XXXX-世联-旧城改造项目工作要点

旧城改造项目工作要点介绍城市化进程不平衡留下的顽疾，一是政府主导模式，即政府是改造的主体，由政府投入大部分资金进行改造，政府负责村民的安置补偿。

二是由政府和房地产开发商进行改造的市场改造模式，开发商在政策范围内负责村民的安置补偿，并按照改造方案进行开发，政府给开发商提供一定的优惠政策并在其中起监督、规划的作用。

三是由村集体经济组织或村民自行改造，改造资金由村集体经济组织和村民自行解决。政府则在税收、贷款和基础设施建设等方面提供优惠或协助。（深圳渔民村、田贝村改造）为什么要改造如何改造几个关键名词村民的基层管理组织，相当于居委会。股份公司对村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的联系、召集、组织、确权、谈判过程中能起到重要作用，能减少过程中产生的矛盾村民股份公司对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、违建面积、附属物等做详细的登记，明确房屋产权归属（集体、个人、国家）（有时需补办土地用地手续，房屋产权证等），经过业主、开发商、政府部门的三方确认，备案，作为拆迁赔偿依据。丈量、确权新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。又叫拆建比，是拆赔方案的核心。深圳一般是1∶0.8，还有拆一赔一拆赔比定向摘牌拆迁业主和政府协商，设立土地出让条件，保证出让的净地可以自己拿到。拆迁成本拆迁中所有的费用，是开发成本的一部分，包括拆除费、安置费、搬迁费用、拆迁管理费、测绘费、评估费、拆除费等费用。一般换算到还建面积的平米单位。与普通房地产开发流程不同，旧改项目的开发链延长至土地开发环节，业主承担土地一级运营的工作。区域经济/房地产项目价值链市政基础设施建设七通一平运营管理营销销售营销销售施工管理项目融资项目设计项目规划定位开发招商土地出让土地融资土地开发项目开发管理运营拆迁安置向土地所有人收购土地拆迁和安置把土地出售/转让给房地产开发商或驻商商业模式房地产开发商代理商/中介机构运营管理商进行宣传及谈判等工作以吸引开发商/驻商来进行土地开发在所购土地上规划并建造房地产等项目把所建房地产等项目出售/出租给驻商进行宣传及谈判等工作以吸引驻商来购买/租用已开发的房产等项目负责日常的运营、维修及其它管理土地一级运营帮助开发商/驻商规划总体及单一项目的建设在土地一级运营实施过程主要包括三个阶段前期准备拆迁实施开发实施可前置，开发主体的合法性确立前期准备工作流程规划研究编制实施方案组建机构现状核查制定拆赔方案拟定优惠政策规划报批计划申报规划局区旧改办拆迁办公室市政府市政府主管部门审批审批项目招商拆迁实施阶段工作流程物业核查公告物业登记权属确认业主访谈确定拆赔方案土地供应申请拆迁动员拆迁谈判拆迁办公室区旧改办开发商区旧改办业主审批签订拆补协议谈判小组市国土局股份公司开发实施阶段工作流程制定开发方案编制详细规划房屋拆除办理前期手续开发建设拆迁手续办理风险控制区旧改办规划部门开发商拆迁公司拆迁公司发布拆迁信息区政府旧城改造涉及政府、开发商、村民的三方利益，一切美好愿望的实现都要基于利益博弈

政府利益企业开发利润及品牌建立旧改项目企业利益改造后区域价值提升，承担城市功能的城市增长极拆迁、建设模式改造前社区脏乱差，公共配套不完善，区域价值被贬损村集体及村民利益村民居住环境改善城市归属感增强村民社会保障增加利益主体博弈模型满足各方长短期利益城市功能完善城市价值提升旅游消费升级政府、企业、村民三房的利益动态平衡三方在拆赔谈判中的具体分工和工作负责村民的联系、召集、组织作为工作组成员逐户进行谈判，做好讲解工作保证拆迁稳定已身作则，起到拆迁带头作用拆迁政策和实施方案的宣传解释股份公司和村民思想工作负责拟定各种具体详细的拆迁补偿方案联合各单位人员组成多个工作小组谈判培训和准备制定谈判策略工作小组进驻大冲村逐户实施谈判谈判过程中组织会议，改进策略、修改方案、解决问题政府股份公司不参与具体谈判工作与股份公司和村民签订补偿安置协议实施补偿开发商开发模模式城市更更新主主要的的运作作模型型研究究城市发发展基基金模模式（（UrbanDevelopmentFund）MUT模式式（MixedUsedTheory）SUR模式式（软软性城城市更更新））IDP模式式（通通过改改建和和开发发计划划来进进行改改造））实施策略实施模式借鉴运作过程改造分期——见见世联联地产产顾问问丛书书《城城市更更新之之市场场模式式》城市更更新运运作模模型研研究城市发发展基基金模模式（（UrbanDevelopmentFund）MUT模式式（MixedUsedTheory）SUR模式式（软软性城城市更更新））IDP模式式（通通过改改建和和开发发计划划来进进行改改造））城市发发展基基金以以吸引引私人人投资资为目目的，，将私私人资资金吸吸引到到对投投资缺缺乏吸吸引力力的城城市内内城，，从而而推动动城市市更新新运动动，抑抑制日日益严严重的的城市市衰退退。