XXX尾盘营销方案

****尾盘营销方案策划部2005-2-23目录营销目标SWOT分析核心买点营销思路营销策略销售节点销售节奏费用预算营销目标

通过各方面资源的整合营销推广：

截至2005年3月31日止，实现尾盘解筹率75％，截至2005年4月30日止，实现尾盘解筹率95％以上.户型景观视野（府河两岸50米内不得建房）现房，交房期短水岸生活，不可复制物管区域配套逐渐成熟项目品牌效应尾盘优势分析(S)户型结构单一化，且面积大，面积差异更大单价高、总价高停车位不足项目自身商业配套暂未启动尾盘劣势分析(W)区域内有3个楼盘处于强销与即将上市推广期商业配套即将正式销售府河两岸50米内整治建成绝对生态区用水用电情况将很快得到改善新城南行政办公与商务科技区建设加速，将实现整体联动效应尾盘机会分析(O)区域内新推项目数量较多消费者对尾盘的不好观感销售部经常停电，不利现场气氛营造停水停电问题暂未解决，消费者无法信任尾盘威胁分析(T)核心买点****一期：新城南****二期：生活方式*****三期：潮流引领生活铸就品质*****尾盘：稀贵营销思路***尾盘推广将充分利用****一期、二期、三期积累起来的核心买点（卖点），通过合理的借势、造势、营势、引市，最终赢市，打一场速战速决的胜利之仗。营销思路借势:商业销售3月15日消费者权益保护日二期入伙4月房交会周边项目上市宣传营销思路路造势:销售现场场气氛报广媒介介迎宾大道道户外广广告其他项目目周边道道旗物业管理理销售管理理营销思路路引市:销售价格格调整优惠套餐餐或特惠惠房商业销售售联动集团购买买推荐业主活动动推动异地互联联络销售售营销思路路借势造势引市营势外部环境境内部环境境外部环境境以小搏大大的营销推推广策略略赢市营销策略略推广策略略核心概念念：宣传核心心：生活活品质（（引领领生活，，铸就品品质）主题基调调：稀贵贵感宣传概念念：1）生活活可以多多一点奢奢侈，2）****－－超值生生活典范范，3）独一一无二的的尊崇感感推广策略略核心卖点点：位置：未未来超值值城市领领地河景：水水岸生活活，独一一无二户型：创创意空间间物管：您您省心的的大管家家交房：多多一点时时间享受受超值品品质生活活推广策略略核心卖点点提炼－－位置：：政治、文文化、金金融、商商务科技技中心【【会展中中心、天天府科技技园、城城市森林林公园、、益州城城市广场场等】现在生活活的典范范区（CLD））社区的门门户地带带推广策略略核心卖点点提炼－－河景：：300米米视野空空间因为拥有有河居特特权，所所以随时时随意享享受精彩彩水岸生生活身份的体体现推广策略略核心卖点点提炼－－户型：：个性化创创意空间间，真正正实现居居住的DIY临风近水水生活多姿姿多彩推广策略略核心卖点点提炼－－物管：：优质服务务年省心大管管家销售推进进策略策略一：：客户资资源深度度挖掘背景：1、目标标客户资资源急需需挖掘2、口碑碑效应促促成成交交比率较较大策略：1、通过过业主活活动，深深度挖掘掘目标客客户资源源2、通过过集团购购买推荐荐，以点点对面进进行针对对性专员员推销3、适当当补充楼楼盘的道道旗，尤尤其是在在其他项项目的周周边4、房交交会的间间接营销销－人员员推销5、与商商业销售售联动6、异地地网络营营销7、更换换户外广广告资源配合合：花都都快报、、户外广广告、DM单、、推销专专员等销售推进进策略策略二：：提升目目标客户户综合满满意度背景：1、目标标客户对对价格敏敏感度高高是基于于对项目目其他方方面的不不满足感感所致2、现场场氛围不不够浓重重是重要要原因之之一策略：1、统一一销售说说辞，规规范接待待流程，，提高接接待质量量，提升升项目美美誉度2、对于于目前华华阳停电电较频繁繁，尽可可能保证证现场的的供电畅畅通（发发电机优优先考虑虑）3、适当当增加一一些有助助于提高高现场的的亲和力力的设施施与设备备4、针对对性地设设计销售售接待参参观路线线，做到到完全DIY制制5、给予予客户反反复比较较、思考考的空间间，增加加对产品品的认知知，提升升对项目目品质的的再认知知销售推进进策略策略三：：促成目目标客户户下单背景：1、目标标客户流流失较严严重，绝绝大多数数因价格格的敏感感性而放放弃2、三期期部分房房子的价价格存在在不合理理性，应应在价格格上体现现差异2、项目目的促销销手段与与手法不不够，消消费者欲欲望诱导导性微弱弱策略：1、调整整现有价价格方案案，充分分体现产产品的景景观、户户型、楼楼层、朝朝向等指指标差异异2、制定定相应的的促销策策略，可可以特惠惠房等信信息进行行媒介推推广，但但注重对对项目整整体形象象的维护护3、销售售现场氛氛围的营营造上，，除了背背景音乐乐之外，，应增加加项目信信息的传传达。4、来访访客户的的信息收收集以及及回访要要及时，，可以群群策群力力，认真真研究意意向客户户的购房房需求动动机5、增加加对有利利于销售售的信息息流的沟沟通，促促进销售售。销售节点点3月上旬旬3月中旬旬3月下旬旬4月上旬旬4月中旬4月下旬传播节点销售节点公关活动现场包装销售培训时间节点控制软文文异地，团购新客客户报广广老客户户资源源报广广业主活动，全全城公关.