XXXX年月河北保定房地产市场前景报告-伟业

保定市场前景分析报告时间：2011年3月第2

页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义Contents

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城市印象3、城市房地产市场分析■河北保定城市的战略地位4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议第3

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城市印象3、城市房地产市场分析4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■城市历史■城市名片■城市规划■重点事件

小结第4

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城市印象3、城市房地产市场分析4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■城市历史■城市名片■城市规划■重点事件

小结第5

页中国历史文化名城、戏曲之乡城市印象——城市历史公元前770年燕国在今雄县建中都，于易县建下都公元981年宋太平兴国六年升为保州公元1239年改保州为顺天路治所公元1275年改顺天路为保定路，保定始名，辖15州县，顺平更名保定，公元1368年改保定路为保定府公元1403年保定直属京师，设宁都司，负责保卫京师附近安全公元1636年清代直隶总督署驻保，保定成为直隶和全省的政治、军事、文化中心1913年直隶省会迁天津，保定改府道，辖40县1928年南京国民政府废直隶省改建河北省，辖区各县直属省政府新中国成立前夕河北省人民政府在保定建立，保定为省会和省辖市1958年5月省会迁天津，保定专区所属22县1市分别合并为保定市、定县、阜平、涞源、涿县、易县、高阳、徐水、安国、唐县10县（市）1966年5月省会由天津迁回保定1968年2月省会迁石家庄市1994年12月保定地区与保定市合并，统称保定市保定市地处河北省中部，是一座有2300年历史的文化名城。曾获得“戏剧之乡”、“中国民间音乐之乡”、“中国民间特色艺术之乡”、“雕刻之乡”等多种称号。保州城莲池书院第6

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城市印象3、城市房地产市场分析4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■城市历史■城市名片■城市规划■重点事件

小结第7

页闻名中外的满城汉墓，位于河北保定满城县城西南1.5公里的陵山上，满城汉墓是西汉中山靖王刘胜及其妻窦绾之墓。举世闻名的“金缕玉衣”、“长信宫灯”、“错金博山炉”、“朱雀街环杯”就出土于此。满城汉墓城市印象——城市名片

名胜类第8

页上谷，是古郡名；上谷八景，就是保定八景。分为大慈阁、奎楼应宿、横翠朝晖、古莲花池、东皋春雨、西刹秋涛、鸡水环清、狼牙山。上谷八景城市印象——城市名片

名胜类第9

页保定特色美食以极具民间特色小吃闻名于冀中平原。如：驴肉火烧、白运章包子、大慈阁酱菜、马家老鸡铺卤煮鸡、义春楼白肉罩火烧、高碑店豆腐丝等。饮食文化源远流长，历史悠久，冀菜的重要渊源

美食类城市印象——城市名片第10

页保定拥有4个“国家高水平体育后备人才基地”建有18个运动项目训练中心；拥有16位世界冠军、22位亚洲冠军、130多位全国冠军。钱红、郭晶晶、庞伟、高军、王浩、齐宝香、牛剑锋、等一批世界体坛名将。“体育冠军的摇篮”、“体育之城”

体育文化类城市印象——城市名片第11页皮影艺术，俗俗称“皮影戏戏”，在中国国已有一千多多年历史。有有人考证，现现在北京、唐唐山，甚至承承德、辽宁一一带的皮影的的来源就是涿涿州的皮影。。涿州的皮影影，被称之为为“涿州影””。涿州皮影民俗文化类城市印象——城市名片第12页2、城市宏观环环境分析前言·城市准准入研研究的的意义义Contents1、城市印印象3、城市市房地地产市市场分分析4、客户户研究究5、价值值梳理理后的的SWOT分析6、城市市准入入建议议■城市历历史■城市名名片■城市规规划■重点事事件小结“8+2””发展规规划保定保定一轴三三带：：包括京京津发发展轴轴、滨滨海新新兴发发展带带、山山前传传统发发展带带以及及燕山山——太行山山山区区生态态文化化带；8+2发展模模式：：包括北北京、、天津津两个个直辖辖市和和河北北省的的石家家庄、、秦皇皇岛、、唐山山、廊廊坊、、保定等等8地市；；环首都都经济济圈：：在北京京周边边的十十余个个区县县，建建设高高层次次人才才创业业园区区、科科技成成果孵孵化园园区、、新兴兴产业业示范范园区区、现现代物物流园园区，，以新新兴产产业为为主导导的经经济圈圈。2011年，廊廊坊、、保定定等4市13个县电电话区区号将将变成成010，这是是打造造环首首都经经济圈圈发展展战略略的第第一步。一轴三三带规规划保定环首都都经济济圈保定作作为环首都都的“京畿”城市，目前前城市市发展水水平不不高，但未未来发发展机机遇广广阔。。城市印印象——城市规规划城市总总体布布局行政区交通