中央央财财政政拨拨款款城市市发发展展基基金金城市市内内城城更更新新工工程程无偿偿资资助助利润润分分成成低息息贷贷款款私人人资资本本投投资资阳光光海海岸岸项项目目较较难难争争取取到到中中央央财财政政的的拨拨款款。。三亚亚市市年年GDP不不足足50亿亿，，财财政政收收入入不不足足7亿亿，，市市财财政政较较难难投投入入。。模式式匹匹配配度度：：较较差差案例例借借鉴鉴：：英英国国城城市市发发展展基基金金（（1982））城市市更更新新运运作作模模型型研研究究城市市发发展展基基金金模模式式（（UrbanDevelopmentFund））MUT模模式式（（MixedUsedTheory））SUR模模式式（（软软性性城城市市更更新新））IDP模模式式（（通通过过改改建建和和开开发发计计划划来来进进行行改改造造））针对对大大规规模模的的，，多多功功能能的的城城市市更更新新项项目目，，由由于于单单一一主主体体，，单单次次难难以以直直接接完完成成，，因因此此产产生生MUT更更新新模模式式，，利利用用模模块块划划分分思思路路，，保保证证模模块块的的相相对对独独立立与与完完整整性性，，保保证证单单模模块块开开发发的的资资金金收收回回。。MUT的的适适用用环环境境是是大大型型的的，，需需要要进进行行全全面面功功能能改改变变，，且且必必须须是是开开发发目目标标明明确确的的多多功功能能配配套套地地区区的的开开发发。。本项项目目规规划划为为多多功功能能综综合合旅旅游游服服务务区区，，需需要要作作区区域域功功能能的的全全面面改改变变。。地块块狭狭长长，，权权属属复复杂杂，，公公间间比比例例较较大大，，难难以以一一次次完完成成。。模式式匹匹配配度度：：好好案例例借借鉴鉴：：伯伯明明翰翰市市的的布布林林德德利利地地区区（（全全欧欧洲洲规规模模最最大大的的运运用用MUT模模式式进进行行改改造造开开发发的的项项目目））城市市更更新新运运作作模模型型研研究究城市市发发展展基基金金模模式式（（UrbanDevelopmentFund））MUT模模式式（（MixedUsedTheory））SUR模模式式（（软软性性城城市市更更新新））IDP模模式式（（通通过过改改建建和和开开发发计计划划来来进进行行改改造造））SUR模模式式是是软软性性城城市市更更新新模模式式（（SoftUrbanRenewal））的的缩缩写写，，在在时时间间应应用用中中其其突突出出的的特特点点是是，，在在城城市市更更新新过过程程中中不不强强制制原原住住民民一一次次性性搬搬迁迁，，而而是是采采取取边边更更新新边边搬搬迁迁的的方方式式。。在目前城城市更新新的应用用中这一一模式主主要用于于对小规规模住宅宅区的改改造。模式匹配配度：较较差案例借鉴鉴：澳大大利亚Vienna镇镇的城市市更新城市更新新运作模模型研究究城市发展展基金模模式（UrbanDevelopmentFund）MUT模模式（MixedUsedTheory）SUR模模式（软软性城市市更新））IDP模模式（通通过改建建和开发发计划来来进行改改造）这项计划划目的在在于对街街区进行行空间改改造。这种改造造模式不不宜于控控制改造造进程，，而且由由多主体体参与改改造的方方式很容容易降低低改造标标准。大型开发发商小型开发发商小型开发发商区位最好好区位较好好区位不好好大范围，，高层的的高档居居住区小范围，，四到五五层的家家庭住宅宅小型的家家庭公寓寓住宅土地租金金上升政治经济济实力建造和出出售自助改建建模式匹配配度：较较差大规模、、多功能能的城市市更新项项目主要要采用MUT模模式MixedUsedTheory混混合功能能开发理理论大规模的的、多功功能的城城市更新新项目，，由于单单一开发发商，单单次难以以直接完完成，因因此产生生MUT更新模模式。适用环境境：大型型的，需需要进行行全面的的功能改改变，且且必须是是开发目目标明确确的多功功能配套套地区的的开发。。利用项目目规划组组（委员员会）与与开发商商（业主主）的互互动，保保证整个个项目目目标的实实现。利用模块块划分思思路，保保证模块块的相对对独立与与完整性性，保证证单模块块开发的的资金收收回。每个建设设阶段保保证相对对完整，，尽量保保证每一一建设阶阶段能够够收回成成本供下下一阶段段建设使使用。寻求各模模块新的的增长点点，在此此基础上上形成整整体价值值的全面面重建。。规划委员员会和开开发业主主、承包包商保持持互动，，保证所所有建设设阶段的的完成满满足最初初的规划划目标。。强有力的的组织机机构模块划分分，各自自平衡滚动开发发增长点的的价值标标杆多角度互互动MUT模模式的组组织实施施流程政府规划组（（委员会会）开发商确定增长长点招标确定定开发商商互动监督督制定总体体设计商定划分分功能模模块与开开发次序序与承包商商互动开开发部分安置置、部分分出售、、分期投投入、滚滚动开发发，是旧旧城改造造项目的的基本思思路四更园二期四更园一期澹州村食品厂滚动开发发模式：：利用安置置区作为为启动，，每期部部分安置置拆迁居居民，剩剩余房产产出售，，产生利利润，滚滚动进入入下一期期的开发发成本中中。