X年成都某地产公园五号营销提案

光荣与梦想ThegloryandthedreamContents目录观万科Part1Part3论策略知态势Part2谋营销Part4观万科〖光荣与梦想〗Part1万科12年公园五号

城市花园的推出，标志着万科正式进驻成都；并让成都对城东有了新的认识；随后的金色家园，为成都带来了金色系产品，坚定了万科的第一步。光荣第一步—万科来了【2001—2004年】起步雏形三年成都

魅力之城亮相，奠定了万科在成都地位；开启了成渝立交区域的新篇章；随后，双水岸的亮相为城北带来新的机遇；加州湾、朗润园的相继推出，也让万科在城西迈出了坚实的一步。【2005—2007年】光荣第二步—三年成都定局第11年，成都万科终于迎来高端产品—五龙山，让市场对万科有了新的认识；

第12年，成都万科布局商业，钻石广场、汇智中心正式启幕。【2011—2012年】光荣第四步—全系定局2013年，七盘齐发，成都万科布局全面升级！被误读的“万科”五龙山的成功，为成都万科的高端拉开序幕！但成都始终还没有迎来属于城市的TOP，品牌高端价值仍需更进一步！2013年，天逸将引爆第一声，可惜体量的限制注定需要更强者承担起TOP1的重任。公园5号

承载2013年成都万科的光荣与梦想2012年销售额1412亿。销售规模持续居全球同行业首位。核心理念、价值观：“让建筑赞美生命”为客户提供展现自我、和谐共生的理想生活空间，保护、改善环境，促进人与自然的可持续发展。品牌价值不言而喻。全球领先的住宅开发企业，TOP系列享誉全国骨子里的中国情结城南的区域域规划及发发展一直居居于成都前前列，随着天府新新区等规划划出台，城城南未来将将形成：行政办公中中心+创新研发中中心+区域总部基基地+现代服务基基地+宜居人文住住区城南，将是是成都离世世界最近的的地方。公园五号，，处于城南南核心，区区域价值不不可估量。。区域配套套高端完善善。成都离世界界最近的地地方，公园园五号居于于中心金融总部商务区站南组团——新中心核心区功能：CBD核心区域，将打造成为金融总部商务区。大源组团——总部基地/中央商务区功能：会展、总部基地、科技研发中心、高档住宅;80亩珍贵河滨滨绿地，以以尊重成就就自然艺术术城南豪宅多多，但能同同时拥有城城市及景观观资源的豪豪宅少之又又少。80亩于城南难难寻的河滨滨公园，唯唯公园5号私享，景景观资源价价值优异。。完善的建筑筑、精装体体系，融合合绿色环保保科技，体体现“以人人为本”的的理念。项目价值优优异。以人为本的的筑造及精精装，用品品质成就建建筑艺术服务宗旨：：“全心全全意全为您您”质量方针：：“服务至至诚、精益益求精、管管理规范、、进取创新新”生活价值优优异。睿管家，为为公园五号号的生活添添上人文的的精心使命所需，，唯公园5号担此重重任

