XXXX年月海南蓝海水产物流交易中心招商规划

海南蓝海水产物流交易中心招商规划谨呈：海南蓝海水产投资开发有限公司深圳中建投（海南）置业有限公司2010年7月本次提案概要：海南（国家级）水产物流交易中心作为一个新的交易市场，招商工作若要做好，必须把握以下内容：1、仔细了解项目背景及本身所拥有的资源，包括市场背景，竞争情况，广场的建筑设计，以及项目的硬件优势和软件优势，进行机会威胁及自身优劣势的分析，再了解自身资源的基础上提取核心卖点，吸引商家的入住和消费者的购买。2、在了解自身资源的基础上，对项目做出准确的定位，包括经营业态定位，价格定位和目标客户定位，并列出平均租售价格表，制定出招商计划。3、采用适当的优惠政策吸引商家，同时开启旺场方案，即：一是建立“海南海洋文化展览中心”；二是建立商家会员俱乐部；三是推出自己的网站展销模式，从而达到连环推广招商的效果。整个策划，其实就是一个制造人气，吸引人气、稳定人气、延续人气的过程。目录第一部分：项目背景及资源第二部分：招商基础及原则第三部分：招商战略设计制定第四部分：招商策略设计制定第五部分：招商部门设置及岗位编制，招商进程的控制第六部分：招商广告发布及费用一、项目现状：海南（国家级）水产物流交易中心，位于海南省海口市桂林洋经济开发区工业路。是一个集水产品交易、水产品检验检疫、冷链物流、电子商务、特色旅游餐饮等为一体的综合性、专业化、大规模的水产综合交易平台。该区域是海口市规划的物流及农、副、水产品加工区，交通方便，紧靠海文高速公路、美兰机场航空港及规划中的国家一级渔港。项目总体规划占地约400亩，总投资人民币约4亿元，分三期建设。第一期建设用地102亩，投资人民币1.33亿元。预计2011年年底建成投产。项目建成后，形成年交易量20万吨水产品的大型专业市场，预计年销售收入35亿人民币。项目地块海文高速桂林洋发开发区主干道项目交通区位图项目所在二、建设规模及内容：项目主要设计功能包含：集中交易与分散交易；场地交易与车上交易；水产品检疫、检测；电子商务平台；电子结算中心；制冰冷藏；仓储物流；旅游特色餐饮；工业科普旅游示范及工商、税务、银行、公安等。项目一期建设时间一年,预计2011年10月建成投产。按第一期年水产品交易量为20万吨的设计规模，预计建成达产后年销售收入约30亿元人民币，入场交易安排就业人员约2500人，新增税收约6000万元。

（二）项目二、三期工程内容：1、国际水产展览中心；2、渔业博物馆；3、全国一流交易中心大楼；4、5万吨冷库；5、水产品加工、物流配送、电子商务、金融、检测、酒店、中心广场等配套工程。（一）一期工程1、1万吨多功能冷库及日产100吨制冰厂；2、开放式水产品交易大厅近5000平方米及电子商务大厅近1000平方米；3、海南省水产品检验检疫中心综合楼近9000平方米；4、单元式水产品交易营业房，水产品交易铺面近1000个，为单元式三层建筑,共51100.66平方米。5、具有旅游特色的海鲜餐饮一条街；6、其它公共辅助设施等。项目综合技术经济指标：总建筑面积（含地下室）：83627.89㎡地上面积：80403.40㎡物流商铺：51131.13㎡交易大厅：4281.22㎡检疫检测大楼：9221.16㎡冷库（含制冰）：10454.71㎡倒班宿舍：5315.18㎡地下面积：3224.49㎡建筑密度：39.2%容积率：1.18绿地率：10.5%停车位：大车位60个，小车位397个三、楼盘经营模式：

项目可经营面积：

55000㎡经营模式面积（㎡）百分比销售2200040%出租2200040%自营1100020%合计55000100%1、销售：销售是本项目的最为重要的形式，其直接对象为A类客户和部分B类客户，他们进场与否是项目成败的关键。2、出租：出租是本项目基本形式，其直接对象为B类、C类客户。3、自营：水产物流交易中心的后勤服务、餐饮娱乐、广告、信息服务（包括网站）以及物业管理一般采取项目公司自营的方式。4、扣率：扣率又叫分成，即为了降低商户的风险，不采用租金的形式，而是采用商场从商户的销售额中提成，是共盈共亏的方式。扣率是本项目的辅助形式，其直接对象为有发展潜力的水产经销商、批发商。5、保底分成：即部分扣率的形式，付一部分的租金，另外的一部分按分成计提。例如：月租金为60元每平方米，商户只需要交30元每平方米每月，余下的按分成率进行提取。6、保底出租：该部分为项目的服务项目，为了保证水产物流交易中心对终端客户“放心式”服务的承诺，必须将涉及市场经营的相关政府部门，如工商、税务、交通、检测检疫等政府机构引进入场。