X年张家口小白山全案策划

小白山全案策划按事物的本来面目去认识它按事物的应有面目去创造它序：寻找属于城市的内涵，引发客户居住的欲望，让欲望为我们赢得市场！这个城市，我们也许生活的很满足，也许生活的很不满足，但我们都存在着对生活的欲望，有些我们知道，有些我们不知道。城市的上空观看，主流群体的居住方式。我们试图找到一类产品平台。以住宅项目为载体，释放消费者的居住欲望。核心问题通过对本案大量信息的收集，项目组对于小白山项目提出以下核心问题：1、能不能形成张家口市场关注的热潮？2、能不能在推广传播上形成高度与气势？3、能不能通过该项目成为张家口城郊房地产项目发展模式的新样板？并带动平门区域城市发展的一个新走向？目录地形地脉及SWOT分析1市场分析2规划建议3定位分析4开发分期5发售策略6财务分析7地形地脉分析做地形地脉分析的目的 做地形地脉分析，就是要了解我们项目现阶段、各方面的情况。 知己知彼。古人尚把知己放在了首位，可见其重要性。充分的了解了自己，才会知道哪些方面是我们可以加以利用的，是我们的优势；哪些方面对我们的项目不利，我们要避开，甚至可以将其转化为我们可以利用的优势。景观区位交通现状人文地形地脉SWOT分析地形地脉分析区位北临平门路，太平山风景区西接外环、张石高速东至政府新规划路，距古宏庙街不远南临小白山风景区地形地脉分析现状土地属性复杂，搬迁难度大地块高差大，最大落差近20米土地形状不规则，南高北低土地范围内原生树多土地范围内有高压线，通讯塔有污水河道地形地脉分析交通地块与坝岗路、古宏庙街连通地块距城市快速路500米有13、18路公交车经过，2、10路距离本地块不远地块距帝达2.5KM、距瑞都、宝丰超市1KM，2KM内银行、学校林立繁多。项目是张家口连接坝上、内蒙的咽喉地形地脉脉分析人文、、景观项目临近近张家口口历史文文化发源源－大境境门项目临近张张家口的主主要高等学学府－北方方学院、张张家口教育育学院、张张家口财经经学院、张张家口卫校校，临近著著名小学、、中学－一一中、二中中、三中、、九中、十十中、十七七中、二十十中、下东东营小学、、蒙古营小小学、逸夫夫小学等项目临近张张家口主要要文化景区区－太平山山景区、水水母宫、赐赐儿山，小小白山市民民公园甚至至可以成为为本项目的的私家园林林地形地脉分分析全图本案地形地脉分分析整体该区域经过过几年的发发展，众多多小区（香江名城国国际、缙华华苑、绿都都花园、天天宝花园、、永泰花园园、平安小小区等）相继落成成，周边配配套也将逐逐渐完善。。随着居民数数量的不断断增加，该该区域会慢慢慢形成具具有相当影影响力的大大型居住区区本案区域地形地脉分分析SWOT分析优势区位优势：：张家口西西侧的入口口地带，门门户位置优优势明显景观优势：：地块四周周景色宜人人，绿林丰丰茂，松林林绿柏，四四季常青，，上风上水水，健康养养生交通优势：：地块东临临城区干道道，西接高高速西环，，多条公交交路线，交交通四通八八达人文优势：：周边学府府林立，人人文气息浓浓厚地形地脉分分析SWOT分析劣势地块问题：：地形复杂、、高差大、、地块不规规整，增大大设计难度度，影响采采光观念问题：：处于主城城区边缘地地区，偏远远，目前周周边配套不不能保证。。另外小白白山地区周周边治安情情况在前些些年一直都都不容乐观观拆迁问题：：土地属性性复杂，本本地块其他他几家公司司家属楼拆拆迁难度大大，妥善处处理好拆迁迁问题，是是工程顺利利完成的保保证安全问题：：项目紧邻邻道路的车车流量大，，安全问题题很难保证证地形地脉分分析SWOT分析机会品质：紧靠靠小白山、、太平山两两个自然景景区，景观观资源的合合理开发利利用，是项项目被大众众接受和认认可的重要要因素地段：是张张家口通往往坝上地区区，连接内内蒙的门户户位置，并并且这里是是各条高速速公路入口口交汇地带带，把交通通便利的特特点与项目目无缝衔接接在一起，，创造新的的需求，从从而把我们们的项目提提高一个档档次投资：周边边学校众多多，易形成成校园区域域经济体（（比如餐饮饮，租住，，娱乐等）），项目与与学校一同同把该地块块做大需求：2008~2010年年拆迁量巨巨大，各层层次客户群群数量大，，抓住客户户的需求心心里，是我我们必须要要做的事情情地形地脉分分析SWOT分析威胁市场：全国国房地产市市场持续动动荡，造成成一线城市市房产交易易价格下降降，交易量量萎缩，2、3线城城市也有越越来越多的的人开始持持币观望项目内有大大量电线混混乱布局，，同时还有有移动通信信塔，如何何合理的对对项目内的的障碍进行行合理的移移动和布局局，同相关关单位协调调好，是项项目成功的的问题之一一地块高低差差大，且整整个地块南南高北低，，采光与居居住舒适度度受到严重重影响，合合理的在项项目内挖土土、垫土，，成了我们们重要的工工作污水渠已经经成为建设设中的一个个重要问题题，因该处处不能建造造住宅，如如果不能有有效的对污污水渠进行行处理，将将对项目影影响很大地形地脉分分析总结总结：如何有效的的发挥优势势，规避劣劣势，抓住住机会，并并且认真对对待自身所所处的市场场。把最终的优优势融合在在建筑过程程和推广过过程当中，才能开发发出更好的的产品，让让客户认可可。地形地脉及SWOT分析1市场分析2规划建议3定位分析4开发分期5发售策略6财务分析7市场客观研研判回首过去一一年房地产产市场全国国范围内的的春光无限限，今年很很多城市的的地产之路路却遇到了了前所未有有的困境：：北京一百百多处楼盘盘打折出售售，珠广深深地区持续续降价，无无论怎么炒炒作房子销销售率就是是上不去。。