XXXX营口西市区项目全案策划报告 NXowerLie

营口西市区项目

全案策划报告2010.03.29本报告分为五个部分当我们获知这个项目时，第一感觉是兴奋。

因为历史上的营口，是东北第一个对外通商的口岸，那时的营口港，夏天轮声帆影，万艘云集；冬季车尘马迹，络绎不绝。市场之繁荣，贸易之兴旺，为东北之冠，被誉为“东方贸易良港”。

而现在的营口，在国家振兴东北老工业基地的战略中，以国家级沿海产业基地为主要依托，成为支撑辽宁省“五点一线”规划的重要节点。

带着兴奋的感觉，我们开始认识营口！缘起一、宏观分析篇1.1营口整体情况概述1.2营口经济情况分析1.3营口城市规划分析1.4营口房地产发展情况分析1.5营口区域内竞争关系分析1.6营口宏观发展小结营口市辖四区(站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区)，两市(大石桥市、盖州市)。站前区和西市区面积66.3平方公里，鲅鱼圈区66.4平方公里，老边区505.4平方公里，大石桥市1610平方公里，盖州市3117平方公里。1.1营口整体情况概述营大公路沈大公路沈营公路国道国道营口一市两港，营口港已与40多个国家和地区的140多个港口建立海运业务，成为中国东北第二大港、中国第十大港。营口陆路运输四通八达，东北铁路、电气化高速铁路，公路、高速公路交通网络纵贯营口全境。营口已营造区域内“一小时城市交通圈”为目标，目前已开始规划建设城市轻轨与区域机场。1.1营口整体情况概述1.1营口整体情况概述高端商住旅游休闲区区域重工业基地交通枢纽（高铁、轻轨、机场）国家级开发区营口城市发展定位东北重要的港口城市先进制造业基地辽宁中部城市群和辽宁沿海经济带上的区域中心城市发展思路：东扩、西改、南进、北转东扩：沿东西向营大铁路、营大公路和营柳公路发展的横向经济带。西改：推进平房区改造和河北区片开发。南进：老城区、新城区同步“南进”。北转：要重点推进辽河沿岸区域的改造。一、宏观分析篇1.1营口整体情况概述1.2营口经济情况分析1.3营口城市规划分析1.4营口房地产发展情况分析1.5营口区域内竞争关系分析1.6营口宏观发展小结国民生产总值2009年营口全地区国内生产总值822亿，连续3年位居辽宁省第四位，全国经济总量排名116位。2009年营口市人均生产总值为5256美元，同比上涨18.9%。营口市目前正处于经济快速发展阶段，房地产业具有良好的经济基础。

1.2营口经济情况分析1.2营口经济情况分析09年营口地区社会消费品零售总额211.4亿元，同比增长18.5%。09年营口全市金融机构各项本外币存款余额分别为835.8亿元，同比上涨31.8%。08年营口居民储蓄存款余额444.55亿元，比年初增加93.73亿元，增长26.7%。1.2营口经济济情况分分析09年营口市市全社会会固定资资产投资资800亿元，增增长47.3%。固定投资资迅速增增长，说说明在2009年国家给给予营口口大量资资金支持持。1.2营口经济济情况分分析2009年末，营营口市全全市总人人口达235.0万人，比比2008年末增加加了1.2万人，人人口增长长速度缓缓慢；其中：非非农业人人口达110.19万人，占占总人口口46.9％09年营口市市城市人人均可支支配收入入15940元，增长长11%；农民人人均纯收收入7798元，增长长12.3%；居民收收入增速速较快一、宏观观分析篇篇1.1营口整体体情况概概述1.2营口经济济情况分分析1.3营口城市市规划分分析1.4营口房地地产发展展情况分分析1.5营口区域内竞竞争关系分析析1.6营口宏观发展展小结1.3营口城市规划划分析发展重点：打打造百里滨海海生态城、百百里沿海产业业带、百里临临海景观带。。发展思路：东东扩、西改、、南进、北转转。东扩：从营口高新技技术产业开发发区，经北部部城区至大石石桥城区，连连接海花工业业区、冶金工工业区和大石石桥镁质材料料基地，沿东东西向营大铁铁路、营大公公路和营柳公公路发展的横横向经济带。。西改：推进平房区改改造和河北区区片开发，建建设“河海生生态宜居区””和“现代商商贸休闲区””，重现西部部繁荣南进：老城区的“南进”，是将营口盐盐场营盖公路路以西至滨海海大道之间的的部分用地作作为制造业新新区；新城区区的“南进”，是将熊岳河河以南的部分分用地作为仙仙人岛能源化化工区北转：要重点推进辽辽河沿岸区域域的改造1.3营口城市规划划分析城市性质:以工业、物流流、商贸、旅旅游为主的东东北重要港口口城市城市人口规模模：城市规模：：2015年市域人人口253万左右，，沿海城市市带人口140万左左右，中心心城市人口口100万万左右。2020年年市域人口口270万万左右，沿沿海城市带带人口160-170万，中中心城市人人口120-130万市域城镇体体系规划：：遵循均衡衡布局、主主次有别的的原则，由由老城区、、新城区、、大石桥城城区、盖州州城区、构构成"大三角"的城市形态态，最终将将营口市发发展成为具具有多核结结构的组合合型特大城城市。一、宏观分分析篇1.1营口整体情情况概述1.2营口口经经济济情情况况分分析析1.3营口城市市规划分分析1.4营口房地地产发展展情况分分析1.5营口区域域内竞争争关系分分析1.6营口宏观观发展小小结1.4营口房地地产宏观观分析08年营口市市房地产产全年完完成投资资55.5亿元，比比上年增增长1.2倍。其中中，住宅宅投资完完成50.1亿元，比比上年增增长1.2倍；房房地产发发展速度度极快。。08年营口口全年年房屋屋施工工面积积656.5万平方方米，，比上上年增增长1.3倍。全年房房屋竣工面面积192.2万平方米，，比上年增增长27.3%。实现商品品房销售面面积225.1万平方米，，比上年增增长22.9%。1.4营口房地产产宏观分析析08年营口全市市商品房销销售额47.79亿元，比上上年增长41.2%。08年营口全市市商品房空空置面积85万平方米，，比上年下下降13.7%。一、宏观分分析篇1.1营口整体情情况概述1.2营口经济情情况分析1.3营口城市规规划分析1.4营口房地产产发展情况况分析1.5营口区域内内竞争关系系分析1.6营口宏观发发展小结1.5营口区域内内竞争关系系分析商品房（元/㎡）其中：住宅（元/㎡）20082007同比%20082007同比%营口市区1934117491677148413老边区106567158106264565鲅鱼圈区17321059631585117535大石桥市127398729107896212盖州市8521030-188221097-26熊岳镇14001000409291111-16通过营口市市二手房价价格发展比比较发现：：老边区通过过融入老城城区，房地地产业发展展较快。鲅鱼圈区通通过吸收大大量投资，，房地产业业增速最为为明显。营口市区房房地产增速速位居营口口市倒数第第二，老城城区房地产产业处于瓶瓶颈状态。。沈阳客源大连客源流动人口鲅鱼圈盖州市大石桥拦截拦截市区流动人人口向鲅鱼鱼圈、大石石桥等今后后经济重点点建设地区区流动。大连客源被被鲅鱼圈，，盖州市地地区吸引。。沈阳客源将将被大石桥桥周边地区区阻拦。盖州市作为为机场、高高铁和轻轨轨的建设地地，未来交交通优势巨巨大。1.5营口区域内内竞争关系系分析一、宏观分分析篇1.1营口整体情情况概述1.2营口经济情情况分析1.3营口城市规规划分析1.4营口房地产产发展情况况分析1.5营口区域内内竞争关系系分析1.6营口宏观发发展小结1.6营口宏观发发展小结营口市正处处于经济迅迅速增长阶阶段，GDP等数据迅速速上涨，经经济总量快快速增加，，为房地产产业发展构构建良好基基础。城市改造及及建设力度度将会进一一步加大，，有利于促促进房地产产业快速发发展。2008年收入房价价比为1：5.7（以三口之之家购买90平米住宅计计算），房房价上涨空空间巨大。。城市人均可可支配收入入的提高，，将进一步步促进居住住改善型需需求的增多多。营口老市市区面临临其他区区县剧烈烈竞争，，房地产产业相对对发展较较慢，外外需较少少进入，，故近年年内城区区项目将将主要以以本地需需求为主主。营口市整整体人口口增长相相对缓慢慢，且流流动人口口主要流流向为鲅鲅鱼圈与与大石桥桥市，老老城区内内需增长长较为有有限。营口市房房地产业业快速发发展，但但老城区区由于各各种原因因，房地地产业增增速较慢慢，房价价上涨动动力不足足。合着夜幕幕降临的的节拍，，我们踏踏上了这这片神往往的土地地。我我们对她她第一印印象是街街道很很宽，车车辆很少少。商场很多多，顾客客很少。。

