XXXX-常州龙城项目竞标报告

常州长江龙城科技产业园项目

建议汇报谨呈：长江龙城科技有限公司领

一个

城市

的

产业

之先

世联如何理解本项目？打造常州城市名片，促进产业升级和带动区域价值提升；同时保证良好的现金流，实现利润最大化长三角打造常州城市名片从企业战略来讲，本项目承担着树立企业品牌、赢得政府及社会信誉的使命，由此形成企业长三角扩张的引爆点。成为常州市名片，带动区域价值提升和发展。现金流项目目标多期滚动开发的资金平衡和土地价值升值。与市政府要求步调一致的情况下，项目如何做到经济利益最大。3项目概况项目位于大学城东侧，地块内现有部分新建办公楼、厂房、农房、水渠及较大面积农田等，地势平坦，周边配套设施匮乏常武中路鸣新路塥湖路三期二期大学城办公楼水渠高压线农田交叉路口信息职业技术学院农田农田地块指标二期地块234亩；三期地块1898亩；容积率：约为1.14建筑密度：39.52%位置：地块位于大学城东侧，常武中路旁道路：临近主干道，交通便利，距市中心30分钟车程资源：具有良好的教育资源，同时地块内部有一条可利用的水渠资源；但周边缺乏配套4地块属性对本项目的价值点界定城市层级常州城市发展方向上区域层级武进是“苏南模式”的发源地地块层级项目规模常州市武进区较大规模周边配套周边生活配套设施匮乏交通状况便利的陆路交通系统周边资源教育资源、高科技产业地形地貌良好地势，开阔空间城市发展方向上拥有教育及高科技产业资源的大规模的产业园区运作项目项目属性5问题界定赋予二期怎样的产业发展方向和功能定位，来顺利承接一期大学城，有效推动三期产业园，以实现项目目标？项目目标及概况打造常州城市名片，实现利润最大化在一期大学城及武进高新技术区的带动下，通过二期的成功运营，获得三期地块项目的操作Q基于核心问题下的分析思路外部环境需求及机会价值分析典型案例研究与借鉴机会分析整体定位三期产业选择二三期联动发展战略7外部环境需求及机会价值分析典型案例研究与借鉴机会分析整体定位三期产业选择二三期联动发展战略8浙江杭州无锡常州南京苏州镇江武进沪宁高速沪杭高速上海杭宁高速湖州核心价值点靠近区政府，受大学城及武进高新区辐射近邻312国道南移段，便于通往上海、南京等省会城市；地块毗邻主干道，交通便利，距市中心30分钟车程；本项目312国道南移段武进高新技术产业开发区大学城上海方向南京方向区政府本项目位于武进区内，北临武进高新区，西接大学城，紧邻312国道南移段，交通便利价值分析9外部环境需求及机会价值分析典型案例研究与借鉴机会分析宏观层面—长三角区域发展特点中观层面—常州经济及产业分析微观层面—武进产业分析整体定位三期产业选择二三期联动发展战略10浙江江苏上海纺织业业、服服装及及纤维维制造造电气机机械及及器材材制造造化学原原料及及化学学制品品制造造普通机机械制制造交通运运输设设备制制造纺织业业电子及及通讯讯设备备制造造电气机机械及及器材材制造造化学原原料及及化学学制品品制造造普通机机械制制造、、黑色色金属属冶炼炼交通运运输设设备制制造电子信信息产产品制制造业业汽车制制造业业石油化化工及及精细细化工工制造造精品钢钢材制制造业业生物医医药制制造业业成套设设备制制造劳动力力密集集型技术密密集型型低附加加值产产业高附加加值产产业长三角角地区区的主主导产产业现现状揭揭示出出各地地域产产业的的发展展阶段段和传传统制制造业业的特特点，，产业业发展展所面面临的的产业业升级级和产产业转转型十十分迫迫切宏观层层面11长三角角区域域产业业集群群协同同发展展的五五大领领域进一步步加快快区内内石化化企业业资本本整合合，提提高产产品附附加值值和技技术含含量，，强化化地域域分工工合作作石油化化工加快系系统开开发、、生产产和供供货，，完善善具有有国际际水平平的汽汽车工工业科科技体体汽车制制造加强高高新技技术的的交流流与合合作，，形成成各具具特色色、个个性鲜鲜明的的综合合群体体高新技技术加强区区域重重大物物流基基础设设施的的规划划和建建设，，形成成配套套的综综合运运输网网络、、完善善的仓仓储配配送设设施、、先进进的信信息网网络平平台现代物物流进一步步发挥挥上海海的金金融集集聚功功能，，加强强上海海与长长三角角各城城市金金融及及金融融服务务机构构的业业务联联系金融业业资料来来源：：《长长江三三角洲洲产业业地图图》分分析整合、、提升升产业业集群群，重重点发发展高高新技技术产产业，，构构筑长长三角角一体体化宏观层层面12依托长长三角角，常常州经经济保保持高高位增增长，，城市市空间间发展展战略略为““优化化中心心、拓拓展南南北、、完善善东西西、重重点向向南””，本本项目目处于于城市市发展展重点点方向向常州是是经济济较发发达的的新兴兴工业业城市市。处处于苏苏锡常常都市市圈的的核心心部位位，距距离上上海及及南京京都市市圈均均在两小时时车程程范围。。中心城城市坚坚持“优化化中心心、拓拓展南南北、、完善善东西西、重重点向向南””的发展方向向，拓展城城市框架，，加快南北北两翼建设设。城市南部以以大学城（（高职教育育园区）、、西太湖生生态城、太太湖湾旅游游城为重点点，推进新新城建设。。城市北部突突出产业发发展功能，，加快推进进沿江产业业区建设，，配套建设设各类商业业和公共服服务设施，，是城市化化加速区域域，是经济济活跃区域域。