天赋赋所赐，唯唯公园5号号胜此重任任

光荣荣与梦想之之路，风雨雨无阻〖风雨与阳光光〗知态势〖风雨与阳光光〗Part2市场政策城市及区域域发展豪宅市场情情况2008年10月系列新政政支持房地地产年末连续5次降息2009年国四条”出出台2010年“国十条””“新国四条””“新国十条””金融政策持持续收紧2011年“国八条”成都主城区限限购。2001年刺激消费繁荣荣房地产市场场2002年土地使用权转转让规定,规范土地市场场.2003年121号文件宏观调调控警报国务院明确将将房地产业作作为国民经济济的支柱产业业2004年8·31大限提高拿地地“门槛”调调控开始2005年国八条出台调调控上升到到政治高度（（旧国八条））七部委发布（（新国八条））2006年国六条出台国务院出台限限制90/70政策8月，土地新政政出台2007年《物权法》通过整顿土地开发发周期年内连续6次加息2012年强调限购、限限贷、限价政政策继续；继继续执行调控控。全年中地方在在公积金、细细则等方面与与中央博弈12年来市场场调控已成常常态，起伏之之中风雨交加加2013年新新政再出，豪豪宅继续遭受受打压完善稳定房价价工作责任制制新政细则抑制投机投资资性购房增加普通商品品住房及用地地供应加快保障性安安居工程规划划建设加强市场监管管和预期管理理新政解读以抑制投资性性需求为纲强化信贷政策策，结构性收收缩二套房贷贷限购升级，明明确统一标准准压需求保障2013年住房供应量量优先支持中小小户型商品房房建设落实2013保障房基本建建成任务促供给房产税政策，，信贷、限购购政策升级将进一步限制制高端客户购购房代言成都的国国际城南，精精华汇聚于绕绕城两侧区域域老城南板块传统高尚居住区站南板块国际城南中央政务区新老城南衔接走廊及商业配套区域大源板块国际城南中央生活区、商务区、会展、总部基地、科技研发中心新天府广场板块新城南与麓山高端居住区的吸附区成都市政府早早在1996年就就已规划南迁；2008年，，天府新城规规划出炉。城南迎来了了全面提速发发展机遇。如今的城南高高端产业聚集集、国际商业业巨头云集、、品牌开发商商林立，城南南领衔和见证证了成都跨越越式的发展。。国际城南，代代言成都！跳出区域，跳跳出城南，放放眼成都！南—站南区域中心—“东大街-锦江”区域东—攀成钢区域其他—零星分布高层豪宅源起起城南，发展展至今全城竞竞争首座时代豪庭/尊邸紫檀城南一号誉峰朗御蓝光1881雍锦汇金悦湾保利康桥望今缘锦天府天誉西派国际铂雅苑城南华府滨河湾2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年备注：以项目目资源及规划划，产品打造造及示范区，，入市期间市市场知名度、、价值形象、、销售业绩的的综合评比为为纵轴。以项目入市时时间为横轴。独占鳌头———誉峰各领风骚———铂雅苑、中中海城南一号号/华府、攀攀成钢（天誉誉、滨河湾、、锦天府）不容小觑———西派国际、、华润金悦湾湾、望今缘知名开发商纷纷纷涌入豪宅宅市场，竞争争此起彼伏誉峰的成功，，引无数豪宅宅纷沓而至，，成败皆有，但但至今仍没有有谁能撼动其其市场地位。。合景誉峰：CBD国际级中央豪豪宅09年开盘，开盘盘首日销售金金额6.2亿，打破当时时成都双项纪纪录，至今仍仍为成都豪宅宅之标杆！占地面积280亩产品类型高层电梯面积段180㎡-360㎡价格整体均价18000元/㎡装修标准6000元/㎡销售状况2009年开盘，创造销售记录，成为成都豪宅市场的代表卖点城南国际CBD中心、合景泰富自身配套2栋超甲级写字楼、W酒店、7万方奢侈品旗舰店其他项目位于天府新城核心政务区，汇集城南顶级配套设施；合景泰富专家级打造精装豪宅；600万欧元造价园林，量身打造200多件原创雕塑。豪宅标杆，英英雄迟暮25

已推未售房源2013年预计推货量合计面积

项目110-200㎡200—300㎡300㎡以上110-200㎡200—300㎡300㎡以上110-130130-150150-170170-200200-250251-300300-400110-130130-150150-170170-200200-250250-300300-400城南华府

