酒店式服务公寓建议书gmac

引言GMAC项目提交高档酒店式服务公寓管理服务方案的机会。我们承诺将为贵项目组建一支专业的酒店式服务公寓的队伍,提供水准的酒店式管理服务，同时使贵项目实现超豪华的酒店式服务公寓。仲量联行充分，要真正实现贵项目的可持续经营、投资者的可持续、社会联行国际性的品牌资源和贵项目区域性的人文氛围结合起来。仲量联行从现代人的居贵司是仲量联行所希望要发展成为伙伴关系的客户。非常了解GMACCH公司是一家营模式，以及以倡导和建设人类美好生活为企业。在今天日益激烈的市场竞争中，贵司注重产品就是人品、质量就是生命的定位原则，规划设计突出健康、休闲，力GMAC社会顶层的最优居所。由此可预见GMAC项目的成功运作将为贵司树立健康、GMAC项目在贵司未来工作目标中的重要作用。坚信通过专业的管理服务及在全球有着两百余年历史的优良品牌，同时以仲量联行所特有的先进的管理理念以及超前的信息化智能管理系统会在今后与贵司的合作中共同打造一个具有国际水准、一流居住环境的酒店式服价钱去争取客户。仲量联行的服务都以「物一专多能的酒店式服务公寓管理服务团全方位准确了解客户需GMAC项目在酒店式服务公寓管理方面的多样化、高质量的要求，相信仲量联行能从贵司的实际要求出发，提供能够达到令贵司满意及认同的酒店式服务公寓管理服务。第一章公司介仲量联行(JonesLangLaSalle，纽约证交所交易代码：JLL)是国际知名的房地产服务及仲量联行模超过8.35亿平方英尺(7800万平方米)。拉塞尔投资管理公司（LaSalleInvestmentManagement作为仲量联行的一个成员是全球房地产投资行业的者其管理的资产总值高达260亿。JonesLangLaSalle仲量联行中仲量联行在亚太地区开展业务超过45年。公司目前在亚太地区的26个主要市场开展业务，员工总数超过8,500人。仲量联行的第一个办事处1994年在建成，一年以后建立了办事处。901000JonesLangLaSalle 仲量联行酒店咨询投仲量联行酒店为世界一流的酒店投资服务提供增值投资机会及咨询服务仲量联行酒店是全球最大的酒店地产咨询公司。我们分布全球家办事处的多名专业人员让我们即时掌控世界主要地产投资市场的信息并向我们的客户提供充足的市场。年我们的成功案例包括在全球个城市出售23,103间客房总值52亿在130132,498间客房，总值279亿。仲量联行酒店主要服务项目为酒店交易、并第二章酒店式服务公寓一、对GMAC项目酒店式服务公寓的认混合的先进产物。社会的快速发展，商务自然地对商务式酒店公寓产生了需家庭式的居住布酒店式的服长期外派的商务还可以与家人共同生活，价格却比酒店便宜。原先提供旅游住每天24小时都以客户为本，人性化服务为中心对每一个客户的习俗有充分对每一个客户的需要有充分对每一个客户家人的需要有充分了对公寓的高贵优雅环境的控一站式服务前台以固定的服务人员为客户服1、目标客户群分扬、气质，将目标客户锁定在企业高级管理人员、中小型民营企业、商务GMAC高。GMAC对酒店式服务公寓价格的敏感度较低而对于酒店式服务公寓管理质量的要求较2、周10仲量联行-酒店服务式公寓物业管理服务调研报基本服阁太堡24YYYYYYYYY24YYYYYYYYY公共区域清YYYYYYYYY公共可绿化YYYYYYYYY停车场管理YYYYYYYYY其他服礼宾服务阁太堡YYYYYYYYYYYYYYYYYY迎送贵宾服务Y———Y—Y——Y———Y—Y——YYYYYYYYYYYYYYYYYYY———————客务服阁太堡YYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYY—Y————Y房间内保洁YYYYYYYYYYYYYYYYYYYYY——YY—Y皮鞋养