中观层面南京都市圈圈上海都市圈圈锡常泰都市市圈苏锡常都市市圈提升中心拓展南北常州近年来来人均GDP以及增增长情况13常州以机械械、纺织等等二产为主主导产业，，未来重点点打造新能能源、软件件、动漫等等高新技术术产业常州是中国国乡镇工业业发源地之之一。乡镇镇工业产值值占全部工工业产值的的69.9%。常州产业以以机械、冶金金、化工、、纺织工业业为主体，并进一步步向这些产产业集聚，，合计占全全市产业构构成的3/4以上。。先进装备制制造业和新材料产业业产值，目前前已分别占占全市高新新技术产业业的37％％和44％％。以光伏伏产业为代代表的新能源产业业，在全国地地级市中规规模第一。。软件产业继续保持了了平稳快速速的增长势势头，动漫产业将作为战略略重点推进进，初步实实现高新技技术特色产产业的集聚聚。常州的区位位和成本优优势决定了了其对资金金和人才具具有较强的的吸引力，，成为承接上海产产业转移的的前沿阵地地，人口增长长迅速、人人口集聚效效应明显。。物流与市场场分布产业集聚区区分布常州工业主主要产业构构成机械38%冶金17%化工16%纺织14%电子7%服装5%建材3%中观层面14项目所在的的武进属全全国经济最最发达十强强县，是常常州经济最最发达的辖辖区，行政政上虽属常常州，经济济上与常州州既紧密联联系又相对对独立2002年年4月武进进撤市建区区，现已成成为常州市市的“金南翼””，整体GDP达到全全市GDP的1/3以上，同同时人均GDP远超超常州水平平，是常州州最富庶的的区域武进区在全全国经济最发达达十强县（市）排名名中位列第第八，历来来是鱼米之之乡，区域域住民收入入殷实武进GDP连年增长长，且占常常州GDP份额连年年提高

中心区新北区武进武进虽属常常州市，经经济上与常常州既关联联，又相对对独立武进曾是著著名的“苏苏南模式””的发源地地，是长三三角最有经经济活力的的腹地之一一武进同常州州全市的GDP比较较武进同常州州全市的人人均GDP比较微观层面15武进下属8个专业产产业乡镇相相对独立，，目前处于于产业链的的低端，正正通过引入入外资，品品牌战略等等方式，，促进产业业升级。武进区400万拆迁迁量带来的的刚性需求求是巨大的的。在传统的机机械制造、、轻纺、化化工等产业业的基础上上，新材料、电电子制造、、精密仪器器、环保、、生物医药药等新兴产业业发展迅猛猛，构成了了较为完整整的产业体体系。高新技术开开发区是促促进武进产产业规模化化、企业化化发展的有有力举措。。武进区支柱柱产业武进产业人人口构成微观层面在传统的机机械制造、、轻纺、化化工等产业业的基础上上，武进重重点发展新新材料、电电子制造、、精密仪器器、环保、、生物医药药等新兴产产业大投入大拆迁大建设湖塘——纺织，目前有四个专业纺织市场，纺织企业2000多家横山桥——行业企业400多家，年设计产能超过了1.5亿平方米前黄——肉鸭养殖100多户、食用菌种植1200多户生态集镇夏溪——花木，带动示范观光旅游，花木种植面积已达3.5万亩，占耕地总面积的90％以上，花木人均纯收入达5000元寨桥镇——水产，带动渔业，水产养殖面积有近4万亩，人均约1.3亩（已超过人均耕地面积），占武进区养殖面积的23.5%，渔业人口达5200多人邹区——灯具，拥有最大的灯具批发市场灯具生产企业73家，从业人员2000人牛塘——服装，产值将突破3亿元外向型农业综合开发区高新技术开发区16微观层面近期快速公公交及远期期轨道交通通规划将加加快城市一一体化发展展，促进武武进地区城城市化，融融入城市体体系NS

武进区WE1、3号线纵连南北2、4号线横贯东西市民广场淹城大学城远期轨道交交通规划：：根据常州轨轨道交通规规划，远期期贯穿城市市南北的1、3号线线将项目所所在区域跟跟城市的发发展更紧密密联系起来来计划在年底底完工的快快速公交一一号线，直直接连接常常州的两翼翼，南向终终点站位于于项目东北北侧的武进进汽车站近期交通利利好：轨道交通从从远期来看看，能加强强武进跟城城区以及新新北区的联联系，带动动城市一体体化发展，，将武进纳纳入城市体体系，吸引引城南乡镇镇人口的城城市化，使使武进发展展成为城南南的城市中中心武进中心区区与常州老老城区相连连接的多条条快速路和和主干道路路已经建成成或正在建建设和衔接接改造中17武进政府加加大基础设设施投资力力度，城市市配套逐步步齐全，城城市化氛围围逐渐形成成，大规模模房地产投投资热潮已已经兴起。。奔牛港物流流中心二期期工程、新新竹苑居住住区、武进进国际医院院、沪宁杭杭金三角百百货物流中中心等一些些项目的招招商引资工工作正在进进行。淹城遗址毗邻老城区地带常州大学城武进区政府湖塘中心区本项目武进高新产业开发区牛塘工业园区微观层面武进全新格格局形成，，七大支撑撑点拉动武武进城市化化进程，本本项目受常常州大学城城及武进高高新区带动动18科教电子信息机械装配汽车零部件件滨湖商贸区区物流武进高新区区：园区规划达达100平平方公里，，依托大学学城的科教教及人才资资源优势，，发展成具具有国际竞竞争力的高高科技工业业园区北部为常州大学城城，园区规划划有电子科科技板块、、机械装备备板块、物物流仓储板板块、中心心商贸板块块以及居住住休闲板块块。西南滨滨湖地区规规划为商贸住宅区区，东部以海海关为中心心建成一个个物流集散中中心，中心区为为24平方公公里工业区区。