XXXX-某地产“天街系”商业品牌分享

重庆成都综合体考察——龙湖“天街系”商业品牌分享第二小组Dongguang2012.03在被重庆闪烁的霓虹灯折服的同时，我们惊叹重庆十几年的惊人变化……高楼鼎立、车水马龙、华灯璀璨……解放碑、观音桥、沙坪坝……重庆几大商圈已成型，并产生了惊人的消费指数2011年上半年重庆各商圈实现零售额809.7亿元，占全市零售额的一半……LV、古琦、阿玛尼、劳力士等80多个国际一线品牌入驻重庆……商业地产火爆都市综合体，城市CBD中的“小型城市”HOPSCA六大业态：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT都市综合体“四大特征”1.通道树型交通体系3.高科技集成设施2.超大空间尺度4.地标式城市建筑龙湖，城市商业综合体缔造者！2011年，龙湖时代天街上半年实现合同销售金额18亿元，位居重庆市场单盘销售额第一。【龙湖“天街”里程碑】2003年2011年2008年2003年，龙湖北城天街开业后，中国首个以购物中心名称命名地名的商业项目，成为与解放碑、重庆大剧院齐名的重庆十大时尚地标之一。2008年，龙湖西城天街开业后，带动杨家坪商圈的突飞猛进，是目前重庆业态业种最为丰富的购物中心。龙湖9年，“天街”系列已辉煌建立重庆商业发展的里程碑。【龙湖“天街”系列】以商业为驱动模式的城市综合体KPI体系外在因素

内在条件地理位置——城市核心区交通可达性——轻轨/主干道沿线区域功能的缺乏、需求旺盛人流及商业气氛明确定位——大规模/综合/娱乐性/观光性/顶级/…功能化体系——商业为主导，其他功能为辅独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…超前的经营模式，包括：统一规划、统一定位、只租不售、统一招商、统一宣传、统一管理、统一经营外在因素是具备的，内在条件是可以打造的！龙湖“天街”系列产品位于几大商圈之中，如东莞的东城商圈、南城商圈解放碑商圈沙坪坝商圈杨家坪商圈解放碑购物中心是重庆城最繁华的商贸中心地带，也是新重庆经济繁荣的象征。解放碑商业步行街更是市民休闲、购物、娱乐的最佳去处。这一著名购物地带以解放碑商业步行街为中心，是重庆商业的“心脏”。稳坐重庆商圈第二把交椅的是沙坪坝商圈。沙坪坝商圈的变化和繁荣,是直辖市重庆这几年商业最大的亮点之一，沙坪坝商圈的定位是:建成集文化、教育、科技氛围最浓的商业文化中心，游客中的学生最多。杨家坪商圈起步晚,但它却更多地吸收和借鉴了其他商圈的得失,把劣势转变成了优势。在定位上,杨家坪商圈突出人文景观,力图完美体现购物与生态、休闲和文化的和谐统一,打造一个景观优美、风景亮丽的购物休闲中心。南坪商圈南岸区的南坪商圈已有大中型商场30个左右,商业面积达59．2万平方米,南岸区政府现在把江南大道北段打造成会展一条街。会展经济将成为牵动南岸经济发展的支柱主业,使“会展在南岸”成为继“吃”、“住”、“旅游”之后的又一品牌。江北商圈江北商圈竞争激烈,按照江北区政府规划,未来的江北商圈正在雄心勃勃打造辐射130万人的北部购物天堂。作为重庆北部商贸中心,这里不仅将建成重庆主城区面积最大的商业步行街,而且商圈面积将达到42.42公顷,成为西南最大的生态商圈。【重庆商圈概述】五大集中商圈组成重庆强大的商业版图沙坪坝商圈杨家坪商圈南坪商圈江北商圈解放碑商圈重庆面积约8.24万平方公里，全市总人口约3,130万。重庆城区由于两江相隔，各行政区独立发展，综合性的商业中心在各区核心地带逐步形成，造就重庆主城区五大商圈。【重庆商圈分布】重庆——时代天街街.北城天街街.