拐点说不不绝于耳，，有人说，，中国房地地产的冬天天到来了。。。。。。。。是什么带来来了这一切切变化？中中国房地产产未来的市市场还会继继续发展吗吗？市场分析宏观市场场那么我们从从以下几个个问题来看看全国市场场：一、美国次次贷危机二、国内从从紧的货币币政策三、房地产产商资金链链问题四、中国经经济与中国国城市化进进程市场分析宏观市场场一、美国次次贷危机引引起国际经经济的萧条条美国次贷危危机已经严严重的影响响全球经济济，中国也也受到影响响。对于房地产产来说，在在过去十年年间（1998~2007）），大量量的国外资资本涌入房房地产市场场，推动了了中国房地地产市场的的发展。而从美国次次贷危机开开始以后，，一部分投投资人认为为中国房地地产也出现现了过热的的局面，害害怕中国出出现与美国国一样的危危机，因此此，他们把把钱撤了出出来。次贷危机造成了现在在房地产市市场中投资资型客户不不断减少，，同时投资资客户的信信心不足也也对非投资资型客户产产生了一定定的影响。。次级贷就是是把房地产产按揭贷款款资产证券券化，然后后让人投资资购买，很很多人买了了银行的房房地产债券券，最终房房地产泡沫沫导致房价价暴跌，债债券贬值，，银行无法法按时偿还还投资人的的利息和本本金就引发发了次级债债危机.市场分析宏观市场场二、国内从从紧的货币币政策房屋价格提提高过快，，越来越多多的人不能能够承受如如此高额的的房屋价格格，社会问问题日益尖尖锐，国家家政府有责责任要采用用一些措施施来抑制房房价增长，，整治房地地产市场，，调控时间间仍然未知知。从紧的货币币政策造成成房地产行行业融资困困难，同时时个人住房房贷款比例例频频调高高，抑制了了一部分购购房需求，，让房价回回归。从紧的货币币政策更多的是为为了抑制投投资客户需需求，但也也影响了一一部分非投投资客户，，并且对开开发商自身身的资金实实力提出了了更高的要要求。市场分析宏观市场场三、房地产产商资金链链问题可以看到，，在降价销销售的这些些城市中，，有些项目目的价格仍仍然保持在在高位，这这与开发商商自身的资资金实力是是分不开的的。而资金金链产生问问题的开发发商，面对对一轮又一一轮的宏观观调控，面面对一次比比一次高的的银行贷款款，面对观观望情绪日日益弥漫的的市场，他他们不得不不降价销售售，有一部部分开发商商已经入不不敷出。在宏观调控控明显的今今天，我们们更要保证证我们自身身的资金链链是健康的的。拿地与开发发过程的协协调统一，，有效的利利用资金，，是在现行行市场中取取得成功的的关键。市场分析宏观市场场四、中国经经济与中国国城市化进进程在过去的十十年中，房房地产行业业的税收贡贡献在各行行业中排在在前列。以以北京为例例，07年年房地产税税收占到北北京市政府府总税收收收入的百分分之二十之之多。中国的经济济发展已经经与房地产产行业建立立了紧密的的联系，而而中国的城城市化进程程才刚刚开开始，每年年都会有大大量的农村村人口变为为城市人口口，这是中中国的国情情。只要中中国经济不不出现大的的危机，房房地产行业业不影响社社会稳定，，中国政府府会从一定定的角度支支持房地产产行业的发发展。现在政府采采取措施，，一方面是是防止房地地产行业崩崩盘，另外外一方面也也是缓解社社会矛盾。。从政策上讲讲，中国的的城市化进进程是中国国政府的重重要责任，，每年城市市化进程中中从农村人人口中转为为城市人口口的这一部部分人有相相当的比例例，加上城城市中现有有人口对房房地产的刚刚性需求，，房地产市市场仍然有有很好的发发展前景。。面对全国的的大形势，，我们不禁禁思考，我我们是否需需要站在局局外，冷静静的思辨，，张家口的的房地产在在未来将会会如何发展展？回归张家口口市场1进入08年及今今后一段时时间，大规规模的土地地放量必然然带来庞大大的开发量量，竞争加加剧2单位团团购和廉价价房上市，，瓜分了大大多数消费费市场307年年张市房价价的大幅增增长，刺激激了开发商商追求利润润的心理，，使市场过过于理想化化。4商业项项目开发运运营成功的的案例很少少，必然会会重伤投资资者的信心心。因此投放量继续续加大消费群体在在缩小投资客这一一群体迅速速收手路在何方？？？？市场的探索索可以预见，，张家口的的房地产市市场伴随着着大量的开开发放量，，未来市场场竞争将会会越演越烈烈，因此如如何在这场场竞争中，，使我们的的项目脱颖颖而出，成成功突围是是摆在我们们面前的一一个紧要课课题。寻找的思考考一、挖掘市市场，寻找找市场共性性及突破口口首先，细分分来说张家家口市场在在售产品同同质化严重重，各个楼楼盘只是刷刷了不同涂涂料亦或瓷瓷砖的同质质立面，千千篇一律的的排排座，，千篇一律律的两室两两厅，三室室两厅。各个楼盘物物业服务硬硬件和软件件均有不足足，基本停停留在仅仅仅满足居住住需求上，，没有提升升到一种生生活方式的的营造的层层次。或者者仅仅是停停留在社区区概念上而而没有得到到有效的落落实。客户户买房子绝绝对不仅仅仅是买了物物业，而是是购买了一一种生活方方式。结论：从项项目的户型和社区服务配配套入手，适应应市场进行行差异化，，具体的建建议后续定定位章节将将详细阐述述。二、客观的的认清自己己，挖掘自自身项目优优势地段：地处处平门路，，背离市中中心，配套套上没有优优势。交通：交通通状况还不不错，公交交线路可直直达小区或或小区附近近，毗邻城城市快速路路，及张市市高速路口口。配套：商业业配套并不不多人文：属于于原饲料厂厂厂区，没没有太深厚厚的居住归归属认同感感。