X年月日晋中市太榆科技创新城项目初步市场

太榆科技创新城项目

初步市场研究2012.04.21综述竞态分析房地产市场分析目录宏观城市分析项目本体分析2城市定位晋中市城市概况：晋中市位于山西省中部，东依太行，西临汾河，北与省会太原市毗邻。晋中市是一座历史文化底蕴非常深厚、文化气质十分独特鲜明，发展潜力巨大无限的，古老而现代化的地区。面积：1.64万平方公里人口：327万人（2011年）山西中心，文化名城3榆次区城市概况：榆次地处山西中部腹地，是省城的南大门。全区面积1328平方公里人口58.6万是晋中市委、政府所在地。城市定位地处腹地，政府所在4榆次区距省会太原仅20公里，距首都北京540公里，距西北名城西安600公里，距空港武宿机场仅14公里，石太、南同蒲、太焦、石太高铁、太中银铁路和大西高铁多条国铁干线由东向南、由南向北贯穿全区，为榆次东进西出、连接京津和西北奠定了基础。城市定位区位优越交通便利52011年，晋中市GDP较2010年净增加126.4亿元，达到890.2亿元。从全省11个市看，晋中GDP总量排在太原、临汾、长治、吕梁、运城、晋城之后，列第七位，其中，太原首次突破两千亿元，达到2080亿元。按2011年平均人口计算，晋中市人均GDP达到27300元，较上年增加3725元，人均GDP相当于全省平均水平的88.1%。三次产业结构为8.2：54.9：36.9各市三次产业比重（2010年)晋中市经济发展平稳城市经济6城市经济山西省统计局：2011年，全市城镇居民家庭人均可支配收入为18918.6元，自2006年起年均递增15.5%；其中市区城镇居民人均可支配收入20195元，自2006年起年均递增14.8%。2011年晋中市区城镇居民收入为20195元，高全省平均水平2070.8元，在全省11个地级市中列第3位。晋中市城市居民收入平稳上涨，年均上涨15%7综述竞态分析房地产市场分析项目本体分析宏观城市分析8项目本体分析项目地块项目开发地块涵盖太榆科技创新城的部分区域以及大学城的部分区域9项目本体分析与山西大学城融为一体的人才聚集区与省城太原融为一体的高端商务聚集区与山西经济融为一体的战略性新兴产业自主创新产品研发高地，高新技术成果转化及产业化高地太榆科技创新城项目定位10项目现现状大学城城已开开工建建设原有五五个村村落准准备开开展拆拆迁相相关工工作项目本本体分分析11项目本本体分分析项目机机遇——城市发发展方方向太榆同同城化化作为为推进进太原原经济济圈发发展的核心心步骤骤，太太原市市的““十二二五””规划划中已已经明明确将将榆次次纳入入其中中。太原目目前东东西北北三面面因山山脉阻阻隔，，没有有更多多的地地理位位置可可供拓拓展，，南移向向榆次次发展展是太太原发发展的的惟一一选择择。12项目机机遇——政府鼎力扶扶持袁纯清书记记在十次党党代会报告告上提出的的，太榆科技创创新城是山山西省转型型综改试验验区建设的的一个重大大标杆项目目，必将对全全省的经济济社会发展展起到极大大的示范和和牵引作用用。王君省长在在2012年的政府工工作报告中中也明确指指出：“全全力支持太太原率先发发展，并以太原晋中中共建区和和太榆科技技创新城建建设为抓手手，加快太太原晋中同同城化步伐伐”。项目本体分分析13项目机遇——大学城发展展带动作用用项目本体分分析山西高校新新校区是省政府2010年12月批准建设设的项目，位于晋中中北部新城城北侧，规规划范围南南至纬四街街、北至规规划纬六路路，西至规规划经一路路，东至聂聂店西侧边边界中都北北路，总用地规模模9900亩，北侧预留留远期发展展用地约4116亩。14传媒艺术学学院太原师范学学院交通技术学学院太原理工大大学晋中学院首批将有11所高校迁入入大学城，，粗略估计计将有14.6万名师生入入驻，将会会直接促进进本项目住住宅销售及及配套发展展。15综述竞态分析项目本体分分析房地产市场场分析宏观城市分分析16晋中房地产产市场-土地供地项目用途面积

