论“社区业主委员会”的法律地位

“社区业主会〞的法律地位〔一〕：“社区业主会〞的概念、职能及产生的程序

“业主〞一词最早出现于周?齐东野语、定行公田?中是为了显示与佃主的区别。在?辞海?中“业主〞一词的大致含义是“产业的主人有产者〞的意思。“业主〞一词时至今日已经响彻民耳际然而十年前人们对这一名词还相当生疏二十年前人们的社会生活中根本没有这个词三十年前“业主〞那么是“资产阶级〞的代名词。三十年的宏大变迁“业主〞一词有了新的概念、新的定义。

在我国由于土地所有权统归所有因此可以把“业主〞一词定义为土地使用权所派生的权益享有者。本文所之业主特指“社区业主〞即住宅房屋及其配套设施的产权所有者。“社区〞一词源于拉丁语原意是“共同的东西和亲的伙伴关系〞。首次将社区一词应用于HYPERLINK社会学研究的国社会学家滕尼斯将“社区〞解释为：表示一种由具有共同价值观念的同质HYPERLINK人口组成的关系亲的守望相助的存在一种富有人情味的社会关系的社会团体。用一句通俗的话说社区就是城居民聚居点。

〔1〕“社区业主会〞的概念

根据2003年制定的?物业理?的规定“业主会〞是指有业主选举产生的在物业理区域内代表全体业主对物业施行自治理的组织。业主会是本社区的权利机构。

〔2〕：社区业主会的职能。

社区业主会作为依法成立的组织作为社区全体业主的代议机构它享有如下职能：

①议事职能。

在严格的组织框架中社区业主会才能正常行使议事职能如依法选举自己社区的代表、、社区业主会主任；依法讨社区的重大事务并使之形成有效的。

②执行职能。

社区业主会的所有、、章程、规定代表着社区全体业主、全体居民的利益必须得到全面彻底的贯彻执行。

③外部签约职能。

社区业主会的法定代表人就可以依法与社会上的任何自然人或法人会谈并签订合同。

④诉讼仲裁职能。

社区业主会具备诉讼主体资格。一旦需要用法律形式保护自己的合法权益可以以自己的名义依法向提起诉讼或依约向仲裁会提出仲裁。

〔3〕社区业主会的权利、议事规那么。

根据??的规定：同一个物业理区域内的业主应当在物业所在地的区、人民房地产HYPERLINK行政主部门的HYPERLINK指导下成立业主大会并选举产生业主会。业主在首次业主大会会议上的投票权根据业主拥有物业的HYPERLINK建筑面积、住宅套数等因素确定。

??还规定：业主大会会议可以采用集体讨的形式也可以采用书面征求的形式；但应当有物业理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。业主大会作出必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规那么选聘和解聘物业理企业专项维修资金使用和续筹方案的必须经物业理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。业主大会的对物业理区域内的全体业主具有约束力。

业主大会会议分为定会议和临时会议。业主大会定会议应当按照业主大会议事规那么的规定召开。经20％以上的业主提议业主会应当组织召开业主大会临时会议。召开业主大会会议应当于会议召开15日以前全体业主。

住宅小区的业主大会会议应当同时告知相关的居民会。

业主会是业主大会的常设机构和执行机构享有以下权利：

①：召集业主大会会议物业理①的施行情况；

②：代表业主与业主大会选聘的物业理企业签订物业效劳合同；

③：及时理解业主、物业使用人的和建议监视和协助物业理企业履行物业效劳合同；

④：监视业主公约的施行；

⑤：业主大会赋予的其他职责。

业主会应当自选举产生之日起30日内向物业所在地的区、人民房地产行政主部门备案。业主会应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织才能的业主担任。业主会主任、副主任在业主会中推选产生。

〔二〕：“社区业主会〞的法律地位。

〔1〕：社区业主会的法律主体地位。

我国法律规定的能参与民事活动的主体有三类：自然人、法人和其他社会组织、社会组织要成为民事主体要么具备法人资格要么属于其他组织否那么其行为无法得到法律的认可和保护。所谓法人是指具有权利才能和行为才能依法享有民事权利和承当民事义务的组织。法人必须符合以下四个条件：〔1〕依法成立；〔2〕有必要的财产或者经费；〔3〕有自己的名称、组织机构和场所；〔4〕可以承当民事责任。其他组织又称为人组织是指不具有法人资格但可以自己的名义进展民事活动的组织。

