XXXX年月唐山湖畔郦舍下半年营销报告部分

湖畔郦舍下半年营销报告部分2012-07下半年销售目标三大营销对象商业》一期剩余商业》二期商业住宅》一期500余套》二期（1、3、2、6、7、8楼）车位》还迁4000个车位123一、商业营销推广一、商铺营销推广主题：

1、价值体系建立2、商铺营销推广主题思考：现阶段支撑商业推广主题的三个核心有力元素：》成熟现铺，即买即赚；》品牌商家进驻，跟着大品牌稳赢；》一个区域，一个中心，城市核心商铺；下半年商业推广主题思考：中央商圈财富，抢占成熟现铺2012年投资，首先湖畔郦舍SOFA商街主题推出背景分析：1、成熟核心地段、荣大购物商圈联合构成新的财富商圈2、2012新政调控，住宅投资被抑制，投资住宅不是明智选择；而商铺投资影响尚未显现，投资正当其时。3、正在洽谈中的全国知名品牌进驻，品牌效应、升值前景无限，投资前景乐观。4、本次推出一期、二期黄金商铺均是成熟商铺，面积适中，投资小，门槛低。5、黄金地段，数万固定消费人群，风险小、投资有保障。1、【品牌招商】商家一对一洽谈【内容】：联合招商公司的招商资源，甄选有实力有差异性的品牌商家，进行一对一的洽谈，引进品牌商家，并借势其品牌影响力进行宣传推广。二、商铺营销推广活动1、商业认筹活动【内容】：开展商业集中认筹优惠活动，推出5万抵7万等优惠。2、三年返租【内容】：三年返租24%，签订返租协议。3、租约销售/以租代售【内容】：以1年为期限，前一年商铺租给商家经营，租约期满后购买，价格以5%市场溢价范围再销售给商家5、老带新优惠活动【内容】：》提高现有商铺业主的积极性；》老客户介绍新客户成交的，老客户奖励3000元代金券，新客户可冲抵房款；》与开业商家互动联合，共同做好老带新活动。4、商业开街客户答谢活动【内容】：春晖路完工和通车时，特举办一个商业开街仪式，凸显商业成熟、现铺特点。购买商业可进行抽奖，老带新礼品，签约。6、发发展联联盟商商家，，进行行销售售互动动【内容容】：：》结合合商业业公司司对所所有进进驻品品牌商商家进进行整整合，，使其其“SOFA商商街的的商家家联盟盟”概概念，，统一一制作作和设设计联联合商商家手手册或或海报报，增增强商商业氛氛围和和吸引引力。。》在售售楼中中心设设置联联盟商商家宣宣传栏栏，给给每一一位到到访客客户免免费办办理““SOFA商街街的商商家联联盟””VIP卡。。并在在每个个联盟盟商家家的店店内设设置楼楼盘海海报的的位置置。》“SOFA商商街的的商家家联盟盟”VIP卡卡可以以享受受购物物打折折，购购房享享受1%的的特惠惠。7、主主题活活动广广场，，引爆爆关注注【内容容】：：开创主主题广广场：：建议议春晖晖路同同路后后推出出主题题广场场活动动，并并对商商街公公共部部分进进行包包装，，举办办“美美食节节”、、“极极限运运动””、““时尚尚街舞舞秀””、““时尚尚婚纱纱展””等公公关活活动，，同时时结合合各大大进驻驻商家家做主主题活活动，，不断断聚焦焦现场场人气气和影影响力力；（（如：：时尚尚婚纱纱展，，可联联合进进驻商商家开开展品品牌合合作，，所有有业主主（商商铺、、住宅宅）均均可在在活动动期间间，现现场拍拍摄3张婚婚纱照照等活活动））【常规规媒体体】1、户户外：：桥体户户外、、文化化广场场旁视视频LED2、报报纸：：丰南南资讯讯、消消费导导报、、广电电报等等3、派派单：：针对项项目营营销节节点，，开发发商提提供30名名学生生由置置业顾顾问引引导，，到专专业市市场有有针对对性派派发；；【主要要媒介介渠道道建议议】1、电电影院院贴片片广告告高冲击击力、、硬性性接受受，环环境较较好、、场所所集中中，电电影受受众与与商业业消费费一致致。