（平方米）面积

（亩）单价

（万元/亩）总价

（万元）年度山西职工医学院教育127,625193.3515.002,9002011交通职业技术学院教育234,741355.6315.005,3342011太原师范学院教育872,4421321.7515.0019,8262011山西医院科大学教育717,9691087.7215.0016,3162011传媒大学教育489,085740.9615.0011,1142011山西中医学院教育489,179741.1115.0011,1172011晋中学院教育656,293994.2815.0014,9142011太原理工大学教育1,289,6311953.7915.0029,3072011山西建筑职业技术学院教育85,726129.8715.001,9482011煤炭职业技术学院教育369,940560.4615.008,4072011合计5,332,6328,07915.00121,184——晋中市高校校园区供地地情况2011年，晋中市高校校园区成交交教育用地地共计8079亩（533万平方米）），平均土土地单价15万元/亩。17晋中房地产产市场-土地供地项目用途面积

（平方米）面积

（亩）单价

（万元/亩）总价

（万元）年度晋中万科新城房地产开发有限公司商住120,827183.0588.3416,1702011晋中万科新城房地产开发有限公司商住97,316147.4394.3513,9102011晋中凯德瑞房地产开发有限公司商服105,408159.69100.7616,0902011山西骅燕置业有限公司商服66,353100.52108.8310,9402011山西佰胜通房地产开发有限公司商住37,66957.07111.276,3502010华强房地产开发有限公司商住93,473141.61112.9916,0002010合计521,046789100.6679,460——晋中市北部部新城供地地情况2010-2011年，晋中市北部部新城区域域成交土地地共计789亩（52万平方米）），平均土土地单价100万元/亩。18晋中市城区区供地情况况供地项目用途面积

（平方米）面积

（亩）单价

（万元/亩）总价

（万元）年度山西振鹏投资开发有限公司其他商服用地12,11518.35163.453,0002012山西同华房地产开发有限公司中小套型普通商品房8,26312.52155.771,9502012晋中惠腾房地产开发有限公司其他普通商品住房36,35255.07168.689,2902011晋中金坤房地产开发有限公司中小套型普通商品房2,0893.16161.155102011晋中市开发区佳地房地产开发有限责任公司其他商服用地3,5285.34252.581,3502011合计62,34794170.4516,100——

2011年，晋中市城区区域成交土土地共计94亩（6万平方米）），平均土土地单价170万元/亩。晋中房地产产市场-土地19晋中房地产产市场-开发

新开工面积（万㎡）完成投资额（亿元）2009年7413.762010年130.6220.92011年136.9921.92

2011年新开工面积（万㎡）投资额（亿元）商品房52.8212.93保障性住房84.178.99合计136.9921.922011年晋中市住宅宅开发面积积达到136.99万平米，完完成投资额额21.92亿元，较2010年基本持平平。20晋中房地产产市场-成交

