X年长沙心星国际商务中心发展定位细化方案

湖南心星国际商务中心发展定位细化既产品设计方案谨呈：湖南中顺房地产开发有限公司报告行文思路介绍客户要求与项目理解提案重点为写字楼、公寓、商业的市场发展定位、产品设计、销售计划、成本测算；酒店非重点；不需要涉及具体营销操作；开发商要求快速回笼资金。各物业市场发展定位建议各物业产品设计建议销售计划制定在既定的规划下，从市场需求角度出发，结合开发商营销目标，对写字楼、公寓、商业提出市场发展定位；酒店已定位为产权式酒店，不再做市场发展定位的论述。根据各类物业的市场发展定位，提出可行的产品设计建议根据产品设计，从现阶段市场态势出发，制定各物业的销售价格、销售计划，测算收益第一章项目理解第二章发展定位建议第三章产品设计建议第四章销售计划写字楼发展定位商业发展定位公寓发展定位项目既定规划理解与分析项目营销核心问题提出定位分析销售目标项目理解产品建议报告目录面对的项目要解决的核心问题市场需要什么项目适合做什么产品产品怎么设计写字楼产品设计商业产品设计公寓产品设计卖什么价格多久卖完利润有多大销售价格建议项目经济测算销售计划第一章项目理解项目既定规划理解与分析项目营销核心问题提出项目位置：芙蓉南路与电力路交汇处，天心区区治大院西北角居住用地商业用地政府用地休闲旅游市政配套省政府东大门湖南省政府本案长沙天心区政府天心区法院80亩湖泊庄园天心文化公园芙蓉南路电力路湘府路居住用地一、项目既定规划理解与分析项目地块与物业发展条件位处省府板块核心地段，交通发达，区域未来发展十分看好；地块方正平整，昭示性强，生态资源突出，具备打造中高甚至高端项目的条件；位处行政中心，两大政府之间，区域内有一定量的办公单位，具备发展商务区的基础条件；目前本区域入住率低，人气不旺，生活配套缺额，商务氛围十分欠缺。小结：地块具备良好的生态资源、交通通达性以及区域发展前景，但目前无论生活、商务氛围都十分欠缺。地块具备发展中高、高端综合体项目的条件，但机会与风险并存。目前项目总体规划已定，初规已进窗，规划方面基本不能做大的调整；项目现定位为集酒店、写字楼、公寓、商业为一体的城市综合体；其中酒店已确定为五星级产权酒店，由国内排名前三的品牌进行经营管理项目既定规划理解一、项目既定规划理解与分析城市综合体是在“有机系统理念”指导下开发的高价值的建筑综合体通过一组建筑将城市活动中多种不同功能空间进行有机组合，并与城市的交通协调。同时，在不同功能之间建立一种空间依存、价值互补的能动关系，从而形成一个功能复合的、高效率的、复杂而统一的综合体城市综合体中可能包括的物业功能城市综合体基础解读巨大的社会效应城市综合体拥有优越的区位条件和庞大的建设规模，且具备多种城市功能，能吸聚大量的人流，注定成为一个城市的“名片”，产生巨大的社会影响作为“城市名片”的城市综合体产生的社会效应对推动企业品牌价值的进一步提升有重要的作用巨大的增值潜力各种功能的相互依存、相互补充能完善综合体的整体功能价值，通过成功的商业经营，带动物业自身的及周边区域土地的升值城市综合体项目能够产生巨大社会和经济效益城市综合体基础解读特征1：

