XX魅力之城在售产品价格策略及销售办法

万科魅力之城在售产品价格策略及销售办法市场再改产品销售情况目录华润中海龙湖万科城东数据来源：1、房管局备案数据2、现场和置业顾问沟通3、相关地产朋友信息支持华润凤凰城建筑形态占地面积容积率高层，27f约356亩4.506#5#4#3#2#1#7#8#在售楼栋会所产品类型130-150（再改）畅销户型P，140.71m2物业形态高层，27f楼间距视野向后基本无遮挡梯户比2梯四户卖点双厅7.9m大开间，连通宽景阳台；主卧转角飘窗，卧室均带宽幅飘窗实收总价约81w实收单价约5800元/平米优惠措施一次性3%，按揭2%华润凤凰城房管局备案数据显示该户型上月销售共计5套华润·二十四城产品信息·首改产品类型130-150m2（再改）户型面积144（C1）楼间距90-100梯户比2梯4户卖点1、南北通透，全观景房，主卧、客厅南向；2、赠送错层阳台和错层房间；3、半面积入户花园和空中花园；4、主卧带卫生间和步入式衣帽间，保证私密性；5、独特景观卫生间设计实收总价范围120w左右实收单价范围8500左右优惠措施按揭2%，一次性3%房管局备案数据显示该户型上月销售6套。华润·翡翠城项目信息建筑形态高层（30-33层）占地面积1245亩容积率4.50四期鸟瞰图华润·翡翠城产品信息·首改产品类型130-150m2（再改）畅销户型135㎡（B2+B3组合售卖）楼间距80M梯户比2梯4户户型卖点1、板式，通透；2、主卧私密；3、赠送7-10㎡挑高阳台实收总价范围97-108w实收单价范围约7300优惠措施一次性3%，按揭2%注：翡翠城此面积段产品仅此一种，该户型由于是两种户型拼凑房管局备案数据显示该户型上月没有销售。一期二期1#2#4#3#5#6#7#8#9#10#11#12#中海兰庭建筑形态占地面积容积率高层，32+1F约110亩4.2已售未售在售产品类型130-150（再改）畅销户型G型，135m2物业形态高层（24+1）F朝向南北朝向梯户比两梯四户实收总价范围约74w-85w实收单价范围5500-6300优惠措施一次性1%，中海会会员0.5%，业主再购1%，拆迁户最高2%，灾区1%。中海兰庭房管局备案数据显示该户型上月销售共计3套，成交均价在5700.中海国际社区项目信息建筑形态占地面积容积率小高层（17）、多层（6+1、8+1）、别墅1986亩0.9橙郡1期橙郡2期林庭叠院中海国际社区产品信息·首改产品类型130-150m2（再改）畅销户型146（小高层17层，H型）楼间距60-70梯户比2梯4户卖点1、朝向中庭；2、现房出售实收总价范围82w左右实收单价范围5500左右优惠措施一次性1%橙郡郡一一期期此户户型型本本月月初初才才推推出出来来，，之之前前是是一一期期封封存存的的产产品品，，现现房房发发售售，，直直到到现现在在共共计计销销售售约约6套套。。6栋7栋8栋龙湖翠微清波项目信息建筑形态占地面积容积率小高层，18F约126亩3.1在售售产品类型140-150（首改）畅销户型D1，136m2物业形态高层，18F楼间距50m以上梯户比2梯四户面价总价70-90w面价单价外围5200-5500靠中庭5800-6200优惠措施一次性1%；老带新政策：老客户成功推荐新客户成功认购即可享受10000元购物代金券，新客户享受3%的优惠；8月16日：下午3点到8点，前十名购买优惠4%翠微微清清波波最高高优优惠惠点点数数为为8%外围围面面价价以以5400为为面面均均价价，，实实收收均均价价为为4968中庭庭面面价价以以6000为为面面均均价价，，实实收收均均价价为为5520产品类型140-150（首改）畅销户型C3，132m2物业形态高层，18F楼间距50m以上梯户比2梯四户面价总价76w起面价单价5600起优惠措施一次性1%；老带新政策：老客户成功推荐新客户成功认购即可享受10000元购物代金券，新客户享受3%的优惠；8月16日：下午3点到8点，前十名签约购买优惠4%翠微微清清波波以5800为为面面均均价价，，最最高高优优惠惠幅幅度度为为8%，，实实收收均均价价为为5336.房管管局局备备案案数数据据显显示示这这两两种种户户型型上上月月共共计计销销售售17套套。。实际际上上月月翠翠微微清清波波132和和136这这两两种种户户型型共共计计消消化化约约40套套。。