销售面积（万㎡）销售金额（亿元）多层住宅均价（元/平米）高层住宅均价（元/平米）2009年54.9410.722300-290025002010年93.6218.29285031002011年75.7716.5641002011年晋中市商品住宅销售面面积为75.77万平米，销售金额额16.56亿元，较2010年略有下降降，但成交均价有有所上涨，，达到4100元/平米。2011年呈现量跌跌价升态势势。21因客群重叠叠及未来的的规划融合合，在了解解晋中市房房地产市场场情况之外外，建议项项目区域同同步参考太原市房地产市场场情况……222011年总共供应应土地56幅，出让面面积为248.06万㎡，与去年相比基基本保持同同等水平。2007年-2011年太原市场场土地供应应房地产市场场-土地232011年推出了56幅土地，总总面积为248.06万㎡。其中，小店区的出让土地地面积最多多为92.22万㎡，占土地出让让总量的37.18%，万柏林区的出让土地地面积其次次，为70.47万㎡，占土土地出让总总量28.41%；迎泽区和和杏花岭区区各占土地地出让总量量的10.33%；其余区域域均不足10%。房地产市场场-土地2008年-2011年太原市土土地供应分分布情况迎泽区：25.71万㎡杏花岭区：：25.63万㎡小店区：92.22万㎡万柏林区：：70.47万㎡尖草坪区：：20.22万㎡晋源区：13.8万㎡242011年太原土地地成交量小幅幅上涨，2011年土地市场场共成交36幅土地，占占地面积为为184.37万㎡。与去年同同期相比成成交幅数增增加14幅，同比增增加幅度为为63.64%，占地面面积增加了了33.14万㎡，同比比上涨了21.91%。房地产市场场-土地2007年-2011年太原市场场土地成交交252011年太原土地市场价价格有所回回落，与去年相比比下降了25.69%。从这可以以看出，调调控政策的的效果已经经体现，开开发商拿地地相对理智智，就这种种情况来看看，未来一到两两年内，太太原市商品品房价格将将继续保持持小幅浮动动，不会出出现明显变变化。房地产市场场-土地2008年-2011年太原市场场土地成交交价格262011年的土地市市场呈现量升价跌态势土地市场2011年，虽然商商品房市场场受调控遇遇冷，但太太原土地市市场较去年年仍有小幅幅的升温。。较去年相比比，2011年土地供应应量及土地地价格小幅幅下降，而而成交量有有一定幅度度的上涨。。本年度土地地供应集中在在小店区、、万柏林区区。房地产市场场-土地272011年，太原市市商品房供应应面积为623.75万㎡，较上上年下降21.1%。成交面积为为422.91万㎡，较上上年下降34.4%。房地产市场场-商品房2008年-2011年太原商品品房供求情情况282011年，商品房房成交均价为为7865元/㎡，较去年上上涨了13.02%。从2001年到现在，，太原商品品房成交均均价呈现稳稳步上涨的的态势。房地产市场场-商品房2001年-2011年太原商品品房价格情情况292011年，太原商商品住宅市场供供应面积为为571.67万㎡，较上上年下降23.2%。成交面积为为352.47万㎡，较上上年下降40%。2008年-2011年太原商品品住宅供求求情况房地产市场场-商品住宅302011年，太原房房商品房住宅成交均均价为7686元/㎡，较上年上上涨3.23%。房地产市场场-商品住宅2008年-2011年太原商品品住宅价格格情况312011年，受到限购令令影响，市场观望望情绪浓厚厚，商品住住宅价格快快速上涨的的势头被遏遏制，逐渐渐回归正常常的水平。。因此全年年商品住宅宅市场成交交价格基本本在6500-8000元/㎡的范围内小幅震荡。房地产市场场-商品住宅2011年太原市商商品住宅价价格浮动情情况322011年，太原商商业市场供供应量为24.55万㎡，较去去年下降40.86%。成成交交面积为42万㎡，成交交量较上年年上涨5.9%。房地产市场场-商业2008年-2011年太原商业业市场供求求情况332011年，太原商商业物业销售价格波波动较大，基本上逐逐步上升的的趋势；在在住宅受受到限购令令影响的情情况下，商商业地产慢慢慢受到了了更多消费费者的青睐睐。