项目运行一年后对其收取少量场地租金（保底租金）。备注：建议以前三种经营模式为主，后三种不适合本项目，建议放弃。四、项目拥有的资源：1、交通优势临近东营镇皇冠假日酒店边上的海口国家一级渔港；临近海口美兰国际机场；临近海口市区（从市区驾车走海文高速公路到交易中心只有20分钟的路程）。2、资源优势海南丰富的海洋资源为项目提供了强大的支持平台，具有强大资源优势。3、定位优势以大型现代化的万吨冷库为中心，以水产交易为主体，带动水产特色旅游、海鲜特色餐饮，注入海洋文化元素（如小型海洋博物馆）的多元化市场经济经营定位。4、区域优势桂林洋周边地区不到20平方公里的范围内，集中了我省绝大多数大中型水产品加工企业，如泉溢、照丰、蔚蓝海洋和佳德信等知名企业，其加工和出口创汇能力占全省水产品加工创汇的50%，为水产交易中心提供了广阔的市场需求。5、市场优势目前全省没有一个集专业化、规范化、系统化的现代化水产交易中心，这是一个市场空白点。6、行业优势水产业是海南的主要产业之一，大力发展水产业，将对调整食物浪费，增加有效供给，繁荣城乡市场，改善人民生活，增强国民体质作出重大贡献。7、政策优势政府扶持，对进一步完善、优化海南渔业生产加工的产业链，提高海南水产品的综合生产加工能力，国家及省政府给予了大力的政策扶持，增加了项目的优垫。8、先进的电子商务系统海南水产物流交易中心建成后，可让深海渔船随时与信息中心保持联系，渔船打捞数量、品种等情况传到信息中心，通过网络以图片加文字形式向外发布；买家可根据发布的信息下单，定好时间和地点与渔船交易，货款打到公司账户上。9、辐射全国的网络营销体系项目立足海南，面向全国，辐射东南亚。它集水产品交易、水产品检验检疫、冷链物流、电子商务、特色旅游餐饮等融为一体的专业化、信息化、现代化专业市场。

10、中央空调、程控电话、24小时保安等一应俱全。目录第一部分：项目背景及资源第二部分：招商基础及原则第三部分：招商战略设计制定第四部分：招商策略设计制定第五部分：招商部门设置及岗位编制，招商进程的控制第六部分：招商广告发布及费用一、招商商目的：：1、招商商先行，，为后续续销售奠奠定基础础本项目一一期招商商将与项项目建设设同步进进行，招招到50%的商商家后再再销售，，销售以以一楼二二楼为主主，其余余的租赁赁，这样样操作有有利于顺顺利完成成营销目目标。2、承接接新港水水产码头头搬迁企企业，为为下一步步的成功功运作做做好准备备本项目是是做水产产品物流流交易市市场，只只有水产产品渔家家、加工工厂商、、经销商商、批发发商等的的入驻、、产品的的进入，，市场运运营才能能开始。。恰逢最最近几年年“海口口外滩““建设而而造成的的新港水水产码头头批发市市场整体体搬迁，，本案将将有很大大机会承承接该地地产业能能量。3、扩大大影响，，提高知知名度在招商的的时候进进行大量量的广告告宣传，，在获得得招商成成功的同同时，提提高了本本交易市市场的知知名度，，扩大了了影响，，为市场场成功开开业运营营奠定基基础。——在探探讨招商商之前，，先看看看国内知知名水产产交易中中心案例例，为本本案提供供借鉴。。1、广州州市五湖湖四海国国际水产产交易中中心该项目位位于番禺禺区洛浦浦街洛溪溪新城，，紧临珠珠江，总总投资近近5亿元元，占地地面积约约20万万平米，，建筑面面积达25万平平米，是是一个集集水产品品实体市市场、数数字展贸贸平台、、水产品品交易公公共服务务于一体体的现代代服务业业项目。。其集水水产、海海味、冻冻品、展展贸馆和和美食城城五大板板块为一一体，是是全国首首创“五五区联动动”、最最具规模模的国际际级交易易中心。。其中水水产市场场约11万平米米，海味味市场约约5．8万平米米。作为珠三三角地区区超大型型水产交交易市场场，该中中心具有有六大亮亮点和优优势：可借鉴之之处：一是“五五区联动动”，实实现“一一站式””水产采采购；二二是内设设现代化化冷库，，确保水水产品新新鲜保存存；三是是突破传传统，实实现配套套供应系系统全面面升级；；四是集集中治环环境污，，保护生生态环境境；五是是创建数数字展贸贸平台，，开启水水产交易易新功能能；六是是搭建综综合服务务平台，，为商家家提供便便捷服务务。以高端化化、品牌牌化、信信息化、、国际化化为标准准的五湖湖四海国国际水产产交易中中心，是是全国名名优水产产品展示示交易的的总部经经济中心心，也是是全国水水产行业业发展的的新标杆杆及领跑跑者。3000平米电子交易大厅，打造集展贸、电子商务等于一体的现代交易中心

