂未被被挖掘；；消费者品品牌意识识尚未有有效建立立，对比比国际运运动品牌牌和国内内二线运运动装消费费，国际际品牌并并未获得得预期关关注。结论现有步行行街缺乏互动动性和时时尚引导导性，偏重购购物，弱弱于参与与；现有步行行街缺乏新奇奇性和消消费体验验性，偏重实实际，弱弱于理想想；现有步行行街缺乏乏更多时时尚业态态，多数数原因在在于现有有租金过过于高昂，产租租能力不不高，单单凭跑量量的业态态进驻本本无可能能；凯丽百货货、第一一商场等等高档百百货经营营日渐成成熟，步步行街及及周边商场购物物功能将将有可能能进一步弱弱化，本区域域内高档档商品经经营将受受到更大的冲冲击；现有步行行街表象象看其经经营产品品已趋完完善，但但是业种分配配上还存存在诸多缺缺陷，本案商商业将有有弥补该该空缺的的空间；；因现有步步行街其其规模有限限，导致部部分强势势业态也也无法进进驻；项目已经招商商，整体招招商的可可能性已已经大为为降低；；步行街已已经成熟，并集合合了港城城的时尚尚所在，，我们应应因势利利导。第二部分分项项目分析析知己知彼彼，百战战不殆。。——《孙孙子兵法法》周边环境境物业分析析SWOT分析商业物业业类型分分类本案类型型归属总结项目分析析部分项目分析析部分———周边边环境北部为张张家港城城市中心心商业区区——步步行街，，毗邻商商业繁华华区；南部为住住宅区，，由此导导致了本本案50%左右右街铺为为单面铺铺，人流流引导存在一一定压力力；东部为住住宅区，，并有一一定的商商铺在经经营，但但是经营营档次和和效益并并不高，多多为一些些产租能能力不高高的社区区服务型型商业；；西部为长长安南路路，是张张家港一一条极为为重要的的城市交交通干道道，长安安南路与步步行街交交接处亦亦为重要要的商业业区；综合本案案四至环环境，结结论性地地得出本本案宏观观地理环环境极为为优越，，但是其微微观交通通环境存存在多处处弊端。。项目分析析部分———物业业分析本案为张张家港高高端住宅宅——王王府名邸邸底层商商业；S型弧线线设计，，挑高6米8，，一层当当作两层层用；总建筑面面积近5000平方米米，中等等规模，，适度体体量；基本售罄罄，并提提供3年年5％的的优惠政政策；目前出租租率不高高，商业业业态分分布不明明显；根据建筑筑形态，，大致可可分成4个区域域，招商商可进一一步引导导；景观及其其他商业业附属配配套基本本具备，，但仍需需很多完完善。项目分析析部分———物业业分析项目分析析部分——SWOT分析优势（STRENGTHS））1、毗邻邻商业繁繁华区———步行行街，地地理条件件异常优优越；2、王府府名邸为为高端物物业，项项目整体体形象高高档，可可以借势势；3、挑高高6米8，一层层可做两两层用，，大有利利益；4、流线线性规划划设计方方案，曲曲径通幽幽，引人人入胜，，是步行行街设计计之高境境界；5、外立立面用材材较高档档，住宅宅与底商商衔接处处，匠心心独具，，整体品品质感强强；6、单铺铺开间合合适，迎迎街面宽宽阔，进进深短小小，优质质商铺经经营环境境。劣势（WEAKNESSES）1、微观观交通环环境差，，人流动动线设计计和引导导难度高高；2、因整整个中心心区停车车位缺乏乏，地面面停车严严重影响响外铺经经营；3、零散散销售，，回租经经营，由由于现有有零星招招商已启启动，整整体招商商已无可可能；4、对面面商铺因因有市政政背景，，经济要要求不高高，同时时运作将将给本案案造成压压力；5、社区区底商，，对多种种业态有有抗性，，招商选选择面有有限。项目分析析部分——SWOT分析机会（OPPORTUNITIES）1、招商商尽快介入，降降低因时时机过失失而造成成的无形形成本负负担；2、现有有步行街街业态尚尚不完善善，可进进行差异化经营，，相互补补充；3、因是是市政府府重点支支持工程程，有可可能找政政府“背背书”；；4、正逢逢中心区区大力发发展时机机，因势势利导；；5、现阶阶段，全全市尚无无类似特特色商业业项目运运作，竞竞争压力力较小。。项目分析析部分——SWOT分析威胁（THREATS）1、全市市商业供供应量较较大，易易造成经经营商家家分流；；2、可类类比项目目日渐增增多，分分批入市市，竞争压力力增大；3、对面面商业项项目提前前以相对对优势政政策启动动，易造造成被动动局面；；4、招商商进度迟迟缓，零星招租租持续，，易造成成整体优优势瓦解解，缺乏乏战术。。包括财富富广场、、香港城城、城市市购物公公园和亨亨通广场场在内的的各大商商业项目目都已经跃跃跃欲试试。项目分析析部分——SWOT分析按级别可分为市级商业业街和高高级商业业街、小小型商业业街，前前者如哈哈尔滨中中央大街街、天津津和平路商商业街；；后者如如北京地地安门商商业街和和芳庄小小区餐饮饮一条街街。按功能按规模可以为为大型型商业业街，，中型型商业业街和和小型型商业业街，，大型型商业业街的的长度度均在在1000米的的标准准基础础上进进行有有序分分布。。