城市综合体具备的四种基本功能使其成为一个“微型的城市”功能复合空间：物业类型丰富，以酒店、办公、公寓和商业为基本功能，自身可以实现完整的工作和生活配套运营体系空间依存、价值互补：各功能之间形成价值链，各物业空间之间通过规划形成紧密联系城市综合体各种功能之间的价值关系城市综合体的特征和价值广州中信广场：物业功能的有机整合打造出高端的商务环境购物商场公寓公寓写字楼广州中信广场占地约2.3万m2，建筑面积约29万m2，是广州最顶级的超高层写字楼，包括写字楼、公寓和商业物业三种物业档次高，各功能之间相互依存并形成价值链，营造出高价值的办公环境中信商业大厦甲级智慧型商厦，是广州的顶级写字楼中信公寓高档服务式公寓，保安严密、配套完善中天购物广场经营国际品牌精品，设置高端生活配套写字楼的高端配套大量高端商务人士写字楼的高端配套高端消费人群高端消费人群完善的生活配套设施中信广场三种物业功能之间的价值联系特征2：城市市综合体开发发需要对土地地进行高强度度、高效率的的利用高密度、集约约性：开发强度大，，容积率多在在10以上；；建筑高度和和密度均很高高，人口密度度大，白天及及工作日商务务人流密集，，夜晚及周末末居住、消费费人流集中，，各种人流形形成互补土地使用的均均衡性：不同类型、价价值的土地分分布不同功能能的建筑；在在不同时段都都有两种以上上的功能在运运作小时办公商业酒店酒店公寓公寓各种物业在一一天24时内内的主要使用用时段分布城市综合体的的特征和价值值纽约洛克菲勒勒中心：居住住和酒店功能能的补充提升升项目的整体体价值洛克菲勒中心心占地4.5万平方米，，总建筑面积积约67万平平方米，属高高强度的综合合开发项目最初包括办公公大楼、购物物商场、图书书馆等功能物物业，但由于于缺乏居住功功能的物业使使该项目在夜夜晚的使用效效率不高后来建设了希希尔顿酒店和和高档公寓之之后，夜晚和和周末的人流流量增加，知知名度和辐射射范围也不断断增大，使该该项目的整体体价值得到提提升下沉式广场办公大楼希尔顿酒店高档公寓特征3：城市市综合体需要要打造内部和和外部交通组组织的完整性性与城市交通紧紧密衔接：内内部交通与外外部交通需要要实现无缝衔衔接，使城市市人流方便地地进出内部交通组织织：完善的立立体及平面交交通体系使不不同功能的建建筑有机结合合，良好的人人流动线设计计提升物业的的整体价值北京银泰中心心区位图香港太古广场场区位图“通道树型””（AccessTree）体系系城市综合体的的特征和价值值香港朗豪坊：：拥有完善的的内部交通组组织及与外部部交通的良好好衔接裙楼4楼写字楼购物中心4~12楼中庭购物中心的通天走廊街面朗豪坊裙楼4楼平面图朗豪坊剖面图图内部交通组织平台购物中心4~12楼写字楼街面酒店地处旺角商业业区，位于地地铁站出口及及城市南北向向主干道弥敦敦道东侧，公公共交通发达达内部空间的连连接点与外部部环境分隔，，有利于减少少外部交通对对综合体内部部空间活动的的干扰特征4：城市市综合体的建建筑空间应该该具备统一性性、连续性及及标志性整体统一性：：城市综合体各各单体建筑风风格的统一；；综合体与周周边城市环境境与肌理的和和谐空间连续性：：城市综合体的的有机整体性性决定其在建建筑空间上具具备连续性，，各建筑体之间均均通过空中、、地下和地面面形成多层次次的联系，形形成互补的、、流动的、连连续的空间体体系标志性和可识识别性：出色的建筑及及空间设计，，使综合体成成为区域的视视觉焦点①新加坡新新达城独特的的屋顶设计②柏林索尼尼中心的鸟瞰瞰图③柏林索尼尼中心的巨型型天幕①②③城市综合体的的特征和价值值日本六本木中中心：连续的的空间体系是是有机功能体体发挥作用的的重要承载六本木中心占占地11万m2，是集办公大大楼、酒店、、零售商业、、文化设施、、娱乐场所于于一身的大型型综合体丰富的的空间间类型型、多多层次次的空空间联联系、、流畅畅的空空间过过渡，，使整整个综综合体体形成成一个个的连连续的的空间间体系系标志性性建筑筑形成成强制制性的的视觉觉冲击击，增增强综综合体体的可可识别别性丰富的的空间间类型型多层次次的空空间联联系和和流畅畅的空空间过过渡城市综综合体体的特特征及及价值值总结结城市综综合体体作为为“有有机功功能体体”，，其核核心理理念主主要表表现在在以下下四个个方面面：物业功功能组组合：：物业功功能经经过选选择与与优化化组合合土地利利用方方式：：对土地地进行行高强强度、、高效效率的的利用用内外部部交通通组织织：打造内内部和和外部部交通通联系系的完完整性性建筑与与空间间设计计：建筑空空间具具备统统一性性、连连续性性及标标志性性有机整整体的的价值值>个个体价价值1＋个个体价价值2＋个个体体价值值3＋＋………一、项目目既定定情况况理解解与分分析项目规规划理理解小小结综上所所述：：本项目目定位位为城城市综综合体体，是对对本地地块地地段优优势、、升值值潜力力、生生态资资源的的充分分利用用，是对地地块价价值较较好的的一种种利用用手段段，物物业发发展定定位是是可行行的，，将很很大程程度上上提升升区域域价值值与形形象，，给开开发商商带来来较大大的经经济与与社会会效应应。在在后续续建筑筑细化化设计计中，，需充分考考虑项项目内内、外外部交交通组组织的的完整整性，，建筑筑空间间的整整体性性与标标志性性。第一章章项项目目理解解项目既既定规规划理理解与与分析析项目营营销核核心问问题提提出问题一一开开发发次序序二、项目目营销销核心心问题题提出出酒店店：：24540平平米公寓寓：：25282平平米写字字楼楼：22042平米米商业业：：18887平平米总建面面：114367平平米从项目目各物物业的的体量量来看看，项项目属属均衡衡发展展型城城市综综合体体，且且裙楼楼连在在一起起，但但是否否意味味着就就要整整体开开发？？还是是分批批开发发？考虑到到项目目物业业均为为投资资型物物业，，且从从开工工时间间推算算下半半年才才能面面市销销售，，较难难在年年底销销售完完毕，，可考考虑分分批开开发，，一定定程度度缓解解资金金压力力；酒店可可提升升公寓寓、写写字楼楼价值值，可可首先先开发发，即即依次次开发发酒店店、公公寓、、写字字楼（酒店店、公公寓间间隔时时间不不要超超过2个月月，或或同时时开发发；写写字楼楼可在在下半半年开开工））；若贵司司不考考虑资资金压压力，，也可可同时时开发发，以以实景景促进进写字字楼销销售。。