配套商业教育市政北市区公交便利，路网发达完善商业中心系统完善较知名学校驻齐全新市区路网较发达较完善社区底商较为完善政务中心南市区路网较发达较完善社区底商中、小学较齐全高开区路网发达不太完善路边便利店小学一般南市区区：保定府府的发发源地地，重重工业业厂房房较多多，城城市改改造难难度颇颇大。。新市区区：面积接近市市区面面积的的1/2，是保保定市市政治治、经经济、、文化化、科科技中中心。。北市区区：是保定定各类类高校校、科科研院院所的的聚集集地。。区内内民营营经济济较繁繁荣发发达。。高开区区：中心科科技园园、西西区工工业园园、东东区大大学城城“一一区三三园””的格局。。各板块功功能比较：：高开区北市区新市区南市区城市主主城区区规划划城市印印象——城市规规划15朝阳北北大街街商圈圈朝阳南南大街街商圈圈火车站站商圈圈裕华中中路商商圈保定市市区规规划有有四个个核心心商圈圈，其其中朝阳北北大街街和南南大街街商圈圈位于新新市区区，与与地块块距离离较近近，且且商务务氛围围成熟熟，发发展较较快，，有利利于区区域配配套的的逐步步完善善，同同时提提升地地块的的自身身价值值。裕华中中路商商圈：：传统商商圈，，商业业氛围围最为为成熟熟。火车站站商圈圈：档次不不高，，总体体水平平较低低。朝阳南南大街街商圈圈：商圈规规模较较小，，正处处于不不断成成长发发展中中。朝阳北北大街街商圈圈：高档的的商务务休闲闲娱乐乐场所所聚集集，保保定市市商务务气氛氛最浓浓，消消费水水平最最高的的区域域。距朝朝阳阳南南大大街街商商圈圈4公里里距朝朝阳阳北北大大街街商商圈圈5公里里城市市印印象象———城市市规规划划城市市商商业业规规划划本案16市区区周周边边各各科技技园园及及工工业业园园，在在提提高高地地区区经经济济的的同同时时，，还还将将产产生生大大量量的的住房房需需求求。。园区名称园区产业主要企业保定国家高新区中心科技园能源、软件开发、数码电子英利绿色能源控股有限公司、保定天威集团有限公司、乐凯集团、河北博为电气有限公司、保定东大太阳能科技有限公司西区工业园以食品、轻工业生力八达啤酒有限公司、欧麦八达麦芽有限公司保定高新区大学城（原华北工业园）教育河北大学、河北省第二外国语高中城市市印印象象———城市市规规划划城市市产产业业布布局局第17页2、城城市市宏宏观观环环境境分分析析前言言·城市市准准入入研研究究的的意意义义Contents1、城市市印印象象3、城城市市房房地地产产市市场场分分析析4、客客户户研研究究5、价价值值梳梳理理后后的的SWOT分析析6、城城市市准准入入建建议议■城市市历历史史■城市市名名片片■城市市规规划划■重点点事事件件小结结第18页城市市印印象象———重点点事事件件保定定国国家家级级高高新新技技术术开开发发区区———保定定·中国国电电谷谷。。是是中中国国内内地地首首个个官官方方宣宣布布加加入入WWF发起起的的““地球球一一小小时时”全全球球关关灯灯活活动动的的城城市市，，是是世世界界自自然然基基金金会会，，““中中国国低低碳碳城城市市发发展展项项目目””首首批批两两个个试试点点城城市市之之一一；；中中国国八八个个低低碳碳试试点点城城市市之之一一；；十十佳佳创创建建低低碳碳城城市市之之一一。。独特特优优势势：：★“国家家火火炬炬计计划划新能能源源与与能能源源设设备备产产业业基基地地””（（科技技部部批设设，，全国国唯唯一一）★““国国家家科科技技兴兴贸贸出出口口创创新新基基地地（（新新能能源源））””（（商务务部部、科科技技部部联联合合批批设设））★““国国家家可可再再生生能能源源产产业业化化基基地地””（（科科技技部部批批设设，，全国国唯唯一一）★““国国际际科科技技合合作作基基地地””（（科科技技部部批批设设））★““新新能能源源产产业业国国家家高高新新技技术术产产业业基基地地””（（国国家家发改改委委批设设））第19页2、城城市市宏宏观观环环境境分分析析前言言·城市市准准入入研研究究的的意意义义Contents1、城市市印印象象3、城城市市房房地地产产市市场场分分析析4、客客户户研研究究5、价价值值梳梳理理后后的的SWOT分析析6、城城市市准准入入建建议议■城市市历历史史■城市市名名片片■城市市规规划划■重点点事事件件小结结第20页城市市印印象象———小结结20关键键词词：：历史史文文化化名名城城、、城城市市建建设设落落后后、、新新型型产产业业崛崛起起、、房房地地产产需需求求旺旺盛盛保定定市市作作为为环环首首都都的的“京畿畿”城市市，，未未来来拥拥有有广广阔阔的的发发展展机机遇遇。。城市市主主城城区区、、商商业业进进入入快快速速发发展展期期，，城城市市建建设设有有待待进进一一步步改改善善。。科技技园园和和工工业业园园区区布布局局，，将将产产生生大大量量的的住住房房需需求求。。第21页2、城城市市宏宏观观环环境境分分析析前言言·城市市准准入入研研究究的的意意义义Contents1、城市市印印象象3、城城市市房房地地产产市市场场分分析析4、客客户户研研究究5、价价值值梳梳理理后后的的SWOT分析析6、城城市市准准入入建建议议■经济济发发展展■人口口发发展展■交通通发发展展■资源源发发展展■小结结第22页人均均GDP进入入快快速速发发展展期期，，生存存与与改改善善型型需需求求并并存存。。城市市宏宏观观环环境境分分析析———经济济发发展展数据据来来源源：：2007-2010年保保定定经经济济统统计计年年鉴鉴0-800美元800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元启动期快速发展期