法人和其他组织的差异主要表现为能否承当民事责任法人可以自己承当民事责任与其成员的责任是严格别离的如的责任与股东的责任互相；其他组织那么不能承当民事责任其责任与成员的责任虽然在一定限度范围内别离但是成员必须承当最终责任如合伙企业超出合伙财产范围的责任由合伙人承当无限连带责任。

从以上的规定中我们可以看出业主会在我国是不具有法律地位的不是法律规定的民事主体的类别因为其没有的财产也不能的承当义务业主所获得的权利义务最终要转嫁给全体业主。但是在实际生活中业主会要代表全体业主与物业理签定物业效劳合同不赋予业主会民事主体地位显然不利于业委会工作的开展。可惜的是无是1994年建立部制定的?城新建住宅小区理方法?还是2003年制定的?物业理?都没有明确确定业主会的民事主体地位。

其实对于业主会的民事主体的立法我们可以参考国外一些和地区的规定。在的?HYPERLINK建筑物HYPERLINK理?中称房屋产权人组织为"业主组织立案法团"。在的?建筑物的区分所有的HYPERLINK法律?中称房屋产权人组织为"集体住宅区理组合法人"。无独有偶两个名称中都有一个"法"字。也许是他们都非常重视房屋产权人组织的法律地位吧。我认为根据我国国情和近些年来的习惯用语房屋产权人组织应定名为"社区业主会",根据"城和HYPERLINK农村按居民居住地区设立的居民会或者村民会是基层性自治组织。"这一HYPERLINK精全国常委会可以考虑制定?社区业主会组织法?赋予社区业主会社团法人的法律地位。明确社区业主会的性质、地位和作用；明确产生社区业主会的法定程序明确社区业主会的组织形式应为经有关部门正式登记注册的社团法人组织明确社区业主会的权利和义务。

社区业主会假如可以根据专门的组织法成立可以具有社团法人资格就具备了行使法定权利的根本框架。有了自己的成立机制就能尽快依法成立；具有社团法人资格就能选出自己的法定代表人、刻制自己的法人印鉴、开设自己的HYPERLINK银行帐户、设立自己的办公地点、聘用自己的工作人员。社区业主会有了合法的、健全的组织形式有了的民事权利才能和民事行为才能才能有正常行使权利的根本保障。

〔2〕：“社区业主会〞的诉讼主体地位。

?民事诉讼法?第四十九条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人〞。在人HYPERLINK民适用?民事诉讼法?假设干问题的对其他组织作了进一步的明确其中第四十条规定：“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立有一定的组织机构和财产但又不具备法人资格的组织〞。主要包括：①：依法登记领取营业执照的私营企业、合伙组织。②依法登记领取营业执照的合伙型联营企业。③依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业。④经门核准登记领取HYPERLINK社会团体登记证的社会团体。⑤企业法人依法设立并领取营业执照的分支机构。⑥中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构。⑦中国人民HYPERLINK设在各地的分支机构。⑧法人的清算组织。⑨经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业。

从以上我们可以看出业主会是否具有诉讼主体资格一直未有明确规定导致相关案件在这方面长成为庭上的争议焦点并且曾经有业主会在为业主维权时以没有诉讼主体资格为由被驳回起诉的案例。

可喜的是长的法律理已经确认了依法成立的业主会具有诉讼主体资格。业主会成为诉讼主体限定于因物业理纠纷而产生的民事诉讼且应当是依法成立的业主会。业主会可以以自己的名义在物业理活动中为维护业主的HYPERLINK公共利益行使诉讼权。

业主会如遇到以下情形也可能成被告：因回绝或拖延与业主大会聘请的物企业签订物业效劳HYPERLINK合同；因履行物业效劳合同不符合约定；因其他涉及业主共同利益的事项而发生的物纠纷。

业主会在提起诉讼或作为被告参加诉讼时须召开业主大会或业主涉及提起诉讼的还要向提交表决同意的书面HYPERLINK材料风险及诉讼后果由业主会及全体业主共同承当。其中断定的是业主会必须依法履行职责的由业主会承当；涉及财产支付责任时那么由全体业主共同承当。〔三〕：社区业主会与相关主体的关系。

〔1〕：社区业主会和业主的关系。

在法理上业主会一经成立它和业主就是两个不同的主体。他们之间〔指业主会和个别业主之间〕既有统一性也有矛盾性。统一性表如今业主会通过合法的议事程序按照"少数服从多数"的原那么形成、规章和制度以此统一全体业主的意志。业主会要有一整套完好的、科学的、有效地机制。首先应该有对业主会的行之有效的监视机制包括的监视和业主的监视。以便确保业主会可以实在代表广阔业主的根本利益。其次业主会有行之有效的议事机制和执行机制确保可以业主会工作的透明度让业主放心。

