经济法7物权法

物权和物权法1第八章

物权法物权和物权法2十八世纪中叶英国的一位首相威廉·彼特说“即使是最穷的人，在他的寒舍里也敢于对抗国王的权威。屋子可能很破旧，屋顶可能摇摇欲坠；风可以吹进这所房子，雨可以打进这所房子，但是国王不能踏进这所房子，他的千军万马也不敢跨进这所门槛已经破损了的破房子〔法谚“风可进，雨可进，国王不能进〞起源〕。物权和物权法3私人的财产受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。物权和物权法4德国国王威廉一世曾在波茨坦建了一座皇宫，一次巡视时，他发现一座磨坊挡住了他的视线，颇为扫兴，他认为这座磨坊“有碍观瞻〞，于是他派人去与磨坊主协商，打算买下这座磨坊，以便撤除。不想磨坊主坚决不卖。国王大怒，派卫队强行将磨坊撤除。不料磨坊主提起了诉讼，法官居然判国王败诉，判决国王在原地按原貌重建这座磨坊，并赔偿磨坊主的经济损失。国王顺从地执行了法院的判决，重建了磨坊。

物权和物权法5数十年后，威廉国王与磨坊主都已相继去世，磨坊主的儿子因经营不善而濒临破产，他写信给当时的国王威廉二世，表示自愿将磨坊出卖。威廉二世认为磨坊之事关系到国家的司法独立和审判公正的形象，向人们昭示“私有财产神圣不可侵犯〞的法律精神，它是一座丰碑，应当永远保存，便回信给小磨坊主，劝他保存这座磨坊，并赠给他几千马克，以归还其所欠债务。至今，这座象征着德国司法公正的磨坊还巍然屹立在德国的土地上。

物权和物权法6桑苏西宫与磨坊

物权和物权法7桑苏西宫与磨坊

物权和物权法8柏拉图在其?理想国?中曾说：“不许动那你不该动的东西，不可拾不是你丢的东西〞，可惜，高高在上的威廉一世并没弄清这个简单的道理，好在公平的法律为平民与国王的PK主持了正义，这个故事在历史上留下了长久的思考和感慨。“风可进、雨可进，国王不能进〞，形象的描述出物权在近代民法中的崇高地位。-----一个德国“钉子户〞的故事物权和物权法9物权和物权法10最牛钉子户物权和物权法11重庆市九龙坡区法院2007年3月30日发布公告，责令吴苹夫妇在4月10日前自动搬迁，否那么将依法对他们的房屋实施强制撤除。法院同时表示，在强制拆迁前法院仍将组织拆迁双方进行协商。“钉子户〞吴苹夫妇与开发商达成和解后，4月4日19时左右，重庆市九龙坡区对拆迁“钉子户〞的房屋实施撤除。物权和物权法12物权和物权法132007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过参加表决的近3000名人大代表以2799票赞成、52票反对、37票弃权的表决结果，通过了物权法。当全国人大常委会委员长吴邦国宣布法律通过时，会场响起长时间的掌声。物权和物权法14?中华人民共和国物权法?，在第十届全国人民代表大会第五次会议上顺利获得通过并于2007年10月1日正式实施。该法对物权关系做出了全面系统化的规定。物权和物权法15第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

物权和物权法16何为物权本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

物权所有权他物权用益物权担保物权土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权

抵押权、质权和留置权占有、使用、收益、处分物权和物权法17物权和物权法18

物权法一物权法概述

二所有权

三用益物权

四担保物权

物权和物权法19第一节物权法概述一、物与物权〔一〕物1．物的概念民法上的物，是指人们能够支配的物质实体和自然力。物的法律特征：(1)客观物质性(2)可支配性物权和物权法20通俗地说，一头牛属于你，你可以用它来耕田、拉车，可以租给他人使用，也可以杀掉卖牛肉。这种支配的权利是排他的，任何人都不能干预你。物权和物权法21【题例】以下为民法上的“物〞的是()

a、空气

b、智力成果

c、恒星

d、经济法教材

答案：d物权和物权法222.物的种类P337〔1〕动产和不动产以物能否移动并且是否因移动而损害其价值为标准，可以将物分为动产与不动产。动产是能够移动并且不致损害价值的物，如桌子、电视机等。不动产是指性质上不能移动或虽可移动但移动那么会损害价值的物，如土地、房屋。?民通意见?第186条规定，土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。

如：校园里生长的树木、花坛里的花草在别离以前都是属于不动产，属于土地上的附着物。

物权和物权法23区分的意义：1〕所有权人限制。不动产中的土地、河流、森林等，只能成为国家或集体的所有权客体，任何自然人或集体组织以外的法人，都不能成为这些不动产的所有权人。2〕物权变动的公示方法不同。动产物权的变动，通常以交付公示；而不动产物权的变动，那么以登记为公示。3〕地域管辖不同。因不动产发生的争议，适用专属管辖。而因动产引起的民事诉讼，那么依普通管辖确定管辖法院。物权和物权法24〔2〕特定物与种类物这是根据物是否有独立特征或是否被权利人指定而特定化所作的分类。特定物是指具有独立特征而不能以他物替代的物。种类物那么是指以品种、质量、规格或度量衡确定，不需具体指定的物。例如：买卖旧车时，具体是哪辆破车必须明确；在买买新车时，只要销售商按合同约定的型号、颜色给您一辆即可。特定物在交付前意外灭失的，可以免除交付义务，只能要求赔偿损失；种类物具有可替代性，不能免除交付义务。物权和物权法25〔3〕主物与从物根据两个独立存在的物在用途上客观存在的主从关系，把物分为主物与从物。主物是指独立存在，与其他独立物结合使用，并在其中发挥主要效用的物。在两个独立物结合使用中处于附属地位、起辅助和配合作用的是从物。例如杯子和杯盖，其中杯子是主物，杯盖是从物。法律或合同没有相反规定时，主物所有权转移时，从物所有权也随之移转。物权和物权法26认定主物与从物的关系，必须同时具备三个条件〔1〕二者在物理上必须相互独立；〔2〕二者在经济用途上存在主从关系：A物脱离B物，不影响A物的独立用途，那么A是主物；B脱离A物，那么丧失其本来用途，那么B为从物。〔3〕主物与从物同属于一人。【题例】属于主物与从物关系的有()。

a、房屋和窗户

b、鞋子和袜子

c、甲的电视机和遥控器

d、甲的拖拉机和乙的拖犁e、甲的汽车和备用轮胎答案：

ce物权和物权法27〔4〕原物与孳息根据两物之间存在的原有物产生新物的关系，物可分为原物和孳息。原物是指依其自然属性或法律规定产生新物的物。孳息是指物或者权益而产生的收益，包括天然孳息和法定孳息。天然孳息是原物根据自然规律产生的物，如幼畜。法定孳息是原物根据法律规定带来的物，如存款利息、股利、租金等。牛肚子里的小牛？既然为两物，故尚在母牛身体里的小牛属于物的组成局部，不属原物的孳息。物权和物权法28【题例】以下各选项中，哪些属于民法上的孳息?()