房地产市场场-商业2011年太原市商商业价格浮浮动情况342011年，太原办办公市场供供应面积为为15.73万㎡，较上上年下降4.67%。成成交交面积为4.6万㎡，较上上年下降73.21%。房地产市场场-办公2008年-2011年太原办公公用房市场场供求情况况352011年，太原办公市场成成交均价浮浮动幅度比比较大，预计未来来在银行放放松贷款的的情况下，，办公市场场成交价格格将会逐步步稳定。房地产市场场-办公2011年太原市办办公用房价价格浮动情情况36房地产市场场-客群2011年，晋中市市城镇居民民人均消费费性支出11206.95元，比2006年增长了82.7%，年均递增增12.8%；其中市区城镇居居民人均消消费支出13473元，比2006年增长78.4%，年均递增12.3%。晋中中市市居居民民消消费费支支出出情情况况消费项人均支出（元）同比增长占全部消费项百分比家庭设备用品及服务支出808.47.70%7.21%居住支出1446.92——12.91%食品支出3306.435.90%29.50%衣着支出1703.9624.80%15.20%教育文化娱乐服务1303.887.90%11.63%其他商品和服务416.6249.40%3.72%医疗保健支出732.0719.60%6.53%交通和通信1488.6726.50%13.28%3738太原原市市居居民民消消费费价价格格情情况况房地地产产市市场场-客群群2011年，，随随着着我我国国经经济济的的快快速速发发展展和和国国家家扩扩大大内内需需、、刺刺激激消消费费政政策策的的显显现现，，太太原原市市居居民民消消费费需需求求趋趋于于活活跃跃，，消消费费结结构构发发生生了了极极大大变变化化：：居民民消消费费由由量量的的满满足足转转变变为为质质的的提提升升消费费观观念念由由保保障障型型逐逐步步向向发发展展型型和和享享受受型型转转变变消费费市市场场呈呈现现为为持持续续增增长长的的态态势势。2011年太太原原市市居居民民消消费费价价格格总总水水平平为为比比上上年年上上涨涨5.4%，其其中中食食品品价价格格上上涨涨14.0%，非非食食品品价价格格指指数数上上涨涨2.1%；工工业业品品价价格格上上涨涨0.7%，服服务务项项目目价价格格上上涨涨3.8%。39房地地产产市市场场-客群群太原原市市居居民民消消费费支支出出情情况况2011年太太原原市市城城镇镇居居民民家家庭庭人均均消消费费性性支支出出为为13111.03元，同比比增增长长8.31%。八八大大类类消消费费支支出出呈呈现现““七七增增一一降降””态态势势，，除交交通通和和通通讯讯支支出出有有所所减减少少外外，，其其他他七七大大类类消消费费支支出出都都有有所所增增加加。。消费项人均支出（元）同比增长占全部消费项百分比家庭设备用品及服务957.1750.52%7.30%居住支出1562.2233.32%11.92%食品支出4286.1415.54%32.69%衣着支出1414.2614.59%10.79%教育文化娱乐服务1784.3712.70%13.61%其他商品和服务441.378.26%3.37%医疗保健支出1365.846.43%10.42%交通和通信1299.67-37.51%9.91%房地地产产市市场场-客群群本项项目目客客群群分分析析———教师师群群体体学校名称教师数量学生数量人数小计太原理工大学19902600027990山西医科大学1320900010320太原师范学院17271500016727晋中学院10001200013000山西传媒艺术学院41850005418山西金融职业学院20034003600山西中医学院31691009416山西煤炭学院48761736660山西交通职业技术学院31770007317山西建筑职业技术学院32065006820山西职工医学院35643124668合计8451103485111936根据据网网上上数数据据统统计计，，11所大大学学共共有有师师生生11余万万人人，，其其中中教教师师8000余人人，，大大学学城城师师生生群群体体将将会会成成为为项项目目购购买买客客群群并并成成为为稳稳定定的的消消费费群群体体。。