问题二二高高定位位、高价格格与快快销售售的矛矛盾二、项目目营销销核心心问题题提出出政府对对项目目形象象高要要求贵司要要求实实现较较高的的价格格，并并实现现快速速销售售虽然项项目地地块有有很大大的升升值潜潜力，，但区域目目前成成熟度度不够够，高高价格格与快快速销销售的的矛盾盾是客客观存存在的的，如何化化解这这一难难题，，是贵贵我双双方需需要面面对的的核心心问题题产品力力就是是竞争争力产品设设计的的优劣劣，是是决定定一个个项目目成功功的关关键，，我司司将在在本方方案中中提出出切实实可行行的产产品设设计建建议，，为项项目成成功打打下坚坚实基基础；；如何何解决决高价价格与与快销销售难难题的的问题题，涉涉及到到具体体营销销操作作，我我司后后续另另行提交专专案。。第二章章定定位位分析析写字楼楼发展展定位位公寓发发展定定位商业发发展定定位PARTA写写字字楼发发展定定位写字楼楼基础础市场场研究究项目写写字楼楼发展展定位位建议议随着城城市经经济的的发展展，长长沙已已进入入专业业写字字楼阶阶段2004年~至今中国入世成功，大量国内外企业进驻长沙；高档专业化成为了写字楼的主流发展方向；硬件配置以及物业管理方面的水平明显提高，“5A”智能化出现顺天国际财富中心运达国际广场中天广场2001~2003年网络的普及使得居家办公概念得及推行；“宜商宜住”满足了消费者对产品的需求商住结合，功能综合；面积较小，总价低，投资性强；顺天城SOHO和府酒店公寓1998~2000年企业数量快速增长，高新技术业大力发展，对写字楼的需求量增加；硬件设施及服务得以较好体现银华大厦平和堂商务大厦1993~1997年市场初启动；97年受宏观经济影响，经历了一次更替与淘汰的过程配置较低；商务形象不突出；距真正的写字楼产品仍有距离华侨大厦华联大厦时间阶段特征产品特征代表性写字楼初级阶阶段发展阶阶段商住阶阶段专业写写字楼楼阶段段1、长沙沙写字字楼发发展历历史长沙专专业写写字楼楼主要要集中中在：：•五五一广广场商商务区区•芙芙蓉中中路商商务区区•韶山北北路商务区区五一广场是是长沙的传传统中心，，两条城市市主干道在在五一广场场交会，众众多金融机机构在此建建造总部楼楼宇，逐渐渐形成了长长沙的金融融中心；由由五一广场场向外辐射射，在主要要交通干线线沿线逐渐渐形成了两两个城市商商务聚集区区，即芙蓉蓉中路与韶韶山北路商商务区。2、长沙写字字楼传统分分布格局注：上表为为优质写字字楼供应量量，不包括括商住楼及及企业自建建长沙写字楼楼市场步入入市场化进进程始于90年代中中后期。发发展初期主主要以商住住楼形式居居多，物业业品质普遍遍较低；从98年到到2009年市场上上共有可甄别别约80万万㎡写字楼楼供应；其中长沙沙优质写字楼楼的市场总总体供应约约为55万万㎡，年年均供应量量为7万㎡㎡，供应相对对充裕。3、长沙写写字楼供求求概述供供应量2010年年前，年均均供应量约约为9万平平米/年优质写字楼楼鉴定标准准市场需求分析析——租赁赁，空置率保持持在15%-25%之间，均均正常水平平长沙优质写写字楼历年年空置率保保持在15%-25%之间，，与其他二二线城市情情况基本相相似；长沙优质写写字楼市场场以销售为为主，写字字楼的入住住率受销售售率的影响响较大；2007年年写字楼销销售市场活活跃，其入入住率也接接近市场较较低水平，，约17%；受到金融危危机影响，，销售市场场的全面走走低，2008年整整体市场空空置率大幅幅上升到24.5%；尤其是是中天广场场采取整层层销售的策策略，写字字楼销售速速度较慢，，空置率保保持较高水水平；2009年年，成熟优优质写字楼楼楼宇和产产权统一物物业入住率率稳定，保保持在90%左右入入住率；而而新入市项项目入住率率也有所提提高，市场场表现回升升。3、长沙写写字楼供求求概述需需求量长沙市优质质写字楼历历年去化量量与空置率率(2001-2009)华美欧国际际，体量在在57,302平方方米，07年9月至至09年5月期间，，销售周期期20个月月，销售率率达90%；共有236套写写字楼可供供出售，月月均销售9套，09年12月月，已基本本售罄；目前在售的的中天广场场于2008年5月月开盘，至至今09年年5月前半半年销售不不足30%，09年年后半年销销售形势较较好，截止止09年12月份，，已经销售售近70%；同样位于五五一广场区区域的华美美欧国际，，湖南文化化广场对外外销售约1,000平方米（（其中，950平方方米为物业业公司会议议室，另有有2套30平方米小小户型；而而顺天国际际财富中心心采取带租租约销售方方式，待售售户型面积积在200-600平方米之之间。3、长沙写写字楼供求求概述需需求量量市场需求分分析——主主力销售周周期一般在在10-15个月之之间项目名称开盘时间售完时间主要销售周期09年销售价格华美欧国际2007年9月09年12月15个月8000中天广场08年5月开盘目前销售70%已销售19个月12000标志商务中心2008年12月2009年10月10个月7000未央大邦（商住）08年9月09年12月15个月6000标志麓谷坐标2007年9月18日09年10月份25个月5000CBD华侨大厦华联大厦银华大厦平和堂商务务大厦新闻大厦湘银大厦顺天城顺天国际财财富中心和府酒店公公寓华天新城亚大时代中天广场中隆大厦建鸿达现代代城运达国际广广场维一星城韶山路五一大道芙蓉路湘江第一大道定王大厦“CBD区域”已形形成专业写写字楼、高高星级酒店店及商住公公寓共存的的办公格局局通程酒店金源酒店华天酒店4、长沙写写字楼市场场分区供应应概述天心区随区区府及省府府南迁，供供应量总体体趋势增加加，目前占占市场供应应总量的11%5、长沙各各类写字楼楼发展状况况分析专业写字楼楼高星级酒店店商住楼群雄逐鹿谁主沉浮规模：单体规模模在3～5万㎡之间间，规模适适中档档次：多为为中档、中中高档项目名称写字楼总建（万m2）楼层层高（m）档次平和堂商贸大厦3.2263中高湖南文化大厦4.5273.6中高联合商厦3.14303中高顺天国际财富中心5293.3中高第一大道3.9203.3中高亚大时代3.3313中高中隆国际大厦3283.3中高运达国际广场3283.3高定王大厦3303.3中高中天广场4.5273.6高运达广场定王大厦长沙专业写写字楼规模模及档次5-1、专专业写字楼楼产品：外立立面现代感感强，但内内部品质仍仍有待提升升，产品设设计有一定定亮点外立面时代代感强、昭昭示性好，，商务形象象突出；内部装修一一般，走廊廊较窄，多多为1.8～2.2m，整体体品质感仍仍有待提高高；大堂面积多多为400-600㎡，普遍遍偏小，难难以彰显中中高档形象象；标准层面积积约为1200~2000㎡㎡，单间面面积在80~600㎡之间，，其中主力力面积为150~250㎡；；部分写字楼楼设有空中中花园，打打出“生态态办公”概概念；外立立面开始采采用中空Low-E玻璃幕墙墙，以降噪噪保温隔热热。亚大时代外外立面第一大道大大堂亚大时代空空中花园定王大厦内内装修运达广场走走廊5-1、专专业写字楼楼客户：房地地产、IT、金融等等企业成为为主要客户户来源，地地域来源上上仍以省内内为主。