以精密机械、、电子信息息、新材料料、生物制制药、装备备制造为等高新技技术产业为为主体的现现代科技园园区；引进包括博博世力士乐、、固特异等知名跨国国企业房地产业：：目前区内楼楼盘集中在在大学城和和隔湖周边边地区，未未来规划项项目周边以以园区企业业职工宿舍舍为主武进高新区区规划电子通讯类类50.0%机械制造类类28.7%纺织服装类类13.3%其他8%高新区投资资结构分析析投资企业：：美国占27.3%；；香港占24.7%；；德国占22.7%；；……高新区为区区域带来规规模产业支支持的同时时，由于以以生产加工工型企业为为主，产业业人口结构构偏低端，，无法形成成大规模购购房需求微观层面武进高新区区是武进未未来发展的的重心，规规划形成电电子信息、、装备制造造、新材料料三大产业业群，现已已有知名企企业进驻，，但房地产产还处于起起步阶段19宏观层面面整合、提提升产业业集群，，重点发发展高新新技术产产业，构筑长三三角一体体化常州以机机械、纺纺织等二二产为主主导产业业，未来来重点打打造新能源、、软件、、动漫等等高新技技术产业业在传统机机械制造造、轻纺纺、化工工等产业业基础上上，武进进重点发发展新材料、、电子制制造、精精密仪器器、环保保、生物物医药等等新兴产产业中观层面面微观层面面总结长三角产产业发展展前景、、常州产产业地位位及武进进未来产产业发展展方向，，为本项项目重点点发展高高新技术术产业提提供了良良好的契契机外部环境境需求及及机会价值分析析典型案例例研究与与借鉴机会分析析整体定位位三期产业业选择二三期联联动发展展战略21机会分析析那么，位位于产业业园区和和教育园园区的区区域开发发应当如如何思考考？外部资源源从外部资资源来看看，常州州以及本本区域的的产业背背景给本本项目带带来优异异的发展展背景内部资源源自身资源源来看，，项目拥拥有得天天独厚的的产业和和教育资资源，符符合城市市大背景景的发展展要求我们试图图通过国国内外较较为成功功的案例例寻求借借鉴。。。。。。。。外部环境境需求及及机会价值分析析典型案例例研究与与借鉴机会分析析整体定位位三期产业业选择二三期联联动发展展战略23案例借鉴鉴深厚的科科技基础础拥有良好好的大学学资源高科技与与创意产产业发达达的充满活力力的城市市或区域域选取条件件大连软件件园美国波斯斯顿区位：位于大连连市西南南部星海海湾畔；；占地规模模：一期占地地面积3平方公公里左右右，累计计投资约约55亿亿元，已已建成产产业、教教育和配配套设施施120多万平平方米；；二期可可用地面面积8.6平方方公里左左右，规规划建筑筑面积400多多万平方方米，总总投资150亿亿人民币币。入园企业业：截至07年3月月，大连连软件园园入园企企业数量量364家，外外资企业业所占比比例为43%，，其中日日资企业业所占比比例为27%。。包括GE、IBM、、HP、、埃森哲哲、松下下、索尼尼、日立立、NTT、NCR、、甲骨文文等在内内的世界界500强企业业已达29家。。园区性质质：成为国内内最具国国际化特特色的、、产学研研一体的的、以对对日业务务为主的的专业化化软件园园区和最最具规模模的BPO产业业基地,并建设设形成了了一个集集工作、、生活、、商务为为一体的的国际化化软件社社区。亿达集团团，拥有30多个个成员企企业，集集房地产产开发、、建筑筑装修、、组合机机床制造造、大连连软件园园综合开开发和管管理，软软件信息息业服务务平台建建设及软软件人才才教育培培训等多多种产业业为一体体。房地产业业是亿达集集团的主导产业业，房地产产开发一一级资质质和出国国施工资资质，在在大连市市住宅开开发市场场的占有有率达到到10％％以上，，开发能能力及市市场占有有率在大大连市排排名三甲甲之列，，拥有八八家具有有房地产产开发资资质的子子公司。。基本概况况案例1__大连连软件园园－“官助助民办””的园区区开发体体制南区北区25一期规划划为“四四区一园园”，即即软件及及教育产产业区、、信息服服务产业业区、商商务区、、生活区区和森林林公园；；目前大连连软件园园已发展展成为国国内最具具国际化化特色的的、产学学研一体体的、以以对日业业务为主主的专业业化软件件园区和和最具规规模的BPO产产业基地地,并建建设形成成了一个个集工作作、生活活、商务务为一体体的国际际化软件件社区。。配套功能能区大学教育育区住宅区住宅区商务区软件产业业区信息产业业区森林公园园案例1__大连连软件园园－“四区区一园””主体功功能，形形成完善善的功能能体系26技术转化软件/信息产产业区大学教育区研发支持住宅配套区后勤与保障软件/信息产产业区大学教育区综合配套区商务区对外商务界面面案例1__大大连软件园－“产业园、、大学教育和和综合配套””三大功能能区共同构建建的运作系统统27启动特点：通通过引入东软软作为起爆点点，实现“马马太效应”，，并选择住宅宅区及教育区区关联项目进进行复合启动动，实现教育育产业开发——房地产开发发—软件开发发的“三级跳跳”。时间项目规模起爆点：东软软产业住宅教育软件产业区东软的引入修建软件园创创业中心东软阿尔派开开发楼住宅区学清花园软件工程师公公寓大学教育区东软软件学院院东方信息技术术学院启动方案案例1__大大连软件园－通过分期的合合理安排，实实现教育产业业开发—房地地产开发—软软件开发的““三级跳”28大学城科技园园将作为高校校科技成果转转化与高新技技术企业孵化化的基地、技技术创新的基基地、创新创创业人才聚集集和培养的基基地及产学研研结合的示范范基地；科技园实现科技转化化提供研发支持持在校师生和校校外科技人员员都可以带着着科技成果或或创新项目到到大学城科技技园办企业，，依靠大学的的技术和智力力支持，把科科技成果或创创新项目转变变为现实生产产力或成熟的的商品推向市市场。