XXX营销战略策略报告

XXX营销战略策略报告1/18/2023报告的思路及框架项目背景市场分析目标下的问题营销目标策略思路策略执行项目概况项目目标目标分解项目限制条件区域市场分析竞争分析客户分析项目营销难点项目核心价值梳理案例借鉴策略推导形象攻略展示攻略服务攻略推售攻略推广攻略2报告核心内容概要：营销战略与策略形象攻略展示攻略推广攻略服务攻略推售攻略破旧立新，高举高打，重新塑造项目高端商品住宅形象，形成与东方新城经济适用房相区隔的高品质楼盘的市场意象。高标准、高形象的展示与服务体验，建立高端话语权，从服务上建立与品牌体验相一致的竞争力。小步快跑，多频次推售开盘，制造供应稀缺，保持市场热度。主动式营销，高性价比推广载体，以活动营销为主线，不端制造项目热点。建立超越竞争的营销举措超越竞争的营销战略3东城版块—项目所处版块，传统意义上的“东市”，高品质楼盘聚集地，长沙物流核心。区域改造和开发成为该版块主题。区域居住价值关键词：高桥大市场、建材市场、芙蓉区政府、东方新城（5千余户）。优越的地理位置：地处万家丽路与荷花路交界处，成熟、优越的城市生活配套聚集。浓郁的生活氛围：学校、购物、银行、医院、餐饮环绕。学区：芙蓉中学、育英小学比邻。这里云集着长沙最多的建材、批发、物流商人及相关从业人员，是长沙有名的富人区。项目区位分析4项目东方新城1期、2期是长沙著名的经济适用房小区，3期L组团为住宅商品房，均为点式高层。具备同区内两大学区优势：育英小学、芙蓉中学。项目总建面约40万平米项目三期基本资料占地面积：370亩建筑面积：458989.66平方米，其中商品房178181平方米。经济适用房191355平方米。总户数：3500户，其中可售商品房1520户。车位数：商品房停车位1156台，经济适用房停车位611台。如图：L组团为商品房住宅，M组团为经济适用房。商品房（5栋32层高层）东方新城2期经济适用房经济适用房芙蓉中学育英小学东方新城1期经济适用房备注：1、芙蓉中学、育英小学待建。2、东方新城1期2期5000余户已入伙。项目规划5欧陆风格，俊朗挺拔，极具古典主义气息。项目立面6项目户型特点：3梯5户，私密性较差。东方新城3期（商品房）户型面积区间套数套数比2房81-8760440%3房128-13462441%4房140(未定)29219%合计1520100%关键点：经济型户型。1梯5户，私密性较差。户型方正，经济实用。干湿分离，飘窗设计。部分户型非正南北朝向。部分客厅无阳台,采光面不够.3房3房2房2房4房项目户型7项目主要营销节点项目节点2007.1.VIP卡认购；2007.3.30售楼处整改装修完备；2007.4.21第一批单位公开发售；2007.4.29—2007.5.3参加长沙春季房交会。…………目前工程进度：L4栋４层。8报告的思路及框架项目背景市场分析目标下的问题营销目标策略思路策略执行项目概况项目目标目标分解项目限制条件区域市场分析竞争分析客户分析项目营销难点项目核心价值梳理案例借鉴策略推导形象攻略展示攻略服务攻略推售攻略推广攻略9项目目标回款目标：07年全年实现销售收入3.32亿（销售主要集中在商品房住宅及车库销售，经济适用房和商业销售除外），折合项目面积约7万平方米，均价实现3600—3700元/平方米。车库销售约300个。品牌目标：通过项目的热销，巩固新金鸿的企业品牌影响力。目标意味着：从4月份开始计算，平均每月销售7800平方米，约合70—75套。每月至少销售34个车库。10项目限制条件件经济适用房的的“烙印”：项目属于东方方新城经济适适用房里的商商品住宅，整整个项目被打打上了经济适适用房的“烙烙印”。为项项目形象提升升产生负面影影响。较低的营销预预算：项目全年的营营销整体预算算仅489万万，占目标销销售收入的1.47%，，用于推广的的费用较低。。11报告的思路及及框架项目背景市场分析目标下的问题题营销目标策略思路策略执行项目概况项目目标目标分解项目限制条件区域市场分析竞争分析客户分析项目营销难点点项目核心价值梳理案例借鉴策略推导形象攻略展示攻略服务攻略推售攻略推广攻略1206年长沙市市房地产市场场供销两旺局局面，全年供供应751万万，销售690万，各区区域呈现供销销两旺的局面面。06年各区商商品房供应面面积（万平方方米）06年各区商商品房销售面面积（万平方方米）06年住宅累累计供销比例例为1.05：1。长沙市房地产产需求仍以刚刚性需求为主主，对于政策策的承受能力力较强。13长沙房地产市市场的版块格格局：“西文文东市，南帝帝北丐”全面面开花，竞争争主要集中在在同区域内的的同品质楼盘盘。河西版块北城版块东城版块项目所在版块。中心版块中心南版块新南城版块星沙版块中心北版块：：以五一大道为为主干道，北北至三一大道道，南以人民民路为界，西西靠沿江大道道，东达东二二环。代表楼楼盘为：金色色屋顶，华盛盛·新外滩。。河西版块：湘江以西，由由两个组团构构成，市府麓麓谷片区和麓麓南片区。主主要代表楼盘盘：阳光100，卓越··未来海岸，，长沙玫瑰园园。东城版块：以芙蓉区政府府和体育新城城为核心，东东至二环和万万家丽路，北北以浏洋河为为界。代表楼楼盘：完全竞竞争市场，所所有不同类型型的楼盘。新南城版块：：以省政府和天天心区政府新新址为核心向向周围扩张，，北达东二环环，西至湘江江，东到万家家丽路。代表表楼盘：长沙沙奥林匹克花花园。中心南版块：：以东塘·侯家家塘为中心辐辐射，南以南南二环为界，，东至东二环环，西临湘江江。代表楼盘盘：融科·三三万英尺。北城版块：包括北二环以以北，湘江以以东，东二环环以西区域，，由三个核心心组团组成：：开福区政府府组团，四方方坪组团，青青竹湖组团组组成。代表楼楼盘：珠江花花城，顺天··黄金海岸。。星沙版块：星沙版块由两两个核心组团团构成，一是是以广电中心心为核心辐射射周边区域，，一个是星沙沙。代表楼盘盘：藏珑滨湖湖国际社区。。长沙·碧桂桂园。见附件11406年东城版版块在售项目目/07年即即将发售的楼楼盘概况。在售项目产品规模产品类型户型面积价格长房·东郡30万平方米小高层板楼120平方米3房主力户型内部价格2800元。