该开发模模式，首首先保证证项目安安置区启启动，保保障原居居民利益益，其次次保障了了开发商商的资金金安全，，调动开开发热情情，最后后实现了了区域更更新的政政府目标标。项目开发发策略安置区安置区安置区安置区产生利润下期居民部分安置下期居民部分安置下期居民部分安置食品厂出售物业儋州村出售物业四更园一期出售物业四更园二期出售物业产生利润产生利润保障居民利益实现。保障政府目标实现。保障企业利益实现。旧城改造造中7种种盈利模模式旧改项目目分为一一级开发发收益和和二级开开发收益益两大类类盈利模模式获取一级级开发的的收益获取二级级开发和和土地增增值的收收益自主开发发合作开发发•承诺诺投资回回报率合作开发发•按股股份利润润分红项目公司司取地自自主开发发项目公司司取地转转让变现现合资公司司合作开开发BOT项项目转让让熟地招标标、拍卖卖、挂牌牌获取土土地出让让金通过项目目开发和和土地转转让开发发，获取取开发利利润和土土地增值值收益1234567下面以三三亚城投投开发阳阳光海岸岸项目为为例模式一：：城投自自主进行行一级开开发三亚政府府阳光海岸岸拆迁工工作小组组三亚城投投拆赔谈判判拆迁补偿偿土地平整整净地权益资金金商业银行行债务/股股权融资资信托/私私募基金金签订协议议出让金模式一运运作过程程示意图图：城投单独独进行一一级开发发，政府府将熟地地出让之之后全额额返还给给城投。。城投自主主进行一一级开发发模式评评价好处是利利用财务务杠杆,使得利利润最大大化。尽尽可能的的减少股股权融资资，对于于高利润润低风险险项目来来讲积累累资金的的意义重重大。城投需投投入巨大大的人力力、物力力、财力力运作实实施。单纯的政政府背景景具有较较强的公公信力对政策的的把握度度高能够保证证项目的的顺利实实施较高比例例的债务务融资所所形成的的杠杆效效应资金压力力过大市场化程程度低操作缺乏乏灵活性性容易抬高高建造成成本利弊模式二：：城投投寻求合合作开发发，并约约定投资资回报率率三亚政府府阳光海岸岸改造领领导小组组三亚城投投拆赔谈判判拆迁补偿偿土地平整整净地权益资金金+土地地入股签订协议议出让金三亚城投投通过约约定投资资回报率率吸引其其他投资资者合作作进行一一级开发发实际上是是一种融融资性质质的合作作，城投投主导整整个开发发进程，，在阶段段性一级级开发完完毕收回回土地出出让价之之后，向向合作方方支付承承诺的投投资收益益。模式二运运作过程程示意图图：其他主体体注入资金金约定投资资回报率率按约定投投资回报报率城投自主主进行融融资型合合作开发发模式评评价城投对资资金的要要求和投投资者对对短期稳稳定利润润的要求求是合作作的基础础合作者甚甚至并非非房地产产企业，，比如投投资机构构、基金金公司等等。缓解独自自开发所所造成的的资金压压力城投主导导开发具具有较强强的公信信力对政策的的把握度度高固定合作作方的投投资回报报率后，，城投可可以实现现利润最最大化风险独自自承担市场化程程度低不能调动动投资者者的积极极性不利于安安抚原住住民情绪绪利弊模式三：：城投谋谋求战略略性合作作开发，，并按股股分红三亚政府府阳光海岸岸改造领领导小组组三亚城投投拆赔谈判判拆迁补偿偿土地平整整净地权益资金金+土地地入股签订协议议出让金战略性合合作，是是与卓越越的合作作伙伴面面向整各各改造和和开发过过程的长长期合作作。城投与其其他开发发商合资资成立项项目公司司，操作作具体的的一级开开发项目目，并为为接下来来的进一一步二级级开发奠奠定基础础。城投靠安安置土地地或者土土地抵押押贷款，，以及与与政府达达成的框框架性协协议作为为合作资资本。模式三运运作过程程示意图图：其他主体体具体项目目公司注资入股股按股分红红战略性合合作进行行一级开开发的模模式分析析缓解独自自开发所所造成的的资金压压力能够保证证项目的的顺利实实施分散风险险，同时时也降低低了利润润空间良好的合合作开发发为二级级开发打打下基础础知名开发发商的相相互学习习借鉴，，并调动动了合作作者的积积极性土地一级级开发利利润需要要分享利弊总结：进进行一级级开发合合作的方方式因地地块的具具体情况况而分为为融资性性合作和和战略性性合作两两种主要要形式城投是否否在一级级开发后后介入二二级开发发，取决决于地块块价值的的提升速速度及其其在项目目整体中中的重要要性土地价值值迅速增增值，是是土地出出让的前前提。因此，在在出让土土地之前前的区域域营销、、规划和和形象宣宣传、基基础设施施、交通通路网、、绿化景景观建设设、关键键配套和和边界处处理等必必须先期期着重投投入。模式四：：城投取取地自主主进行二二级开发发三亚政府府阳光海岸岸改造领领导小组组三亚城投投拆赔谈判判拆迁补偿偿土地平整整净地签订协议议项目后期期城投自自有资金金比较充充裕积累一定定开发经经验后项目开发发利润率率高一级开发发结束后后，应在在挂牌前前对熟地地价值作作市场评评估，之之后按照照评估价价格通过过土地空空转来获获地，并并以此作作为再融融资的手手段。