大学城大学园区的引引进与科技园园形成相互促促进的良性循循环链，促进进区域研发能能力和科技成成果转化案例1__大大连软件园－从软件园的定定位需求出发发，引入了大大连东软信息息学院，促进进学研和产业业互动29针对软件开发发的特殊要求求，产业园区区所有的写字字楼均接入高高速网络；同时，根据不不同的企业类类型，提供不不同规模的办办公空间，且且可以实现自自由组合，方方便空间的自自由拆分。高速网络接入入建筑总面积41525平平方米。中央央空调FCU系统。中国国网通语音及及网络通讯服服务，综合布布线超5类UTP线缆进进户，100Mbps多多模光纤接口口。双回路供供电。中央监监控系统。102个室内内车位国际软件服务务中心案例1__大大连软件园－产业园区根据据软件行业的的特点及企业业规模的差异异化，设计建建筑和办公环环境30CITYONE软件件园国际公寓寓康派——高层层公寓案例1__大大连软件园－配套住宅以短短期居住功能能公寓为主，，提供临时居居住功能31大学城综合配套区软件园区大连软件园二二期功能布局局图三大核心功能能案例1__大大连软件园－软件园二期项项目也将遵循循科技园功能能布局的规律律，实施三功功能块规划组组合32功能建筑面积居住1,146,000软件产业1,496,100配套公寓405,000办公、酒店、零售、娱乐639,700教育及其他公共设施258,500总建筑面积3,945,300占地面积（ha）632.6开发指标明细细表单位：m2配套、产业、、教育三大功功能构成区域域整体功能的的主体案例1__大大连软件园－在建筑规模来来看，配套、、产业、教育育三大功能构构成区域整体体功能的主体体33波士顿波士顿(Boston)位于美美国东北部，，是马萨诸塞塞州的首府，，面积１２５５平方公里，，人口６５万万。它濒临浩浩瀚的大西洋洋，是优良的的海港城市。。大波士顿与剑剑桥市它周围有十多多个市镇，如如哈佛大学、、麻省理工学学院的所在地地剑桥市等，，这些城镇的的结合体被称称为大波士顿顿区地区高科技排名旧金山1波士顿2西亚图3洛杉矶4华盛顿5达拉斯6亚特兰大7凤凰城8芝加哥9波士顿剑桥大波士顿区波士顿波士顿剑桥市案例2__美美国波斯顿——世界科技技教育与研究究的重镇，教教育事业在美美国首屈一指指，科技实力力雄厚34高科技企业生物技术多大大150多家家，是世界上上炙手可热的的生命科学中中心诺华公司辉瑞公司百时美施贵宝宝先灵葆雅公司司惠氏公司……大学哈佛大学、麻省理工学院院、波士顿大学、、东北大学等，，波士顿音乐学学校马萨诸塞药学学院……高科技产业区区大学园区综合配套区剑桥核心区案例2__美美国波斯顿——以高科技技产业区、大大学城区和综综合配套区共共同构建可持持续的功能体体系35高科技产业区区大学园区综合配套区剑桥核心区案例2__美美国波斯顿——以哈佛大大学等高校起起步，形成教教育集中区，，配套围绕教教育跟进，教教育和配套共同催生生高科技产业业区的发展36综合配套公共空间休闲购购物餐饮创意空间高档居住办公案例2__美美国波斯顿——剑桥市综综合配套区提提供了丰富的的城市功能，，创意元素和和生活元素多多样3757.2%的的波士顿人选选择了肯德尔尔广场作为心心目中最能代代表“波士顿的地方方”在“最想带朋友在在波士顿参观观的场所”“传播新信息息、最文化城城区”“作为话题经经常被瞩目的的城区”在2006年年针对500样本波士顿顿人所作的城城区印象调查查中KendallSquare综合配套服务务区案例2__美美国波斯顿——肯德尔广广场成为剑桥桥市综合配套套区的核心区区，剑桥市城城市符号和一一种记忆38吸引高科技企企业和创意企企业最重要的的是创造一个个创意经验可可以繁茂的地地方，这个地地方必须开放放和多元，形形成一个有文文化品位和丰丰富生活功能能的创意社区区——波士顿前前任市长PaulSchell案例2__美美国波斯顿——开放、包包容与多元使使肯德尔广场场聚集了拥有有不同技术和和创意观念的的人群，使其成为为24小时不不夜城39波士顿成立促促进委员会，，对中小企业业进行的发展展提供政策和和资金支持。。中低档档次写写字楼楼的低低廉的的租金金使企企业进进入的的门槛槛非常常低，，新公公司很很容易易进入入，，能保保持产产业的的活力力高档写写字楼楼中低档档写字字楼LOFTLOFT案例2__美国国波斯斯顿——创创意社社区和和鳞次次栉比比的写写字楼楼聚集集了区区域大大部分分高科科技服服务企企业，，档次与与物业业类型型多样样40KendallHotelMarriottCambridge案例2__美国国波斯斯顿——不不同档档次住住宅、、公寓寓与酒酒店为为区域域内各各层次次高科科技人人才和和创意意人士士提供了了居住住配套套41案例2__美国国波斯斯顿——小小型的的有特特色的的休闲闲娱乐乐设施施成为为人群群户外外活动动、停停留和和聚会会的场场所，，充满满了生生活气气息42——世世联模模型大学城城产业园园综合配配套区区产业园园协调调发展展必要要功能能块综合配配套区区之于于大学学城——为研究究人员员、创创意群群体提提供居居住、、消费费、停停留的的自由由空间间，促促进大大学城城吸引引更多多的优优秀人人才聚聚集，，加速速大学学城发发展综合配配套区区之于于产业业园——满足高高科技技人群群物质质和文文化生生活的的需要要，为为其提提供高高档的的生活活设施施、高高质量量的精精神娱娱乐场场所，，从而而促进进产业业人口口的相相对稳稳定，，推进进产业业良性性循环环综合配配套区区——功能综综合的的、人人口复复合的的、档档次多多样的的、多多元化化的配配套区区。