40教师师群群体体的的购购买买力力高校校教教师师的的薪薪资资构构成成：：校内内基基本本工工资资+校外外““兼兼职职””工工资资根据据网网上上数数据据了了解解到到，，高高校校教教师师基基本本工工资资不不高高，，普普通通教教师师至至教教授授级级别别的的基基本本工工资资平平均均3000-6000元/月左左右右。。但但校校外外““兼兼职职””工工资资往往往往较较高高，，占占年年收收入入的的绝绝大大部部分分，，但但目目前前无无法法统统计计。。据专专业业人人士士透透露露：：太原原理理工工大大学学教教授授级级别别的的教教授授年年收收入入可可达达300万元元/年左左右右。因此此，，本本项项目目教教师师群群体体拥拥有有足足够够的的购购买买力力，，可可以以成成为为本本项项目目的的主主力力购购买买人人群群。。房地地产产市市场场-客群群41本项项目目客客群群分分析析———主动动外外溢溢人人群群太原原城城市市规规划划方方向向———城市市南南向向发发展展太原原限限购购令令，，限限购购投投资资类类型型客客户户，，而而晋晋中中区区域域不不限限购购。。太原原城城市市平平均均住住宅宅均均价价7686元/㎡，，晋晋中中市市住住宅宅均均价价4100元/㎡，，本本项项目目处处于于价价值值洼洼地地，，性性价价比比优优势势明明显显。。根据据以以上上，，可可以以预预见见将将会会有有大大量量人人群群主主动动外外溢溢，，购购房房需需求求向向南南迁迁移移，，从从而而成成为为项目目的的主主要要客客群群，，包包括括投投资资类类客客户户与与刚刚需需类类客客户户。房地地产产市市场场-客群群42竞态态分分析析综述述房地地产产市市场场分分析析项目目本本体体分分析析宏观观城城市市分分析析43竞品品选选取取标标准准太原市区晋中市区由于于项项目目处处于于太太原原市市与与晋晋中中市市的的中中间间区区域域，，离离两两城城的的距距离离相相当当，，因因此此本项目目的竞竞品在在两城城市中中间区区域内内进行行选取取。由于于本案案为造造城规规模，，因此此在竞竞品的的选取取中包包含多多种业业态。。4445区域内内住宅宅项目目较多多，因因此根根据项项目的的规模模体量量、业业态、、开发发商品品牌等等因素素。选选取出出三个个主要要参考考项目目：晋中万万科·朗润园园、新新兴·国际文文教城城、领领秀·铭筑。主要参参考项项目分分析本案新兴国国际文文教城城晋中万万科朗朗润园园领秀铭铭筑1、基本本情况况竞品-晋中万万科朗朗润园园占地面面积：：500亩建筑面面积：：70万平米米（其中中商业业20万平米米）容积积率率：一期2.20绿化化率率：35%物业公公司：：北京万万科物物业服服务有有限公公司开发发商商：晋中万万科新新城房房地产产开发发有限限公司司46472、产品品情况况物业类类别：：住宅、、商业业建筑形形态：：洋房（（花墅墅）：：6栋、每每栋6层、1梯2户、层层层退退台高层：：2栋、每每栋26层、2梯4户小高层层：每每栋18层、2梯4户装修状状况：：高层精精装修修、洋洋房毛毛坯户数：：一期近近900户，其其中洋洋房144户产品户户型：：洋房：：175㎡三居居高层：：90㎡两居居、140㎡三居居小高层层：85㎡一居居和两两居、、106㎡、155㎡三居居竞品-晋中万万科朗朗润园园3、价格格及开开盘情情况开盘时时间：：5月开始始蓄客客，预计7、8月份开开盘交房时时间：：共分六六个组组团，，一期期2013年底入入住销售价价格：：住宅预预计6300元/㎡（含含精装装1300元/㎡）、洋房8000-10000元/㎡85㎡两居居90㎡两居居106㎡三居居140㎡三居居竞品-晋中万万科朗朗润园园48竞品-新兴国国际文文教园园1、基本本情况况占地面面积：：920亩建筑面面积：：1200000平方米米容积积率率：2.00绿化化率率：40%物业业费费：1.00元/平米·月物业公公司：：晋中好好佳物物业公公司开发发商商：辰兴房房地产产发展展股份份有限限公司司49竞品-新兴国国际文文教园园物业类类别：：住宅、、别墅墅、商商业装修状状况：：毛坯户数数：5000户开盘产产品：：12栋小高高层