旧的的建筑快快速消亡亡，新的的建筑还还为成型型。这这是我们们了解的的营口吗吗？探索二、区域域市场分分析篇2.1本项目区区位价值值分析2.2在售项目目基本指指标分析析2.3在售项目量价价指标分析2.4在售项目户型型面积分析2.5营口市区区域域情况总结2.6在售竞品项目目分析二、区域市场场分析篇2.1本项目区位价价值分析2.2在售项目基本本指标分析2.3在售项目量价价指标分析2.4在售项目户型型面积分析2.5营口市区区域域情况总结2.6在售竞品项目目分析2.1本项目区位价价值分析本项目位于辽辽河大街南侧侧，滨海路东东侧，渡口百百年老街西侧侧。本项目的区位位价值关键要要素有两个自然价值：辽辽河及辽河公公园人文价值：渡渡口百年老街街及西大庙本案营口市区住宅宅市场区域结结构营口市区主要要竞争板块共共分两个区域域三大板块西市区域：渤渤海西板块、、辽河西坂块块站前区域：核核心区板块辽河西板块将将是竞争板块块中最重要的的一级2.1本项项目目区区位位价价值值分分析析从区区域域板板块块看看营营口口市市区区整整体体市市场场供给给区区域域：：在在售售新新项项目目主主要要集集中中在在渤渤海海西西板板块块以以及及辽辽河河西西板板块块，，由由站站前前核核心心区区板板块块快快速速向向西西市市区区扩扩散散。。营口口市市区区城城市市居居住住格格局局以以站站前前核核心心区区为为中中心心，，同同时时西西市市区区新新增增项项目目组组团团化化趋趋势势也也已已清清晰晰呈呈现现，，这这个个过过程程在在目目前前房房地地产产市市场场上上行行周周期期内内将将有有所所快快速速上上升升。。槐花苑中原国际左岸金典财富公馆紫文苑裕隆馨居翰宇园中天尚品中天壹品中天君临天下奥泰格林山水美景华府小区美景英伦郡南湖公寓佰仕枫景德意绿洲君悦澜湾渤海明珠唯美品格隆翔西城中华园小区三星阳光小区鸿景佳园小区南湖天辅圣堡金港绿洲西市区站前区在售项目——红色未售项目——黄色售罄项目——蓝色怡景国际西环小区红远广厦新居红运广厦新居发明社区芙蓉花园小区御景华庭小区南湖小区健康小区花园小区文馨小区南园社区东城花园小区2.1本项项目目区区位位价价值值分分析析二、、区区域域市市场场分分析析篇篇2.1本项项目目区区位位价价值值分分析析2.2在售售项项目目基基本本指指标标分分析析2.3在售售项项目目量量价价指指标标分分析析2.4在售售项项目目户户型型面面积积分分析析2.5营口口市市区区区区域域情情况况总总结结2.6在售售竞竞品品项项目目分分析析在售售项项目目产产品品类类型型分分析析营口口市市区区市市场场普普通通住住宅宅占占86%，花花园园洋洋房房以以上上的的产产品品仅仅占占14%，区区域域主主要要是是以以中中低低端端产产品品为为的的市市场场。。纯多多层层产产品品的的项项目目主主要要是是存存量量项项目目，，新新增增项项目目主主要要以以高高层层产产品品为为主主，，区区域域市市场场开开始始向向高高密密度度品品演演变变。。2.2在售项目基本本指标分析在售项目产品品规模分析站前核心区域域的住宅规模模较大，西市市区开发规模模较小；站前区项目规规模在20-29万㎡以上的共共有5个。规模在30万㎡的项目仅仅有一个君悦悦澜湾项目。。西市区项目规规模较小，20万㎡以上的项项目仅有翰宇宇园一个项目目。2.2在售项目基本本指标分析在售项目容积积率分析区域市场在售售项目的容积积率多数在1.5-2.0之间，约占在在售项目总数数的30%，1-1.5约占26%，1.0以下的项目为为0。表明目前市市场中低容积积率的高端产产品在市场上上是稀缺资源源。容积率节节走走高，人们的的私属土地空空间节节走低低，低密度产产品的稀缺性性在未来市场场将会凸显，将将具有更高的的市场溢价能能力。2.2在售项目基本本指标分析在售项目绿化化率分析区域市场在售项目的绿化率指标处于中等水平。但是，根据实地调研发现，区域内多数项目采用降低绿地率或其他方式弥补绿化率的方式，社区内的实际绿化及园林景观塑造较低级。当地客户对绿化绿地率关系的认知水平还处于较为初级的阶段，因此本项若提升目绿化水平，注重景观塑造及园林设计，项目将获得更大的市场溢价能力。营口市市区在售项目绿化率分析31%-35%24%30%以下22%40%-45%30%36%-39%24%2.2在售项目基本本指标分析在售项目物业业费对比分析析区域市场在售售项目的物业业费主要集中中在0.7-0.9元/㎡之间，约占在在售项目总数数的35%，1元/㎡的物业费仅占占10%。表明目前市市场中物业管管理服务水平平较低。