周边物业：：平门片区区基础设施施建设相对对滞后，没没有标志性性建筑。人文景观：：周边学府府林立，且且临近张家家口主要文文化景区，，小白山、、太平山等等。生态环环境非常好好。项目本身的的区位一般般，主要亮亮点主要集集中在人文景观上。三、系统策策划，构建建项目核心心竞争力在项目本身身地段区位位没有明显显优势的情情况下，项项目要得到到市场的认认可并实现现良好销售售，只有通通过系统的的策划，从从自身建立立项目的核核心竞争力力。从各个环节节建立本项项目的核心心竞争力精确的市场场分析精准的产品品定位户型确定优优势社区文化特特色园林小品特特色物业配套特特色一种生活方方式一种文化底底蕴广告推广销售推介物业管理推广落实建立优势作为张家口口的老城区区，其历史史文化底蕴蕴深厚，各各方面配套套以趋成熟熟，但城市市规划和市市政建设相相对陈旧。。目前桥西西区市场价价格在三区区比较中是是相对较低低的。究其其原因，与与此片区近近来新开发发楼盘较少少有关。但但随着旧城城改造力度度的加大，，今年下半半年乃至今今后几年此此片区同样样会有大规规模的放量量。如华升升阳及凯龙龙的新华街街开发，中中联的小河河套项目，，天河骏层层项目，至至善街项目目都会在今今明两年规规模放量。。随着这些项项目的大量量开发，桥桥西这片张张市的老城城区将绽放放出全新的的生命力。。而随着这这些楼盘的的大量放量量，桥西区区的竞争也也会更加激激烈。本地块相关关项目对比比香江名城国国际金鼎世纪城城天河骏层

本片区在售售项目项目产品形态面积户型均价推介媒体买点金鼎世纪城多层70-1002+22564元报广、车载、路牌、展板、电视、网络、围挡规模大、景观好、商业配套齐全、推广力度大小高层150-2003+2+23200元200以上复式香江国际多层70-1402+13558元路牌、展板、车载电视、网络、围挡规模大、环境好、交通便利、周边配套齐全、推广到位2+22+2+2小高层90-1302+23808元3+23723元3+2+2天河骏层多层70-1262+12910元报广、路牌、展板、围挡、派发单页规模大、交通便利、景观好、推广到位2+2220跃层小高层50-1301+13387元2+1\23+2对比分析本区域内的的这三个项项目可以说说定位和销销售都是比比较成功的的，究其成成功的因素素包括以下下几点：1.开发期期处在张家家口房地产产市场最火火爆期间，，较早的抢抢占了市场场2.项目规规模大、配配套齐全、、景观设计计独特3.产品以以多层为主主，辅以小小高层，舒舒适度高4.户型种类类多，面积以以70-130平米为主主，适应大众众的消费水平平5.推广到位位，扩大项目目知名度张家口俗称““山城”，自自然坡地景观观资源可利用用性高，但大大部分的项目目为东西错落落或南低北高高，不影响采采光等问题，，但我项目南南靠小白山，，北临平门路路，地块南高高北低，落差差大，不利于于出行，我们们只有通过合合理的业态分分布、景观设设计来弥补此此缺陷我们例举几个个与我项目地地形相似并成成功销售的楼楼盘，予以借借鉴（只考虑产品品）区域市场分析析个案分析销售情况分析析此项目整体销销售状况较佳佳,一期、二二期多层已售售磬，业主已已入住。三期期于2007年4月开盘盘，共3栋临临街小高层，，现剩余3层层4层及10层部分房屋屋，四期10栋多层，于于2007年年12月预售售，面积区间间为64-106平米，，近500套套房屋只剩余余20套房屋屋未售出,销销售率达到90%,户型型种类较多适适应市场需求求.分析1.开发商知名度高，实实力雄厚，增增强了客户的的购买信心2.面积区间大，，户型种类多多，且以小面面积户型为主主.3.价格较低，多多层均价：2883元4.小区内景观设设计错落有致致，充分利用用了落差凤翔山庄分析此项目全部多多层，共47栋，现小面面积户型全部部售磬，剩余余100多套套左右，均为为跃层，面积积为180-230平米米，因面积偏偏大，价格偏偏高，所以销销售十分缓慢慢。1.小区规模大.且全部多层层，适应市场场需求2.3.小区内景观设设计错落有致致，充分利用用了落差设计多样化，，平层、错层层、跃层、复复式均有。锦绣花园分析此项目06年年10月开盘盘，除别墅外外，现已售磬磬。虽位置较较偏，紧挨山山脚，城市快快速路经过此此项目，但由由于项目全部部多层，且户户型设计合理理，小面积居居多，价格较较同区域其它它项目低，因因此，销售情情况良好1.东环路已通，，交通便利2.3.三山环抱，环环境优雅，适适宜居住户形种类多，，小面积户形形偏多。山水文苑总结结合我们的项项目来看，在在地段不占优优势的情况下下，我们就要要以产品、价价格来抢占市市场。什么样的产品品能在市场中中站稳脚跟呢呢？结合以上上安例，我们们认为：1、产品形态态以多层住宅宅为主，辅以以少量小高层层2、户型种类类多，面积区区间大，90平米以下要要占到75%左右3、景观设计计独特，绿化化面积大4、价位低于于同区域其它它楼盘地形地脉及SWOT分析1市场分析2规划建议3定位分析4开发分期5发售策略6财务分析7策略规划寻找属于本项项目的坐标如果不能对我我们所希望的的未来有一个个明确的概念念的话，那么么，我们就会会被当前存在在的一些潜意意识所左右。。规划方向1、〖区域尺尺度〗〖〖个盘盘尺度〗打造大盘气势势还是强调一一期住宅居住住环境？（区域视角＆项项目视角）结论：从一个个宏观的视野野建构整体的的“造城”优优势。2、〖复合性性物业类型〗〗〖〖单一住宅区区〗复合型社区优优势与一期住住宅特征？