X年太原市龙潭湖项目策划方案

龙潭湖项目策划方案

纲要市场分析项目分析与产品定位目标客户群分析定位项目形象推广与定位营销推广创意秀稿城市的变迁，岁月必定造就一个崭新的城市中心！上海开发浦东，浦东房价一年内翻了三倍！太原政府南移，长风街商家追捧，顿时成为城市焦点！城北！龙潭湖这个区域正在进行如何的变迁？龙潭湖开发，必定将造就龙潭湖区域迎来高速发展的春天我们在这片新生的土地上拿到了一块什么样的地块？北接北大街南靠机电厂生活区（本区域内最完善的生活配套设施林立周边）西望龙潭湖（太原最大的生态公园）东临解放西路好地段土地资源不稀缺，好的景观也不稀缺，稀缺的是坐落在一个好的地段上享受着如此美好的景色！如此环境地段的项目，一个人一生能接触几个？现在摆在我们面前的问题是要做出一个什么样的产品才能对的起这块土地？塑造一个什么样的小区品质才能配的上这个社区？住在这里的一定是一群有理想而且会享受生活的人！市场分析一、太原市宏观经济分析

——太原市生长总值及其增长情况——太原市历年GDP情况0200400600800199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008年份GDP（亿元）太原市历年GDP增长速度25.937.062.831.528.018.017.211.810.211.49.011.113.915.102040608019951996199719981999200020012002200320042005200620072008年份增长率（％）数据来源于太原统计年鉴2008、太原统计局94年起太原市国民经济发展经历了两个阶段：94－97年高增长与调整，2000年至今健康发展95－97年太原市GDP增长速度过高，宏观经济泡沫化情况严重。

房地产作为国民经济晴雨表，既是宏观经济泡沫化的重要原因，又是重灾行业；

93－95年太原市国民经济进入调整阶段，96年起太原市GDP进入平稳增长阶段，2004年全市生产总值（GDP）685.14亿元，比上年增长15.1％，创下1998年以来的增长新高，宏观经济的结构、效益和质量得到改善，经济步入新的发展期这一特征较为明显。2002年以来年均GDP增长速度均高于10%。

国民经济持续健康发展，为房地产行业的发展确定了良好的宏观经济环境；一、太原市宏观经济分析

——城乡居民储蓄余额

——2008年金融机构人民币存款余额827.75亿元，比上年末增长15.5％，其中，人民币存款余额783.95亿元，增长16.9％；城乡居民储蓄存款余额52.21亿元，增长16.8％；庞大的居民储蓄余额，是房地产市场强大潜在购买力的重要来源，随着宏观调控初见成效以及房地产向规范化、专业化方向发展，高性价比的产品将会受到市场追捧。数据来源于太原统计年鉴2005、太原统计局单位：万元

170445820802322314576251569224930842740804319108737954844472800522210001000000200000030000004000000500000060000001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年城乡居民储蓄余额(万元)城乡居民储蓄余额(万元)一、太原市宏观经济分析

居民人均可支配收入2008年市区居民人均可支配收入14884元，增长7.7％，剔除物价因素，实际增长5.6％；人均消费性支出12931元，增长8.4％，实际增长6.3％。随着居民收入水平逐年增长，居民生活水平的不断提高，居民改善自己居住条件和增强投资收益的愿望日益强烈，关键是现在确实买得起房了。居民可支配收入1267313822148841150012000125001300013500140001450015000155002005年2006年2008年居民可支配收入二、太原房地产现状分析/太原市房地产市场发展基本特点