173105

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23934

29290735西派国际55270501551

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419天誉

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448锦天府

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592仁恒滨河湾

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56579合计552502103615916993020359144378487131844051列强林立的城城南，初露锋锋芒的攀成钢钢，孤立一隅隅的城西，成成都豪宅市场场存货量巨大大，后起之秀秀不容忽视，，竞争激烈，，2013年，硝烟弥漫漫！高层豪宅主要要竞品—存量及未来供供应量巨大成都高层豪宅宅量价分析—下半年回升，，年末以价换换量成交单价大于于15000元/㎡的房源上半半年去化平淡淡，下半年大量新新高端项目入入市，刺激成成交。年终大大关，以价换换量！注：成交单价价大于15000元/㎡房源140-190平米这个面积积段的大户型型供求相对平平衡，但库存存量较大；190平米以上大户户型，虽然1-7月份出现供不不应求，但下半年大批豪豪宅项目的入入市，供应量量大增。整体成交情况况下半年更佳佳。注：面积大于于140㎡平层豪宅房房源成都高层豪宅宅供需分析—下半年大量入入市，成交较较好成都平层豪宅宅大户型库存存量统计（截截止12月）注：面积大于于140㎡平层豪宅房房源虽成都2012年大户型产品品供求较为平平衡，但库存存量依然庞大大，190平米以上的大大户型目前存存量高达146.3万平米，在不再增量量的前提下也也至少需要一一年以上才能能去化，市场场形势较为严严峻。2012年末成都高层层豪宅存量达达到历史高值值调控政策持续续升级，高端端市场进一步步遭受打压；；成都及城南发发展向好，但但同时催生更更多豪宅诞生生；目前高层豪宅宅项目众多，，竞争激烈；；整体成交欠欠佳，存量较较大；市场态势，不不容乐观。〖风雨与阳光〗论策略〖差异与核心〗Part3核心课题核心策略背景梳理———机遇与挑战战并存万科2013年格局全新新升级；城市级TOP首次进入成成都；公园五五号先天及后后天条件优异异；宏观市场持续续调控，高端端客户继续成成为首要目标标；成都发展向好好，城南发展展向好；高端豪宅众多多，竞争激烈烈；整体成交欠佳佳，存量较大大；后期新竞争对对手将不断加加入。项目市场面对层出不穷穷的豪宅项目目，激烈的竞竞争格局。如何寻找项目目差异化价值值，突破困局局？核心课题1结合品牌、产产品、资源、、服务核心价价值，融合区区域价值，以以万科TOP系列的独特文文化内涵统领领升级！以精神内涵，，超越现有竞竞争格局，领领先成都！第1代豪宅，资源—浣花溪

