天津地铁分析报告

天津地铁南马路五金城地块定位规划报告（中期汇报）合富辉煌（中国）北方区-2012.4商业地产事业部&发展策略研究中心本资料仅供合富辉煌公司指定机构使用，未经合富辉煌公司书面许可，不得在指定机构以外传阅、引用、复制或分发谨呈：天津地铁资源投资有限公司汇报版2本次汇报只将整体报告中市场、定位、规划结论提出讲解，若各位领导对某部分有所疑问，可现场解答或参考《地铁南马路五金城项目定位规划报告（中期汇报）（统稿）》（264P）本次汇报住宅市场部分涉及到整体市场研究、周边可类比竞争项目及200份客户问卷调查本次汇报办公市场部分涉及到天津市内六区80多个项目调研、1700多组客户需求调研、全部在售项目调研及案例借鉴内容本次汇报商业市场部分涉及到可类比竞品营销调研、周边经营现状调研、商家访谈及可借鉴性产品调研内容本次定位规划部分参考规划通知书、相关最新规划设计规范，确保项目定位相应落实前言3宏观市场政策面短期不会放开、金融面将会有所利好调整，整体平稳震荡住宅市场老城厢板块内竞争小、产品具备差异性，周边板块竞争压力大客户需求以80~90㎡两室、110~120㎡的三室为主办公市场甲级写字楼在发展趋势、销售价格和速度上具备优势LOFT办公（乙级标准）产品在销售上也取得了较好的业绩商业市场周边沿街商业以配套型为主，餐饮娱乐相对体量较小小面积、低总价产品利于销售，3层产品销售难度大本体分析作为老城厢最后一块土地，本案在区位、交通、商业配套等方面具备打造较高品质产品的基础市场研究结论原规划方案分析本项目办公物业指标A座标准层约772㎡，层高3.36米B、C座标准层约474㎡，层高3.36米商业指标南侧商业进深26m，北侧进深17m，层高5m以商住楼为基础的办公物业、南侧大进深的商业、商业指标不足ABC4类型楼体标准层面积（㎡）层数（层）建筑面积（㎡）办公东侧办公7722519300中间办公4742511850西侧办公4742511850合计