成交交均均价价区区间间在在4900-5500元元/平平米米金目前在售产品在售售畅畅销销户户型型解解析析产品类型100-130（首改）畅销户型A2，（90+32）=122m2，实得150表价5#楼85w左右，6#楼80w左右实收价奇数层（阳台朝中庭）77w，偶数层（阳台临路）74w优惠方式清盘一口价卖点1、超大赠送面积（32m2），赠送面积可改为客厅，原客厅可改为卧室，实现两房变三房2、南北朝向，面向中庭景观销售情况5#楼剩余二十多套，6#楼剩余几套5#6#产品类型130以上（再改）户型C1，(107+34)=141m2表价120w-130w实收价110w-120w优惠方式一次性2%卖点1、超大赠送面积（34m2）2、面向中庭景观销售情况3号楼整体剩余约50%3#其他他户户型型产品类型130以上（再改）户型C2，(151+27)=178m2表价150w-180w实收价140w-170w优惠方式一次性2%卖点1、赠送面积（27m2）2、中庭景观+河景3、板式通透销售情况3号楼整体剩余约50%3#其他他户户型型产品类型130以上（再改）户型C3，(171+63)=234m2表价210w-230w实收价200w-220w优惠方式一次性2%卖点1、超大赠送面积（64m2）2、临河销售情况3号楼整体剩余约50%3#2栋栋4栋栋3栋栋蓝谷地天域项目信息建筑形态占地面积容积率高层，33F300亩4在售售蓝谷谷产品类型130-150（再改）畅销户型3D，138.68物业形态高层，33F楼间距约200m卖点对36000中庭，南北朝向梯户比三梯六户实收总价范围66w-70w实收单价范围4700左右优惠措施一次性1%蓝谷谷地地天天域域产品类型130-150（再改）畅销户型3D-2，136物业形态高层，33F楼间距约200m卖点对36000中庭，南北朝向，板式结构梯户比三梯六户实收总价范围75w左右实收单价范围4900左右优惠措施一次性1%蓝谷谷地地天天域域产品类型130-150（再改）畅销户型3D-3，131.88物业形态高层，33F楼间距约200m卖点对36000中庭，南北朝向，板式结构梯户比三梯六户实收总价范围72w左右实收单价范围4800左右优惠措施一次性1%再改改产产品品上上月月共共计计消消化化18套套澳龙名城项目信息建筑形态多层（4、7），小高层（11、16），高层（33）占地面积81亩容积率3.94层33层16层11层7层澳龙名城产品信息·首改产品类型130-150m2（再改）畅销户型145、148（G型，11层高）楼间距50梯户比1梯2户卖点1、4.5m客厅开间；2、通透、采光，全观景；3、布局合理，功能齐全多变实收总价范围100-110w实收单价范围7000-7500优惠措施一次性4-5%，按揭3-4%房管管局局备备案案数数据据显显示示该该户户型型上上月月成成交交2套套楼盘名称位置朝向梯户比楼层高建筑面积实收单价实收总价月消化凤凰城中庭南北2梯4户2714158008100005二十四城中庭南北2梯4户33144850012000006翡翠城中庭南北2梯4户3313573009800000中海兰庭中庭南北2梯4户3313557007700003国际社区中庭南北2梯4户1714655008030006（半个月）翠微清波外围临路南北2梯4户18136496867564840中庭南北2梯4户181365500748000中庭东南2梯4户181325300699600蓝谷地中庭南北3梯6户33139470065330018中庭南北3梯6户331364900666400中庭南北3梯6户331314800628800澳龙名城中庭南北1梯2户11148720010656002魅力之城中庭南北1梯2户1814259008300002从目目前前市市场场上上再再改改产产品品的的销销售售情情况况来来看看，，翠翠微微清清波波和和蓝蓝谷谷地地的的销销量量较较好好，，分分别别为为18套套和和40套套。。蓝谷谷地地的的成成交交价价格格在在4700-4900.翠翠微微清清波波的的成成交交价价格格在在4968-5500。。随着着市市场场的的持持续续低低迷迷，，不排排除除10月月房房交交会会期期间间，，众众多多楼楼盘盘的的的的大大幅幅度度降降价价促促销销。。市场场竞竞品品比比对对一一览览表表产品类型楼栋建筑面积实收均价7.27至今去化套数剩余套数样板间可售套数可售合计首次置业4A8948300202455#89570013210218#8963001442265#90——样板间11040#