第3代豪宅城市+产品—誉峰第4代豪宅品牌+服务—棕榈泉第2代豪宅城市中心—朗御？公园五号核心策略1综合项目核心心价值，升级级打造成都第第五代豪宅心有路，行无无锋，登峰。（项目形象））成都第一次次跻登世界的成成都门庭万科TOP系豪宅空降成成都踞城市窗口区区域，国际感感比肩全球打造成都国际际高新区首座座世界顶级物物业让成都高端家家庭的奢华直直面世界挑剔剔的眼光这是，成都第第一次37如何保障快速速实现销售业业绩？核心课题2面对豪宅市场场欠佳的销售售，巨大的存存量，持续的的调控2012年，面对低迷迷的豪宅市场场、激烈的竞竞争环境，仍仍有许多项目目凭借出奇的的营销谋略，，成为个中翘翘楚！誉峰，2009年开盘，开盘盘首日销售金金额6.2亿，打破当时时成都双项纪纪录，成为豪豪宅之标杆；；连续三年，，年均产值超超过20亿。中海城南一号号&城南华府，，2012年，年销量达达到9亿，紧跟誉峰峰之后，名利利双收！他山之石，可可以攻玉——开发模式：项目涵括了城城市豪宅、顶顶级商场、超超甲级写字楼楼、超五星级级酒店、高端端公寓，打造高端城城市综合体；；设计团队：“世界级园林林设计大师””宾士纳、国国际室内设计计大师梁志天天，将项目奢华气气质彰显极致致；产品设计：开创了全国首首例一层一户户带泳池产品品，把豪宅居住住理念融入高高层价值范畴畴内。精装标准：采用国际品牌牌材质，精心心雕琢打造，，装修标准6000元/㎡，当时绝无仅有有。誉峰营销价值值点【典型项目分析析】——誉峰案例启示示*核心竞争力力：“一层一户带泳泳池”的绝版版产品趋近于于别墅的价值值【典型项目分析析】——誉峰案例启示示*营销手法：：线上引爆、现现场震撼、圈圈层影响、因因“市”利导导线上高举高打打高端圈层影响响现场极度震撼撼集中引爆，主主打稀缺产品品“一层一户户带泳池，与与别墅比肩的的城市豪宅””，一时间市市场哗然，全全城谈论。成都首例豪华华生活体验场场，“钢琴式式售楼部悬浮浮水面，600万欧元设计费费园林示范，，极致奢华的的样板区”，，全城敬仰。。前期从媒体和和业界入手，，撬动成都高高端圈层；后后期持续高端端圈层影响，，各种规模的的高品质圈层层活动近百场场。市场引导销售售策略性释放或或收回优惠，，刺激销售；；好坏房源““肥瘦搭配””；阶段性封封盘蓄客，““饥饿式””营销开发模式：项目涵括了城城市豪宅、别别墅、超甲级级写字楼，业态丰富，，功能性强；；项目区位：地处天府新城城核心位置，区域规划呈呈现效果较好好，所处地段段豪宅气质已已经形成；项目呈现：2012年中海城南一一号已全面呈呈现，“约8万平方米私属属中央园林，，400米永阔楼间距距”实景展展示，充分展展现品牌实力力；产品设计：“隐于市”的的稀缺城市别别墅，高赠送率、、大尺度开间间、大面积赠赠送天地花园园等产品特点点，极具震撼撼力。中海城南一号号&城南华府营销销价值点【典型项目分析析】——中海城南一号号&城南华府启示示*核心竞争力力：项目呈现力度度，展现品牌牌实力【典型项目分析析】——中海城南一号号&城南华府案例例启示*营销手法：：实景震撼、低低价造势、稀稀缺引爆、包包装重组实景震撼稀缺引爆低价造势潜心打造项目目实景，新古古典主义的建建筑立面与皇皇家仪式感园园林的结合，，极具震撼力力，深受客户户认可。先推出位置较较差房源以低低价作为突破破口，去化滞滞销房源，并并缔造旺销口口碑；口碑形形成后逐步推推出优质房源源，逐步实现现溢价。推出独具特色色的稀缺城市市别墅，再次次引爆市场，，并重塑项目目高端形象，，形成口碑传传播。包装重组从现房“中海海城南一号””，到城市别别墅“城南官官邸”，再到到“城南华府府”，顺利实实现溢价，最最大化发挥中中海品牌势能能。【启示一】：“密集轰炸，，世人皆知””→找准项目核心心竞争力，起起势前推广全全面启动，线线上高密度轰轰炸，形成项项目品牌势能能，引起市场场广泛关注！！【启示二】：“现场震撼，，实力展示””→通过独具项项目特色的现现场示范区打打造，展示品品牌形象和企企业实力，进进一步夯实品品牌基础，打打动客户！