入驻中高档档写字楼的的企业以房房地产行业业居多，占占到10.7%，其其次为IT通讯业，，占比8.1%，此此外，金融融、贸易、、建筑业等等企业也成成为专业写写字楼的主主要客户；；以省内企业业为主，占占到总比例例的72%；同时，，也有部分分国际企业业已进驻长长沙。由于于对区位的的要求较高高，因此多多集中分布布在CBD（五一大大道及芙蓉蓉路区域））的中天广广场、亚大大时代等高高档写字楼楼中。注：客户分分析以亚大大、中隆、、顺天财富富、第一大大道、平和和堂、联合合商厦、新新世纪大厦厦、文化大大厦为调查查样本。房地产IT通讯贸易建筑建材金融投资其他长沙专业写写字楼客户户构成（行行业）5-1、专专业写字楼楼民营中小型型企业一般般都选择小小面积户型型办公物业业，以降低低经营成本本；国际企企业虽然实实力雄厚，，但多数仅仅在长沙设设立办事处处而非区域域总部，因因此对面积积需求也不不大；金融业、地地产业、制制造业及流流通行业的的企业通常常选择较高高品质的专专业写字楼楼，户型面面积在200~500平米之之间，主力力需求为150-300平米米；少部分在长长沙扎根的的实力企业业选择500㎡以上上的大面积积写字楼，，如湖南文文化大厦、、中隆大厦厦等。外企设长办办事处金融、地产产企业设长长分公司客户：企业业规模中等等，对300平米以以下面积需需求旺盛，，整层甚至至数层租赁赁的大客户户较少5-1、专专业写字楼楼物管及配套套：物管水水平有待提提升，硬件件及配套设设施较为不不足物业管理管理费较低低，为2～～4元/㎡/月，提供供基本的清清洁、安防防等服务，，整体水平平不高；随着中天广广场等新一一代专业写写字楼“5A”智能化的实实现，对物管提出出更高的服服务要求，，以及“绿绿城”等专专业物管公公司的进驻驻，物业管管理水平有有望得到一一定提升；；、配套设施电梯：大多多配置为4～5台，，单梯服务务面积为0.6~0.9万㎡，低于甲甲级写字楼楼的通用标标准（0.4~0.5万㎡））；由于楼楼层不高，，因此亦未未有分层到到达设计；；停车位：建建筑面积与与停车位的的平均配比比为253:1，仍仍低于200:1的的国际标准准；服务设施：：以银行、、餐饮、大大堂商务中中心为主，，会议室/购物/展展览等功能能相对缺乏乏。亚大时代运达广场5-1、专专业写字楼楼租赁：整体体较为理想想，中高档档写字楼出出租率高楼盘名称租金（元/㎡/天）出租率湖南文化大厦2.090%联合商厦1.070%亚大时代2.097%中隆大厦2.090%第一大道1.595%顺天国际财富中心1.695%运达国际广场2.370%中天广场2.2——租金从1~2.3元元/㎡/天不等，租租金水平由由高至低依依次为五一一路、韶山山路、芙蓉蓉北路段及及解放西路路段，近年年来专业写写字楼租金金呈稳步上上涨趋势；；市场整体较较为理想，，出租率基基本都保持持在70%-95%之间，其其中高档专专业写字楼楼凭借其高高性价比而而取得了更更高的出租租率，如第第一大道、、中隆大厦厦等，入驻驻率均达到到90%以以上；中高档专业业写字楼租租赁情况以亚大时代代为代表的的中高档写写字楼受到到市场欢迎迎5-1、、专业写写字楼销售：良良性健健康发展展，投资资回报率率有保障障从市场大大势来看看，长沙沙市写字字楼市场场基本保保持了供供需平衡衡，持良良性健康康发展态态势。市市场未出出现办公公物业的的认购热热潮，也也没有出出现销售售严重受受阻楼盘盘。空置置率持续续在正常常范围内内；市场对专专业写字字楼的要要求呈逐逐年上升升趋势，，回报率率在7%-12%之间间，远高高于住宅宅，具有有较大投投资价值值；购房人群群以个体体投资为为主，60%以以上为本本地人购购买；也也有部分分大型企企业开始始选择购购买优质质物业办办公。楼盘名称售价（元/㎡）销售率租金（元/㎡/天）投资回报率（按出租率80%算）湖南文化大厦500040％211.7%联合商厦4100100％17.1%中隆大厦450090%212.9%第一大道477495%1.59.1%顺天国际财富中心490095%1.69.5%运达国际广场800090%2.38.4%中天广场1200070%2.25.3%长沙专业业写字楼楼销售情情况及投投资回报报率5-1、、专业写写字楼5-1、、专业写写字楼政府商务务发展规规划专业写字字楼在传传统CBD区继继续发展展，但配配合省府府“南移移”、融融城的需需求，省省府板块块也将成成为新的的热点，，但要与与传统CBD区区竞争，，尚需时时日如通程大大酒店、、华天贵贵宾楼、、佳程大大酒店等等，主要要分布于于长沙酒酒店与商商业密集集的韶山山路、袁袁家岭地地段；租用该类类写字楼楼的企业业主要是是各大知名企业业驻长机机构；如如美国约约克、美美国开利利等等世世界知名名企业；；以及金金融、房房地产、、IT通通信业等等能承租租力强的的实力企企业；企业入驻驻原因：：物业管理理水平高高：酒店店成熟的的星级物物业管理理；商务配套套齐全：：星级酒酒店配套套；更接近国国际化：：具备国国际接待待能力；；更能彰显显企业实实力、符符合企业业品牌形形象。5-2、、高星级级酒店写写字楼通程国际际大酒店店（五星级级）租金水平平：租金：3.8元元/㎡/天物业管理理费：2元/㎡㎡/月（（不含空空调、电电费）企业进驻驻情况：：共入驻企企业约21家，，入住率率约90%，其其中省内内企业占占62%，省外外企业占占38%；金融、房房地产、、IT及及机械设设备业企企业成为为主要客客户。楼层功能分布43、45、46通程会所41-42总统套房、复式套房39-40行政楼层38非吸烟层22-37客房12-20写字楼6~11文体娱乐、夜总会、健身按摩等5大宴会厅、国际会议中心4鹏程食府3金色家族名品中心、美容美发中心2食街、商务中心、银行1大堂吧、咖啡厅、通程国际际酒店楼楼层分布布通程国际际大酒店店通程国际际酒店入入驻企业业构成金源大酒酒店（四星级级）租金水平平：租金：2.6元元/㎡/天企业进驻驻情况：：共入驻企企业约29家，，入住率率约85%，其其中省内内企业占占79%，省外外企业占占21%；金融、房房地产类类企业成成为主要要客户。。金源酒店店入驻企企业构成成金源大酒酒店分布：主主要位于于市区成成熟路段段；入驻企业业：本土土创业型型企业、、小型民民营企业业；外省省企业驻驻长办事事处；企业入驻驻的原因因：：租金在1元/㎡/天左右右，价格格相对较较低；地段较好好，周边边配套成成熟；宜商宜居居；项目名称规模（m2）租金水平（元/m2/天）物管费（元/m2/月）新时空NO.1占地4792总建5.5万1.21.8建鸿达现代城占地4700总建2.9万11.7维一星城国际占地：2576总建：3.4万