稳定发展期

减缓发展期生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观观经经济济增增长长和和人人均均GDP与房房地地产产市市场场发发展展阶阶段段的的关关系系23数据据来来源源：：保保定定2006-2010年年鉴居民收入入提升明明显、消消费能力力迅速提提高城市宏观观环境分分析——经济发展展第24页三大产业业撑起保保定经济济，逐年年稳步提提升新能源、、汽车、、纺织三三大产业业撑起保保定经济济，仅汽汽车2009年就完成成销售收收入200亿元。三三大产业业在保定定市具有有雄厚的的物质基基础，在在全市经经济总量量中占有有相当比比重。城市宏观观环境分分析——经济发展展11%10%18%第25页2、城市宏宏观环境境分析前言·城市准入入研究的的意义Contents1、城市印象象3、城市房房地产市市场分析析4、客户研研究5、价值梳梳理后的的SWOT分析6、城市准准入建议议■经济发展展■人口发展展■交通发展展■资源发展展■小结第26页城市宏观观环境分分析——人口发展展城市分区人口（万）所占百分比南市区30万2.6%北市区35万3%新市区45万3.9%高开区1.2万0.1%定州市114万9.8%涿州市60万5%安国市40万3.4%高碑店市57万4.9%其他县总计777.8万67.3%总计1157万100%全市总人人口变化化不大，，城市化化率加剧剧。第27页2、城市宏观观环境分析析前言·城市准入研研究的意义义Contents1、城市印象3、城市房地地产市场分分析4、客户研究究5、价值梳理理后的SWOT分析6、城市准入入建议■经济发展■人口发展■交通发展■资源发展■小结保定保定市区交交通以发展展轻轨铁路、高速外环与高速公路、铁路枢纽为重点。轨道交通：：保定市区为为一中心三三组团结构构，适宜发发展轻轨，都市区的轻轨轨路规划为为“一环四四放射”的布局形式。高速外环：：保阜、张石石、容乌、、保沧高速速路与京珠珠高速公路路连接形成成围绕保定定市区的高高速外环路路，并形成成以市区为为中心的高高速公路枢枢纽。铁路枢纽：：2015年，随着保保霸、保大大、京石和和京郑客运运专线的建建成，保定定市区将形形成“京南南”、“津津西”、““石北”东东西南北贯贯通的铁路枢纽，，其中京石高高铁的修建建将带动该该区域内各各类服务业业的提升，，未来将形形成跨越京京石高速的的东部新城城区。保定28快速交通体体系的建立立，尤其京石高铁的开通，对对保定房地地产市场的的未来发展展起到带动动作用。城市交通城市宏观环环境分析——交通发展第29页2、城市宏观观环境分析析前言·城市准入研研究的意义义Contents1、城市印象3、城市房地地产市场分分析4、客户研究究5、价值梳理理后的SWOT分析6、城市准入入建议■经济发展■人口发展■交通发展■资源发展■小结第30页城市宏观环环境分析——资源发展2008年、2009年保定市全全社会固定定资产投资资总额增幅幅23、40%，2010年保定全社社会固定资资产投资718.4亿元，其中中城镇固定定资产投资资648.3亿元，同比比回落37%，分别完成成全年预期期目标的50.8%和51.8%。数据来源：：2006-2009年保定经济济统计年鉴鉴资源发展较较缓，较其其他城市落落后第31页2、城市宏观观环境分析析前言·城市准入研研究的意义义Contents1、城市印象3、城市房地地产市场分分析4、客户研究究5、价值梳理理后的SWOT分析6、城市准入入建议■经济发展■人口发展■交通发展■资源发展■小结第32页城市宏观环环境分析——小结32关键词：配套设施逐逐步完善、、居民收入入迅速提高高，消费能能力增强，，房地产进进入快速发发展阶段。。城市宏观经经济稳步发发展，居民民人均收入入水平逐渐渐提高，房房地产市场场进入快速速发展阶段段；公路及铁路路交通网络络发达，与与京津的一一体化能力力逐步增强强，京石高高铁的贯通通对保定房房地产市场场的未来发发展起到带带动作用；；城市化率加加速，资源源发展相对对缓慢。第33页2、城市宏观观环境分析析前言·城市准入研研究的意义义Contents1、城市印象3、城市房地地产市场分分析4、客户研究究5、价值梳理理后的SWOT分析6、城市准入入建议■土地市场■住宅市场■市场小结342010年保定市共共招拍挂供供应土地总总量1769256.7m2，住宅用地面积1143774m2，其中新市区住宅宅用地面积积672665m2，占住宅用地地总量的59%，新市区将成成为继高开开区之后的的房地产重重点开发区区域，保定定市建设宜宜居地产的的发展重点点。数据来源：：保定市国土资源源局数据统计截截止日期：：2010年11月10日数据来源：：保定市国土资源源局数据统计截截止日期：：2010年11月10日城市房地产产市场分析析——土地市场大量住宅用用地入市，，市场竞争争激励。