模式四运运作过程程示意图图：净地挂牌出让让定向摘牌牌取地项目公司司二级开发发赚取利润润模式五：城城投取地转转让变现三亚政府阳光海岸改改造领导小小组三亚城投拆赔谈判拆迁补偿土地平整净地签订协议城投自有资资金比较充充裕需要在战略略上控制土土地开发进进程土地需要一一定时间来来提升价值值项目开发利利润相对土土地增值利利润较低模式五运作作过程示意意图：净地挂牌出让定向摘牌取取地土地转让赚取土地增增值收益控制土地开开发节奏净地成立项目公公司模式六：城城投与其他他公司合作作取地进行行二级开发发三亚政府阳光海岸改改造领导小小组三亚城投拆赔谈判拆迁补偿土地平整净地签订协议项目开发利利润率较高高项目开发进进程需要控控制项目前期城城投自有资资金比较紧紧张项目前期缺缺乏足够开开发经验模式六运作作过程示意意图：净地挂牌出让定向摘牌取取地合资公司二级开发赚取利润其他公司利润分成土地入股资金入股……综上，，城投可以以通过定向向摘牌获得得土地二级级开发权，，根据具体体情况获取取二级开发发和土地增增值收益土地价值在在一级开发发后尚未达达到峰值，，将随项目目进展进一一步增值对于项目整整体意义重重大，必须须对开发进进程进行严严密控制的的土地项目公司取取地自主开开发项目公司取取地转让变变现合资公司合合作开发直接获得土土地增值收收益参与二级开开发获利项目后期城城投自有资资金比较充充裕积累一定开开发经验后后项目开发利利润率高项目前期城城投自有资资金比较紧紧张项目前期缺缺乏足够开开发经验项目开发利利润率较高高，但整体体利润相对对较低项目后期城城投自有资资金比较充充裕项目开发利利润相对土土地增值利利润较低土地需要一一定时间来来提升价值值非重点地块块，通过规规划控制土土地一些非盈利利文化娱乐乐项目也可可以采取BOT项目目招商方式式开发，城城投通过协协议获得招招商佣金BOT项目目招商面临临的问题是是如何提供供一个有吸吸引力的盈盈利模式来来吸引投资资者BOT概念念BOT（Build—Operate—Transfer），即即建设—经经营—转让让方式，是是政府将一一个设施项项目的特许许权授予承承包商。承承包商在特特许经营期期内负责项项目设计、、融资、建建设和运营营，并回收收成本、偿偿还债务、、赚取利润润，特许期期结束后将将项目所有有权移交政政府。如果单纯靠靠文化娱乐乐项目的后后期经营收收入仍无法法弥补项目目的亏损，，则BOT项目将对对开发商不不具有吸引引力。拆赔方案如何确定拆拆赔方案拆配比？旧改项目的的关键点是是拆迁，而而拆迁的关关键点就是是找到各方方的利益平平衡点拆赔中涉及及到的补偿偿方式主要要有实物补补偿、货币币补偿、实实物为主货货币为辅补补偿和货币币为主实物物为辅补偿偿四种方式式实物补补偿即依据据拆赔比给给出还建房房屋的面积积，按照计计算标准进进行补偿。。货币补补偿即根据据相应的市市场价格给给出单位面面积补偿款款，按照现现有房屋建建筑面积进进行货币补补偿。实物加加货币补偿偿即以实物物补偿已有有建筑为主主，再辅以以相应的货货币补偿不不全接受实实物补偿的的拆迁者。。货币和和实物相结结合的补偿偿即根据建建筑面积给给出货币补补偿款，对对于拆迁居居民的回购购商品房采采取优惠措措施，在一一定的面积积下按照当当地单位建建安成本价价购买房屋屋。实物货币实物为主货币为辅货币为主实物为辅“实物赔偿偿，产权置置换”的关关键因素是是拆赔比按照政府政政策规定一般政府政政策会有指指导拆建比比。（见三三亚政府138附件件）在深圳市，，采用赔偿偿面积的方方式比较普普遍，一般般的拆赔比比为1∶0.8左右右，成熟旺旺区更高。。村民一般要要求拆一赔赔一。拆赔模式完全市场化化拆赔模式式：市场赔偿标标准是在市市场操作中中由开发商商与村民谈谈判达成的的，完全根根据村民意意愿有条件市场场化拆赔：：采取不界定定建房时间间的方式，，由政府控控制综合拆拆赔比直接接对现有私私房按市场场方式拆赔赔准政策方案案一：完全政策方方案的基础础上对违法法私房给予予合理的赔赔偿，但建建房时间界界定仍由规规划国土部门界定。准政策方案案二：完全政策方方案的基础础上对违法法私房给予予合理的赔赔偿，但建建房时间界界定由集体股份公公司完全政策拆拆赔：若政府能够够保证落实实“有效界界定建房时时间”（即即界定合法法违法的标标准）和““强制拆除除违法建筑筑”两个关键环节，项目目能够按照照政府政策策要求完全全实施。(政府强强势，西部部城市)——建议从从可操作性性出发选择择拆赔方案案。——如果侧侧重于操作作风险最小小应选择““有条件市市场方案””。——如果侧侧重于维护护《两规》》，应选择择“准政策策方案1””，但必须须解决时间间界定中所所存在的问问题和风险险，并能得得到村民的的认可月川村改造造共形成六六种补偿方方案案例链接：：三亚月川川村旧改具体拆赔方方案制定拆赔方方案的技术术路线拆赔政策分析制定拆赔方方案方案初步设设计盐田历史拆拆赔分析原有拆赔分分析综合分析评评价拆赔方案内内容及分类类拆赔方案制制定原则现状数据分分析确定初步拆拆赔方案政策拆赔方方式研究确定拆赔标标准拆赔标准验验证方案评价反馈意见分分析拆赔难度分分析拆赔标准确确定制定拆赔方方案现实条件分分析拆赔方案实实施过程选择总量较较少的***村作为为试点村制制定可行的的拆赔方案案在改造范围围内选取试试点村以政策或案案例为依据据初步制定定标准较低的拆赔方案案并发送集集体组织或或户主制定拆赔方方案（初稿稿）分析大部分分户主的真真实想法和和补偿底线线回收并分析析反馈意见见对原方案进进行调整并并确定拆赔赔方案调整并发布布拆赔方案案以拆赔方案案为基准在在***村村实施拆赔赔谈判在试点村进进行拆赔谈谈判以试点村拆拆赔标准改改造在范围围内全面实实施拆赔在改造范围围内实施拆拆赔拆迁补偿在在实践中的的细节阶梯式的拆拆赔比。