区域在售项目目建筑风格主主要以现代风风格为主，占占总数的69%，区域内异域域风格的产品品为31%，但纯粹异域域风格的产品品还是较为稀稀缺的。2.2在售项目基本本指标分析二、区域市场场分析篇2.1本项目区位价价值分析2.2在售项目基本本指标分析2.3在售项目量价价指标分析2.4在售项目户型型面积分析2.5营口市区区域域情况总结2.6在售竞品项目目分析在售项目销售售速度分析区域各板块在在售典型项目目的消化情况况较好，西市市区销售率达达85%以上的项目占占42%。站前区消化化率达85%以上的项目占占38%。2.3在售项目量价价指标分析在售项目报价价区间分析营口市区在售售项目的报价价区间主要集集中在2000-3500元\㎡之间，占在在售项目的的64%，区域销售售价格水平平仍处于较较低水平。。2.3在售项目量量价指标分分析二、区域市市场分析篇篇2.1本项目区位位价值分析析2.2在售项目基基本指标分分析2.3在售项目量量价指标分分析2.4在售项目户户型面积分分析2.5营口市区区区域情况总总结2.6在售竞品项项目分析在售项目户户型分析70-90㎡是目前区域域内热销面面积区间，，占总数的的33%；100—140㎡是家庭改善善需求户型型面积区间间，占总数数的33%。2.4在售项目户户型面积分分析二、区域市市场分析篇篇2.1本项目区位位价值分析析2.2在售项目基基本指标分分析2.3在售项目量量价指标分分析2.4在售项目户户型面积分分析2.5营口市区区区域情况总总结2.6在售竞品项项目分析站前区区域域总结截止至2010年3月，已取得得销售许可可证的项目目约16个，总建筑筑面积约为为141.27万平米，项项目供给量量位居竞争争板块首位位.居住格局主主要以核心心区为主，，配套设施施相对完善善齐全目前项目报报价主要集集中在3000-4000元/㎡但少量类别别墅产品比比如君悦澜澜湾的报价价在8000元/㎡左右产品形态以以高层、小小高层为主主，容积率率在2左右，产品品水平处于于中等水平平2.5营口市区区区域情况总总结西市区区域域总结截止至2010年3月，居不完完全统计已已取得销售售许可证的的项目约19个，总建筑筑面积约为为90.3万平米.。中源国际际项目供给给量位居竞竞争板块首首位，项目目规模10万㎡居住格局主主要以渤海海西版块为为主，配套套设施不齐齐全目前项目报报价主要集集中在3000-4000元/㎡但少量类别别墅产品比比如中源国国际的报价价在6000元/㎡左右产品形态以以多层、小小高层为主主，容积率率在1.7左右，产品品水平处于于中低水平平2.5营口市区区区域情况总总结营口市区整整体市场小小结表现之一：：产品品同质化各竞争楼盘盘的产品组组合多以多多层、小高高层以及高高层为主；；区域内产产品品质较较低，产品品塑造水平平仍处于中中低水平。。表现现之之二二：：价价格格同同质质化化各竞竞争争楼楼盘盘的的价价格格密密集集于于小小高高层层3000-3500，高高层层在在4000-4500之间间价价格格区区间间，，版版块块产产品品同同质质化化严严重重，，导导致致各各项项目目面面积积段段的的组组合合相相近近似似，，加加上上近近似似的的单单价价区区间间形形成成了了同同质质化化的的总总价价范范围围.表现之二二：：客户同同质化各竞争楼楼盘的客客户，基基本以自自身版块块内的自自主客户户为核心心，由于于各版块块受交通通条件和和未来区区域发展展的限制制，导致致区域外外客户不不愿意到到本区域域购房2.5营口市区区区域情情况总结结二、区域域市场分分析篇2.1本项目区区位价值值分析2.2在售项目目基本指指标分析析2.3在售项目目量价指指标分析析2.4在售项目目户型面面积分析析2.5营口市区区区域情情况总结结2.6在售竞品品个案分分析鸿基海岸岸—概况项目名称称：鸿基国国际开发商：营口宏宏基地产产开发有有限公司司物业公司司：香港安安瑞斯特特物业管管理有限限公司林设计单单位：台湾老老圃所在区域域：鲅鱼圈圈区开盘时间间：OFLA绿化率：：40%容积率：：1.5占地面积积：10万㎡建筑面积积：15万㎡均价：3600元/㎡价格区间间：3070-4560元/㎡物业费：：1.2元/㎡宏基海岸产品类别别：花园园洋房、、叠拼别别墅、小小高层、、高层建筑风格格：地中中海式楼间距：：40-60m22.6在售竞品个个案分析鸿基海岸—物业状况物业配套：内设楼宇可可视对讲系系统刷卡式门禁禁系统周边防越报报警系统背景音乐系系统电子巡更系系统图像识别保保安系统24小时监控录录像周边配套:商业：新商商业大厦教教育：新新建的一所所彩霞小学学