2、楼楼宇液液晶多多媒体体联播播网络络商业楼楼宇联联播网网能打打中那那些传传统媒媒体不不易打打中的的中高高端受受众，，作为为媒体体组合合不可可或缺缺的组组成部部分，，联播播网与与传统统媒体体有机机结合合能最最大限限度为为品牌牌挖掘掘出可可能的的实力力投资资商机机。3、多多媒体体光盘盘便于客客户营营销活活动、、招商商的互互动和和沟通通，可可成为为销售售道具具之一一；【其他他渠道道拓展展】数据库库营销销，针对专专业市市场上上个体体法人人和中中小企企业法法人做做一次次邀约约，方方式通通过短短信邀邀约和和DM邮寄寄，数数据库库来源源由有有邮政政和工工商背背景的的传媒媒公司司负责责传递递信息息；三、推推广渠渠道二、住住宅营营销推推广【广告告核心心思路路】【基本本思路路】：：以二期期产品品为推推广核核心，，带动一一期剩剩余房房源推推售二期君君兰苑苑营销销推广广价值值体系系梳理理【地段段价值值】：青年年路和和友谊谊路交交汇，，交通通出行行更为为便捷捷【产品品价值值】：以楼楼王和和次楼楼王为为产品品核心心，产产品价价值升升级175-217平米米户型型、3.1米层层高、、70米楼楼间距距、豪豪华大大堂、、全园园林湖湖景景景观等等【园林林价值值】：：苏州园园林，，稀缺缺的湖湖景园园林社社区【物管价价值】：国国家一一级物物业服服务【实景价价值】：一一期8月入入住；；实景景园林林、社社区、、样板板示范范区价价值【客户价价值】：成成交业业主达达1000位入入住，，温情情、人人文、、和谐谐社区区新的价价值支支撑体体系领秀宜宜居大大城，，礼赞赞生活活大美美■生活活大城城■成熟熟大城城■品质质大城城【营销销核心心思路路】三维拓拓展思思路客户补补充不仅要要深耕耕丰南南和和市区区的拓拓展网网络，，更要要建立立唐山山周边边乡镇镇特别别是丰南南地缘缘性强强的乡乡镇营营销网网络，，第二二树立立起湖湖畔郦郦舍老老业主主和社社区文化化的情情感营营销纽纽带，，带动动客户户资源源。资源扩扩容通过整整合优优势资资源，，如商商业引引进全全国知知名品品牌，，住宅宅上商商家、、银行行、4S店店联合合打造造一个个资源源互动动的营营销链链，通通过资资源拓拓展营营销渠渠道。口碑提提升随着本本案交交房入入住和和成熟熟社区区的形形成，，优质质的生生活大大城的的形象象是后后期营销销的氛氛围支支撑，，一注注重品品质体体验、、二将将注重重入住住业主主、意意向客客户的社社区文文化营营销（（偏情情感弱弱商业业），，形成成良好好口碑碑湖畔郦郦舍下下半年年营销销策略略总纲纲：三线推推广行行动市区线线不仅要要深耕耕丰南南和和市区区的拓拓展网网络，，更要要建立立唐山山周边边乡镇镇特别别是丰南南地缘缘性强强的乡乡镇营营销网网络，，第二二树立立起湖湖畔郦郦舍老老业主主和社社区文化化的情情感营营销纽纽带，，带动动客户户资源源。丰南线线通过整整合优优势资资源，，如商商业引引进全全国知知名品品牌，，住宅宅上商商家、、银行行、4S店店联合合打造造一个个资源源互动动的营营销链链，通通过资资源拓拓展营营销渠渠道。