——太原市区投资开发总量(亿元)——10.6515.8827.2729.5543.8010203040502003年2004年2005年2006年2007年——太原市区投资开发总量增幅——虽然2004年受宏观调控的影响，开发量增量少，但总体体现一种平稳发展趋势;但2007年投资开发总量已经达到了最近5年的最高水平,看出市场已进入白热化竞争阶段.15.649.171.88.3648.20204060802001年2002年2003年2004年2007年二、太原原房地产产现状分分析/太原市房房地产市市场发展展基本特特点——太原原市区商商品房销销售面积积（万平平米)———45.4856.386.13101.13136.760204060801001201402003年2004年2005年2006年2007年——太原原市区商商品房销销售面积积增幅———23.90%35.30%-5.30%52.80%17.40%2003年2004年2005年2006年2007年二、太原原房地产产现状分分析/太原市房房地产市市场发展展基本特特点——太原原市区商商品房销销售总额额（亿元元)—7.8813.2416.722.8836.5405101520253035402003年2004年2005年2006年2007年——太原原市区商商品房销销售总额额增幅——36.54-2.9%22.8816.713.2405101520253035402003年2004年2005年2006年2007年2007年市场场上新推推楼盘档档次较高高，学府府苑、半半山别墅墅、湖景景一号等等，高档档项目偏偏高的售售价提升升了总体体市场的的价格水水平。万达规划划方案将将龙潭湖湖定位成成综合商商务、文文化、休休闲及居住职能能为一体体的城市市核心宜宜居文化化商务区区。龙潭潭湖高品品质生活区将将形成“两心、、四轴、、五区””的功能结结构。“两心””指以龙潭潭湖公园园对规划划地块进进行分隔隔后的两两大物业业核心，，即沿新新建设路路沿线的的高层板板楼居住住组团和和以解放放路西二二道巷居居住区为为中心的的万达社社区组团团。“四轴””包括两纵纵两横，，一纵指指由万达达商务中中心、市市民活动动广场及及五星级级酒店形形成的纵纵向景观观轴线；；另一纵纵是指解解放路西西二道巷巷。两横横指由在在平民路路和绿柳柳巷道路路基础上上形成的的两条横横向景观观轴线。。“五五区区””指用用地地布布局局从从北北向向南南依依次次规规划划为为居居住住生生活活区区、、商商务务广广场场区区、、市市民民活活动动广广场场区区、、酒酒店店商商务务区区和和步步行行酒酒吧吧区区。。区域域环环境境分分析析项目目处处在在这这样样一一个个环环境境中中位置:一个受区域总体规划影响较大