上河国际35万（住宅）小高层板楼待定3100西子花苑30万小高层板楼3房主力户型3400银港·水晶城34万平方米小高层板楼3房主力户型3100一品·东庭6万平方米小高层80—125平方米——万科西街花园25万平方米多层洋房120—250平方米4000中城·丽景香山39万平方米洋房、小高层97—234平方米3房、4房、5房3500绿城·桂花城22万多层、洋房110—140平方米4200银港水晶城绿城桂花城锦湘国际上河国际一品国际西子花苑长房·东郡万科西街本项目的竞争争主要来自东东城版块的同同品质楼盘的的完全市场竞竞争。区域竞争分析析15东城版块各项项目都在抢占占先机，抓住住旺销季节，，截流客户，，以面对激烈烈的竞争。区域竞争分析析6月5月7月8月9月06年4月10月12月11月3月2月4月5月07年1月本项目长房东郡上河国际西子花苑万科西街花园中城丽景香山一品东庭银港水晶城锦湘国际绿城桂花城1期售罄，2期08年年年初。1期销售中，，2期4月份份推出。2期3月17日开盘。5月20日洋洋房开盘，2期下半年开开盘。2月27日，，主推88平平方米2房售罄，剩商业业。9月底2期开开盘3月25日，，中央官邸公公开从推广上来说说本项目已失失先机，并且且将遭遇激烈烈的市场竞争争。163梯5户的高高层点式，使使项目在梯户户比、通风、、采光、朝向向、得房率上上存在明显的的竞争劣势。。楼盘主力产品产品分析长房东郡全小高层板楼，主力户型３房１12－１24平方米．户型紧凑实用，大面宽，短进深，一个阳台3个飘窗。西子花苑全小高层板楼，３房１２０－１３０平方米．户型以135平米左右标准三房为主，配以少量二房及四房户型．户型方正紧凑．万科西街花园洋房，109、136平方米3房，160平方米4房。低密度、阳光房。中城丽景香山洋房、小高层132—234平方米3房、4房、5房级版短板小高层为主，辅以豪华退台式情景洋房及局部景观高层一品东庭77、88、97平方米2房120平方米三房户型紧凑实用。锦湘国际131平方米3房。164平方米4房。主卧套房设计，带大凸窗、大阳台、大客厅、方正实用绿城桂花城现房销售中117平方米2房。140、151平方米2房。全现房销售，园林景观完全展示，户型属于舒适型户型。区域竞争分析析东方新城3期（商品房）户型面积区间套数套数比2房78-8460440%3房117-12762441%4房140(未定)29219%合计1520100%在户型面积上上，本项目与与竞争对手处于完全全竞争市场。。本项目2房将将成为本区域域内稀缺性产品。17东城版块价格格主要依靠低低密度物业拉拉动，3600—3700是需要突突破的片区小小高层物业均均价。区域竞争分析析竞争项目产品规模产品类型价格长房·东郡30万平方米小高层板楼内部价格2800元。1期对外3200元。上河国际35万（住宅）小高层板楼3100西子花苑30万小高层板楼3600一品·东庭6万平方米小高层3500万科西街花园25万平方米多层洋房4000中城·丽景香山39万平方米洋房、小高层3400绿城·桂花城22万多层、洋房40002006供应应楼盘，最新新价格刷新。。以别墅、类别别墅、多层、、洋房为主的的楼盘均价已已突破4000元。小高层物业均均价保持在3500元左左右。本版块截止目目前尚未有高高层住宅销售售。18根据对竞争项项目调查分析析，客户主要要来自本版块块内的各大市市场、政府机机构、医院、、学校等事业业单位。物流区小商品市场聚聚集地全国知名的高高桥大市场，总经营营面积5万平方米。。建材市场，社社区。本版块的政务务区。重点客户锁定定：商人：高桥市市场、马王堆堆陶瓷建材新新城、万家丽丽建材广场、、东方家园建建材超市、高高桥水暖器材材城等、马王王堆蔬菜批发发市场。公务员：芙蓉蓉区政府等事业单位：教教师、医生。。客户分析19本项目目标客客户锁定东方新城经济济适用房业主主及其介绍的的老客户。政府公务员、、医生、教师师等。外地经营户（（小老板）“望子成龙””学区驱动客户户。其他区域的客客户。1、芙蓉中学学、育英小学学的强大吸引引力。置业目目的为了子女女的教育和前前途。2、慕名而来来的客户。小商人：高桥市场、马马王堆陶瓷建建材新城、万万家丽建材广广场、东方家家园建材超市市、高桥水暖暖器材城等、、马王堆蔬菜菜批发市场。。公务员：芙蓉蓉区政府等事业单位：教教师、医生。。老带新：东方方新城老业主主转介的新客客户。核心客户重点客户游离客户客户分析20分类分布生活状况置业需求特征描述公务员客户区政府机关家庭月收入3500-5000已经有过置业行为年轻人偏向二房30-45岁者改善生活，偏向三、四房少量官商一体偏向于投资，保值升值素质较高，内敛，低调，不显富，见识较广，交际广泛，信息渠道多，社会强势群体，有较强的投资意识事业单位客户通讯系统医疗卫生系统教育系统家庭月收入在3000-3500元左右不愿居住于老的集资房中，但喜欢聚居，多集体团购换房需求者倾向于三房或四房，期望有好的配套和教育环境年轻人无分房，偏向于经济的二房素质较高，内敛，低调，不显富，见识较广，交际广泛，信息渠道多，社会强势群体，有较强的投资意识生意人建材，服装，餐饮，电器为主年收入在15万以上多拥有不止一套住房偏向与舒适的大户型，或具有投资价值的物业(如连天连地)见识广，交际广泛，低调，信息渠道多，重实际。有很强投资意识“望子成龙”系全市主要为子女教育置业。客户分析客户共同点描描述：既好面面子又重实惠惠。21客户价值驱动动：本区域客客户购买因素素排序：产品品品质＞价格格＞配套＞推推广因素＞品品牌等．绿城城桂花城和长长房东郡的畅畅销说明了这这一点．东城板块０６６年在售代表表性项目．万科西街花园园产品品质成为为开发商竞争争的利器便捷程度及成成熟度客户的的主要关注点点配套产品区位推广价格品牌长房东郡西子花苑绿城桂花城生活配套是否成熟及对中年客户影响较大各项目推广范围广，推广手段多元，但对客户购买影响力较大．开发商品牌对客户购买存在一定影响，但与其他因素相比，影响最弱性价比，成为客户购买的重要考量因素，价格高企需要有相应的产品品质与之相匹配．