引进国外知名企业，开辟水产品国际流通专区2、江苏苏省华东东水产品品交易中中心该中心是是太仓市市重点扶扶持的菜菜篮子（（副食品品基地））工程，，是上海海和苏、、锡、常常、华东东地区副副食品供供应集散散基地。。占地160亩亩，总建建筑面积积约18万平米米，其中中直销区区82000平平米，综综合交易易区20000平米，，公寓服服务区43000平米米，公建建区20000平米，，冷藏区区（2万万吨）15000平米米。是集集批发、、交易、、展销、、旅游、、仓储、、信息化化为一体体的综合合性、上上规模、、高品位位、功能能齐全的的水产品品批发/交易一一级中心心市场。。可借鉴之之处：1、与上上海海洋洋大学合合作，在在市场管管理、市市场经营营、电子子商务、、国际贸贸易和信信息发布布及网络络服务上上拥有独独特的优优势。2、拥有有丰富的的水产品品专业管管理人才才资源和和完备的的配套功功能设施施，可以以全方位位地为市市场交易易提供专专业技术术支持和和服务。。一、交交易区：：设计规模模年水产产品交易易量30-50万吨，，交易额额30-50亿亿元。常常年在市市场进行行交易水水产品系系列有：：①海水、、淡水活活鱼交易易；②冷冷冻、冰冰鲜海产产品交易易；③加加工水产产品、干干水产品品交易；；④小水水产进口口鱼类、、观赏鱼鱼类交易易；⑤水水产品加加工企业业直销；；经营交交易水产产品系列列：小包包装旅游游产品系系列；脱脱脂产品品系列；；腌制产产品系列列；干产产品系列列；调味味产品系系列；汤汤料产品品系列。。二、服服务区：：①写字楼楼商务办办公区；；②冷藏藏区；③③市场生生活服务务公寓区区；④酒酒店式公公寓服务务区。三、公公建区：：①展览、、展示观观赏区；；②金融融等网点点服务区区；③市市场物业业管理区区；④安安保区；；⑤信息息网络交交易服务务区；⑥⑥卫生检检验、检检疫区;⑦停车车场。华东水产产品交易易中心市市场主要要功能：：二、项目目定位：：市场定位位也就是是说我们们以什么么样的身身份出现现，意指指我们的的形象战战略，这这是进行行招商策策划的关关键，市市场定位位决定了了目标客客户群体体，而市市场形象象又是令令客户垂垂青我们们市场的的磁石，，具体包包括以下下方面：：（一）、、项目经经营业态态定位1、批发发交易功功能项目有活活鲜水产产品、冰冰鲜水产产品、淡淡水鱼类类、贝类类、冻品品、美食食等水产产品批发发交易以以及与其其关联的的设施，，为此提提供满足足一定交交易规模模，在同同一时段段、同一一地点批批发交易易的条件件，设置置批发商商店铺、、交易厅厅、道路路、回车车场地、、停车场场等设施施。2、冷冻冻、冷藏藏、加工工、物流流配送功功能项目有水水产品、、冷冻、、冷藏、、加工配配送功能能，为此此建设相相当规模模的冷库库、加工工车间及及其配套套设施。。3、市场场管理、、总部基基地功能能项目设置置商务中中心、展展销厅、、公寓、、检测中中心等设设施，全全面解决决市场管管理、业业务用房房、商务务办公、、会议展展览等功功能需求求。4、市场场观光功功能项目由于于地域的的特征和和水产品品的特性性，又是是旅游、、观光、、餐饮、、休闲、、科普等等功能的的载体。。可设置置渔业文文化广场场，建设设水产观观光一条条街、观观光鱼市市场、海海鲜大排排档等，，构建水水产文化化。（二）、、价格定定位：1、房地地产租金金是售价价的晴雨雨表，租租赁市场场的行情情直接反反映了供供求关系系，售价价曲线与与租赁价价格曲线线是同步步变化的的，租赁赁价格是是售价的的真实反反映，租租赁市场场是房地地产市场场的真实实体现，，以收益益价格对对商业价价格进行行评估，，收益价价格对物物业使用用者和投投资者都都是一个个基本的的心理预预期价格格。根据调查查，同类类性质的的海口新新港水产产批发市市场租金金水平一一般在60-90元/㎡月之之间，通通过该区区域与本本地段的的对比分分析，初初步估计计本项目目街铺的的平均租租金为60元/㎡。（1）、、确定年年收益：：60元元/㎡月月×1㎡㎡×12月=720元；（2）、、确定还还原利率率：我们们采用中中国人民民银行一一年期存存款利率率综合物物价上涨涨因素和风风险系数数取还原原利率为为12%（3）、、使用年年限：20年（4）、、收益价价格确定定运用公式式：V＝a/r××[1-1/(1+r)n]式中V：：房地产产的价格格a：房地地产年纯纯收益r：还原原利率n：未来来可取得得收益的的年限可测算出出本项目目裙楼商商铺的平平均售价价为5800元元/㎡（三）、、客户定定位（目目标客户户及其分分类）：：1、目标标客户项目客户户分为直直接目标标客户和和最终目目标客户户。直接接目标客客户是本本项目招招商进场场经营的的商户，，最终客客户为最最终消费费者。