【启示三】：“圈层营销，，精准制导””→豪宅始终为为少数人的专专利，必须精精确锁定与项项目匹配的圈圈层人群，通通过高端圈层层的口碑传播播扩大品牌影影响力，才能能精准制导！！【典型营销案例例启示】核心策略2影响客户，圈圈定客户，逼逼定客户，层层层递进〖风雨与阳光〗谋营销Part4以往鉴来——万科公园五号号之战，胜在在“人人”“人人”看看万科Textinhere“人人”谈万科“人人”买万万科三大战役，步步步为“赢””“人人”看万科策略释义：面向广域客户传递项目形象，线上密集性轰炸，价值输出点高度集中目的：强势树立品牌形象，形成品牌影响力“人人”谈万科策略释义：通过渠道及活动等形式精准拓展圈层客户，引导至销售现场，进行现场震撼目的：夯实品牌，圈层认可，锁定目标“人人”买万科策略释义：目标任务分解，蓄客策略制定；产品推售“肥瘦搭配”，价格执行“外高内低”目的：完成销售任务，领跑豪宅市场“人人”谈万万科无人不知，世世人皆晓，没有人不谈论论“万科公园园五号”！人人是谁？——全世界人民外籍华人，以以及热爱中国国的外籍友人人。。。。——全国人民港澳台同胞，，全国一线城城市市民，北北京、上海、、广州、深圳圳。。。。全国万科业主主，万科粉丝丝。。。。——全成都市市民城东、南南、西、、北，全全域成都都市民。。。。。。50如何引起起谈论？？——核心策略略制造话题题，舆论论导向；；品牌占位位，定义义属性；；形象建立立，价值值输出；；全线爆破破，新闻闻热炒。。BAC给客户带来的利益和价值项目本身的属性/特性相对于竞争对手的优势D项目的实力保障D：万科品牌C：万科旗下TOP产品B：项目价值体系A：项目特有的生态豪宅理念“万科公公园五号号”的核核心竞争争力——由项目物物理属性性衍生而而来的，，具有前前瞻性的的世界级级生态豪豪宅理念念。线上推广广主题根根据价值值属性层层层递进进，依次次诉求万万科品牌牌、万科科TOP、核心价价值点及及豪宅生生活理念念。谈论什么么内容？？——推广主题题商战无序，策划先行《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！火爆促销中……此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】《2013房地产营销策划大全》唯一官方网站：，唯一指定淘宝店铺：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！第一阶段段5-6月制造话题题，引起起热议万科猜想想——万科又将将为成都都带来什什么？未曾公开开的世界界敬请期待待媒体组合合——少而精户外机场户外外、路名名牌、项项目围挡挡杂志《西南航空空》、《四川航空空》大众媒体体写字楼、、星级酒酒店、社社区广告告网络搜房网、、成都向向上、搜搜房网论论坛专题题、新浪浪微博第二阶段段7月主角登场场，值得得期待悬念揭晓晓——“万科公公园五号号”是什什么？跻登世界界的成都都门庭即将倾城城面市媒体组合合——集中爆破破报广、软软文商报、华华西都市市报全国杂志志《博客天下下》、《看天下》、《三联新闻闻周刊》、《第一财经经周刊》、《航空杂志志》户外机场户外外、南延延线户外外、路名名牌、街街名牌、、项目围围挡大众媒体体写字楼、、星级酒酒店、社社区广告告网络搜房网、、成都向向上、搜搜房网论论坛专题题、新浪浪微博第三阶段段8-9月形象建立立，价值值输出万科公园园5号，邀您您领略城城市生态态豪宅！！万科12年，终于于为成都都带来世世界级TOP豪宅。——TOP级产品，，绝版城城市别墅墅，尊重重城南的的珍贵。。——TOP级建筑，，不一样样的风情情，尊重重您的品品味；——TOP级河滨公公园，艺艺术与绿绿色共生生，尊重重自然的的恩赐。。