客户分析2206年长沙市市房地产市场场供销两旺局局面，全年供供应751万万，销售690万，各区区域呈现供销两旺的局面。长沙房地产市市场的版块格格局：“西文文东市，南帝帝北丐”全面面开花，竞争主要集中中在同区域内内的同品质楼楼盘。东城版块各项项目都在抢占占先机，抓住住旺销季节，，截流客户，，以面对激烈烈的竞争，从从推广上来说本本项目已失先先机，并且将将遭遇激烈的的市场竞争。。3梯5户的高高层点式，使使项目在梯户户比、通风、、采光、朝向向、得房率上存在在明显的竞争争劣势。3600—3700是需需要突破的片片区小高层物物业均价。东城版块的核核心客户集中中在本区域内内的市场、政政府机关、事事业单位里。。客户价值驱动动因素：产品品品质＞价格格＞配套＞推推广因素＞品品牌。市场分析小结结23报告的思路路及框架项目背景市场分析目标下的问问题营销目标策略思路策略执行项目概况项目目标目标分解项目限制条件区域市场分析竞争分析客户分析项目营销难难点项目核心价价值梳理案例借鉴策略推导形象攻略展示攻略服务攻略推售攻略推广攻略24达成项目目目标，营销销所面临的的问题从4月份开开始计算，，平均每月月销售7800平方方米，约合合70—75套。每月至少销销售34个个车库。销售均价3600——3700元/平方米项目目标：：Q2如何建立营营销渠道，，有效积累累客户？实实现较快速速度、较高高价格的销销售Q1属于于经济适用用房社区中中的部分商商品住宅，，本区域中中的第一个个高层项目目，如何区隔东东方新城经经济适用房房，打赢市市场竞争，，确立XXX高端的的商品住宅宅形象面临的问题题：25项目营销问问题剖析———到底底难在哪？？1属于经经济适用房房社区中的的部分商品品住宅，消消解负面影影响的难度度。2本区域域的第一个个点式高层层项目，应应对小高层层产品和多多层产品竞竞争的难度度。3实现高高价快销的的难度。项目难点：：难易程度评评估：事实状态：：东方新城作作为长沙的的经济适用用房已经文文明遐迩，，口碑好，，产品品质质感强，况况且2期也也有商品房房销售。因因此难度相相对较低。。客户接受度度低，得房房率低，通通风、采光光相对较差差。本区域域内第一个个点式高层层项目，将将面临着市市场的考验验。难度最最大。东城在售楼楼盘持销期期内每月销销售50-70套，，市场容量量大。市场价格通通过自然增增长，可突突破3600—3700元/平方米。。26我们必须通通过对长沙沙本土同类类项目的研研究，深挖挖项目核心价价值的方法法，找到解解决问题的的方向。27高层代表性性楼盘1——融科三万万英尺：优优越的地理理位置。完完善的展示示系统、超超高性价比比，独到的的传播概念念，独树一一帜的价格格策略，体体现项目强强大的实力力后盾。项目规模8栋30层高层T型短板。产品类型高层，高档综合住宅户型特点风景玄关、空中庭院。价格范围均价4300—4500元/平方米，目前均价达4900元/平方米。销售情况1期销售告罄,2期销售达70%。客户特点40%以上湘籍外地客户。追求品质、身份感。项目特色规划设计由澳大利亚柏涛（墨尔本）担纲，点阵式T形短板的规划实现了住宅的南北通透和全明设计。园林设计出自“中国品牌年度大奖（园林景观）”获得者美国奥斯本之手，东南亚热带风情雨林，并通过“恋恋巴厘”、“云顶雅境”、“苏美香域”三大组团景观汲取了东南亚园林景观的精华。物业服务由全球顶级“英式管家”之第一太平戴维斯全程提供。营销特点营销借鉴：3万英尺将高度展现得淋漓尽致。集约式的媒体轰炸。分户型定价，化解高层抗性。

完善的、创意性展示体系。长沙高层案案例研究28代表性项目目2—华盛盛·新外滩滩：顶级的的江景景观观资源，墨墨绿色的外外立面，体体现无可替替代的天赋赋优越。项目规模20万平方米。产品类型点式高层，高档综合住宅户型特点70-190平方米，户型面积可选择大，错层弧形观景阳台。价格范围均价6000元/平方米。销售情况1期入伙,2期销售达70%。大户型销售缓慢。客户特点景观，繁华城市配套，身份感。项目特色项目远眺岳麓山，西临湘江风光带，江天一色，水波潋滟，一览无遗，是大型江景楼盘地产的绝版之地。项目内的市民绿化广场，为长沙市政府投资建设，是一个大型休闲、购物、园林广场，兼顾商业与休闲两大功能。项目四边商业气氛浓厚，人气鼎盛，无论是开发性地产还是商业性地产，开发价值巨大。营销特点以无敌的江景资源作为项目核心价值点。化解高层抗性于无形。长沙高层案案例研究29案例研究结结论将高层的高高度、视野野作为项目目传播的价价值诉求，，变劣势为为优势。高层项目位位置优越，，具有无法法复制、替替代的特点点。长沙高层案案例研究对于本项目目，相对于于区域内竞竞争对手而而言，在缺缺乏先天的的资源优势势和地段优优势情况下下，如何摆摆脱高层产产品的市场场抗性？30SWOT分分析项目核心价价值梳理SWTO地段价值：：优越的地地理位置：：地处万家家丽路与荷荷花路交界界处，成熟熟、优越的的城市生活活配套聚集集。城市地标。。学区价值：：芙蓉中学学、育英小小学比邻。。品牌价值：：东方新城城的口碑和和新金鸿企企业品牌（（水云间））。产品：高层层点式，户户型设计差差．口碑：东方方新城经济济适用房的的负面口碑碑影响．竞争：下阶阶段推出项项目多，竞竞争剧烈．．07年长沙沙房地产市市场将保持持持续快速速的发展，，市场保持持供销两旺旺的局面。。地段决定价价值。抢占市场推推广先机。。同区域内市市场营销水水平粗放，，不成体系系。31报告告的的思思路路及及框框架架项目目背背景景市场场分分析析目标标下下的的问问题题营销销目目标标策略略思思路路策略略执执行行项目目概概况况项目目目目标标目标标分分解解项目目限限制制条件件区域域市市场场分析析竞争争分分析析客户户分分析析项目目营营销销难难点点项目目核核心心价价值梳梳理理案例例借借鉴鉴策略略推推导导形象象攻攻略略展示示攻攻略略服务务攻攻略略推售售攻攻略略推广广攻攻略略32要想想本本项项目目实实现现高高价价快快销销的的目目标标，，并并从从竞竞争争中中突突围围，，需需要要建建立立超越越竞竞争争的的全全攻攻略略。。