医疗：：区中心医医院

银行行：中国银银行、营口口银行机机关单位：：市政府、、市国税局局全方位多元化深层次高质量的物物业服务正正是我宗宗地项目追追求的目标标2.6在售竞品个个案分析鸿基水岸—销售速度开盘日期2009年5-6月销售率月均销售速度月均销售套数90%10%左右110套左右最低价均价最高价3070400045609个月左右消消化进90%的房源高学历高素素质销售人员员区域中独特特的产品形态态地中海风超大体量2.6在售竞品个个案分析鸿基水岸—户型双层五室三三厅两卫、、灵活弹性性空间、首首层超大会会客厅、首首层南向卧卧室、配独独立卫生间间干湿分离离、跃层豪豪华超大主主卧。户型正方、、南北通透透、采光充充沛南向主主卧尺度舒舒适、背向向次卧接近近阳台、客客厅与餐厅厅相连深度度开间、独独立三离卫卫生间干湿湿分明。2.6在售竞品个个案分析鸿基国际—客群客群来源主主要以鲅鱼鱼圈区当地地人为主。。购买主要用用途以自主主为主，有有19%的顾客意愿愿且选择投投资房地。。2.6在售竞品个个案分析君悦澜湾—概况开发商：营营口鼎昌房房产置业有有限公司营销策划：：世创营销销机构开盘时间：：一期07年开盘、二二期未定项目区域：：站前区绿化率：1期45%2期40%容积率：1期1.52期1.2占地面积：：20万㎡建筑面积：：30万㎡产品类别：：情景洋房房小高层层联排别别墅均价：一期期均价3800元㎡、二二期4780元㎡物业费：1.3元㎡建筑风格：：德式2.6在售竞品个个案分析君悦澜湾—销售速度销售价格在在营口市属属于中等偏偏上价位。。一期产品以以花园洋房房为主，07年年底开盘盘后1年内全部消消化完毕。。快销原因：：楼体外立立面具有视视觉冲击力力、德式建建筑风格及及高素质销销售人员。。一期开盘时间二期开盘时间2007年底未知最高价均价最高价一期(德意绿洲)3780元/㎡3800元/㎡4780元/㎡二期(君悦澜湾)——4780元/㎡——总套数剩余套数整盘销售率月均销售套数一期1660100%8%二期140140————2.6在售竞品个个案分析君悦澜湾—户型南北呼应，，动静分离离、功能分分开、良好好采光、悠悠然双南卧卧、多功能能客厅、L型厨房、时时尚明卫、、入户车库库，于细微微处构造生生活豪阔阔社社交交层层。。错错层层空空间间、、大大方方尺尺度度、、侧侧门门入入户户、、拾拾级级而而入入、、6.6米挑挑高高设设计计、、独独立立保保姆姆房房、、近50平米米私私家家花花园园、、入入户户车车库库2.6在售售竞竞品品个个案案分分析析君悦悦澜澜湾湾—客群群客群群来来源源以以站站前前区区为为主主占占比比38%，其其次次西西市市区区占占比比30%，老老边边区区及及其其他他区区各各占占17%、15%侧面面反反西西市市区区的的住住房房市市场场无无法法释释放放西西市市区区的的高高端端置置业业者者的的住住房房需需求求西市市区区缺缺乏乏较较高高端端住住房房产产品品2.6在售售竞竞品品个个案案分分析析奥泰泰格格林林山山水水城城—概况况开发发商商：营营口口口口奥奥泰泰诚诚德德房房地地产产开开发发有有限限公公司司开盘盘时时间间：2008年底底项目目区区域域：站站前前区区绿化化率率：42%容积积率率：3.2格林林山山水水城城占地地面面积积：：3.2万㎡建筑面积：11万㎡产品类别：多多层、高层均价：4100元/㎡物业费:0.8-01元/㎡建筑风格：现现代总套数：655套2.6在售竞品个案案分析奥泰格林山水水城—销售速度销售率不十分分理想，导致致这个原因的的因素有以下下几点：针对对其产品类别别而言定价过过高、相对其其建筑风格同同质化及物业业服务平庸也也没有吻合其其产品类型，，再一点是项项目绿化景观观粗糙不能完完美的缔造出出项目”灵魂魂”。开盘时间2008年底最低价均价最高价3600元/㎡4100元/㎡4600元/㎡总套数剩余套数整盘销售率月均销售率65539839%5%2.6在售竞品个案案分析奥泰格林山水水城—面积区间面积以大户型型为主，主要要面积区间集集中在100-120㎡占比57%、120-140㎡占19%、140-160㎡占15%，其余100-120㎡及160㎡以上共占9%2.6在售竞品个案案分析奥泰格林山水水城—户型动静分离、干干湿分开，阁阁楼设有露天天阳台、厨房房、餐厅、卫卫生间及建设设房。南北通透、超超大开间纵深深、设有保姆姆房及单独衣衣帽间、让主主人拥有绝对对私密、设有有两部电梯、、两道进户门门（防火疏散散用）高层多层2.6在售竞品个案案分析佰仕枫景—概况开发商：营口口市嘉德房地地产开发有限限公司项目区域：站站前区开盘时间：09年5月绿化率：45%容积率：1.8占地面积：5.6万建筑面积：10万产品类别：多多层层高：6层建筑风格：英英式价格区间：3280-3880元/㎡均价：3580元/㎡销售程度：一一期基本售罄罄、二期开盘盘未定物业费：1元佰仕枫景2.6在售竞品个案案分析佰仕枫景—销售速度开盘日期2009年5月最低价均价最高价3280元/㎡3580元/㎡3880元/㎡一期总套数剩余套数整盘销售率月均销售率200套左右8套90%以上13%左右项目快销原因因：地处市中中心、交通便便捷、周边配配套设施齐全全、酒店式物物业管理、建建筑风格当地地稀缺性强2.6在售竞品个案案分析佰仕枫景—物业状况围绕”安全、、快捷、便利利、舒适、私私密、尊贵““提供全方位位、全天候、、全身心高品品质服务，引引入人性化管管理模式，与与国际接轨，，将是我宗地地项目需要借借鉴的地方。。