第35页2、城市宏宏观环境境分析前言·城市准入入研究的的意义Contents1、城市印象象3、城市房房地产市市场分析析4、客户研研究5、价值梳梳理后的的SWOT分析6、城市准准入建议议■土地市场场■住宅市场场■市场小结结36新市区板块块北市区板板块南市区板块块高开区板板块目前保定定市房地地产市场场由北市区板板块、高高开区板板块、新新市区板板块和南南市区板板块四个板块块；城市房地地产市场场分析——住宅市场场板块划分分及特征征37板块建筑类型容积率主力户型（㎡）销售价格区间（元/㎡）建筑立面园林客群分析北市区小高层、高层2.5-3二居80-1055100-5800现代简约普通绿化客群及置业特征保定市区的政府公务员、事业单位职工为主，购买需求以自主改善型居住为主，投资置业为辅且具备较强的支付能力三居120-140关注点总价、地段、户型、交通、投资升值潜力及开发商品牌高开区小高层、高层2.5-3.2二居80-904500-5900现代简约、新古典、新中式主题园林客群及置业特征保定市区和在高开区能源企业工作的职工为主，工作稳定且收入较高，以自主刚需和首次改善型置业为主三居130-140关注点在注重价格的同时，对居住品质的要求较高，看中楼盘综合品质、交通条件及开发商实力新市区小高层、高层2.5-3.2二居80-1104400-4800现代简约普通绿化客群及置业特征保定市区政府公务员、市职工作者、大型企业收入较高人员为主，以刚需和首次改善型置业为主，自住客户比例较高，部分投资客户三居120-150关注点总价、交通、户型及周边配套南市区小高层、高层2-3二居90-1103300-3500现代简约普通绿化客群及置业特征以刚需和首次改善型自主客户为主，以在城区工作的工薪阶层为主三居110-130关注点主要为总价、户型以及生活配套城市房地地产市场场分析——住宅市场场38保定市房房地产市市场在售售产品容积率集集中在2.5-3之间，产品普遍遍以高层层为主，，舒适度度不高。。总体上看看，各板板块二居居集中在在80-90㎡，三居集集中在120-140㎡，在售产产品以紧凑户型型为主。城市房地地产市场场分析——住宅市场场容积率和和户型39板块销售价格区间（元/㎡）北市区5100-5800高开区4500-5900新市区4400-4800南市区3300-3500北市区和和高开区区在售项项目的销售价格格水平较较高，南市区区在售项项目的销售价格格水平较较低。城市房地地产市场场分析——住宅市场场40在售项目目多数外外立面为为现代简简约风格格、缺乏标识识感，园林为为普通绿绿化，无主题。板块划分项目名称建筑立面园林风格北市区京南一品现代简约江南园林亢龙骏景现代简约西欧风情秀兰尚城现代简约普通园林北城枫景现代简约普通园林丽景蓝湾现代简约普通园林东湖印象西班牙西欧风情康城锋尚现代简约普通园林高开区华中●国宅华园新中式现代中式园林水榭花城现代简约水”、“榭”、“花”为元素的内部景观主题万和城欧式风格中心绿色生态园林维多利亚夏郡现代风格生态园林绿都皇城新古典主义风格坡地景观精装园林新市区博鑫青年城外墙涂料，中式风格普通绿化丽景溪城现代简约普通绿化阳光水岸现代简约普通绿化晨巍佳欣现代简约枫林景观香溪茗苑现代简约普通绿化佳远水园湾现代简约普通绿化朝阳花园现代简约普通绿化南市区枫林花溪现代简约普通园林秀兰城市美地现代简约普通园林锦绣城现代简约普通园林隶都景苑现代简约普通园林锦绣花园现代简约普通园林城市房地地产市场场分析——住宅市场场41板块北市区高开区新市区南市区客户来源城区主力主力主力主力（南区为主）郊县部分部分部分部分外地少量少量少量少量置业特征刚需主力主力主力主力改善主力主力主力主力投资部分部分部分少量职业特征公务员、事业单位职工以高开区能源企业工作的职员为主以及公务员、事业单位职工公务员、市职工作者、大型企业职员为主城区工作的工薪阶层为主，兼有部分周边郊县的个体经营者、拆迁户收入水平收入较高收入较高收入较高收入较低客户关注点总价楼盘品质总价总价地段交通交通户型户型开发商实力户型生活配套客户来源源：各板块的的主力客客户以来来自保定城区区为主，部部分来自自郊县，，外地客客户较少少；置业特征征：以刚需和和改善型型需求为主，投投资客偏偏好选择择北市区区、高开开区以及及新市区置业，南南市区投投资潜力力较低；；职业特征征：保定市本本地收入入较高且且稳定的的客户偏好选择择北市区、、高开区区以及新新市区置业；收入水平平：除南市区区外，其其余各板板块购房房客户的的收入水水平均较较高；客户关注注点：从上图可可以看出出，客户户在购房房中更关注产品品的价格格，以及及项目所所处的位位置和交交通。城市房地地产市场场分析——住宅市场场42阳光水岸博鑫青年城丽景溪城晨巍佳欣香溪名苑佳远水园湾朝阳花园项目样本本选取原原则：1、具备一定的规规模体量量，在区区域具有有一定知知名度的的项目共计选取取项目7个，分别为为：在售项目目：博鑫青年年城、阳阳光水岸岸、丽景景溪城、、佳远水水园湾、、晨巍佳佳欣、朝朝阳花园园香溪名苑苑新市区城市房地地产市场场分析——住宅市场场新市区项项目分布布43项目名称建筑面积（万㎡）潜在供应面积（万㎡）建筑形式容积率总套数主力户型（㎡）开盘时间目前均价（元/㎡）销售情况博鑫青年城171.7多层、小高层、高层2.431515二居：80-902009年1月5200四期开了一个单元售50%丽景溪城1813.5多层、小高层、高层2.831150二居：85-100；三居：120-1402010年9月4900已售300套左右阳光水岸14.82.28多层、高层2.131687二居：80-1002009年8月4650销售率85%晨巍佳欣25.45.08小高层、高层3----二居：80-1202008年4800销售率80%香溪茗苑1515小高层、高层31500二居：60-90未开盘佳远水园湾149.8高层3.21096二居：902010年11月4400一号楼售完，共300套朝阳花园110/高层3.1----二居：70-1102010年7月4000二期已售30%新市区重重点项目目的总供应量量约200万㎡，潜潜在供应应量约50万㎡（未计入入朝阳花花园），，以中等规规模项目目为主；；新市区重点点项目的的容积率率较高，，均集中中在2.5以上；二居主力力面积集集中在80-110㎡之间，三三居主力力面积集集中在120-150㎡之间；新市区重重点项目目整体均均价为4470元/㎡，主要价价格集中中在4400-4800元/㎡之间。