33本项项目目如如何何超超越越竞竞争争？？1、、建建立立高高端端的的品品牌牌形形象象工工程程。。2、、压压迫迫式式推推售售策策略略。。3、、整整合合资资源源，，渠渠道道取取巧巧。。34形象象攻攻略略展示示攻攻略略推广广攻攻略略超越越竞竞争争的的营销销战战略略服务务攻攻略略推售售攻攻略略破旧旧立立新新，，高高举举高高打打，，重重新新塑塑造造项项目目高高端端商商品品住住宅宅形形象象，，形形成成与与东东方方新新城城经经济济适适用用房房相相区区隔隔的的高高品品质质楼楼盘盘的的市市场场意意象象。。高标标准准、、高高形形象象的的展展示示与与服服务务体体验验，，建建立立高端端话话语语权权，，从从服服务务上上建建立立与与品品牌牌体体验验相相一致致的的竞竞争争力力。。小步步快快跑跑，，多多频频次次推推售售开开盘盘，，制制造造供供应应稀稀缺缺，，保保持持市市场场热热度度。。主动动式式营营销销，，高高性性价价比比推推广广载载体体，，以以活活动动营营销销为为主主线线，，不不端端制制造造项项目目热热点点。。建立立超超越越竞竞争争的的营营销销举举措措35报告告的的思思路路及及框框架架项目目背背景景市场场分分析析目标标下下的的问问题题营销销目目标标策略略思思路路策略略执执行行项目目概概况况项目目目目标标目标标分分解解项目目限限制制条件件区域域市市场场分析析竞争争分分析析客户户分分析析项目目营营销销难难点点项目目核核心心价价值梳梳理理案例例借借鉴鉴策略略推推导导形象象攻攻略略展示示攻攻略略服务务攻攻略略推售售攻攻略略推广广攻攻略略形象象定定位位与与推推广广行业业营营销销行行动动36项目目形形象象定定位位尚东东区区40万万平平方方米米城城市市海海拔拔。。华丽丽于于城城市市之之上上XXX———案案名名———形形象象定定位位———主主推推广广语语37项目目形形象象推推广广行行动动：：任任何何出出街街的的行行动动均均展展现现高高品品质质的的项项目目形形象象。。Action1:高15米米的的工工地地围围板板广广告告，，表现现本本项项目目强强势势的的、、本本项项目目尊尊贵贵、、高高品品质质的的调调性性及及项项目目的的卖卖点点。推推广广时时间间2007.4-2007.10Action2:芙蓉蓉广广场场的的广广告告牌牌以以宏宏大大的的气气势势、、典典雅雅的的形形象象对对项项目目形形象象进进行行推推广广。。推广时间间2007.4-2007.11Action3:通过项目目网站推推广项目目形象；；调性仍仍然是区区位的优优越、项项目本身身的尊贵品质生活活。网络投放放时间：：2007.5-2007.5Action4:现场场包装/楼书物物料/报报纸等都是推推广项目目形象的的路径。。在这些物物料中可可以凸现现项目的的高品质形形象！38行业营销销行动：：以高调调、从容容的姿态态面对行行业人士士，展现现大盘、、大气风风范。Action2:与与剑客合合作，长长期进行行关于XXX的的销售状状况的网上讨论论。时间间：2007.4Action3:印制XXX业主权益益手册，，并长期在在售楼处展展示。时间：2007.5Action1:在在售楼处处设置专专业客户户人员，，专门负责接待待业内人人士参观观。时间：2007.4月Action4:充分利用用“5.1”房房展会，，创意性的的布展从参展单单位中脱脱颖而出出。时间：2007.539报告的思思路及框框架项目背景景市场分析析目标下的的问题营销目标标策略思路路策略执行行项目概况况项目目标标目标分解解项目限制制条件区域市场场分析竞争分析析客户分析析项目营销销难点项目核心心价值梳理案例借鉴鉴策略推导导形象攻略略展示攻略略服务攻略略推售攻略略推广攻略略建立高标标准、精精细化的的生活示示范与展展示40营造精细细化的高高品质的的产品和和卖场展展示系统统，让客客户实实实在在感知高品品质的/尊贵的的未来生活活。展示体系系产品价值值展示卖场氛围围展示关键物料料展示售楼处样板房指示系统统看楼通道道围墙模型宣传片楼书户型资料料楼体展示示41全方位展展示售楼处售楼处3月30日整改改完毕，，对外开开放。围墙3月月25日日完工。。看楼通道道4月17日对对外开放放。L4栋清清水房4月17日对外外开放。。L4栋地地下车库库样板对对外开放放。42售楼处：：XXX体验生生活馆1、展板板展示2、夜晚晚外立面面灯光效效果1、模型型展示1、整体体典雅的的氛围武装到牙牙齿！43样板房：：将主题题样板房房进行到到底。将将缺陷遮遮掩得干干干净净净，将优优势发挥挥得淋漓漓尽致。。很强烈的的地中海海风格，，热情洋洋溢、自自由奔放放、色彩彩绚丽。。不需要要讲究太太大的技技巧，而而是保持持简单的的信念，，捕捉光光线、取取材于自自然，大大胆而自自由地运运用色彩彩、造型型。A-117.25平米米平面3房热情符号号—奔放放绚丽的的西班牙牙44样板房展展示一切超乎乎想象的的事物都都能被设设计师们们幻化成成家具，，让人看看得目瞪瞪口呆，，然后是是会心的的一笑，，这也许许就是波波普艺术术特有的的幽默。。C-119.84平米米平面3房华美符号号—意大大利风情情.45样板房展展示严谨符号号—精细细简洁的的德国重视厨房房和卫浴浴。德国国的厨房房和浴室室装饰风风格一般般都很简简洁，但但对功能能性的设设备却十十分讲究究。D-83.78平米平平面2房房46样板房展展示文化符号号—文化化意味的的中式风风格木质家具具、中国国古典文文化装饰饰墙、富富有中国国传统特特色的雕雕像和器器具，都都是映射射出深深深的中国国情结E：140平米米平面4房47楼体展示示：楼体体灯光字字，楼体体条幅。。截流客客户，彰彰现项目目昭示性性。48看楼通道道：精细细化、人人性化、、异域风风情弥漫漫。精致的各各类标识识牌49报告的思思路及框框架项目背景景市场分析析目标下的的问题营销目标标策略思路路策略执行行项目概况况项目目标标目标分解解项目限制制条件区域市场场分析竞争分析析客户分析析项目营销销难点项目核心心价值梳理案例借鉴鉴策略推导导形象攻略略展示攻略略服务攻略略推售攻略略推广攻略略高标准、、高形象象的展示示与服务务体验，，建立高端话语语权，从从服务上上建立与与品牌体体验相一致的竞竞争力。。