其其作用用在于于服务务于大大区域域的生生产、、生活活需求求。通过案案例研研究与与分析析，产产业园园与大大学城城结合合的园园区必必须具具有协协调发发展相相互促促进的的综合合配套套区案例启启示43大学城城与科科技园园区的的功能能融合合：从从大学学城切切入，，综合合配套套跟进进，催催生高高科技技产业业发展展，集集聚高高素质质人口口，促促进学学研与与产业业互动动案例启启示科技园园区大学城城高新产产业高素质质人口口导入入完善配配套产业——促促进科科技转转化，，提供供就业业教育——提提供区区域高高素质质人口口和研研发能能力配套——高高标准准的配配套系系统，，提供供产业业和教教育高高素质质人口口的生生活需需求支持人和科科技支支持科技转转化支支持44综合配配套区区的核核心区区功能能是综综合、、多样样与紧紧缩的的案例启启示综合配配套区区的核心区区功能能中档和和高档档写字字楼LOFT创创意社社区公建配配套高档餐餐饮特色餐餐饮精品购购物街区商商业休闲娱娱乐小型博博物馆馆小型展展览馆馆高档住住宅酒店城市公公寓多样性性产生生条件件混合首首要用用途；；频繁的的，短短的街街道；；不同的的建筑筑技术术和设设计风风格；；密集的的使用用者。。45外部环环境需需求及及机会会价值分分析典型案案例研研究与与借鉴鉴机会分分析整体定定位三期产产业选选择二三期期联动动发展展战略略46战略视视野:以自身身资源源为基基础，，承接接产业业与教教育发发展充分整整合利利用外外部资资源，，为区区域提提供完完善的的配套套赋予二二期最最具特特色的的发展展方向向打造可可持续续发展展的综合配配套功功能区区2006-7-2647外部环环境需需求及及机会会价值分分析典型案案例研研究与与借鉴鉴机会分分析整体定定位三期产产业选选择二三期期联动动发展展战略略48三期产产业选选择因此，，赋予予三期期哪些些优势势产业业，来来实现现与二二期综综合配配套区区的互互动呢呢？机会分分析从外部部资源源来看看，常常州以以及本本区域域的产产业背背景为为本项项目发发展高高科技技产业业提供供契机机自身资资源来来看，，项目目拥有有得天天独厚厚的产产业和和教育育资源源，符符合城城市大大背景景的发发展要要求我们需需要对对三期期备选选产业业进行行筛选选。。。。。。。。。案例借借鉴从大学学城切切入，，综合合配套套跟进进，催催生高高科技技产业业发展展，集集聚高高素质质人口口，促促进学学研与与产业业互动动软件件产产业业新能能源源电子子及及通通信信制制造造业业生物物医医药药环保保产产业业新材材料料光电电子子产产业业动漫漫产产业业产业选择三期期1898亩亩产产业业园园的的备备选选产产业业宏观观层层面面——长三三角角区区域域发发展展特特点点中观观层层面面——常州州经经济济及及产产业业分分析析微观观层层面面——武进进产产业业分分析析50对开开发发区区进进行行产产业业定定位位的的核核心心和和前前提提是是确确定定一一套套系系统统、、科科学学的的筛筛选选区区域域产产业业机机会会的的标标准准区域域战战略略备选选行行业业发展展机机遇遇产业业前前景景资源源优优势势竞争争态态势势集群群能能力力国家家政政策策产业业1产业业2产业业3…可能能带带来来的的产产业业机机会会…产业选择51初步步筛筛选选标标准准的的定定义义及及符符号号说说明明(好好，，1分分)(中中，，0.5分分)(差差，，0分分)区域域战战略略发展展机机遇遇产业前景景资源优势势竞争态势势集群效应应国家政策策该行业完完全符合合该区域域的经济济及产业业规划区域内有有一些可可预见的的特定时时间促进进该行业业的发展展该行业在在区域内内拥有巨巨大的市市场及发发展空间间该区域拥拥有良好好的人文文和自然然资源，，资金优优势和基基础设施施该行业在在区域内内无竞争争该行业具具有较长长的产业业链，对对其他行行业很强强的带动动效应国家的产产业政策策，税收收政策等等充分鼓鼓励该行行业的发发展该行业不不是该区区域的经经济及产产业规划划的重点点行业区域内无无特定的的可预见见的事件件促进或或阻碍行行业发展展该行业在在区域内内的市场场一般，，但较易易向其他他地域辐辐射该区域的的人文，，自然，，资金资资源和基基础设施施情况一一般该行业在在区域内内竞争情情况一般般该行业对对其他行行业的带带动效应应一般国家宏观观政策对对该行业业也不作作限制该区域的的经济及及产业规规划不鼓鼓励发展展该行业业区域内有有一些可可预见的的事件会会阻碍该该行业的的发展该行业在在区域内内的市场场一般且且向其他他区域的的辐射要要求较多多该区域的的人文，，自然，，资金资资源贫瘠瘠，基础础设施条条件一般般该行业在在区域内内竞争激激烈该行业的的产业链链较短，，对其他他行业的的带动效效应较弱弱国家的宏宏观政策策限制该该行业在在国内进进行发展展产业选择52各个备选选方案的的综合评评价区域战略略发展机遇遇产业前景景资源优势势竞争态势势集群能力力国家政策策动漫产业业光电子产产业新材料电子与通通信制造造业环保产业业生物医药药新能源软件产业业备选行业业筛选标准准打分方法法：采用特尔尔菲法（（通过专专家打分分作出统统计估算算）。