a、出租柜台所得租金

b、果树上已成熟的果实

c、母鸡生的鸡蛋

d、银行存款所得利息答案：acd原物和孳息是两个独立的物。

物权和物权法29〔二〕物权：P3381.物权的概念和特征物权是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权和物权法30直接支配即无需他人协助；排他的权利即不容他人侵犯。物权，通俗地说，一头牛属于你，你可以用它来耕田、拉车，可以租给他人使用，也可以杀掉卖牛肉。这种支配的权利是排他的，任何人都不能干预你。物权是和债权对应的一种民事权利，它们共同组成民法中最根本的财产权形式。物权和物权法312.物权的分类：P338〔1〕所有权与他物权这是以权利人是对自有物享有物权还是对他人所有之物享有物权为标准所作的区分。所有权是指所有人依法可以对物进行占有、使用、收益和处分的权利。它是物权中最完整、最充分的权利。他物权是指所有权以外的物权，亦称限制物权。又分为用益物权和担保物权。物权和物权法322.用益物权与担保物权这是对他物权以其所支配标的物的内容为标准所作的区分。用益物权是指以支配物的使用价值为内容的物权，如地役权、土地承包经营权等。担保物权是指以支配物的交换价值为内容的物权，如抵押权、质权、留置权等。物权和物权法33用益物权，是物权的一种，是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利。比方土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权〔海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利〕。地役权是指利用他人土地以便有效的使用或经营自己的土地的权利。地役权的发生须有两个不同归属的土地存在，为他人土地利用提供便利的土地称为供役地，而享有地役权的土地称为需役地。物权和物权法34指因通行、取水、排水等需要，通过签订合同，利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。如甲工厂原有东门可以出入，后想开西门，借用乙工厂的道路通行。甲工厂与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂适当支付使用费，乙工厂允许甲工厂的人员通行。这时甲工厂即取得了“地役权〞。物权和物权法35地役权的特征：1、地役权发生在相邻土地关系中，因而是一种地产相邻权；2、地役权不能离开需役地而独立存在，因而是一种从物权，而不是一种独立的物权；3、地役权是为了自己的方便和利益而使用他人土地的权利，因而是一种他物权和用益物权。

物权和物权法36

用益物权与担保物权设立目的用益物权担保物权以使用收益为目的，设立在他人财产之上以保证履行债务、实现债权而设立在他人财产之上物权和物权法37〔3〕动产物权、不动产物权这是以物权的客体为标准所作的区分。以动产为客体的物权，称为动产物权；以不动产为客体的物权，称为不动产物权。这一区分的实意在于它们物权变动的要件不同、公示方法也不同，动产物权的公示方法为占有，不动产物权的公示方法为登记。物权和物权法38二、物权法的根本原那么：P339物权法是调整平等主体之间因物的归属和利用而发生的财产关系的法律标准的总称。物权和物权法39物权法的根本原那么☆P339自学1．平等保护原那么2．物权法定原那么3．一物一权原那么4．公示、公信原那么物权和物权法40物权平等保护原那么?物权法?第四条“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯〞。这是一个立法理念的进步，也是对宪法规定的公民财产权利的民法化的有力确认。“私人〞与国家、集体、其他权利人并列相提。物权和物权法41公私财产平等保护

物权和物权法42物权法定原那么物权法第五条规定：“物权的种类和内容由法律规定〞，就是这一原那么的表达。这一原那么要求物权的类型、各类物权的内容、效力，以及创设的方式，都由法律直接规定，不能由当事人任意创设。物权和物权法43物权法定原那么包括两个方面的内容：(1)物权种类法定。即当事人不得自由创设法律未规定的新种类的物权。如我国的担保物权就只能是抵押、质押和留置三种。(2)物权内容法定。即物权的方式、效力等内容都由法律明文规定，当事人不得在物权中自由创设新的内容。如法律规定动产质押必须移转占有，当事人就不能创设不移转占有的动产质押。

物权和物权法44一物一权原那么一物就是指的一个完整的、独立物而不是指它的某一局部。一权就是在这个物上只能设一个所有权，也就是一物不能有二主。物权和物权法45注意两点：〔1〕一物之上只能有一个所有权，但“所有权人〞可以是多人〔如夫妻共同所有〕。〔2〕一物之上只能有一个所有权，但一物之上可以设置多个物权例如：甲〔所有权人〕将房屋出租给乙〔用益物权人〕，后又抵押给丙〔抵押权人〕。物权和物权法46公示、公信原那么公示就是物权的设立、转移必须公开、透明。公示原那么就是要求将物权设立、转移的事实通过一定的方式向社会公开，使其他人知道物权变动的状况，以利于保护第三人的利益，维护交易的平安和秩序。公示的方法除了法律另有规定外，就是到特定的国家机关进行登记。物权和物权法47公信原那么是指一旦当事人在变动物权时依法定方式进行了公示，法律就赋予该物权变动具有完全的效力，即使公示有瑕疵，善意受让人基于对公示的信赖，亦不负返还义务，仍能取得物权。物权和物权法48【案例】甲、乙为夫妻，共有一处房产无人居住，但房产证上及房产局的登记簿上只记载甲一人的名字。现甲、乙闹离婚。一日，甲背着乙与第三人丙签订了房屋买卖合同。丙将房款交与甲，并与甲一起办理了房产过户登记的手续。过了一段时间，乙才知道这件事，诉至人民法院，要求并返还房屋。问：法院应当如何处理？答案：〔1〕丙取得房屋的所有权；〔2〕乙可追究甲的损害赔偿责任。分析：〔1〕丙作为信赖公示的善意第三人，取得的物权受法律保护〔公信原那么〕；〔2〕甲的权利公示，受法律保护。乙作为共同共有人，权利未公示，不得对抗第三人；如果乙背着甲买卖房屋的话，甲的物权可以对抗丙。物权和物权法49法律依据：?物权法?No.106受让人受让该不动产或动产时是善意的，受让人取得该不动产或者动产的所有权受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。〞物权和物权法50三、占有：P340〔一〕含义占有指人对物进行管领〔控制和支配〕的事实。即占有人对不动产或者动产的实际控制。占有并非一种民事权利，也不是一种物权，而是属于一种单纯的事实状态。物权和物权法51〔二〕占有的分类：P3401、自主占有与他主占有自主占有——以所有的意思占有--我的，我占有他主占有——以非所有的意思占有—他的，我占有物权和物权法52自主占有是以“主人是自己的名义〞〔不管自己是否是“真正〞的主人〕对物的占有，如及对自己购置的房屋的占有，盗贼对于赃物的占有都为自主占有。至于他主占有，那么是以“主人是他人的名义〞对物的占有。于租赁物的占有，质权人对于质物的占有等。自主占有——我的，我占有他主占有——他的，我占有物权和物权法53