〔2〕：社区业主会和物业理的关系。

物业理是指按照我国?公?成立的提供物业效劳的商事组织。业主会和物业理企业之间的关系争已久。但是从法律角度看业主会和物业理企业之间是效劳和被效劳的关系。二者的法律地位二者之间的权利义务在二者签订的?委托物业理合同?中有明确规定。业主会和物业理企业之间的关系说到底是合同关系。是有物业理提供效劳业主支付报酬的双务、有偿合同关系。

〔3〕：社区业主会和居民会的关系。

我国规定在我国的基层机构之下成立村民会和居民会此即我国的基层性自治组织。居民会的性质是我国城里的基层性自治组织是城居民在本居住区域内自己组织起来的自我理、自我HYPERLINK教育、自我效劳的共同理本居住区域内各项事务的组织由于具有广泛的根底。业主会是指由小区②内产权人、使用人通过产权会选举产生代表该物业区域内产权人、施行物业理的组织。

居民会和业主会都同样属于我国基层的性自治组织居民会与基层的互相关系是一种HYPERLINK指导与被指导的关系而业主会与基层的关系如今尚未见于法律的明确规定。

业主会对产权会和产权人负责。因为业主会是由选举产生的业主会是代表本物业区域内全体产权人和使用人的合法权益负责对区域内物业施行理的组织。

比拟两者的职能居民会更多地带有的色彩比方调解纠纷、维护社会治安、方案生育等。而业主会主要出于对新建住宅小区的物业理需要所出现尤其是对物业理的监视而出现。业主会的理内容主要在于物业详细包括指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、政公用设施、绿化、卫生、HYPERLINK交通、治安和HYPERLINK环境容貌等理工程进展维护、修缮与整治。

〔四〕社区业主会面临的现实问题。

〔1〕：社区业主会成立的问题。

业主大会是业主依法行使物业所有权、实现业主自治的一种形式其根底是业主对物业所享有的建筑物区分所有权。根据?物业理?的规定：同一个物业理区域内的业主应当在物业所在地的区、人民房地产HYPERLINK行政主部门的指导下成立业主大会并选举产生业主会。但是在业主大会成立过程中容易产生纠纷的环节是首次业主大会召集权的行使主体问题也即谁有权筹备成立业主大会的问题。业主对于召开业主大会普遍不感兴趣不愿担任业委会认为出力不讨好。另外物业理的干预也占较大因素。

在安所做的HYPERLINK统计结果如下：

小区名称同乐花园超越广场世纪名城果园新村

有无业委会有无无无

〔2〕：社区业主会与物业之间的问题

在现实生活中小区入住前的前无业理是由房屋开发商指定的物业理理而这些物业理大都是开发商的一个子。随着我国物业理公开招制度的逐步推进物业理交接纠纷频发正成为社会关注的焦点。被辞退的物业理与新选聘的物业理、原物业理与业主会之间就物业理交接事项频繁发生纠纷不仅影响物业区域内全体业主的正常生活秩序也对物业理的企业形象产生很大负面效应。

2001年8月1日深圳布吉镇一个住宅小区热闹非凡入口处新物业理约四十名保安员整齐列队准备进入原理处二十余名保安员也整齐地排列在入口两侧围观的业主和近千人。在住宅、房办、镇、警署协调下双方经过一上午的僵持原HYPERLINK理处保安撤走新理接收。

在安被HYPERLINK调查小区的物业理表：

小区名称开发商名称物业进展理的根据

世纪名城贞元集团贞元物业开发商指定

同乐花园贞元集团贞元物业开发商指定

金色嘉园鑫盛房地产鑫盛物业开发商指定

超越广场超越集团恒基置业③

开发商指定

果园新村四方房地产四方物业开发商指定

注释：

①：物业理是指对住宅小区内的房屋HYPERLINK建筑及其设备、政公用设施、绿化、卫生、HYPERLINK交通、治安和HYPERLINK环境容貌等理工程进展维护、修缮与整治。

②：小区是指到达一定规模根底设施配套比拟齐全的含居住小区和住宅组团等的新建住宅小区。

③：恒基置业系安超越集团在注册的一个子。参考文献：

[1]：周柯主编。?物业标准理?中国计量2001。

[2]：夏善胜主编。