504大服务务突破，，完全超超越现有有楼盘服服务水平平。1、入口口处，以以亲切微微笑的服服务人员员来造场场。2、“购购买风险险”的提提示。3、将《《XXX业主权权益手册册》在售售楼处公公示。4、业主主生活手手册周边生活活配套、、教育配配套、交交通配套套信息，以以及生活活配套中中吃喝玩玩乐的信信息都融入入到业主主生活手手册中。。51报告的思思路及框框架项目背景景市场分析析目标下的的问题营销目标标策略思路路策略执行行项目概况况项目目标标目标分解解项目限制制条件区域市场场分析竞争分析析客户分析析项目营销销难点项目核心心价值梳理案例借鉴鉴策略推导导形象攻略略展示攻略略服务攻略略推售攻略略推广攻略略52分批推售售原则工程进度度原则：：在政府政政策许可可的范围围内，根根据各栋栋的工程程进度和和取得预预售许可可证的时时间，合合理安排排没期推推售的产产品量。。户型均好好性原则则：推货时，，各类户户型均好好搭配推推出，保保证产品品线供应应丰富，，为客户户广度提提供保证证。小批量推推售原则则：小货量推推售，制制造需求求紧俏，，小步快快跑，营营造热销销氛围。。价值提升升原则：：根据热热销局局面，，为下下一批批单位位的价价格提提升奠奠定基基础。。5307年年4月月推售售产品品安排排由于L4、、与L5栋栋的户户型基基本重重叠，，相差差不大大，加加之L4栋栋较之之L5栋工工程进进度快快，因因此，，初步确确定07年年4月月整栋栋推售售L4。L4栋栋处于于项目目的园园林中中心位位置，，较L5有有比较较优势势，首首期推推出，，也避避免了了初期期客户户因产产品选选择面面较小小而流流失。。5407年年4月月推售售策略略栋号户型套数户型展示说明需求说明推售策略L4二房（78-84平米）103套（40%）1）清水房展示；2）非南北朝向需求大，市场供应短缺。总价突破难度大。实现速度，走量。部分保留有利后期销售。四房（140平米）48套（19%）需求较大。实现价值三房（117-130平米）105套（41%）清水房展示市场需求大，供应量多。实现价值；满足市场主流客户。首批推推售户户型种种类丰丰富，，能够够满足足不同同层面面的客客户需需求，，产品品的细细分使使初期期客户户面保保持较较宽的的状态态，大大量吸吸客。。高低低搭配配，降降低市市场门门槛，，造成成市场场热点点。5507年年-08年年XXX推推售计计划6月5月7月8月9月4月10月月12月月11月月08年年1月月首推L4栋栋258套套。7月上上旬推推L5。6月中中旬车车库推推售500。L1、、13。08年年推L2及及商业业门市市。开盘一一周销销售150套房展会会累计计销售售200套套L4栋栋销售售90%。。2批房房号开开盘销销售30%2批房房号开开盘销销售60%2批房房号开开盘销销售80%L4、、L5销售售80%节奏目标实实现56报告的的思路路及框框架项目背背景市场分分析目标下下的问问题营销目目标策略思思路策略执执行项目概概况项目目目标目标分分解项目限限制条件区域市市场分析竞争分分析客户分分析项目营营销难难点项目核核心价价值梳理理案例借借鉴策略推推导形象攻攻略展示攻攻略服务攻攻略推售攻攻略推广攻攻略客户策策略媒体策策略活动营营销57客户策策略：：多点点封杀杀，全全方位位锁定定。ACT1：：DM直邮邮定点点投递递。ACT2：：大市市场、、大卖卖场阶阶段性性条幅幅。ACT3：：深度度挖掘掘东方方新城城老业业主，，充分分发挥挥老带带新效效能。。ACT4：：定向向短信信群发发。58ACT1：：点对对点直直邮寄寄送。。直邮时时间点点：2007.4.15前，，2007.6.30前前直邮内内容：：项目目的形形象、、基本本描述述、户户型及及价值值点介介绍样板房房、售售楼处处、园园林现现场实实景图图；59ACT2：：东城城各大大市场场阶段段性条条幅推推广项项目信信息。。重要投投放时时间节节点把把握：：开盘盘前后后。把广告告做到到客户户购物物、做做生意意、工工作的的地方方。60ACT3：：深度度挖掘掘东方方新城城老业业主，，促进进老带带新。。目的：：东方新新城1、2期5000余余户的的老业业主是是庞大大的潜潜在客客户。。发动动他们们转介介新客客户，，迅速速扩大大项目目口碑碑。形式：：以赠送项项目宣宣传资资料，，发放放业主主权益益卡，，转介介成功功或购购买客客户直直接享享受优优惠等等方式式。时间：：2007.4-6月周周末61客户策策略6月时间5月7月8月9月4月10月月12月月11月月直邮户外条条幅工地围围墙广告牌牌户外广广告（（形象象宣传传，开开盘预预告等等）一批客客户挖挖掘形象宣宣传，，建立立强烈烈的第第一意意象二批客客户挖挖掘开盘预预告定点拦拦截短信售楼处处、样样板房房开放放及开开盘节日问问候节日问问候二期开开盘62媒体策策略：：低成成本营营销的的媒体体投放放策略略推广渠渠道活动营营销报纸电视、、电台台直邮网络短信展示策策略售楼处处样板房房形象墙墙条幅（（灯光光字））本项目目媒体体选择择及组组合策策略：：路牌：：树立形形象，，截流流客户户，传传播力力较强强的传传播路路径；；工地围围板：：指向性性较强强，直直接传传播项项目形形象或或利益益点；；直邮：：直邮的的作用用较为为有限限，关关键要要找到到有效效客户户群体体进行行点对点点直邮邮；网络：：网络营营销是是传播播项目目形象象、口口碑、、影响响力及及在关关键节节点信信息的的有效效途径径；短信：：是传达达即时时信息息的低低成本本高效效手段段；报纸：：报纸主主要用用在项项目区区域及及行业业营销销的媒媒体配配合及及同时时发布布项目目的重重要信信息；；少而而精。。路牌符合项项目预预算范范围的的媒体体组合合方式式。项目全年年营销预预算为：：489万元。。63媒体推广广策略6月时间5月7月8月9月4月10月12月11月直邮报纸网络广告牌项目形象象、开盘盘信息网站宣传传及网络络剑客炒炒作户外广告告（形象象宣传，，开盘预预告等））一期客户户挖掘二期客户户挖掘动态新闻闻跟进二批开盘盘预告客户挖掘掘户外条幅幅重要信息息预告重要信息息预告重要信息息预告64活动营销销围绕学区区进行的的系列宣宣传活动动；围绕营销销节点进进行的庆庆祝活动动；维系客户户的营销销活动。。