XX年月沈阳崇山华府营销策划方案

崇山华府营销策划方案2011年6月2目标导向行动2011年完成总销售额约5亿元其中别墅完成约3.1亿元销售额高层及公寓完成约1.2亿元销售额商铺及车位完成约0.7亿元销售额3操盘总纲——取势、明道、优术取势（战略与定位）明道（策略与计划）优术（部署与执行）4操盘模式当代房地产营销“政治经济学”经典蓝本5营销战略墅为龙头，带动小高层、公寓产品制造“(1*2)/1”化学效应，打造高端纯居“能量链”借势地缘，板块中心能量聚焦以“经营客户”为营销主线，贯穿全程营销行为7总体战略思考原点本案特点无太多可比性，应创造相对领域的无竞争态势8营销战略“突破点”“人”-----做人的生意扬经营客户之长，避品牌形象之短扬服务价值之长，避项目规模之短扬人脉相传之长，避媒体失准之短壹、市场分析篇贰、项目解读篇叁、营销策略篇肆、营销执行篇伍、平面表现篇目录壹、市场场分析篇篇土地市场场——供应成交交大幅上上涨，市市场呈井井喷之势势沈阳市土土地市场场走势从土地供供应情况况来看，，2011年一季度度环比上上涨了88%，3月份新增增供应地地块176宗，供应应面积788万平，较较前两个个月均有有明显涨涨幅；从土地成成交情况况来看，，2011年一季度度环比上上涨了34%，3月份成交交地块共共46宗，成交交面积314.5万平，成成交量环环比显著著上涨，，呈井喷喷之势。。宏观市场场沈阳市商商品房季季度供求求走势图图2011年一季度度商品房房供求走走势图商品房供供应及成成交市场场——同比大幅幅度上涨涨从商品房房市场来来看，沈沈阳2011年一季度度成交447.84万㎡，同同比上涨涨了95%，供应234.47万㎡，同同比上涨涨70%，商品房房一季度度成交明明显大于于供应，，成交量量各月保保持稳定定状态。。商品住宅宅供应及及成交市市场——一季度各各月成交交保持稳稳定沈阳市商商品住宅宅季度供供求走势势图2011年一季度度商品住住宅供求求走势图图从商品住住宅市场场来看，，沈阳2011年一季度度成交397.24万㎡，同同比上涨涨了121%，供应196.83万㎡，同同比上涨涨109%，商品住住宅一季季度成交交明显大大于供应应，成交交量各月月保持稳稳定状态态。商品房及及商品住住宅成交交价格——价格相对对平稳春节期间间各开发发商的促促销行为为一定程程度上拉拉低了商商品住宅宅的价格格。随着着宏观政政策的持持续收紧紧，商品品住宅供供应量的的加大，，预计未未来商品品住宅价价格将相相对平稳稳。棋盘山板块沈北板块桃仙机场三环二环城市板块大浑南板块板块划分分沈阳高端端低密住住宅以机机场区域域、棋盘盘山区域域、沈北北区域最最为集中中。随着着品牌开开发商的的进入，，08年高端低低密住宅宅分布出出现了一一个新的的特点：：依托城城市资源源和少量量自然资资源，形形成了城城市板块块，以浑浑河沿岸岸较为集集中。2010年金地名名京的上上市使城城市板块块进一步步向市中中心深入入。城市板块块典型项项目中海龙湾湾金地·长青湾金地·名京远洋和平平府本案首创·棋盘山1号龙湖香醍醍漫步城市板块块泛城市板板块华润橡树树湾中海龙湾湾——长白岛皇皇家宫廷廷式别墅墅规模占地7.47万㎡，建面4.5万㎡容积率

0.6地理位置和平区长白岛物业类型双拼别墅，四联和六联别墅开盘时间

2009年4月目前均价双拼900万-1200万/套联排400-700万/套，一次99折。客户群资产超过1000万的沈河和平区人士等推广情况招行私人银行vip客户圈层营销和搜房网户型面积206—407㎡，211—344㎡主力户型产品风格新古典主义风格项目配套太原街商圈百货商超，三好街商圈项目卖点长白岛城市别墅，中海地产和物业品牌发展商中海地产金地长青青湾——浑河南岸岸湖畔别别墅与河河景平层层大宅的的代表规模占地11.3万㎡，建面20.34万㎡容积率1.80地理位置学城路18号物业类型双拼联排别墅，高层住宅（16\18\26F）开盘时间