（复合型＆单单点式）结论：以复合合型大社区配配套为基点，，并强调一期期产品优势3、〖全盘高高度的行销〗〗〖〖一期产产品的销售〗〗实际销售和大大盘主义之间间是否存在矛矛盾？（造势＆销售售数额）结论：对分期期产品具备前前瞻性考虑，，不因某一期期产品而而影响整体传传播节奏。4、〖高价值值产品〗〖〖低价值产产品〗做中低端产品品还是应该做做体现客户尊尊贵感的中高端产品？？结论：通过本本项目的产品品价值、品质质提高区域价价值是本案开开发初衷。同同时，通过财财务分析粗算算，开发中低低端产品难以以保证开发商商的开发利润润。总述：1、（视角））改变原始楼楼盘的思考惟惟度，从地产产项目上升到到一个区域运运营商的宏观观视角。2、（时间））在本案3－－6年的开发发周期里，社社会环境、经经济条件、政政府政策和社社会意志都会会发生变化。。这就要求传传播必须拥有有长远眼光，，并具备前瞻瞻性，使后期期产品能够实实现延续推出出。总述：3、（细节））在考虑社区区综合性开发发的同时，同同时要凸显（（尤其是一期期）分期效果果，努力实现现精神物质双双丰收，实现现营造一个大大型、高端、、复合居住社社区的综合理理想。规划建议315亩业业态可行性初初步设想休闲度假养老精品小高层全功能酒店高品质多层产品完善配套的区域315亩足可可以是一个大大的生活区域域，它可以囊囊括各种类型型的建筑形式式。这315亩地地，将满足所所有人的生活活一切所需。。建筑形形式规划建建议315亩亩初步步设想想公建商业区（如酒店，商场）住宅生活区（一期100亩）行政配套区二期高品质住宅区休闲度假养老区道路走走向规规划公建商业区（如酒店，商场）住宅生活区（一期100亩）行政配套区二期高品质住宅区休闲度假养老区为道路路走向向规划建建议设设想细细化——行政政配套套行政配配套区区1、为为谁做做？社区业业主周边居居民2、为为什么么要做做？315亩，，我们们是在在造一一个大大盘，，在做做热一一个区区域。。而规规模大大盘需需要有有完善善的行行政配配套。。且规划划有硬硬性要要求，，超过过150亩亩的楼楼盘必必须建建造一一所四四轨制制小学学。3、做做什么么？医院：：不同同于普普通医医院，，该医医院是是更关关注人人心理理感受受的保保健医医院。。张家家口此此类医医院基基本没没有。。幼儿园园四轨制制小学学4、怎怎么做做？主打教教育牌牌：与与大区区域人人文性性吻合合，做做双语语国际际学校校，推推出幼幼儿教教育、、素质质教育育，教教育从从孩子子的起起点抓抓起的的概念念又打服服务牌牌：推推出创创新特特色的的社区区服务务（如如社区区保健健医院院）。。规划建建议设设想细细化——公建建公建商商业区区（如如酒店店，商商场））1、公公建为为谁而而做？？社区已已经入入住的的业主主周边消消费人人群本项目目临近近张石石高速速及各各条高高速路路口，，满足足这些些商旅旅人士士的需需求2、为为什么么要做做？在本项项目开开发的的中后后期，，地块块周边边的常常驻人人口将将越来来越多多，项项目所所辐射射的西西北部部消费费人口口也将将很可可观，，而现现阶段段本地地块周周边配配套严严重不不足。。开发发公建建一是是因为为市场场的要要求，，同时时也是是提升升社区区档次次及配配套完完善性性的支支撑。。3、做做什么么？半围合合的建建筑造造型（（聚财财），，要求求有都都市化化的形形象，，形成成区域域级别别的中中心，，标的的性建建筑物物。而从经经济的的角度度来看看：大大型商商业销销售风风险较较大（（无论论是销销售或或自持持都存存在这这个问问题））。因因此我我们要要合理理规划划。4、公公建规规划设设想（1））大大卖场场建议规规划一一个集集超市市、百百货、、娱乐乐、餐餐饮为为一体体的综综合型型卖场场。（2））会会馆可规划划为一一个集集商务务、休休闲、、娱乐乐、会会议、、客房房为一一体的的综合合性配配套会会馆，，不仅仅可以以满足足华新新集团团办公公、会会议等等需求求，同同时可可以作作为对对外经经营的的酒店店型自自持物物业。。（如如恒通通商务务会馆馆）销售及及经营营建议议：建建议采采用整整层销销售或或者租租赁的的形式式，由由华新新集团团筹建建或选选择物物业公公司统统一经经营。。规划建建议设设想细细化——高档档休闲闲健身身场所所1、为为谁做做？全面囊囊括张张家口口中高高端客客户群群体。。区县县生意意主，，政府府机关关中高高级公公务员员都在在这一一群体体中。。对高尔尔夫运运动有有所向向往，，体现现自己己身份份地位位及品品味。。2、为为什么么要做做？但凡提提到果果岭、、高尔尔夫等等名词词无不不是与与高端端、国国际化化及身身份地地位挂挂钩，，可很很大程程度提提高本本楼盘盘的档档次。。是为为本项项目一一个很很好的的推广广卖点点。且高尔尔夫场场地迄迄今为为止在在张家家口绝绝对属属于市市场空空白。。本案案若做做，就就能凸凸显唯唯一性性、权权威性性和排排他性性。3、做做什么么？（2））小小型推推杆练练习场场4、怎怎么做做？以高尔尔夫为为中心心，在在后期期楼盘盘推售售上布布局花花园洋洋房、、观景景高层层等，，用好好用足足高尔尔夫的的景观观功能能。形形成强强势带带动同时高高尔夫夫不仅仅仅是是景观观，更更是可可以经经营的的资产产，要要用经经营的的眼光光看待待高尔尔夫。。具体操操作办办法可可参考考国内内成功功案例例休闲度度假养养老区区若无法法形成成则考考虑建建造康康体健健身中中心，，可囊囊括健健身房房、网网球场场地、、乒乓乓球、、羽毛毛球场场地等等。