65ACT1：XXX、育育英小学学签约仪仪式暨新新品鉴赏赏会。主题：东东城新贵贵，签约约未来时间：4.10地点：长长沙某5星级酒酒店。人物：前前期积累累客户、、设计院院、政府府部门相相关人员员、媒体体、意见见领袖、、发展商商及朋友友、育英英小学领领导。重要项目目：政府部门门代表东东城趋势势及规划划。设计院宣宣讲产品品设计理理念及特特点。签约仪式式。现场售卡卡。现场可以以穿插比比较优雅雅、舒缓缓的活动动钢琴、小小提琴的的独奏、、伴奏表表演现场有饮料、咖咖啡和水水果供应同时可以以请外国人做礼仪先先生/小小姐66ACT2：开盘盘庆典67ACT3：参加加春交会会，高姿姿态、高高标准，，赢得展展会的深深刻记忆忆。68展位流程程设计配合活动动：进入展位位的客户户销售代表表讲解项项目销售代表表引导诚诚意客户户做访谈谈策划人员员客户访访谈礼仪小姐姐引导客客户进入入展位送客户离离开对访谈客客户派送送精美礼礼品礼仪小姐姐派发礼礼品案例借鉴鉴：淘金金山项目目2005春交交会参展展效果活动一：：不定时时派发便便签纸（利用排排队形成成人气，，汇集人人气，并并由销售售代表筛筛选诚意客客户做客客户访谈谈）活动二：：诚意客客户访谈谈、派送送小礼品品（通过客客户访谈谈，初步步了解本本项目目目标客户户特征，，留留下客户户资料，，为项目目客户积积累作铺铺垫）69案例借鉴鉴：淘金金山项目目2005春交交会参展展效果形象展示示：以深圳一一线生态态毫宅的的高端形形象亮相相；客户摸底底：通过诚意意客户的的深度访访谈，了了解诚意意客户的需求求及客户户对本项项目的理理解。预期目标标实际效果果形象展示示：简洁而个个性的展展位设计计，强调调项目的的生态资源优优势，通通过客户户访谈造造成项目目的口碑传播播；客户摸底底：登记诚意意客户449批，有效效深度访访谈问卷137份，并通通过深度度访谈寻寻找目标标客户，洞察察客户需需求。701.开盘盘方案/价格报报告确定定2.样板板房展示示到位3.产品品发布会会4.媒体体跟进及及户外更更换画面面5.客客户深度度摸底6.销售售筹备时间7月6月4月销售阶段段营销节点点宣传推广广5月关键工作作2007年售楼处施施工4月21日开盘盘4月29日春交交会8月9月10月11月12月L5栋销销售蓄客期开盘旺销销持续销售售围墙/户户外广告告/网络络/报媒媒短信直邮邮/报媒媒/项目一期期营销执执行总纲纲详细工工作计划划见《开开盘前工工作计划划》71报告附件件1：长长沙市房房地产版版块概况况

报告告附件2：《开开盘工作作计划》》

报告告附件3：《中中信红树树湾案例例》THEEND72长沙市房房地产市市场版块块划分新南城版版块：以省政府府和天心心区政府府新址为为核心向向周围扩扩张，北北达东二二环，西西至湘江江，东到到万家丽丽路。代表楼盘盘：长沙沙奥林匹匹克花园园。中心南版版块中心南版版块：以东塘··侯家塘塘为中心心辐射，，南以南南二环为为界，东东至东二二环，西西临湘江江。代表楼盘盘：融科科·三万万英尺。。中心北版块中心北版块：：以五一大道为为主干道，北北至三一大道道，南以人民民路为界，西西靠沿江大道道，东达东二二环。代表楼楼盘为：金色色屋顶，华盛盛·新外滩。。北城版块北城版块：包括北二环以以北，湘江以以东，东二环环以西区域，，由三个核心心组团组成：：开福区政府府组团，四方方坪组团，青青竹湖组团组组成。代表楼楼盘：珠江花花城，顺天··黄金海岸。。新南城版块东城版块星沙版块河西版块星沙版块：星沙版块由两两个核心组团团构成，一是是以广电中心心为核心辐射射周边区域，，一个是星沙沙。代表楼盘：藏藏珑滨湖国际际社区。长沙·碧桂园园。河西版块：湘江以西，由由两个组团构构成，市府麓麓谷片区和麓麓南片区。主要代表楼盘盘：阳光100，卓越··未来海岸，，长沙玫瑰园园。东城版块：以芙蓉区政府府和体育新城城为核心，东东至二环和万万家丽路，北北以浏洋河为为界。代表楼盘：完完全竞争市场场，所有不同同类型的楼盘盘。73新南城版块：：随着省政府府南迁，市政政设施和生活活配套设施的的南迁，其未未来发展前景景值得期待。。新南城版块的的特点分析：：基础建设完善善，交通体系系，城市功能能配套建设逐逐步成熟中，，发展潜力大大。“天心生态新新城”的城市市定位，使该该片区为长沙沙“宜居”的的典范区域成成为可能。房地产开发规规模宏大，完完全市场竞争争状态，目前前价值被低估估。产品主要以小小高层和高层层为主。74版块代表项目目—长沙奥林林匹克花园：：以完美的现现房展示和强强大的品牌积积淀撬动市场场。给客户勾勾勒出现代、、健康、体面面的生活前景景。新南城版块项目规模建筑面积55万平方米，容积率1.9。产品类型小高层，高档综合住宅户型特点面积区间：112—122平方米。180度阳光卫生间，独立家政体系，主仆双通道，8米大横厅，景观花园。价格范围均价3500—4800元/平方米，销售情况北京公馆销售已愈80%。客户特点40%以上湘籍外地客户。项目特色天心生态新城中心，中央政务区运动型豪宅，外立面俊朗，运动主题花园型社区。营销特点南城乃至长沙全市代表性楼盘，无论是在产品打造（包括建筑、园林）、营销展示、售楼处包装、推广活动等，都可算是标杆性典范。代表了长沙房地产开发和营销的最高水平。主要借鉴点：完美的现房、园林展示。良好的口碑效应和品牌积淀。75中新南版块——城市资源的的稀缺之选，，城市功能发发达，地块稀稀少，产品朝朝高端、高密密度、小户型型发展。未来来前景有限。。76代表性楼盘——融科三万英英尺：优越的的地理位置。。完善的展示示系统、超高高性价比，独独树一帜的价价格策略，体体现项目强大大的实力后盾盾。中心南版块项目规模8栋30层高层T型短板。产品类型高层，高档综合住宅户型特点风景玄关、空中庭院。价格范围均价4300—4500元/平方米，目前均价达4900元/平方米。销售情况1期销售告罄,2期销售达70%。客户特点40%以上湘籍外地客户。追求品质、身份感。项目特色规划设计由澳大利亚柏涛（墨尔本）担纲，点阵式T形短板的规划实现了住宅的南北通透和全明设计。园林设计出自“中国品牌年度大奖（园林景观）”获得者美国奥斯本之手，东南亚热带风情雨林，并通过“恋恋巴厘”、“云顶雅境”、“苏美香域”三大组团景观汲取了东南亚园林景观的精华。物业服务由全球顶级“英式管家”之第一太平戴维斯全程提供。营销特点项目品质感较高，体现了高档物业的气势和身份感。营销借鉴：集约式的媒体轰炸。分户型定价。

