城市综合体项目研究

城市综合体研究报告目录1.起源定义特征2.城市综合体的产品类型3.万达第三代城市综合体简析4.项目定位与产品配比5.国内开发模式简析本体研究篇2定位营销篇3规划建议篇4销售保障篇5目录市场分析篇1121什么是城市综合体20世纪30年代初原创于美国纽约曼哈顿。我国第一个城市综合体诞生于北京城市综合体的实质是使用功能聚合而不是建筑空间组合！乐都汇+新天地塔楼+金源写字楼城市综合体的定义城市综合体的英文名为HOPSCA.城市综合体是大都会和经济发达城市的产物，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。h=hotelo=officep=parks=shoppingmallc=cluba=apartment141城市综合体的特征12345678高可达性高密度、集约性整体统一性功能复合性投资大立体空间的连续性景观特色明显高科技设施高可达性高密度、集约性整体统一性主体特征151城市综合体的特征部分开发过度资金需求量大，资本运作平衡困难。商业地产需依托长期向好的经济大环境、成熟的融资环境、及专业的经营商业地产在开发商、运营商与终端消费者间增加了物业投资者和物业租赁者。整个产业链条的复杂程度远胜住宅地产。项目存在法律政策风险，这样的打击可能是毁灭性的长产业链风险性强金融产品中国的商业地产发展非常迅速，在十年间就把国外几十年的建设量完成了关联特征城市综合体的作用171目录1.起源定义特征2.城市综合体的产品类型3.万达第三代城市综合体简析4.业态定位与面积配比5.开发模式简析181商业综合体的分类1-区域位置商业综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的，因此其在城市的核心区域和未来的核心区域，具体的位置大致可以分为四类：中心商贸区、城市副中心、CBD和交通枢纽城市中心1城市副中心2城市CBD中心3城市交通枢纽4商业综合体东方广场华贸中心国贸中心西环广场第一代万达综合体通过将主力店低价出租给沃尔玛等知名品牌带来影响力，再通过高价出售底铺盈利。以较低的价格将大部分商铺租给主力店，使成本压力过大，于是万达将部分压力转嫁给购买铺面的小商户。第一代综合体有20%-30%左右的店面出售，以回收部分资金。商业综合体的分类2-产品概念及功能第一代综合体——单店模式商业综合体的分类2-产品概念及功能第二代综合体——纯商业组合

万达第二代产品是纯商业组合店模式。第二代万达形成购物中心(Mall)的形式，由主力店和单店构成。在主力店和单店的构成比例方面，原来购物中心(Mall)的主力店占面积的85%，单店只占15%。第三代商业地产城市综合体，就是把室内外步行街与中国的商业大楼结合在一起，同时在商业综合体中组合了写字楼、公寓、酒店等业态，商业中心里面增加文化、娱乐、健身、餐饮等内容。商业综合体的分类2-产品概念及功能万达关键词：向上；向下向外向内目录1.起源定义特征2.城市综合体的产品类型3.万达第三代城市综合体简析4.业态定位与面积配比5.开发模式简析1131114115第三代商业综合体规划示意15城市广场城市广场百货楼万千百货1-5F娱乐楼

1F大玩家

2FKTV

3F万达影城综合楼

1F国美电器

2F儿童城3F康体健身4F酒楼全天候室内步行街五星级酒店写字楼室外步行街城市主干道

商务酒店第三代商业综合体生成示意1617购物中心设计生成模式示意城市核心位置1718购物中心设计生成模式示意城市非核心位置18第三代城市综合体的特征在选址上，第三代综合体选择在各城市核心区位，最为繁华的“龙眼”位置，而非一代二代综合体选址在次中心或者城市边缘地带，虽然土地成本较高，但是其处于城市核心的位置，无需商业氛围再度培养，加强了对开发商者的利益的保障。在产品规划，第三代综合体将集酒店、写字楼、百货、商铺等多重业态为一体，达成了消费、居住、办公的一站式要求，并通过建筑、空间、景观环境的营造让这种诉求得以升级，而非一代二代产品单一的居住或者商业功能。在运营方式上，第三代综合体更加重视专业化的商业团队以及国际化的商业理念对项目的作用，推广本土化的商业综合体，定制化打造地标型产品，根据各地区及各区域的特点因地制宜打造与此相匹配的产品。