的局部地块多地地尔尔项项目目位位于于龙龙潭潭湖湖万万达达广广场场规规划划地地块块中中的的D区区，，处处于于龙龙潭潭湖湖地地块块的的中中心心位位置置，，东东至至预预留留步步行行街街;西西至至绿绿柳柳巷巷;北北至至西西三三道道巷巷;南南至至万万达达酒酒吧吧街街,本本项项目目预预计计建建筑筑面面积积约约为为10--13万万平平方方米米。。项目分分析及及产品品定位位目前所所了解解资料料－－－－－－地块面积：1.5公顷净用地面积：1.4公顷建筑面积：90000平方米建筑密度：26%容积率：6.4主力户型面积：211-235㎡一些数据：项目ＳＳＷＯＯＴ分分析公园地地产大户型型，保保证了了居住住人群群的品品质项目周周边配配套设设施相相对齐齐全，，能满满足居居民日日常生生活。。环境优优势（（龙潭潭湖景景观，，万达达集团团开发发的大大型休休闲购购物商商务区区）无可匹匹敌的的区位位，闹闹中取取静的的生活活氛围围项目体体量小小项目的的小区区环境境很难难支撑撑大面面积的的销售售周边现现在环环境比比较乱乱万达的的入市市及后后期推推广周边楼楼盘竞竞争激激烈SWOT区域内内市场场放量量大龙潭湖湖周围围项目目不多多，大大部分分已经经售完完新区域发展展带来的机机会综合以上分分析，我们们得出如下下结论--------------无可匹敌的的地段得天独厚的的路网成熟的市政政配套趋于完美的的交通区域土地的的稀缺打造高端住住宅综合物物业得天独独厚产品定位－－－－－依据开发思思路指导－－－－－－－结合本项目目区域特征征及市场客客户需求，，避开主要要竞争对手手最为集中中的生活配配套设施。。由定位的的目标客户户群体可以以看出，大大部分客户户买房的目目的多样，，以居住，，投资为主主，其他次次之，所以以在楼盘品品质定位上上我们重点点考虑物业业的综合功功能。定建筑外观观－－－－－区域特点点、自身分分析定物业－－－－－区域域供应及需需求定品质－－－－－产品品智能化建筑风格建建议－－－－－建筑风格：：外观造型型简洁、明明快、流畅畅、飘逸，，辅以局部部线状或块块状鲜亮色色彩，富有有浪漫韵味味的纯粹现现代主义风风格。建筑外立面面色彩建议议：在色彩彩上选用色色彩明丽纯纯净，凸现现品质感和和时尚特征征。建筑用材建建议－－－－－采用节能环环保材质迎合新政实实施中的有有关要求，，增加项目目卖点，提提升项目品品质。使用节能环环保型产品品，既给项项目增加显显著卖点；；又给业主主带来实实实在在的利利益；同时时提升项目目价格和品品质，增加加生活附加加值。节能主要体体现在墙体体、屋面保保温隔热材材料的运用用，窗户大大小的设计计上等等：：——节水、节电电管道和阀阀门的改造造和安装。。——采取保温、、隔热、密密封等措施施，让建筑筑在使用过过程中减少少对煤、电电等能源的的消耗。同同时建议最最好以地辐辐热采暖，，节省能源源，增加卖卖点。物业管理建建议－－－－－特色物业房屋共用部部位、共用用设备的使使用管理、、维修和更更新物业业管管理理区区域域内内容容公公共共设设施施的的使使用用管管理理、、维维修修和和更更新新电梯梯、、供供水水、、排排水水、、通通信信等等设设备备的的运运行行服服务务小区区保保洁洁和和绿绿化化服服务务小区区保保安安及及代代交交水水、、气气、、电电、、有有线线电电视视、、电电话话费费服服务务家政政服服务务——代代寄寄、、代代购购、、订订餐餐订订票票、、接接送送儿儿童童、、护护理理病病弱弱等等服服务务信息息咨咨询询和和信信息息服服务务小区区文文化化活活动动组组织织实实施施等等其他他物物管管延延伸伸服服务务制定定物物业业管管理理条条例例和和物物管管手手册册社区网网络化化，信信息通通道宽宽频化化所谓社社区网网络化化，信信息通通道宽宽频化化，是是指开开发商商在社社区规规划设设计阶阶段即即把计计算机机网络络系统统作为为基础础设施施和智智能化化建设设的重重点，，并宽宽带化化。在在宽带带网络络的基基础平平台上上，能能够构构筑多多种应应用系系统，，如Internet接接入、、物业业管理理、E社区区服务务等。。网络络主干干宜选选用多多模光光纤，，社区区接入入设备备应有有充分分的前前瞻性性，并并完全全遵循循标准准协议议，使使计算算机网网络有有良好好的可可扩展展性。。建议兴建建社区网网站（或或开发商商网站）），开展展社区电电子商务务建议兴建建社区网网站，开开展社区区电子商商务是指指以社区区名义申申请互联联网域名名，建立立社区自自己的网网站：发发布信息息，提供供衣食住住行、休休闲娱乐乐、医疗疗、教育育、证券券投资等等方面的的资讯服服务，创创造小区区独特的的社区文文化。