2、直接占有与间接占有直接占有——对物进行直接控制而不借助于他人的占有行为间接占有——指并不直接占有某物，但因为可以依据一定的法律关系而对直接占有某物的人享有返还占有请求权，从而对物形成间接的控制和管理。

物权和物权法54承租人、借用人、质权人、保管人的占有属于直接占有；出租人、出借人、出质人、存放人属于间接占有如：甲将自己的房屋出租给乙，乙作为承租人“直接占有〞该房屋，那么甲属于“间接占有〞。直接占有是指在事实上对物的占有；间接占有是指基于一定的法律关系，对于事实上占有物的人，即直接占有人有返还请求权，因而间接地对物管领、支配的占有。物权和物权法553、有权占有与无权占有有权占有——基于法律或合同的规定而享有对某物进行占有的权利。无权占有——没有权源的占有。物权和物权法56有权占有与无权占有所有权人对自己物的占有，即为有权占有。如拾得人对于遗失物的占有、小偷盗窃他人物品，属于无权占有。无权占有区分为善意占有和恶意占有。

物权和物权法574．善意占有与恶意占有善意占有是指不法占有人在占有他人财产时，不知道或者不应当知道其占有是非法的占有。恶意占有指不法占有人在占有他人财产时明明知道或者应当知道其占有行为属于非法但仍然继续占有。如小偷占有赃物等等。

物权和物权法58注意：善意占有和恶意占有是对物权占有的分类。例如：甲、乙两同事拥有外形几乎完全相同的，但是甲的比乙的“山寨版〞贵10倍。某日，二人将都放在同一办公桌上，乙有急事回家，慌忙中拿错了甲的：〔1〕乙对该都占有属于无权占有.〔2〕如果乙不知道，那么属于善意占有；如果乙明明知道，那么属于恶意占有。物权和物权法59

善意占有与恶意占有的区分标准标准知否？恶意占有善意占有无权占有物权和物权法60占有制度小练习：甲遗失一部相机，乙拾得后放在办公桌抽屉内，并张贴了招领启事。丙盗走该相机，卖给了不知情的丁，丁出质于戊。对此，以下哪一种说法不正确？〔〕A．乙对相机的占有属于无权占有B．丙对相机的占有属于他主占有C．丁对相机的占有属于自主占有D．戊对相机的占有属于直接占有B物权和物权法61〔三〕占有的推定效果?物权法?规定占有制度，可以产生事实推定和权利推定两个效果：1．事实推定2．权利推定物权和物权法621.事实推定首先推定占有人是以所有的意思为自己占有，而且是善意、和平及公然占有；例如：只要表戴在甲的手上，首先推定甲对该表拥有所有权〔为自己占有〕，除非乙能提供足够的证据证明这只手表是自己的；只要表戴在甲的手上，首先推定甲是善意、和平及公然占有，不是偷来的、抢来的。物权和物权法632.权利推定指占有人在占有物期间，推定其享有合法的权利。占有人免除举证责任，除非相对人提出反证；确保交易平安。物权和物权法64〔四〕无权占有人与返还请求权人的关系无权占有人在本权人请求返复原物时，有返还的义务；1、占有人应返复原物和孳息。2、权利人应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。3、因使用占有的不动产或者动产致使其受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。

物权和物权法654、占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。物权和物权法66分析：如果乙错牵了甲的老牛，当晚老牛产下一头小牛〔乙属于无权占有人〕：〔1〕甲可否请求乙返还老牛和小牛？〔2〕如果乙喂了老牛、小牛20天，草料费支出300元，这笔费用在乙返还两头牛时，能否要求甲支付？〔3〕如果乙使用老牛耕地，造成400元的损害，甲能否要求乙承担赔偿责任？〔4〕如果老牛被雷电击中，不幸遇难，老牛因参加保险获保险金2000元归谁所有？对保险金缺乏的局部，甲能否要求乙继续赔偿？物权和物权法67〔五〕占有的法律保护

第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返复原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有物的返还请求权。自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。占有物损害赔偿请求权，适用普通诉讼时效。物权和物权法681.返复原物占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返复原物占有物的返还请求权。自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。解释：〔1〕返复原物的请求权，不仅适用于有权占有，也适用于无权占有。例如：乙从甲处〔租来〕偷来一辆小汽车，乙的邻居丙得知后，从乙手中抢走小汽车，那么小偷乙能否要求丙返还？物权和物权法69〔2〕1年属于除斥期间，自侵占发生之日起计算，不适用“中止、中断〞等情形；〔3〕1年的期间仅适用于“占有人〞基于占有物被侵占，请求返复原物的期限，“所有权人〞基于所有权请求返复原物的期限，不受1年的限制。物权和物权法702.损害赔偿因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。

占有物损害赔偿请求权，适用普通诉讼时效。解释：〔1〕因侵占人的侵占行为，给占有人造成损害的，占有人除可以请求返复原物外〔1年〕，还可要求赔偿损失，侵占人拒绝赔偿的，那么占有人可向法院起诉〔2年〕〔2〕请求返复原物属于“物上请求权〞，请求赔偿损失属于“债权请求权〞，后者必须以受到损害为前提，前者那么不以损害为要件。两者可同时发生。物权和物权法71【案例】甲将自己的小汽车出租给乙，2021年4月1日，乙的邻居丙强行将小汽车据为己有。在此题中：〔1〕乙作为占有人有权请求丙返还小汽车的时间是________？〔2〕2021年3月10日，乙要求丙返还小汽车时，同时要求丙赔偿2万元。丙同意返还小汽车，但拒绝赔偿，那么乙可以在_______向法院提起诉讼？〔3〕乙基于占有请求丙返复原物有严格的时间限制，但甲基于“所有权〞请求丙返复原物那么没有时间限制。答案：〔1〕2021年4月1日前〔2〕2021年3月10日前物权和物权法72四、物权变动P341物权变动，即物权的产生、变更与消灭。〔一〕不动产的物权变动〔二〕动产的物权变动〔三〕所有权取得的特别规那么物权和物权法73〔一〕不动产的物权变动

?物权法?第9条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。〞根据这条规定，我国的不动产物权变动采取的是登记生效主义。如：房屋买卖、建设用地使用权的取得和不动产的抵押必须登记，登记生效。物权和物权法74P3421、第9条第2款所规定的“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。〞2、在?物权法?第28条、29条、30条的规定：(1)因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。(2)因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。(3)因合法建造、撤除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。物权和物权法75注意：根据第28条、29条、30条规定享有不动产物权的，处分该物权的时候，应依法办理登记，未经登记，不发生物权效力。如乙继承取得甲的遗产——房屋两间，欲转卖给丙，必须先将房屋登记在乙名下，再过户给丙。否那么，合同生效，但不发生物权转移的效力。物权和物权法76小练习：甲继承了一套房屋，甲在办理产权登记前将房屋出卖并交付给乙，甲办理产权登记后又将该房屋出卖给丙并办理了所有权移转登记。在办理继承登记前，关于甲对房屋的权利状态，根据?物权法?的规定，以下表述中，正确的选项是〔〕。