以180平米作为为基数产权权置换，剩剩下的用货货币补偿。。如180以下按照照全产权置置换，180-300补偿90%，300-400补偿偿80%，，剩余的就就按照货币币补偿。只只要不太离离谱，不让让后面的补补偿难做就就可以。（实践中的的最佳方式式。)首层赔偿商商业。私房的首层层是按1∶∶0.82补偿集中中商业；私私房的二层层及以上是是按1∶0.88补补偿住宅或或公寓。原原村民不仅仅可以得到到相应面积积的住宅，，还可以在在商业区得得到集中商商业的面积积，并集中中经营和管管理。（（岗厦河原原村）鼓励搬迁。。村民原先的的房子有天天有地，现现在一下子子接受不了了高层的楼楼房生活。。对于这种种情况，谁谁先同意搬搬迁，谁先先选择高层层的房子，，鼓励搬迁迁。在政府政策策中也有规规定鼓励搬搬迁，如选选择货币补补偿，奖励励10%；；配合丈量量安置搬迁迁，奖励10%；（（房屋货币币补偿金额额）居民组建物物管公司。。居民最担心心的是社区区里面有物物业管理费费，担心生生活成本增增加。解决决办法就是是交给社区区来管理，，社区自然然转变为物物业管理公公司，可以以创造就业业机会商铺返还。。低层可以做做商铺，返返利给居民民，统一管管理、统一一经营，把把安置区的的低层商铺铺让利给老老百姓，对对于老百姓姓更有吸引引力。水电电费可以直直接由水电电公司来处处理。以现状赔偿偿。对于没有产产权、不合合法的建筑筑，一般以以现状为准准进行赔偿偿，不去区区分有无产产权，合章章、违章不不区分有其其深层次原原因。赔偿方式鼓励搬迁安抚村民以现状赔偿偿设定拆赔方方案之关键键查帐：拆迁迁区房屋有有翔实的查查帐资料，，三方都确认认。拆迁改改造之前，，再次所有有房屋按照照查帐资料料确认，确确认之后抢抢建房屋不不予赔偿！！确权：确认认建筑合法法、非法的的标准：关键是界定定建房时间。。但在实施中中由于界定定建房时间间不确定性性因素多，，项目前期期工作存在在时间长、、操作难等等问题。界界定人由规规划国土部部门或集体体股份公司司，可形形成两套方方案。可行性：违章私房普普遍：产权关系混乱乱：面积超标严重重：建筑强度大：业主来源复杂杂：建房形式多样样：旧城改造区域域的普遍现状状特点经济测算及评评价经济测算基础础及前提拆赔比确定：：比按1：0.6开发商最低利利润确定：至少15％的的净利润取地成本确定定：享受《暂行办办法》中的地地价优惠静态or动态态测算：动态需细致到到每年核心就是挣不不挣钱？挣多多少钱？所以经济测算算的基础就是是财务知识：：成本是什么么？收入是什什么？最终的的总利润是多多少？成本利利润率多少？？开发单位收益益原则为：NPV≥0，，IRR≥≥行业基准收收益率拆迁成本包括括村民旧房的的拆除费及过过渡期间的安安置费，有货货币补偿的还还包括部分补补偿金额。政府鼓励搬迁迁，会规定搬搬迁奖励费按按时签协议10%、按时时搬迁10%旧村改造项目目中，一般土土地成本（包包括的拆迁安安置费和取地地成本）占总总开发成本的的40%-50%左右。不可预见费:包括基本预预备费+涨价价预备费。注：单价为按按可销售建筑筑面积分摊计计算的单价开发成本：取取地费用+拆拆迁费用成本细项（总总投资）=开发成本+开发税费成本细项（总总投资）=开开发成本+开发税费销售费用：销售额*（（1-3%））即相相当于给代理理公司的点数数。销售税金及附附加=营业税（收入入5％）+印印花税（收入入0.03％％）+城建税税（营业税7％）+教育育费附加（营营业税3％））（目前算总销销售额的12%-15%比较合理））预征土地增值值税=每期销售总总回款*1%（不要严格格按照国家规规定来算，一一般是预提1%比较合理理）财务费用=借款利息支支付（按照现现时贷款利率率来算）所得税：国家规定25%开发税费=销销售费用+销销售税金及附附加+土地增增值税（预提提+结转）+财务费用+所得税收入细项=卖卖房+卖地+商业性物业业持续经营收收入注意：测算时每期销销售面积需设设定比例：如如3年售完，，第一年70%，第二年年20%，第第三年10%。销售售价根据据市场有一个个递增额度：：如年涨幅5%根据项目情况况，需要区分分商业和住宅宅的销售情情况。案例：月川村村旧改项目：：销售收入表表每年销售净收收入=每年的的卖房总回款款--销售税税金--预征征土地增值税税项目利润测算算营业利润=销销售收入-营营业成本（动态测算中，，得出每年的的营业利润和和净利润）税后净利润=营业利润--所得税(25%)（（国家法定所所得税率），，得出每年的资资金净流入。。