，，每栋栋10-11层，1梯2户产品户户型：：108㎡、114㎡、128㎡、133㎡、135㎡三居特色：：小区配配有35万平米米的新新兴教教育园园区2、产品品情况况50竞品-新兴国国际文文教园园3、价格格及开开盘情情况首期开开盘时时间：：2009-11首期入入住时时间：：2010-05项目进进展：：目前项项目已已经基基本成成熟，，大部部分房房源已已经交交房入入住新一期期开盘盘时间间：待定新一期期入住住时间间：2014年5-6月开盘价价格：：住宅预预计5000元/㎡左右右，商商业10000元/㎡左右右前期车车位售售价：：8.5万元/个（产产权））51竞品-领秀·铭筑1、基本本情况况占地面面积：：35478平方米米建筑面面积：：132431平方米米容积积率率：3.73绿化化率率：45%物业公公司：：晋中明明亮物物业服服务有有限公公司开发发商商：山西明明亮房房地产产开发发有限限公司司52竞品-领秀·铭筑2、产品品及销销售情情况物业类类别：：住宅建筑形形态：：8栋高层层，每每栋18层，1梯2户装修状状况：：毛坯主力户户型：：88-260平米，，在售160-200㎡在售价价格：：4500元/平米左左右车位售售价：：12.8万元/个（产产权））开盘时时间：：2010-11入住时时间：：2012-03目前进进度：：项目基基本销销售完完毕5354区域内内其他他参考考项目目为：：学院·翠湖风风尚、、书香香美苑苑、龙龙华·绿视界界、太太榆印印象、、赛江江南名名园。其他参参考项项目分分析本案竞品-学院·翠湖风风尚占地面面积：：34666平方米米建筑面面积：：130000平方米米容积积率率：3.70绿化化率率：40%开盘时时间：：2011-9入住时时间：：2012-10开发发商商：利丰房房地产产开发发有限限公司司1、基本本情况况55竞品-学院·翠湖风风尚物业类类别：：住宅、、商铺铺建筑形形态：：10栋12层，1梯3-6户装修状状况：：毛坯当期户户数：：2000户产品面面积：：44-122平米销售价价格：：未定562、产品品及价价格情情况57竞品-书香美美苑1、基本本情况况占地面面积：：33333平方米米建筑面面积：：150000平方米米容积积率率：4.50绿化化率率：40%开发商商：未知58竞品-书香美美苑2、产品品及价价格情情况物业类类别：：住宅建筑类类别：：多层小小高高层装修状状况：：毛坯产品面面积：：65-135平米销售价价格：：最低3200元/平米591、基本本情况况竞品-龙华·绿视界界占地面面积：：70000平方米米建筑面面积：：130000平方米米容积积率率：1.50绿化化率率：45%开盘时时间：：2011-8入住时时间：：2013-9-30开发发商商：山西鑫鑫缘龙龙华房房地产开发发有限限公司司60竞品-龙华·绿视界界2、产品品及价价格情情况物业类类别：：住宅、、花园园洋房房装修状状况：：精装修修当期户户数：：600产品面面积：：77-140平米销售价价格：：均价3300元/平米611、基本本情况况竞品-太榆印印象占地面面积：：16000平方米米建筑面面积：：20000平方米米容积积率率：1.25绿化化率率：40%物业业费费：0.80元/平方米米·月开发发商商：山西省省俊太太房地地产开开发有限限公司司62物业类类别：：住宅建筑类类别：：以11层小高高层为为主装修状状况：：毛坯产品面面积：：未知销售价价格：：未知竞品-太榆印印象2、产品品及价价格情情况631、基本本情况况竞品-赛江南南名园园占地面面积：：150000平方米米建筑面面积：：600000平方米米(分五期期开发发)容积积率率：4.00绿化化率率：40%开盘时时间：：2009-05-19入住时时间：：2012-04-01物业业费费：0.70元/平方米米·月开发发商商：晋中中经济济开发发区秋秋村村村委会会64竞品-赛江南南名园园2、产品品及价价格情情况物业类类别：：住宅、、普通通住宅宅建筑形形态：：共50栋，三三期5栋21层，1梯3户装修状状况：：毛坯产品面面积：：107-141平米销售价价格：：3200元/平米65区域内内商铺铺种类类较单单一，，以汽汽配、、五金金机电电为主主，选选取的的主要要参考考项目目为：：鸣天汽汽配仓仓储中中心、、聚美美瑞国国际五五金机机电城城、山山西蓝蓝海国国际汽汽配城城。