A、甲已经取得了该房屋的所有权

B、本案中,房屋所有权归丙

C、甲出卖该房屋未经登记不发生物权效力

D、甲可以出租该房屋【答案】ABCD因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。在此题中，甲对房屋的所有权不以登记为要件，但甲在处分该房屋时，应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。

物权和物权法773、特别物权的变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件。这样的情形主要有：(1)土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。(2)地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。(3)已经登记的宅基地使用权转让或消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。从这条规定来看，宅基地使用权不以登记为生效要件。详见用益物权

物权和物权法78不动产物权的登记地点、登记方式的具体规那么是：P3421、登记地点实行专属管辖，由不动产所在地的登记机构办理。2、登记簿与权属证书在办理完登记手续以后，登记机关发给不动产权属证书，不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

物权和物权法793、更正登记权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。物权和物权法804、异议登记异议登记使得登记簿上所记载的权利失去了正确性推定的效力，第三人不得主张基于登记而产生的公信力。法律要求申请人在“异议登记之日起十五日内〞起诉，不起诉的，那么异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。物权和物权法815、预告登记〔针对不动产买卖合同〕当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记人同意，处分该不动产的不能够发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。预告登记是为了不动产买卖合同中买受人的合法权益。物权和物权法826、不动产买卖合同与物权登记当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的以外，自合同成立时起生效，未办理物权登记的不影响合同的效力。说明：合同效力和登记之间没有必然联系。例如：乙买甲一套房屋,已经支付价款，但未办理过户手续。后甲又将该套房屋转卖给丙，并将房屋过户到丙的名下。那么：〔1〕丙基于登记依法取得了该房屋的所有权；〔2〕甲、乙之间的买卖合同有效，可追究甲的违约责任，但乙未能取得房屋所有权。物权和物权法83(二)

动产的物权变动1、交付生效动产物权的设立和转让，自“交付时〞发生效力，但法律另有规定的除外。交付是指将物或提取标的物的凭证移转给他人占有的行为。法律另有规定的，主要是指以动产设置抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立。物权和物权法84注意：船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。即船舶、航空器和机动车等动产，其所有权的转移仍以“交付〞为要件，不以登记为要件。但登记具有对抗效力。没有采用登记生效主义，而是采用了登记对抗主义。物权和物权法85【案例】甲将自己的一辆小汽车卖给乙，双方签订了买卖合同，乙向甲交付了20万元的车款，甲向乙交付了该车，但未办理过户手续。甲因向丙借款，将该车抵押给善意的丙，双方办理了抵押登记。因甲到期不能清偿丙的债务，丙拟行使抵押权，遭到乙的拒绝。在此题中：(1)尽管甲、乙之间未办理过户手续，但乙基于“交付〞已经取得了该车的所有权;(2)由于甲、乙之间未办理过户手续，乙不能对抗善意第三人丙。物权和物权法862、特殊的交付方式〔1〕简易交付动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的〔通过租赁、保管、借用等方式〕，无需现实交付，物权自法律行为生效时发生效力。风险也于此时发生转移。物权和物权法87【案例】2021年5月4日，甲将自家的耕牛出租给乙使用两个月。5月10日，乙提出要买下此耕牛，甲表示同意。双方在买卖合同中约定，转让价款为1000元，一个月后交付款项。在此题中：〔1〕甲、乙之间的买卖合同于_____生效；〔2〕耕牛的所有权自_____转移。答案：〔1〕5月10日〔2〕买卖合同生效时〔5月10日〕物权和物权法88〔2〕指示交付动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返复原物的权利代替现实交付。在保管合同中经常出现这种指示交付。例如：甲将自己的mp3播放器借给乙使用，未约定期限。后甲又将该播放器出售给丙，甲将自己享有的针对乙的返复原物请求权转让给丙以代替现实交付。物权和物权法89〔3〕占有改定所谓占有改定，是指动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有，而受让人那么取得对标的物的间接占有以代替标的物的实际交付。物权转移自该约定生效时发生效力。由于占有改定中标的物没有发生任何实际移转，物权变动也没有任何可以从外部认知的表征，因此，占有改定的公示效果最弱。

【案例】2021年3月10日，甲将耕牛卖给乙，乙当日付款，双方当日又约定，由于正值春耕农忙季节，耕牛先由甲使用，5月10日甲再将耕牛交给乙。在此题中，耕牛的所有权自3月10日转移。

物权和物权法90总结：动产的物权变动〔1〕现实交付〔2〕简易交付〔买方先占有〕〔3〕指示交付〔第三人占有〕〔4〕占有改定〔卖方留用〕物权和物权法91小练习：甲在乙的画展上看中一幅画，并提出购置，双方以５万元成交。甲同意待画展结束后，再将属于自己的画取走。根据?物权法?的规定，此种交付方式属于〔〕。

A、现实交付

B、简易交付

C、指示交付

D、占有改定

答案：D物权和物权法92〔三〕所有权取得的特别规那么原始取得，是指根据法律规定，最初取得财产的所有权或不依赖于原所有人的意志而取得财产的所有权。原始取得的方式：劳动生产、先占、孳息、添附、善意取得、拾得遗失物、发现埋藏物等。物权和物权法93善意取得，是指动产占有人或者不动产的名义登记人将动产或者不动产不法转让给受让人以后，如果受让人善意取得财产，即可依法取得该财产的所有权。善意取得的构成要件：P344〔1〕转让人无处分权，但受让人受让财产时主观上为善意。

〔2〕以合理的价格有偿受偿。

〔3〕转让财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。保护占有及登记的公信力。物权和物权法94小练习：甲有一幅名画委托好友乙保管，乙将该画赠与丙，丙能否适用善意取得制度？不能，丙属于无偿取得。物权和物权法95善意取得的法律效果：P345

〔1〕在原权利人与受让人之间，原权利人丧失标的物所有权，而受让人那么基于善意取得制度而获得标的物所有权。

〔2〕在让与人与受让人之间，让与人与受让人基于有偿法律行为而发生债的法律关系，在受让人获得标的物所有权以后，应当承担向让与人支付价款的义务，而不能根据让与人无权处分而拒绝支付价款。

〔3〕在原权利人与让与人之间，由于善意取得的法律效果使所有权发生转移，因此原权利人无权要求让与人返复原物，只能要求无权处分人承担赔偿责任，也可以要求让与人返还不当得利。

物权和物权法96【案例】2021年4月1日，甲〔所有权人〕将自己的出租给乙，租期为1年。7月1日，乙将作价3000元卖给丙，丙付款后，乙向丙交付了。在此题中：〔1〕乙作为承租人基于租赁合同对有权占有、但无权处分；〔2〕丙在取得该时，首先推定丙为善意，除非权利人甲能够提出反证；〔3〕受让人丙为善意、支付了合理对价而且已经交付，丙基于善意取得制度取得了该的所有权；〔4〕由于甲已经丧失了的所有权，甲无权请求丙返还；〔5〕丙应当向乙支付3000元的价款，而不能根据乙无权处分而拒绝支付价款；〔6〕由于甲已经丧失了的所有权，甲无权要求乙返复原物，只能要求乙承担赔偿责任，也可以要求乙返还3000元的不当得利。