315亩的的未来来生活活从315亩亩规划划中，，我们们已经经看到到了小小白山山全自自然生生活区区的雏雏形：：小白山山要倡倡导一一种生生活方方式，，用一一种对对家的的全新新演绎绎来吸吸引消消费者者的投投入。。小白山山凭借借其超超越的的自然然环境境优势势，多多元化化的建建筑类类型，，完善善的配配套。。这些些综合合因素素只有有一个个目的的。即：建建筑新的生生活领领域，，让消消费者者在这这里体体验家家新的的意义义，改改变原原有的的让人人枯燥燥、厌厌烦的的生活活。315亩不不仅是是我们们的目目标，，同样样也是是广大大张家家口人人民的的一个个梦，，作为为城郊郊结合合部的的本案案，成成功的的开发发完成成必将将拓展展城市市的边边线，，创造造一种种新的的生活活方式式，创创造一一座新新城。。我们要要创造造它，，需要要我们们就要要走好好每一一步。。那我们们不禁禁要问问：我们第第一步步怎么么走？？100亩地地是一一个开开始……….规划建建议100亩亩（一一期））住宅生活区（一期100亩）规划建建议100亩亩（一一期））山，张张家口口人民民难以以割舍舍的地地理文文字。。打造小小白山山自然然生活活区，，就要要依山山而造造，造造的不不仅是是建筑筑，更更是生生活。。100亩规规划关关键字字：山，永永远的的自然然景观观生活氛氛围与与生活活意境境的融融合满足高高品质质生活活的建建筑形形态依托自自然资资源开开发山山景社社区创造社社区景景观与与生活活的融融合在张家家口人人心里里，多多层住住宅就就是不不变的的高品品质生生活规划建建议100亩亩（一一期））景观带（原污水渠）小高层产品小高层产品锅炉房会所中心景观商业商业商业商业多层多层多层多层多层多层多层多层多层多层多层多层多层多层多层整个小小区依依山而而建。。我们不仅仅要使生生活区景景观与小小白山融融为一体体，更要要依托自自然景观观与自身身景观特特点创造造出屋屋屋有景观观，户户户有特点点的纯天天然、低低密度、、高品质质生活社社区张家口生活舒适的住宅，美丽幸福的梦想规划建议议100亩（一一期）项目规模模：约100亩亩用地性质质：住宅宅、商业业技术经济济指标：：容积率：：≈1.5总建筑面面积：≥≥112723平方米米绿化率：：≥40％建筑层数数：≤6.5规划建议议100亩（一一期）规划依据据：本项目建建设用地地规划条条件通知知书张家口市市总体规规划国家有关关的规划划设计规规范及省省、市有有关规划划设计规规定产品类型型：居住区住住宅为多多层（高高度不宜宜超过6.5层层）为主主，在满满足日照照、标杆杆示范性性环境景景观要求求的前提提下，居居住区建建筑容积积率达到到1.5以上的的要求。。商业区以以沿平门门路商业业为主，，辅以少少量为区区内配套套的社区区邻里商商业，社社区邻里里商业面面积控制制在1500平平米左右右。商业区内内商业建建筑以不不超过二二层为宜宜，商业业区内的的容积率率可根据据实际情情况确定定。居住区内内需配建建幼儿园园一所，，面积约约1500平米米。幼儿儿园的位位置须考考虑面向向城市开开放而不不影响小小区。社区会所所面积约约2000平米米。规划建议议100亩（一一期）建议类型型及分布布百分比比：小高层（（数量控控制在20%以以下）多层（占占总量的的70%左右））花园洋房房（占10%左左右）让每一个个人都拥拥有一个个完美的居居住梦想想…..绿树青山山，鸟语语花香，，让每一一个家，，都居住住在自然然里，让让每一个个人，一一出门就就能呼吸吸到清新新的空气气，拥有有舒畅的的心情，，每一个个孩子都都会有一一个美丽丽的童年年。地形地脉及SWOT分析1市场分析2规划建议3定位分析4开发分期5发售策略6财务分析7定位分析析我们根据据张家口口的本土土情况，，根据我我们的经经验，参参照我们们地块的的特点，，我们来来讨论怎怎样的产产品才能能适应本本地市场场，怎样样的价格格才能使使本地块块显现出出优势，，哪些客客户群才才是我们们的目标标客户。。产品价格客户群定位分析析产品产品的好好坏直接接影响了了客户的的购买，，我们来来定位产产品，要要参考张张家口市市民的习习惯，并并且根据据自身地地块特点点来对产产品进行行定位。。张家口市市场产品品特点总总结张家口房房地产项项目户型型设计多多以两房房、三房房为主，，热销的的面积主主要以85～130㎡㎡为主，，主力户户型为两两、三房房，在面面积的配配比方面面120㎡建筑筑面积以以下占据据了整个个项目的的70%～80%，顶顶楼复式式结构去去化速度度较慢，，顶楼单单价通常常比一楼楼的低；；一层住住宅通常常架高50CM左右；；户型结构构主以板板式结构构为主，，少量为为塔式结结构，但但销售情情况惨淡淡。全明明设计，，结构方方正，布布局紧凑凑，浪费费空间少少，但整整体户型型设计较较为单一一，缺乏乏创新，，如入户户花园、、景观退退台、阳阳光房、、八角餐餐厅、错错层、等等新颖设设计在张张家口属属罕见；；建筑形态态多以多多层不带带电梯为为主，多多层房屋屋的结构构多以砖砖混结构构为主，，小高层层在未来来一年中中将成为为主流业业态并且且竞争激激烈。整体缺乏乏真正的的“类别别墅”的的情景洋洋房或花花园洋房房等高端端产品定位分析析产品离市区较远地块南高北低景观优势明显1.印象象中的远远离市区区，首期期产品的的售价过过高会带带来很大大的销售售抗性。。所以我我们产品品开发就就要注意意要控制制成本。。同时在在价格上上采取低低开高走走的原则则，促进进销售，，渐渐树树立开发发商在市市民心中中的良好好口碑(价格)2.地块块南高北北低，严严重影响响光照程程度，开开发大量量的小高高层产品品会造成成产品不不能被接接受。