房交会氛围营造流程控制销售重点大面积户型新老客客户户小面积户型销售节奏销售准备期：：时间：3月1日－3月10日目的：通过对对营销环节的的再造，增强强项目整体的的营销渗透能能力，提升项项目销售推广广成交率主题：突出项项目所倡导的的品质生活形式：通过对对销售现场再再包装，销售售人员接待规规范再培训，，户外广告画画面更换以及及道旗地点的的再选择等资资源的优化利利用资源整合：道道旗、户外广广告、报广、、现场包装、、商业销售销售节奏销售强销期：：时间：3月11日－3月月27日目的：通过采采用极具渗透透性的营销策策略，锁定目目标客户群体体，达到销售售目标主题思路：充充分发挥项目目的口碑效应应，实施有效效的公关活动动形式：1、利用3月月15日消费费者权益保护护日，举办一一次影响力涉涉及全城的公公关活动，可可以选择直接接赞助和参与与媒体的活动动，也可以自自行策划2、集团推荐荐－从三期成成交客户挖掘掘3、异地网络络营销－可考考易趣或者淘淘宝网等网络络媒介4、三期业主主活动－植树树节的活动策策划资源整合：业业主活动、互互联网、节假假日、团购营营销、报广销售节奏销售持销期：：时间：3月28日－4月月中旬目的：通过采采用各种促销销策略，锁定定目标客户群群体，达到销销售目的形式：1、业主活动动－物管或者者策划组织，，关于交房的的主题2、特惠房－－每周一套和和两套资源整合：业业主活动、报报广、交房、、价格方案销售节奏销售清盘期：：时间：4月中中旬－4月底底目的：充分利利用房交会契契机，实现销销售推进形式：1、对销售现现场进行再维维护，提升新新客户对项目目的知名度与与美誉度2、房交会特特惠房－左岸岸最后的特惠惠机会3、房交会实实行强有力的的人体广告与与人员推销，，尝试行销在在高档楼盘中中的应用。资源整合：房房交会、报广广、交房、价价格促销、人人员推销9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。02:09:3602:09:3602:091/5/20232:09:36AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2302:09:3602:09Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。02:09:3602:09:3602:09Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2302:09:3602:09:36January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月20232:09:36上午午02:09:361月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月232:09上上午午1月-2302:09January5,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/52:09:3602:09:3605January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。2:09:36上上午2:09上上午02:09:361月-239、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。02:09:3602:09:3602:091/5/20232:09:36AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。1月-2302:09:3602:09Jan-2305-Jan-2312、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。02:09:3602:09:3602:09Thursday,January5,202313、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。1月-231月-2302:09:3602:09:36January5,202314、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。05一月20232:09:36上午02:09:361月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。一月月232:09上上午午1月月-2302:09January5,202316、少年年十五五二十十时，，步行行夺得得胡马马骑。。。2023/1/52:09:3602:09:3605January202317、空山山新雨雨后，，天气气晚来来秋。。。2:09:36上上午2:09上上午午02:09:361月-239、杨杨柳柳散散和和风风，，青青山山澹澹吾吾虑虑。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、阅读一切好好书如同和过过去最杰出的的人谈话。02:09:3602:09:3602:091/5/20232:09:36AM11、越是没有有本领的就就越加自命命不凡。1月-2302:09:3602:09Jan-2305-Jan-2312、越是无无能的人人，越喜喜欢挑剔剔别人的的错儿。。02:09:3602:09:3602:09Thursday,Jan