物权和物权法97甲因出国留学，将一古玩委托好友乙保管。在此期间，乙一直将该古玩摆放在自己家中欣赏，来他家的人也以为这幅古玩是乙的，后来乙因急需钱，便将该幅古玩以5万元的价格卖给丙。甲回国后，发现自己的古玩在丙家中，询问情况后，向法院起诉。以下有关该案中相关法律关系的描述哪些是正确的？()

A.乙与丙之间的买卖合同属于无效合同

B.乙与丙之间的买卖合同属于效力未定的合同

c.甲对该古玩享有所有权

D.丙对该古玩享有所有权[答案]BD物权和物权法98注意：P345拾得遗失物、漂流物、隐藏物、埋藏物原那么上不能适用善意取得制度，但所有权人超过两年仍不主张原物返还请求权的，可以适用善意取得制度。赃物不能适用善意取得制度。物权和物权法99拾得遗失物P345遗失物，指他人不慎丧失占有的动产。拾得遗失物，指发现他人遗失物而给予占有的法律事实。【解释】拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，同样适用关于遗失物的规那么。

1.拾得遗失物，不能适用善意取得制度，应当返还给权利人。

2.拾得人在返还拾得物时，可以要求支付必要费用，但不得要求支付报酬。但遗失人发出悬赏广告，愿意支付一定报酬的，不得反悔。

3.拾得人拒不返还遗失物，按侵权行为处理。拾得人不得要求支付必要费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。物权和物权法1004.有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。自有关部门发出招领公告之日起6个月内无人认领的，遗失物归国家所有。5、拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因“成心或者重大过失〞致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。物权和物权法101捡到钻戒随手扔了照价赔偿失主4万元

据介绍，2021年7月9日上午11时许，王某在一停车场将一枚价值4.6万余元的钻戒丧失。王某报警后，民警调取了停车场录像，找到了拾得钻戒的张某。张某成认捡到钻戒，但称当时认为戒指是假的，就随手扔掉了。王某起诉至一审法院，要求张某赔偿钻戒损失4.6万余元。一审法院判决张某赔偿王某4.6万余元。张某不服上诉到二中院。二中院经审理认为，根据现有证据，可以认定张某拾到的戒指系王某购置的价值4.6万余元的钻戒。张某在拾到戒指后，未将戒指送交公安等有关部门，也未妥善保管，应承担民事赔偿责任。物权和物权法1026、如果遗失物通过转让为他人所占有时，权利人有权要求占有人返复原物或者赔偿损失。〔1〕权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返复原物。〔2〕如果受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返复原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。

物权和物权法103【案例】甲有钻石手表一块，不慎丧失。乙拾得后以5000元出售给丙。在此题中：〔1〕就算丙是善意的、支付了合理对价而且手表已经交付，丙也不能善意取得该手表的所有权，因为拾得遗失物不适用善意取得制度；〔2〕甲并未丧失对该手表的所有权，因此，甲有权要求乙赔偿损害，或者“自知道丙之日起2年内〞要求丙返复原物；〔3〕甲是基于其“所有权〞要求丙返复原物的，一般情况下，丙应当向甲无偿返复原物，但丙可以向乙追回5000元；〔4〕如果丙是通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该手表的〔丙通过正规渠道购得，根本不会想到自己买到了遗失物〕，丙也不能取得该手表的所有权，但甲基于其所有权要求丙返复原物时，甲应当向倒霉的丙先支付5000元，然后甲再找乙去报销。物权和物权法104小练习：甲有一手表，委托乙保管，乙将手表卖给丙，丙又赠与女友丁，丁戴上3天后在街头被戊抢走，戊后又遗失于街头，为庚拾得。根据?物权法?的规定，对该手表享有所有权的是〔〕。

A、甲B、丙C、丁D、庚【答案】C〔1〕丙基于善意取得制度取得该手表的所有权，原权利人甲丧失了对该手表的所有权；〔2〕丁基于赠与取得该手表的所有权；〔3〕拾得遗失物不适用善意取得制度，拾得人庚应当将手表返还权利人。物权和物权法105五、物权的民法保护

物上请求权

债权请求权

物权和物权法1061、物上请求权

〔1〕请求返复原物

无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返复原物。【案例】甲将房屋出租给乙，租期为3年。承租人乙在租赁期限内基于双方的租赁合同合法占有该房屋〔有权占有〕，出租人甲不得要求“有权占有人〞乙返复原物；如果租赁期限届满后乙既不返还房屋又不缴纳房租，此时，权利人甲有权要求“无权占有人〞乙返复原物。

〔2〕请求排除妨害或者消除危险

物权和物权法1072、债权请求权P347

〔1〕损害赔偿请求权必须以实际受到损害为前提，而物上请求权那么不以有损害为要件。〔2〕在物权因他人的违法行为受到侵害时，如果有标的物的实际损害，可以同时发生物上请求权和损害赔偿请求权，故物上请求权与损害赔偿请求权可以并存。物权和物权法108【案例】甲将自己的小汽车出租给乙，2021年4月1日，乙的邻居丙强行将小汽车据为己有，后撞坏。2021年3月10日，乙要求丙返还小汽车时，同时要求丙赔偿2万元。物权和物权法109小练习：根据?物权法?的规定，以下各项中，不属于物上请求权的是〔〕。

A.妨害排除请求权B.消除危险请求权

C.返复原物请求权D.损害赔偿请求权

【答案】D选项ABC属于物上请求权，选项D属于债权请求权。

物权和物权法110物权和物权法111

物权所有权他物权占有

用益物权

担保物权物权是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权和物权法112第二节所有权一、所有权含义〔一〕所有权定义是指权利人对自己的不动产或动产，依照法律规定享有的占有、使用、收益和处分的权利。物权和物权法113所有权生活解释：你拥有一栋房屋，你可以自己使用；可以出租给别人，收取房租；也可以转手卖给他人。这就是你对这栋房屋的所有权。理论解释：所有权包括占有、使用、收益、处分的权利，所有权是一种最充分的权利，是一种绝对的权利。物权和物权法114〔二〕所有权的权能

1、占有权能：所有人对于财产的实际掌管和控制2、使用权能：按物的性能和用途对物加以利用3、收益权能：收取所有物的利益事实上的处分法律上的处分4、处分权能物权和物权法115财产所有权---我的地盘我做主战国时期法家的代表人物---慎到：“一兔走，百人追之。积兔于市，过而不顾。〞“非不欲兔，分定不可争也。〞物权和物权法116〔三〕所有权的特征1、所有权是完整的充分的物权2、所有权是一种绝对权3、所有权具有存续上的永久性〔所有权无存在期限的限制〕4、所有权具有排他性〔一物一个所有权，例〕

