郴州新贵X城发展策略及招商计划

新贵·星光时代广场总体发展策略及招商计划时尚千姿潮流万象一、新贵·星光时代广场面临的市场商业现状本案

目前，在郴州市政府“南延东进”战略的带动下，郴州中心城区市场形成了三大商业商圈：

“北湖商圈”板块，即以国庆路和人民路交叉点为中心的环形区域，是目前郴州商业最为集中的区域，商业氛围成熟，业态齐全；“香雪商圈”，以今日新城为中心向外扩散的环形区域，以集中餐饮为主，可称为“香雪商圈”；

“五岭商圈”，以五岭广场为中心点的扇形区域，是郴州市房地产业质变的主体区域，房地产的业态定位相对较高，是中高档住宅及中高档商场的主要集中区域。

1.1.中心城区商圈分布格局。商圈商业业态商圈定位主要商业评述北湖商圈购物、餐饮、商务、旅游、住宿和休闲娱乐于一体的城市CBD商务中心中低端商品档次友谊中皇城、永成百货、新一佳百货1、商业气氛浓厚；2、商业规划档次低；3、区内缺少中高档次及业态丰富的核心购物中心。五岭商圈酒店、购物、旅游、政务等业态中高端档次新天地商业中心一，二期、沃尔玛超市、1、商业档次较高；2、形成以新天地商业及沃尔玛为核心的新城市商圈；3、商圈定位为中高端档次，未来发展潜力巨大。香雪商圈旅游业、餐饮、娱乐休闲中低端档次无核心商业，以临街商铺为主1、目前发展与其他两商圈相比有差距；2、随着我司项目的兴建，将逐渐取代该商圈地位。1.2.三大商圈特点概述：个案调研1.3.主要商业简介：项目名称规模（㎡）业态经营情况备注新一佳3万伊佳百货、屈臣氏、肯德基、健身房、自助餐、电玩目前空置率较高，约30%目前在招商调整过程中永成百货1.4品牌服装、儿童服装、珠宝黄金、化妆品、皮具鞋类、儿童游乐及少量餐饮目前基本完成招租商家档次差距大，目前调整过程中友谊中皇城1.2万友谊商城百货、肯德基经营状况非常好2010年3.6亿销售额步步高百货1万超市，服饰、餐饮配套经营状况很好整个商场较为拥挤五岭新天地1.5万沃尔玛、肯德基、服装零售区二、三楼为沃尔玛，整体经营情况良好二期进驻潇湘影院、必胜客、上岛咖啡天润天城2.4万人人乐经营状况良好楼顶为KTV路段商业形式主要业态主力面积区（㎡）租金（元/平方米/月）文化路临街商铺服装、皮具、鞋业、化妆品店、精品店、餐饮15-15045-300八一路步行商业街服装、鞋业、皮具45-10075-300兴旺步行街步行商业街服装、餐饮、家居饰品45-10060-260兴隆步行街步行商业街服装、皮具、鞋帽、精品店、餐饮45-10080-450综合型商场临街商业1.3.1.主要商业简介—友谊中皇城：

地理位置：国庆北路18号总面积：约12000平米市场定位：中档业态组合：

-1F：烟酒、保健品、儿童游乐场、茶庄

1F：黄金珠宝、化妆品、手表、名品服饰、男女皮鞋、皮具

2F：女装、内衣

3F：男装、羊毛羊绒、童装、运动休闲装、玩具、床上用品主力租户：KFC、苏宁电器、家润多租金：50元—180元左右不等小结：郴州最早百货商场，商品丰富、档次较好，消费者多为郴州本地较有消费能力的群体，会员持卡消费占的比例较大。1.3.2.主要商业简介—永成百货：小结：去年底新开业百货商场，约30%的品牌为首次进入郴州市场，整体规划有所突破，在郴州知名度较高，成为继友谊中皇城后又一较成功的商业.

地理位置：国庆北路18号总面积：14000平米市场定位：中档业态组合：品牌服装、儿童服装、珠宝黄金、化妆品、皮具鞋类、儿童游乐及少量餐饮主力租户：无大型主力商户租金：一楼租金：150元二楼租金：110元1.3.3.主要商业简介—新一佳：地理位置：人民路北湖公园旁总面积：约3万平米市场定位：中档业态组合：

1F：KFC、屈臣氏、化妆品、黄金珠宝、手表、运动休闲服饰

2F：新一佳超市、女装、内衣、美发

3F：新一佳超市、童装、健身房、烧烤自助餐厅、儿童玩具、儿童游乐场主力租户：新一佳超市、KFC、屈臣氏、巴菲特自助餐小结：新一佳商业中心在业态组合上有所突破，设置了小型超市带动人气。目前除一楼次主力店经营较好及门前广场聚集人气，其他楼层品牌档次较低，空置率较高，约30%。1.3.4.主要商业简介—五岭广场新天地：地理位置：五岭广场东北侧总面积：1.5万平米（一期）市场定位：中高档业态组合：