而而高层产产品不予予考虑。。（组合））3.天然然景观，，是我们们项目的的优势，，在不提提高成本本的前提提下，把把景观利利用好，，成为项项目的亮亮点。（主题））定位分析析产品现在市场场上面住住宅产品品分类：：多层小高层高层超高层别墅情景洋房房联排（TOWNHOUSE）花园洋房房是联排还还是花园园洋房？？根据我们们之前的的分析，，一期红红线范围围内为多层及小小高层产产品，无须过过多讨论论，但在在我们的的最高地地，产品品开发选选择是别别墅还是是洋房呢呢？我们们不禁深深思。？？客观事实实论证产产品表现现：目前张家家口市场场在售别别墅产品品有两个个楼盘：：山水文苑苑别墅区区：销售至今今，销售售情况惨惨淡桃源名仕仕别墅区区：从06年年至今，，基本是是以顶工工程款形形式出售售因此东方鑫业业认为，，本项目目是否开开发别墅墅产品应应慎重考考虑。那么花园园洋房是是否应该该融入我我们的社社区呢？？我们发现现，现有有市场居居住类产产品放量量中，尚尚没有花花园洋房房产品，，而花园园洋房作作为高品品质的生生活居住住产品价价格上比比别墅类类产品更更有竞争争力，受受众人群群更广泛泛，既然然我们要要打造高高品质社社区，就就有必要要把一些些居住舒舒适度高高的产品品融入我我们的整整体规划划中来，，并且我我们的产产品要保保证能够够被市场场所接受受。东方鑫业业建议：：因地制制宜，加入适量量四层花花园洋房房类产品品，能够够提高社社区居住住品质的的同时，，提高我我们的利利润，降降低购买买抗性定位分析析产品总述：多层产品品仍然是是张家口口人心目目中理想想建筑类类型，通通过近年年来我们们对张家家口市场场的了解解，多层层产品远远远比其其他产品品好卖。。但是我们们的地块块属于南南高北低低，如果果全部开开发多层层产品，，在保证证光照的的前提下下，楼间间距将变变得很大大，浪费费了面积积，降低低了我们们的盈利利能力，，所以，，我们得得结合其其他一些些产品，，弥补有有可能浪浪费的面面积，提提高利润润，并且且，多产产品组合合也可以以给小区区景观带带来一种种提升。。最高地中间高度地区沿平门路地区联排或花园洋房（15%）多层板楼（70%）小高层板楼和商业（15%）定位分析析张家口口有这样样一群人人群体一：：张家口口地区中中、高端端人群.项目处于于张家口口的门户户位置，，与繁华华接壤又又不失宁宁静，轻轻松接触触繁华而而又能安安静舒适适的生活活。这正正与这些些人的生生活需求求不谋而而合。群体二：：投资者者或长期期投资客客。本项目目周边边临近近学府府较多多，如如果我我们的的房子子户型型设计计种类类多样样化，，小两两房或或小三三房形形式齐齐全。。那投投资这这样的的房子子出租租，总总价较较低，，投资资回报报高，，客群群稳定定。我们暂暂且用用逆向向思维维，与与张家家口的的市场场完成成心与与心的的碰撞撞，以以客户户群定定位倒倒退出出产品品面积积区间间：心与心心的碰碰撞——目标标客户户群洞洞察他们对对家的的要求求：舒适的的、轻轻松的的内外外环境境满足他他们的的价值取取向的要求求即“热闹闹”又“安静静”的地方方即不是很很“城城市””又不是很很“乡乡村””的地方方多样性性、独独特性性在离他他们日日常繁繁忙的的活动动空间间不太远远却又又僻静静的地方方目标客客户群群心理理特征征写真真目标消消费者者的基基本需需求梦想一一种受到尊尊敬和和认可可的生生活方方式目标客客户群群购房房需求求习惯惯分析析物业品品质优优良物业外外观体体现一一定身身份生活配配套齐齐全物业管管理收收费合合理居住环环境宁宁静幽幽雅安全防防护设设施目标客客户群群购房房考虑虑因素素分析析全新的的生活活方式式？（（生活活空间间的文文化品品味和和艺术术气息息）地理位位置如如何，，交通通是否否便利利？整体规规划及及楼宇宇质量量？（（规划划、布布局、、造型型）价格是是否合合理？？周边物物业比比较？？物业管管理是是否有有保障障，是是否完完善？？每月月费用用多少少？是是否能能及时时入住住？结论同等地地段看看产品品，同同等产产品看看价格格定位分分析产品品面积分分布定位分分析产品品户型描描述60~80：小小两室室两厅厅80~90：：标标准两两室两两厅97~105：：小小三三室两两厅105~115：经经济型型三室室两厅厅115~130：舒舒适型型三室室两厅厅130~139：豪豪华型型三室室两厅厅160~170：花花园洋洋房60~90：97~115：：115~139：小户型型完成成“瘦瘦身””：瘦身的的面积积分配配：减减客厅厅以适适当增增卧室室的面面积，，缩小小卫生生间的的面积积。每户均均赠有有双阳阳台中大户户型增增加户户型设设计亮亮点：：每户赠赠送超超大观观景外外飘窗窗，并并设有有大落落地窗窗，同同时有有茶室室、阳阳光室室及步步入式式花园园的考考虑。。项目特特质之之户型型项目特特质之之园林林园林精精致但但不铺铺张自由浪浪漫随随意的的园林林景观观风格格本项目目临近近绝版版的风风景区区，小小区园园林景景观的的塑造造可与与大环环境融融为一一体，，但在在规划划中要要充分分考虑虑感情情交往往功能能，布布置多多个小小型的的交往往休憩憩空间间（小小的主主题休休闲庭庭园）），避避免大大面积积直通通路径径的设设置。。项目特特质之之社区区配套套物业业服务务物业管管理实实行全全封闭闭式24小小时保保安、、热水水服务务社区服服务一一线通通：设设置社社区服服务呼呼叫系系统，，连接接服务务中心心，一一线通通社区区服务务。定位分分析产品品1.立面以稳重、典雅色彩面砖为主，可用高档涂料点缀2.