本本项目目目标客户户指直接接目标客客户，也也即进场场经营的的批发商商、经营营户。2、目标标客户的的分类（1）、、A类顶顶级级目标客客户大批发商商、水产产经营户户。招商形式式以卖出出产权的的形式本类客户户经营结结构以批批发、直直销为基基本经营营形式（2）、、B类重重点点目标客客户国内水产产加工、、仓储运运输经营营户此类客户户经营结结构以声声场加工工、仓储储运输为为基本经经营形式式招商形式式以出租租为主（3）、、C类一一般般客户主要为经经营海鲜鲜水产提提供服务务的辅助助业务业业主（餐餐饮、政政府办证证部门等等）其经营结结构以海海鲜水产产服务类类项目和和一般服服务项目目为基本本形式三类形态态营业额额占比：：A类50%，，B类35%，，C类15%。。三、合适适的资源源，合适适的传播播对于任何何应招者者，他的的终极目目的都是是获取经经营利润润，这也也是任何何开发商商都必须须理性面面对的现现实。但但大多数数“应招招者”并并不是盲盲目相信信“投资资一万，，年赚百百万”之之类的心心口雌黄黄，他们们越来越越关注交交易市场场的“人人气”，，环境，，发展潜潜力，管管理水平平等。因此，我我们在制制定招商商策略时时，首先先要清醒醒了解项项目自身身的资源源，优势势和能够够给予应应招者的的条件，，优惠政政策，并并与应招招者共同同探讨交交易市场场的运营营模式，，市场功功能；告告知真实实的商场场管理水水平及所所能提供供的信息息支持等等。一般来说说，应招招者对商商场各项项资源关关注如下下：要素排序及权重“应招者”关注的因素1（25%）人气（或者对消费者的吸引力）2（22%）商场潜力及发展前景3（18%）投资汇报率4（13%）独特定位5（10%）商场的经营管理6（7%）商场培育期的考虑7（5%）同类商场的竞争力左表七点点无疑是是“应招招者”最最关心的的问题，，因此我我们应根根据自己己的资源源最大可可能的完完善各项项资源，，力求达达到应招招者满意意的状态态。本水水产物流流交易中中心是新新建的，，在人气气方面尚尚无现实实优势，，但交易易中心潜潜力大，，发展前前景广阔阔，有自自己独特特的定位位及较好好的管理理水平等等条件，，对应招招者还是是有很大大吸引力力的。另外，作作为一个个力求长长久发展展的企业业，无论论是在招招商广告告表现形形式上，，还是在在与应招招者的实实际接触触、洽谈谈、遴选选方式，，以及后后期市场场运作和和帮助方方面，都都必须脱脱离短期期操作的的“俗套套”，不不夸大其其辞，要要诱之以以利，明明知以理理，坦诚诚相待，，责权对对等，优优势互补补，这样样才能与与应招商商家共同同发展，，达到双双赢的目目的。在整体体传播播上，，要将将“应应招者者”关关心的的问题题说清清楚，，将对对招商商构成成的素素材亮亮点总总结出出来告告诉他他们，，包括括企业业背景景，市市场特特征，，管理理水平平等。。目录录第一部部分：：项目目背景景及资资源第二部部分：：招商商基础础及原原则第三部部分：：招商商战略略设计计制定定第四部部分：：招商商策略略设计计制定定第五部部分：：招商商部门门设置置及岗位编编制，，招商商进程程的控控制第六部部分：：招商商广告告发布布及费费用一、招招商政政策1、协协调解解决经经营权权证照照办理理注册册手续续2、为为投资资商代代租商商铺，，统一一招商商，保保证投投资回回报3、首首期入入驻商商享受受租售售价格格/物物业管管理费费减让让4、第第一经经营年年度，，交易易中心心提供供大力力宣传传，大大力度度吸引引人气气，保保证入入驻商商首年年获利利5、为为入驻驻商提提供促促销活活动硬硬件支支持海海鲜水水产6、定定期提提供区区域海海鲜水水产市市场交交易信信息及及动态态分析析7、在在市场场从事事经营营活动动的单单位和和个人人，都都可办办理经经营性性的流流动资资金的的贷款款9、市市场设设置自自己的的网站站，并并办有有自己己的杂杂志，，为各各经营营单位位和个个人宣宣传产产品和和商品品帮助促促销二、销销售策策略（一））、针针对目目标客客户采采用DM策策略（（直复复式营营销））因为本本项目目的顶顶级客客户是是确定定的范范围，，我们们可以以通过过直邮邮（DM））和直直接派派人上上门向向各商商家派派发海海报的的方式式将有有关资资料传传给客客户，，同时时和他他们交交流，，了解解他们们的需需要，，获取取他们们的进进入意意向，，争取取他们们成为为水产产物流流交易易中心心的业业主或或租户户。也就是是说直直接针针对顶顶级客客户进进行，，对于于国内内的顶顶级客客户我我们采采取直直接谈谈判和和走访访的方方式进进行，，我们们将采采用直直接上上门的的方式式，邀邀请他他们进进入。。