乡镇线线随着本本案交交房入入住和和成熟熟社区区的形形成，，优质质的生生活大大城的的形象象是后后期营销销的氛氛围支支撑，，一注注重品品质体体验、、二将将注重重入住住业主主、意意向客客户的社社区文文化营营销（（偏情情感弱弱商业业），，形成成良好好口碑碑活动营营销策策略1234城市级级活动动：维护护与政政府及及相关关部门门关系系，同同时在在更大大的范范围内内促进进对品品牌的的宣传传提升项项目口口碑和和卖场场人气气，来来电来来访量量品牌活活动：家庭庭趣味味运动动会等等业主主互动动沟通通性活活动，，作为为公司司最为为普及及的情情感和和口碑碑活动动，旨旨在提提升公公司在在客户户、城城市中中的口口碑和和形象象影响响力。。暖场活活动：清凉凉夏日日、教教师感感恩、、奢侈侈品鉴鉴赏等等主题题，持持续保保持卖卖场人人气旺旺盛节点活活动：样板板间开开放、、一期期交房房、实实景社社区、、实景景园林林、二二期开开盘、、年度度答谢谢市区线线营销销营销：：以拓拓展刚刚需和和首改改刚需需客户户资源源为核核心广告：：以大大盘成成熟和和实景景品质质呈现现为广广告突突破请进来来营销节节点推广主主题阶段诉诉求线上渠渠道公关活活动策略核核心8月中中旬11月月1月楼王诉求楼楼王新新品产品升升级王者来来了户外、、平面面、短短信、、杂志志、围围挡、、广播播、电电视、、直投投、楼楼宇广广告、、异地地客户户推广广1、银银行VIP客户户推介介会2、4S店店客户户资源源拓展展3、风风水讲讲座4、饭饭局营营销通过楼楼王畅畅销，，增强强客户量和和大盘盘人气气二期实实景呈呈现、、业主主数量量庞大大等通过实实景品品质解解读、、大盘盘呈现现和业业主互互动，，诉求求和营营造““成熟熟之城城，生生活大大城，，品质质之城城”的的价值值感，，增强强客户户新的的品牌牌认知知1、领领秀宜宜居大大城。。礼赞赞生活活大美美2、湖湖畔郦郦舍““城熟熟”了了1、丰丰南城城市发发展研研讨会会2、为为中国国奥运运加油油，荣荣盛家家庭趣趣味运运动会会3、游游园、、摄影影、少少儿绘绘画等等体验验活动动4、教教师节节感恩恩周末末暖场场活动动5、中中秋节节感恩恩周末末暖场场活动动塑造全全新项项目品品牌形形象和和口碑碑影响响力，，提升大大盘价价值，，增强强客户户信心心年底、、社区区入住住年底温温情优优惠促促销湖畔郦舍热热销x亿，，引领唐山山！1、年度客客户答谢活活动客户沟通，，温情营销销营造口碑和和人气重点针对楼楼王推广阶阶段7月-8月月初1、银行VIP客户户推介会【操作办法法】与银行行特别是丰丰南区银行行（尤其有有购房贷款款合作银行行）合作，，以银行的的名义邀请请其VIP客户，形形式可以嫁嫁接和绑定定银行VIP购房特特别推介会会、理财讲讲座、金融融投资研讨讨等形式，，进行楼王王产品推介介。2、4S店店新车体验验【操作办法法】与唐山山4S店合合作（特别别是丰南区区购车客户户）合作，，以4S点点新车试驾驾和体验的的名义邀请请其客户，，形式上通通过赞助等等绑定定时时，对楼王王产品进行行产品推介介会。3、风水讲讲座及置业业顾问风水水培训【操作办法法】唐山是是个资源型型城市，先先富起来的的人，建立立起长青基基业，积淀淀了一定家家族荣耀，，因而对风风水比普通通人更为看看重。