产业选择综合评分分4.55552.54.554.553通过初步步分析，，鼓励发发展的行行业在常常州及武武进地区区已经具具有一定定规模，，从错位位竞争的的角度考考虑本项项目应重重点关注注伺机发发展的生物医药药、动漫漫和软件件产业鼓励发展展伺机发展展限制发展展市场规模模和增长长潜力对当地GDP贡贡献能力力有利于吸吸引高素素质产业业人口，，扩大人人口规模模有利于土土地资源源集约利利用低低高高吸引力可行性是否需要要引入外外来资源源条件？？周边竞争争地区是是否已形形成相当当规模的的产业群群？区域域间竞争争程度是是否激烈烈？是否需要要政府大大量的资资金投入入？动漫产业业软件产业业动漫产业业目标产业业关注产业业限制发展展产业新材料电子及通通信制造光电子产产业产业选择世联模型型生物制药药环保行业业新能源54外部环境境需求及及机会价值分析析典型案例例研究与与借鉴机会分析析整体定位位三期产业业选择二三期联联动发展展战略55龙城智谷谷诠释：综合配套套区包含含产业、、居住、、商务、、配套等等多功能能。。。。。。。。从大学城城切入，，以综合合配套区区承接大大学城，，推动产产业园，，促进学学研与产产业互动动整体定位位——居住生态运动创意活力体验工作娱乐多元复合合功能全全新新工作方方式闲闲适体体验中心心多元复合合功能科技产业业现代化国际化生态化高增值强辐射宜业宜居居精英汇集集的企业业办公功能完善善的高端端服务生态宜人人的居住住佳境集聚产业业人口辐射周边边区域的的增长核核发展标杆杆文化与现现代化的的融合特色商业业中心大型文化化娱乐与与休闲中中心生态商务务办公生态型开开放式花花园办公公区开放性自自由组合合商务空空间绿色生态态办公大大楼EOD企业总部部基地花园商务务办公总部经济济科技新都都咨讯信息息港金融贸易易中心培训教育育活力中中心…超高层地地标型建建筑甲级高档档写字楼楼林立智能化5A级LOFTSOHO休闲文化化娱乐生态开放放型一站站体验式式MallParkOpenedecologicalone-stopMallPark同步于国国际潮流流，引领领都市风风尚的shoppingMall科技与时时尚元素素完美融融合的特特色商业业ShoppingMall球幕影院科技时尚尚是这里的的主题，，科技元元素的内内涵、外外延刺激激感知系系统：激情、、乐趣趣、进进取、、创新新………居住乐乐活社社区产业居居住配配套StaffGarden配套居居住用用地，，作为为产业居居住配配套区区解决企企业住住房问问题人性化化的居居住环环境酒店公公寓L2MANOR——Leadership&Lifestyle在区域域打造造专门门为创新型型民营营企业业家的的高尚尚居住住区酒店式式公寓寓档次最最高的的居住住物业业坐落落于此此处国际化化的配配套设设施Loft年轻人人的乐乐活社社区YOHOTOWN———JoyofLiving国际学校片区将将设有有齐全的的生活活配套套国际学学校、、小学学、幼幼儿园园和邻邻里中中心等等齐全的的生活活配套套TheEnd未来源源于融融化的的过去去。Futurecomefromthemeltedpast.附件——高科科技产产业分分类预测至至2010年，，全球球环保保产业业产值值将超超过6500亿亿美元元，是是一个个巨大大的市市场，，其中中固体体垃圾圾处理理、污污水处处理、、给水水处理理将占占主要要份额额全球环环保产产业的的产值值分布布全球环环保产产业产产值的的变化化环境基基础设设施是是最重重要的的环保保产业业领域域：其中：：固体体垃圾圾～14%污水设设施～～18%给水设设施～～18%水是最最大的的市场场＞＞50%其中：：污水水设施施～18%给水设设施～～18%水务工工程水设备备&化化学材材料环保产产业的的发展展需要要经济济发展展的支支持；；发达国国家有有强大大的环环保产产业；；拉美、、东亚亚(包包括中中国)正在在成为为新的的市场场全球环环保产产业特特点环保产业64我国的的环保保产业业结构构已经经初步步形成成，增增长速速度迅迅速，，但集集聚度度不够够，发展机机遇存存在于于水务务市场场、固固体垃垃圾处处理、、大气气污染染治理理、环环保设设备、、能源源环境境2000年年全国国环境境保护护相关关产业业普查查数据据结论：：产业结结构已已初步步形成成增速快快，年年均复复合增增长率率高达达54.4%。。生产率率有所所提高高，但但产业业门槛槛低，，集聚聚度不不够分行业业利润润和数数据统统计（（2000年））类别设备与技术名称大气污染防治1.烟气脱硫、除尘技术及成套设备2.机动车尾气净化装置和洁净燃料汽车、混合动力汽车配套系统3.炼钢转炉煤气净化回收成套装置4.炼钢厂废气中氢气的回收水污染防治1.城市污水处理利用成套设备2.高浓度工业废水处理技术与设备3.水处理药剂生产与应用的技术与设备4.海水中水利用废弃物及资源化1.城市生活垃圾处理技术及成套设备2.有害固体废弃物处理处置技术及装备3.事业废弃物资源综合利用其它1.环境与污染源监测仪器及自动监测系统2.生态环境建设及配套技术3.全流程清洁生产4.难处理金矿资源综合利用5.石油类污染控制技术与设备环保产业65中国代代表性性制药药基地地分布布北京上海广州北京生生物医医药基基地位于北北京市市大兴兴区南南部，，是是中关关村科科技园园区的的重要要组成成部分分，总总体规规划面面积28平平方公公里，，一期期产业业用地地9.67平方方公里里。张江高高科生生物医医药科科技产产业基基地上海张张江高高科技技园区区规划划面积积25平方方公里里。