1.12.6三角花园占地3169总建6.5万1.22长沙部分分商住楼楼概况建鸿达现现代城维一星城城国际5-3、、公寓及及商住楼楼建鸿达及及维一星星城入驻驻企业构构成（行行业）建鸿达及及维一星星城企业业构成（（地域））在入驻商商住楼办办公的企企业中，，前五位位分别是是科技电电子类、、房地产产类、科科教文化化类、咨咨询顾问问类及贸贸易类，，占据约约60%的比例例，金融融类企业业仅占8%；以省内企企业为主主，占到到总比例例的81%；省省外企业业占29%，企企业规模模普遍较较小，没没有国际际企业进进驻。客户：以省内中中小规模模的科技技、房地地产、文文化传播播类企业业为主5-3、、公寓及及商住楼楼产品：整体档档次较低低，以中中小户型型为主，，兼顾居居住办公公外立面风风格与住住宅接近近，商务务形象不不明显；；内部装修修档次低低，电梯梯间、走走廊等公公共空间间仅做简简单处理理，品质质感差；；单间面积积较小，，集中在在30~120㎡之间间，以兼兼备居住住与办公公。简陋的窗窗户护栏栏简单装修修的走廊廊与住宅类类似的外外立面间隔以中中小户型型为主5-3、、公寓及及商住楼楼几类办公公物业特特征对比比：专业业写字楼楼已成供供需主流流公寓式写字楼高星级酒店写字楼专业写字楼规模4~6万㎡1~2万㎡3~5万㎡性质居住及办公酒店及办公办公经营模式先售后租只租不售先售后租、只租不售外立面普通，与住宅类似豪华庄重现代感强间隔区间30～600m2不等，大部分集中在30～120m2——80～600m2，主力集中在150~300㎡，可灵活组合整体档次较低高高物业管理一般，普通的保安保洁服务共享高星级酒店的物业服务专业物管公司开始进入，楼宇实现5A智能化，但整体水平仍有待提升出租情况租金约1~1.2元/m2/天，物业管理费1.7～2元/m2/月租金约3~4元/m2/天，物业管理费20元/m2/月（含空调费）租金1.5～3元/m2/天，管理费2.2～3.6元/m2·月，出租率较高客户特征省内中小型民营企业居多，以科技电子、房地产、文化传播等行业为主国际知名企业驻长机构；金融、房地产、IT及通讯等承租力强的实力企业房地产、IT、金融等企业成为主要客户来源，地域上仍以省内为主销售情况价格4000～6000元/m2，大多在5000元/m2以下，销售状况较好——售价为4500～12000元/m2，销售情况良好买家特征以本地公司和个人购买自用为主——本地的个体投资者为主，其中做生意的老板占据40%比例；部分大企业也会整层购买，但比例较低未来的竞竞争，将将集中在在优质的的专业写写字楼之之间6、专业业写字楼楼未来趋趋势———供应逐逐步增大大，竞争争激烈预计2010-2011年，，写字楼楼新增供供应量：：31.72万万方，其其中多为为高档及及中高档档写字楼楼。项目名称位置占地面积（㎡）建筑面积（㎡）写字楼面积（㎡）推出时间级别备注长大彩虹都芙蓉南路与木莲冲路交汇处的东北角48861.818000017210.82010中高档1栋财富岳麓