本案661、基本本情况况竞品-鸣天汽汽配仓仓储中中心占地面面积：：56000平方米米建筑面面积：：未知容积积率率：暂无资资料绿化化率率：35%开盘时时间：：2010-10-05入住时时间：：2011-6-30物业业费费：1.00元/平方米米·月物业公公司：：鸣天专专用车车配套套有限限公司司物业业开发发商商：鸣天专专用车车配套套有限限公司司672、产品品及价价格情情况物业类类别：：商业街街商铺铺建筑形形态：：共6栋2层装修状状况：：简装修修产品面面积：：150—400平米销售价价格：：4888元/平米竞品-鸣天汽汽配仓仓储中中心68竞品-聚美瑞瑞国际际五金金机电电城1、基本本情况况占地面面积：：81467平方米米建筑面面积：：220000平方米米容积积率率：2.62绿化化率率：5%开盘时时间：：2009-03-01入住时时间：：2010-12-31开发发商商：太原聚聚瑞房房地产产开发发有限限公司司692、产品品及价价格情情况竞品-聚美瑞瑞国际际五金金机电电城物业类类别：：商铺、、住宅宅商铺类类型：：市场类类商铺铺装修状状况：：毛坯产品面面积：：商铺120-300平米住宅60平米销售价价格：：均价9200元/平米70竞品-山西蓝蓝海国国际汽汽配城城1、基本本情况况占地面面积：：264001平方米建筑面积积：346000平方米容积率率：1.31开盘时间间：2011-1-16入住时间间：2010-09-01物业公司司：山西蓝海海国际汽汽配城有有限公司司开发商商：山西宇佳佳房地产产开发有有限公司司712、产品及及价格情情况物业类别别：商铺、街街区商铺铺商铺类型型：商业街商商铺装修状况况：简装修产品面积积：95-283平米销售价格格：9000元/平米竞品-山西蓝海海国际汽汽配城竞品小结结项目周边边后期供供应量较较大，且且有大品牌开开发商直直接竞争争；产品定位位方面应应谨慎，，尽量减减小同质质化竞争争；参考项目目中：住宅产品品当前价价位在3300-6300元/㎡左右商铺产品品当前价价位在9000-10000元/㎡左右72综述竞态分析析房地产市市场分析析项目本体体分析宏观城市市分析73综述机会：太原城市市发展南向迁移移，区域利利好山西政府鼎力力扶持，项目利利好“不限购”政策利利好晋中市、、太原市市房地产产发展稳稳健，市市场经济利好好土地成本较小小大学城开发将会会带来稳定客源源目前项目目处于价值洼地地，发展展潜力巨巨大74综述威胁：新建区域域，周边边配套缺缺乏，项项目起步初期期，对价价格形成成压力目前市场场对于区域的认认可度较较低周边供应应量大，，且有大大品牌开开发商介介入，后后期竞争态势势无可避避免项目体量量大，为为造城规规模，开发周期期较长，占用资本本量大75对策建议议：零成本或或低成本本拿地，，获取土土地升值值市场定位位应紧密密围绕大大学城概概念全力打造造完善的的配套，，提升区区域价值值产品定位位需谨慎慎，尽量量避免市市场同质质化竞争争76谢谢谢！！9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。01:54:0301:54:0301:541/5/20231:54:03AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2301:54:0301:54Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。01:54:0301:54:0301:54Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2301:54:0301:54:03January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月20231:54:03上午01:54:031月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。