物业配套周边配套特色服务周边红外线防范报警系统24小时保安电子巡逻系统车牌识别系统可视对讲系统信息发布系统室内紧急呼救报警系统24小时区内闭路监控系统一卡通门禁系统北京音乐系统商业：大商新玛特、财富春天购物中心、商业街、乐购超市、兴旺市场、金牛山市场金融：营口银行总行、工商银行总行休闲：南湖公园、红运大酒店教育：教工幼儿园、创新小学、实验中学、市一高中、营口职业技术学院、大学城医疗：市中心医院房屋管理服务各市家政服务长者特色服务物业维修服务公共设施设备维护专业绿化养护服务全天候专业保洁佰仕枫景—客群客群来源主要要集中在站前前区和西市区区，老边区客客户占18%区域间的客群群流动比较大大，27%的客源来自西西市区，说明明了在这27%的客源中不乏乏高端置业者者。侧角度，站前前区为城市政政治、商业、、金融的栖居居地，相对发发达于西市区区。人均收入入普遍高于其其他区域，随随着时间，区区域带动区域域发展，产生生连锁反映势势必带动紧邻邻的西市区共共同发展2.6在售竞品个案案分析佰仕枫景—户型户型方正，南南北通透、书书房远离主卧卧公私分开、、动静分明。。空间利用率率高、主卧采采光度高。2.6在售竞品个案案分析中源国际际—概况开发商：：营口市市科光房房地产开开发有限限公司开盘时间间：2010年6月产品类别别：花园园洋房（（共8栋、一梯梯两户、、四层半半）中源国际绿化率：：31%容积率：：1.2占地面积积：2万㎡建筑面积积：2.4万㎡均价：6000元㎡总套数：：140左右建筑风格格：现代代价格区间间：未定定物业费：：未定物业状况况：未定定2.6在售竞品品个案分分析中源国际际—产品形态态建筑风格格为现代代型产品类别别定位于于花园洋洋房（共共8栋、一梯梯两户、、四层半半）改善善性住房房面积区间160-190，三室跃层层针对人均住住房面积为为30㎡的营口市来来讲，项目目定位于高高品质的改改善性住房房，以良好好的景观带带（鸟瞰大大辽河）吸吸引站前区区顾客前来来产品类别、、户型单一一化建筑风格同同质化2.6在售竞品个个案分析中源国际—客群分析客群来源主主要以本地地人为主，，占比接近近90%本地人客群群来源主要要以站前区区和西市区区为主依次次占比41%、29%站前区顾客客意愿到西西市区购买买改善性住住房，这也也将是我宗宗地的机会会2.6在售竞品个个案分析中源国际—与我宗地地地块区域位位置对比宗地地块中源国际估算距离1-1.5公里驾车5分钟之内步行15-20分钟项目占地2万㎡宗地占地20万㎡2.6在售竞品个个案分析三、宗地属属性分析3.1宗地区域属属性3.2宗地现状分分析3.3宗地价值判判断三、宗地属属性分析3.1宗地区域属属性3.2宗地现状分分析3.3宗地价值判判断宗地区域属属性城市功能定定位：西市区地理理位置优越越，是营口口市的老城城区，是辽辽宁省“五点一线”战略的重点点区域，南南与营口沿沿海产业基基地相连，，同时又位位于“一线—滨海大道“的北侧。西西市区正在在加快辽河河特大桥两两岸“桥头堡”经济、渡口口老街及平平安路现代代商贸经济发展空空间：：西市市区因因处于于沿海海产业业带的的黄金金段，，需要要转身身向港港、向向桥、、向河河、向向海，，由内内陆经经济转转向海海洋经经济，，树立立按经经济区区划发发展的的思想想，放放大西西市发发展空空间。。宗地地块范围3.1宗地区区域属属性三、宗宗地属属性分分析3.1宗地区区域属属性3.2宗地现现状分分析3.3宗地价价值判判断宗地现现状分分析本项目目地处处西市市区，，北临临辽河河及辽辽河公公园，，但与与宗地地之间间有较较宽距距离的的居民民区，，景观观功能能相对对弱化化；南南侧、、西侧侧为尚尚未拆拆迁完完毕的的平房房居民民区，，东侧侧为正正在建建设中中的回回迁房房；宗地内内全部部为拆拆迁建建筑物物；宗地地西西北北侧侧为为西西大大庙庙项目目西西北北侧侧的的辽辽河河大大桥桥正正在在建建设设中中，，辽辽河河大大桥桥将将营营口口市市与与盘盘锦锦市市连连通通，，成成为为西西市市区区乃乃至至辽辽东东半半岛岛进进京京的的便便捷捷门门户户。。3.2宗地地现现状状分分析析三、、宗宗地地属属性性分分析析3.1宗地地区区域域属属性性3.2宗地地现现状状分分析析3.3宗地地价价值值判判断断宗地价值判判断地形与地貌貌：地形不不规则，但但地貌平坦坦，利于项项目规划和和开发地块景观：：北有辽河河及辽河公公园层林，，地块价值值由北侧向向南侧递减减，渐次减减弱。地块文化：：渡口百年年老街及西西大庙的文文化价值底底蕴地块完整性性：地块完完整统一，，无任何分分割，整体体统一协调调利于规划划分割地块配套：：项目周边边均为待拆拆迁用地，，周边生活活配套设施施相对较为为薄弱未来辽河大大桥建设开开通后，则则通往北京京的交通体体系将更加加通达及便便捷，来去去也将更加加自由。辽河、辽河河公园、西西大庙、渡渡口百年老老街、辽河河大桥，使使本项目将将自然、景景观、历史史、人文、、交通五大大要素集于于一身，因因此本项目目有理由成成为区域内内的标杆性性项目。