案例：月川村村旧改项目：：利润表注意在动态测算中中，刚开始的的营业利润需需抵补前期的的资金投入（（开发成本）），（测算中中有一个专项项叫：补前期期亏损）所以以没有利润，，当然也不用用缴纳所得税税。项目经济收益益指标及评价价。每年净现金流流量=每年现现金流入-每每年现金流出出（动态测算中中用，作为后后续测算的基基础）采用净现值公公式，得到每每年的净现值流量表表。最后得出财务务净现值、内内部收益率、、动态投资回回收期案例：月川村村旧改项目：：现金流量表表评价指标（一般标准））财务内部收益益率大于于等于行行业基准利润润率（20%）财务净现值(i=12%)=动态投资回收收期=风险性分析敏感性分析一般是测试容容积率变化、、销售价格变变化对项目产产生的风险。。测试容积率、、价格变化对对于总收入、、总投资、净净利润、利润润率、净现值值、IRR，，回收期的影影响。内部收益率IRR：使投资方案在在计算期内各各年净现金流流量的现值累累计等于零时时的折现率内部收益率的的“内部”说说明它只与项项目本身的现现金流量序列列有关，与外外界无关，不不需要给定折折现率，可以以用来比较不不同投资期限限的项目。内部收益率是是留在项目内内部尚未回收收投资的那部部分资金的收收益率，它反反映的是项目目所占用资金金的盈利能力力，财务内部收益益率(FIRR)指标考考虑了资金的的时间价值以以及项目在整整个计算期内内的经济状况况；比较两个投资资方案的优劣劣提高利润率的的主要方式及及选择顺序说明引入货币赔偿。降低拆赔比可增加可售面积，但会增加改造的实施难度修改规划土地性质，增加快速回现物业的比例提高容积率增加商住用地地面积降低拆赔比政府补贴提高利润率的的主要方式提高容积率可增加可售面积，但对城市环境影响较大且受规划控制大提高利润率的效果明显但是决定于政府财力1342旧改的组织构构架比较理想的旧旧改项目组织织结构目前各个城市市尚未成立专专门的城市重重建局，在组组织上未明确确政府的职能能主体一般成立旧改改项目小组，，河西区出组组长，各个部部门参加。河河西区房产局局、规划局、、综合执法局局、信访办。。查处违法建筑筑工作办公室室是日常监督督和控制违法法建设的机构构。规划和改造工工作办公室控控制土地用途途，并有落实实“确权”工工作责任。组长（区委书记））常务组长（各各部门副局长长）市信访办市公安局区分分局局长市国土局副局局长市规划局副局局长市房产管理局局市国资委副主主任市综合行政执执法局市政府副秘书书长查处违法建筑筑工作办公室室规划和改造工工作办公室常设国土房产产局常设规划局居委会（股份份公司）旧改项目政府府招商条件根据各地块的的功能、规模、开发量大大小等不同情况分别制定定选择条件资金门槛，要要求开发商必必须有7亿元元的启动资金金本项目涉及住住宅、商业等等综合性大型型社区的开发发建设，开发发商必须具有有较好综合开开发经验有开发中心城城社区的成功功经验最好有旧城改改造经验品牌房地产开开发商优先设定原则开发商的资质质、资金实力力、开发经验验、品牌、旧旧城改造经验验、商业、办办公物业开发发经验等，不不同地块考虑虑的重点应不不同考虑因素招商条件件条件确认投标单位须提提供拟投标地地块改造资金金证明，包括括估算的拆迁迁、临时安置置费、回迁房50％的建设设费、可销售售商品房35％建设费投标单位须提提供具体的改改造实施方案案和计划投标单位须提提供已开发建建设的案例和和经验投标单位提供供旧城（旧村村）改造案例例投标单位的近近五年的财务务状况旧改项目可能能的优惠政策策实施主体优惠政策三亚市河东区区：在不违反城城市规划、保保证有关功能能设施配套的的前提下，制制定适当的优优惠政策报市市政府，由市市政府批准后后执行。可能的优惠政政策有：土地出让收益益返还；政府补贴；银行贷款贴息息；政府投资建设设公共配套设设施和基础设设施；行政事业性收收费减半收取取；相关手续办理理享受“绿色色通道”政策策；各项手续的办办理主要风险控制制银行由区旧改改办指定，在在开发商办理理拆迁许可批批准之前，监监管资金必须须到位；资金到账时，，旧改办、银银行、开发商商三方签订资资金专项监管管协议,使监监管行为符合合法律程序；；旧改办与银行行签定拆迁补补偿安置资金金监控受理合合作协议。参与各类协议议的拟定，保保证协议合法法性。主要有有股份公司与与开发商合作作协议、拆迁迁补偿安置协协议、资金监监管协议等。。保障改造中各各项工作程序序合法。拆迁迁改造政策性性强，诉讼风风险大，在改改造中程序一一定要合法，，律师参与可可发挥监督、、保障作用。。专人研究、督督办优惠政策策的制定、办办理；对本项目公共共配套实施建建设进行费用用预算，并向向上级申请资资金；针对本项目建建立绿色通道道，简化相关关手续办理程程序；补偿安置资金金不到位，村村民无法按时时领取过渡费费开发商中途撤撤资或后续资资金不足政府优惠政策策无法落实、、公共配套设设施建设资金金不到位、各各项手续审批批程序繁琐缓缓慢补偿安置资金金监管引入律师建立改造绿色色通道风险识别旧改项目对于于开发商的关关键点旧改项目关键键点：拆迁进度：旧改项目能否否顺利拆迁关关系到项目工工期以及销售售的重要节点点的确定，否否则则难以预预计项目的进进度和竞争策策略的制定；；规划方案：容积率、物物业比例等技技术指标，直直接涉及到开开发商利益和和政府利益。。