——未推房源20020首改70#11849356204168471#118522777079#125.56200252021841#

——未推房源43043再改4#14659002310312186#153——未推房源190197#152——未推房源212194组团1705700131265#134——样板间1104A大平层138475107078组团顶跃1904638070736#174——未推房源3503537#136——未推房源3603638#142——未推房源2102139#137——未推房源40040合计

36013347

魅力力剩剩余余可可售售房房源源梳梳理理魅力力后后期期可可售售房房源源主主要要集集中中在在再再改改产产品品，，共共计计218套套。。首首改改产产品品可可售售套套数数共共计计84套套。。首首置置产产品品可可售售套套数数共共计计45套套从魅魅力力剩剩余余可可售售房房源源的的梳梳理理来来看看，，魅魅力力下下阶阶段段的的消消化化重重点点集集中中在在再再改改产产品品。。从市场维维度分析析，市场场上再改改产品的的价格不不断走低低的趋势势较为明明显。销售目标标：魅力剩余余的可售售产品中中，在08年年年底前消消化90%的再再改房源源。也就就意味着着下阶段段再改产产品的月月均消化化速度需需达到30-40套/月我们把上上个月市市场上再再改产品品销量较较好的楼楼盘和魅魅力做点点对点的的比较从上表可可以得出出在售房房源的去去化速度度（2008.7.27——今今）首置：27套首首改改：38套再再改改：3套套再改产品品剩余房房源最多多，但确确是去化化速度最最慢的产产品。再次改善产品细项打分表(100分为满分)

100分魅力翠微清波蓝谷地土地属性及配套45%交通配套2112教育配套6243商业配套3123医疗配套4144土地属性30142018品牌15%开发商品牌15151414产品40%规模3322容积率6655景观环境7473梯户比7752朝向3555楼层高5431本户型所处位置3332户型功能变化1000户型综合评价5453

100%合计100708067

折算率10-3楼盘实收均价折算率折算价格权重权重均价翠微清波520010468060%2808蓝谷地4800-3494440%1977.6合计100%4785.6维度一：：从目前前市场维维度得出出，魅力力再改走走量的价价格在4785元/平平米维度二：：目前市市场上再再改产品品的走量量房源的的总价区区间在65-76万，，成交均价价在4700-5400维度三：：一方面考考虑到市市场再改改产品价价格持续续走低的的趋势，，魅力再再改产品品的价格格应预留留一定的的价格空空间，保保持较大大的竞争争优势另一方面面考虑到到魅力再再改产品品库存较较高，需需保持月月均40套的去去化速度度同时考虑虑到10月房交交会期间间，大量量楼盘的的促销行行径。建议魅力力再改产产品的价价格控制制在4800-5300。魅力推售售方式及及价格策策略：6、7#推出的的同时，，收回4#的价价格表，，针对外外部一般般客户只只销售6、7#6#的实实收均价价控制在在5200，7#的实实收均价价控制在在5300总价区间68-7070-7373-7676-7979-8282-8585-8888-9090-100100以上6#24331110227#06143111134#作为为内部团团购以及及外部团团购优惠惠的指定定房源团购对象象：银行行VIP客户、、中石油油客户、、证券公公司客户户、政府府、拆迁迁办、内内部员工工4#在6075的面价价上一次次性给到到20%的优惠惠，实收收均价在在4860.总价区间65-6767-7070-7373-7676-7979-8282-8585-9090-100100以上4#10691110021若团购客客户执意意要购买买6#和和7#，，就在零零售客户户优惠后后的实收收总价基基础上再再给到3%的的团购优优惠6、7#优惠构成（针对一般的客户）优惠幅度比例优惠1、23.24日开盘成功认购优惠：3%（24日后换成万客会九周年庆优惠2%，8月内签约）2%100%2%2、8月迎奥运认购优惠：0.5%0.50%100%0.50%3、付款方式优惠：