护服务YY——Y—Y—YY———YYYY—幼儿看护服务————Y—Y——学生接送服务————Y————宠物看管服务————Y————家庭Y———Y————务家庭美化服务————Y————管家特约服阁太堡私人务Y———Y————Y—Y—YYYY—胶片冲洗服务YYYYYYYYY班——Y——————商务中心服阁太堡YYYYYYYYYY———Y——Y—国内外报YYYYYYYYYYYYYYYYYYY———Y—YYYY———YYYYY—————YYY—Y———YYYYYY————YY——*YY———YYY—Y———————————————餐饮服YYYYYYYYY————Y————————Y————安排各类宴会*Y———Y———Y▼加＊号 内雅诗地点：市朝阳区建国乙108号面积：待定套房数量272全的商务中心，中心等设施目标客户雅诗阁豪华寓所针对的是公司里高级行政管理人员是成功的典范，物业管理公司：雅诗阁物业管理公嘉里公地点：1面积：33718套房数量：195其他：车库位115美金/月/目标客户：面向中高档顾客，主要为企业的外籍高级管地点：朝阳区安定门外安立路8面积：占地面积3.8万平方米，总面积达6.6万平方套房数量400目标客户：中国、韩国、、欧美客人为主，其中包括多家国内外知名公司、使团、机构物业管理公司：北辰信和物业管理地点：位于东长安街一号， 面积：10万平方米套房数量：350套目标客户：面向中高档顾客,。“东方豪庭公寓”的目标客户群主要是驻京工作的跨中有公司、银行、保险公司，外国机构重要，大使馆、贸发局、世卫组织、欧盟的工作人员。其中以公司行政人员最多。物业管理公司：广州中信物业管理公盛捷福景套房数量：221物业管理公司：雅诗阁物业管理公地点：中国国际贸易中心面积2000060000套房数量401其他：绿化率目标客户：面向中高档顾客，主要为企业的外籍高高阶层物业管理公司：国贸物业酒店管理面积：9101其他：397个目标客户：高端白物业管理公司：高力国际物地点：5套房数量：房间600套其他：450元/月物业管理公司：侨乐物地点：国际公寓位于朝阳区亚运村科荟东路8面积：2973318万平方米套房数量：800套左右其他：绿化率目标客户：面向高档客物业管理公司：百年城堡国际公地点：位于市东城区东直门外小街18面积：478054600平方米套房数量：174套其他：租户以官、知名、知名商人等为主物业管理公司：由汉斯公司策划投资并管二、仲量联行最佳管理服务模式对GMAC项目管理SWOT分1、优势便于对管理企业工作及帐目的2、劣势Weaknesses开发企业无法赚取利调整用的空间较3、机遇透过与仲量联行的合打造一国际标准的运营平台及办公环境，创造出一个、高投资回报的物4、风险Threat如与非专业管理公司合承担因不专业运营导致的三、仲量联行酒店式管理服务思路和构GMAC齐全、品位高雅，智能化系统先进的特点。针对GMAC项目高品质物业的各个要素，确GMACGMAC能化设施的特点提供“无打扰，零缺陷，一站式”GMAC2、服务水平协议ServiceLevel自接管GMAC项目之日起，仲量联行将着手为GMAC项目的总体服务水平提升至国家级物3、三智能化设施的运行、、开发与环境管GMAC安消防停车场管理网络通讯等方面仲量联行的管理方向是运用高科技和智能化实行严密的系统保养和科学运行即制定科学合理切实可行GMAC圾分流。在GMAC项目室内外绿化上，营造高雅的绿调和氛围，使公寓的居住环境保建设，进行生态，通过ISO14000国际环境体系认证，使公寓成为一个绿色居住一是业主（用户）通过人文化的宣传，使业主（业户）正确使用公寓的智能化居家和服务设二是专业技术人员配备到位，配备一批具备智能化系统管理知识与实际操GMAC项目安除的设备设施安全之外，还有公寓的保安管理十分关键。