物权和物权法117索先生与张女士于05年3月14日协议离婚，针对双方共同所有的登记在张女士名下的一套两居室房屋，双方在离婚协议中约定：南侧一间归索先生所有，北侧一间归张女士所有。07年1月，张女士起诉到法院，要求确认离婚协议中有关房屋的约定无效，请求依法分割房屋。物权和物权法118北京一中院审理后认为，一套房屋的范围和界域内只能确定一个所有权，国家对不动产实行的统一登记制度中，不允许对同一套房屋登记两个以上的所有权。因此，不动产虽然可以由两个以上个人共有，但成套建造的单元楼房不得由两个以上个人分别所有该套房屋内的不同房间。索先生与张女士的离婚协议约定:两人共有的两居室房屋中南侧一间归索先生所有,北侧一间归张女士所有，违反了一物一权(所有权)的根本原那么，该约定无效。张女士起诉要求确认离婚协议中的该约定无效，符合?物权法?的相关规定，应予支持。物权和物权法119所有权的内容所有人的占有非所有人的占有善意占有恶意占有占有使用收益处分可由所有人自己行使，也可以依照法律规定或约定由非所有人行使

—般情况下，只有所有人才能行使处分权。在法律特别规定的情况下，或经所有人同意，非所有人也可以行使处分权物权和物权法120〔四〕征收与征用p348法人、其他组织及公民所有的财产不可侵犯，根据?宪法?的规定，国家只有在基于公共利益需要的时候，才能依法对私有财产进行征收或者征用。物权和物权法1211、征收：所有权

征收是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于私人或者集体所有的所有权或者其他物权的行为。

〔1〕征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

〔2〕征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

物权和物权法1222、征用：使用权

征用是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于私人或者集体所有的财产的使用权的行为。

〔1〕因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。

〔2〕被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。

物权和物权法123征收与征用的区别：〔1〕法律效果不同。征收是财产所有权发生了变化；征用是所有权没有变化，使用权暂时发生了变化。因此征用的结果，如果标的物没有灭失，那么仍需要返还给权利人，而征收那么不存在返还的问题;〔2〕适用对象不同。征收是针对土地、房屋等不动产，不包括动产；征用那么不动产和动产均可适用;〔3〕适用条件不同。二者都是为了公共利益，但是征用还要求必须是为了抢险、救灾等紧急需要。

物权和物权法124二、各类所有权在我国,所有权的种类主要有国家所有权、集体组织所有权和私人所有权等。1、国家所有权国家所有权是国家对国有财产的占有、使用、收益和处分的权利。?物权法?规定，法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。因此国家所有权是社会主义全民所有制在法律上的表现。物权和物权法1252、集体所有权

集体所有权，是指集体组织对其所有的财产依法进行占有、使用、收益和处分的权利。3、私人所有权

私人所有权，是指自然人、法人和其他社会团体的所有权。物权和物权法126三、共有P352所有权的形式：单独所有、共同所有〔一〕共有的概念和特征共有，某项财产由两个以上的民事主体共同享有所有权。包括按份共有与共同共有两种类型。物权和物权法127共有的特征:1、共有财产的主体不是单一的，而是两个或两个以上的民事主体。2、共有是一个所有权，是所有权量上的分割而不是质上的分割所以不违反一物一权的原那么。(一物之上的所有权人可以为多人)3、我国民法通那么确认了两种共有形式，即按份共有和共同共有。物权和物权法128〔二〕按份共有按份共有，是指两个或两个以上的自然人或者法人，对同一项财产按照各自份额享有权利和承担义务的共有。〔1〕占有、使用和收益

①按份共有人按照预先确定的份额分别对共有财产享有占有、使用和收益的权利，但对共有财产的使用，应由全体共有人协商决定。

②按份共有人死亡以后，其份额可以作为遗产由继承人继承或受遗赠人获得。

物权和物权法129【解释】各共有人依其份额对共有物进行占有、使用、收益，这种权利的行使及于共有物的全部。由共有人对占有、使用、收益的方法进行协商，并按协商一致的方法处理。在意见不一致时，按照拥有共有份额2/3以上的共有人的意见办理，但不得损害其他共有人的利益。物权和物权法130〔2〕处分〔重点〕

按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有人的“同意〞，但是共有人将份额出让给共有人以外的第三人时，其他共有人在同等条件下，有优先购置的权利。物权和物权法131【解释】按份共有人有权自由处分其份额，即按份共有人有权对自己所有的份额转让、设定担保、以及抛弃其份额等处分行为。其他共有人有优先购置权。在共有人转让其份额时，在同等的情况下其他共有人有优先于非共有人购置的权利。物权和物权法132物权和物权法133小练习：甲、乙按20％和80％的份额共有1间房屋，二人将房屋出租给丙。现甲欲转让自己的份额。根据?物权法?的规定，以下各项中，正确的选项是〔〕。

A、乙、丙都有优先购置权，乙的优先购置权优先于丙的优先购置权

B、乙、丙都有优先购置权，丙的优先购置权优先于乙的优先购置权

C、丙有优先购置权，乙无优先购置权

D、乙有优先购置权，丙无优先购置权

【答案】A

物权和物权法134【解析】〔1〕根据?物权法?的规定，按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有人的同意，但是共有人将份额出让给共有人以外的第三人时，其他共有人〔乙〕在同等条件下，有优先购置的权利；〔2〕根据?合同法?的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人〔丙〕享有在同等条件下优先购置的权利；〔3〕乙的优先购置权是基于按份共有关系〔物权〕，丙的优先购置权是基于租赁合同〔债权〕，根据物权优先于债权的原理，乙的优先购置权优先于丙的优先购置权。

物权和物权法135〔三〕共同共有〔如夫妻财产〕共同共有，是指共有人对全部共有财产不分份额地享受权利和承担义务的共有。1、共同共有是不分份额的共有。2、以共有人之间存在特定的亲属身份或其他社会关系为前提。3、各共有人之间平等地享有权利、承担义务。物权和物权法136〔1〕占有、使用

共有人对共有财产不分份额地享有权利，对共有财产享有平等的占有、使用权。

〔2〕收益

对共有财产的收益，不是按比例分配，而是共同享用。

〔3〕处分

对共有财产的处分，必须征得全体共有人的同意。〔注意与按份共有的区别〕物权和物权法137【解释1】共同共有关系终止，才能确定份额，分割共有财产。

【解释2】共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为“按份共有〞。P353物权和物权法138〔四〕共有物的处分及分割P353(重点)1、共有物的处分①处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外②一个或几个共有人未经占份额2/3以上的按份共有人同意或者其他共同共有人同意，擅自处分共有财产的，其处分行为应当作为效力待定的民事行为处理。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。③根据法律规定或依据共有人之间的协议，可以由某个共有人代表或代理全体共有人处分共有财产。无权代表或代理的共有人擅自处分共有财产的，如果其他共有人明知而不提出异议，视为其同意。