第三代综合体与前两代综合体相比，最重要的不同还是表现在其对城市综合体商业价值的重新理解，只有各业态均突破市场常有形态，并且业态之间有效联动，达成强烈的内部效应，才可称之为全新第三代综合体，通过全新的一站式生活方式，引领城市高端时尚新生活，价值实现最大化。19目录1.起源定义特征2.城市综合体的产品类型3.万达第三代城市综合体简析4.项目定位与面积配比5.开发模式简析1201业态是以行业的经营形态为中心来区分的。从零售学角度，中国零售业态按零售店的结构特点分类，根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施和目标客户等结构特点，分为九种零售业态：百货商店、超级市场、大型综合市场、便利店、专业店、专卖店、仓储式商场、家居中心、购物中心。购物中心是一种新兴的复合型业态，是商业零售业发展历程中的最高形式。商业业态概述1211购物中心与百货商店业态的最大区别是:百货商店经营的是品牌，是由各种各样品牌的商家构成的。购物中心经营的是业态，是由各种各样业态的商店构成的。一个完整意义上的购物中心必须拥有多种不同业态的商店1221城市综合体的业态开发价值链矩阵强烈弱或不确定中立潜在市场冲突12311241城市综合体定位1、城市综合体物业供给总量和供给结构2、城市综合体物业需求总量和需求结构3、城市综合体物业供给矛盾4、城市未来供需发展趋势（预测就业人口和人均商业面积，通过租赁活动和市场吸纳量预测未来市场需求）5、城市综合体对城市中心商圈的分流指数综合体定位五大因素1251业态配比——零售饱和公式IRS：某商圈内某类商品的零售饱和指数；c：商圈内的家庭数量；RE：商圈内每个家庭对某类商品的年支出金额；RF：某类商品的现有营业面积。零售企业必须对所拟选的地区进行比较评估，观察饱和指数的高低。一般来说，饱和指数高，意味着零售潜力大，而饱和指数低意味着零售潜力小。零售饱和理论公式：

IRS=C*RE/RFC：潜在客户数量RE：人均消费支出RF：营业面积当年IRS值小于10000元/㎡时，商业经营场所经营状况较差，一般均将发生亏损；当年IRS值接近15000元/㎡时，商业经营场所一般将处于保本状态；当年IRS值大于20000元/㎡时，商业经营场所将实现较大盈利，IRS值越高则利润水平越高。1261北京西城区购物中心区域商业选址分析

——处于可实现平均利润以上的盈利C×RE=区域内城镇人口×城镇居民人均消费支出+区域内农村人口×农村居民人均消费支出=280191.52万元RF=区域内零售商业设施营业面积（按目前商业建筑面积27.1万㎡计）。irs=18792元㎡区域内商业饱和系数IRS接近20000元，属于可以实现盈利水平的区间内。本区域商业只是存在盈利的环境与可能性，但盈利与否、盈利大小，还要看商场自身的运营能力。1271商业零售业态商业规模的设定1281综合体规模设定商业零售业态极限规模测算表1291商业街长度一般为600-1200M，平均880M；商业街辐射半径为250-650M，平均辐射半径为420M商业街平均宽度商业街规模1301销售额=购物概率*人口*人均零售开支商业面积=销售额/单位面积营业额购物概率测算公式选用赫夫模型公式：A=S/DijjaMijbS/DjaijbS/DjaijbPij=Aij为商店J对消费者I的吸引力；Sja为商店J的规模；Dijb为消费者I到商店J的距离或时间；Pij为消费者I到商店J的规模购物的概率；购物中心规模商业零售业态规模引力模型1311酒店规模城市综合体的酒店规模估算E=N*P*L/（T*K）E：酒店的床位数N：全年的旅客人数P:住宿旅客比例L:平均住宿天数T:全年可逗留天数K:床位的利用率1321八种商业地产开发模式企业开发