基基地目目前累累计引引进生生物医医药项项目300余个个，初初步形形成了了产业业群体体、研研究开开发、、孵化化创新新、教教育培培训、、专业业服务务、风风险投投资六六个模模块组组成的的良好好的创创新创创业氛氛围和和"人人才培培养--科科学研研究--技技术开开发--中中试孵孵化--规规模生生产-营销销物流流"的的现代代生物物医药药创新新体系系。广州国国际生生物岛岛位于广广州东东南部部珠江江主航航道和和次航航道交交汇处处的官官洲岛岛上。。用地地面积积1.8平平方公公里。。深圳生生物医医药产产业目前深深圳已已拥有有与世世界先先进水水平同同步的的基因因技术术产品品。全全国批批准生生产的的基因因工程程药物物品种种共有有16个，，其中中13个品品种在在深圳圳生产产并投投放市市场，，显示示深圳圳的生生物工工程产产业化化的发发展在在国内内已处处于领领先地地位。。基因因工程程干扰扰素、、基因因工程程乙肝肝疫苗苗等一一批高高科技技新产产品，，抢占占了全全国大大部分分市场场深圳医药产业66我国生生物制制药产产业机机会与与挑战战并存存优势Strength劣势Weakness机会Opportunity威胁Threat生物技技术研研究处处于世世界领领先水水平政府扶扶植、、发展展高科科技生生物制制药产产业计算机机产业业可支支持未未来的的生物物信息息处理理需要要产业结结构不不完整整、产产业政政策及及相关关服务务体系系尚不不完善善，国国内药药厂无无新药药开发发能力力行销、专利利等相关人人才不足缺乏具前瞻瞻性的领导导人资金来源不不易；药物物法规与医医疗政策不不健全人口数量增增长、人口口结构呈老老龄化趋势势、保健意意识的增强强等因素使使药物的需需求增加市场开放，，利于全球球范围内整整合资源相关疾病研研究的突破破国内中小企企业居多，，合并不易易，导致市市场混乱、、无序竞争争跨国公司的的进入，使使市场竞争争更加激烈烈研发投入增增加，生产产成本日益益增加中国生物制制药产业SWOT分分析医药产业67我国新材料料产业发展展概况目前我国新新材料产业业主要分布布在北京、、上海、浙浙江、江苏苏、广东、、西安、山山东等地，，工业产品品品种接近近5000个，平均均利润率（（税前）为为20－30％，每每年创造经经济效益60－90亿元。我国半导体体材料行业业的企业规规模小、技技术相对落落后、深加加工能力低低，设备引引进一直受受到国外制制约，制约约了行业竞竞争力的提提高。我国是稀土土材料资源源大国但不不是产业大大国，由于于存在重复复建设、地地方保护等等问题，造造成国内外外市场严重重过剩，价价格下降。。我国的纳米米材料的科科学研究在在世界上并并不落后，，但在产业业化方面却却是障碍多多多，真正正形成产品品的多是初初级产品，，盈利更是是不多。磁性材料方方面我国具具有一定的的规模和技技术优势，，走出了具具有特色的的产业化道道路；而在在能源材料料方面基本本保持与国国际同步。。北京上海陕西山东江苏浙江广东新材料68新材料产业业同信息技技术、生物物技术一起起成为二十十一世纪最最重要和最最具发展潜潜力的领域域，成为发发达国家的的发展热点点，我国国新材料产产业市场前前景巨大美国政府在在1991年和1995年的的国家关键键技术报告告中均将新新材料列为为重点项目目并位居首首位；1993年开开始把研发发费用纳入入国家预算算。日本政府把把开发新材材料列为国国家的第二二大目标，，认为新材材料技术是是推动21世纪创新新和社会繁繁荣的力量量，提出以以新材料为为基础，促促进其它高高新技术产产业发展，，从而巩固固其经济大大国的地位位。德国分析了了世界技术术发展态势势，提出21世纪的的9大重点点领域，首首选就是新新材料，在在总共80个课题中中，属于新新材料的占占到24个个；在研发发经费方面面，政府出出资占到总总数的56％，约2.7亿美美元。新材料对新材料的的巨大需求求主要来自自国家支柱柱产业、高高新技术产产业和现代代国防，例例如民用飞飞机、汽车车、高速列列车等先进进交通运输输领域，信信息与通信信技术领域域，以及能能源领域等等。到2010年我国结结构新材料料的社会总总需求将逾逾1000亿元人民民币。到2010年，国际际光电子产产品的总产产值将达2000亿亿美元，我我国所占的的市场份额额约为10%，即我我国光电子子产品的年年总产值将将达到2000亿元元人民币。。2010年年全球钕铁铁硼永磁材材料的产量量将达14.6万吨吨，产值达达83亿美美元，其中中我国的产产量将达5.4万吨吨，产值达达31亿美美元，相关关器件产值值达100亿-150亿美元元，相关产产业产值达达150亿亿-300亿美元。。国外新材料料产业发展展我国新材料料产业发展展69动漫产业是是科技密集集、劳动密密集、知识识密集、资资金密集的的产业，进进入门槛高高，需要政政府的有力力扶植和引引导动漫市场现现状及前景分析析知识密集产业特点科技密集资金密集劳动密集消费群体广广泛高成本高高投入高高附加值高国际化程程度产品生命周周期长资料来源:国家广广电总局动漫产业特特点动漫产业链链条及其盈利环环节动漫产业70数码动漫创创意产业是是21世纪纪具有巨大大发展潜力力的朝阳产产业,在在世界动漫漫市场上美美日韩三分分天下2004年年全球数字字动漫产业业产值达到到2228亿亿美元，游戏、动动画业相关关衍生产品品产值在5000亿亿美元以上上。世界动漫游游戏业产值值最大的3个国家分别别为美国、、日本、韩韩国。美国国日本本动漫产品年产值韩国国<50亿美美元<90亿美美元<90亿美美元<2.7亿亿美元形象开山鼻祖成熟的中生生代力量动漫新生代代特点美国一直引引领动画艺艺术和动漫漫技术的潮潮流经营理念以以动漫作品品为基点，，销售相关关产品，两两方面相结结合，形成成了一条完完整的动漫漫产业链。。