2008年11月目前均价二期联排1.2-1.4万元/㎡，一次96折，贷款99折主力户型

4居280-330㎡,5居330-380㎡推广情况短信为主产品风格北欧建筑风格项目配套小哈津幼儿园，长青街小学，陆军总院分院，泛华广场项目卖点占据古代皇室文脉，千米浑河水景与市政绿化，2万㎡内湖，拥有翡翠中心、钻石中心、长青俱乐部三大会所高端配套的城市别墅发展商沈阳金地长青房地产开发有限公司远洋和平平府——和平南岸岸、长白白岛眼的的低密豪豪宅规模占地11.2万㎡，建面31.7万㎡容积率2.29地理位置和平长白岛（工农桥下桥处东侧或三好桥下桥处北侧）物业类型住宅、洋房、别墅开盘时间2010.7.10目前均价15000元/㎡推广情况报广、户外、短信产品风格西班牙建筑风格项目配套南京街第一小学、134中学、小哈津幼儿园等项目卖点长白岛眼不可替代的地理位置，水岸风光，低密度、多元建筑群发展商远洋地产（辽宁）有限公司金地名京京——50万平城市市生活综综合体规模占地20.5万㎡，建面45万㎡容积率2.2地理位置铁西北二路与保工街交汇处（特变电工原址）物业类型住宅、别墅开盘时间2010.10.31目前均价跃墅13500元/㎡推广情况报广、户外产品风格新法式风格项目配套金摇篮幼儿园、小太阳幼儿园、八院、五院等项目卖点铁西区核心地段、新法式城市园林、金地品牌发展商沈阳金地全胜房地产开发有限公司龙湖香醍醍漫步——龙湖出品品托斯卡卡纳田园园风格小小镇规模占地19万㎡，建面14万㎡容积率0.8地理位置沈北新区道义大街与蒲河路交汇处东行1000米物业类型别墅开盘时间2010.9目前均价8700元/㎡推广情况报广、活动产品风格托斯卡纳项目配套二中、省实验中学、盛京医院（沈北分院）项目卖点龙湖品牌、纯正托斯卡纳发展商沈阳龙湖新北置业有限公司首创棋盘盘山1号——沈阳棋盘盘山中央央别墅区区门户规模占地9万㎡，建面5.6万㎡容积率0.62地理位置东陵南街16和18号物业类型联排、独栋开盘时间2010.8目前均价9500元/㎡推广情况网络、线下渠道产品风格托斯卡纳项目配套棋盘山风景区、业主中心项目卖点棋盘山门户优越位置、棋盘山风情区自然环境发展商沈阳吉天置业有限公司规模占地44万㎡，建面100万㎡容积率2地理位置于洪区白山路180-196号物业类型洋房、别墅目前均价别墅均价17000元/㎡推广情况网络、报广、线下渠道产品风格英伦项目配套丁香湖、园区会所项目卖点华润品牌、纯正英伦风格、丁香湖未来升值潜力发展商华润置地（沈阳）开发有限公司华润橡树树湾——丁香湖畔畔纯正英英伦社区区综合比较较分析：：本案的的的物理属属性（地地段、规规模、产产品、品品牌实力力等）与与其他城城市型高高端居住住区无明明显竞争争优势；；规模、、品牌实实力方面面处于弱弱势。本案要通通过精神神属性与与对手形形成有效效的区隔隔，为本本案树立立差异化化的高端端行销，，对目标标客群构构成强势势吸引。。苏堤春晓晓规模占地2.5万平建面8.3万平容积率3.30绿化率35%地理位置皇姑延河街105号建筑类别板楼多层高层户数总共1000户开盘时间2010-8目前均价7200元/平方米项目配套中小学:实验中学43中学120中学综合商场:地处北行商圈家乐福超市乐购超市银行:建设银行招商银行邮政储蓄银行医院:沈阳第四人民医院沈阳市儿童医院辽宁中医院其他:北陵公园碧塘公园百鸟公园封闭管理开发商沈阳正大隆丰房地产开发有限公司普通住宅宅竞品情情况分析析大学经典典规模占地1.2万平建面8.0万平容积率6.00绿化率30%地理位置皇姑崇山西路与延河街交汇处建筑类别板楼高层户数总共500户开盘时间2010-07目前均价6400元/平方米项目配套区域内双套重点学区，让孩子的成功先人一步

幼儿园：小哈津双语幼儿园、同辉双语幼儿园；

小学：岐山一校、珠江五校、省实验中学；

中学：43中学、虹桥中学、省实验中学、11中学；

大学：辽宁大学、市委党校、辽宁中医学院业主中心开发商沈阳东昊地产有限公司学府雅居居规模占地1.6万平建面9.4万平容积率5.50绿化率35%地理位置皇姑怒江街117-1号建筑类别板楼高层户数总共993户开盘时间2009-10目前均价6200元/平方米项目配套中小学:珠江五校、43中学、120中学

幼儿园:黄海幼儿园

综合商场:中兴商厦、千盛百货、北京华联邮局:邮政储蓄

银行:工行、建行、光大、交行

医院:辽宁中医、碧塘医院开发商沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司亚洲城规模占地3.38万平建面19.5万平容积率5.00绿化率40%地理位置北行西行300米建筑类别多层小高层高层户数总共2000户开盘时间2011-04-20目前均价8500元/平方米项目配套中小学:珠江五校、四十三中学，120中学

综合商场:千盛，中兴，华联，北行商场

银行:各大银行均

医院:碧塘医院，四院开发商亚产（沈阳）房地产开发有限公司中海寰宇宇天下规模占地71.7万平建面215万平容积率3.00绿化率50%地理位置皇姑一环塔湾街与昆山西路交界（原车辆厂)建筑类别板楼多层小高层高层户数总共2000户开盘时间2010-08-14目前均价7700元/平方米项目配套综合商场西北侧紧临家乐福超市，生活配套完善。

项目距北行商圈约3公里，太原街商圈约3.5公里。幼稚园重点幼儿园

银行工商银行、建设银行

邮局北一路邮局

医院第四人民医院、辽宁中医、儿童医院开发商沈阳中海兴业房地产开发有限公司锦联经典典名座规模占地5.5万平建面22万平容积率3.50绿化率40%地理位置皇姑长江街与宁山路交汇处建筑类别塔楼高层户数总共336户开盘时间2010-03-20目前均价住宅9000元/平方米、公寓（精装）9000-10000项目配套中小学：珠江五校、43中