同时时我们们应多多争取取将更更多的的顶级级客户户的海海南分分公司司（或或总经经销））吸收收入场场，并并且直直接将将他们们拟议议组建建的水水产物物流公公司海海南分分公司司引进进入场场。只要顶顶级客客户入入场，，其他他客户户就眉眉宇不不进场场的道道理，，项目目成功功便有有了逻逻辑支支持。。因此此，对对顶级级客户户的调调研和和进场场意向向的确确认，，就构构成了了项目目可行行与否否的先先决条条件，，所以以早期期招商商只是是针对对顶级级客户户。其具体体操作作流程程如下下：准客户户确定定———销售售顾问问拜访访———进行行项目目推介介———现场场看房房———合作作洽谈谈———达成成合作作意向向（未未合作作处理理）———签签定合合作合合同书书。在进行行直复复式营营销的的同时时，对对一些些零散散客户户采用用常规规推广广模式式：目标客客户确确定———派派发招招商手手册和和宣传传页———确确定准准客户户———准客客户回回访———达达成合合作意意向（（未合合作处处理））———进行行商户户资格格审查查———与合合格商商户签签定租租赁合合同。。（二））、““以租租金代代首期期”销销售策策略这是针针对一一些对对未来来商铺铺价格格走势势把握握不定定的商商家所所采取取的销销售策策略，，租用用本项项目商商铺的的客户户在一一年或或两年年内决决定购购买的的，采采用已已交付付的一一定期期限内内的租租金可可作为为购买买单位位的首首付款款，刺刺激租租户的的消费费心理理，促促使他他们由由租户户变业业主，，消化化一部部分面面积。。（三）、推推出品牌商商家进驻优优惠策略品牌商家的的品牌效应应能给投资资者及经营营者增强置置业的信心心，从而有有力地促进进销售，所所以，我们们建议，对对于有意进进驻的品牌牌商家，在在售价和租租金上给予予一定比例例的优惠，，如在售价价上给予一一定的折扣扣或在租金金上给予三三个月的免免租期，利利用其品牌牌效应来带带动其他商商铺的发售售和招租。。（四）、低低开高走，，分期销售售以底价入市市，利用羊羊群心理制制造抢购热热销的气氛氛；然后视视市场反映映，逐步提提高售价，，迫使客户户迅速作出出选择的决决定。（五）、““客户领袖袖”奖励计计划针对目前市市场人气不不足，为达达到带动人人气，建议议对此推行行“客户领领袖奖励计计划”，凡凡已经认购购的客户若若能带领其其它客户进进行认购并并成交者，，我们将按按所规定的的标准奖励励予领袖客客户，如按按其所购买买的商铺以以2%的优优惠价奖励励。（七）具体体的销售政政策因为本次招招商以针对对顶级客户户的销售为为主，特别别制定以下下销售政策策，刺激消消费。1、一次性性付清全部部购房款时时，在现行行销售价格格的基础上上，给予2%的优惠惠让利。2、一年分分期付款购购买交纳40%首付款、、余款以一一年为期限限按季度分分期四期支支付时，在在现行销售售价格的基础上，，给予1%的优惠让让利。3、按揭购购买首付40%，银行提提供60%，10年年期按揭贷贷款，在现现行销售价价格的基础础上，给予1%的的优惠4、预定金金购买在预售许可可证发放以以前，对意意向客户按按购房款的的10%收收取预订款款，在现行行销售价格的基础础上，给予予1%优惠惠；预订合合同签订后后，预订房房屋予以保保留，在不不违反双方约定的的情况下，，预订款原原则上不予予退还。5、调价策策略在现行价格格基础上，，对销售价价格每月上上调一次，，每次调价价幅度为30元/平平米。目录第一部分：：项目背景景及资源第二部分：：招商基础础及原则第三部分：：招商战略略设计制定定第四部分：：招商策略略设计制定定第五部分：：招商部门门设置及岗位编制，，招商进程程的控制第六部分：：招商广告告发布及费费用一、若想做做好招商工工作，首先先要做以下下几方面的的工作：招商首先面面临着两大大问题：一一是商家的的进入，二二是消费者者的购买。。在以往针针对商家和和消费者需需要营造一一个环境，，对于水产产物流交易易中心这样样的产品，，一般要采采用“造势势”，但最最终要使水水产物流交交易中心红红火起来，，就是需要要做好“推推”与“拉拉”的营销销手段。。1、水产物物流交易中中心招商的的形式如何何？如何让海鲜鲜水产商家家进入我们们的水产物物流交易中中心经营，，以提高招招商率？如何让消费费者在水产产物流交易易中心购买买海鲜水产产或其他消消费。招商后如何何让各大海海鲜水产商商家继续在在此投入，，并带动海海口乃至海海南省的经经济发展。。针对以上问问题，我们们项目组分分别做了调调查，通过过实地调研研，对招商商问题也有有了一定的的认识：：目前海口有有名的新港港水产交易易市场、长长堤路、新新埠岛、板板桥路四个个海鲜市场场水产价格格倒是便宜宜，货品也也琳琅满目目，但市场场的卫生状状况却令人人担忧。