完善的、创意性展示体统。77中心北版块——寸土寸寸金，商业发发达，长沙商商业旗舰，投投资置业的上上选之地。78代表性项目——华盛·新外外滩：顶级的的江景景观资资源，墨绿色色的外立面，，体现无可替替代的天赋优优越。中心北版块项目规模20万平方米。产品类型点式高层，高档综合住宅户型特点70-190平方米，户型面积可选择大，错层弧形观景阳台。价格范围均价6000元/平方米。销售情况1期入伙,2期销售达70%。大户型销售缓慢。客户特点景观，繁华城市配套，身份感。项目特色项目远眺岳麓山，西临湘江风光带，江天一色，水波潋滟，一览无遗，是大型江景楼盘地产的绝版之地。项目内的市民绿化广场，为长沙市政府投资建设，是一个大型休闲、购物、园林广场，兼顾商业与休闲两大功能。项目四边商业气氛浓厚，人气鼎盛，无论是开发性地产还是商业性地产，开发价值巨大。营销特点产品实现度不够。项目营销乏善可陈，物业管理差，销售员接待怠慢。现场管理混乱。项目展示、体验点不多，未能充分展现项目的高档品质感。79代表性楼盘——湘域中中央：城市优优越领地，二二手楼价格将将持续攀升，，投资潜力巨巨大。中心北版块项目规模17万平方米。产品类型高层，高档综合商住户型特点30-141平方米，户型面积可选择大。价格范围均价4600元/平方米。销售情况1期入伙,2期销售达90%。客户特点景观，繁华城市配套，身份感。项目特色“高起点规划、高标准施工、高姿态入市”住宅、酒店、商业，同时引进银行、证券、酒店等综合配套机构。两层的地下停车场容量大，功能齐全，供一、二期享有。整个小区建成后，将兴建幽雅、娴静的园林景观，以及面积可观的绿化带，从而满足不同客户的消费、休闲和居住需求，构建出一个服务和配套设施完善的都市社区，将办公、酒店、商业、公寓、住宅的功能一一体现。营销特点位置极佳。价格有较大的提升空间。现场展示不足，销售员接待热情，销售管理好。80北城版块—北北城版块整体体开发水平不不高，市政商商业配套不成成熟，居住氛氛围欠缺，期期待大盘的开开发提升整体体区域形象。。81代表性楼盘——珠江花城城，以首创长长沙带精装楼楼盘销售，填填补了市场空空白点。北城版块项目规模46万平方米。产品类型高层户型特点83-227平方米，户型面积可选择大。主力户型3房。长沙首个精装户型销售。价格范围均价3700元/平方米。目前均价4000元/平方米销售情况首期推出600套,2期销售达90%。客户特点偏好带精装销售的房子。注重性价比。项目特色户型紧凑，外围景观展示齐全，社区归属感强，产品外立面品质感较差，看楼通道导示、环境、包装较差，样板房设计、摆设欠缺档次。营销特点外围景观环境、入口导示、景观展示齐全。销售员销售能力有待进一步提高。82代表性楼盘——顺天·黄黄金海岸：无无敌江景、湖湖景。四星级级酒店投入经经营。顺天品品牌的影响力力。项目规模30万平方米。产品类型高层户型特点90-200平方米，2房、3房、4房。价格范围均价3100元/平方米。销售情况首期推出900套,销售达90%。1万元可抵2万元房款客户特点注重景观。项目特色30万平方米澳洲海岸风情领地，超级链接澳洲黄金海岸原版休闲生活，近10000平方米的内部人工湖泊，360度全景观视野，30万平方米低密度全亲水型景观社区。营销特点5星级酒店投入运营。顺天系列的产品口碑，品牌影响力推动。传统媒体营销。销售现场展示品质感欠缺。北城版块83星沙版块——房地产开开发热土，依依托国家级经经济技术开发发区，前景看看好。84代表性楼盘——碧桂园·威威尼斯城，超超级大盘跨地地域营销模式式引爆热销浪浪潮。星沙版块项目规模96.5万平方米。产品类型别墅、公寓户型特点180—1220平方米独栋别墅。价格范围均价3100元/平方米。销售情况首期推出900套,销售达90%。1万元可抵2万元房款客户特点不少于50%的湘籍外地人。项目特色长沙首屈一指的超级大盘，同时也是长沙市首个稀世纯岛岸别墅楼盘，碧桂园•长沙威尼斯城独踞腾飞岛，北有捞刀河缓缓流过，东、南、西三面有松雅河环抱。区内建有长沙首间白金五星级标准建造的社区酒店、中英文碧桂园学校、大型城市商业广场等城市级超级配套。超豪别墅、独立别墅、联体别墅、洋房等产品全面推出营销特点依托碧桂园在广东地区的品牌口碑，铺天盖地的媒体推广造势，针对不同客户群体的产品赢得了市场的青睐，但是，洋房与联牌的销售状况并不理想，显示出在销控管理上的不足。超过50人的强大的销售团队，竞争机制彻底颠覆了传统的房地产营销模式。85河西版块—市市政府南迁，，基础设施逐逐步完善，大大盘领跑。但但由于位置偏偏远，城市生生活氛围缺失失，仍然制约约价格的上涨涨及销售速度度。需要市场场进一步引导导。市府麓谷版块块麓南版块86代表性楼盘——卓越蔚蓝海海岸：现场展展示取胜。市府麓谷版块块项目规模45万平方米。产品类型别墅、洋房户型特点120—300平方米独栋别墅。洋房2层带地下室。入户花园。价格范围洋房均价3600元/平方米，别墅均价6000元/平方米。销售情况销售100%客户特点区域内客户，来自深圳中兴、华为的客户较多。项目特色极具品质感的立面，小区内自建小学。营销特点准现房销售。由于其在深圳的品牌影响力，吸引了较多的异地客户。几个重要的活动：长沙业主参观深圳蔚蓝海岸。蔚蓝海岸捐助灾区。展示了企业独特的人文魅力。87代表性楼盘——阳光100，产品营造造的反面教材材，大盘推广广的典范。麓南版块项目规模120万平方米。产品类型公寓、洋房、商务办公楼及别墅。户型特点115—220平方米。