西城天街街——春森彼岸岸长嘉汇观音桥弹子石CBD江北嘴CBD解放碑CBD沙坪坝商商圈时代天街街北城天街街西城天街街【天街分布布】龙湖“天天街”系系列产品品均位于于城市繁繁华商圈圈。重庆大坪商圈圈北城天街街位于重重庆市江江北区域域观音桥桥中心地地带，已已落成总总建筑面面积约为为35万㎡，集集购物、、娱乐、、休闲、、餐饮为为一体的的时尚生生活购物物中心，，入选重重庆八大大新地标标之一、、中国十十大著名名商业步步行街之之一。时代天街街位于渝渝中大坪坪大石路路，百万万㎡城市市核心超超级综合合体，商商业规模模亚洲第第一，近近60万㎡的商商业体量量，以以惊艳世世界的现现代主义义建筑，，构筑起起这个城城市的新新时代地地标，，建成后后将是亚亚洲最大大商业体体之一。。西城天街街位于九九龙坡区区杨家坪坪步行街街核心地地段，集集主力百百货店、、品牌专专卖店、、写字楼楼、SOHO为一体的的大型建建筑群，，项目占占地总面面积约2.9万㎡，已已落成总总建筑面面积约20万㎡。【重庆龙湖“天街”里程碑上上的标志志项目】北城天街街——中国首个个以购物物中心名名称命名名地名的的商业项项目【物业组合合】北城天街街由北岸岸星座公公寓、北北城天街街购物广广场、枫枫香庭住住宅构成成。龙湖枫香香庭：位位于江北北区建新新北路，，由7栋电梯景景观华府府围合而而成，，可俯瞰瞰城市卓卓越景观观。以85—172平方米的的两房两两厅、三三房两厅厅和四房房两厅为为主。龙湖北岸岸星座：位于北城城天街入入口，，一座现现代感极极强的酒酒店式商商务公寓寓北城天街街购物广广场：总总建筑面面积约为为15万平方米米，集购购物、娱娱乐、休休闲、餐餐饮为一一体的时时尚生活活购物中中心，，经过近近7年时间的的运营管管理，，成为了了汇聚国国际时尚尚潮流的的聚集地地住宅购物广场场商务公寓寓配套1：枫香庭住住宅优点：临临街面大大，吸引引更多人人流缺点：半半开放式式的建筑筑形式，，容易受受天气影影响（雨雨雾对室室内的干干扰）配套2商务公寓寓人流引导导“树状状”型型入口中庭1中庭入口中庭2次入口1次入口2主入口主力店中庭人流线人行入口口中庭中庭“树状””型示示意图优点：店铺可展展示面多多副街可以以呈现多多变的风风格与情情趣缺点：流线复杂杂迂回，，可选择择性太多多副街相似似度高，，极易造造成迷失失感副街远端铺位位人气较较低站在任何何一个人人流聚集集节点，，至少能能看到10个以上店店面！中庭的开开敞视线线，人流有效效引导至至其他楼楼层远东百货货两区之间间的连廊廊（约8M），过道道，可休憩中庭下没没做好，，太空旷，，没充分分利用可做小店店铺或休休憩用独特的回回流设计计经过店铺铺才能下下楼打造”购物中心心“时代升级前商商业状况况商业升级级手法客流不足足商户档次次参差灯箱店招招混乱垂直交通通不足次通道众众多在空间设设计中应应用了大大量的暖暖色灯光光，营造造了良好好的购物物氛围，，有利于于聚集人人气及举举办各项项目推广广活动。。将原有店店铺和走走廊间传传统而拘拘谨的规规划布局局，改为为更流畅畅之设计计；在广场中中心加设设了能遮遮挡阳关关和风雨雨的蓬顶顶结构；；在购物中中心各主主要位置置加设了了时尚及及实用之之导视系系统等。。品牌升级级：北城天街街分为新新A、B两区，高高档国际际品牌和和青春时时尚品牌牌分区布布局。【商业升级级】将重庆从从“百货货时代””直接带带入“购购物中心心”时代代。两区之间间的连廊廊里面的的电梯，，人流输输送，方方便达到到每一层，，但人流流不会流流失解决了垂垂直交通通不足的的问题交通工具具对人群群的引导导：-1F-2F：轻女装装，快时时尚。（（B区主力：：自动电电梯）2F-3F：熟女装装。（A区主力：：垂直升升降机））【地标形象象】重庆规模模最庞大大、业态态最丰富富、功能能最完善善的大型型现代都都市购物物中心，，中国十十大著名名商业步步行街之之一。