有有关负责人人说，这四四个市场不不但没有合合格的，而而且有的还还是马路市市场。我们是借助助文化搭台台、经济唱唱戏的方法法，可以先先聚人气；；这是采用用了“推””的手法。。做好消费者者的工作何何愁没有商商家来；这这是采用““拉”的手手法。借助此机会会可以建立立海南水产产物流交易易中心这块块企业品牌牌，有利于于公司长远远发展。综合了解市市场行情和和自身情况况，项目SOWT分分析如下：：优势方面：：海口作为海海南省政治治、经济、、文化中心心，每年吸吸引着大量量游客。海海南的阳光光、沙滩、、海鲜，是是海南的特特色，更是是海南的品品牌。海南南的海鲜，，以其种类类繁多、味味道鲜美、、价格实惠惠等特点，，吸引着大大批食客的的到来。不不仅海南人人对海鲜情情有独钟，，岛外的游游客对海鲜鲜也是青睐睐有佳。于于是，天南南海北的游游客来到海海南，“看看大海、买买海鲜、吃吃海鲜”是是一项普遍遍、起码的的需求，这这种需求，，便是打造造海南海上上产品品牌牌的一个有有效窗口。。劣势方面：：海口乃至整整个海南省省的消费水水平较低，，经济欠发发达。机会：海南的海水水养殖业也也正在蓬勃勃发展。海海南丰富的的近海养殖殖资源和独独特的热带带气候条件件，决定了了海南未来来将成为我我国海水捕捕捞和养殖殖业发展最最快的地区区之一。威胁：本地区政策策弱化，本本土经营化化。二、创新思思路：项目采将取取整体规划划、分期实实施、滚动动发展、企企业运作、、政府扶持持的模式，，充分发挥挥其市场优优势、资源源优势、行行业优势、、政策优势势、交通优优势等五大大优势，立立足海南，，面向全国国，辐射东东南亚。它集水产品品交易、水水产品检验验检疫、冷冷链物流、、电子商务务、特色旅旅游餐饮等等融为一体体，其建设设规模之大大、建设水水平之高、、功能之全全，交易市市场的专业业化、信息息化、现代代化程度之之高堪称全全国一流，，发展前景景十分看好好。针对以上这这个创新思思维方法，，我们在完完成整理和和判断之后后，提出创创新思路：：建立海鲜鲜商业长廊廊，用“海海洋文化论论坛”这一一块文化品品牌，吸引引人们回顾顾海洋产业业的发展史史。在此同同时，我们们将进行展展览会和招招商工作；；再借助网网站、俱乐乐部、杂志志等带动企企业招商、、管理、营营销进入良良性循环发发展。海南（国家家级）水产产物流交易易中心将是是具有人性性化、景观观化、智能能化和现代代化的大型型水产品交交易场所。。要做好招招商工作作，就必必须考虑虑企业未未来形成成良好的的生态，，并促进进汽车金金融广场场的营销销开展。。为此，，我们对对建筑面面积为8万平方方米的水水产物流流交易中中心进行行了规划划：一号物流流商铺，，经营美美食餐饮饮、海鲜鲜排挡、、现煮水水产品等等二号物流流商铺，，经营名名优水产产制品、、海洋生生物保健健品、旅旅游特色色纪念品及及迷你海海洋展览览馆三号物流流商铺，，冰鲜、、冻品、、鱼肉类类等四号物流流商铺，，经营鲍鲍、参、、翅、肚肚、滋补补珍品、、海产干干货等五\六号号物流商商铺，经经营热带带观赏鱼鱼及鱼药药、鱼需需用品交易大厅厅，经营营鲜活水水产、各各类冻品品等八号冷库库及制冰冰厂，储储存水产产品基于这种种思路，，采取以以下策划划：采用用适当的的优惠政政策吸引引商家，，同时开开启旺场场方案，，即：一一是建立立“海南南海洋文文化展览览中心””；二是是建立商商家会员员俱乐部部；三是是推出自自己的网网站展销销模式，，从而达达到连环环推广招招商的效效果。当然，此此方案的的运行要要公司各各部门参参与，包包括和政政府沟通通关系；；与水产产商协调调水产进进货事宜宜；俱乐乐部、杂杂志、网网站的创创建、维维护、运运行工作作等。我们针对对这些事事情要在在全国各各大媒体体上进行行新闻报报道，这这样就可可以取得得良好的的社会效效应，并并且可以以提升海海南（国国家级））水产物物流交易易中心的的知名度度。以““文化搭搭台，经经济唱戏戏”的手手法大力力度吸引引人气达达到招商商的目的的。整个策划划下来，，其实就就是一个个制造人人气，吸吸引人气气、稳定定人气、、延续人人气的过过程。招商策略略思路：：目录录第一部分分：项目目背景及及资源第二部分分：招商商基础及及原则第三部分分：招商商战略设设计制定定第四部分分：招商商策略设设计制定定第五部分分：招商商部门设设置及岗位编制制，招商商进程的的控制第六部分分：招商商广告发发布及费费用一、招商商部门的的设置及及岗位编编制：总经理项目拓展中心采购招商中心项目企划中心经营管理中心品牌发展中心策略研究中心商业投资中心各部门职职能、职职责、人人数、费费用：1、项目目拓展中中心：对项目进进行充分分调研、、分析和和规划，，提供完完整的项项目解决决方案，，和实际际应用方方案，开展项目目实施工工作。