立面设金属空调挡板3.楼梯间及楼梯地转铺设，楼梯不锈钢扶手4.智能磁卡楼门，可视对讲系统5.高档防火防盗门6.户内毛坯，满足业主装修7.断桥铝合金窗，落地窗设铝合金防护栏8.退台铝合金护栏9.户内设防翻越门磁、窗磁系统，烟感报警系统10.社区主要部位设监控探头，外围设防翻越红外装置装修标标准建建议1.考虑小景观与大景区充分融合2.对原有成材的树种尽量保留充分利用现有地形深层发掘其优势3.从树种上充分考虑“四季有景”4.对于硬质铺装需要考虑色彩合理搭配，与绿地景观有机结合5.社区内依提炼的文化内涵、项目属性有针对性的设计“小品”水景的设计应充分考虑后期的维护及枯水期的景观6.景观应和建筑、行人形成合理的结合，自然的“对话”为项目的定位提供支持7.充分考虑夜景灯光设计，与周边景区形成区域的靓点景观规规划建建议定位分分析产品品去去弊根据我我们的的项目目周边边情况况和特特点，，要做做成一一个上上面定定位中中的产产品，，我们们就要要解决决眼下下看到到的一一些问问题，，只有有这些些问题题得到到妥善善的解解决，，小区区的质质量才才是过过关的的，这这样也也不会会导致致客户户对项项目的的质疑疑。所所以我我们也也专门门拿出出版面面来对对我们们项目目目前前的弊弊病总总结一一下，，并根根据我我们的的思路路给出出一个个解决决方案案。问题：：1.电电线线杆多多，电电线交交织、、混乱乱2.移移动动通信信塔的的处理理3.污污水水河沟沟的处处理4.地地块块高低低差大大的问问题定位分分析产品品去去弊1.电电线杆杆多，，电线线交织织、混混乱在入口口处随随处可可以见见到诸诸如右右图所示的电电线，横跨跨在天空中中，并且有高有有底，在做做住宅楼的的时候，一定要要考虑电线线与电线杆杆的问题，尽量量跟电力公公司做好公公关，如能使电线线重新排列列，或者入入地的话，最好好不过。定位分析产品去去弊2.移动动通信塔的的处理移动通信塔塔就在地块块的入口不远处，肯肯定会影响响小区的整整体感觉，并并且很多客客户对通信信塔是否影响响身体存在在疑虑。我我们要告知客客户通信塔塔对身体是是没有危害的的，是科学学的。并且且我们应该针针对通信塔塔的位置来来合理规划我我们的住宅宅位置，最最好同时给通通信塔以景景观包装，，使之更加美美观。定位分析产品去去弊3.污水水河沟的处处理污水河就在在项目北线线以南不远远的地方。。本身污水水渠是我们们盖楼的一一个劣势，，但我们应应该把它转转化成优势势。合理的利用用污水渠的的距离，做做到楼间距距更大，并并且做成地地下污水处处理，把污污水渠地块块填土做成成绿色景观观带或者水水景带，都都将增强我我们小区的的竞争力。。定位分析产品去去弊4.地块块高低差大大的问题地块高差大大本不是什什么劣势，，但我们的的地块又恰恰恰是南高高北低，高高低差有十十几米，如如此大的高高低差对住住宅的采光光会严重影影响，如在在现有情况况下达到国国家标准就就要浪费大大量的面积积。我们应该在在尽量节约约成本的前前提下，在在地块内部部把高处土土方填到低低处，让小小区整体呈呈缓坡状，，结合我们们前面的产产品布局设设计，相信信这样是最最好的解决决办法。定位分析气质远离城市的的喧嚣，体体会身临其其境的自然然之美。让每一个业业主的生活活更接近一一些绿色，，更接近梦梦中的那个个地方，让让生活返璞璞归真。定位分析气质气质关键字字纯绿色,唯唯美,自然然风华学府,年轻轻,明日之之星360°情情景生活景景观区域返璞归真的的悠然生活活藏在树荫下下的家定位分析与项目核心心价值相符符的案名涵景·佳境境“涵景·佳佳境”的案案名从字义义上理解，，“涵”有有包容、涵涵养的意思思，能点出出本项目海海纳百川、、优雅格致致且亲人文文的性的项项目特质。。“景”从字字面上可联联想到绿色色、生态、、郁郁葱葱葱，包含景景色的美好好景观。“佳境”是是散布的较较远的意境境，彰显出出闲雅，温温情的格调调。定位分析参考案名名备选东方神韵平门公寓摩卡庄园宁雅山庄木棉春城名门远景盛景天成尚品仕家西领美树云景倾城恋曦风景地形地脉及SWOT分析1市场分析2规划建议3定位分析4开发分期5发售策略6财务分析7操作风险及解决方案8开发分期（315亩亩）项目开发建建议采用分分期取地开开发的模式式，既可尽尽早入市抢抢占市场，，也可以保保证资金的的正常运转转，因此我我们先开发发已取得的的100亩亩地，一边边开发一边边做其它地地块的取地地工作。公建商业区（如酒店，商场）住宅生活区（一期100亩）行政配套区二期高品质住宅区迷你景观高尔夫练习场开发分期（315亩亩）22134景观带（原污水渠）小高层产品小高层产品锅炉房会所中心景观商业商业商业商业多层多层多层多层多层多层多层多层多层多层多层多层多层多层多层开发分期（100亩亩）先开发的100亩地地，依据其其地块现状状和对项目目的影响程程度，我们们依然分期期进行一期二期三期四期发售策略推广目标1、创建品品牌形象和和产品形象象，提高知知名度和美美誉度2、配合销销售计划，，为达成不不同阶段的的销售目标标制定相应应的推广计计划3、加快销销售进程，，快速回笼笼资金推广手段户外广告：：路牌、大大型展板车载广告：：车体、车车载电视报广广：：晚报、广广播电视报报、亚太广广告网络广告：：张家口热热线房产网网宣传物料：：项目宣传传单页售楼处：门门头、灯箱箱、吊旗、、展板、楼楼书、口杯杯、手提袋袋工地地：工地形形象、围挡挡节奏把控第一阶段推推广形象，，包装案名名，进行前前期炒做；；第二阶段推推广小区环环境，依山山而建，突突出“生态态景观大