拆赔方案：（村民和开开发商的利益益冲突，涉及及到拆配比、、现状建筑合合法和非法的的判别）经济测算：保证项目开发发的市场可实实现性旧城改造对于于开发商的挑挑战“城中村改造造有很多历史史遗留问题，，还有原村民民的观念问题题，短期内都都无法解决，，自然就影响响工程进度，，而且利润菲菲薄，这也是是开发商鲜少少介入旧城改改造的主要原原因”“开发商所遇遇到的问题比比想象的要复复杂很多。““不但利润微微薄，而且工工作相当繁琐琐复杂。”困扰着城中村村改造的，首首先是产权困困境，城中村村大量违法违违规建筑存在在的现实与土土地产权特殊殊性的矛盾，，令改造陷入入两难境地；；城中村改造造需要以更细细致、深入的的调查研究为为基础，将其其中的具体工工作如土地、、房产、产权权现状严格细细化。对《物权法》》理解不一致致，城中村改改造涉及人口口众多，如果果没有相关的的法律作为制制定决策和方方法的基础，，城中村改造造将面临更多多的难题。最大的难题就就是村民的补补偿问题。村村民们补偿期期望值过高和和恶意抢建增增加补偿已成成为城中村改改造工作的最最大障碍。由由于开发商与与原住民都有有各自不同的的利益，双方方就拆赔比及及补偿方式等等方面需要较较长时间的博博弈。其次便是规划划和补偿困境境，城中村改改造的“容积积率”所引起起的赔付与规规划问题同样样矛盾，给改改造单位带来来巨大的风险险。工程进度缓慢慢利润菲薄确权困境法律难题赔偿安置容积率旧改项目调研研中应该关注注的方面在过去的两个个多月中，项项目组成员进进行了大量的的数据收集与与相关研究进行的调查进行的访谈案例研究进行的研究现场踏勘项目地块资源源与四至查勘勘；月川村现状调调查资料收集月川村人口、、土地、建筑筑等资料；问卷调查发放问卷35份；村民月川村原居民民20人；老干部安置区区内的干部5人；在月川村内拥拥有房产的外外来户5人；；村股份公司股份公司林董董事长及其他他相关领导；；村委会相关领领导开发商万科、金地、、复地、合富富、恒大、双双建、泰华………深圳田面村城城中村改造；；深圳渔民村城城中村改造；；深圳渔农村城城中村改造宁波鄞奉片区区改造；深圳岗厦村城城中村改造；；珠海城中村改改造；广州石牌村改改造；海口玉沙村改改造……三亚拆迁补偿偿标准研究；；关于月川村改改造的相关政政策文件；三亚市城市规规划设计研究究院关于《月月川新城控制制性详细规划划调整方案》》；项目周边土地地、房地产市市场研究；补偿方案设计计开发模式设计计……深入一线，获获得真实资料料，访谈+调调研，掌握村村民改造意愿愿和安置补偿偿要求，调查的内容调查的对象统计分析村民家庭结构；收入来源；房屋情况；现状生活情况况；对改造所持的的态度；拆赔要求；……租户家庭结构及来来源；收入来源；租金水平；现状生活情况况；……股份公司成立背景经营业绩……村民村原居民20人；老干部安置区区内的干部5人；在村内拥有房房产的外来户户5人；租户5人；村股份公司股份公司林董董事长及其他他相关领导；；村委会相关领领导运用Spss、Excel等工具软软件对调查问问卷做数据分分析；一般找到居委委会或者股份份公司负责人人，由其发放放调研问卷。。（可能会产产生费用）END村民方案操作作性政策方案操作作性折衷方案操作作性村民安置补偿偿方案政策安置补偿偿方案折衷安置补偿偿方案技术路线从改造目标出出发月川村现状村民安置补偿偿要求开发主体与开开发模式方案经济测算算旧城改造成功功因素与关键键环节补偿方案设计计补偿方案可操操作性分析安置区选择与与开发次序实施策略村内所有村民民一致要求就就地安置，满满足村民就地地安置的要求求是月川村改改造的前提条条件全部村民都要要求就地安置置月川村是一个个风水宝地，，祖祖辈辈都都生活在三亚亚，是老三亚亚人，月川村村比三亚还要要早成立。所所以一定要就就地安置……要就地安置，，村子已经有有几百年的历历史了，………不愿意意搬出村里在月川村已经经有几百年了了，搬出去是是不可能的，，只要在村里里，具体位置置都可以。要就地安置，，村子已经有有几百年的历历史了，从上上一代到现在在，家里没人人生病，月川川村是风水宝宝地，不愿意意搬出村里。。——月川村民民国家、河东区区、村居委会会对改造的态态度《中共中央关关于构建社会会主义和谐社社会若干重大大问题的决定定》中指出：：“着力解决决土地征收征征用、城市建建设拆迁、环环境保护、企企业重组改制制和破产、涉涉法涉诉中群群众反映强烈烈的问题，坚坚决纠正损害害群众利益的的行为。”