1%九成、一次性首付八成首付七成首付六成首付五成首付四成

2.00%1.60%1.20%0.80%0.40%0.20%4、万客会蓝卡会员优惠：0.2%0.20%65%0.13%5、万客会金卡会员优惠：2%（时间截止8月31日）2%5%0.10%6、被金卡推荐新客户购房优惠：1%（金卡客户可享10000元购物券，时间截止8月31日）1%30%0.30%7、城东拆迁片区、灾区客户持相关证明优惠：1%1%5%0.05%8、外销人员带来的客户成功认购可享受额外1%的优惠或现场销售经理逼定1%1%100%1.00%合计优惠4.08%优惠构成成：

实收均价优惠幅度面价6#52004.08%54217#53004.08%5525

面价团购优惠实收均价4#607520%4860针对零售售客户以以及团购购客户的的总价区区间：70万以以下的房房源为18套70-76万的的房源为为24套套76-79万的的房源为为8套79-82万的的房源为为5套

4#、6#、7#总价区间70万以下70-7676-7979-8282-8585-8888-9090-100100以上套/p>

一般客户的零售价团购客户实收价格6#7#4#6#7#面价54215525607554215525优惠幅度4.08%4.08%20%4.98%4.98%整体实收均价52005300486051515250标准层均总价734802755657689757739058748325价格表及及总价区区间验证证：利润测算算表：求量房源源团购客户户寻找洽洽谈执行行计划：：团购寻找对象启动时间责任人相关合作银行2008.8.21楼园园证券公司2008.8.21楼园园、陈瓒万科公司内部员工2008.8.21谭朝中石油团购客户02008.8.21蒋玉敏拆迁办团购客户2008.8.21蒋玉敏工行农泉支行2008.8.21蒋玉敏寻找团购购客户的的对外价价格口径径：万科魅力力之城正正在组织织专场团团购，若若购买6、7#房源在在现场执执行的优优惠基础础上额外外给到3%的优优惠，若若购买4#房源源，在原原有面价价的基础础上直接接给到20%的的团购优优惠。备注：（团购对对象审核核人员““谭朝、、楼园园园、蒋玉玉敏”））所有团购购优惠及及行为，，不告知知现场销销售人员员，也不不让其参参与其中中。团购客户户到访现现场后，，出示““团购专专场邀请请函”以以证明自自己是团团购客户户团购客户户到访现现场后，，直接对对接楼园园园和蒋蒋玉敏所有的团团购优惠惠最后确确认由楼楼园园签签字确认认。以上寻找找团购客客户的相相关责任任人在寻寻找洽谈谈团购客客户时，，需派发发相关单单位的牵牵头人一一定数量量的“团团购专场场邀请函函”团购过程程中涉及及的相关关原则及及流程如如下：团购专场场邀请函函内容：：1、魅力力之城核核心卖点点2、凭此此卡可享享受超值值团购优优惠价，，心动不不如行动动3、超值值特惠专专场团购购的活动动截至日日期2008年年8月31日3、楼园园园、谭谭朝、蒋蒋玉敏的的姓名及及电话我们下阶阶段的销销售重点点是突破破再改产产品的销销售考虑到9#所剩剩房源仅仅为14套（其其中样板板间2套套），客客户对其其产品的的满意度度也较高高，但去去化速度度较慢，，从7月月27日日-今，，共计消消化30套，为为提高去去化速度度，可考考虑把9#剩余余房源提提供给团团购客户户供其选选择，若若团购客客户购买买9#房房源，在在销售现现场执行行的优惠惠幅度上上额外给给到3%的团购购优惠即即可。团购客户户若购买买8组团团，在8组团清清盘一口口价的基基础上额额外给到到1%的的团购优优惠即可可。备注：已售房源总价已售房源面积已售房源均价1971711032766019未售房源总价未售房源面积未售房源均价1340304122385990整体房源总价整体房源面积整体房源均价3312015155146007未售房源源的团购购套均总总价约为为：75万Thanks!9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。02:22:5902:22:5902:221/5/20232:22:59AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2302:22:5902:22Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。02:22:5902:22:5902:22Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2302:22:5902:22:59January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月20232:22:59上午02:22:591月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月232:22上午午1月-2302:22January5,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/52:22:5902:22:5905January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。2:22:59上上午2:22上上午02:22:591月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。02:23:0002:23:0002:231/5/20232:23:00AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2302:23:0002:23Jan-2305-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。02:23:0002:23:0002:23Thursday,January5,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2302:23:0002:23:00January5,202314、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意