43000商业北侧商业（东）1930.735792.1北侧商业（西）907.832723.4南侧商业4206.6312619.8小计

21135.3社区配套1000

1000菜市场1000

1000邮政设施

1200小计

3200商业面积合计

17935.3社区综合服务楼社区服务中心405.783245.6配套公建1012330365根据市场分析结果我们在规划定位上应重点解决以下几个问题问题1：商业3层如何进行销售的问题问题2：商业进深过大且商业指标规划不足的问题问题3：如何提升办公档次、甲级写字楼如何规划的问题6在解决以上3个问题的基础上，在定位规划层面我们还应考虑哪些因素？尽量实现住宅、办公、商业市场结论在整体规划中实现平衡规划建议中需重点考虑方案中对于成本的平衡办公交通核和大堂对于商业的影响与破坏商业规划中尽量规划更多的高价值物业，其中临街性为重要考虑因素邮局、公共配套、菜市场等不可变现、价值低物业尽量减小对于商业规划的影响尽可能使每一种物业都具备较强的市场卖点在消防设计、交通设计、平面布局等满足规划的基础上，尽量减小公摊的影响本次给出的规划方向只是对于规划设计的适应性探讨，最终方案以规划设计单位为准7该项目用地面积为29106.7平方米，其中商业、写字楼及住宅用地25656.7平方米，社区综合服务中心独立用地3450平方米.地上总建筑规模不大于107000平方米，其中写字楼不大于48800平方米，商业不大于20000平方米，居住不大于30700平方米（包含配建公共服务设施），社区综合服务中心建筑面积不小于6300平方米，邮政设施不小于1200平方米（首层不小于200平方米）该项目南侧沿南马路布置沿街商业及写字楼，建筑外檐原则与地块东侧项目取齐。地块北侧安排住宅项目，北侧沿南城街安排商业及公共服务设施，建筑外檐与地块西侧项目取齐。地块西北侧建设社区综合服务中心，由建设单位统一规划，整体实施，建设完成后，无偿移交南开区住宅配套建设管理办公室统一调配使用。该项目整体空间形态为南高北低，南侧沿街写字楼建筑高度原则与南马路整体形态取齐为3幢约100米高层建筑；中部高层住宅高度约85米，北侧南城街居住建筑原则控制高度35米，整体呈阶梯状递减按照国家建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号），该项目居住部分必须符合对居住套型的相关要求，即套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到居住总规模的70%以上。商业及办公项目应采用公共走廊，公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套形式设计，不得设置阳台及露台，空调应采用户式中央空调，采用户式中央空调应做好遮蔽处理地块南侧有市电力公司微波干线通道穿过（控制线宽度50米）涉及控制线内的拟建建筑必须由开发建设单位与市电力公司进行结合。如存在矛盾，必须协商采取技术手段解决，并由市电力公司就结合成果出具认可意见为确保尽快实现南马路沿街城市景观，该项目在实施时，公建部分与住宅部分应同步建设实施。规划和建筑方案必须符合《天津市规划建筑导则汇编》和《天津市城市规划管理技术规定》。同时，应满足我市关于消防、绿化、环保、人防以及城市景观等要求建设单位和设计单位必须在报审规划方案和建筑设计方案时，同时编制报审绿地景观方案。地上建筑物、构筑物的设计方案需要报审日景、夜景、灯光效果、广告标识设置方案并在效果图或彩色立面图上明确标注建筑外檐材料的材质及色彩。规划条件通知书参考标准定位结论天津老城厢•绝版都市综合体中国•天津联邦中心轨道交通实力联邦住宅+办公别墅+甲级写字楼+商业休闲中心城市中心区商务经济联邦全盘定位10甲级写字楼办公别墅南侧商业北东侧商业物业层数面积北侧住宅8F28700㎡南侧住宅28F甲级写字楼19F29400㎡（包含1~5F大堂及交通核）办公别墅14F19413㎡（包含1~5F大堂及交通核）南侧商业5F1~2F商业经营用途：5239㎡（去除1~2F办公大堂及交通核）3~5F商业办公用途：10184㎡（去除3~5F办公交通核）北、东侧商业2F8036㎡（包含3200㎡配建）8F8F8F28F28F2F2F2F5F14F19F住宅整盘规划注：以上为我司规划意向示意，最终结果以规划设计单位为准113~5F：商业写字间1~2F：商业3F~11F：住宅6F~24F：甲级写字楼1F~28F：住宅6F~20F：办公别墅物业功能分布注：以上为我司规划意向示意，最终结果以规划设计单位为准12甲级写字楼办公别墅住宅住宅住宅住宅住宅商业商业写字间北商业商业注：以上为我司规划意向示意，最终结果以规划设计单位为准13甲级写字楼办公别墅住宅商业商业写字间商业住宅住宅住宅住宅北注：以上为我司规划意向示意，最终结果以规划设计单位为准17m34m20m14精品生活休闲广场满足本案住宅及周边高端住宅人群日常品味生活休闲需求社区生活配套高端商务休闲广场满足本案写字楼及周边办公人群日常商务休闲需求餐饮业/休闲娱乐产品类型标准层面积进深开间建筑面积层高办公物业公摊面积总建筑面积北侧商业（西）903178.41,8061F:4.5m;2F:4.2m1541,652北侧商业（东）2,51417~348.45,0281F:4.5m;2F:4.2m3084,720南侧商业3,957208.419,7851F:5.1m;2F:4.5m4,36315,423东侧商业832208.41,6641F:4.5m;2F:4.2m01,664合计