凭凭借互联联网丰富富的信息息资源，，以社区区居民为为稳定的的客户群群，利用用物业管管理处与与住户之之间建立立的收费费结算、、转款机机制作为为网上电电子支付付的有效效补充形形式，解解决了普普通电子子商务存存在的两两大难题题，使社社区电子子商务获获得了广广阔的发发展空间间。家庭综合合布线，，三表自自动远抄抄采用家庭庭综合布布线，铺铺设好管管网，并并配置好好垂直弱弱电井和和网络连连接设备备；对每每个住户户的水、、电、气气等计量量耗用实实行自动动远传抄抄收计费费，并委委托银行行自动托托收，实实现抄表表收费一一条龙自自动化管管理，住住户在自自家的智智能终端端上（LCD液液晶显示示）即可可查到三三表的度度数和相相关费用用，管理理处还可可实现对对住户三三表的通通断控制制。家居智能能控制，，一切以以人为本本"三电一体体"，"三网融融通"，，技术互互补，资资源共享享，是智智能化发发展的必必然趋势势。通过过智能遥遥控插座座模块、、电话遥遥控报警警模块等等，对室室内灯光光电器实实行集中中遥控；；家中安安装智能能化摄像像头，住住户在办办公室或或外地出出差，照照样可以以通过Internet远程程监控家家中的情情况；各各种终端端设备应应有符合合Internet通通信协议议的IP地址，，使系统统具有完完整的开开放性和和可扩展展性，一一切以人人为本。。智能化建建议－－－－－目标客户户群分析析定位定位依据据-----1、区域域交通便便利，位位置优越越，市政政公共配配套完备备2、区域域商务、、住宅发发展条件件较好，，但可开开发土地地稀缺3、区域域改造指指日可待待，万达达项目实实施将加加速区域域发展，，物业增增值空间间巨大大大区域物业业增值潜潜力巨大大，地理理位置极极佳，生生活配套套条件优优越，高高端物业业发展空空间得天天独厚。。本案综合定定位为－－－－以高薪阶层层为主力目目标客户群群体的高档档综合物业业目标客群定定位－－－－－作为品牌都都心物业，，项目面临临的目标市市场相对较较大，根据据项目特征征，截取一一部分作为为主打目标标。截取哪一部部分？？？？区域居住群群体对理性性因素考量量较多，项项目推广主主打最终居居住人群（（自住＋投投资客），，切合其生生活品位，，精神需求求。都市先锋阶阶层各企业、公公司中高层层管理者（（经理、私私企老板等等）；城市白领精精英阶层（（IT产业业、文化创创意产业等等）；其他中高收收入人群（（夜工作者者）截取的目的的不是排除除部分目标标市场，而而是以针对对主打群体体的强势诉诉求形成关关注度，借借以带动其其他消费人人群关注项项目。产品特性出发锁定目标客源经济充裕社会地位生活品位追求个性市性客源30—50岁受众人文精精神分析：：追求自我的的释放，精精神追求。１、城市先先锋阶层．．追求的不不仅仅是一一套房子，，而是一种种生活方式式，一种丰丰富、高品品质的生活活。成就被被认可，荣荣耀和尊崇崇感的建立立是目标消消费群的价价值取向和和精神追求求。２、其核心心价值是在在满足其荣荣耀感的基基础上传达达一种丰富富多彩、高高雅浪漫、、富有情调调的生活方方式，项目目所独具的的人文环境境、建筑风风格、生活活氛围与之之相符。３、倡导一一种自由的的生活理念念和人生态态度，同时时也提倡一一种都心工工作生活模模式，一种种快节奏中中又不失轻轻松，享受受工作、享享受生活的的态度。4、随随着市市场的的不断断成熟熟，消消费者者也逐逐渐呈呈现出出更为为理性性的购购买趋趋势，，都心心升值值潜力力、商商业价价值的的提示示也将将导向向其购购房决决策。。项目形形象推推广定定位优势引引导主主题定定位（（备选选1））城市经经典山山水水名居居经典的的内涵涵该如如何来来诠释释？一、经经典代代表的的是传传承与与创新新：传传承了了文化化、创创新了了产品品二、经经典代代表的的是对对文化化的尊尊重：：山水水文化化是龙龙潭湖湖文化化的精精神所所在三、、经经典典代代表表的的是是产产品品力力的的保保证证：：精精雕雕细细刻刻、、精精心心打打造造的的产产品品才才是是好好产产品品四、、经经典典放放置置于于城城市市，，是是对对城城市市人人文文的的尊尊重重，，是是对对城城市市建建设设的的贡贡献献与与领领航航主题题定定位位概概念念阶阶段段城市市经经典典山山水水名名居居第一一阶阶段段：：酝酿酿一一座座经经典典之之城城第二二阶阶段段：：发现现一一座座经经典典之之城城第三三阶阶段段：：珍藏藏一一生生雅致生活活居住—从从住人机机器到享享受空间间开发—从从迎合市市场到引引导需求求设计—从从制造建建筑到回回归人性性环境—从从公共配配置到环环境私有有智能—从从网络工工具到现现实关怀怀生态—从从自然景景观到人人文生态态文化—从从营销标标签到精精神内涵涵消费—从从外在炫炫耀到个个性享受受经典预期期“城市经经典”精精神提炼炼【韵】恬然，清清雅。家家，是文文化的延延伸。