城市房地地产市场场分析——住宅市场场44项目名称建筑立面园林风格博鑫青年城外墙涂料，中式风格普通绿化丽景溪城现代简约普通绿化阳光水岸现代简约普通绿化晨巍佳欣现代简约枫林景观香溪茗苑现代简约普通绿化佳远水园湾现代简约普通绿化朝阳花园现代简约普通绿化新市区项项目建筑筑立面以以现代简约约风格为主，园林风格以以普通绿化化为主；大多数项目目对建筑立立面、园林林风格的重重视程度不不足，且缺缺乏细节处处理。博鑫青年城城丽景溪城阳光水岸晨巍佳欣香溪茗苑佳远水园湾湾朝阳花园建筑立面和和园林城市房地产产市场分析析——住宅市场45项目名称开盘时间总套数目前均价（元/㎡）销售情况月均销售速度（约）博鑫青年城2009年1月15155200已销售90%30-40套丽景溪城2010年9月11504900已售25%100套阳光水岸2009年8月16874650已售85%40套晨巍佳欣2008年---4800已售80%80-100套佳远水园湾2010年11月10964400已售30%300套朝阳花园2010年7月---4000二期已售30%----新市区在售售项目平均均月销售速度度在70套左右（未考虑佳远水园湾湾近期开盘盘集中成交交因素）；；目前不少项项目已销售售超过80%，多数项目目后续供应应量不大。。城市房地产产市场分析析——住宅市场销售情况46京南一品亢龙骏景秀兰尚城丽景蓝湾北城枫景东湖印象康诚风尚晨巍金地项目样本选选取原则：：1、具备一定的规模模体量，在在区域具有有一定知名名度的项目共计选取项目8个，分别为：：在售项目：：京南一品、、秀兰尚城城、晨曦金金地、康诚诚风尚、丽丽景蓝湾、、北城枫景景、亢龙骏骏景东湖印象北市区城市房地产产市场分析析——住宅市场北市区项目目分布项目名称总建筑面积（万㎡）潜在供应面积（万㎡）建筑类型容积率总套数主力户型（㎡）开盘时间目前均价（元/㎡）销售情况京南一品4634高层2.7800二居：110；三居：140一期：2009-12-12一期：4800一期已全部售完亢龙骏景7252多层、小高层、高层2.7B区：约500套二居：87；三居113B区：2010-7-18B区：5300B区：已销售90%秀兰尚城474.7小高层、高层2.724000三居：120-1502007-10-315800已销售90%北城枫景373.7高层3.11300二居：101、1042009年8月5100已销售90%丽景蓝湾462.3小高层、高层2.12000三居：120、1302006-9-15100已销售95%东湖印象3030联排、高层2.9高层：2000高层：二居80-90；联排：170-200预计明年开盘高层：4800未售康诚锋尚63高层2.98486二居：902009-10-14500已销售50%晨巍金地101多层、高层3.361000二居：80-902009-3-15100已销售90%北市区重点点项目的总建筑面积积供应约290万平米，潜潜在供应面面积约130万平米，未来市场竞竞争激烈；；北市区重点点项目的容容积率较高高，均集中中在2.0以上；北市区重点点项目的二二居主力面面积集中在在80-105㎡之间，三居居主力面积积集中在120-140㎡之间。主要价格集集中在5100-5800元/㎡；城市房地产产市场分析析——住宅市场48项目名称建筑立面园林风格京南一品现代简约江南园林亢龙骏景现代简约西欧风情秀兰尚城现代简约普通绿化北城枫景现代简约普通绿化丽景蓝湾现代简约普通绿化东湖印象西班牙西欧风情康城锋尚现代简约普通绿化京南一品亢龙骏景秀兰尚城北城枫景丽景蓝湾东湖印象康城锋尚北市区在售售项目的大大部分是现代简约风风格，立面风格差差异化不明明显；园林为普通通绿化，无无主题、风风格，由此此可见开发发商对园林林景观的打打造力度及及重视程度度不足。城市房地产产市场分析析——住宅市场建筑立面和和园林49项目名称开盘时间总套数目前均价（元/㎡）销售情况月均销售速度（约）京南一品一期：2009-12-12800一期：4800一期已全部售完100套亢龙骏景B区：2010-7-18B区：约500套B区：5300B区：已销售90%100套秀兰尚城2007-10-3140005800已销售90%30-40套北城枫景2009年8月13005100已销售90%80套丽景蓝湾2006-9-120005100已销售95%40套东湖印象预计明年开盘高层：2000高层：4800未售未售康城锋尚2009-10-14864500已销售50%20-30套晨巍金地2009-3-110005100已销售90%20-30套北市区在售售项目平均均月销售速度度在50-60套之间；销售速度在在前几名的的项目均为品质较好，档次较高的楼盘，如：京南一品和亢亢龙骏景。因此看出，，该区域客客户追求品质、、产品舒适适度，改善型需求求明显。城市房地产产市场分析析——住宅市场销售情况50项目样本选选取原则：：1、具备一定的规模模体量，在在区域具有有一定知名名度的项目水榭花城维多利亚夏郡万和城绿都皇城华中国宅华园共计选取项目5个，分别为：：在售项目：：万和城、维维多利亚夏夏郡、水榭榭花城、华华中国宅华华园绿都皇城高开区城市房地产产市场分析析——住宅市场高开区项目目分布51项目名称总建筑面积（万㎡）潜在供应面积（万㎡）建筑类型容积率总套数主力户型（㎡）开盘时间目前均价（元/㎡）销售情况华中国宅华园35.822.91高层2.991500套二居80-90；三居130-1402010-11-12均价：5800-5900；跃层价格：8700-8800已售36%水榭花城4212.6小高层、高层2.762000套二居120；三居130-1402009-3-14700-5600已售万和城7014高层3.22000套二居88-90；三居122