仲量联行多年丰富的国内科技；人防主要采用阶梯式快速推进体系，由保安部门统一指挥，快速调度，流动GMAC项目服按照酒店式服务公寓管理的服务内容，仲量联行除了提供上述的设备设施运行、保房屋共用部位的保养，消防管理、车辆管理和装修管理等常规服务。第三章先进国际管理理念及质量管理先进国际管理理念（一主要管理服务表现反馈系统（KeyPerformanceIndicator程序、以及员工将相当。但是，采取控制及管理工作表现的组织机构将最有可能实主要管理服务表现反馈系统将实现以下目标组织机构的新概 计划行政控制运营控制主要管理服务表现反馈系统的精髓是所有组织机构的关键程序及结果必须实行为这是达标的唯一途径。综合管理基准系统代表着以下两方面的平行外在管理基准（顾客和投资者代表过去表现结果的管理基目前管理基主要管理服务表现反馈系统KeyPerformance初步性管理服务表现控制系统–直接反映具体达标情况或情况（例如，针对性管理服务表现反馈系统–间接反映具体达标情况或情况。但是由反映那个关键部分需要改善（例如，预防/预测性计划的百分比。明确初步标杆，订立目标，相关工作得到。在年度基础上，初步目标变成标杆；更富性目标将陆陆续续制定，相关工作也将展开，程序及将重新调整，开展机关一系列的工作表 系统使得仲量联行在管理服务范畴决策上获得更有效的数据根据管理概念实施总体管理基准，方法如下先进国际管理理念（二服务水平协议(ServiceLevelAgreement)的先进理服务水平协议理念议实施在酒店式服务公寓管理服务工作中可表达为酒店式服务公寓管理运营的最低标准。谁将服务提供流程一个优质的服务水平协议将为客户与酒店式服务公寓管理公司之间设立服务边界及期客户承服务承诺的划分将降低客户失望的机会，由于这些承诺能针对客户需求，确保主要管理服务表现反馈系统（针对客户服务主要管理服务表现反馈系统（针对组织机构内部因表现不佳所产生的赔偿费服务水平协议能够使仲量联行在实际运营中的各个岗位的工作人员以及参与酒店式服而可提供满足甚至客户期望的服务务水平协议也就顺理成章成为了一项有管理客户期望的实用工具。先进国际管理理念（三物业管理服务质量控-六西格玛（SixSigma）管理理进概念。对于管理服务公司基础管理水平的要求思想范畴不六西格玛法是一种得到科学优化的解决问题的思想流程，在没有界定问题的之前，公司解决问题的思想，管理服务公司运用六西格玛既可以解决门的解决问题的出发点不题，从中选择对客户最具的课题作为六西格玛课题实施。对财务效果的认识不系统化的工具使速地近解决方案。统计知识的应断，从而避免解决问题时的凭经验，凭，或者想当然。经验固然重要，六西格玛法对波动的认识和处理原则不波动是客观存在的，管理服务公司提供管理服务绝大多数都是因为波动造成的，5S/TPM人才培养机制不格玛注重系统化的人力培养，并建立内在的激励机制，通过专业的培训而养成管理服质量管与工作表现紧密相关仲量联行以工作表现的协议来统一承包商的服务目标，使其与客户目标达成一致，并根据工作表现进行。此类型的合同使承包商通过效益优化的途径达到所期望的工具有竞争性的投合同管为每一份合同建立和保存于一个标准的合约将每一份合同概括出一份合同建立并保留一项保险期满系统的证明以确保承包商相关的保险规先进国际管理理念（五物业管理服务质量评在中、后期阶段通过以上的质量评估系统可以有效地完善管理机构的内部质量管理体系通过按期对使用该系统的用户及租户的问卷能够及时了解他们对管理机构所优质的管理能降低甚至免除不必要的多余开销，为开发商，从而降低运营成本。先进国际管理理念（六质量控制与评估的循环过先进国际管理理念（七优质客户服务理提供优质客户服务的原竞争的变化。