28,283

23,459邮政、菜市场、公共配套

3,200

3,200总计

20,259项目配套区邮局、菜市场、住宅公共设施配套1~2F商业定位及规划建议注：以上为我司规划意向示意，最终结果以规划设计单位为准151~2F商业定位及规划建议单二层单二层单一层单一层单一层单一层单一层单一层单一层单一层单一层单一层单二层单二层COSTAMRPIZZA釜山料理7-11TITI中国银行商业户型划分建议KFC产品形式户型面积备注单一层100-170㎡主力户型（柱距以8.4m计算）一拖二300-600㎡少量设置单二层300-500㎡主力户型（1层只设置交通楼体）注：以上为我司规划意向示意，最终结果以规划设计单位为准东侧凤丽路商业氛围不足，1-2层商业主要作为邮局、公共服务设施及菜市场使用。2F该区域进深约34m，单层面积约1200㎡。1F2F2F该区域进深约34m，单层面积约830㎡。邮局营业厅（首层约200㎡）公共服务设施可租售商业菜市场公共服务设施可租售商业16注：以上为我司规划意向示意，最终结果以规划设计单位为准1~2F商业定位及规划建议配套设施设置1F2F171~2F商业设备设施配套建议商业配套建议厨房位置及面积南马路底商2F所有铺位设置厨房，首层个别商铺设置厨房，厨房位置建议沿北侧设置；南城街一侧底商不设置厨房；厨房面积暂参考厨房面积于餐厅比例1:2设置；排烟新风设置南马路1、2层商业按层按分区采用独立的排油烟管道至屋顶，排烟管道井建议在裙楼背面外挂，平层每两个商铺共用一个垂直外挂烟道；一般中餐厅面积在1000平方米以上时，排烟管道管径可按1.2m*1.2m，排烟风机的排风量在每小时50000立方米以上；上下水及隔油设置厨房上下水设在厨房沿外墙角落不影响整体布局位置，上水管径50mm≤DN≤100mm之间，下水管径：100mm≤DN≤150mm；南马路1、2层商铺均设洗手间位，南城街2层商铺设置洗手间位，上水管径：DN50mm，下水管径100mm≤DN≤150mm；南侧广场地下预设集中隔油设施；燃气及电力设置每个厨房均设置燃气接口，燃气足量设置；电力配置建议非餐饮商铺以150W/平米设计，餐饮商铺以250W-350W/平米设计，并建议预留可调配空间；楼板荷载设置餐饮商铺楼板荷载300KG/㎡；其他商铺楼板荷载按正常值设置；如有特殊需求，有商家后期自行加固；商业外檐设计外檐设计突出现代感，与整体建筑风格相协调，可采用落地玻璃外墙；还要考虑首层及二层商铺的广告位及店招设置18商业写字间（西区）商业写字间（东区）3~5F商业办公定位及规划建议分布楼层：F3~F5标准层面积：3395㎡（去除办公交通核）分区设计：将3~5层每层按照2个防火单元进行考虑，分为东区和西区消防要求：按照商业报批，需设置独立的楼体及出入口不少于4个，同时考虑扑救距离。建议考虑设置在北侧或采用北侧外挂设计不影响临街商业使用共用出入口：为提高其形象性，建议西区写字间与办公别墅共享大堂，共享办公别墅电梯；东区写字楼办公与甲级写字楼共享大堂，共享甲级写字楼电梯户型区间：150~300㎡主力户型：200㎡建设标准：甲级写字楼配套标准层高：4.5m（为此部分办公产品卖点之一）甲级写字楼物业配置、共享办公物业大堂、4.5m尊贵层高形象来源于高度！4.5m甲级写字间！注：以上为我司规划意向示意，最终结果以规划设计单位为准办公别墅甲级写字楼19写字楼定位及规划建议注重大堂及公共区域的装修和气势形象性注重电梯梯速、停车设计等便利性注重空调耗能及分户计量控制成本性注重新风系统等的设备标准舒适性写字楼产品定位策略形象提升策略案例：保利中达广场—skylobby项目位于天河区珠江新城中轴线东侧，定位为高端商业综合体。