2010-9-194200已售80%维多利亚夏郡4026高层3.093000多套三居130-140；4居160-1702010-1-84500已售35%绿都皇城3636Townhouse、电梯洋房、小高层、高层2.46--户型面积在150-280平米，未开盘，无更详细信息高开区重点点在售项目目均为中大大规模，总供应量约约224万平米，潜潜在供应量量约112万平米；产品供应以以高层、小小高层为主主，容积率率都在2.5以上；二居面积集集中在80-90㎡，三居面积积集中在130-140㎡；主要价格集集中在4200-5900元/㎡。城市房地产产市场分析析——住宅市场项目名称

建筑立面

园林景观

华中●国宅华园陶板外立面，中式风格红色建筑现代中式园林水榭花城国际化东方风情现代建筑“水”、“榭”、“花”为元素的内部景观主题万和城欧式风格建筑生态园林维多利亚夏郡现代风格生态园林绿都皇城新古典主义风格坡地景观精装园林，中央水系亲水景观华中●国宅宅华园绿都皇城水榭花城万和城维多利亚夏夏郡高开区在售售项目园林林景观已经经出现主题题景观，立立面风格出出现了一定定的异域风风格，具有有了一定的的标识感。。开发商对高高开区项目目的立面品品质和园林林风格开始重视，并有了一一定的投入入。城市房地产产市场分析析——住宅市场建筑立面和和园林53项目名称开盘时间总套数开盘均价（元/㎡）销售情况月均销售速度（约）华中●国宅华园2010-11-121500套8月份认购的是5000均价5800-5900元/平米；跃层价格在8700-8800元/平米开盘第一个月销售270套左右水榭花城2009-3-12000套35004700-5600100套左右维多利亚夏郡2010-1-82000套3700420070-80套万和城2010-9-193000多套35804500约300套高开区在售售项目月均均销售套数数在70-80套左右；万和城和华华中国宅花花园分别于于近期集中中开盘，因因此成交量量较大，不不作参考。。城市房地产产市场分析析——住宅市场销售情况54枫林花溪秀兰城市美地锦绣城隶都景苑锦绣花园项目样本选选取原则：：1、具备一定的规模模体量，在在区域具有有一定知名名度的项目共计选取项目5个，分别为：：在售项目：秀兰城市美美地、枫林林花溪、锦锦绣城、锦锦绣花园、、隶都景苑苑城市房地产产市场分析析——住宅市场南市区项目目分布南市区项目名称建筑面积（万㎡）潜在供应面积（万㎡）建筑形式容积率总套数主力户型（㎡）开盘时间开盘均价（元/㎡）销售情况枫林花溪10090高层2不确定两居91、三居1282010年6月3100已销售10%秀兰城市美地38.221高层32850一居69、两居902010年4月3100已销售45%锦绣城83.2高层2.8634三居125、1302009年9月2600已销售60%隶都景苑1513.8多层、小高层、高层1.11900两居902010年9月4600已销售8%。锦绣花园142多层、小高层、高层2.61两居90、三居1202009年8月2000剩余约200套南市区的重重点项目总建筑面积积供应约175万㎡，潜在供应面面积约130万㎡，未来市场竞竞争激烈；；南市区多数数项目容积率在2以上，建筑形态多多为高层、小高高层；二居主力面面积集中在在90-100㎡之间，三居居主力面积积集中在110-130㎡之间；南市区重点点项目整体体均价为3400元/㎡，主要价格格集中在3300-3500元/㎡，区域整体价价格水平较较低。