岳麓区区政府东侧

31314.382951200002010中高档酒店、商业、写字楼中信大厦开福区黄兴北路4920.58110000400002011

友阿大厦

芙蓉中路三段142号

961263458300002010中高档双塔楼，1栋写字楼立达湘府大厦

长沙市天心区黑石村

14207.950000未知未知

华晨大厦

万家丽路以西，景园路以北

4406.255000未知未知

长沙宝力摩尔商业中心

天心区南门口东南角

9329.375975.9约300002010

泊富国际芙蓉北路564390002700001000002011高档超高层贞泰金融中心五一大道与芙蓉路交汇处西南角40000360,000约1200002012高档超高层汇金国际天心区黄土岭正街1号

45070237577约300002010

现代大厦长沙市五一西路与建湘路交汇处之西南角117558360540000未知中档

大地商务大厦开福区西长街12732.73

100000约40000未知

天健·芙蓉盛世开福区芙蓉中路一段88号560000未知约500002011

未动工未来供应应：未来写字字楼供应应仍中要要集中在在城市中中心区域域，中心心区域竞竞争进一一步加剧剧；2010-2011年年新增写写字楼供供应量达达31.72万万方，多多为中档档、中高高档写字字楼，将将集中在在2011年大大规模放放量，2010预计新新增供应应量在13万方方左右；；国内外知知名品牌牌开发商商投资兴兴建的写写字楼物物业增多多，且均均位于城城市中心心，这将将确保写写字楼物物业的开开发品质质2011年后，，写字楼楼市场将将面临更更大的放放量，其其中北辰辰、中信信等几个个超级大大盘的写写字楼推推出将严严重的冲冲击市场场；未来需求求：根据现有有优质写写字楼市市场表现现，考虑虑到写字字楼市场场受经济济环境影影响较大大，2010年年全年空空置率将将保持在在15-20%左右；；而且2010年年后宏观观经济逐逐渐恢复复，优质质写字楼楼市场整整体空置置率将会会下降；；2012年以以后，优优质写字字楼集中中放量，，市场空空置率水水平预计计将有所所上升，，但受之之前经济济萧条影影响被压压抑的需需求也将将得以释释放，因因此空置置率水平平还处于于合理水水平。2012年后，，经济危危机后经经济恢复复期度过过，企业业发展趋趋缓，新新增企业业数将减减少，写写字楼需需求量将将承下滑滑趋势。。2010-2011年年，放放量较08-09年逐逐步增大大，竞争争增大，，但或形形成供销销两旺的的势头，，机会与与风险并并存。6、专业业写字楼楼未来趋趋势长沙写字字楼基础础市场研研究总结结市场：稳稳步发展展，对中中高档及及以上的的专业写写字楼需需求逐渐渐增长专业写字字楼投资资回报率率高，投投资价值值明显，，投资市市场良性性健康发发展，且且中高档档写字楼楼投资回回报率高高于高档档写字楼楼；客户户：：金金融融、、房房地地产产、、IT类类为为中中高高档档专专业业写写字字楼楼的的主主要要消消费费群群体体，，300平平米米以以下下面面积积为为主主需需求求金融企企业、、房地地产企企业、、IT通讯讯企业业等，，成为为长沙沙高档档、中中高档档专业业写字字楼的的重要要消费费群体体；中小规规模的的科技技电子子企业业、咨咨询顾顾问企企业、、贸易易企业业多选选择““宜居居宜办办公””的商商住楼楼。随随着企企业形形像宣传传和品品牌塑塑造的的需要要，将将会促促使这这类客客户群群体产产生较较大的的中高高档专专业写写字楼楼需求求；产品：：向高高标准准配置置发展展，但但整体体品质质感不不强硬件设设施的的配置置以及及物业业管理理水平平的不不断提提高贯贯穿长长沙专专业写写字楼楼的发发展过过程，，但由由于企企业规规模普遍遍偏小小，对对写字字楼仍仍未产产生高高标准准要求求，因因此无无论在在内部部装修修上、、相关关配套套及物物业管管理方方面，均均有待待提高高，影影响了了写字字楼整整体品品质的的增强强；未来：：竞争集集中在在中心心城区区，未未来1-3年放放量大大增，，竞争争加剧剧，或或将维维持供供需两两旺的的势头头。2012年年后，，需求求量将将大幅幅下降降。PARTA写写字字楼发发展定定位写字楼楼基础础市场场研究究项目写写字楼楼发展展定位位建议议1.项目写写字楼楼开发发资源源盘点点湖南CPD的核核心地地带，，城市市未来来中心心位置置立体交交通网网络，，交通通便捷捷地块昭昭示性性强，，具备备地标标特质质花园湖湖泊资资源，，生态态环境境突出出优势：：非传统统商务务区，，商务务价值值较难难体现现周边企企业少少，商商务氛氛围淡淡目前人人气差差，市市政及及商务务服务务配套套不齐齐全劣势：：未来新新城商商务代代表景观资资源突突出商务环环境现现状较较差，，需强强化及及完善善自身身配套套体现CPD核心心区城城市价价值及及高度度文明明感的的未来城城市新新中心心的、、生态态的花园式式中中高端端专专业业写字字楼高端形形象、、中高高端产产品、、中高高端价价格2.项项目写写字楼楼发展展定位位建议议定位理理由阐阐述1、市场场角度度：中高档档专业业写字字楼已已成市市场需需求主主流，，销售售速度度、租租赁价价格、、投资资回报报均最有保保障；；而顶顶级写写字楼楼因长长沙的的产业业特征征缺乏乏支撑撑；2、项目目本身身：项目将将成为为区域域内的的标志志性地地标，，商住住型写写字楼楼不适适合形形象档档次的的需要要，同同时也也与项项目内内公寓寓发生生内部部竞争争，不不建议议使用用；临80亩湖泊泊庄园园是项项目最最大的的优势势，项项目写写字楼楼可走走“生生态””路线线，但但市场场上打打“生生态””牌的的太多多，不不如直直接打打出““花园园式””，直直接明明了。。2.项项目写写字楼楼发展展定位位建议议PARTB公公寓寓发展展定位位小户型型基础础市场场研究究项目公公寓发发展定定位建建议PARTB公公寓寓发展展定位位小户型型基础础市场场研究究项目公公寓发发展定定位建建议1）按按项目目类型型分：：纯小小户型型项目目、中中大型型项目目内附附带的的小户户型产产品如白沙沙晶城城为纯纯小户户型项项目，，博林林金谷谷为中中型项项目内内附带带的小小户型型产品品2）按按使用用用途途分：：商务务型（（酒店店/行行政））公寓寓、生生活型型小户户型前者户户型设设计为为传统统的通通间，，基本本不带带燃气气、阳阳台，，生活活不便便，为为长沙沙较长长期的的产品品，越越来越越不受受市场场欢迎迎，如如和府府、天天健芙芙蓉盛盛世；；后者者充分分考虑虑生活活的需需要，，带燃燃气、、阳台台，甚甚至做做到明明厨明明卫。。如博博林金金谷。。3）按按装修修标准准分：：毛坯坯房、、精装装公寓寓1、长长沙小小户型型分类类备注：：本章章内““小户户型””，指指户型型面积积在90平平米以以下的的产品品天健芙蓉盛世长沙商务中心未来城谋房博客阳光100金星北路桐梓坡路芙蓉路三一大道韶山路湘府路盛大泽西城郡原广场伍家岭生活广场苹果派SOHO天都才子佳苑豪菲斯新时代广场金阳大厦铂宫左岸右岸上河国际由上到下：金色家园未央大邦香颂国际巧克力空间博林金谷红区抽屉印象天心尚城融圣国际天心华庭建鸿达华都摩天1号山水华景旭日东升白沙晶城华府1航线附带小户项目纯小户项目2、长长沙典典型小小户型型项目目分布布概图图长城国国际长大彩彩虹都都纯小户型楼盘楼盘名称交通枢纽依托商圈伍家岭生活广场三一大道、芙蓉中路伍家岭四方坪商圈越界车站路、八一路火车站商圈罗马假日三一大道、芙蓉路伍家岭四方坪商圈soho天都车站路、三一大道伍家岭四方坪商圈摩天1号芙蓉中路、劳动路五一商圈、东塘商圈铂宫中山路、黄兴路、蔡锷路五一商圈印象天心人民西路、蔡锷南路五一商圈天心华庭人民西路、蔡锷南路五一商圈谋房未央大邦韶山南路铁道等高校商圈加加大街韶山南路铁道等高校商圈金色家园韶山南路铁道等高校商圈云鼎公馆韶山路雨花亭商圈鑫远杰座芙蓉南路南城新兴区谋房博客望岳路、桐梓坡路市府商圈香麓丽舍荣银路、银盆路市府商圈未来城科学家园桐梓坡路、玉兰路市府商圈附带小户型楼盘楼盘名称项目依托是否受90/70影响沁园春御院市府商圈，项目需要否永祺西京市府商圈，项目需要是美林银谷市府商圈，项目需要否金麓国际市府商圈，项目需要否郡原广场市府商圈，项目需要否盛大泽西城市府商圈，项目需要否华都劳动路、韶山路东塘商圈阳光100项目需要否天健芙蓉盛世伍家岭商圈，项目需要否才子佳苑四方坪商圈，项目需要否融圣国际火车站商圈，项目需要是博林金谷南城新兴商圈，项目需要是长沙商务中心南城新兴商圈，项目需要否凤凰城项目需要是小户型型楼盘盘以便便捷的的交通通路网网为分分布带带，以以成熟熟的商商圈为为依托托。小户型型楼盘盘集中中在河河西市市政府府商圈圈、伍伍家岭岭四方方坪商商圈、、五一一商圈圈和铁铁道林林科大大商圈圈。目前纯纯小户户项目目主要要分布布在伍伍家岭岭四方方坪、、芙蓉蓉路沿沿线、、五一一商圈圈以及及铁道道学院院周边边。3、长长沙小小户型型分布布特征征小户型型产品品畅销销面积积区间间集中中在35㎡-50㎡㎡，其其次为为60㎡左左右产产品在朝向向及户户型方方面有有优势势的产产品去去化速速度更更快不能兼兼备生生活需需要的的产品品销售售速度度很慢慢，如如天健健芙蓉蓉盛世世