1F：KFC、化妆品、黄金珠宝、皮具、服饰

2F：沃尔玛超市

3F：沃尔玛超市主力租户：沃尔玛、KFC、米萝咖啡千金大药房、必胜客、潇湘影院、上岛咖啡、动漫城租金：二期租金主要采用扣点模式，各业态标准不同小结：靠近郴州的市政广场五岭广场，人气很好，目前二期项目在业态组合上更趋丰富，建成后将成为郴州最具规模的综合性商业中心。但一期品牌档次较低。本案

地理位置处于郴州市三大商圈的中间区位。连接城市主干道燕泉路及香雪路，与新、老城区通达性好；

区内集中了大量中高端楼盘，是郴州市中高档住宅主要集中区域。周边1公里范围内无大型商业竞争项目，为我司项目树立区域标杆商业中心创造条件。周边业态目前以人人乐超市为核心，周边临街商铺为辅，商业氛围正处于凝聚期。距离苏仙岭风景区4.2公里距离老城区中心区1.7公里距离郴州火车站2.9公里距离市政府1.6公里郴州市政府距离武广高铁站8.4公里老城区中心区域新城区—政治经济文化中心1.4.本项目所处商圈特点区位：2011年，城区人口约为82万，郴州城市城镇化率为41.7%；第二产业比重57%，比较右表《城市化进程》可看出，郴州正进入快速扩张阶段。激进城市化催生房地产需求每年新增城区人口3万，按人均居住面积22㎡计算，每年住宅需求量为66万㎡，再加上居民二次置业的需求，郴州市每年的住宅需求量将超过100万㎡。住宅消费带动的商业需求显而易见。1.5.郴州城市化进程阶段1.6.郴州商业综述：1、近四年统计局数据显示，商业物业开发比例平均维持在6.3%,比例较低，但随着郴州近两年住宅市场进入高速发展阶段，住宅消费必将刺激商业需求的大幅增长，以一线城市商业发展历程经验来看，传统步行街商业模式将逐渐淘汰，综合性购物中心将成为未来商业的主打产品。2、上档次中高端商业仅五岭广场新天地商业中心一家，其它商业物业在规划及业态选择上档次较低。缺乏购物、娱乐、休闲、餐饮于一体的商业中心；3、郴州缺乏主题特色的商业中心，为我司打造郴州首家以主题为特色的商业中心创造条件。友谊中皇城八一步行街香雪餐饮一条街新天地商业城二、新贵·星光时代广场项目概述2.2.项目周边道路分析

地块紧邻城市主干道燕泉路及香雪路，两条主干道直接连通郴州市新老两城区的中心区域，通行距离仅1.6公里左右，通行时间仅5分钟（车行距离）。周边数十辆公交线路，为郴州公交线路主要干线，通达城市各主要区域。距离新城区中心约1.6公里距离老城区中心约1.7公里2.3.周边人口分析项目周边半径1.5公里范围内常住人口达到10万人以上本案项目周边半径2.5公里范围内涵盖了郴州市的两大商业中心区，提供了巨大消费支持

按项目半径2.5公里计算，涵盖了郴州两大商业圈，人口超50万人；吸引消费人流超百万人次。

项目周边半径1.5公里范围聚集30

余片中高档社区，汇集超10万人的中高档消费群。项目内33万平米的新建高档社区居民。项目内11万平米的公寓、酒店及写字楼。项目内近6万平米的购物商场及步行街等将吸引大量客流，每月约达10万以上人次的强大消费人口项目建成入住将引来近2万人口2.4.五百米半径内周边商业现状本案燕泉路五里堆路

周边范围以临街铺为主，餐饮氛围较浓，集中了湖南特色烧鸡公餐饮一条街及五里堆路饮食街，尚缺乏大型主力餐饮店人人乐超市的进驻，提升了该片区的生活层次，是片区内人流最集中的区域

项目周边购物娱乐休闲氛围较差，巨大的人流消费群为本项目综合商业体运营提供了有力保障。

目前，人人乐平均租金约25元，周边临街商铺120元—150元，南湖路租金一层租金约130元，二层租金约

30—40元不等超市购物饮食街烧鸡公饮食街特色饮食街三、新贵·星光时代广场总体发展策略3.1.项目发展定位市场现状步行街商业模式将过渡购物中心模式规划简单，业态单一的商业布局将向多功能业态组合趋势的转变中高端主题式购物中心的空白郴州首个主题式中高端社区型多功能业态购物综合体