价格范围洋房均价3600元/平方米，别墅均价6000元/平方米。销售情况——客户特点区域内客户。项目特色公建外立面。长沙阳光100国际新城，由安藤忠雄及国际著名设计团队DCM联袂担纲规划设计，以岳麓为屏，学府为邻，湘江为带，用大手笔、大写意、大尺度、大进深的恢弘气势打造未来新长沙的城市标志。集高尚住宅、公寓、TOWNHOUSE、SOHO、商业为一体的综合性国际都市大盘，由国内知名房地产品牌开发商阳光100连锁开发。营销特点压迫型销售，销售员分组，内部竞争机制。高额的推广费用，集群式的轰炸。现场展示大气但略显粗糙。品质感缺失。88东城版块—东东方新城·和和园项目所处处版块，传统统意义上的““东市”，高高品质楼盘聚聚集地，长沙沙物流核心。。区域改造和和开发成为该该版块主题。。东城版块由3个主要的组组团组成：远远大路北组团团，芙蓉区政政府组团，体体育新城组团团。本项目处于芙芙蓉区政府组组团的核心位位置。面临该该区域所有在在建、在售楼楼盘的完全竞竞争。89片区代表性楼楼盘—银港··水晶城项目规模34万平方米。产品类型小高层、高层板楼。户型特点48.7-154平方米。价格范围均价3300元/平方米。销售情况06年3月开盘，基本售罄客户特点区域内客户。东城各大市场经营户，集中在陶瓷、建材、电线电缆行业。项目特色采用经典的平面布置、轻快流畅的设计、简洁实用的功能分区，厅房方正，面积适宜营销特点低成本营销，少量的报纸投放、简洁的售楼处、围墙包装、以DM为主要的投放手段，针对区域内市场进行定向营销。远大北组团90片区代表性楼楼盘—长房··东郡：非典典型性营销，，内部客户关关系网络庞大大。项目规模30万平方米。产品类型小高层。户型特点88-153平方米。价格范围均价3200元/平方米。销售情况07年1月开盘，基本售罄（1期仅剩3套，2期07年年底推出）客户特点关系客户。项目特色高级灰的十一层电梯小高层,色彩与高度，都十分宜居;环境：上万平米园林中轴与公共绿化广场一脉相连，七大组团园林，户户有园有景；科技：全城首个独户新风系统社区，时刻让你呼吸新鲜空气;空间：创新、科学的紧凑户型设计。营销特点政府背景的开发商，开盘并被内部客户消化（低价）。芙蓉区政府组组团91片区代表性楼楼盘—上河··国际：以商商促住，商业业带动住宅销销售模式。芙蓉区政府组组团项目规模35万平方米住宅。15万平方米商业。产品类型高层。户型特点47—118平方米。价格范围均价3300元/平方米。销售情况1期推出两栋基本售罄，2期住宅08年推出。客户特点区域内客户。片区外投资客户。项目特色上河街区拟建成由大型主力店、专业店、品牌店、电影娱乐城、步行街组成；另配有25万平方米的公寓、写字楼和3000个车位，是中南地区目前规模最大，集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、健身等为一体的现代商业中心，是配套齐全、经济价值极高的现代化商业群落。被列为湖南省2004年重点工程，是长沙市的城市地标，东城区唯一的商业城中城。项目建成后，商业中心的有效服务将成为长沙市乃至中南地区最大的统一开发经营的步行购物商业中心。营销特点以商促住型销售。现场销售管理差，内部炒房现象严重（口碑不好）。92片区代表性楼楼盘—西子花花苑：“追随随者”营销战战略，与上河河国际、左岸岸·右岸等项项目共同形成成区域内规模模优势。芙蓉区政府组组团项目规模30万平方米。产品类型高层。户型特点87—215平方米。主力户型3室2厅。价格范围均价3300元/平方米。销售情况总套数273套，仅剩70余套。客户特点区域内客户。东城各大市场经营户，集中在陶瓷、建材、电线电缆行业。项目特色户型以135平米左右标准三房为主，配以少量二房及四房户型营销特点浙派开发商的营销模式。93片区代表性楼楼盘—万科西西街花园：万万科收购南都都，策略调整整期，低调网网络定向营销销。即将展开开新一轮的大大规模推广。。芙蓉区政府组组团项目规模25万平方米。产品类型多层洋房。户型特点120—250平方米。主力户型3室2厅。价格范围均价4000元/平方米。销售情况目前销售60%左右，每月销售60套。客户特点区域内客户。东城各大市场经营户，集中在陶瓷、建材、电线电缆行业。项目特色低密度、阳光房，成熟区域，配套齐全。营销特点关系营销：万科会庞大的客户资源。网络营销：搜房网广告、论坛发帖。现场包装：艺术商业街的展示并没有产生充足销售说服力，实效性不够，现正在调整中。94片区代表性楼楼盘—绿城··桂花城：完完美的产品实实现度，赢得得市场信赖。。项目规模22万平方米。产品类型多层、洋房。户型特点110—140平方米。主力户型3室2厅。价格范围均价4200元/平方米。销售情况平均每月销售80套。客户特点区域内客户。辐射面较广。项目特色景观。营销特点现房营销扭转销售颓势。芙蓉区政府组组团95中信红树湾世联研究案例例版权声明：本文仅供客户户内部使用，，版权归世联联地产顾问（（中国）有限限公司所有，，未经世联地地产顾问（中中国）有限公公司书面许可可，不得擅自自向其它任何何机构和个人人传阅、引用用、复制和发发布报告中的的部分或全部部内容。1/5/2023基础数据信息息受让时间：2001-12-07使用年限：70年土地用途：住宅地理位置：位于沙河填填海区，南山山沙河东路与与白石路交汇汇东南面售楼预约电话话：86088888总占地面积：162653.1平方方米总建筑面积：650000平方米其中：住宅505100平方米会所6000平方米幼儿园6000平方米米容积率：3.179建筑覆盖率：19.3％％绿化率：65％总户数：约2800总车位：约3500建筑风格：建筑外立面面选择灰色，，使建筑更加加空灵，意境境深远，让灰灰色形成一种种放松的建筑筑意向园林主题:充分感受受到岭南庭院院的古雅气息息和闲情逸趣趣，运用现代代时尚语汇来来演绎结合建建筑之精致设设计共同营造造现代时尚版版岭南气息分期情况：分4期开发发，预计开发发6年，目前前第2期一期：占面：4.38万平方米米建面：14.5万平方米米栋数