销售业绩畅销产品滞销产品摩天一号5月9日开盘，当天销售230余涛已经推货部分南向摩天轮49.7㎡销售最为理想，去化较大，余货不多北向（天玺大酒店）部分及面积较大产品相对滞销金色家园一季度销售179套，08年底开盘至今共销售865套金色家园仅32㎡、45㎡两种户型，销售情况均较好45㎡户型相对32㎡户型略差云鼎公馆房交会期间开始销售，房交会4天销售30余涛，截止5月13日销售将近100套35.89㎡（A8）31.70㎡（A1）最为畅销，销售完毕，其余40㎡左右产品销售也较好。C1、C2大户型产品相对滞销35㎡㎡-50㎡㎡为市市场热热销产产品，，其次次为60㎡㎡左右右产品品4、长长沙小小户型型需求求特征征交房标标准分分析建设部部制订订的《《商品品住宅宅装修修一次次到位位实施施导则则》要要求精精装修修住宅宅在交交房屋屋钥匙匙前，，所有有功能能空间间的固固定面面全部部铺装装或粉粉刷完完成，，厨房房和卫卫生间间的基基本设设备全全部安安装完完成。。按照这这一导导则，，精装装修的的住宅宅被分分为普普通住住宅、、中高高级住住宅和和高级级住宅宅三个个档次次卫生间间的设设置配配备标标准分分为：：1、普通住住宅：：淋浴、、洗面面盆、、坐便便器、、镜(箱)、洗洗衣机机位、、自然然换气气(风风道)吸风风机、、电剃剃须等等电器器插座座3组组，吸吸顶灯灯(防防水型型)镜镜灯2、中高级级住宅宅：浴盆(1.5m)和和淋浴浴器、、(蒸蒸汽房房)洗洗面化化妆台台、化化妆镜镜、洗洗衣机机位、、座便便器(2个个)、、排风风扇(风道道吹风风机、、电剃剃须等等电器器插座座4组组，电电话(挂墙墙式分分机)接口口3、高级住住宅：：浴盆(水按按摩)和淋淋浴器器、(蒸汽汽房)洗面面化妆妆台、、化妆妆镜、、洗衣衣机位位、座座便器器(2个)净身身盆、、换气气扇、、红外外线灯灯、吹吹风机机、电电剃须须等电电器插插座5组，，电话话接口口、顶顶灯、、镜灯灯。精装修修标准准项目名称是否精装精装标准未来城是800元/平米谋房博客是800元/平米香麓丽舍否伍家岭生活广场否SOHO天都否苹果派是500元/平米双子座公寓否华府1号未定新时代广场否印象天心否天心华庭否新青年公寓否巧克力空间否鑫远杰座未定未央大邦否香颂国际否左岸右岸否铂宫是1500元/平米新芙蓉之都否项目名称是否精装精装标准建鸿达华都否金麓国际否美林银谷否郡原广场否盛大泽西城可以精装700元/平米永祺西京未定沁园春御院未定阳光100否长沙商务中心是800元/平米博林金谷是800元/平米融圣国际未定上河国际否才子佳苑否天健芙蓉盛世否瑞宁花园否纯小户户项目目附带小小户楼楼栋项项目毛坯房房为目目前市市场主主流，，目前前精装装标准准集中中在700-800元/平米米5、长长沙小小户型型交房房标准准分析析我司对对客户户装修修意向向调研研：1、本次问问卷调调查中中，年年龄层层次主主要集集中在在21-25岁岁这个个年龄龄段，，比例例为57%，年年龄在在26-30占占21%。。年龄龄在36-40占11%。这这三部部分人人最能能代表表本次次问卷卷调查查的声声音，，一部部分为为社会会新锐锐阶层层，能能够迅迅速接接受新新潮事事物。。2、有62％的的人会会选择择精装装房，，认可可程度度较高高。29％％的人人因心心存顾顾虑，，表明明这部部分人人对精精装房房不排排斥，，决心心不明明确，，仍存存在选选择的的现象象。仅仅有7％的的反对对精装装房，，不会会选择择。这这说明明精装装修房房还是是比较较迎合合市场场需求求的。。3、68％％的人人认为为精装装修可可带来来节省省时间间和精精力，，这也也是精精装房房最为为有市市场发发展潜潜力的的原因因。13％％的认认为精精装修修带来来部分分费用用节省省，而而却有有19％的的认为精装装修避避免入入住后后的噪噪音之之苦。。精装修修将成成为未未来市市场主主流，，精装装也是是增加加项目目价值值最重重要的的手段段5、长长沙小小户型型交房房标准准分析析楼盘名称置业目的（自住/投资）客户分析影响客户公寓置业要素伍家岭生活广场投资为主，少量年轻人结婚用房本地为主，外地投资客多，年龄多为30-40岁，少量年轻单身地段、交通铂宫投资为主多为附近私营业主，投资地段新时代广场投资自住各半伍家岭附近私营业主等，年龄结构偏轻交通、地段建鸿达巧克力空间投资自住都有，两房多为青年群体以周边人群为主，路桥客户、铁道学院、中心医院等单位交通天健芙蓉盛世投资偏多年龄结构偏轻，以本地客户为主，兼有深圳、株洲、江西投资客（深圳投资客较多）交通、地段天心华庭投资为主长沙市为主，年龄多为30-40岁，少量年轻人地段上河国际商业广场投资自住各半周边高桥、旺旺医院，少量外地客户，年轻人不少地段，配套博林金谷投资为主周边人群，卖小面积年轻人较多交通、地段未来城投资周边区域的人居多地段6、长长沙小小户型型客户户分析析成熟商商务地地段的的小户户型，，客户户基本本是投投资客客；新新兴城城区、、地段段稍好好的小小户型型，投资、、自住住客户户基本本各半半。客户类型经济承受能力置业动因需求产品投資客戶强投资，主动置业地段好，投资价值高的产品。往往多为位于商业中心及交通枢纽，例如铂宫等自住客户低下,经济承受能力低下的青年群体，对产品价格敏感自住或过渡性自住，被迫置业交通便利，能够满足基本生活需求，有日常生活必备元素（厨房等），例如谋房博客办公兼自住型经济承受能力有限的初期创业者，自由职业者办公兼自住，被迫置业交通便利，能够满足居家条件，同时具备SOHO公寓条件6、长长沙小小户型型客户户分析析投资型型客户户最看看中地地段与与投资资回报报率、、自住住型客客户需需满足足生活活需求求、办办公兼兼自住住型客客要求求交通通便利利，且且能满满足生生活需需求；；而租租户十十分注注重生生活的的舒适适感。。所以以，小小户型型项目目能否否满足足基本本的生生活需需求，，是影影响其其销售售与出出租率率最重重要的的因素素。数据显显示60㎡㎡以下下小户户型供供应比比例逐逐年下下降，，但需需求量量却未未减少少，导导致09年年消耗耗大量量市场场小户户型余余货；；由于政政策70/90限制制，很很多开开发商商推出出合拼拼户型型，也也同样样占有有了小小户型型的一一部分分；现在市市场上上纯粹粹小户户型公公寓与与酒店店公寓寓的余余货非非常稀稀少；；投资型型公寓寓与酒酒店公公寓的的市场场需求求也在在逐年年攀升升，09年年长沙沙市场场推出出的几几个纯纯小户户公寓寓楼盘盘如兴兴威帕帕克水水岸、、长城城国际际、亚亚商国国际等等去化化率都都相当当好。。