———精神神层面【树】生活，呼吸吸，心情，，都是绿色色的。———生态层面面【宅】建筑如人。。好的建筑筑，能容者者，养心。。——产品品层面【品】和谐，凝结结完美。珍珍藏的健康康品位。———总体及及配套层面面推广主题支支持体系城市经典山水名居形象塑造树宅品产品支撑现代时尚自然生态经典建筑地中海风情商业街社区会所商业中心广场水景主题组团主题道路广场主题纯粹中式建筑风情为景观和阳光而生的房型设计建筑的创新点服务销售服务售后服务物业服务韵优势引导主主题定位（（备选2））纯味尚筑筑纯味——纯纯味建筑：：建筑理念念的独创和和对细节完完美的臻求求；纯味生活：：放开压力力、放开繁繁琐，完全全享受的家家庭生活；；纯味生态：：水、景、、绿等生态态内环境的的打造让你你感受自然然的归属感感；尚筑——上上筑，上层层建筑、上上流建筑，，体现的是是为社会中中坚阶层量量身定做的的样板生活社区；；尚，风尚；体体现了项目的的时代感和现现代生活气息息，展现更为为舒适惬意的的人居环境。。主题定位概念念阶段纯味尚筑2006，建建筑样本2007，人人居样本2008，生生活样本2009，样样本生活……通过时间的推推移结合主题题拟定阶段性性推广脉络，，由建筑－人人居－生活的的逐层深入展展现项目逐步步成长和成熟熟的过程。优势引导主题题定位（备选选3）龙城北区名名流生活圈该主题定位从从目标客层的的定位出发，，突出的是同同一类人的生生活积聚效应应。在该定位语之之下，推广的的方向通过““音乐”“家家”“生活方方式”三个载载体来串连产产品特色和推推广序列。主题定位概念念阶段龙城北区名名流生活圈第一阶段：富阶层的知本本乐园——通过乐章章的形式阐述述项目的规划划概念示例：[四季季]之声，聆聆听韦瓦第———景观环境境贝多芬指挥的的[魔笛变奏奏曲]——建建筑形态第二阶段：富阶层的生活活乐园——通过“家家”概念的打打造，突出社社区宜居形象象示例：恋物有有道：我的新新家选择景湖湖豪庭爱之有理：这这是一个有美美、有艺术、、有生活，惟惟独独没有压力力的地方第三阶段：生生活于此感感受无限——通过“生生活方式”的的描述，展现现社区魅力生生活示例：吹吹风风，喝喝咖啡啡，时间会自自己走云中漫步的时时光，看看书书，看看窗外外的色彩建议案名盛世豪庭城城市经典●山水名居参参考案名：：龙城御苑形象口号：1、一座名城●一种生活●一个盛世2、只有这样的尺尺度，才能对对的起这片惊惊艳的湖营销推广我们的销售目目标－－－－－10个月销售售95%策略+包装+有序组织安安排完成销售目标标，实现价值值最大化营销推广战略略思想立高对准造势概念营销——立高：营营造一个高尚尚的地段，一一种高贵的生生活概念，使使产品一面市就站站在一定的高高度；产品主义——对准：分分析产品有力力卖点，出击击市场；销售促动——造势：不不断形成新闻闻热点，渲染染造势。营销推广思路路三大板块、二二线作战、三三线一体、点点线结合三大板块———预约、解读读、体验预约：概念得立高高与传播解读：从概念落实实到产品本身身，了解产品品的细致特征征和细节卖点点，使概念与与产品相统一体验：样板房、样样板区实景展展示带客户入入体验境界，，参与性强的的SP活动展展示项目实实质性性的魅魅力。。二线作作战———活动促促销与与广告告宣传传双渗渗透三线一一体———人人际线线、活活动线线与广广告线线人际线线：现现场销销售人人员的的营销销推广广能力力，以以人为为载体体；活动线线：以以事件件为手手段，，使消消费者者产生生放松松心理理，进进行隐隐蔽、、有效效的传传播；；广告线线：以以户外外、报报纸、、广播播、DM等等为载载体，，进行行软硬硬配合合的宣宣传攻攻势。。点线结结合：：以点和和线组组成面面进行行传播播推广广：公公关活活动及及SP活动动结合合“时时点””开展展，宣宣传线线按“推推广线线”软软硬两两方面面系列列展开开。在在中小小城市市，产产品的的直销销效果果显著著。销售策策略之之指导导思想想“势””与““节””势：每期：：蓄蓄势造造势势升升势势收收势势（开盘盘前））（（开盘盘）（（强销销期））（清清盘））节：在销售售过程程中注注意控控制节节奏，，即开开闸放放水、、房源源开放放节奏奏、分分期分分批发发售房房源，，避免全全面开开花，，销售售散乱乱，整整盘失失控。。率先亮亮相··借势势推广广·爆爆销开开盘率先亮相：抢先一步，抢抢占先机，争争取市场主动动权：利用自自身地块成熟熟的优势，比比万达项目提提早入市。率率先亮相，形形象定位于龙龙潭片区改造造正式启动后后推出的，迎迎合龙潭片区区新定位的第第一个宜居住住宅形象工程程，高调入市市，站位于入入太原市场第第一阵营。借势推广：建议做区域规规划模型，连连同万达项目目一起用功能能块加以表达达，充分展示