物权和物权法139【例题1·单项选择题】甲、乙、丙、丁按份共有一栋房屋，份额相同。为提高该房屋使用价值，甲向乙、丙、丁提议拆旧翻新。在共有人之间未就该事项做出明确约定的情况下，以下表述中，符合?物权法?规定的是〔〕。〔2021年〕

A、即使乙、丙、丁不同意，甲仍可以拆旧翻新

B、只要乙、丙、丁中有一人同意，甲就可以拆旧翻新

C、只要乙、丙、丁中有二人同意，甲就可以拆旧翻新

D、只有乙、丙、丁均同意，甲才可以拆旧翻【答案】C对共有的不动产或者动产作重大修缮〔拆旧翻新〕的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。物权和物权法140【例题2·单项选择题】甲、乙结婚后购得房屋一套，仅以甲的名义进行了登记。后甲、乙感情不和，甲擅自将房屋以市价出售给不知情的丙，并办理了房屋所有权变更登记手续。乙知道后并未追认，根据?物权法?的规定，以下选项中，正确的选项是〔〕。

A、买卖合同有效，房屋所有权未转移

B、买卖合同无效，房屋所有权已转移

C、买卖合同有效，房屋所有权已转移

D、买卖合同无效，房屋所有权未转移【答案】B物权和物权法141【解析】〔1〕根据公信原那么，当物权依据法律规定进行了公示，即使该公示方法表现出来的物权存在瑕疵，对于信赖该物权存在并已从事物权交易的人，法律成认其法律效果，以保护交易平安。在此题中，丙基于善意取得制度〔善意、有偿取得、已经登记〕取得该房屋的所有权；〔2〕未经其他共同共有人同意，擅自处分共有财产的，其处分行为应当作为效力待定的民事行为处理。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。在此题中，丙基于善意取得制度取得了该房屋的所有权，但房屋买卖合同未经乙的追认，买卖合同无效。物权和物权法1422、费用的承担

对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。3、共有财产的分割

共有财产分割以后，共有关系归于消灭。不管是就原物进行分割还是变价分割，各共有人就分得的财产取得单独的所有权。物权和物权法143共有物的分割共有物的分割方式有如下三种：1、实物分割：对于可分物可以采取实物分割的方式。如粮食、布匹等。2、变价分割：如果共有物是不可分物的，而且各共有人都不愿意接受共有物时，可以将共有物折价或者拍卖、变卖，由各共有人分别取得价金。物权和物权法1443、作价补偿：对于不可分物共有人中的一人愿意取得共有物的，可以由该共有人取得该共有物。对于共有物的价值超出其应得份额的局部，取得共有物的共有人应对其他共有人作价补偿。物权和物权法145〔五〕共有的对外关系1、对外承担连带责任

因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。2、对内追偿

归还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。物权和物权法146【例题·多项选择题】甲、乙、丙三人各出资3万元，购置一辆汽车跑出租，由丙驾驶，收入各按1/3比例分配。丙开出租车不尽心，一次酒后驾车撞伤路人丁。甲、乙一气之下将车出租给戊。根据?物权法?的规定，以下表述中，正确的有〔〕。

A、路人丁只能请求丙承担损害赔偿责任

B、路人丁可以请求甲、乙、丙三人承担连带损害赔偿责任

C、甲、乙将车出租给戊应当征得丙的同意

D、甲、乙将车出租给戊无需征得丙的同意【答案】BD〔1〕选项AB：因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；〔2〕选项CD：处分共有的不动产或者动产的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。物权和物权法147四、建筑物区分所有权〔一〕建筑物区分所有权的概念和特征建筑物区分所有权，又称“区分所有权〞，多个区分所有人共同拥有一幢建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有局部所享有的专有权和对建筑物共同局部所享有的共有权，以及因区分所有权人之间的共同事务所产生的成员权的总称。物权和物权法148建筑物区分所有权，是指在同一栋建筑物上存在多个所有权的情形。这种状况，主要是现代社会大量高层或多层楼房的出现带来的。我国改革开放以来，住房制度的改革，大量商品房的出现，在城市已形成了很多的住宅小区，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要内容。物权法适应现实的要求，确立了我国的建筑物区分所有权。

物权和物权法1491、主体具有多数性、特定性----“业主〞。2、客体的特殊性p3503、内容具有复合性、统一性业主的建筑物区分所有权三个方面的内容是一个不可别离的整体专有所有权、共有权及成员权作为一个整体不可别离。在转让、抵押、继承时，三者作为一个整体一并发生转移。权利人不得保存专有局部所有权而抵押其共有局部，也不得保存成员权而转让专有局部所有权与共有权。在这三个方面的权利中，专有局部的所有权占主导地位，当事人只要取得了专有所有权〔购置了商品房〕，便取得了共有权及成员权；丧失了专有所有权〔出售了商品房〕，便丧失了共有权及成员权。专有权共有权成员权三位一体，构成完整的建筑物区分所有权，其中专有权是主导。物权和物权法150(二)建筑物区分所有权的内容1、专有权专有权，是指建筑物区分所有权人对其专有局部依法自由占有、使用、收益和处分的权利。

物权和物权法151专有权是对专有局部的所有权。即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情；还可以用来抵押贷款或出售给他人。物权和物权法1522、共有权共有权，是指建筑物区分所有权人依照法律和管理规约的规定，对区分所有建筑物之共用局部所享有的共有权。

权利：使用、收益、制止侵害等；义务：维持现状、不请求分割；维护正常使用状态，不侵占、改动、破坏；负担费用等。物权和物权法153共用局部的范围：1、顶楼、地基、楼梯、外墙、承重墙体、天花板、共用管线等。2、道路。属于城镇公共道路的除外。3、绿地。属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。4、其他公共场所、公用设施和物业效劳用房。5、共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。注意：规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。——?物权法?第73条物权和物权法154建筑区划内用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主需要。物权和物权法1553、成员权成员权，又称为“共同管理权〞，是指建筑物区分所有权人作为建筑物团体成员之一所享有的权利。是对共有局部享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。

物权和物权法156成员权的内容：1、表决权2、参与订立规约权3、解任管理人权4、请求权物权和物权法1571、制定和修改业主大会议事规那么；2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员；4、选聘和解聘物业效劳企业或者其他管理人；5、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；6、改建、重建建筑物及其附属设施；7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。物权和物权法158选聘和解聘物业效劳企业或者其他管理人物权和物权法159决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有局部占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。两个三分之二，一是人数到达小区业主总人数的三分之二，二是专有面积占总建筑面积的三分之二。物权和物权法160甲、乙、丙、丁分别购置了某住宅楼〔共四层)的一至四层住宅，并各自办理了房产证。以下哪些说法是正确的?〔〕A、甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收人B、一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利C、假设甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购置权D、如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意ABD物权和物权法161五、相邻关系〔一〕相邻关系的概念相邻关系，是指相邻不动产的所有人或使用人，在行使所有权或使用权时，因相互间依法应给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。物权和物权法162张三有一块土地，他完全有权禁止其他人进入自己的土地，但是李四假设不经过张三的土地就不能到达自己的土地，张三就应该给李四提供必要的便利。当然，李四应当尽量防止给相邻的不动产权利人张三造成损害，如造成损害，应当给予赔偿。物权和物权法163〔二〕相邻关系的特征1、以主体的不动产相邻为前提2、主体为相邻不动产的所有人或使用人3、客体为使用不动产所产生的利益4、内容主要表达为为给予便利、接受限制物权和物权法164〔三〕相邻关系的种类P354相邻关系产生的原因很多，种类复杂。1、相邻用水、排水关系。〔86条〕2、相邻土地使用关系。〔通行、因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物——87条、88条〕3、相邻建筑物的通风、采光和日照。〔89条〕