20甲级写字楼定位及规划建议SkyLobby产品定位通过对环内各类型办公物业统计，办公物业多设置较大面积户型以满足面积需求在1000㎡以上的企业的使用要求，面积约占总办公物业的26%，考虑到部分企业需要平层面积以及SkyLobby自身所具备的扩展性，本项目建议比例为15%物业名称物业档次建筑面积大面积数量面积占比中凯国际乙级写字楼251243571223%嘉利中心乙级写字楼35000113714%环球置地乙级写字楼5000092324746%津汇二期国际甲级写字楼40000121868447%国际大厦甲级写字楼252004480019%天津中心甲级写字楼600007932116%君隆广场甲级写字楼40000141757644%三联大厦乙级写字楼240003300013%润东大厦乙级写字楼2562081420055%远洋大厦乙级写字楼45000119414%琛盈大厦乙级写字楼106001148014%冠福大厦乙级写字楼250003301212%平安大厦甲级写字楼29870141400047%天信大厦乙级写字楼230005630027%北方金融大厦乙级写字楼300005560019%大安大厦乙级写字楼200001420021%21数据来源：合富辉煌（中国）商业部数据库甲级写字楼定位及规划建议22甲级写字楼定位及规划建议F17~F24，SKYLOBY+标准写字间产品类型面积区间主力户型SKYLOBY1000~1200㎡标准写字间200~300㎡250㎡F7~F16，标准写字间产品类型面积区间主力户型标准写字间150~300㎡200㎡F6，员工餐厅+会议室F1~F2，挑空大堂约600㎡产品类型标准层面积层数建筑面积层高楼数客梯数公摊面积总建筑面积空调系统甲级写字楼14001926600416280029400节能集中空调客户类型定位核心客户：建筑房产、信息咨询、制造业、物流辅助客户：贸易、金融保险等大型企业中型企业客户规模定位天津首席“双大堂”甲级写字楼注：以上为我司规划意向示意，最终结果以规划设计单位为准*甲级每梯服务2.5~3.5层左右*乙级每梯服务3.5~4.0层左右*甲级写字楼净高2.6~2.8米*乙级写字楼净高2.4~2.6米*甲级标准层多为1300—1600㎡*乙级标准层多在800~1100㎡左右市场研究结论23甲级写字楼设备设施建议甲级写字楼建议走廊宽度走廊宽度：不小于1.8米；电梯厅宽度：不小于3米外檐设计选型玻璃幕墙+局部石材或铝塑板遮阳板建议不设置遮阳板开启窗建议考虑节能及运营能源损耗成本，少量配置开启窗标准层选型建议采用方形设计，与南马路平行或抢东布局柱网设计建议柱网尺寸为7.8-8.4米楼板承重建议承重设计为250公斤/平方米上下水管建议预留上下水管，位置可设置在核心筒的附近区域。空调系统推荐使用VAV空调系统，建议新风量40m3/h电梯数量及梯速建议配置7部客梯（1350kg/部），梯速不小于2.5米/秒网络地板建议高度标准10CM装修标准公共区间精装修、室内网络地板及吊顶智能化系统送风监控系统、电梯群控系统、照明控制系统、公共广播系统；自动喷淋系统、火灾自动报警系统、火灾广播系统；停车场门禁系统，闭路电视监视系统；综合布线系统、移动电话楼内覆盖系统；可视会议系统、门厅多媒体查询24办公别墅定位及规划建议办公别墅，F6~F19面积区间主力户型65~130㎡100㎡产品类型标准层面积层数建筑面积层高楼数客梯数公摊面积总建筑面积空调系统办公别墅85014178505.414156319413户式中央F1~F2，挑空大堂约300㎡客户类型定位核心客户：贸易、制造业、建筑房产、创意设计辅助客户：信息咨询、投资经营等客户规模定位中小型企业5.4m!天津绝版空中办公别墅注：以上为我司规划意向示意，最终结果以规划设计单位为准*乙级每梯服务3.5~4.0层左右*乙级写字楼净高2.4~2.6米*乙级标准层多在800~1100㎡左右市场研究结论25办公别墅设备设施建议办公别墅建议走廊宽度走廊宽度：不小于1.5米；电梯厅宽度不小于2.5米。外檐设计选型玻璃幕墙+局部铝塑板或石材遮阳板建议不设置遮阳板开启窗每户皆配置开启窗标准层选型建议采用方形设计，与南马路平行柱网设计建议柱网尺寸为7.8-8.4米楼板承重建议承重设计为250公斤/平方米上下水管建议预留上下水管，位置可设置在核心筒的附近区域。空调系统推荐使用户式中央空调+新风系统电梯数量及梯速建议配置6部客梯（1350kg/部），梯速不小于2.5米/秒装修标准公共区间精装修、室内毛坯智能化系统送风监控系统、电梯群控系统、照明控制系统、公共广播系统；自动喷淋系统、火灾自动报警系统、火灾广播系统；停车场门禁系统，闭路电视监视系统；综合布线系统、移动电话楼内覆盖系统；可视会议系统、门厅多媒体查询26Center