公司已从实在的物质转向为长远的信誉、长期的合作，致使增加在市场竞争中，使我们的管理水平和服务质量成为业之首，去赢得的客户提供优质服务所营造出来的三赢局员员更了解客户需要与客户建立良好关系减 机客户服务最基本的服无论你多么繁忙，你只有一次机会赢得客户对你的第一印象全解释到其定义。优质的服务乃是一股发自内心对客户的承诺、对他们给予、其实，客户对某个服务是否满意及感到物有所值，主要受产品、环境及服务三种因素的影响(见图)。在这三个因素当中，环境和产品是比较容易提供得到，而且这两点在市场上亦有不少酒店式服务公寓管理公司为求生存而互相参考其采用的可行性。至于服务这一项因素是非常依赖提供服务者的素质，因此这是唯一一项不易被其它竞争者的，而且亦是最具性的一项。但是如果能够提升此项因素，不但会令客户留下美好而持久的印象，而且还会从市场上其它同业所提供的服务中做出一个区别，从而提供给发展商、投资者选择理想酒店式服务公寓管理公司最普遍的判断条件。构成客户的期望攀升第四章酒店式服务公寓24能性、经济性、性、以及未来性的预测等等。GMAC作计交付使用前、项目接收阶段及落成后的现场日常管理顾问部分。其中现场管理顾问又将涉及人事、财务、保安、工程、绿化与清洁、客户服务、沟通等各部分。前期顾问部分，仲量联行将根据丰富的管理经验，针对GMAC项目日后管理及使用上项目接收阶段，仲量联行将根据此阶段工作之特殊性，着重于GMAC项目交接之各方现场管理实施的阶段，仲量联行将于公司总部组成一个专责小组，针对GMAC项目服时间 于接受委聘后至项目落成前期 务，同时配合报告向业主汇报。 于此阶段仲量联行将根据自身丰富管理经验针对GMAC项目日后使用、项目设GMACGMAC机电设备系统设根据仲量联行在管理众多不同类型、不同组合楼盘之经历和经验，并结合目前为GMAC项目甄选各类机电设备、设施提供专业意见，以求为贵司项目选用一最合适之保安系统设仲量联行作为前期顾问，将根据GMAC项目的实际情况，对该安全系统做出设计和安排，配合GMAC项目的安保硬件设备，制定一套完善、严密而又切实可行的安全制度，如门卫制度、巡逻执勤制度、夜间值班制度、消防制度、室和消防室值本着精炼精干原则，根据GMAC项目的实际需要，确定该安全岗位、组织结构和人员安系统得以高效、运行。GMAC另外，于GMAC项目发展过程中，仲量联行将提供所有就未来绿化组合内部植物摆其他顾问内建议未来管理处、接待处、员工休息/更衣室等的设置及面积协助挑选最合适之保险公司及协助制定合适的保险计划项目接时间 于项目落成前至项目交付使用 仲量联行将定期参与有关GMAC项目工程会议等，同时配合报告向业主 GMAC指导制定入伙程序及向用户的移交仲量联行深明与所属的地域中各机构、街道里委、派出所、消防局、劳动局、交通管理部门以及各公用事业主管部门的友好合作关系对于GMAC项目顺利交接以及日常管理工作的重要性仲量联行将运用自身优势协助与所在地各部门建立良好的关系这为今后的管理工作可以打下良好的基础同时确保各类需、制定各类岗位职责及规章制度、并拟定各类机电设备之维修计划、运行规范，根据所得到的GMAC项目资料及市场标准以及仲量联行前期参与所获得的对GMAC项目更详尽的了解和认识仲量联行将制订初步预算方案其中包从管理及市埸两个角度综合考虑，建议各单元收取标准。并密切监查房地产市埸的动态，建议一个于财务安排上最有利的模式。制定酒店式服务公寓管务制度将建议制定一本极具之用户手册，详列所有有关用户须注意事项及所有有关仲量联行将建议制定一本内容详尽的管理公约，通过该公约的实施，将为今后项目并建议规定各客户对该项目及其购置/租用单元所属之部份的管理及公共开支按比例分摊份额。解项目的规章及程序以便使各用户的装修工程时刻处于全面的专业之下。落成时间 项目落成交付使用 内容 本阶段，仲量联行将提供全面及高素质之管理服务，主要包括以下范围设备维修保保安服搞好治安工作是GMAC项目安全使用和会安定的重要保证。