深圳圳华强强北路路商业业街和和北京京的有有275米米的大大栅栏栏袖珍珍商业业街分分别是是中型型和小小型商商业街街。按性质质可分为为商业业性一一条街街、服服务性性一条条街，，如北北京中中关村村电子子一条条街北京西西二环环东侧侧的北北京金金融街街。产品为为两层层，独独立铺铺面形形式。。综合型型商业业街和和专业业型商商业街街，前前者如如南北北总长长约为为1600米的的北京京西单单商业业街昆明青青年路路商业业街；；后者者如杭杭州健健康路路丝绸绸彩色色街，，北京京三里里屯酒酒吧一一条街街。商业物物业类类型分分类本案类类型归归属中型的的、综综合型型的、、市级级商业业步行行街——教教科书书给我我们的的定义义传统的的商业业旺区区，目目前张张家港港唯一一的商商业核核心，，代表和和引导导着港港城的的消费费潮流流，张家港港商家家最密密集、、人气气最旺旺的商商业中中心区区。……步行街街在张家家港人人心目目中，，要购购物就就去步步行街街今天，，“步步行街街北走走廊””已经经成熟熟明天，，我们们就是是这条条街的的精华华所在在这需要要我们们的努努力。。那么，，我们们的客客户在在哪里里？

第三部部分定定位研研究商业街街的定定位原原则1、根根据张张家港港城市市的基基本职职能和和城市市功能能，确确定本本案的的定位位方略略，明明确本本案各各定位位范畴畴，包包括即即将展展开的的客户户定位位、业业态定定位等等。2、其其次，，要根根据城城市或或城市市的不不同区区域，，在近近期和和中远远期经经济发发展的的趋势势，确确定自自己的的定位位。例例如，，本案案所在在的中中心区区以及及正在在发展展的南南区发发展趋趋势等等。3、本本案所所处的的中观观地理理环境境和微微观交交通环环境，，确立立自身身的市市场位位置，，明确确适时时、适适地、、适性性的根根本方方针。。他们是是——他们心心态活活跃，，不老老成，，有理理想，，更有有梦想想；他们是是正在在热恋恋当中中的青青年男男女，，为了了“爱爱情””，花花费再再多也也不嫌嫌多；；他们是是企业业里的的高级级白领领人士士，可可以说说他们们没有有钱，，但是是不要要说他他们没没“味味道””；他们一一般都都有较较高的的学历历，注注重生生活的的内涵涵和质质量，，享受受生活活，重重视教教育与与健康康；他们是是一群群懂得得体验验的前前沿人人士，，对潮潮流保保持着着不折折扣的的敏感感；他们是是即将将步入入婚姻姻殿堂堂的情情侣，，感情情稳固固，需需要寻寻找一一处可可以给给家装装饰的的地方方。客户属属性———DNA解构构城市里里懂得得享受受、爱爱上潮潮流、、感受受前沿沿时尚尚的活活力族族群我们最最佳的的选择择——步步行街街最耀耀眼的的HAPPY地地带应从消消费者者角度度考虑虑我们们未来来的样样子运动元素跆拳道、旱冰、舞蹈班、健身会、单排、户外攀岩餐饮元素西简餐、快餐（麦当劳、SUBWAY）、咖啡馆（星巴克、真锅）、冰淇淋（天使冰王、哈根达斯）、巧克力店娱乐元素清吧、电玩等文化元素陶吧、乐器等等休闲元素美发美体、数码冲印等

购物元素折扣店、服饰店、工艺品店、珠宝首饰店、化妆品等经营商商户定定位主题餐厅电影宋城迪斯尼经营商商户定定位——体体验经经济*“体验经济”正是全球的一个当红概念——微软把它的操作系统命名为XP，IBM推出IBMThinkPad体验中心，在戴尔是“顾客体验：把握它”，在惠普是“整体客户体验”。华南MALL体验之城颠覆传统营销模式——在体验中售楼，休闲、娱乐、洽谈无处不在，售楼部就是华南MALL的精华浓缩，这里发布项目信息、传达生活方式及文化，成为中国地产售楼模式在硬、软件方面的重大突破，中央商务大厦体验营销案例——深圳中央商务大厦推行“客户体验”。经营商商户定定位——体体验经经济*第四部部分招招商策策略招商定定位方方向的的选择择原则则市场空空白原原则与现在在的步步行街街所有有的经经营业业态形形成一一定的的差异异化，，并在在此基基础上上形成成更为为鲜明明的特特色。。可行性性原则则招商定定位方方向必必须具具有可可行性性，可可操作作性要要强。。可操作作性原原则产品的的定位位必须须满足足易招招商、、易成成市、、易产产生人人流、、物流流、现现金流流的条条件。。成本导导向原原则必须保保证在在本案案购物物更优优越、、更快快乐、、更有有趣，，收获获更多多，这这样才才能让让本案案在现现有的的情形形下真真正兴兴旺起起来。。1234招商思思路定位是是根本本———是否具具有唯唯一性性？是是否具具有可可实现现行？？主题先先行———引发品品牌汇汇聚功功效，，产生生功能能聚集集，形形成市市场战战略高高点，，商家家不得得不爭爭。以商带商———先优惠引入入知名大商商家，诱引引中等商家家付出较高高代价进入入，小商家家高价疯抢抢。招商策略一类：国际际餐饮业、、娱乐业、、服饰商家家二类：上海海、香港、、台湾、知知名餐饮、、娱乐、服服饰三类：苏州州、南京及及周边地区区知名餐饮饮、娱乐、、服饰、艺艺术商家由高到低，，以商带商商招商策略招商类别先国际，后后国内；先先外地后苏苏州；先知知名特色，，后普通商商家。