综合商场：地一大道、千盛、华联、鹏达运动城、中兴

银行：建设银行、农业银行、浦发银行等

医院：四院、儿童医院、辽宁中医等

其他：碧塘公园、餐饮娱乐机构齐全开发商沈阳锦联地产有限公司项目名称层数销售均价面积大学经典2层未定150学府雅居2层13000-14000200多亚洲城3层18000200-800金钻名邸3层27000700-1000经典生活3层13000300-1600中海寰宇天下园区内1层2000080-180周边项目目商业网网点基本本情况贰、项目目解读篇篇35项目整体体功能定定位------高端生活活综合体体参考城市市综合体体功能组组合别墅、小小高层、、公寓与与定向住住宅，形形成高端端全居住住形态住宅部分分为商业业提供高高消费能能力的核核心消费费群体商业部分分引入高高端业态态，反过过来为住住宅高端端人群提提供匹配配的配套套设施36项目整体体定位------大沈阳城城市中轴轴，隐贵贵楼王从皇姑、、北陵概概念，放放大至金金廊中轴轴概念以隐贵、、低调、、低密度度，与金金廊沿线线华润悦悦府、万万科柏翠翠园等大大开大阖阖的高层层项目，，形成差差异化定定位以城市中中轴概念念，打击击华润橡橡树湾、、金地名名京、中中海龙湾湾等非中中轴、非非传统贵贵地项目目，形成成差异化化定位项目体量量不大、、席位稀稀缺，贵贵胄之地地，大隐隐于市，，恰如其其份37项目整体体定位------沈阳第二二个“河河畔花园园”参考河畔畔花园““第二使使馆区””、“外外销公寓寓”的概概念植入入建立权贵贵圈层居居所概念念导入国际际化形象象与支撑撑点本案城市中轴轴崇山墅项项目解读读核心卖点点提炼区位规划建筑景观户型设备区位规划建筑景观户型设备本案1、一环旁旁，稀缺缺高端低低密住宅宅区2、皇姑区区是沈阳阳发源低低，清朝朝龙脉，，风水好好3、一环生生活配套套完善，，交通便便捷4、本案位位于沈阳阳文化资资源最为为集中的的皇姑区区，毗邻邻辽大。。区域是是沈阳乃乃至东北北的文化化中心，，具有深深厚的人人文底蕴蕴。区位规划建筑景观户型设备1、相互独独立又开开放的空空间规划划，既保保证了居居住私密密，又便便于相互互交流别墅独立立空间高层空间间高层空间间社区公共共空间区位规划建筑景观户型设备2、人车分分流设计计，方便便安全1、相互独独立又开开放的空空间规划划，既保保证了居居住私密密，又便便于相互互交流区位规划建筑景观户型设备1、相互独独立又开开放的空空间规划划，既保保证了居居住私密密，又便便于相互互交流2、人车分分流设计计，方便便安全3、别墅组组团私密密的组团团规划4、大楼间间距保证证的采光光和通风风5、别墅180个车位，，满足客客户需求求区位建筑规划景观户型设备1、纯正赖赖特式风风格建筑筑，质朴朴而隽永永的建筑筑美学2、室内空空间室外外化延展展，结果果赖特式式建筑元元素3、在现代代功能上上对赖特特式风格格的再造造区位建筑规划景观户型设备1、纯正赖赖特式风风格建筑筑，质朴朴而隽永永的建筑筑美学4、立面全全部采用用干挂石石材，品品质感强强5、门窗采采用采用用木质,更显高贵贵2、室内空空间室外外化延展展，结果果赖特式式建筑元元素3、在现代代功能上上对赖特特式风格格的再造造区位景观规划建筑户型设备1、东西双双景观区区，在共共性上又又有各自自的个性性2、东西两两区在共共同演绎绎赖特庄庄园式居居住环境境的基础础上，其其各自的的特点也也给居住住人群带带来了丰丰富的景景观感受受区位景观规划建筑户型设备1、东西双双景观区区，在共共性的基基础上又又有各自自的个性性3、以赖特特式庄园园为主导导，景观观气质大大气、精精装4、别墅区区景观设设计高端端、尊贵贵，充分分利用了了赖特符符号语言言5、强调精精装景观观的细节节和景观观的环境境高贵之之感，重重现赖特特庄园的的历史沉沉淀2、东西两两区在共共同演绎绎赖特庄庄园式居居住环境境的基础础上，其其各自的的特点也也给居住住人群带带来了丰丰富的景景观感受受区位景观规划建筑户型设备1、东西双双景观区区，在共共性的基基础上又又有各自自的个性性3、以赖特特式庄园园为主导导，景观观气质大大气、精精装4、别墅区区景观设设计高端端、尊贵贵，充分分利用了了赖特符符号语言言5、强调精精装景观观的细节节和景观观的环境境高贵之之感，重重现赖特特庄园的的历史沉沉淀2、东西西两区区在共共同演演绎赖赖特庄庄园式式居住住环境境的基基础上上，其其各自自的特特点也也给居居住人人群带带来了了丰富富的景景观感感受6、别墅墅宅间间庭院院景观观，静静谧优优雅区位户型规划建筑景观设备1、首层层跃层层户型型，类类别别墅空空间设设计2、定制制的三三世同同堂家家族生生活空空间3、下沉沉式庭庭院与与活动动室延延伸情情趣空空间4、超大大卧室室、超超大客客厅，，奢华华生活活空间间区位户型规划建筑景观设备1、首层层跃层层户型型，类类别别墅空空间设设计2、定制制的三三世同同堂家家族生生活空空间3、下沉沉式庭庭院与与活动动室延延伸情情趣空空间4、超大大卧室室、超超大客客厅，，奢华华生活活空间间5、独立立电梯梯入户户，私私家电电梯厅厅，凸凸显尊尊贵，，私密密性强强6、9米面宽宽超大大客厅厅7、景观观餐厅厅、景景观主主外、、景观观露台台，移移步异异景区位户型规划建筑景观设备1、门禁禁、道道闸、、快速速卷帘帘门一一卡通通管理理2、24小时无无盲点点电子子监控控系统统3、彩色色可视视对讲讲系统统9个关键键词来来概括括本案案关键词词1：[城市的的]本案位位于一一环旁旁，生生活配配套完完善，，交通通便捷捷，是是最理理想的的城市市宜居居之所所。关键词词2：[大师级级]沈阳高高端项项目风风格很很多，，赖特特式建建筑风风格却却鲜有有出现现。赖特是是西方方建筑筑久负负盛名名的““有机机建筑筑之父父”，，他所所设计计的住住宅在在世界界上，，已被被各地地博物物馆收收藏。。质朴朴而隽隽永的的建筑筑美学学，让让人有有稳重重和安安稳的的感觉觉。