仲量联行“预防项目的安全，又不影响住户的正常生活。具体安全服务内容包括：清洁服GMAC而制定技术作业。如：住户对某一区域清洁状况有所不满，可填写清洁状况改正单至，由对整改意见进行处理。对日常及特殊清洁工作，需具有针对性绿化服达到改善及绿化及其他设施，创造优美的小区周边环境。客户服财务管理服收取客户须负责之费用，包括或至，以至印制管理月结表等。建议并帮助完善发单、及催款的财务收支操作人事管理服GMAC专业专业管家服保12⑴制订各类的保养措施（根据材质、涂料具体而定⑶制订房内精巧、贵重物品及高空区域（如天花板）3⑴日常清洁即为每天的清洁工作，多为基本的清洁。包括卧室、浴室、厨房⑵计划清洁是指在日常清洁的基础上，拟订周期性的清洁计划，采取定期循打蜡、清扫、卫生间、植物修剪和施肥、细菌与四害的消杀等4JLL公司来说，保安已不是以往意义上的巡逻、看守。现在全新的对于2类：夜间单独外出购物过多不便自行拿回等情况可根据业5⑴衣 （湿洗、干洗、熨烫、布 、晾晒、熨烫（窗帘、床单桌布等⑵皮鞋养护（擦洗、上油、打蜡、翻新⑹家庭和美67紧急救护（应急处理和联系医院、托婴服务、宠物看护、私人、胶片冲8商仲量联行将以自聘员工为主提供服务。包括票务、外币兑换、报杂志订阅、邮复印打印、翻译、餐1、中式：中餐餐23、港式：主要为茶餐厅仲量联行将以自聘员工为主来提供服务。其中包括旅游观光、班、派对策（鸡尾酒会和冷餐酒会、篮球、恒温游泳、台球 、桥牌、乒乓球等第五章酒店式服务公寓管理服务重点、难点与措一、管理服务重点与难点分1、安全管GMAC项目多治安状况复杂的情况给项目的安全管理带来了主要表现在2、设备管GMAC3、环境管仲量联行对GMAC项目的重要酒店服务公寓目标之一便是“绿色公寓”服务，导入ISO14001环境管理体系。因而环境管理是管理的重点之一环保产品的利用，有害品的控制4、节能降GMAC“二、管理控制措1、安全管GMAC参与智能化设施的安装与调试，强化相关人员的操作与技能2、设备管GMAC维修人员参与设备的安装调试，接受使用培训，编制各类设施设备的操作手册，规范日常巡查、运行与工作。3、环境管 100%4、节能降1%5、制定规范化服务标准和操作流程，提供专业化的服全面实施ISO9001质量保证体系和导入ISO14000环境管理体实施ISO9001质量保证体系是进行规范化管理的保证质量机制是在建立一整套酒ISO9001：2000全面推行质量管理把质量目标到各岗各环节直至到个人并通过品质管理部监督检查，使工作质量不断提高，达到用户满意的效果。全面导入酒店式服务公寓管AB、按物质差别与心理性需求差别来分别满足服务对象（客户）的需C微笑。、热情的微笑是良好服务的开始快捷。根据业户的服务要求和问题，及时采取行动，时刻关注业户职业礼貌。保持职业礼貌，主动问侯和主服务对象咨询服务感受隐性管上下班期看不到保洁员，充分尊重客户的居住私密空间管家部经财务部经前台值班经工程部管家部经财务部经前台值班经工程部经一、仲量联行GMAC项目组织架万电水弱技能工暖电工工电工工梯程工师GMAC策划最具建设性的解决方案。二、仲量联行GMAC项目管理团队总职内部建成本控项目开发配前后期酒店式管理服日常服务提品牌推沟通与协目标、计划管理的其它常规业管家部职建立、和改进公寓管理体体系文件在各、岗位中运前台职编制总体培训计划并组织监督、专业的培训实施情负责纠正与预防措施的验方案的与调负责定期分析顾客信息，并组织重大的处负责组织顾客满意度工负责搜集行业及其它信息并及时反财务部职根据国家有关财经、政策、制度，制定公司财务管理制度和会计核算办实行全面预算管理，组织和监督各项的收支情况，保障供对公 及下属基层单位进行财务监督和指负责财务的管理工工程部职三、员工培体会颇多。