城市房地产产市场分析析——住宅市场项目名称建筑立面园林风格枫林花溪现代简约普通绿化秀兰城市美地现代简约普通绿化锦绣城现代简约普通绿化隶都景苑现代简约普通绿化锦绣花园现代简约普通绿化重点项目立立面全部为为现代简约风风格；园林风格以以普通绿化为为主，无突出风格格和亮点。。枫林花溪秀兰城市美美地锦绣城隶都景苑锦绣花园城市房地产产市场分析析——住宅市场建筑立面和和园林57南市区在售项目平均均月销售速速度在90-100套之间，产品品质质一般，但但因销售价格较低，故销售速度较较快。因此此可以看出出，客户对价格敏感感度高。目前销售速度快的项目一般为为品质档次一一般，体量规模较大、价格格较低的楼盘，比比如枫林花花溪和秀兰兰城市美地地。项目名称开盘时间总套数目前均价（元/㎡）销售情况月均销售速度（约）枫林花溪2010年6月5000350010%100秀兰城市美地2010年4月2850332045%160锦绣城2009年10月634335060%50隶都景苑2010年9月190047008%80锦绣花园2009年8月1500330080%80城市房地产产市场分析析——住宅市场销售情况58市场以小高高层、高层层住宅为主主流产品，，容积率较较高；项目普遍以以紧凑型二二居、三居居户型为主主；开发发商商缺缺乏乏打打造造高高品品质质外外立立面面、、主主题题园园林林景景观观的的意意识识；；以自自住住型型购购买买需需求求为为绝绝对对主主力力，，客客户户普普遍遍投投资资意意识识较较差差;保定定总总体体供供应应量量大大，，部部分分项项目目规规模模超超百百万万；；北部部板板块块（（北北市市区区、、高高开开区区））较较被被认认可可，，南南部部板板块块（（新新市市区区、、南南市市区区））价价值值低低洼洼；；新新市市区区价价格格集集中中5000元/㎡以以里里。。关键键词词：：产品品品品质质一一般般，，舒舒适适度度不不够够，，客客户户以以自自住住为为主主城市市房房地地产产市市场场分分析析———小结结第59页4、客客户户研研究究前言言·城市市准准入入研研究究的的意意义义Contents1、城市市印印象象3、城城市市房房地地产产市市场场分分析析2、城城市市宏宏观观环环境境分分析析5、价价值值梳梳理理后后的的SWOT分析析6、城城市市准准入入建建议议■调研研概概况况■客户户分分析析■小结结调研研情情况况说说明明调研研目目的的深入入了解解保保定定市市置置业业客户户的的身身份份特特点点、、消消费费心心理理、、置置业业计计划划、、产产品品倾倾向向以以及及对对本本项项目目的的认认可可程程度度和和购购买买倾倾向向等等。。调研研方方式式问卷卷调研研。。调研研地点点乐凯凯大大街街：：天天鹅鹅酒酒店店、、保保百百购购物物家家园园、、秀秀兰兰饭饭店店，，沿沿街街商商业业等等；朝阳阳大大街街：：时时代代国国贸贸、、新新天天地地、、丽丽隆隆国国际际家家居居广广场场、、图图书书大大厦厦、、银银行行、、餐餐饮饮、、服服装装店店等等；建华华大大街街：：建建华华路路批批发发市市场场、、十十方方商商贸贸城城、、鑫鑫龙龙湾湾、、保保定定图图书书城城、、建建华华大大厦厦、、银银行行、、沿沿街街商商业业等等；恒祥祥北北大大街街：：秀秀兰兰四四季季城城社社区区、、沿沿街街餐餐饮饮、、商商业业等等；天威威西西路路：：天天威威北北社社区区、、秀秀兰兰康康欣欣园园。。有效效数数量量有效效客户户153组我司重重点点针对对保保定定市市人人群群进进行行深入入调调研研、、深深入入分分析析客客户户置置业业需需求求及及特特点点，，为为项项目目定定位位寻寻找找依依据据：：60乐凯凯大大街街朝阳阳大大街街天威威西西路路恒祥祥北北大大街街建华华大大街街客户户研研究究———调研研概概况况61年龄特征50-60岁40-50岁30-40岁25-30岁