·CompoundLife

·Classical·Community城央多元精致生活住区城中央/便捷的交通/完善的配套/70年产权住宅整体定位方向住宅定位及规划建议27精致的家面积区间：80㎡—90㎡二室户型特点：注重功能实用性、收纳性在保证产品居住品质的前提下，合理控制户型面积、产品总价，根据目标客户特点定制产品。针对城市高级白领阶层而打造的示意图产品定位方向住宅定位及规划建议28舒适的家面积区间：100㎡—120㎡三室户型特点：户型功能齐备、居住舒适度的展现舒适度的保证充分体现家的概念，功能性空间的完整、大隐隐于市理念的完美演绎，满足目标客户的生活需求。针对城市成功阶层而打造的示意图产品定位方向住宅定位及规划建议29客户定位方向住宅定位及规划建议30住宅产品主要可以考虑如下建筑形式：高层2栋（28层）中间小高层3栋（8层）北侧下设2层商业共10层

高层小高层层数288建面配比70%30%建筑面积201608540楼栋数23楼栋总数5本方案由于规划受90/70政策限制，且地块北侧限高35米，如商业布局2层，综合以上因素结合市场需求分析，北侧住宅最高可布置8层，以118平米左右大户型为主，符合市场需求且充分合理的利用规划面积。户型面积比例建议

面积区间面积面积比%套数套数比%户均面积二房80-90㎡20160702247690三房100－120㎡8540307224118住宅规划建议注：以上为我司规划意向示意，最终结果以规划设计单位为准住宅定位及规划建议31户型设计建议平面设计参考——一梯四户（2栋28层80-90平米两室）平面主要特点：采用宽展面设计，使各单元均能拥有有利的朝向和景观资源，其中两户具有南北通的对流条件；能较好避免单元之间的视线干扰，保证户型具有较好的舒适度；精致的家住宅定位及规划建议注：以上为我司规划意向示意，最终结果以规划设计单位为准32典型户型示意80-90平米全明两居卧室、起居室大尺度开间、合理空间布局、充分利用面积明厕、干湿分离户型设计建议精致的家住宅定位及规划建议注：以上为我司规划意向示意，最终结果以规划设计单位为准331.典型的市场主流H户型实用性强。2.明厨明厕设计3.卧室、起居室大尺度开间、合理空间布局、充分利用面积4.南北景观阳台增加居住舒适度典型户型示意80-90平米通透两居明厕南、北景观阳台户型设计建议精致的家住宅定位及规划建议注：以上为我司规划意向示意，最终结果以规划设计单位为准34平面设计参考——一梯三户（3栋8层100-120平米两室、三室）平面主要特点：采用宽展面设计，使各单元均能拥有有利的朝向和景观资源，其中两户具有南北通的对流条件；能较好避免单元之间的视线干扰，保证户型具有较好的舒适度；户型设计建议舒适的家住宅定位及规划建议注：以上为我司规划意向示意，最终结果以规划设计单位为准35100-120㎡三房户型设计亮点：间隔方正实用；功能用房配套齐全；南向三开间设计，景观资源发挥得好；交通面积小，布局紧凑；双卫生间设计，使用方便;南向双阳台设计，景观利用最大化。卫生间卫生间卫生间卫生间景观阳台景观阳台典型户型示意120平米舒适三居户型设计建议舒适的家住宅定位及规划建议注：以上为我司规划意向示意，最终结果以规划设计单位为准36典型户型示意超大多功能全阳两室户型设计建议舒适的家住宅定位及规划建议注：以上为我司规划意向示意，最终结果以规划设计单位为准本案车位配比方案：