关键词词3：[别墅级级]类别墅墅设计计，精精心打打造设设计出出更符符合人人居理理念的的城市市别墅墅空间间概念念，，让更更多业业主得得以分分享华华府产产品的的非凡凡居住住体验验。关键词词4：[人文的的]本案位位于沈沈阳文文化资资源最最为集集中的的皇姑姑区，，毗邻邻辽大大。区区域是是沈阳阳乃至至东北北的文文化中中心，，具有有深厚厚的人人文底底蕴。。关键词词5：[传承性性]别墅级级产品品本身身就是是可以以传承承的建建筑。。本案案设计计考究究，每每个细细节都都经过过精心心打造造，使使其成成为历历久旎旎新，，可以以传承承百年年的佳佳作。。关键词词6：[高档次次]从售价价出发发，这这里是是沈阳阳最高高端的的住宅宅之一一。关键词词7：[稀缺性性]沈阳市市内五五区低低密产产品越越来越越少，，目前前市区区豪宅宅动辄辄三十十几层层的大大高层层。本本案几几乎是是一环环旁最最后的的类别别墅产产品。。关键词词8：[增值]地段与与其稀稀缺性性注定定了其其未来来的增增值空空间。。关键词词9：[唯一]本案产产生是是多方方面因因素的的结果果，应应该是是空前前绝后后的，，本案案只有有一个个。对项目目的理理解城市型型墅级级居住住区城市的大师级别墅级人文的传承性高档次稀缺性增值唯一59别墅定定位------沈阳中中轴唯唯一城城市别别墅墅本身身即是是定位位引入中中轴概概念，，放大大与提提升价价值本案要要站有有更高高的站站位，，满足足客户户更深深层次次的居居住需需求。。为此，，我们们将本本项目目的营营销定定位为为——卖社交交平台台居住需需求的的演变变过程程空间需需求生活方方式社交平平台在本项项目居居住，，客户户得到到的不不再仅仅仅是是舒适适的空空间和和令人人向往往的生生活方方式，，更会会得到到一个个高层层次的的社交交平台台。这是因因为——崇山墅墅是皇姑龙龙脉，，权贵贵所在在赖特风风格，，只为为少数数有品品位人人士崇山墅墅是崇山墅墅是20000元/㎡价格使使客户户更加加纯粹粹崇山墅墅是建行指指定团团购项项目项目定定位项目定定位龙脉之之上的的社交交家产品定定位：：纯粹粹的类类别墅墅社区区形象定定位：：高品品质城城市别别墅功能定定位：：高端端人士士专享享社交交之所所由权贵贵到富富贵的的演绎绎我们给给客户户的不不仅是是居住住的好好房子子更是一一种生生活素素质乃乃至人人生圆圆满的的保证证是高端端圈层层的策策源地地，社社交平平台的的发射射点而这个个圈层层的主主场，，就是是在崇崇山墅墅崇山墅墅是仅用用金钱钱无法法拥有有的房房子还需要要品位地位人脉住在崇崇山墅墅，会会在不不经意意间得得到一单数数额可可观的的生意意一个志志同道道合的的伙伴伴一次千千载难难逢的的合计计机遇遇……价值提提升体体系精致园园林尊贵物物管品牌引引入本案价价值提提升体体系213园林的的精致致，要要体现现的是是考究究和功功夫，，而不不是多多花了了多少少钱。。只需需要不不经意意提上上一句句，这这一个个小点点，花花了多多少不不菲的的代价价。精致园园林静谧优优雅雅——微微风中中水花花震颤颤，树树叶沙沙沙落落地，，溪涧涧中水水流潺潺潺，，朴实实的花花草散散发出出芳香香，雏雏菊在在清晨晨焕发发出绯绯红的的光彩彩。园林风格每个楼间拥有有一个独立的的主题，采用用不同的主题题植物打造绚绚烂多彩的生生活家园！园林处理玫瑰园紫藤园百合园蔷薇园铜制垃圾桶铜井盖精致的雕塑精致的路灯精致的园区室室外配饰使项项目具有历久久旎新感，展展现本项目是是时代传承的的精品豪宅。。尊贵物管物业服务要和和国际豪宅项项目接轨。例例如从英国管管家协会聘请请讲师为本项项目物业人员员进行培训。。为别墅组团专专门设立物业业管家，采用用高标准的一一对一管家式式物业服务尊贵物业品牌引入商业网点引入入潮州城或大大连渔港等知知名高端餐饮饮，借品牌力力提升项目知知名度。公寓产品定位位定位思考核心价值一环旁城市核核心；别墅区内的高高端公寓；附加价值周边配套完善善，居住氛围围浓厚；配套、园林、、物管等方面面完善，增值值空间大；包装、推广及及服务体验式式营销提升项项目形象档次次价值提炼：一环旁·别墅区完善配套·高端公寓定位思考围绕产品核心心价值价值提炼：一环旁·别墅区·完善配套·高端公寓打造城开首席席高端公寓，，树立城开品品牌标杆！制造市场热点点，抢占市场场先机，提升升知名度，实实现利润最大大化！82公寓定位------七星艺术公寓寓时尚、个性、、空间感受可商可住、复复合功能、周周边没有同类类产品，恰好好是市场空白白点背靠别墅区与与名利场不限购，可有有效吸引投资资者83商业定位------会所式高端商商业背靠城北最高高端消费人群群放大辽大文化化圈的文化集集聚价值把握住宅限购购的商业投投资潮流84商业业态定位位以高端休闲消消费为核心如高端餐饮、、休闲俱乐部部、茶楼、名名车展示、精精品超市等85高层定位------别墅区里，竖竖起来的洋房房将洋房概念植植入小高层，，转换价值概概念建议小高层可可考虑豪华精精装修，以模模糊价值，缩缩小与别墅的的价格差距，，保持产品的的高端一致性性86城开地产品牌牌形象定位明线：高端生生活提供商暗线：政府资资源整合者、、实力雄厚、、深耕本土的的专业开发商商叁、营销策略略篇消费者需求的的洞察，是一一切工作的前前提；适合消费者的的路径，是项项目推广的关关键；崇山墅客群定定位90别墅客群定位位客群定义：权权贵、富贵、、学阀1%的成功人士从权贵阶层引引入富贵阶层层客群划分核心客户重要客户偶得客户来源：皇姑区及周边职业：金融系统高管、政府高级公务员目的：改善居住环境、投资、增值为目的年龄：40-55岁特征：身份、占有欲强、不过分张扬但附庸高尚权贵阶级投资客户来源：皇姑区及周边职业：外企高管、私企老板、大学教授等目的：改善居住环境为主要目的年龄：35-45岁特征：格调、品质、文化、简洁、休闲、善接受新事物智富阶级综合特性界定定物质层面：持有300-500万以上资金的的家庭，拥有有较强的经济济实力，手上拥有不止止一个物业，，多为二次或或三次置业；；并有多种投资资理财产品，，有过多起投投资经验（不不动产、股票票、基金等））；年龄在35-55岁区间（多在在40岁），普遍对对皇姑区发展展、项目背景景有所了解。。