本本部门需需要三人人。其中中做市场场调查可可以临时时聘用在在校大学学生。2、采购购招商中中心：拟订科学学的招商商计划，，制定招招商培训训计划和和招商策策划方案案，负责责监督招招商计划划实施。。管理市场场资源，，建立招招商及客客户档案案。本部部门需要要三人。。3、项目目企划中中心：充分研究究项目的的实质与与性质，，建立项项目宣传传推广体体系，制制定项目目整体推推广方案案，同时时建立项目目的品牌牌策略。。本部门门需要二二人。4、经营营管理中中心：制定经营营管理方方案，和和组织设设计方案案，保障障项目的的良性运运转。负负责项目目的营运运和项目目的后期管管理。建建立项目目管理体体系和管管理制度度，对项项目方承承担直接接的管理理责任。。本部门门需要三人人。5、品牌牌发展中中心：为客户提提供品牌牌战略规规划，提提升客户户委托项项目的资资讯形象象和资讯讯价值。。同时参参与项目目的前期总总体规划划，以及及中期招招商推广广，和后后期的经经营管理理。本部部门需要要三人。。6、策略略研究中中心：进行区域域经济发发展趋势势的商圈圈研究，，研究并并掌握最最新商业业项目规规划及营营运管理理方法，，提供大型型商业项项目策略略性支持持。指导导公司的的理论研研究工作作，设计计具体项项目工作作方法。。本部门需需要三人人。7、商业业投资中中心：商铺投资资，租赁赁经营，，提供商商场资本本运营思思路和商商业融资资。本部部门需要要三人。。8、总经经理：年薪八万万+效益益奖金二、招商商进程的的控制：：（一）、、营销筹筹备阶段段1、现场场包装，，包括售售楼处、、各期功功能牌、、导视牌牌、形象象识别、、卖场店店面和门门头等；；2、销售售人员工工作分工工和潜在在客户摸摸底；售售楼员现现场接待待，部分分招商展展开3、制订订详细的的广告和和促销计计划；4、销售售物料到到位，包包括海报报、楼书书、招商商手册、、销售手手册；5、广告告创意、、宣传推推广；（二）、、前期招招商阶段段1、市场场招商，，采取先先大户、、后小户户，先品品牌户、、后一般般户的招招商策略略。2、市场场营销，，针对招招商商户户展开广广告、推推广和促促销。3、市场场管理，，做好商商户入住住工作、、管理工工作和市市场规划划工作。。4、开业业筹备，，完成开开业活动动策划和和筹备工工作，做做好开业业准备。。5、使市市场招商商率达到到40%，初步步具备开开业条件件。（三）、、市场开开业筹备备阶段1、做好好市场开开业前的的活动策策划、宣宣传、组组织工作作。2、配合合市场开开业，进进一步针针对大户户进行热热势宣传传工作。。3、利用用开业机机会，对对等待、、观望人人群进行行引势诱诱导工作作。4、做好好聚集市市场人气气、完善善市场管管理和经经营的其其它工作作。5、在开开业前，，使市场场招商率率达到60%。。（四）、、市场开开业阶段段1、借助助大户、、品牌户户进驻形形成的感感召力，，充分利利用开业业期间良良好的市市场经营营氛围，，扩大散散户招商商成果。。2、做好好开业期期间的广广告和促促销，形形成旺盛盛的人气气和良好好的经营营氛围。。3、做好好开业后后的市场场管理、、广告促促销和活活动推广广，保证证市场旺旺盛人气气的持续续。4、在市场开开业以后，每每天策划、组组织促销和群群众性文化活活动。5、商户进驻驻率达到70%，市场按按计划顺利开开业，市场经经营管理步入入良性循环。。目录第一部分：项项目背景及资资源第二部分：招招商基础及原原则第三部分：招招商战略设计计制定第四部分：招招商策略设计计制定第五部分：招招商部门设置置及岗位编制，招招商进程的控控制第六部分：招招商广告发布布及费用一、广告内容容及推广步骤骤：经过系统的分分析，我们决决定将招商工工作分三步来来进行推广：第一步，以高高屋建瓴之势势使目标群体体对海南（国国家级）水产产物流交易中中心有一个明明确的认识，，全面而又系系统的介绍交交易中心，使使得交易中心心能够让更多多的人来关注注，同时让目目标群体感受受到蓝海投资资开发公司即即将有大的动动作推出。第二步，我们们为了树立起起蓝海“全国国首家海产品品产业链交易易中心”之形形象，和海口口市政府联办办海洋文化展展览会，同时时开启海洋文文化论坛，同同时开始招商商活动。第三步，通过过举行答谢酒酒会来向社会会各界表示谢谢意与敬意，，树立好的社社会公众形象象。