物权和物权法165物权和物权法1664、相邻环保关系。〔不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。——90条〕

5、相邻防险关系〔不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的平安。——91条〕甲在乙的房屋后挖菜窖，造成乙的房屋根底下沉，墙体裂缝，引起纠纷。

物权和物权法167甲、乙、丙依次比邻而居。甲为修房向乙提出在其院内堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院内堆放，丙要求甲付费200元，并提出不得超过20天，甲同意。修房过程中，甲搬运建材须从乙家门前经过，乙予以阻拦。对此，以下哪一种说法不正确？〔〕A、乙无权拒绝甲在其院内堆放建材

B、乙无权阻拦甲经其门前搬运建材C、甲应依约定向丙支付占地费

D、假设建材堆放时间超过20天，丙有权要求甲清理现场A物权和物权法168

第三节用益物权用益物权概述土地承包经营权建设用地使用权宅基地使用权地役权物权和物权法169一、用益物权概述〔一〕用益物权的概念用益物权，是指对他人所有的物以使用和收益为目的的限制物权。物权和物权法170麦当劳从美国来到中国开展,租用别人的房屋进行经营，它依法享有对租用房屋的占有、使用的权利，但是它没有处分房屋的权利。也就是说麦当劳拥有的是房屋的用益物权。物权和物权法171〔二〕用益物权的特征〔1〕用益物权以对标的物的“使用、收益〞为主要内容，并以对物的“占有〞为前提；而担保物权中的抵押权不以物的占有为前提，质押权、留置权虽移转占有，但这种占有的目的在于权利保持和公示，而非在于标的物的使用；〔2〕用益物权除地役权外，均为主物权，担保物权为从物权；〔3〕用益物权是他物权、有期限物权，所有权那么没有期限的问题。物权和物权法172

我国物权法中的重要用益物权★土地承包经营权建设用地使用权宅基地使用权地役权物权和物权法173二、土地承包经营权〔一〕土地承包经营权的概念土地承包经营权，是指农业经营者在集体经济组织所有的或者国家所有由集体经济组织使用的土地上进行耕作、养殖、畜牧、植树等农业活动的权利。物权和物权法174

〔二〕土地承包经营权的特征1、土地承包经营权主体的社区性多数情况下，拥有成员权是取得集体土地承包经营权的必要条件。2、土地承包经营权取得的平均分配性。3、客体为农村集体经济组织所有或国家所有但由农村集体经济组织使用的土地——农业用地。4、内容为农业性质的耕作、养殖、畜牧、植树等权利。物权和物权法175农村耕地实行“家庭承包〞，即每个人，无论性别、年龄，平等享有承包本集体土地的权利。“人人有份、人人一份〞。物权和物权法176〔三〕土地承包经营权的期限1、耕地的承包期为三十年；2、草地的承包期为三十年至五十年；3、林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。4、通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地的，其承包期限由当事人双方协商确定，但一般不得超过上述期限。物权和物权法177以招标、拍卖、公开协商等方式承包主要针对集体经济组织中数量较少不能人人有份或不宜人人有份不能人人有份的土地。同等条件下本集体经济组织成员有优先承包权。物权和物权法178〔四〕土地承包经营权的内容1、土地承包经营权人的权利〔1〕使用权、收益权〔2〕承包地被依法征用、占用的，承包人有权依法获得相应的补偿〔3〕依法流转权〔转让、入股、抵押或其他方式流转〕2、土地承包经营权人的义务〔1〕依法定用途使用土地〔2〕保持地力〔3〕法律、法规规定的其他义务物权和物权法179依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害。物权和物权法180三、建设用地使用权P355〔一〕建设用地使用权的概念建设用地使用权，是指自然人、法人或者其他组织依法享有的在国有所有的土地上进行建筑，并保有建筑物、构筑物及其附属设施所有权的用益物权。通常情况下，所谓构筑物就是不具备、不包含或不提供人类居住功能的人工建造物，比方水塔、水池、过滤池、澄清池、沼气池等。一般具备、包含或提供人类居住功能的人工建造物称为建筑物。物权和物权法181〔二〕建设用地使用权的法律特征1、权利客体为国家所有的土地。2、设定建设用地使用权的目的是特定的，即在他人土地上建造建筑物或其他附着物，并取得该建筑物或附着物的所有权。3、建设用地使用权具有有偿性和期限性。物权和物权法182如，建设用地使用权取得的方式之一出让，是国家以土地所有人身份将建设用地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。

物权和物权法183(1)居住用地70年；(2)工业用地50年；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(4)商业、旅游、娱乐用地40年；(5)综合或者其他用地50年。物权和物权法184物权和物权法185(三)建设用地使用权的内容建设用地使用权人的权利1、土地使用权〔1〕对土地的使用权〔2〕基于建设用地使用权的物上请求权〔3〕建设用地使用权的出租和借用〔4〕不动产相邻关系的适用2、建设用地使用权的处分权〔1〕建设用地使用权的转让、互换、赠与等〔2〕建设用地使用权的出资〔3〕建设用地使用权设定担保物权和物权法186

建设用地使用权人的义务

1、建设用地使用权支付地租的义务2、合理使用土地的义务3、返还土地的义务物权和物权法187四、宅基地使用权〔一〕宅基地使用权的概念宅基地使用权，是指农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造住宅和附属设施的权利。

物权和物权法188〔二〕宅基地使用权的特征1、宅基地使用权主体是农村集体经济组织的成员2、宅基地使用权的客体是农民集体所有的土地3、宅基地使用权的内容是合法、有偿、长期地使用集体所有的土地建造住宅和附属设施4、宅基地使用权的取得，必须依法律规定的行政审批程序办理5、宅基地使用权可以在本集体经济组织内转让物权和物权法189

五、地役权

地役权的概念

地役权，是指为了提高自己的不动产的效益而按照合同约定利用他人的不动产的一种用益物权。

地役权人供役地人需役地供役地效益合同物权和物权法190地役权一般涉及两个地块，且这两块土地分属于两个所有权人，其中一块土地向另一块土地提供效劳。其中需要役使他人土地的地块称为需役地，而供他人行使的地块那么称为供役地；对应地，前一块土地所有权人被认为拥有地役权，称为地役权人，后一块土地所有权人被认为有供役的义务，称为地役人。物权和物权法191【案例】甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上建设高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙100万元。在