基于市场研判，结合市场商业发展趋势和目前商业发展现状，作出如下定位：城市发展进入高速扩张阶段，住宅需求激增刺激商业需求大幅增长发展定位3.2.项目核心价值定位

基于市场商业发展现状及本项目发展定位，在核心价值作出如下定位：郴州首个主题式中高端多功能业态社区型购物综合体1.首个好莱坞主题概念购物中心2.集综合业态于一体的中高端社区型购物中心3.首个5000平米休闲展示型广场主题、品质、缤纷、时尚3.3.项目主题定位

基于市场商业发展现状及本项目发展定位，在核心价值作出如下主题定位：郴州首个好莱坞星光大道主题概念购物中心3.4.项目主力业态组合定位

基于市场商业发展现状及本项目发展定位，在核心价值作出如下主力业态功能定位：购物——精品超市、品牌旗舰店（含服饰、皮具、鞋等）女性用品综合店（化妆品、香水、护肤品等）、珠宝黄金餐饮——知名连锁店（KFC、麦当劳）、中西餐饮（咖啡）、甜品店娱乐——五星级影院、电玩城、儿童游乐园生活配套——家饰、家品服务配套——银行、综合便利店（屈臣氏、万宁）、美容美发、药店、数码产品精品超市五星级影院+知名品牌旗舰店知名中西餐+带动散户租赁并拉抬租金核心主力店吸引3.5.项目辐射范围我司项目处于郴州三大商圈中间区位，商业成熟度相对较低，周边人口已形成较成熟的居住氛围，基于此，本项目辐射商圈主要以周边日常消费型客群为主，范围如下：项目周边半径1.5公里范围内常住人口达到10万人以上本案项目周边半径2.5公里范围内涵盖了郴州市的两大商业中心区，提供了巨大消费支持注：“常住消费型人口”指满足周边日常商业消费所需的常住人口，是本项目商业消费来源的最重要客户；“常住流动消费型人口”指具有固定频率光顾并对购物中心认可的非周边客户群体。1、第一辐射商圈：项目周边1.5公里范围内近10万常住消费型人口；2、第二辐射商圈：新、老城区近50万常住流动消费型人口。3.6.项目客群定位

目标客群：以南湖板块常住居民为主，并辐射新、老城区域目标客群特征：喜好时尚品牌，讲究消费环境，需求高品质的商品。与服务。注重消费体验和购物感受。客群收入特征：以郴州中高端客户人群为主，具备稳定的收入。3.7.项目商业运营模式只租不售的策略，长期持有的商业物业，以充分享受未来租金回报和物业提升。四、新贵·星光时代广场业态规划及平面布局4.1.各行业商户承租水平及承租面积基本规律最高最低其次最小化妆品、服装、珠宝、皮具、鞋、钟表、眼镜、通信最大美食广场、百货公司、超市、大型中式酒楼、娱乐中心、电影院电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心租金面积零售商铺特色主力店大型主力店4.2.项目负一层业态分布负一层：精品生活超市总面积：约10000平米说明：超市为项目最大面积承租方，单价租金较低，人流聚集效应最大，最明显。4.3.项目一层业态分布说明：一楼核心店为大型品牌服装旗舰店及知名连锁快餐（如KFC等），均采用一拖二方式租赁，以带动人流向上移动。一层：主力品牌购物区总面积：7403㎡招商对象：品牌服装服饰旗舰店（一拖二带动二楼人流）、女性用品生活店（包含化妆品、香水、护肤品等）、黄金珠宝、连锁知名快餐（KFC、麦当劳）、小型餐饮（甜品店，面包屋）、

生活配套服务（银行、手表眼镜、数码产品等）4.4.项目二层业态分布说明：二楼核心店为知名综合便利店（如屈臣氏等）二层：品牌时尚购物区总面积：6440㎡招商对象：品牌服装服饰旗舰店、个性特色服装服饰、休闲餐饮、综合便利店（如屈臣氏），生活配套（配饰，水晶等）4.5.项目三层业态分布说明：三楼核心店为引进知名的儿童服装品牌，带动高层人流。三层：精品时尚购物区总面积：6786㎡招商对象：品牌服装服饰旗舰店（一拖二带动二楼人流）、个性特色服装服饰、儿童服饰用品、餐饮、生活配套。4.6.项目四层业态分布说明：四楼核心店为引进知名的儿童服装品牌及中餐厅，带动高层人流。四层：休闲购物区总面积：6658㎡招商对象：个性特色服装服饰、儿童服饰用品、餐饮（中餐厅）、生活配套（美容美发等，），娱乐

（大型著名儿童室内乐园），儿童培训机构。4.7.项目五层业态分布说明：五楼核心店为五星级影院及大型电玩城，带动整个项目人流人气。五层：休闲购物区总面积：6939㎡招商对象：五星级影院、电玩城、大型餐饮五、新贵·星光时代广场投资收益（十年回收期计算）5.1.项目租金收益测算（十年）租赁数据（地上租金回报测算）1—5F总建筑面积(平方米):34,189实际使用建筑面积