建面（m2）系数个数住宅287000.7201办公488001488商业200000.6120合计99500

809按地上与地下停车分别占15%和85%考虑，地下停车面积为：35m2*809*85%=24070m2地下设备用房面积：约4000m2地下总建筑面积为：28070m2,建议只开挖地下一层。建议：地下停车场后期采用商业和住宅化片区分区管理模式。个案分析：富力城三期总建面：209900m2车位配比：地上819个，地下4000个，车位配比1：1富力城三期地下车位体量较大，且售价较高12-18万/个，造成大量车位无人购买的局面。建议我项目采用合理的地下车位配比方案，在控制地下成本的前提下，避免以上现象的发生。本方案依据天津市现行车位管理配比规定交通组织——地下停车注：以上为我司规划意向示意，最终结果以规划设计单位为准其他规划建议3738规划设计要求：考虑到区内实现人车分流，需设计形象入口、消防入口、车行出入口；由于南马路为交通主干道且沿街布置商业和办公遂不建议在此侧设置出入口。消防入口设置在地块西侧。对外连接分析：南马路为城市干道，交通状况较好；东侧凤丽路未来人流量较大，可在沿路一侧设置形象入口。交通组织——入口设置注：以上为我司规划意向示意，最终结果以规划设计单位为准其他规划建议效益测算40办公价格预估周边富力盈利大厦销售价格为16200元/㎡，小白楼甲级写字楼富力中心售价为19000元/㎡老城厢写字楼租金价格为1.6~3元/㎡*天目前办公物业价格年增长率为5%~10%市场比较法租金反推法18282元/㎡*70%17520元/㎡

*30%+）*（（）5%~10%年增长率甲级写字楼乐观价格：22000正常价格：20000保守价格：18000办公别墅乐观价格：23000正常价格：21000保守价格：19000241商业价格预估周边单一层销售价格为5~5.5万元，单二层销售价格为2.5万元，一拖二销售价格为3~4万元老城厢商铺租金价格为单一层6元/㎡*天，一拖二3元/㎡*天目前商业物业价格年增长率为9%~15%（4.5元/㎡*70%+3.1万元/㎡

*30%）市场比较法租金反推法*（）9%~15%年增长率保守价格（维持当前价格）正常价格（最低增长9%）乐观价格（最高增长15%）商铺均价：40000元/㎡首层：50000元/㎡二层：30000元/㎡商铺均价：47500元/㎡首层：60000元/㎡二层：35000元/㎡商铺均价：53000元/㎡首层：66000元/㎡二层：40000元/㎡242住宅价格预估周边住宅价格在16000~19000元/㎡按保守值价格年增长率为0、正常值价格年增长率为3%、乐观值估计项目价格年增长率为8％保守值18000（元/平米）

当前（元/平米）2013（元/平米）2014（元/平米）2015（元/平米）小高层、高层18817188171881718817正常值20000（元/平米）

当前（元/平米）2013（元/平米）2014（元/平米）2015（元/平米）小高层、高层18817193821996320562

当前（元/平米）2013（元/平米）2014（元/平米）2015（元/平米）小高层、高层18817203222194823704乐观值22000（元/平米）

43投资收益测算自有资金投资收益估计——正常价格全部贷款收益估计——正常价格注：自有资金为自有资金30%，预售40%，贷款30%，贷款年利率8%，2年期成本项目单方成本（元/㎡）总成本（万元）利润核算税前成本合计（含土地成本）19153.20204939.20销售收入