盘盘”的主题题；第三阶段推推广产品，，倾向于产产品诉求，，讲品质；；广告系统设设计户外广告方案说明：：户外广告是是最好的道道路指示工工具户外广告在在扩大项目目知名度方方面非常有有效户外广告持持续性强也是向社会会昭示开发发商的实力力路牌、灯箱箱、大型广广告牌等纸媒体广告告方案说明：：报纸在张家家口是传播播面最广的的媒体报纸媒体的的投放周期期与销售进进度紧密结结合报纸媒体的的具体实施施方案建议议每月制定定报纸广告（（晚报、广广播电视报报、亚太广广告）车载广告车体、车载载电视方案说明：：车体广告流流动性强车体广告视视觉效果好好，过目不不忘推广阶段根据房地产产的运作规规则，在项项目未确定定竣工进程程的情况下下，我们先先把推广阶阶段划分为为四个阶段段积累客户、认购订房塑造形象隆重开盘产品推广快速消化渲染气氛蓄客期认购开盘期强销期惯性销售巩固形象持续期蓄客期

工作重点投放广告，，推出产品品项目资料到到位，工地地形象树立立售楼处装修修完毕，工工作人员进进场积累客户，，介绍产品品工作目标扩大知名度度，积累充充足的客源源抢占市场，，认购订房房工作细节工地包装：：售楼处包装装：工地开工，，材料摆放放整齐，工工程进展迅迅速，以增增强客户购购买信心。工地外竖立立围档，围围档内容体体现项目形形象、气质质。售楼处选址址完成售楼处装修修大方、高高雅，符合合项目气质质销售道具如如沙盘、户户型图、展展板等，各各种登记表表格等到位位工作人员进进场：精神神饱满，气气质高雅，，统一工装装推广说明蓄客期广告告最重要的的是树立楼楼盘形象，，渲染楼盘盘价值，刺刺激购买欲望．广广告表达必必须阐述项项目核心卖卖点，并以以核心卖点点集成为凸凸显楼盘整体体价值以及及整体形象象的广告．．核心心卖卖点点构构成成：：稀缺缺－－－多多层层住住宅宅健康康－－－背背靠靠小小白白山山，，清清新新自自然然文化化－－－周周边边学学府府众众多多，，文文化化气气氛氛浓浓规模模———315亩亩的的大大型型开开发发体体量量复合合———齐齐全全的的综综合合配配套套

开盘期期工作重重点继续广广告推推广，，强化化客户户记忆忆与已签签认购购协议议的客客户签签订正正式合合同，，催收收余款款，办办理贷贷款借助开开盘强强力推推售产产品工作目目标开盘信信息传传达把潜在在客户户有效效的吸吸引的的现场场，力力争成成交引爆开开盘现现场的的实际际销售售建立良良好的的市场场口碑碑广告内内容：：开盘时时间＼＼地点点开盘活活动内内容开盘吸吸引客客户的的刺激激点（（如抽抽奖＼＼送礼礼等））活动内内容：：开盘当当天盛盛大的的开盘盘庆典典1、路路演2、开开盘剪剪彩3、售售楼处处前的的彩旗旗悬挂挂4、开开盘活活动盛盛况报报道促销活活动1.开开盘当当天成成交的的客户户均有有精美美礼品品赠送送(水水杯、、雨伞伞、笔笔记本本等)2.开开盘当当天前前10位成成交客客户总总房价价优惠惠2000元开盘期期的促促销活活动可可引爆爆开盘盘现场场，聚聚集人人气，，扩大大知名名度，，并可促使使意向向客户户迅速速定房房，不不再犹犹豫，，增加加成交交量，，并可可引发发其它它客户户的购购买冲冲动，，带动动销售售

强销期期工作重重点更改广广告推推广内内容，，给消消费者者以警警示加大对对老客客户的的回访访力度度分析已已成交交和未未成交交的客客户，，即时时调整整工作目目标扩大意意向客客户比比例稳住销销售势势头，，持续续销售售力争销销售量量达到到80%本阶段段推广广的目目的提升品品牌形形象，，保证证持续续销售售，并并把推推广推推向高高潮，，完成成主体体销售售任。。务扩大知知名度度，建建立充充分的的美誉誉度，，为后后期的的开发发提供供良好好的平平台通过强强有力力的促促销措措施达达成销销售广告主主题健康生生活，，品味味自然然主题说说明充分展展现主主力卖卖点，，相应应展现现辅助助卖点点，全全面体体现楼楼盘素素质＼＼前景景客户定定期追追踪，，成交交签约约与办办理贷贷款利用销销售道道具充充分渲渲染销销售气气氛，，传达达销售售业绩绩，给给客户户以紧紧迫感感）全方位位的广广告支支持，，广告告、媒媒体修修整紧抓工工程进进度此阶段段我们作作些什么呢？持续期期即收收尾期期，清清理剩剩余房房源，，完美美清盘盘地形地脉及SWOT分析1市场分析2规划建议3定位分析4开发分期5发售策略6财务分析7本项目目价格格定位位为使我我们项项目在在市场场上能能准确确地迎迎合目目标消消费群群体的的真实实需求求，赢赢得市市场。。结合合本项项目的的整体体市场场定位位以及及市场场的现现实情情况，，本次次定价价采用用=市市场比比较法法与需需求导导向法法相结结合制制定本本案价价格.市场比比较法法采用条条件相相似的的楼盘盘市场场均价价作为为基数数，对对影响响因素素以权权重系系数的的形式式进行行调整整，根根据比比较因因素对对楼盘盘等级级高低低的影影响程程度制制定出出本楼楼盘的的权重重系数数，并并根据据权重重系数数综合合计算算楼盘盘价格格。从地段段、产产品、、软环环境等等方面面考虑虑，本本次定定价选选取香香江国国际名名城、、天宝宝花园园、天天河骏骏层、、金鼎鼎世纪纪城等等四个个楼盘盘与本本案相相比较较。注：本本次评评分由由两人人以上上同时时进行行，取取平均均分得得出。。评分分标准准为五五个等等级，，根据据好坏坏依次次为11分分、10.5分分、10分分、9.5分和和9分分。序号比较因素权重值(W)本楼盘与其它楼盘相比较分值香江国际名城天宝花园天河骏层金鼎世纪城1地段自然环境0.310101010.52人文环境0.