媒体组合合——全面铺开开报广、软软文商报、华华西都市市报杂志《头等舱》、《西南航空空》、《四川航空空》、《成都楼市市》、《成都别墅墅》户外机场户外外、南延延线户外外、路名名牌、街街名牌、、项目围围挡大众媒体体写字楼、、星级酒酒店、社社区广告告网络专业网站站广告，，专业博博客、论论坛持续续炒作“人人””看万科科百闻不如如一见，，”人人人”趋之之若鹜！！如何组织织“人人人”看万万科？——策略铺排排第一步：：界定““人人””客户属性性界定——具有圈层层影响力力和话语语权的从从业人士士；喜好好本项目目的实力力买家第二步：：拓展““人人””以品牌价价值为背背景，线线下交互互为基本本手段，，兼顾线线上影响响力的建建立，结结合推广广、渠道道、活动动共同达达成客户户拓展的的实现。。第三步：：锁定““人人””以品牌价价值为背背景，线线下交互互为基本本手段，，兼顾线线上影响响力的建建立，结结合推广广、渠道道、活动动共同达达成客户户拓展的的实现。。STEP1界定“人人人”——具有圈层层影响力力和话语语权的权权威人士士；——具有购买买实力的的买家；；——对万科品品牌有情情结的万万科粉丝丝。种子客户户种子行业朋友目的：精准种子子客户,通过客户维护护、运营营等资源渗渗透实现现以点带面面。形式：深度挖掘掘种子资资源，以以活动及利益输送送等方式，，对其相相关资源源进行渗渗透及导导入。圈层客户户项目平台雪茄高尔夫红酒收藏豪车目的：通过项目目平台，，实现与与运动、艺艺术、品品鉴、收收藏等高端资源源的联动动，实现现客户资资源的共共享。形式：以项目为为平台，，以活动动嫁接、、资源导导入、客客户共享享等形式式，联动动商会、、峰会、、联盟、、俱乐部部资源，，传递项项目高端生活活方式，制造圈层影响响力，并进行联动式蓄蓄客。STEP2拓展“人人人”——利用活动动影响力力，策略略性活动动邀约；；——针对性的的渠道资资源拓展展。活动策略略“大”““小”搭搭配，持持续拓客客城市影响响力活动动：配合项目目节点，，以大型型活动““炒热””项目，，提升项项目知名名度圈层活动动：小众活动动，增强强现场人人气，聚聚集圈层层客户，，促进销销售。造势活动动——别墅样板板间参观观活动“所谓豪豪宅，极极致稀缺缺”——别墅样板板区品鉴鉴活动配合节点点：别墅墅样板板间开开放活动人人员：万科科业主主、媒媒体、、意向向客户户、世世家渠渠道客客户、、房地地产同同行活动形形式：以““万科科公园园五号号”别别墅样样板间间开放放为噱噱头，，举办办品鉴鉴会造势活活动——徐振宇宇先生生企业业管理理专题题讲座座“企业业管理理的智智慧魅魅力””——徐振宇宇专题题讲座座活动节节点：：项目开开盘活动对对象：：万科业业主、、世家家渠道道客户户、意意向客客户、、其他他渠道道客户户、媒媒体同同行，，约300人活动形形式：：邀约著著名企企业讲讲师徐徐振宇宇先生生对企企业管管理进进行培培训，，以其其名气气吸引引客户户圈层活活动系系列3———鉴赏类类活动动活动目目的：：彰显项项目高高端调调性，，吸引引目标标客群群活动人人数：：每场约约40人活动内内容：：嫁接古古董、、艺术术品、、名画画机构构进行行名画画展览览，邀邀约意意向客客户、、渠道道客户户、业业主参参观活动类类型：：古董展展、名名画展展、雕雕塑展展、豪豪车展展等圈层活活动系系列4———专场会会议/联谊活动目目的：：嫁接高高端客客户资资源，，挖掘掘目标标客户户活动人人数：：每场约约40人活动形形式：：嫁接名名企资资源、、商会会、高高端俱俱乐部部资源源，以以售楼楼部为为其提提供会会议地地点活动类类型：：商会论论坛、、企业业年会会、俱俱乐部部联谊谊或周周年庆庆五大通通路，，广纳纳客户户一是通通过高高端场场所点点位，，精准准拓展展二是通通过专专场项项目推推介会会，贴贴身宣宣传三是通通过二二级城城市巡巡展，，扩展展客群群区域域，抢抢占市市场客客户；；四是电电话/短信陌陌拜，，拓展展客户户资源源群体体五是利利用万万科自自有资资源，，联动动资源源。