供销供销比套数比例套数比例07年60以下952519.021165319.350.8160—90911118.19938315.580.9708年60以下1384316.66695715.931.9960—902028224.41886820.312.2909年60以下1027916.151467817.220.760—901706726.822003723.510.817、长长沙小小户型型未来来趋势势———需求求量大大目前市市场需需求以以刚性性需求求为主主，紧紧凑中中小户户型受受到市市场追追捧，，35-50㎡㎡户型型最受受欢迎迎；目前以以毛坯坯交楼楼为主主，精精装修修将成成为未未来主主流，，也将将成为为重要要的提提价手手段；；小户型型客户户无论论投资资、自自住者者，均均十分分注重重项目目的户户型设设计能能否满满足基基本的的生活活需求求；小户型型市场场需求求大，，在行行业市市场平平稳发发展的的基础础下，，小户户型销售十十分看看好。。长沙小小户型型分析析总结结PARTB公公寓寓发展展定位位小户型型基础础市场场研究究项目公公寓发发展定定位建建议1.项目公公寓开开发资资源盘盘点湖南CPD的核核心地地带，，城市市未来来中心心位置置立体交通通网络，，交通便便捷地块昭示示性强，，具备地地标特质质花园湖泊泊资源，，生态环环境突出出优势：临主干道道，较吵吵；周边居住住氛围差差，生活活不便。。劣势：南城省省府核心心景观资源源突出生活感与与配套差差，需强强化及完完善自身身配套发展定位位：体现CPD核心心区城市市价值及及居住价价值的新南城省省府府邻花园式高高端端精精装国国际际公寓产品定位位：35-50平米米精精装修公公寓方向一：：商务型型（不带带燃气，，常规大大通间））方向二：：生活型型（带燃燃气，充充分考虑虑通风、、采光、、晾晒功功能与附附加值））我司建议议采用生生活型公公寓，由由酒店统统一进行行物业管管理2.项目目公寓发发展定位位建议定位理由由阐述1、市场角角度35-50㎡户型最最受欢迎迎；精装装修是提提升价值值最得要要的手段段；满足足基本生生活需求求是自住住、投资资者均十分关关注的要要点。郡郡原莫奈奈公寓的的成功说说明长沙沙市场对对高端精精装修公公寓的授授受度高高。2、开发商商目标贵司对价价格目标标有很高高的要求求，故对对产品的的要求既既能卖得得快、又又能卖高高价。3、项目本本身：项目将成成为区域域内的标标志性地地标，有有很好的的生态资资源，档档次太低低的公寓寓不能体体现项目目价值；；但若公寓寓定位为为商务型型，宜商商宜居，，一方面面对自居居型客户户缺少吸吸引力；；另一一方面，，势必与与项目内内的写字字楼物业业发生直直接竞争争，影响响项目销销售速度度与价格格实现目目标。2.项目公寓寓发展定定位建议议PARTC商商业发展展定位区域商业业环境概概述项目商业业发展定定位建议议PARTC商商业发展展定位区域商业业环境概概述项目商业业发展定定位建议议南城商业业目前主主要集中中在韶山山南路到到红星段段的沿线线，以专专业市场场（布市市、家具具、建材材、汽车车，日杂杂）为主主，满足足居民生生活需求求的业态态为辅，，整体档档次不高高；2008年底，，深圳天天虹百货货入驻BOBO天下城城，开南南城百货货购物先先河，一一定程度度上提升升南城商商业档次次；南城片区区商业部部分运作作一般形形式灵活活，可租租可售，，招商销销售同步步进行。。招商采采用先引引进大品品牌业主主，带动动招商气气氛的策策略。经经营方式式以“自自主经营营”为主主，“委委托经营营与自主主经营相相结合””为辅。。不同档次次的项目目租售金金水平相相差很大大。临主主干道独独立门面面租金为为：100-180元元/平米米·月，售价价一般在在20000-30000元元/平米米左右。。南城板块块1.项目区域域商业环环境分析析虽然南城城是湖南南的置业业热点区区域，但但整体建建设尚未未成熟、、入住度度有限，，人气缺缺乏；由于片区区的成熟熟度尚有有待时日日，片区区的商业业租售情情况整体体不甚理理想。临临近省政政府的天天虹商城城附近商商业氛围围逐渐浓浓厚。已初步形形成以天天虹百货货为中心