我们们邀请一名名风水大家家，拟定针针对“基业业长青与居居家风水””为主题，，针对楼王王积累客户户或预选客客户进行讲讲座，并结结合楼王产产品进行解解读，释放放楼王产品品的优越，，增强客户户购买决心心。客户资源：：银行VIP客户、、老业主、、意向客户户、【操作办法法】针对一一期、诚意意客户、银银行VIP客户，持持续举行业业主小众饭饭局的拓展展活动。更更可通过业业主关系推推介，针对对其圈层的的领军人物物，“考察察”其实力力后为部分分业主朋友友搞私人组组织饭局，，目的就是是要将所有有有实力的的消费群，，短时间内内全部认识识新品楼王王，即使未未必迅速成成为新的业业主，也为为项目赢得得更多的传传播及口碑碑。4、老业主主、银行VIP、诚诚意客户饭饭局营销：：重点全面产产品推广阶阶段8月初-11月【意义与目目的】1、丰南区区是唐山未未来生态、、旅游、休休闲、宜居居的新兴区区域，价值值潜力巨大大；2、强调未来城城市的高度度价值，公公益化，区区域化，政政府性；3、与政府府一同宣传传城市区域域价值，提提升形象，，并带动荣荣盛品牌和和项目传播播。【参与对象象】：丰南区政府、本区区企业家、、商会、其其他开发商商、专家、、学者【联合单位位】：丰南区政府府、新浪乐乐居、区域域其他开发发商等【活动时间间】：8月月【活动地点点】：国丰丰维景国际际大酒店1、“发展展向南，宜宜居向南””丰南区城城市发展高高峰论坛城市营销【议题拟定定】：1、2016年世界界园艺博览览会带来城城市发展契契机2、唐山城城市发展战战略规划研研讨3、丰南区区自然生态态、休闲娱娱乐、旅游游度假城市市定位发展展研讨4、丰南区区城市副中中心崛起5、丰南房房地产发展展和宜居环环境……【宣传推广广方式】：：第一阶段：：论坛活动动预告期一、主流纸纸媒：唐山山日报、广广播电视报报、唐山晚晚报、消费费导报等二、电视媒媒体：唐山山电视台新新闻频道（（多次）、、丰南频道道（反复））三、户外资资源：1、荣大购购物商圈户户外视频公公告2、文化广广场、九河河公园广场场标语、条条幅宣传造造势3、唐人街街条幅、标标语【宣传形式式】：1、、新闻报道道（电视、、报纸）；；2、简讯讯；3、巨巨幅标语、、道旗第二阶段：：宣传推广广高潮期一、主流纸纸媒：唐山山日报、广广播电视报报、唐山晚晚报、消费费导报等二、电视媒媒体：唐山山电视台新新闻频道（（多次）、、丰南频道道（反复））三、户外资资源：1、荣大购购物商圈户户外视频公公告2、文化广广场、九河河公园广场场标语、条条幅宣传造造势3、唐人街街条幅、标标语【宣传形式式】：1、、新闻专题题（电视台台、报纸））；2、巨巨幅标语、、道旗配合活动的的软性炒作作标题：1、《“发发展向南，，宜居向南南”丰南区区城市发展展高峰论坛坛开幕》2、《2016年世世界园艺博博览会，提提速丰南现现代化、国国际化发展展》3、《十二二五规划，，丰南大发发展》4、《下一一个五年，，唐山在哪哪里？》5、《唐山山未来休闲闲、旅游、、度假、宜宜居在哪里里？》6、《从丰丰南看唐山山的城市明明天》7、《唐山山宜居向南南》2、为中国国奥运健儿儿加油·荣荣盛家庭趣趣味运动会会活动核心内内容：■2012年伦敦奥奥运会期间间举办。场场地：丰南南体育馆。。规模：50个家庭庭■活动宗旨旨以客户联联谊、荣盛盛湖畔郦舍舍社区大家家庭的情感感和社区文文化营造为为核心，体体现企业人人文关怀，，设置伦敦敦奥运礼品品、奖杯和和购房优惠惠等。