商家的引入入，要跳出出张家港的的限制，把把一些新商商家、新元元素、新面面孔引入张张家港，从从而形成我我们项目的的独特个性性与形象。。同类型商家家限制数量量，部分商商家独家经经营。每一种类型型、风格、、业态、行行业都有名名额限制，，这是为了了保证：一、万紫千千红，各种种元素并存存；二、不产生生恶性竞争争，共生共共存、相辉辉映；三、形成招招商热潮抢抢购；四、吸引不不同取向的的客户群体体，形成庞庞大的娱乐乐聚集地。。招商策略招商人员上上岗前培训训每周项目例例会日招商情况况汇报周例会纪要要、招商周周、月工作作总结调整营销策策略，提交交短期宣传传推广计划划书招商管理快——准备备+开展+推广准——时机机+展示+把握灵——调整整+工具+计划认准时机准准时开始招招商消息的的发布，准准确把握商商家的心理理和需求灵活及时调调整招商计计划的各项项内容,做好不同同计划的时时间搭接招商执行招商工作的的快速展开开，迅速组组建招商队队伍、准备备招商物料料资源整合建议放权制制定招商租租金炒作方方案，使参参与招商的的各方面人人员都能从从中获益。。发现自己，，已知道如如何成为自自己，可如如何说自己己？

第五部分包包装与与推广项目包装策策略核心主题定定位——体现商业的的核心价值值步行街的概概念中，我我们认为休休闲购物、、大众购物物、快乐购购物是几个比较重要要的因素，，它们都是是以“步行行”、“购购物”为依依托的，消费者为的的就是一种种全新的““休闲”方方式，消费费者在其中中体验的就是那种自自由自在、、无拘无束束的消费时时尚。而本案的核核心主题在在也于：体验性、参参与性与休休闲消费，在这里购购物休闲是是快乐的，欢欢乐的。项目包装策策略案名包装1）直接表表达商业的的核心主题题；2）以新颖颖的、新概概念的、差差异化强识识别性的案案名来再度度吸引消费费者与经营营商户者眼眼球；王府广场··欢乐谷——步行街街体验购购物区解析：始终终强调步行行街体验消费、、快乐购物物的核心主题题。以“步行街体验验购物区”来借用原原步行街的的知名度与与认可度。。案名模拟项目包装策策略欢乐谷设计理念地位体量步行街商业业精华，体验购物物区形象规划现代时尚街街区以参与性休休闲为依托托，欢乐购购物5000平平方米现代/时尚尚/欢快步行街的商商业精华外街与内街街的完美结结合项目包装策策略推广策略广告传播、、新闻导向向、活动造造势；夜夜有精彩彩、周周有有主题、月月月有轰动动。特别手段：：1.以抄作作“王府广场··欢乐谷”开业活动动来吸引消费者，吸吸引商家，，短期内形形成抢铺气气氛；2.借势炒炒作主力店店。项目包装策策略系列活动营营销，主力力店进场签签约活动，，多利用主主题广场项目包装策策略招商手册、、招商海报报现场VI物物料POP物料料招商合同文文本《招商细则则》、招商商流程、租租赁协议等等商铺平面分分割图（实实景图）因时间仓促促，方案尚尚有不完善善之处，还还望斧正。。谢谢。9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。00:35:4100:35:4100:351/5/202312:35:41AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2300:35:4100:35Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。00:35:4100:35:4100:35Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2300:35:4100:35:41January5,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。05一一月月202312:35:41上上午午00:35:411月月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。一月2312:35上上午1月-2300:35January5,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/50:35:4100:35:4105January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。12:35:41上上午12:35上午00:35:411月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。00:35:4100:35:4100:351/5/202312:35:41AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2300:35:4100:35Jan-2305-Jan-2312、世世间间成成事事，