渠道策策略扩大渠渠道影影响力力，辐辐射二二三线线城市市二级城市拓拓展地点：：眉山、乐山山、资阳、、绵阳、德德阳、雅安安拓展方式：：①所在城市市高端酒店店、休闲娱娱乐场所进进行巡展②与当地豪豪车4S店进行长期期合作，植植入项目信信息拓展时间：：2013年6月-12月成都市绵阳市资阳市眉山市乐山市德阳市雅安市万科八方互互动，深挖挖粉丝资源源万科作为全全国最大的的专业住宅宅开发商，，拥有众多多忠实追随随者，可与北京京、上海、、南京、杭杭州等地进行推荐联联动，予以以额外优惠惠及奖励，，充分利用用业主资源源。公园5号客户杭州南京沈阳深圳北京上海形象感“生态豪宅宅”生活活理念演绎绎传递点：高高端，环保保，健康稀缺感强调产品稀稀缺性与故故事性传递点：珍珍贵标签感项目形象符符号记忆““NO.5”传递点：品品牌，标志志尊贵感全程万科TOP系服务体验验传递点：服服务，客户户至上体验价值点点”万科公园园五号”标标志性现现场体验！！【构建项目四四大体验体体系】打造全景公公园的观景景布局售楼部体系样板间体系观景体系服务体系NO.1NO.2NO.3NO.4体验体系售楼部展示示体系“奢侈品符符号”打造造标签感！！样板间展示示体系别墅、洋房房、高层样样板间全线线震撼！观景体系滨江河景延延伸至园内内！“人人”买买万科成都有钱人人，如何一一掷千金？？！销售任务分分解——公园5号从第三季季度开始销销售，短短短6个月时间，需完成7亿目标，唯有目标，，才能引领领方向！任务分解时期强销期热销期持续销售期时间7-9月10月11-12月任务分解3.5亿1.5亿每月各1亿年度目标7亿推售策略产品配比产品类型高层洋房（9+1）别墅产品面积110-180㎡、260㎡180-220㎡340㎡占比约60%约30%约10%长期策略：：项目产品类类型丰富，，可利用别别墅树立项项目整体价价值高度；；洋房产品品节点性释释放，实现现溢价并带带动销售；；高层产品品实现走量量。2013年推售策略略：“拔”形象，“创”溢价：2013年项目虽仅仅推出高层层产品，线上可利用用别墅稀缺缺产品立标标杆，为项项目创造溢溢价空间；；“抢”客源，，“争”份额：针对政策的的不确定性性，以及竞竞争市场的的严重分流流，建议将高层层产品各产产品类型均均推出，以260㎡创新产品品及110-180㎡主流产品品抢占市场场份额，争争夺先机。。别墅产品：：树立价格及及价值标杆杆，实现项项目整体溢溢价高层产品：：前期以位置置较差的房房源作为特特价房进行行低价销售售，制造热热销氛围，，后期待项项目在市场场立足后，，推出质量量较高房源源，逐步溢溢价价格策略释放别墅产产品价格口口径，树立立价值标杆杆高层产品低低开高走，，逐步溢价价价格制定——260㎡高层产品品项目名称公园5号蓝光1881西派国际誉峰锦天府金悦湾权重分值权重分值权重分值权重分值权重分值权重分值环境价值40%44.10%39.70%44.10%42.10%38.70%项目价值40%36.90%39.60%41.80%39.10%39.90%品牌价值20%18.65%19.00%20.85%19.05%19.40%总计权重分值比例100%99.65%98.30%106.75%100.25%98.00%类比楼盘均价/1600016000185001550015000加权类比值/16056.1966916276.70417330.2115461.3515306.122加权平均：16086.1161采用市场对对比法与精装豪宅市市场260㎡左右产品品进行比较较，得出项目目的成交均均价为16086元/㎡。以上竞品装装修标准为为6000元/㎡，建议待公园5号精装标准准确定后进进行适当校校正。价格制定——110-180㎡高层产品品项目名称公园5号半岛城邦中海城南华府桐梓林1号仁和春天国际花园权重分值权重分值权重分值权重分值权重分值环境价值40%40%42%41%42%42%项目价值40%40%38%40%38%38%品牌价值20%20%18%20%19%19%总计权重分值比例