■荣盛家庭庭趣味运动动会比赛项项目以“家家庭”为单单位，比赛赛项目有1、“大脚脚一家人””2、““背背夹””、3、““袋鼠跳””、4、“钓鱼鱼”5、“MINI保保龄球””6、““踏踏乐””等。【活动时间间】：8月月【活动地点点】：丰南南体育馆/售楼处客户口碑、、老带新营营销【内容】：：1、常规动动作：邀请请来访客户户参观一期期成熟社区区参观体验验，感受实实景的空间间、园林、、居住体验验。因而，，售楼处增增加直达一一期成熟社社区的直达达看房车。。2、非常规规动作：组组织新老客客户集体看看房活动，，营造强大大的社区人人气。【目的】：：展示项目成成熟品质，，打动客户户：1、增强老老客户认同同，口碑传传播；2、、增强意向向客户的购购买决心。。【时间】：：9月3、湖畔郦郦舍游园体体验活动客户保温、、老带新营营销【内容】：：组织和邀邀请老业主主和意向客客户，举办办一场以项项目实景园园林、社区区为内容的的摄影比赛赛，一等奖1名，奖奖励1万万元购房房代金券券或免三三年物业业费；二等奖2名，奖奖励6000元元购房代代金券或或免两年年物业费费；三等奖3名，奖奖励4000元元购房代代金券或或免一年年半物业业费；优秀奖20名，，奖励价价值200元的的精美礼礼品参与奖，，皆有精精美礼品品【时间】：9月【目的】：传传播项目成熟熟品质，吸引引客户关注，，增强认同和和购买信心。。【营销利用】】：1、在售售楼处图片展展示；2、制制作精美作品品集，赠送或或派发3、客户通讯讯内容4、湖畔郦舍舍业主摄影风风采大赛客户保温、老老带新营销【内容】：组组织和邀请老老业主和意向向客户的孩子子，以“我的家，我我的快乐”为为主题的绘画才艺秀秀。一等奖3名，，奖励业主免免1年半物业业费+精美画画笔一套；二等奖6名，，奖励业主免免1年物业费费+精美画笔笔一套；三等奖9名，，奖励业主免免半年物业费费+精美画笔笔一套；优秀奖若干名名，精美礼品品画笔一套【目的】：加加强与客户情情感联谊，营营造社区文化化，传播成熟熟品质【时间】：9月【营销利用】】：1、在售售楼处图片展展示；2、制制作精美作品品集，赠送或或派发；3、客户通讯讯内容5、湖畔郦舍舍少儿绘画才才艺秀客户保温、老老带新营销6、教师节有有礼【内容】：针针对周边丰南南三中、一种种、实验小学学等众多教师师，教师是在在潜在的购买买人群。一、购房优惠惠，优惠1个个点二、礼品形式式奖项设置：特等奖：台式式电脑（价值值4000元元）数量1台台；一等奖：电饭饭锅（价值300元）数数量约5个；；二等奖：电吹吹风（价值100元）数数量约10个个；三等奖：精美美礼盒（价值值50元）数数量约20个个【目的】：制制造营销利好好，回馈感恩恩客户，情感感营销【时间】：9月7、中秋赏月月活动暨烤全全羊烧烤节【内容】：传统佳节，中中秋团圆是众众人向往，也也是项目维护护与消费者感感情的最佳时时机。一、期间推出出购房优惠，，优惠1个点点二、除了特色色烧烤、赏月月中猜有奖活活动【目的】：制制造营销利好好，回馈感恩恩客户，情感感营销【时间】：10月中秋前前晚或当天其他营销手段段及措施6.1、周边边社区派发+送你一支玫玫瑰甄选市区重点点小区，进行行定点派发宣宣传，派发同同时赠送一支支玫瑰。