龙湖北城城天街，，总建筑筑面积约约为15万平方米米，是集集购物、、娱乐、、休闲、、餐饮为为一体的的时尚生生活购物物中心；；拥有1家大型超超市、1个五星级级电影院院、1个专业体体育用品品连锁卖卖场、1家主力百百货店、、3个休闲景景观广场场、30余家特色色餐饮娱娱乐休闲闲场所、、150余家精品品专卖店店、680个泊车位位的大型型停车场场。重庆规模模最庞大大、业态态最丰富富、功能能最完善善的大型型现代都都市购物物中心，，中国十十大著名名商业步步行街之之一。【进驻商家家概况】品牌+特色业态组合合策略低楼层：：以国际际名品服服饰和潮潮流休闲闲服饰为为特色高楼层：：增加餐餐饮、娱娱乐等北北城缺乏乏业态，，进一步步丰富消消费体验验，满足足多元化化消费需需求商业规划划必需考考虑后期期的“可可持续发发展”，，保证10年领先，，20年不落伍伍！对商铺面面积规划划有重要要引导作作用将经营不不好，或或与其他他业态互互动不佳佳的商家家淘汰，，引入更更优化组组合的，，更高端端的商家家，进行行商户升升级一些经营营较好的的店铺展展示成都——龙湖北城城天街——北改核心心北改核心心：成都二环环上容积积率3.5以上的综综合体。。周边环环境差，，车流多多，人流流少，路路网杂乱乱、旧改改核心，，靠集中中商业的的辐射能能力交通：城北交通通混乱，，进入市市区不方方便（小小路或高高架桥））；未来来改善主主要靠地地铁，立立体交通通较难完完善；未未来交通通将更加加拥挤。。（5000停车位））；配套：五块石片片区治安安不好，，医院学学校档次次低，不不适合高高端居住住。住宅售价约7500元/㎡底商价格未定，预计5万以上MALL部分现正招商，不出售总规划平平面图项目简介介：总占占地面积积约300亩，约70万方，是是目前为为止城北北区域占占地最大大的一个个项目，，包含天天街系大大型商业业、格调调精装公公寓、龙龙湖旗舰舰soho产品星座座系列等等多种业业态产品品。多层洋房房2期（25万方）6+1情景洋房房高层1期（15万方）天街2期（龙湖湖自持）），约30万方天街1期（约3万方）情景步行行街生活配套套商业（（1F-5F）价格1万-12万不等项目规划划效果图图3.2米层高SOHO星公寓32-38㎡主打：低低总价，，高租金金回报6+1情景洋房房80-116㎡高层，，售价约7500元/平米4.5米层高。。45-88㎡LOFT+SOHO综合体价价值：商商业街、、公园、、主力店店、广场场等各类类物业打打造，起起到互相相增值的的作用。。规划特色色：一期（内内街）将将MALL和高层住住宅联通通。高层将MALL与情景洋洋房相隔隔，保证证情景洋洋房私密密性和安安静。室内真冰冰场、IMAX塑造特色色商业吸吸引人气气连廊连廊连廊花岗岩铺铺就的步步行街仿效六本本木天台绿化化利用，，立体化化商业空空间打造造仿效六本本木空中商铺铺双层复式式。2.可以办公公3.可以做商商铺（下下面展示示，上面面VIP区）4.可以上层层住人，，下层办办公5.可以上层层住人，，下层做做商铺龙湖史上上最牛产产品：空空中商铺铺！牛的地方方有：【创新特色色产品】空中创意意写字楼楼+空中创意意商铺单层套内内面积为为41㎡，整栋15层楼的设设计，就就拥有5部高速电电梯，领领先同类类产品；；10层以上可可达到写写字间标标准的3.5米层高产产品，针针对中小小型创意意企业，，称为空空中创意意写字楼楼，可谓谓为创业业型公司司度身定定制。10层以下为为5.8米层高，，可由用用户自行行搭板隔隔为两层层，针对对中小型型创意店店铺，称称为空中中创意商商铺。空中创意意商铺其其实是商商务公寓寓开发的的一种新新功能，