精神层面:良好的社会及及政治背景，，有一定地位位的社会话语语权；经常出入高级级消费场所（（如高尔夫球球会、高级餐餐厅、夜总会会、星级宾馆馆等）；希望选择与自自己身份地位位、消费档次次、年龄层次次、兴趣爱好好大致相当的的人为伍，同同时也能让家家人享受家庭庭幸福的生活活之地；置业因素为体体现身份、获获得社会尊重重、享受与保保值。细分目标客群群，深入了解解其特性，方方能为本案的的精准营销找找到最佳途径径。个人因素年龄层职业经济状况生活方式个人自我观念影响购买行为为的因素分析析文化因素皇姑文化背景景社会因素参照群体家庭角色地位心理因素购买动机处理信息方式消费经验消费观念1、皇姑区文化化背景文化因素社会因素个人因素心理因素皇姑区具有厚厚重的历史文文化底蕴和现现代文化资源源，区内拥有有距今已有7200年的新石器时时期古文化遗遗址——新乐遗址和世世界文化遗产产——清昭陵，素有有沈阳起源、、清朝龙脉之之称。有中科院、省省市科研院所所30多个，新闻单单位、文化团团体近30个，是沈阳科科教文化大区区。浓厚历史沉淀淀下的高端客客户具有深厚厚的文化底蕴蕴，因此对于于处于高端社社会地位的他们，更注重重项目的人文文属性，他们们已由基本需需求-社会需求向自自我实现的需需求升级。重点征服意见见领导者（opinionleader）是形成口碑碑的捷径消费者的消费费行为往往参参照与自身相同或或略高的阶层层。即他所从属的圈圈子或他所向往的圈圈子的消费行行为。我们在推广中中重要的是俘俘获参照群体体中的意见领导者，从而进一步影影响数量众多多的同类人群群和追随者。。对财富阶层来来说，更多的的是某种身份份认可。面向小众的高高端物业，高高端客户圈层层具有购买牵牵引共性。在在售卖过程中中，业主的身份也是是营销的利器器。2、参照群体文化因素社会因素个人因素心理因素家庭是社会中中最重要的消消费购买组织织，丈夫、妻妻子、子女、、长辈相互之之间的作用与与影响至关重要，购购买高端住宅宅的家庭也不不例外。对家家庭角色的全全面照顾，在在公关与现场场接待服务体系中可可着重考虑。。讲究身份、崇崇尚富有的城城市英雄们家族观念传统统，要让家人过过上丰盈的物物质生活，有有较强的补偿消费费心理。此外外，也注重子子女培养与教教育。以下是家庭的的影响表现：：为子女制订一一系列的精英英培育计划家庭成员出国国旅游计划尊重伴侣，视视其为投资伙伙伴兼提醒者者不动产和股票票是主要的两两种投资工具具家庭储蓄、保保险以及子女女教育基金等等保值品种3、家庭文化因素社会因素个人因素心理因素角色及地位每个人在不同同的环境中扮扮演不同的角角色，相应有有着不同的地地位，财富阶层在家中的的决策地位、、在企业中的的职业地位、、在俱乐部中中的社交地位都很高。多重身份与社社会关系资源源角色的转换换他们掌握了大大量的财富，，分享最大多多数的利益，，社会相关群群体对消费者购买行为的的影响。日常常会和不同的的组织、社会会团体和影响响人群等发生各种各样的的联系。4、社会角色及及地位文化因素社会因素个人因素心理因素年龄层决定了了消费者更关关心家庭、生生意、个人修修为根据本案的单单套货值判断断，客户的年年龄层至少应应在40岁以上，但也也有年轻化的的可能。对于这个年龄层层的财富阶层层而言，“什什么是重要的的”是一个重重要的命题。。-生意/事业向更高峰峰发展是重要要的-社会地位获得得圈子甚至社社会认同是重重要的-家中老人的安安逸生活是重重要的-子女教育是重重要的-健康是重要的的-某一项或几项项奢侈运动爱爱好是重要的的……5、年龄层文化因素社会因素个人因素心理因素该年龄段的人人经验丰富，，经济基础较较好，社会关关系资源丰富富，是城市稳稳定高收入群群体的主体。目目标群体对物物业产品的需需求会随着年年龄的增长而而变化，在财财富累积的进进程当中，随着着年龄周期的的不同阶段，，相应需要各各种不同的商商品。找到年龄层的的共性，以及最关关注或最受影影响的因素。。年龄层文化因素社会因素个人因素心理因素通过多种战术术打击各类职职业高端人群群沈阳产业结构构的逐渐丰富富化决定了高高端人群的职职业背景多元元化，从事制制造业、金融融、房产、科研、、IT等众多行业里里中坚力量。。本案分析结论：从目前的客户户年龄层及职职业背景综合合可以看出，，这类人群多多数在40岁左右，思想想传统但关注时事政治治，享受特权权，是话语权权阶层。财富阶层表现现出来的同样样特征，在任何领域，他他们从来都是是主导者，而而决不是摇旗旗呐喊的配角角。6、职业文化因素社会因素个人因素心理因素本案产品的货货值在400万以上，目标标客群的收入入、资产以及及借贷能力强强，具有以下下两大特点：对价格敏感度度低他们习惯于从从总体印象决决定购买与否否，与中低端端客户相比，，他们对产品单位价格的的敏感度低，，关心一次性性优惠。对价值判断敏敏锐强调所购商品品物有所值或或物超所值，，而不是物美美价廉。当其其心理预期价值远超过项项目的实际价价格时，较容容易做出购买买决定。7、经济状况文化因素社会因素个人因素心理因素对消费者的AIO构成做进一步步分析有助于于公关和包装装层面更具针针对性活动（Activity：爱好、购物物休闲、运动动、社会活动动）兴趣（Interest：食物、时尚尚、家庭、娱娱乐）观念（Opinion：关于自己的的、社会问题题的、商业的的、产品的））无论是思维活活动、经济活活动还是人际际交往，他们们的的全球意意识比一般人人较为突出。在匹配身份与与品位的意识识下，注重与圈层层层次，资产的的保值等，追追求相对的物质满足感与同层炫耀。。8、生活方式文化因素社会因素个人因素心理因素购物场所比较较分散，卓展展、西武、中中兴、新世界界等高中档场场所均有消费费，但向外界界谈论自己的消消费水准时，，更倾向于炫炫耀消费品牌牌，出入高端端场所（卓展展等），以此此标榜身份。有有时间的话会会选择去香港港、上海、北北京等地消费费购物。