6.2、赠电电影票/观影影季a、来访市区区售楼中心，，填写详细客客户资料的客客户赠送电影影票；b、参加湖畔畔郦舍一切活活动均可赠送送电影票；c、观影季：：结合重点好好莱坞和国产产大片，组织织老业主和意意向客户为组组团观看首映映。6.3、赞助助早教机构活活动联合市区早教教机构，赞助助机构举办益益智、育儿类类活动。针对对小三口家庭庭类的急切改改善型刚需客客户精准营销销。1、派发发物料；2、、赠送礼品；；3、针对性性购房优惠（（如团购）6.4、高速速路收费站、、出租车内外外等形式户外外广告丰南线营销营销：做好现现场营造、增增强客户信任任感广告：以市区区线营销推广广为营销背景景巩固阵地营销节点推广主题阶段诉求线上渠道公关活动策略核心1月户外、平面、、短信、围挡挡、广播等二期实景呈现现、本地业主主入住、回迁迁入住等首先，核心任任务依据实景景呈现、大量量业主（回迁迁+商品房））客户入住，，做好交房品品质验收工作作，营造成熟熟、和谐生活活的大社区、、大城印象；；其次，做好好现场价值氛氛围，比如春春晖路通车、、现场包装等等1、生活的改改变，现已开开始；2、品品质居住，品品质生活1、湖畔郦舍舍交房庆典仪仪式2、春晖路通通车仪式（住住宅、商业、、成熟利好））巩固客户信任任和口碑1、湖畔郦舍舍交房庆典仪仪式【操作办法】】：在首批业业主交房和入入住之时，在在售楼处举办办一个盛大交交房、业主入入住的仪式，，邀请丰南政政府领导、集集团领导出席席，现场售楼楼处和一期社社区情景包装装，体现企业业和项目大盘盘的成熟大盘盘、品牌美誉誉度。2、春晖路通通车仪式【操作办法】】：由荣盛发发展承办，政政府名义牵头头，举办一个个春晖路盛大大通车仪式盛盛典，与交房房、实景呈现现、入住仪式式等共同烘托托和强调湖畔畔郦舍大盘越越来越成熟，，生活大城越越来越走近你你我。一对住住宅成熟利好好；二对商业业现铺利好；；三再次巩固固和树立良好好口碑乡镇线营销营销：以品牌牌、大盘和优优惠价值打动动乡镇客户广告：诉求一一步到位的美美好城市生活活走出去营销节点推广主题阶段诉求线上渠道公关活动策略核心1月户外、短信、、围挡等大盘入住、实实景呈现借势借势中国国城镇化的时时代趋势和城城央成熟大盘盘、社区、实实景呈现，核核心诉求：荣荣盛品牌；大大盘形象；城城心精彩城市市生活；首付付4.5万，，拓展丰南周周边客户资源源，通过植入入性广告或小小活动拓展客客户大品牌、大社社区、大配套套，城市生活活一步到位1、乡镇赶集集时节巡展2、成交客户户荣誉访问走出去，拓展展新客户资源源【核心手段】】：一、户外广告告1、县城核心心、城镇户外外大牌2、重要城镇镇刷墙广告自6月起，长长期投放，占占据城镇市场场二、派发【节点】：赶赶集时节、城城市活动、周周末【物料】：单单页DM等【礼品】：创创意性+使用用性礼品三、与当地经经纪代理机构构合作a.通过购买买客户数据；；b.通过联合合当地代理机机构举办酒会会，进行产品品推介四、重点企业业+社区巡展展进驻周边城县县的重点企业业，进行企业业巡展和推介介，开通团购购优惠的特别别渠道。【操作办法】】针对唐山周周边优势丰南南旗下的县城城进入唐山的的直达客运大大巴车，进行行头枕、DM直投的形式式进行广告投投放。5、乡镇-唐唐山客运大巴巴直投：六、创意性+实用性礼品品【赠送礼品方方式】：普通礼品：大大型派发活动动中，凡登记记客户可赠送送扑克牌、