15%25%40%20%

户籍本地非本地90%10%工作单位政府机关国营企业股份制企业私营企业工商个体私营企业主其他10.00%14.30%12.20%16.00%36.40%6.82%4.28%所属行业制造业金融银行保险外贸批发零售能源政府机构交通运输其他19.90%8.00%28.60%15.20%12.00%4.20%12.10%职位身份高层管理中层管理普通员工离职退休

2.00%13.00%80.00%5.00%

家庭收入3-5万5-10万10-20万20-30万30万以上

62.20%25.40%6.00%5.00%1.40%

受访访人人群群年年龄龄段段在在25-60岁之之间间，，本本地地占占多多数数，，以以工工商商个个体体为为主主，，主主要要从从事事外外贸贸批批发发零零售售行行业业。。客户户研研究究———调研研概概况况客户户研研究究———客户户分分析析＋＋＋核心心结结论论1：保保定定市市客客户户改改善善性需需求求强强烈烈受访访人员员76%拥有有房产产，，且且拥有有2套以上上的的比例例21%受访访人人员员中中近近期期有有购购房房计计划划的的占占比53%，加加上上持持币币观观望望人人群群，，占占比比高高达达65%，再再次次置置业业的的比比例例相相当当高高，，潜在在需需求求强强劲劲高达70%的受受访访者者的的置业业原原因因是是改善善居居住住环境境，，80%的受受访访者者置置业业目目的的是是自住或自自住兼投投资63客户研究究——客户分析析核心结论论2：目前的的房价水水平在客客户可承承受范围围之内，，但承受受能力有有限55%客户能够够承受总总价40万以下的房屋，，36%的客户能能够承受受总价40-60万的房屋；；87%客户的家家庭年收收入在3-10万。76%的客户付付款方式式为银行行按揭付付款。64核心结论3：自住为主、偏偏好小高高层、高高层产品品，户型型面积在在80-140平米。客户研究究——客户分析析43%左右的客客户偏好好购买二二居，46%左右的客客户偏好好购买三三居；59%的客户偏偏好的建建筑形式式为小高高层，20%的客户偏偏好居住住的建筑筑形式为为高层。。76%客户置业业目的为为自主需需求，20.4%客户置业业目的为为投资需需求。37%左右的客客户选择择80-110m2，39%左右的客客户选择择110-140m2；客户研究究——客户分析析65价格、地地段、环环境为客户在购购房时通通常考虑虑的三个个重要因因素。注：客户户关注开开发商品品牌、对对产品关关注意识识不强核心结论4：客户的的购房理理念上相相对落后后，对产产品的价价格敏感感度较高高。66客户研究究——小结目前保定定市多数数居民通通过拆迁迁、房改改或购置置商品房房等手段解决决了居住问问题；客户投资资意识相对对较弱，改善性需求强烈烈；家庭存款有限限，工资资性收入不不高，对房价价的承受受力有限限，对价价格敏感感度高；；购房理念上上也相对对落后，对于产品细节节的认知知、生活活方式的的理解上上有待提提高和引导。关键词：：购买力一一般、有有改善型型需求、、理念需需引导第67页2、城市宏宏观环境境分析前言·城市准入入研究的的意义Contents1、城市印象象3、城市房房地产市市场分析析4、同级城城市相关关指标比比较5、价值梳梳理后的的SWOT分析6、城市准准入建议议■城市SWOT分析价值梳理理后的SWOT分析——城市SWOT分析优势：1、万科品牌：知名度及市场认可度高；2、当地市场饱和程度低，市场潜力大；3、地理位置优越，交通便利；4、三线城市，开发成本低；劣势：1、当地经济水平一般，居民购买能力有限；2、缺乏宏观力度的国家政策扶持；3、市场规范程度较差，开发商水平参差不齐；4、配套相对落后，溢价能力弱。机会：1、土地资源较多，平均地面楼价较低；