首先，培训是一项长期的、持续性工作，是公司管理中不变的。作为服 努力满足顾客、更高的需求功能功能外的跨职业的“人性能社会能方法能专业能职业能培训目现代企业的员工应当具备以下“关键能力如力GMACGMAC员工培训趋员工培训的员工培训计划流编号 培训期月日月日学部专项次培训期培日培项培训部1月日月止天：：2月日月止天：：3月日月止天：：4月日月止天：：5月日月日天：：6月日月止天：：经理：审拟定：新员工培训计划编号 酒店式服务公寓管理培训概念与模+此，仲量联行建议的培训，主要是通过理论、项目、实习及在职培训以达到指定的在整个培训计划中，我们的设想是分以下阶在项目中实习及以方式培依照培训的需求，我们设计了以下的培训方针对GMAC项目的情况，把整个团队分为示意图如下：精益管理扁平（（经理、主管中层（副经理 一般员理论和实习以及实践相结合，在要考虑反馈时内容的学科系统化课企业和工作本情况是什么？及样？工艺技术样？功能描述职业发展的极限是什么？科培训课仲量联行介绍（16）岗位职责（8公司介绍（2公司政策（2公司管理制度及员工守则（2员工着装/礼仪（2经营管理（208）紧急事件处理应急程序（24消防及人身安全（16团队安全（24环境危害处理（16设备保养（16小时设备检查（16小时垂直系统（8小时楼宇控制系统（8空调通风系统/制冷剂管理（8室内空气品质（8能源管理（8客户服务（56行政管理（56）人力资源管理（16系统管理（8安全管理（8采购程序（8员工劳动法例（16管理培训（194）管理技巧（24工程管理（36风险管理（36日常运营管理（48财务管理（24成本控制（8人力资源（8时间管理（2ISO（4团队精神（2如何做出决策（2培训成果考考核形题目类出题内考、50%另外50%试题可以根据培训大纲并结合培训内容及日常工作的具体情况组织。、第七章酒店式服务公寓管理指标承仲量联行按照“中国优秀管理”以及“国际优秀人居环境设计作品”的管理指标及评选标准为GMAC项目严格且严谨的制定各项管理指标，力争将GMAC项目打造成为具GMAC，仲量联行的员工拥有较强的团队精神团队合作，本着为GMAC项目提供优质服务，GMACGMACGMAC保证设备设施的日常维修保养工作顺利进行GMAC公寓零修、急修及时仲量联行将由工程管理制定并向GMAC项目公布对维修的承诺，以及制作相应的派工单。建立24小时值班制度，设立服务，接受业主和使用人对物业管理服务报制度和定期向业主酒店式服务公寓管理工作征求意见单，对合理的意见及时整改。598%4维修工程质量维修工程质量100%仲量联行为GMAC项目设计一套“系统可靠性保养”系统（ReliabilityCenteredMaintenance全年保养计划及五年/十年/十五年/二十年机电设备计减少意外/收缴寓收缴情况报表。仲量联行由财务采购将建立房屋、设施设备维修养护基金，做到管理有序绿化100%。清洁、保洁90%GMACGMAC如装修材料选择、清洁器材配置、处理等，同时对于高管层与普通楼层在管理中的道路98%道路建设及后期工作进行检查，共同提出整改意见并及时解决。仲量联行为满通组织需要，保证车辆安全、方便公众使用，必须合理设置车场内部全性。因此，对进入的车辆进行管控，增加GMAC项目停车的安全性，将外部访客车化粪池、雨水井、污化粪池定期清掏、，完好率98%与程序等作业标准及资料，并相应制作监督表格予以记录与。排水管、明暗沟完好53个100%。仲量联行成立的工程管 停车场完好；进出GMAC项目的各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行外停车场中停放场地，管理制度，停放整齐，场地整洁；危及人身安全处有明显标识和具体96%。；联行成立的物业