100%98%102%99%99%类比楼盘均价

/11000130001250010000加权类比值/11282.0512812776.4127812613.521710116.33789加权平均（清水价格）：11697.081通过市场类类比法，选选取城南区区域、产品品面积相近近的四个进进行比较，，得出清水水成交均价价为11697.081元/㎡。以上价格格为产品品清水价价，公园5号110-180㎡产品精精装价格格约为3000元/㎡，实际际成交均均价约为为14697.081元/㎡。蓄客策略略全面铺开开，海量量蓄积，，洗客提提纯全面铺开开：通过线上上、线下下多渠道道进行推推广，媒媒体渠道道全面铺铺开，争争取大量量的客户户积累；；海量蓄积积：自前期渠渠道拓展展起，即即开始诚诚意客户户蓄积，，多方面面进行客客户信息息收集，，积累大量客户户基础；；洗客提纯：利用现场场销售中中心开放放和第一一批次预预售证获获取的时时间节点点进行客客户提纯纯，通过过诚意登记记和诚意意金优惠惠吸引进进行客户户筛选，，提高开开盘成交交转化率率；广泛收集集客户信信息，密密切跟进进客户，，传递项项目价值值初步意向向客户登登记，传传递项目目产品信信息及推推售情况况正式办理理会员卡卡，收取取诚意金金，释放放诚意客客户优惠惠信息海量蓄客客期意向客户户登记期期诚意金收收取期5月7月9月开盘2013年拓客计计划铺排排5月6月7月8月9月蓄客启动动期强势蓄客客期线上蓄客途径户外、杂志、项目围挡、路名牌、社区广告报纸、杂志、户外、项目围挡、路名牌、网络、社区广告、软文、报纸、杂志、电视媒体、户外、项目围挡、路名牌、网络、电台开盘样板间呈呈现售楼部开开放线下蓄客途径活动：专场品鉴会渠道：万科业主、世家高端资源推介会；高端场所客户拓展活动：别墅样板区品鉴活动、奢侈品拍卖、开盘活动；系列圈层活动渠道：天府长岛推介会、商报各板块客户推介会、高端场所资料拜访活动：系列圈层活动，暖场活动渠道：行业协会推介会、二级城市巡展优惠释放业主再购1%，内部认购优惠1%诚意金1%，开盘优惠1%老带新优惠1%，付款方式优惠10月11月12月持续热销销期2013年销售总总表阶段目标标利用万科科品牌影影响力，，引起悬悬念，现现场包装装、媒体体炒作，，积累意意向客源源大型活动动起势，，蓄客全全面启动动，现场场完成蓄蓄积客户户任务市场热销销效应和和口碑已已形成，，阶段性性加推，，保证销销售任务务完成推广主题题未曾公开开的世界界敬请期待待跻登世界界的成都都门庭即将倾城城面市持续强销销再次加推推9月7月蓄客、收收筹10月★4月推广启动动、渠道道挖掘31、筹备期期、起势势起2、蓄客期期4、持续热热销期3、强销期期现场配合合项目围墙墙及导视视包装、、销售人人员培训训锁定客户户，开盘盘热销，，完成阶阶段目标标任务万科TOP级产品，绝版城城市别墅墅渠道组合合户外、网网络、现现场导视视、资源源拓展、、万科业业主专场场品鉴会会等硬广、网网络、软软文、短短信、现现场活动动、世家家资源拓拓展户外、报报广、持持续现场场活动、、网络、、短信、、世家资资源拓展展报广、网网络、现现场活动动、短信信、世家家资源拓拓展开盘热销销现场品鉴鉴会、意意向客户户登记、、开盘活活动准备备开盘活动动执行、、办理签签约现场包装装及销售售道具更更新、持持续暖场场活动、、销售异异口同声声口径梳梳理★7月初售楼楼部开放放9月初首批批次开盘盘每月持续续推新12月6月销售目标标3.5亿11月1.5亿1亿1亿万科公园园5号，邀您您领略城城市生态豪宅宅★8月样板区区开放团队组织织销售经理理：王娜娜渠道经理理：李石石、周超超项目总监监：杨慎慎之置业顾问问：7+1名事业部总总监：张张轲策划经理理：刘小小建高级策划划师1名策划助理理1名9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。02:25:1502:25:1502:251/5/20232:25:15AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2302:25:1502:25Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。02:25:1502:25:1502:25Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2302:25:1502:25:15January5,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。05一一月月20232:25:15上上午02:25:151月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月232:25上