跟风性消费他们参加健身身、高尔夫、、马会等俱乐乐部，但常常常没有时间去去。炫耀性消费奔驰、奥迪、、宝马等不同同档次不同价价位的车子都都有，有的家家庭有两辆甚甚至更多。文化因素社会因素个人因素心理因素9、习惯性消费费寻找项目性格格与客户性格格的交集当消费者的个个性与项目所所体现出的个个性特征有效效对接，可以以帮助客户通通过产品来证证明自己的品味味、教养时，，关注度和偏偏好就会增加加。目标群体有强烈的自我主主观意识与自自我实现价值值观，不容易为外外部影响自己己的看法，他们习惯惯于综合思维维的衡量，或或者为某一点点而放弃自己己的想法。在我们的项目目符合客户的的精神价值之之后，他们会会主动为项目目进行附加值值的加分。10、个性与自我我观念文化因素社会因素个人因素心理因素客户对于外来来信息的处理理方式主要有有以下两种：：根据个人偏好好关注信息根据已知经验验理解信息因此，本案传传播需遵循如如下三大法则则：同一法：传达给客户信信息声音一致致、易于传播播及记忆，内内容系统化，，概念简单化化。分级法：文本解释系统统中卖点细分分层级，并将将客户偏好度度高的重要卖卖点反复传播播。比较法：利用客户成熟熟的已知经验验，在口碑渠渠道引导其进进行项目比较较，形成对本本案的绝对偏好好。目标群体习惯惯凭主观意识识获取信息，，圈层内朋友友介绍为主要要信息传播途途径；文化因素社会因素个人因素心理因素11、处理信息的的方式赢得有同等优优质居住体验验的高端意见见领袖客户的的认同当某个客户有有过类似的居居住体验，当当他发现本案案具有同等稀稀缺价值及国国际服务水准的时候，，更容易产生生购买行为。。使已成交客户户的“消费经经验”形成对对新客户的口口碑传播对于已成交客客户，除了产产品本身给他他带来的满意意度外，还要要通过公共关关系等渠道与之建立情情感上的联系系，培养其成成为忠实的口口碑传播者。。目标群体有着着丰富的置业业经验丰富，，有多次不同同类型房产投投资经验，并并具备一定房地产专业业知识，懂图图纸，关注结结构，注重舒舒适度，并且且看重房产的的价值增长。。12、消费经验不要奢望用一一个广告去颠颠覆一个群体体的已有观念念本案客户有着着成熟的消费费观念，与其费力去自自我鼓吹不如如去迎合其已已有的观念。。文化因素社会因素个人因素心理因素13、购买动机居住心理价值保值增值、有面子、不是谁都可以去的我是有身份地地位的收藏、享有城城市稀缺价值资源源配套环境好交通便利家人工作娱乐乐更加优越居住物理价值购买动机强烈烈的客户要全全面锁定，动动机不强烈的的要尽可能唤唤起需求当客户的需求求达到足够强烈的的程度才能成成为“动机””，而客户往往往不能很明明确的感受到到自身潜在的的需求，这需要要我们经过洞洞察，唤醒其其内心深处的的潜在需求。。文化因素社会因素个人因素心理因素结合本案的高高端定位，项项目区位可预预见的升值前前景以及本项项目对区域的的提升作用，，二次置业以以上的客户特特征，所以换换屋兼投资或或单纯投资的的高收入阶层层应是主力客客群。但这一一投资行为明明显不同于炒炒房，这是长长期持有、转转移财富风险险行为，把房房地产做硬通通货看待。相对于郊区项项目，他们更更相信城市的的价值，因为为他们认为购购买的不仅仅仅是房子，更更是含金量极极高的城市配配套，以及配配套的升级发发展性。我把他们命名名为城市收藏者公寓客群定位位111公寓客群定位位客群定义：富富二代、海归归、教育工作作者、艺术工工作者、投资资者有闲钱、买来来玩、体验与与投资的特殊殊需求案例：桂林海海派ME高层客群定位位113高层客群定位位客群定义：傍傍大款的中高高端客群买不起别墅，，又想挤入圈圈子的客户案例：金地檀檀郡、星河湾湾海怡半岛高端项目不能能按照住宅方方式销售建立唯一性后后，要建立排排他性整体营销策略略神秘营销“神秘营销””主要是指在在新产品尚未未推向市场之之前，先通过过一定的传播播，营造出一一种神秘氛围围，使新产品品提前具备销销售的潜力；；而在新产品品正式推向市市场之初，再通过限时、、限量、限价价等多种形式式，营造出一一种稀缺效应应，同时这种稀稀缺效应又能能调动消费者者的好奇心，，并最终赢得得市场的追捧捧。神秘营销经典典案例——iPhone乔布斯通过一次演讲公布iPhone在奥斯卡颁奖典礼上购买广告位每次向只透露一个信息片段,关注度水涨船高iPhone上市，限时限量发售如何用最少的的资源，达到到史上最佳的的宣传效果？？苹果公司““iPhone”的神秘营销给给人们做出了了一次精彩的的演绎。神秘营销调足足消费者胃口口,但最终要为使用者提供供很好的体验验，而iPhone产品本身就已已经够创新，，足以引起兴兴奋。iPhone神秘营销历程程本案神秘营销销演绎市场造势引发市场关注预约参观营造神秘感实景体验展示产品力审批销售制造稀缺感118人脉就是生产产力城开集团全方方位的人脉资资源“变现””建行团购客户户资源充分嫁嫁接城开高端业主主的挖掘119现场是第一销销售力本案沿崇崇山路展展示面，，是最重重要、最最有效的的价值展展示工具具，建议议打造东东北首个个“城市市高端文文化长廊廊”商业街包包装虚拟拟商业氛氛围案例：金金地名京京、博荣荣水立方方121“场”的的营造建立“客客户触点点管控体体系”六点一线线展示、、包装、、物业与与服务，，建立全全方位高高端“场场”体验验六点：1、商业街街外围；；2、售楼处处外围；；3、停车场场；4、售楼楼处入口口；5、展示区区；6、洽谈区区；7、景观示示范区；；8、样板间间一线：沿沿看房动动线主要要节点点122“场”的的营造在点和线线上，植植入差异异化高端端元素与与故事事硬件：小小品、设设施、植植被等软件：服服务、音音乐、气气味等案例：金金地檀郡郡的纯铜铜井盖、、唐宁街街10号门牌东莞星河河传说的的名贵树树种123“场”的的营造奢华的接接待规格格设置VIP接待区/室1组客户，，多人服服务(销售、物物业管家家、客服服等)提供菜单单式饮品品与小吃吃，全部部采用进进口饮品品与食品品124“场”的的营造奢华的接接待规格格案例：金金地檀郡郡英式下下午茶进口锡兰兰红茶、、原装英英国点心心、古巴巴雪茄等等125建立政治治资源转转换站聘请刚离离退休的的处级以以上干部部为企业业顾问售楼处设设为企业业顾问基基地设置人大大、政协协委员活活动中心心与老干部部活动中中心、老老年大学学联办活活动中心心、个人人作品展展示基地地等实现别墅墅销售的的老带中中126天价豪宅宅招租引入国外外大使，，免费租租赁其一一套别墅墅参考“卧卧波苑””引入宝宝马高管管租赁案案例通过该事事件行销销，量化化本案的的豪宅价价值，并并成功导导入国际际化概念念别墅卖什什么将70套别墅产产品，按按产品形形态可划划分为首首跃二、、三四层层、五层层三大类类产品进进行销售售。