《月川旧城改改造开发思路路》表明“目目标一是确保拆迁安置置项目符合绝绝大多数群众众的要求，最大限度的的照顾村民的的利益；目标标二是安置好好村民…；””82%村民要要求宅基地+货币补偿；；100%村村民要求住联联排别墅；90%以上村村民要求改造造后有稳定的的生活收入或或工作机会82%村民接接受货币＋宅宅基地补偿，，其中货币补补偿标准不能能低于现在的的建房成本，，宅基地补偿偿不能低于120㎡由于目前村民民已经没有土土地，也没有有工作，故基基本依靠房租租生活，改造造后希望也能能有租赁用房房，使家庭能能有稳定收入入…………希望赔偿偿一块地，补补偿地后的房房子要自己建建，可以设计计、规划好后后——月川村民民90%村民希希望未来能有有稳定的收入入来源希望改造后建设一一些经营性物物业，由村里里来经营，使使村里的就业业增加，这样样就能获得固固定的收入，，如果一次性性补偿，就算算再多钱也会会花完，最终终根本无法维维持生计……补偿土地后再再入股股份公公司是最好的的了，以后可可以分红——月川村民民所有村民均反反对公寓安置置，要求住联联排别墅要改造月川？？可以啊！把把方案拿出来来啊！………我们住不惯惯公寓啦，不不给地建房子子？那还谈什什么，不用谈谈，肯定不可可能的改造了肯定要要比现在好啦啦，不然改做做什么……我我们不要住高高楼，住什么么？……当当然要住有天天有地、独门门独户的房子子啦！——月川村民民考虑月川村民民要求和可能能的补偿内容容，我们通过过六项补偿内内容的组合来来设计补偿方方案补偿内容货币宅基地120㎡养老保险工作和培训集体经济发展展预留地15亩出租公寓90㎡养老保险、工工作培训对村村民参与社会会分工，获得得生活保障极极为重要，因因此包含在每每个安置方案案中村民宅基地、、货币补偿是是改造的基本本条件补偿水平从低低到高，我们们提出三个补补偿方案村民利益补偿方案一股份公司利益益无利益分享现有物业按138号文货货币补偿就地返还村民民自住房宅基基地（120㎡）补偿内容现有物业按138号文货货币补偿就地返还村民民自住房宅基基地（120㎡）赠送村民每户户90㎡公公寓（可作作出租用）补偿方案二补偿方案三现有物业按138号文货货币补偿就地返还村民民自住房宅基基地（120㎡）赠送村民每户户90㎡公公寓（可作作出租用）无偿提供给股股份公司15亩集体经济济用地（村民民可参股）））村民合理补偿偿有天有地别墅墅居住240㎡别墅一层做商商铺可出租养老保险工作培训可将村民出租租公寓联合经经营提供工作机会会村民合理补偿偿有天有地别墅墅居住240㎡别墅一层做商商铺可出租90㎡公寓可可出租养老保险工作培训可将村民出租租公寓联合经经营可将15亩用用地入股，参参与开发建设设，获得集体体物业提供工作机会会村民合理补偿偿有天有地别墅墅居住240㎡别墅一层做商商铺可出租90㎡公寓可可出租股份分红养老保险工作培训村民方案操作作性政策方案操作作性折衷方案操作作性村民安置补偿偿方案政策安置补偿偿方案折衷安置补偿偿方案技术路线从改造目标出出发月川村现状村民安置补偿偿要求开发主体与开开发模式方案经济测算算旧城改造成功功因素与关键键环节补偿方案设计计补偿方案可操操作性分析安置区选择与与开发次序实施策略若利益驱动村村民居住公寓寓或说服海航航地块异地安安置，则有两两个补偿方案案村民利益补偿方案四股份公司利益益补偿内容补偿方案五村民合理补偿偿大面积公寓居居住别墅一层做商商铺可出租股份分红养老保险工作培训村民合理补偿偿有天有地别墅墅居住90㎡公寓可可出租丰厚的股份分分红养老保险工作培训现有物业按138号文货货币补偿公寓还建（300㎡）赠送村民每户户90㎡公公寓（可作作出租用）无偿提供给股股份公司15亩集体经济济用地（村民民可参股）））现有物业按138号文货货币补偿海航地块村民民自住房宅基基地（120㎡）赠送村民每户户90㎡公公寓（可作作出租用）无偿提供给股股份公司15亩集体经济济用地（村民民可参股）））可将村民出租租公寓联合经经营可将15亩用用地入股，参参与开发建设设，获得集体体物业提供工作机会会可将村民出租租公寓联合经经营可将15亩用用地入股，参参与开发建设设，获得集体体物业提供工作机会会村民方案操作作性政策方案操作作性折衷方案操作作性村民安置补偿偿方案政策安置补偿偿方案折衷安置补偿偿方案技术路线从改造目标出出发月川村现状村民安置补偿偿要求开发主体与开开发模式方案案经经济济测测算算旧城城改改造造成成功功因因素素与与关关键键环环节节补偿偿方方案案设设计计补偿偿方方案案可可操操作作性性分分析析安置置区区选选择择与与开开发发次次序序实施施策策略略村民民要要求求与与政政策策标标准准集集中中反反映映在在村村民民还还建建房房类类型型村民民还还建建联联排排别别墅墅村民民还还建建公公寓寓房房方案案四四村民民意意愿愿政府府意意愿愿可开开发发土土地地面面积积若能能部部分分别别墅墅还还建建、、部部分分公公寓寓还还建建，，则则形形成成折折衷衷方方案案六六村民民利利益益补偿偿方方案案六六股份份公公司司利利益益补偿偿内内容容村民民合合理理补补偿偿有天天有有地地别别墅墅或或大大面面积积公公寓寓别墅墅一一层层做做商商铺铺可可出出租租股份份分分红红养老老保保险险工作作培培训训现有有物物业业按按138号号文文货货币币补补偿偿部分分别别墅墅还还建建（（120㎡㎡））+公公寓寓还还建建（（300㎡㎡））赠送送村村民民每每户户90㎡㎡公公寓寓（（可可作作出出租租用用））无偿偿提提供供给给股股份份公公司司15亩亩集集体体经经济济用用地地（（村村民民可可参参股股））））可将将村村民民出出租租公公寓寓联联合合经经营营可将将15亩亩用用地地入入股股，，参参与与开开发发建建