动漫电影是是其强项漫画业发展展相对弱,发展不均衡衡日本动漫产产业在动画画方面具有有强大的市市场竞争力力，并在漫漫画、电子子游戏方面面也取得很很大的发展展日本将动画画片、电子子游戏和漫漫画视为一一个经济整整体，齐头头并进、共共同发展日本动漫产产业链的每每一个环节节都相互联联动韩国形成以以数码技术术为重点的的动漫产业业战略韩国在技术术学习与借借鉴发达国国家的经验验，并将动动漫制作与与自己的优优势产业相相结合，如如将动画制制作与网络络技术结合合韩国动漫形形成了创业业投资、政政府投资以以及民间投投资等多种种投资组合合有代表性的动漫产品迪斯尼-米米老鼠宫崎骏-《《千与千寻寻》网络动漫-“流氓兔兔”动漫市场现现状及前景分析析动漫产业特特点动漫产业链链条及其盈利环环节动漫产业71相对已经发发展到成熟熟阶段的国国外动画产产业，中国国动画产业业刚刚起步步，但是中中国拥有数数以亿计的的动画观众众，动画市市场潜力堪堪称世界第第一资料来源:国家广广电总局2003年年中国动动画的制作量是1.8万分分钟国产产动动画画的的播播放放市市场场需求求是是25万万分分钟钟中国国动动画画产产业业潜潜力力动画画制制作作收收入入:37.5亿亿元元衍生生产产品品收收入入:112.5亿亿元元估计计市市场场播播出出收收入入:50亿亿元元动画画产产业业合合计计200亿亿元元2004年年2014年年国家家提提出出在在10年年时时间间里里，，动动漫漫产产业业至至少少要要占占GDP的的1%，，这这意意味味着着动画画产产业业合合计计1000亿亿元元国内内市市场场分分析析一一国内内一一般般家家庭庭支支出出超超过过30%是是花花在在培培育育孩孩子子的的身身上上，，2001年年6月月的的调调查查报报告告指指出出，，主主要要城城市市的的孩孩童童平平均均每每人人每每月月的的消消费费额额高高达达900元元，，仅上上海海儿儿童童市市场场每每月月消消费费就就超超过过１１６６亿亿元元人人民民币币。。国内内市市场场分分析析二二海峡峡两两岸岸青青少少年年儿儿童童人人口口数数高高达达2.9亿亿人人，，主主要要城城市市儿儿童童人人口口超超过过为为2,200万万人人，，其其每每月月平平均均消消费费900元元，，一年年将将创创造造超超过过1,980亿亿的的市市场场值值，是国国产产卡卡通通动动画画品品牌牌产产业业立立足足中中国国市市场场，，及及延延伸伸发发展展国国际际外外销销最最大大的的市市场场利利基基。。动漫漫市市场场现现状状及前前景景分分析析动漫漫产产业业特特点点动漫漫产产业业链链条条及其其盈盈利利环环节节动漫产业72美国国、、日日韩韩的的动动画画产产业业最最大大的的利利润润来来源源于于推推广广播播映映和和衍衍生生产产品品销销售售两两个个环环节节动漫漫市市场场现现状状及前前景景分分析析动漫漫产产业业特特点点动漫漫产产业业链链条条及其其盈盈利利环环节节美国国动动漫漫产产业业链链条条动画画片片的的创创作作生生产产电视视台台和和电电影影院院的播播出出和和放放映映动漫漫图图书书出出版版发发行行音像像制制品品的的发发行行形成成版版权权的授授权权代代理理衍生生产产品品开发发和和营营销销日韩韩动动漫漫产产业业链链条条动漫漫图图书书出出版版发发行行动画画片片的的创创作作生生产产电视视台台和和电电影影院院的播播出出和和放放映映音像像制制品品的的发发行行形成成版版权权的授授权权代代理理衍生生产产品品开发发和和营营销销特点点：：是以以动动画画影影片片为为基基点点，，制制作作和和销销售售与与动动画画电电影影相相关关的的产产品品或或者者产产业业，，例例如如动动漫漫产产业业的的赢赢利利来来自自媒媒体体，，电电影影，，主主题题公公园园和和衍衍生生消消费费品品特点点：：1.以漫漫画画成成功功人人物物形形象象为为原原形形来来制制作作动动画画连连续续剧剧或或影影片片2.将将动动画画片片，，电电子子游游戏戏和和漫漫画画视视为为一一个个经经济济整整体体共共同同发发展展动漫产业73世界每桶原油价格（美元）世界界能能源源问问题题：：从2004年开开始，，世界界石油油价格格一路路攀升升，直直接后后果是是影响响了世世界经经济的的恢复复性增增长，，也反反映出出世界界能源源消费费结构构的不不合理理。在过去去的50年年世界界经济济主要要依赖赖石油油，天天然气气和煤煤炭等等化石石能源源，而而交通通运输输的动动力燃燃料几几乎都都依赖赖石油油。但但从长长远来来看，，全球球石油油的平平稳供供应只只能维维持40年年采取能能源多多元化化，实实现能能源的的可持持续发发展，，已是是全球球共识识世界能能源发发展趋趋势：：核能中国，，日本本和印印度将将是未未来几几年核核电站站发展展速度度最快快的国国家生物制制燃料料和氢氢能将将是替替代石石油重重要战战略选选择风能太阳能能世界能能源价价格的的暴涨涨和《《京都都协议议书》》的生生效使使得采采取能能源多多元化化，实实现能能源的的可持持续发发展成成为全全球共共识中国的能源消费构成在2004年中中国因因价格格上涨涨因素素多支支出了了80多亿亿美元元，GDP损失失了0.7个百百分点点中国能能源发发展目目标：我国未未来能能源政政策是是以维维持煤煤炭为为主体体，电电器为为中心心，油油气和和新能能源全全面发发展的的一次次能源源结构构，优优化二二次能能源结结构，，特别别是提提高煤煤炭利利用率率和清清洁率率。中