128富二代行行销充分利用用富二代代、官二二代扎堆堆、跟风风、攀比比的行为为特点培育富二二代种子子客户，，导入跟跟风行为为你有我也也有，你你家买了了我家不不能丢份份直接公寓寓销售，，间接别别墅销售售129两大类客客群营销销对策理性消费费：当一盘生生意来谈谈------稀缺性、、增值性性成为人脉脉与资源源平台，，进入圈圈子的门门票感性消费费：面子、炫炫耀、跟跟风130本案竞争争模型资源力：：泛政治、、人脉资源产品力：：高端产品品包装与与现场服服务“场”城市隐贵贵生活经营客户户131各类产品品销售节节奏组合合前期线上上启动别别墅形象象，线下下别墅蓄蓄客，同同步线下下启动公公寓蓄客客中期别墅墅一对一一对销售售，公寓寓集中认认筹与解解筹，同同时商业业开始持持续销售售别墅打开开局面后后，小高高层以差差异化产产品力承承接形象象势能，，进行销销售后期四类类产同步步搭配销销售传播攻略略一明暗双线线操作主要针针对崇崇山墅墅和公公寓产产品推推广为为主，，树立立项目目形象象，结合推推售节节点释释放项项目信信息，，集中中密集集式的的推广广节奏奏，各媒体体有效效互动。。主要应应用媒媒体：：纸媒媒、户户外、、网络络、广广播明线暗线主要针针对高高层老老品和和商业业及车车位暗暗线操操作，，利用用重要要活动动节点以及及定向向渠道道为主主。同时崇崇山墅墅也有有活动动和渠渠道配配合明明线操操作造造势。。传播攻攻略二二线上轰轰动，，线下下联动动；立立势一一步到到位，，差异异化传传播突突破传统的的线上上广告告保持持轰动动性，，主打打形象象，吸吸引大大众市市场的的聚焦焦。线上控控制投投入，，主打打形象象通过对对展示示、服服务、、活动动的精精心设设计、、把握握，让让圈层层客户户充分分体验验感知知项目目的与与众不不同，，引起起共鸣鸣。通过线线下的的推广广，强强化客客户意意向，，放大大口碑碑传播播，促促进成成交。。线下圈圈层营营销突突破项目定定位于于城市市型豪豪宅住住区，，必须须力求求一次次立势势到位位，避避免陷陷入到到传统统高端端项目目的无无序竞竞争，，干扰扰大众众视听听；立势一一步到到位，，立足足城市市高度度媒体策策略：：选择择有效效媒体体大规规模投投放本项目目媒体体选择择及组组合策策略：：渠道：：是间接接地、、持续续地想想市场场传递递声音音、感感染客客户的的有利利武器器路牌/路旗：：树立形形象，，截流流客户户，传传播力力较强强的传传播路路径；；工地围围板：：指向性性较强强，直直接传传播项项目形形象或或利益益点；；网络：：网络营营销是是传播播项目目形象象、口口碑、、影响响力及及在关关键节节点信信息的的有效效途径径；短信：：是传达达即时时信息息的低低成本本高效效手段段；报纸：：报纸主主要用用在项项目区区域及及行业业营销销的媒媒体配配合及及同时时发布布项目目的重重要信信息；；少而而精。。市场造造势渠渠道选选择报纸媒媒介选选择：：《辽沈晚晚报》、《沈阳日日报》DM投放选选择：：皇姑高高档小小区业业主、、高档档美容容院客客户、、私营营业主主、银银行存存款500万以上上、大大学教教授、、市级级以上上医院院主任任医师师等VIP客户DM定向直直投等等户外：：皇姑主主要街街道广广告等等杂志投投放选选择：：《财富魅魅力》、《好房子子》、卓展展美美美会员员杂志志等小众活活动营营销：：专题研研讨会会，名酒、、名人人、名名车品品牌联联动，，银行行专场场推介等其他渠渠道选选择：：高端场场所零零钱夹夹线下多多渠道道挖掘掘【高端会会所展展架、、票封封】建议投投放场场所：：名都都清水水湾、、希尔尔斯池池典建议选选择格格林豪豪森、、河畔畔新城城老小小区，，寻找找有换换房意意向的的客户户。【高档小小区LED】建议投投放场场所：：皇姑姑、金金廊沿沿线/北站写写字间间，北北方传传媒、、财富富中心心、光光达大大厦等等。【电梯门门】建议投投放场场所：：中体体倍力力等（（兰乔乔长期期投放放）【高档健健身俱俱乐部部/汽车4S店展架架】最尊贵贵的接接待流流程恰恰是是让客客户忘忘记自自己在在看楼楼，从从而在在不经经意间间领略略项目目的魅魅力［皇家礼礼遇式式服务务预约约定制制看楼楼流程程］预约参参观售楼处处看房房需提提前预预约专人电电话预预约，，除事事先了了解每每位客客户的的基本本资料料外，，还询询问客客户的的参观观时间间段、、交通通工具具、人人数（（是否否有小小朋友友或者者宠物物）、、喜爱爱音乐乐、杂杂志、、香氛氛味道道、电电影、、饮品品及食食品类类型等等，务务求预预先定定制不不同的的接待待环境境STEP1:电话预预约物管管管家开开车门门迎宾宾，管管家助助理端端湿毛毛巾，，专职职管理理员代代客泊泊车，，门童童为客客户开开门，，销售售顾问问热诚诚接待待。如如有小小孩或或宠物物，可可设专专门宠宠物托托管中中心。。进入入售楼楼大堂堂，首首先邀邀请客客户享享用精精美的的茶点点，每每款茶茶点根根据客客户的的喜好好特别别定做做，让让客户户彻底底放松松身心心。