3.3宗地价值判判断宗地价值判判断环境条件经济指标地块条件区位条件配套条件整体档次较较高没有较多限限制可塑性强潜力板块大众配套欠欠缺具备塑造高高端产品的的氛围具备塑造产产品多样性性的基础内部布局上上具有发挥挥空间区域带动板板块未来的的发展缺乏满足便便利性的生生活需要具备适度提提高整体定位的的条件产品与客层层上具备一一定提升空空间生活配套条条件欠缺具备高端产产品的定位位条件，可可以在现有有规划上实实现良好的的突破3.3宗地价值判判断这是一个仍仍沉浸在甜甜美睡眠中中的城市尽管新时代代的晨曦已已在天边浮浮现我们需要一一记清晨里里回响的钟钟声这记钟声将将唤醒营口口重塑四、产品定定位篇4.1地块价值提提炼4.2控规指标分分析4.3产品组合建建议四、产品定定位篇4.1地块价值提提炼4.2控规指标分分析4.3产品组合建建议本案有责任成为营口老市区房地产业标杆本案区位环境：位于营口规划中的高端商住旅游休闲区本案周边环境：充斥大体量动向安置房等低端产品本案市场环境：老城区普通低端住宅已形成竞争红海，改善型住房初步形成规模化供应，高端产品稀缺，市场接受度尚不确定本案历史、人文环境：紧邻西炮台、西大庙等人文景观，同时占据湿地公园、大辽河景观带等自然景观4.1地块价值提提炼四、产品定定位篇4.1地块价值提提炼4.2控规指标分分析4.3产品组合建建议4.2控规指标分分析本案规划指指标灵活性性价较高，，对支撑本本项目核心心价值是较较大利好因因素。规划设计条件用地性质居住、商业用地面积169915平米容积率≯2.8建筑限高≯100米商业建筑面积≯45000平米集中绿地面积≮7800平米总建筑面积≯475762平米四、产品定定位篇4.1地块价值提提炼4.2控规指标分分析4.3产品组合建建议4.3产品组合建建议通过过对对本本案案地地块块价价值值的的挖挖掘掘，，我我司司认认为为本本案案开开发发产产品品应应定定位位为为营营口口市市改改善善型型住住房房的的第第一一选选择择，，采采用用国国际际大大都都市市房房地地产产开开发发手手法法，，为为营营口口市市民民打打造造真真正正的的现现代代城城市市生生活活空空间间；；本案景观带主主要位于小区区北侧，且存存在一定距离离，故需要设设计部分观景景洋房类产品品，已达到景景观资源利用用最大化；考虑营口市当当前市场环境境，应与目前前市场主要供供应类型形成成差异化竞争争，故本案应应以低密度产产品为主力，，容积率控制制在1.2~1.5以内，确保本本案高端品质质；营口房地产仍仍处在初级发发展阶段，高高端产品尚未未实际出现，，市场接受度度尚无法预知知，且本案位位于回迁安置置房区块内，，故此类产品品市场风险较较大；考虑以上因素素，我司为本本案选择的产产品类型为以以下几种：18层观景洋房、、9层情景洋房、、6层花园洋房、、双叠型叠拼拼别墅4.3产品组合建议议建议方案一：：6层花园洋房+9层情景洋房+18层观景洋洋房（单单位：平平米）产品类型预估容积率建筑面积占地面积花园洋房155000550009层小高层1.5850005666718层高层211649758248合计1.51256497169915建议方案案二：双双叠叠拼拼别墅+6层花园洋洋房+18层观景景洋房房（单单位：：平米米）产品类型预估容积率建筑面积占地面积叠拼别墅0.83000037500花园洋房1.2800006666718层高层213149765748合计1.42241497169915建议方方案三三：6层花园园洋房房+18层观景景洋房房（单单位：：平米米）产品类型预估容积率建筑面积占地面积花园洋房111000011000018层高层211983059915合计1.35229830169915以上方方案均均暂未未考虑虑地下下部分分与商商业面面积4.3产品组组合建建议通过对对营口口房地地产市市场的的实际际调查查，我我司形形成以以下营营口市市房价价发展展趋势势图参考本本案所所处位位置、、实际际入市市时间间、产产品类类型等等因素素，我我司建建议采采用以以下价价格进进行初初步产产品组组合方方案对对比分分析。。产品类型初步参考价格叠拼别墅6000元/平米6层花园洋房5500元/平米9层情景洋房4200元/平米18层观景洋房4500元/平米4.3产品组组合建建议按照我司价格判断方案1方案2方案3经营成本合计809747797973072单方开发成本315732293179计划销售总价115124113024110924经营利润(税前利润)341493504437852纯利润256122628328389投资利税率49%52%61%投资纯利润率36.6%39.1%45.4%销售毛利率39.2%40.5%43.6%通过以以上方方案对对比测测算，，我司司认为为6层花园园洋房房+18层观景景洋房房方案案溢价价水平平较高高，建建议采采用产产品组组合建建议方方案三三。详细测测算方方案见见经济济测算算部分分4.3产品组组合建建议以18层观景景洋房房为项项目北北侧主主力产产品，，充分分利用用大辽辽河景景观优优势；；小区中中部营营造中中心景景观带带；小区其其余部部分布布置花花园洋洋房类类产品品，提提高本本案附附加值值；以我司司预计计容积积率预预估，，本案案住宅宅类建建筑约约为30~35栋，建建筑密密度较较低，，以体体现本本案高高端特特色；；18层观景洋房6层