广告内容必须须与海南（国国家级）水产产物流交易中中心的市场定定位紧密结合合，尤其要强强调突出本市市场的亮点：：“国家级”服服务和“一站站式产业链””的服务；对公司的宣传传：宏扬海洋文化化，光大海洋洋物流。即要突出水产产物流市场的的定位，又要要为公司的以以后发展奠定定一个企业文文化基础。二、广告发布布媒介：（一）、自自身媒介1、DM单页页（20000本）（内内容从成功的的基础、交易易中心的独特特定位，便利利的位置交通通，完善的配套设设施，投资的的手段等方面面进行介绍））；2、采用招商商手册、宣传传页派发和人人员推广的方方法扩大宣传传面；（1）、海报报（对开双面面彩页），作作为项目销售售推广的主要要宣传物料，，用于现场推介介和派发、张张贴；（2）、宣传传单（4开双双面彩页），，与海报配合合使用，在海海洋文化展现现场和各宣传传点派发；（3）、招商商说明书（长长3开四折页页），作为项项目招商的主主要宣传物料料，用于市场场招商；（4）、楼书书（长16开开、共16P），作为整整个项目的宣宣传物料，用用于项目一、、二期销售推推广。注意：招商手册的的派发仅针对对目标经营户户展开，不得得对其它商户户派发招商手手册；（5）、招商商现场广告（（看板、条幅幅、灯箱等））；（6）、办公公用品广告（（信封、邀请请函、稿纸、、笔记本等））。（7）、礼品品。促销品印刷及及制作费用约约为20万。。礼品费用约约为10万元元。（二）、报纸纸广告报纸广告，因因为顶级客户户我们通过直直邮的形式招招商，广告招招商重点针对对重点客户和和一般客户，，这些人一般般是在海南省省内，我们选选择媒介只需需要是海南省省一级的报纸纸。对于报纸，我我们重点选择择晚报，因为为据统计，区区域招商广告告应以省一级级类似《都市市报》的晚报报体系为主，，日报系统信信息回复率极极差。报纸广告投入入放组合《海口晚报》》80％《《南国都都市报》10％《《海南日报报》10%《海口晚报》》进行全全版广告，每每日60000元（半价价）中间各加一次次《海南日报报》和《南国国都市报》的的全版广告，，其中日报135000元（7.5折），都市市报60000元（8折折）每周一次，两两个月8次共共计435000元（三）、网网站传播设立海南水产产物流交易中中心网站，通通过网络进行行宣传。1、政府公关关获得免税、免免费等多项优优惠政策2、大户公关关协助政府组织织招商团，在在全国进行大大户招商3、市场公关关长期在现场举举行各种车展展或社会活动动，聚拢现场场人气。三、公关策略略：四、费用合计计：序号内容金额时间1招商广告43.5万两个月2促销品印刷及制作，礼品等30万两个月3办公场地租金及办公费10万六个月4人员开支16.05万六个月5其他（通讯、邮寄等）20万六个月总计119.55万提案概要回顾顾：海南（国家级级）水产物流流交易中心作作为一个新产产品，招商工工作若要做好好，必须把握握以下内容：：1、仔细了解解项目背景及及本身所拥有有的资源，包包括市场背景景，竞争情况况，广场的建建筑设计，以以及项目的硬硬件优势和软软件优势，进进行机会威胁胁及自身优劣劣势的分析，，再了解自身身资源的基础础上提取核心心卖点，吸引引商家的入住住和消费者的的购买。2、在了解自自身资源的基基础上，对项项目做出准确确的定位，包包括经营业态态定位，价格格定位和目标标客户定位，，并列出平均均价格表，制制定出招商计计划。3、采用适当当的优惠政策策吸引商家，，同时开启旺旺场方案，即即：采用适当当的优惠政策策吸引商家，，同时开启旺旺场方案，即即：一是建立立“海南海洋洋文化展览中中心”；二是是建立商家会会员俱乐部；；三是推出自自己的网站展展销模式，从从而达到连环环推广招商的的效果。整个策划，其其实就是一个个制造人气，，吸引人气、、稳定人气、、延续人气的的过程。提报结束，谢谢谢！9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。00:19:4700:19:4700:191/5/202312:19:47AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2300:19:4700:19Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。00:19:4700:19:4700:19Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2300:19:4700:19:47January5,202314、他乡乡生白白发，，旧