STEP2:尊贵服务人性化的车车牌号遮挡挡牌功能利用售楼中中心的影音音室，滚动动播放项目目宣传片，，务求带给给客户震撼撼的视听效效果，成功功塑造项目目高端形象象STEP3:动态展示乘坐观光车车，游遍比比风景区更更美的地方方，不遗留留任何一道道风景线STEP4:园林之旅欢迎驻足在在每一个为为你而设的的角落让你在仙境境中忘记时时间的流逝逝STEP5:情景园林在样板房不不同分区设设置不同场场景，邀请请专人在书书房绘画，，在客厅弹弹奏乐器，，在会客室室摆设茶道道，在厨房房制作点心心，甚至举举行室内party，利用每一一个真实情情景，向客客户展现项项目的尊尚尚生活；私私人管家如如自家主人人回家般接接待，私人人管家助理理为客户端端上热饮及及食品，客客户可随时时体验生活活。STEP6:情景板房企业家CLUB摒弃常规的的房地产销销售中心，，将本案的的销售中心心打造为“企业家CLUB”。除展示项项目信息，，更多的展展示与项目目相关的人人文精髓。。利用“企业家CLUB”举办各类小小众活动。。赖特旧照片片古董吊钟老式留声机机经典赖特建建筑展示肆、营销执执行篇2011年销售目标总额5亿元任务目标分解别墅销售额额约3.1亿公寓销售额额约0.75亿亿高层尾盘销销售额约0.45亿亿商业销售额额约0.5亿车位销售额额约0.2亿价格定位产品类型销售均价别墅20000元/㎡公寓LOFT：12000元/㎡普通产品：8000元/㎡高层8000元/㎡商业15000元/㎡车位20万元/个比较周边竞竞品价格，，结合项目目自身综合合素质，对对各类型产产品初步定定价6月7月8月9月10月11月12月各类型产品品销售任务务别墅公寓高层车位商业明线暗线销售约15500㎡，销售售额约3.1亿元LOFT销销售约3200㎡㎡，销售额额约0.38亿元,普通产品销销售约4600㎡，销售额额约0.37亿销售约5600㎡㎡，销售额额约0.45亿元销售约100个，销销售额约0.2亿元销售约3300㎡㎡，销售额额约0.5亿元楼号面积套数T0119928T02244010T03244010T04244010T05244010T06244010T07244010T08244010T09783633合计26908111别墅及小高高层可售情情况T01T02T03T04T05T06T07T08T09别墅及小高高层推盘节节奏第一阶段第二阶段第一阶段第一阶段：：T01、T02、T03、T04、T09临近示范区区，环境较较为成熟，，提升项目目形象，促促进销售第二阶段：：T05、T06、T07、T08工程形象完完善，有助助于进一步步提升项目目价值商业推盘节节奏明线：推售售高层和公公寓底商暗线：2#楼独立立商业招商商明线暗线整体推盘节节奏阶段推售产品阶段策略形象导入期6月—7月高层剩余房源商业约5400㎡别墅形象导入提升项目整体品质，高层余货走量开盘热销期8月—9月别墅T01—T04、T09约14700㎡别墅持续拉升项目形象持续强销期10月—12月别墅T05—T08约9760㎡公寓约9000㎡车位120个主推别墅，通过别墅拉升公寓品质6月9月8月7月10月12月11月工程节点支支持7月中旬别墅墅样板间及及示范区开开放9月公寓样板板间开放10月中旬别墅墅主体封顶顶，部分楼楼栋立面呈呈现2011年营销阶段段划分形象导入期期开盘热销期期持续强销期期6月7月8月9月10月11月12月阶段营销重重点高层尾盘集集中去化；；别墅产品形形象导入，，提升项目目形象；宽蓄水，强强过滤，夯夯实销售基基础形象概念落落于产品，，进入实景景体验营销销；别墅产品开开盘；公寓产品市市场造势并并进行蓄水水准现房，提提升项目价价值感，带带动价格的的提升；公寓产品开开盘；形象导入期期（2011年6月-7月）营销背景：：项目市场条条件不成熟熟，无客户户基础营销目标：：建立知名度度，进行大大范围蓄客客阶段主题：：寻找1%的成功人士士工作重点：：销售团队组组建及培训训建立营销渠渠道为下阶段开开盘进行蓄蓄客去化高层剩剩余产品营销工作一一：销售团团队组建及及培训团队组建理理念：房地产业现现大部分项项目采用坐坐销或内坐坐销+外行销的传传统模式，，这两种模模式均存在在优、劣势势，为突破破行业传统统模式，体体现核心竞竞争力，我我司决心打打造一支内内外人员形形象统一、、内外人员员素质统一一、内外人人员信息统统一的、兼兼备坐销及及行销能力力的销售团团队：销售梦之队队！从而使传统统的坐销及及行销人员员升华为真真正的置业业顾问及项项目的形象象代言人！！团队文化：：销售团队文文化同企业业文化性质质相同，是是一种慢慢慢形成但形形成后却不不易消失的的形态，是是符合团队队长远发展展策略、同同时也不会会受个别甚甚至大半销销售人员离离职影响的的团队形式式。德志机机构销售团团队以舍得、用心心、创新精神为团队队文化的精精髓，成为为团队的魂！销售团队组组织--新进团队人人员基本要要求：1、身高要求求：男1.78米、女1.68米或以上；；2、形象要求求：男相貌貌端正，女女气质优雅雅；3、学历要求求：本科或或以上，大大专学历有有特才须综综评；4、成员组成成：50%具有别墅项项目销售经经验的销售售人员；50%曾从事中高高端服务行业销销售或客服服主管2年经验者，，如金融业业、汽车业业、高级酒酒店、奢侈侈品等行业业，英语口口语流利，，有留学经经历者优先先考虑；5、团队人数数：6-8人营销工作二二：高品质质物料形式式，细节展展示项目高高端气质项目推广思思路确定之之后，VI系统、销售售道具、广广告印刷品品准备到位位。销售道具：：名片、信封封信纸、手手提袋等。。广告印刷品品：楼书、户型型折页时间：6月30日前到位营销工作三三：业内推推介会，项项目初次亮亮相推广手段：：邀请业内人人士及媒体体，于售楼楼处参加崇崇山墅发布布会；从选址、规规划及景观观角度诠释释崇山墅的的贵族气质质，初步培培养圈内口口碑。效果预测：迅速在圈圈内形成良良好的口碑碑，奠定项项目高端标标杆的地位位。时间：6月中旬（待待定）营销工作四四：老业主主巡展，取取得首批客客户及舆论论领袖借助成开地地产旗下的的其他项目目，利用自自身的客户户优势和品品牌传播，，在售楼处和和园区中内内点对点向向客户渗透透檀郡项目目的信息