花园洋房中心水景产品类型建筑面积比例占地面积比例楼座数量比例花园洋房48%65%78%18层小高层52%35%22%五、产产品优优化篇篇5.1建筑风风格建建议5.2户型设设计建建议5.3园林风风格建建议5.4物业服服务建建议五、产产品优优化篇篇5.1建筑风风格建建议5.2户型设设计建建议5.3园林风风格建建议5.4物业服服务建建议5.1建筑风风格建建议本案在在容积积率、、建筑筑规模模及建建筑形形态上上在营营口市市场均均不占占绝对对优势势，如如何在在此条条件下下树立立营口口高端端产品品标杆杆的市市场形形象？？我司司建议议在以以下方方面实实行全全方位位产品品优化化。我们是品品质豪宅宅！我司对2009年营口项项目建筑筑风格进进行市调调后形成成如下表表格。排名项目名称项目定位建筑风格1隆翔西城普通住宅现代2东城花园普通住宅现代3南湖小区普通住宅现代4君临天下改善型住房欧式5怡景国际改善型住房欧式6紫文苑小区普通住宅现代7中华园小区普通住宅新中式8金港绿洲改善型住房现代9美景英伦郡改善型住房欧式10翰宇园普通住宅现代从以上表表格可知知，以改改善型住住房为项项目定位位的项目目均以欧欧式风格格为主，，且当前前市场欧欧式建筑筑尚较为为稀缺，，目前市市场如此此一致的的表现结结合我司司对地级级城市项项目经验验，我司司认为欧欧式风格格对营口口改善型型需求客客群具有有很强吸吸引力。。2009年销售前前十项目目建筑风风格5.1建筑风格格建议营口市房房地产产产业近年年来迅速速发展，，建筑风风格呈现现多样化化趋势，，为体现现本案在在营口市市标杆地地位，我我司建议议采用如如下建筑筑风格。。5.1建筑风格格建议新古典主主义5.1建筑风格格建议新古典主主义5.1建筑风格格建议新古典主主义5.1建筑风格格建议巴洛克主主义5.1建筑风格格建议巴洛克主主义5.1建筑风格格建议巴洛克主主义5.1建筑风格格建议五、产品优化化篇5.1建筑筑风风格格建建议议5.2户型型设设计计建建议议5.3园林林风风格格建建议议5.4物业业服服务务建建议议5.2户型设设计建建议2009年1-12月营口市商商品住宅供供应户型结结构2009年1-12月营口市商商品住宅销从以上表格格可发现营营口市住宅宅供应已60~130平米户型为为主，与销销售户型比比例基本一一致；结合市场环环境分析，，我司建议议本案应以以90—130平米以内户户型为主力力户型。5.2户型设计建建议18层观景洋房房户型配比比建议套均面积控控制：85—95平米6层花园洋房房户型配比比建议套均面积控控制：120~130平米平米参考项目1----金科*东方方王谢参考项目1----金科*东方王谢参考项目2----合景*香悦四季参考项目2----合景*香悦四季参考项目3----K2*海棠湾五、产品优优化篇5.1建筑风格建建议5.2户型设计建建议5.3园林风格建建议5.4物业服务建建议营口房地产产行业尚处处于初级阶阶段，园林林设计水平平相对较低低，通过优优秀的园林林设计，可可极大提升升本案产品品附加值。。5.3园林风格建建议5.3园林风格建建议考虑营口实实际天气情情况，水景景设计建议议采用日式式枯山水设设计风格，，减少实际际水流运用用，在获得得水景的同同时降低维维护费用。。5.3园林风格建建议5.3园林风格建建议考虑本案建建筑风格特特点，建议议园林设计计采用欧式式园林设计计风格。考虑本项目目所处地块块位置处于于大量回迁迁安置小区区包围中，，建议本案案外部考虑虑采用堆坡坡手法与周边小区区相区隔，，保证项目目高端市场场形象5.3园林风格建建议5.3园林风格建建议五、产品优优化篇5.1建筑风格建建议5.2户型设计建建议5.3园林风格建建议5.4物业服务建建议5.4物业服务建建议营口市物业业服务较为为落后，在在市调过程程中，甚至至出现客户户反映不接接受高层住住宅的原因因是害怕物物业服务跟跟不上，电电梯无法使使用的情况况，本案将为营营口市民带带来真正的的城市化物物业服务5.4物业服务建建议5.4物业服务建建议5.4物业服务建建议营口市目前前居民物业业消费意识识较为落后后，在考虑虑本案高品品质社区的的市场地位位前提下，，参考上表表，我司建建议本案物物业收费标标准为1.2元~1.5元/平米。在这一个个万物复复苏的日日子我们孕育育了一个个伟大的的工程下一个春春暖百花花开的日日子他将诞生生并成为营营口人民民的宠儿儿现在，请请为他准准备好襁襁褓诞生六、价格格定位篇篇6.1市场比较较定位法法6.2成本加乘乘法6.3经纪人信信心指数数6.4本案价格格定位六、价格格定位篇篇6.1市场比较较定位法法6.2成本加乘乘法6.3经纪人信信心指数数6.4本案价格格定位6.1市场比较较定位法法为确保本本案价格格定位符符合营口口市场需需求，我我司将采采用三种种定价方方法以期期切得本本案合理理市场价价位。一、市场场比较法法我司选择择了营口口市四个个与本案案具有可可比性项项目通过过市场比比较法预预计价格格约为4200元/平米六、价格格定位篇篇6.1市场比较较定位法法6.2成本加乘乘法6.3经纪人信信心指数数6.4本案价格格定位6.2成本加乘乘法二、成本本加成法法序号项目总投资计算备注备注

万元元/平米

一.土地开发费12744

按50万/亩计二、前期工程费1004.58

三、基础设施费8044.05350300----500（一）综合配套费(含大小配套）4596.60200考虑政策减免（二）市政及室外工程3447.45150

四、建安工程费33471.101500

6层洋房165001500

18层16971.101700五、其他工程费3040.87

直接费用合计58304.59

一+二+三+四+五六、不可预见费1457.612.5%一--五项的1--2.5%七、贷款利息0.00

八、各种税费1166.09

（一）开发管理费1166.092.00%一--五项的1--2.5%

间接费用合计2623.71

六+七+八

建设成本合计60928.302651.02直接费用+间接费用详细价格格测算见见经济测测算部分分在忽略资资金成本本条件下下，预计计本案建建设成本本合计约约在2650元/平米左右，以以100%投资利润润率计算算，本案案价格约约在4300元/平米左右右。六、价格格定位篇篇6.1市场比较较定位法法6.2成本加乘乘法6.3经纪人信信心指数数6.4本案价格格定位6.3经纪人信信心指数数我司针对对本项目目情况对对以下营营口市房房地产业业从业人人员进行行了访谈谈项目名称称：翰宇宇园职位：置置业顾顾问项目名称称：金港港绿洲职位：置置业顾顾问项目名称称：裕龙龙馨居职位：置置业顾顾问三、经纪纪人信心心指数我司针对对本项目目情况对对以下营营口市房房地产业业从业人人员进行行了访谈谈项目名称称：财富富中心职位：置置业顾问问项目名称称：三星星阳光家家园职位：销销售经理理项目名称称：左岸岸金典职位：销销售经理理三、经纪纪人信心心指数工作项目职位籍贯区位打分（30%）定位打分（40%）产品打分（30%）预计价格翰宇园置业顾问合肥78.583900三星.阳光家园销售经理合肥8894000裕龙馨居置业顾问合肥6.5994100财富中心置业顾问合肥7.57.583800左岸金典销售经理本地788.53950金港绿洲置业顾问合肥7.588.54100平均7.258.178.53975单位：元元/平米通过经纪纪人信心心指数得得到本案案价格约约为3975元/平米左右右六、价格格定位篇篇6.1市场比较较定位法法6.2成本加乘乘法6.3经纪人信信心指数数6.4本案价格定位位6.4本案价格定位位综合以上三种种价格模型计计算结果，我我司预计本案案销售均价为为4200元/平米左右6.4本案价格定位位在4201元/平米价格基础础上，通过我我司专业服务务增加附加值值，预计可价价格销售均价价问哦4400元/平米左右，我我司对本案的的价格目标是是确保：4400元/平米争取：4500元/平米力争：4800元/平米七、客群定位位篇7.1客户深度访谈谈7.2客群定位分析析七、客群定位位篇7.1客户深度访谈谈7.2客群定位分析析目标客户提炼炼——认识他们在营口市调的的这几天中，，我们有幸结结实了许多客客户，在同客客户聊天的过过程中，这里里的客户让我我们深深的震震撼了，原来来他们也有更更高层次的追追求与渴望，，他们内心也也有着对美好好事物的向往往，他们虽然然身在小城市市，内心却有有大城市般的的追求。下面让我我们走进进他们~~~~目标客户户洞察——规划“营口是港港口城市市，未来来发展潜潜力很大大”营口是国国家“五五点一线线”中最最重要的的发展区区域之一一，是国国家重点点扶植的的区域，，未来的的发展潜潜力无限限“要在一一个有发发展的区区域安家家落户””——图的是发发展——图的是居居住舒适适李先生，，28岁，鞍山山人，来来营口和和朋友合合开装饰饰公司，，任客户户经理，，工作较较为稳定定，收入入在4000-5000元左右。。现已在在营口无无住房。。欲购买买一套60-70的一居住住宅，购购买目的的用于自自住。张张先生说说现在营营口房价价低，营营口是港港口城市市，未来来发展潜潜力很大大，又被被列为沿沿海重点点发展城城市，升升值潜力力很大，，且现在在营口经经济好转转，对于于未来工工作也是是很好的的发展地地。所以以考虑在在这里安安家落户户。目标客户户洞察——环境“喜欢更多多的自然然环境””——特色价值值（自然））——提示：最最大化挖挖掘项目目资源优优势“身边或或有亲友友住的社社区重点点考虑，，大社区区则更好好”——喜欢择邻邻而居——提示：关关注社区区建设，，打造新新（心））“家””园“买家/邻居素质质好，有有点（人人文）环环境”——软环境，，新价值值——提示：针针对目标标人群高高素质，，结合配配套建设设，大力力宣传张先生，，37岁，政政府职职员，，工作作稳定定，收收入较较高。。现已已在营营口拥拥有10套住房房。欲欲购买买2套130-150㎡的三居居室，，购买买目的的用于于自住住或投投资。。张先先生说说想找找环境境好的的地方方居住住，最最好能能够临临着海海，一一家人人面对对着大大海其其乐融融融的的，那那种景景象实实在是是向往往。并并且现现在营营口房房价低低，将将来营营口的的发展展潜力力很大大，买买完房房后留留着以以后升升值用用。同同时，，张先先生还还在关关注着着底商商的情情况，，如果果有合合适的的底商商张先先生也也会考考虑购购买的的。目标客客户洞洞察——户型“房子要要大、、房间间要多多”——朴素的的居住住概念念（务务实））——提示：：市场场定位位－产产品的的准确确对接接，即即户型型内部部功能能与舒舒适的的居住住指标标的兼兼顾“窗窗户户多多些些，，采采光光通通风风都都好好””———朴素素的的居居住住概概念念务务实实———提示示：：产产品品创创新新，，户户户户大大面面宽宽，，同同时时景景观观面面大大“休休闲闲空空间间大大””；；““宁宁静静、、更更多多的的自自我我空空间间””———非物物质质需需求求———提示示：：产产品品创创新新李女女士士，，52岁，，营营口口人人，，一一家家三三口口在在营营口口，，丈丈夫夫为为政政府府工工作作人人员员，，李李女女士士本本人人为为火火车车站站工工作作人人员员。。儿儿子子在在鲅鲅鱼鱼圈圈外外资资企企业业上上班班，，三三口口工工作作较较为为稳稳定定，，家家庭庭月月收收入入在在12000-15000元左右。现已已在营口有一一套住房，孩孩子和父母同同住。欲购买买一套70-90的两居住